物业管理顾问工作指引gvzr.docx

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1、h金地物物业管理理顾问工工作指引引共创物业业管理辉辉煌 金金地物业业管理顾顾问工作作指引前前言 物业管理理作为新新兴的“朝阳行行业”，在中中国已走走过了220年的的发展历历程。 20年来来，无数数的物业业管理企企业，无无数的物物业管理理人，为为中国物物业管理理的发展展和成熟熟，进行行着默默默的耕耘耘和奉献献。 这套金金地物业业管理顾顾问工作作指引是是金地物物业管理理多年顾顾问工作作的经验验总结，是是数十个个顾问管管理项目目运作模模式的提提炼和升升华，是是无数金金地物业业管理人人心血和和智慧的的结晶。她她不仅为为金地物物业管理理今后的的顾问项项目明确确了标准准化的作作业规程程，同时时也必将将为中

2、国国物业管管理行业业的规范范成熟及及水平的的提升，做做出探索索性的巨巨大贡献献。 这套金金地物业业管理顾顾问工作作指引，基基本涵盖盖了金地地物业管管理顾问问工作的的所有流流程和环环节。从从项目开开发的前前期准备备，到物物业接管管验收后后的入伙伙装修，再再到业主主入住后后的日常常管理，直直至顾问问合同期期满后的的跟踪服服务，以以及创优优工作的的开展等等等，每每个环节节、每个个流程、每每项工作作都有具具体的要要求，有有详尽的的描述，有有要点的的提示，有有相关的的背景资资料供查查阅，有有具体的的实际案案例供参参考金地物业业管理的的目标，是是以这套套金地地物业管管理顾问问工作指指引为为开端，在在全国所

3、所有的顾顾问管理理项目中中，建立立标准化化的规范范操作模模块，在在各个业业务领域域，形成成规范一一致的作作业规程程和服务务水平。力力争像“麦当劳劳”一样，做做到以标标准化的的运作模模式，标标准化的的操作环环节，标标准化的的语言行行为，标标准化的的考核评评估，生生产标准准化的产产品，提提供标准准化的服服务。 “泰山不不辞细壤壤，故能能成其大大；河海海不择细细流，故故能就其其深。”金地物物业管理理的模式式是开放放的模式式，金地地物业管管理的文文化是开开放的文文化，衷衷心希望望使用者者通过实实践，不不断总结结经验，不不断超越越前人，不不断充实实完善这这套金金地物业业管理顾顾问工作作指引，为为金地物物

4、业管理理的明天天，也为为中国物物业管理理的明天天，创造造出更大大的辉煌煌！ 第一部分分 前前期工作作指引第一章 项目目开发前前期准备备一、顾问问项目执执行前的的准备工工作相关资料料1：顾问项目目执行准准备工作作规定1目的的 合理安排排和规范范在开展展顾问工工作前的的有关事事项。 2适用用范围 企业发展展部相关关人员办办理执行行顾问的的准备工工作。 3相关关文件 31采采购及分分包控制制程序 32人人力资源源管理程程序 4职责责 41部部门经理理负责安安排有关关人员准准备开展展顾问工工作。 42区区域经理理负责开开展顾问问的准备备工作。 43顾顾问经理理负责开开展顾问问的准备备工作。 5内容容

5、51顾顾问工作作准备执执行的条条件。 511物业业管理顾顾问合同同已签订订。 512对方方履行合合同，按按期支付付应付的的相关费费用。 513距合合同要求求的现场场顾问时时间不少少于一个个月。 52顾顾问人员员的配备备 521新入入司职员员应有不不少于三三个月的的司龄，并并已接受受相关培培训，符符合任职职要求。 522视需需要申请请从其它它部门调调配。 523现职职顾问经经理/项项目经理理。 53顾顾问人员员应了解解熟悉顾顾问项目目的相关关情况。 531有关关开发商商、物业业公司的的基本情情况。 532当地地物管市市场、房房地产市市场情况况。 533合同同期限、各各阶段时时限、付付款金额额及特

6、别别的约定定事项。 534项目目的以往往工作及及现状。 535现有有资源情情况。 54顾顾问人员员应做好好顾问项项目的工工作交接接。 541直接接接受拓拓展人员员及相关关人员的的工作交交代，如如必要应应做简要要记录。 542查阅阅该顾问问项目的的有关资资料，如如业务务信息处处理单、管管理方案案、合同同、往来来函件、顾顾问工作作报告等等。 55根根据顾问问要求确确定应配配置的硬硬件工具具、物品品（如金金地物管管顾问标标识牌）等等，按采采购及分分包控制制程序办办理早购购和领用用。 56出出差应提提前至少少1天办办理，填填写出出差审批批单、借借款审批批单报报上级批批准。 57特特殊情况况下，部部门经

