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1、 房屋的的类别多层住宅宅多层住宅宅一般一一梯两户户(4-6层),每户都能实现南北自然通风,基本能实现每间居室的采光要求,多层住宅一般采用单元式,共用面积很小,这有利于提高面积利用率. 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层(小高层)和高层住宅相比,有一定的优势: (1)在在建设投投资上,多多层住宅宅不需要要像中高高层和高高层住宅宅那样增增加电梯梯、高压压水泵、公公共走道道等方面面的投资资,得房房率比较较高。 (2)在在户型设设计上,多多层住宅宅户型设设计空间间比较大大,居住住舒适度度较高。 (3)在在结构施施工上,多多层住宅宅通常采采用砖混混结构,因因
2、而多层层住宅的的建筑造造价一般般较低。 但多层住住宅也有有不足之之处,主主要表现现在: (1)底底层和顶顶层的居居住条件件不算理理想,底底层住户户的安全全性、采采光性差差,厕所所易溢粪粪返味;顶层住住户因不不设电梯梯而上下下不便。此此外屋顶顶隔热性性、防水水性差。 (2)难难以创新新。由于于设计和和建筑工工艺定型型,使得得多层住住宅在结结构上、建建材选择择上、空空间布局局上难以以创新,形形成“千千楼一面面、千家家一样”的的弊端。如如果要有有所创新新,需要要加大投投资又会会失去价价格成本本方面的的优势。 多层住宅宅的平面面类型较较多,基基本类型型有梯间间式、走走廊式和和独立单单元式小高层住住宅小
3、高层住住宅是介介于多层层住宅与与高层住住宅之间间,按规规定层层以上必必须配电电梯,所所以小高高层属于于配电梯梯的范围围之内,它它的特点点是方便便的同时时又能给给生活一一种新的的高度。小小高层作作为一种种特有的的住宅建建筑,不不论在开开发或者者平面设设计中均均有其独独特的优优点,表表现如下下: 优点:1、登高高望远,心心旷神怡怡,而且且空气清清新。既既不像普普通多层层住宅 (普通通不显高高档)又又没有高高层那么么高,一一旦电梯梯坏了爬爬楼不好好啊。2、中上上层单位位视线开开阔,采采光通风风良好; 3、高层层建筑挺挺拔,建建筑面造造型与色色彩一般般时尚、富富于时代代感和都都市感; 4、高容容积率,
4、节节约土地地资源 缺点:1、因防防火、电电梯设置置等要求求,高层层建筑公公摊面积积较大,实实用率低低; 2、因基基础和结结构要求求较高,建建筑造价价高; 3、考虑虑到减少少地基承承载力及及现代感感的要求求,高层层建筑大大多采用用玻璃幕幕墙立面面,节能能效果差差。 4、因为为电梯、防防火、智智能能化化等要求求较高,物物业管理理及维护护运营费费用比较较高。 5、对水水、电、消消防、智智能化等等基础供供应配套套要求比比较高。6、公摊摊面积大大,实际际住宅面面积小,楼楼层越高高,价格格越贵,负负担重,出出现应急急事件不不好撤离离。高层住宅宅高层住宅宅是城市市化、工工业现代代化的产产物,依依据外部部形体
5、可可将其分分为塔楼楼和板楼楼。1高高层住宅宅的优点点:高层层住宅土土地使用用率高,有有较大的的室外公公共空间间和设施施,眺望望性好,建建在城区区具有良良好的生生活便利利性,对对买房人人有很大大吸引力力。 22高层住住宅的缺缺点:高高层住宅宅,尤其其是塔楼楼,在户户型设计计方面增增大了难难度,在在每层内内很难做做到每个个户型设设计的朝朝向、采采光、通通风都合合理。而而且高层层住宅投投资大,建建筑的钢钢材和混混凝土消消耗量都都高于多多层住宅宅,要配配置电梯梯、高压压水泵、增增加公共共走道和和门窗,另另外还要要从物业业管理收收费中为为修缮维维护这些些设备付付出经常常性费用用。超高层住住宅超高层住住宅
6、多为为30层层以上。超超高层住住宅的楼楼地面价价最低,但但其房价价却不低低。这是是因为随随着建筑筑高度的的不断增增加,其其设计的的方法理理念和施施工工艺艺较普通通高层住住宅和中中、低层层住宅会会有很大大的变化化,需要要考虑的的因素会会大大增增加。例例如,电电梯的数数量、消消防设施施、通风风排烟设设备和人人员安全全疏散设设施会更更加复杂杂,同时时其结构构本身的的抗震和和荷载也也会大大大加强。1、超高高层建筑筑的优势势也非常常明显:集约化化,垂直直发展,形形象突出出,可以以作为地地标建筑筑,特别别是在商商业非常常密集的的地区,.视野开阔,有居高临下前程无限之感、受周围环,影响业少.2、超高高层建筑
7、筑缺点是是造价高高、成本本高,电电梯设备备,结构构、境建建筑冲煞煞小材料料设备,安安全性、保保障性都都会带来来建设成成本的提提高。智能化住住宅智能化住住宅是指指将各种种家用自自动化设设备、电电器设备备、计算算机及网网络系统统与建筑筑技术和和艺术有有机结合合,以获获得一种种居住安安全、环环境健康康、经济济合理、生生活便利利、服务务周到的的感觉,使使人感到到温馨舒舒适,并并能激发发人的创创造性的的住宅型型建筑物物。一般般认为具具备下列列四种功功能的住住宅为智智能化住住宅:(1)安安全防卫卫自动化化;(2)身身体保健健自动化化;(3)家家务劳动动自动化化;(4)文文化、娱娱乐、信信息自动动化。优点:
8、 智能化化系统是是为住宅宅