7、理理可指定定专人代代为办理理物品早早购、领领用、用用车申请请及出差差办理等等手续。 58由由办公室室发出关关于派驻驻项目顾顾问人员员的函，由由公司加加盖公章章生效，顾顾问人员员去顾问问项目报报到时交交甲方，企企业发展展部留复复印件存存档。 6记录录 61关关于派驻驻项目顾顾问人员员的函由由企业发发展部保保存一年年。 7附件件 无无 二、 开发商会会面、沟沟通、实实地考查查应少发表表意见多多了解情情况，见见拓展项项目考察察规程相关资料料2：拓展项目目考察规规程1目的的 了解和掌掌握拓展展项目的的基本情情况，以以确定对对其拓展展的可能能性。 2适用用范围 企业发展展部对各各区域项项目的考考察活动动

8、。 3职责责 31企企业发展展部部门门经理对对需考察察项目统统筹安排排或向上上级汇报报。 32区区域经理理负责对对区域内内各项目目的考察察。 33项项目经理理负责分分管地区区各项目目的考察察。 4内容容 41考考察前的的必要准准备 411无论论进行信信息跟进进、考察察、洽谈谈、出席席重要会会议或场场合，特特别是初初次与对对方开展展公共关关系的情情况，相相关人员员应遵循循以下要要求。 412仪容容仪表的的要求 a 着着公司规规范服饰饰、标识识，特别别是二人人以上共共同参与与时应保保持一致致。 b精神神饱满、待待人大方方。 c 语语言得体体、态度度诚恳，使使用敬语语。 d身体体语言规规范。 e 男

9、男性不留留胡须、长长发或染染发，发发型可喷喷适量摩摩丝。 f 女性可可以化淡淡妆，不不应佩带带明显、贵贵重的饰饰物。 g 不不食用有有刺激性性气味的的食物。 h 遇遇天气炎炎热、出出汗多的的季节，可可喷适量量香水。 413使用用符合公公司CII且具有有明显CCI标识识的如下下物品： a 衣衣着：帽帽、领带带（结）、衬衬衣、外外衣、裤裤子、皮皮鞋、皮皮带、手手套、西西装胸饰饰。 b办公公用具：手提电电脑、手手机、手手套、高高档用笔笔、掌上上电脑、名名片、名名片夹（盒盒）、信信笺、信信封、公公文包、行行李箱包包、各类类文件夹夹（袋）。 c 交交通：深深圳本地地及附近近可提前前申请公公司车辆辆，或搭

10、搭乘公共共交通工工具；非非深圳本本地且附附近亦无无公共交交通工具具，可以以打的。 42考考察对象象，以下下拓展项项目视公公司现有有人力资资源配置置及分区区责任等等情况，由由部门经经理安排排专人进进行考察察。 421已立立项，但但尚未开开工。 422在建建项目。 423已建建成新项项目。 424已建建成旧项项目。 425其它它需要考考察的项项目。 43确确定考察察时间 431考察察前应事事先约定定对方，要要求对方方派专人人介绍情情况。如如条件不不具备，可可自行前前往考察察。 432对已已立项，但但未建的的项目，应应根据已已掌握的的信息，安安排专人人分段段段多次进进行考察察。 433对在在建或已已

11、建成项项目，部部门经理理应安排排专人进进行不少少于一次次的考察察。 44考考察人员员安排 441一般般由项目目经理进进行考察察，异地地项目的的考察可可由驻外外人员承承担，重重大异地地项目由由公司安安排进行行。 442涉及及多专业业的考察察，要求求公司指指派相关关专业人人员组成成考察组组。 45考考察内容容 451项目目的规划划。 452项目目的地理理环境、经经济环境境、人文文环境。 453项目目的资金金情况及及进度。 454项目目的销售售情况。 455项目目的配套套设施。 456所在在地区的的物业管管理市场场状况。 457其它它相关内内容。 46考考察结果果的处理理 461向上上级汇报报考察结

12、结果，为为该项目目的下一一步拓展展提供依依据。 462必要要时，形形成考考察报告告交相相关领导导。 5记录录 51考考察报告告由企企业发展展部保存存一年。 6附件 无 三、 究规划设设计资料料，对规规划设计计提出建建议3.1人人车的通通行应考虑：人车的的分流，进进出的便便利，特特殊人群群的需要要，安全全与管理理3.2停停车场的的规划应考虑：车位数数量与未未来的发发展，进进出的便便利，安安全与管管理，设设备设施施的选用用案例1：致： 苏苏州工业业园区置置地有限限公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于人车车通行、车车场规划划的建议议时间： 20002年77月166日人车通行行：

13、在小区规规划人车车通行方方案时，主主要应考考虑以下下几个主主要方面面的问题题：1、 人人车尽量量分流：随着我我国经济济的发展展，家庭庭型轿车车在我国国越来越越普及，因因而住宅宅小区中中的车流流量会越越来越大大，如不不实行人人车分流流，车辆辆进出与与居民进进出会相相互干扰扰，对行行车、行行人都造造成一定定程度的的不便和和影响，人人车分流流是现在在及将来来小区内内交通的的基本准准则；2、 在在人车分分流的前前提下，要要尽量考考虑人、车车通行的的方便，如如居民出出入口与与电梯口口的距离离、人行行道的宽宽度、相相关阶梯梯的级数数等；车车道的宽宽度、车车道的拐拐弯处角角度、转转角镜的的安装是是否合理理、

14、车辆辆进入地地下车库库的坡度度、是否否有防滑滑设施、司司机刷卡卡的方便便性等；在人车车分流中中，车辆辆通道一一般应为为单行道道，如地地下车库库出入口口分开，地地面车场场的出入入口也应应分开或或车位可可以使车车辆从容容倒车；3、 人人车通行行方案还还应考虑虑某些特特殊需要要，如人人行道中中台阶应应有部分分平斜面面，以利利于残疾疾人士手手扶车的的通过或或婴儿车车的通过过，如台台阶太陡陡，则应应设置专专门的残残疾人通通道；车车道中要要考虑大大车的通通行，如如业主搬搬家用的的货车、重重物的下下货地点点是否方方便等；4、 规规划人车车通行方方案时还还要考虑虑到安全全与管理理的因素素，如车车辆进入入地下车

15、车库的坡坡面应采采取防滑滑措施，相相关标识识应明确确清晰，特特别是限限高警示示标识一一定要明明白显眼眼，以免免发生意意外情况况。停车场的的规划： 在停车场场的规划划中，应应注意以以下几个个方面：1、 首首先应考考虑小区区车位数数与小区区居民户户数的比比例。随随着家庭庭轿车的的越来越越普及，车车位数量量多少成成为小区区配套设设施是否否完善的的关键，如如目前在在深圳，由由于当初初规划缺缺乏前瞻瞻性，导导致九六六年以前前开发的的小区百百分之九九十以上上车位数数缺乏，停停车难成成为小区区业主十十分头疼疼的问题题，而要要解决这这个问题题，则需需花费巨巨额资金金，如建建立体停停车场等等。目前前在深圳圳，小

16、区区规划基基本按11：1的的比例配配置车位位，而在在内地城城市，尽尽管目前前在普通通小区的的业主购购车数量量不是很很多，但但考虑到到将来的的需要，至至少需按按3：22的比例例配置车车位，即即至少每每1.55户配置置1个车车位，才才能满足足小区未未来的居居住需要要；2、 停停车场的的规划应应考虑车车辆出入入的方便便，如通通道的宽宽度是否否合适，拐拐弯处的的角度是是否能满满足大部部分型号号家庭车车辆的通通行，如如业主购购买吉普普车能否否通行，每每个车位位的宽度度、长度度是否能能方便业业主停放放，倒车车是否方方便，地地下停车车场应考考虑屋顶顶与停车车场地面面的高度度等；3、 停停车场的的规划还还应考

17、虑虑安全与与管理的的需要，如如停车场场的规划划要方便便保安人人员对车车辆的指指挥、方方便保安安人员对对业主发发放停车车卡、停停车场特特别是地地下停车车场的消消防设施施配置等等；4、 在在停车场场的设施施设备选选用上，一一是要尽尽量选择择质量优优的产品品，二是是尽量配配置智能能化程度度高的设设备，如如智能刷刷卡设备备、车辆辆自动识识别设备备、拐弯弯处的转转角镜设设备等，智智能化程程度高，既既能方便便业主，又又能增加加停车的的安全性性，更能能在管理理上节省省人力财财力。以 上 建 议议 请 贵 公公 司 参 阅阅签收单位位：苏州州工业园园区置地地有限公公司 签签发单位位：金地地物业湖湖左岸顾顾问组

18、签 收 人： 签 发 人人：易柄柄顺3.3 围栏与与岗亭应考虑：围栏的的高度与与样式，岗岗亭的布布置、数数量、款款式3.4 安防设设施的配配置应考虑：门禁、对对讲、巡巡更、边边界防越越、闭路路监控、室室内报警警3.5 监控中中心的设设置应考虑：位置、面面积、设设备设施施、功能能等要求求案例2：致： 苏苏州工业业园区置置地有限限公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于围栏栏与岗亭亭的建议议时间： 20002年77月166日在围栏的的规划建建设上，既既要考虑虑安全性性，又要要考虑美美观性。安安全性主主要有以以下几个个方面：一是高高度，围围栏要达达到一定定高度，才才能起到到隔离的的

19、作用，进进而达到到安全的的效果；二是材材质，用用混凝土土、铁栏栏杆、木木栅栏，安安全作用用不一样样；三是是弯曲度度，围栏栏应尽量量减少弯弯曲度，主主要是为为了在安安置红外外对射设设备时可可减少镜镜头数量量，有利利于监控控；美观观性主要要有以下下几个方方面：一一是材质质，用混混凝土、铁铁栏杆、木木栅栏等等各种不不同材质质，其外外观效果果就完全全不一样样，关键键是在安安全的前前提下要要与小区区整体相相协调；二是色色调，围围栏的色色调一定定要与小小区相协协调；三三是构造造，如在在围栏上上增加一一些图案案或其它它装饰，可可能感觉觉就完全全不一样样。在岗亭设设计建设设中，要要考虑以以下几个个方面：一是岗

20、岗亭的位位置，要要既要方方便业主主车辆出出入方便便，又要要利于对对小区安安全的监监控；二二是数量量，从成成本上考考虑，满满足管理理的前提提下要尽尽量减少少岗亭的的数量；三是岗岗亭的样样式与规规格，岗岗亭的样样式、规规格、色色调等一一定要与与小区的的整体相相协调；四是要要考虑一一些细节节方面，如如通风性性、采暖暖性（指指北方城城市）、空空调安装装位置、写写字台摆摆放位置置等。安防设施施的配置置小区安防防设施的的设置应应考虑以以下几个个方面：目前安防防系统主主要有门门禁系统统、对讲讲系统、巡巡更系统统、边界界防越系系统、闭闭路监控控系统、室室内报警警系统等等，一般般以上项项目小区区均应配配置，但但

21、根据实实际情况况可以有有所取舍舍或增加加。门禁禁系统的的设置，除除了安全全因素外外，还应应考虑业业主使用用的方便便，如采采取推拉拉式还是是旁移式式，采有有密码式式还是刷刷卡式，推推拉式门门的松紧紧力度，旁旁移式门门的旁移移速度，密密码键盘盘的设置置、刷卡卡机设置置的位置置及灵敏敏程度等等，均关关系到业业主使用用的方便便；对讲讲系统应应考虑方方便性，对对讲所挂挂的高度度、房号号输入的的便捷等等，应考考虑功能能和质量量，如对对讲音质质的好坏坏、是否否可视等等，增加加可视功功能是目目前对讲讲系统的的普遍做做法；巡巡更系统统的设置置，主要要应考虑虑安装的的数量、位位置、对对巡视人人员巡视视情况的的正确

22、记记录等，巡巡更点数数量多了了，耽误误巡视人人员的时时间，巡巡更点数数量少了了，不能能达到有有效监控控的目的的；而巡巡更点位位置的设设置也应应比较讲讲究，一一般应设设在有安安全隐患患的地方方，保证证巡视人人员对有有安全隐隐患的地地方的巡巡视频次次；巡更更系统应应对巡视视人员的的巡视情情况有详详细记录录，如时时间、事事件、巡巡视人员员、事件件处理等等；边界界防越系系统主要要是红外外对射系系统，一一般布置置在小区区围墙上上，布置置时应考考虑高度度、角度度、对射射点的对对数、周周围树木木等对对对射误报报警的影影响等，现现在某些些高档小小区除了了在外围围安装红红外对射射系统外外，还安安装可视视监控系系

23、统，实实行对边边界防越越的双重重保护；闭路监监控系统统是小区区安防系系统中的的重要项项目，良良好的闭闭路监控控系统可可以节省省保安人人力，节节约管理理成本。闭闭路系统统的设置置应考虑虑以下几几个方面面：如画画面的清清晰程度度、画面面分割情情况、是是否设置置可转动动的监控控云台等等，而监监控镜头头一般应应设置在在有安全全隐患的的地方及及人车流流较大的的地方，如如小区出出入口、单单位财务务室、游游泳池、小小区主干干道等。监控中心心的设置置监控中心心的设置置主要应应考虑以以下几个个方面：一是位位置，监监控中心心应离管管理处办办公室较较近，便便于监控控中心值值班人员员随时与与管理处处办公室室人员保保持

24、联系系，同时时监控中中心应能能顺利接接收到对对讲机信信息，要要能安装装空调以以保持室室内温度度处于理理想状态态，因而而不能将将监控中中心设置置在地下下二层以以下，最最好不要要设置在在地下室室；二是是面积，监监控中心心面积不不能太小小，主要要是要便便于监控控人员对对多屏幕幕的全方方位监视视；三是是功能,将消防防控制、消消防广播播、安全全监控、小小区报警警、巡更更监控汇汇聚于此此。以 上 建 议议 请 贵 公公 司 参 阅阅签收单位位：苏州州工业园园区置地地有限公公司 签签发单位位：金地地物业湖湖左岸顾顾问组签 收收 人： 签 发 人人：易柄柄顺3.6 商铺及及便民服服务点的的规划应考虑：功能配配

25、置与分分布，与与环境的的协调，对对有噪音音和污染染严重的的项目进进行控制制案例3：致： 苏苏州工业业园区置置地有限限公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于商铺铺及便民民服务点点的规划划的建议议时间： 20002年77月166日商铺及便便民服务务点的规规划建设设中，主主要应注注意以下下几个方方面：一一是位置置，商铺铺一定要要建设在在人流量量比较大大、居民民购物比比较方便便、比较较显眼的的地方，如如电梯口口外两侧侧、临街街位置等等，小区区内的商商铺一般般只能设设在一楼楼，设在在二楼的的话，由由于规模模小，很很难吸引引客户，但但如美容容美发、特特色饮食食等，只只要有特特点，设设在

26、二楼楼也可以以吸引客客户，但但是商铺铺不能造造成对业业主生活活的干扰扰，；二二是功能能，商铺铺的设置置要从综综合功能能上进行行考虑，在在功能上上力求多多样化，如如功能单单一，商商铺经营营就很困困难，也也达不到到方便业业主的目目的，小小区商铺铺在功能能上要尽尽量考虑虑业主的的日常生生活需求求，如干干洗店、小小卖部、美美容美发发厅、糕糕点屋、小小食店等等，规模模大的小小区可考考虑设置置银行、邮邮电所、超超市、书书店甚至至股票交交易厅等等；三是是商铺的的规划建建设应考考虑小区区的整体体统一，考考虑商铺铺与小区区整体环环境的协协调，如如广告牌牌的位置置、色调调、商铺铺外部装装修装饰饰等。以 上 建 议

27、议 请 贵 公公 司 参 阅阅签收单单位：苏苏州工业业园区置置地有限限公司 签发单单位：金金地物业业湖左岸岸顾问组组签 收 人： 签 发发 人：易柄顺顺3.7 文娱活活动场所所的规划划应考虑：使用面面积、安安全要求求、对环环境和住住户的影影响案例4：致： 苏苏州工业业园区置置地有限限公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于文娱娱活动场场所规划划的建议议时间： 20002年77月166日小区内的的文娱活活动场所所，主要要包括会会所的相相关设施施及户外外活动场场所，会会所设施施中属于于娱乐活活动场所所，一般般有书画画室、阅阅览室、卡卡拉OKK室、乒乒乓球室室、棋牌牌室、舞舞蹈室、

28、健健身房、游游泳池等等，户外外活动场场所一般般有网球球场、篮篮球场、儿儿童游乐乐场等。在在规划娱娱乐场所所时，主主要应考考虑以下下几个方方面：一一是使用用面积，各各种娱乐乐场所对对面积都都有要求求，如网网球场、篮篮球场等等更是有有最低标标准面积积要求，健健身房、舞舞蹈房等等对面积积也有较较高的要要求；二二是安全全性，所所有文娱娱活动场场所在规规划建设设过程，都都应将安安全放在在重点考考虑，如如室内场场所的消消防措施施是否完完善，游游泳池是是否有救救生没备备设施，儿儿童游乐乐中心的的设备的的安全性性能等；三是对对环境与与居民的的影响，如如游泳池池尽可能能安排在在公共视视线外，卡卡拉OKK室的隔隔

29、音效果果一定要要好，网网球场、篮篮球场尽尽可能与与楼宇相相距一定定距离并并有防护护设施，以以免在运运动过程程中球不不小心咂咂着居民民玻璃，阅阅览室一一定要安安静等。以 上上 建 议 请请 贵 公 司司 参 阅签收单位位：苏州州工业园园区置地地有限公公司 签签发单位位：金地地物业湖湖左岸顾顾问组签 收 人： 签 发发 人：易柄顺顺3.8 管理用用房应考虑：位置、面面积、装装修案例5：致： 福福城投资资有限公公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于嘉洲洲豪园二二期管理理用房的的建议时间：220011年6月月28日日呈报：福福城投资资有限公公司蔡董董、福城城物业公公司蔡董董、吴总总

30、 嘉嘉洲豪园园二期（加加州地带带）定于于20001年99月288日入伙伙，离现现在还有有整整三三个月的的时间。因因此，贵贵司必须须要在此此之前把把管理用用房建好好并装修修好，为为以后的的物业管管理提供供一个优优良的办办公环境境。根据据嘉洲豪豪园二期期的建筑筑平面布布置和建建筑结构构特点，对对于管理理用房，物物业顾问问提出如如下建议议：一、 位位置：嘉嘉洲豪园园二期的的容积率率为6.87，因因此，地地面空间间相对较较少。为为了尽量量给业主主以后腾腾出足够够的地面面活动空空间，又又兼顾问问方便以以后的物物业管理理工作。物物业顾问问建议将将管理用用房建在在四栋下下面现在在的施工工现场管管理用房房（因

31、为为有关法法规规定定管理用用房必须须是正式式办公用用房）。二、 面面积：嘉嘉洲豪园园二期总总建筑面面积为44万2千千平方米米，商用用面积为为62000平方方米，共共3933套。根根据深深圳经济济特区住住宅区物物业管理理条例及及相关物物业管理理法规：房屋总总套数（住住宅、单单身公寓寓加非住住宅房屋屋每1000平方方米建筑筑面积折折为一套套）人均规规划指标标（0.06）人均人口数（3.75）=管理用房面积；物业管理用房项目中包含了办公用房、生活用房、库房等物业管理单位所需的各类用房，但不包括机电及保安人员值班用房。管理用房房面积=3993+（6620001000） 0.0063.775=1102.

32、3755（米22）也就是嘉洲洲豪园的的管理用用房面积积大约为为1022.3775米22三、布局局：为了了更好地地提高以以后的工工作效率率，增强强办公室室本身的的功能。建建议最里里面的一一个独间间为财务务室，紧紧隔其东东面隔成成一个独独间为主主任室。最最外面的的一个大大间为管管理员的的大办公公室，大大门与大大办公室室之间可可隔出一一个小前前台，以以提高物物业管理理形象。以 上 建 议议 请 贵 公公 司 参 阅阅深圳市金金地物业业管理有有限公司司顾问经理理：周明明签发人：年 月 日3.9生生活用房房应考虑：位置、面面积、装装修、对对住户的的影响案例6：致： 福福城投资资有限公公司由： 深深圳市金

33、金地物业业管理有有限公司司主题：关关于嘉洲洲豪园二二期管理理用房的的建议时间：220011年7月月10日日呈报：福福城投资资有限公公司蔡董董、福城城物业公公司蔡董董、吴总总物业顾问问在6月月28日日已呈交交给贵司司一份关关于嘉洲洲豪园二二期之管管理用房房的建议议。按按照深圳圳市的有有关法律律、法规规，管理理用房中中已经包包括了生生活用房房，但嘉嘉洲豪园园二期共共有422名工作作人员。显显然管理理用房中中的生活活用房面面积是不不能满足足现在管管理处生生活用房房需要的的。为了提高高管理处处工作人人员的生生活质量量，而又又不影响响小区内内住户的的正常生生活和管管理秩序序，物业业顾问建建议用以以下方法

34、法来解决决生活用用房不足足的问题题：一、在11栋、22栋之间间的大台台阶下面面有大概概50平平方米，2.88米层高高的空间间，管理理处可考考虑装修修一新，并并安装通通风设备备和给排排水设备备，以作作生活用用房。二、在44栋下面面的地下下车库入入口的架架空层，装装修成生生活用房房，因为为所处层层高达到到6.88米，面面积大概概有600平方米米，这里里既不影影响小区区的外观观，也不不影响以以后的管管理秩序序，也能能取得业业主的支支持。通过以上上方法，可可以基本本解决管管理处生生活用房房的问题题，以 上 建 议议 请 贵 公公 司 参 阅阅深圳市金金地物业业管理有有限公司司顾问经理理：周明明签发人：

35、年 月 日3.100会所应考虑：位置、装装修、项项目设置置、运营营成本分分析、区区域划分分、经营营与管理理模式案例6：致： 天天集房地地产开发发公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于金港港豪庭会会所管理理方案的的建议时间：220022年1月月7日呈报：天天集集团团沈董、邵邵总、新新禧公司司周董、徐徐总、袁袁总根据金港港豪庭项项目高档档次住宅宅的定位位，通过过分析目目标客户户群的消消费能力力及消费费特征，并并结合该该项目地地处交通通便利、人人商两旺旺地段之之具体情情况，金金地物业业就金港港豪庭会会所相关关事项提提出如下下初步构构想供发发展商参参考。一、 会会所项目目的设置置作

36、为一个个高标准准住宅项项目的会会所，建建议设立立如下服服务项目目：美容容美发、桌桌球、男男女桑拿拿、室内内/室外外泳池、健健身房、体体操房、网网吧、阅阅览室、游游戏机室室、视听听室、中中西餐厅厅、多功功能厅、棋棋牌室等等。二、 会会所项目目的经营营出于专业业化分工工的考虑虑，将上上述项目目分为两两大类：第一类类为劳动动密集型型项目（如如美容美美发、中中西餐厅厅），原原则上建建议采用用对外招招商的办办法，一一方面能能保证这这些项目目的专业业服务水水准，另另一方面面能回避避经营风风险。第第二类为为自助型型或基本本自助型型项目，可可由物业业管理公公司经营营。三、 物物业管理理公司的的服务范范围及收收

37、费标准准按行业内内通行的的做法，物物业管理理公司对对（1）供供会所使使用的小小区公共共设施（消消防控制制系统、喷喷淋系统统、管网网、发电电机等）提提供维修修、保养养服务。（22）对会会所滴水水线以外外的周边边环境提提供保洁洁及绿化化保养服服务。（33）对整整个会所所产生的的垃圾提提供外运运服务。提供上述述物管服服务的收收费标准准为3.30元元/每平平方米建建筑面积积.每月月。四、 补补充说明明由于会所所管理服服务这一一部分内内容所涉涉项目繁繁杂，相相对来讲讲需要比比较专业业的知识识和经验验，同时时因为金金港豪庭庭与我司司所管理理的金海海湾花园园无论从从项目档档次，还还是客户户群特征征都有非非常

38、一致致之处，故故一待确确定合作作关系，我我金地物物业管理理公司金金海湾花花园会所所管理部部将全面面介入金金港豪庭庭会所的的各项工工作，利利用金海海湾花园园会所的的人才、管管理模式式及近22年的运运行中积积累的经经验，使使金港豪豪庭会所所的管理理服务水水准有充充分的保保证。以 上 建 议议 请 贵 公公 司 参 阅阅深圳市金金地物业业管理有有限公司司顾问经理理：签发人：年 月 日3.111垃圾圾收集点点，与中中转站的的规划应考虑：（1）垃垃圾桶的的样式、数数量、放放置位置置，分类类收集的的要求，对对环境的的影响；（2）垃垃圾中转转站的位位置、样样式、容容量，冲冲洗、污污水排放放；封闭闭管理的的要

39、求，以以及对环环境住户户的影响响案例7：致： 天天集房地地产开发发公司由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司主题：关关于“垃圾收收集点、中中转站、绿绿化、景景观规划划”的建议议时间：220022年1月月7日呈报：天天集集团团沈董、邵邵总、新新禧公司司周董、徐徐总、袁袁总为使小区区公共环环境的建建设更满满足居民民的要求求，建议议在对垃垃圾收集集、绿化化点、中中转站及及景观进进行规划划设计时时考虑以以下因素素：一、 垃垃圾收集集点、中中转站垃圾桶安安放置可可分为室室内、室室外两类类，在购购买或设设计制作作时应考考虑美观观、实用用、与小小区整体体环境协协调一致致。并应应考虑垃垃圾分类类处理，标标

40、识的统统一。垃圾桶放放置位置置：带电电梯的楼楼宇在每每层楼应应考虑摆摆放垃圾圾桶的位位置，最最好能够够密封。不不带电梯梯的楼宇宇附近设设置垃圾圾桶。室室外的常常放置于于休息场场所、主主要路口口等人流流集中出出入的区区域。室室外垃圾圾桶距住住宅应在在5米以上上。中转站的的位置设设定应考考虑：aa：距离离建筑物物8米以上上；b：设置在在建筑物物的下风风口（主主要应从从夏季风风向考虑虑）；cc：设置置在偏僻僻、隐蔽蔽之处，要要与周围围环境协协调；dd：根据据实际情情况可将将中转站站的垃圾圾收纳口口设在小小区内，垃垃圾清运运口设在在小区外外，从而而不进入入小区即即可进行行垃圾搜搜集、清清运。垃圾中转转

41、站的容容积，应应以小区区住户数数量和垃垃圾清运运频次确确定。（一一般300-400户设置置一个专专用大垃垃圾桶）；为便于于垃圾的的清运和和清洁，要要求垃圾圾中转站站周围有有排污设设施，并并设置一一定的坡坡度以满满足冲洗洗、污水水排放的的要求。二、 绿绿化合理搭配配草皮、乔乔木、灌灌木，布布置和谐谐美观的的环境，一一般要求求住宅小小区绿化化南方四四季有花花，北方方三季有有花、四四季常绿绿。植物品种种的选用用坚持以以乡土树树种为主主、引种种品种为为辅，引引种品种种应适宜宜当地情情况。南南方主要要以常绿绿植物为为主，北北方落叶叶和常绿绿植物合合理配置置，选用用观赏价价值较高高的植物物种类。尽量避免免

42、选用有有针、有有刺、有有毒、有有花粉类类植物，或或种植于于偏僻不不易接触触位置。住宅小区区一般以以草皮、灌灌木和小小乔为主主，一般般不种植植高大的的乔木；对于地地下架空空的小区区，宜选选用抗风风性强，对对土壤要要求不高高的小乔乔木和小小灌木，或或以草皮皮等地被被类植物物为主。架空层下下以种植植阴生植植物为主主。三、 小小区景观观住宅小区区景观风风格多样样，一般般在景观观规划上上要求功功能完善善、安全全、美观观；与整整体环境境溶为一一体，能能充分体体现小区区特点。住宅小区区一般要要求设置置一定面面积的儿儿童活动动区和老老年人活活动区。住宅小区区内设置置喷泉、水水池一般般深度不不超过550CMM，

43、高于于50CCM的要要求池边边具有一一定的围围栏或用用绿化带带隔离，并并有相应应的警示示标识，防防止对儿儿童造成成危险。较大型水水池驳岸岸一般处处理成缓缓坡，地地面要防防滑。以上建议议望贵公公司给予予充分考考虑深圳市金金地物业业管理有有限公司司顾问经理理：闫智智广签发人：年 月 日 3.122 绿化化应考虑：（1）合合理选用用草皮、乔乔木、灌灌木的品品种：aa:三者者间的搭搭配有层层次感、美美观、和和谐；bb:植物物的生长长期与开开花期的的适宜性性；c:应尽量量避免选选用有针针、有刺刺、有毒毒、有花花粉的植植物；（22）便于于养护，有有利于养养护成本本的降低低案例8：致： 中中北房地地产开发发

44、公司刘刘总由： 深深圳市金金地物业业管理有有限公司司一品嘉嘉园顾问问组主题：关关于一品品嘉园一一期园林林绿化建建设有关关问题的的建议时间： 20001年112月221日一品嘉园园地处秦秦淮河畔畔夫子庙庙，因其其特殊的的地理位位置，使使其建筑筑与景观观设计的的风格必必须和楼楼盘所处处的地理理环境、人人文环境境等相融融洽。针针对一品品嘉园景景观设计计中的园园林绿化化方案，结结合南京京所处区区域的气气候及将将来物业业管理所所涉及的的问题，现现将一期期园林绿绿化方案案中的有有关事项项提出建建议和看看法，供供开发商商和园林林景观设设计单位位参考（目目的是希希望把一一口嘉园园的景观观打造成成一流的的楼盘景

45、景观，争争取达到到“逛夫子子庙，看看一品嘉嘉园楼盘盘”的境地地）。1、 001栋、002栋、008栋等等处，把把合欢树树做为行行道树感感觉不理理想。合合欢树树树冠较大大，长势势迅速，粉粉色绒花花自夏季季至十月月底连续续开花，花花开花谢谢落下的的残花和和秋季落落叶造成成的环境境污染较较大；另另外，凋凋谢的花花、落叶叶及果荚荚飞落草草坪无法法清扫干干净，在在后期的的管理中中，增加加保洁的的工作难难度，影影响保洁洁质量；到了冬冬季，大大量成行行的合欢欢树梢挂挂着部分分未脱落落的果荚荚给一种种失落、失失意的感感觉，缺缺乏生命命的气息息，且色色调与建建筑物也也不相配配。建议议：对上上述几栋栋楼宇的的行道

46、树树改用生生长相对对缓慢、树树干色泽泽灰暗、形形态高大大的树种种。如：银杏、珙珙桐、辛辛荑等，在在一品嘉嘉园园林林绿化中中尽量少少用合欢欢，不宜宜大量使使用。2、 009栋南南面绿化化带丝兰兰的应用用。丝兰兰一般在在工矿污污染区、园园林中的的岩石、台台坡等处处应用的的较多，小小区绿化化建设中中一般不不提倡使使用。主主要是因因为其叶叶端较尖尖，容易易造成人人的意外外刺伤，特特别是儿儿童。丝丝兰在小小区、学学校绿化化中造成成意外刺刺伤事例例，在南南京就有有类似教教训，所所以，现现在南京京新建小小区绿化化中都不不采用丝丝兰。3、 含含笑树。含含笑在南南京能否否安全越越冬？主主要看树树龄大小小及产地地。对于于树龄小小、又是是福建、浙浙江等处处产的含含笑，应应尽量少少用。一一般多采采用地产产或常州州、苏北北地区产产的含笑笑对为好好，以防防南京因因冬季特特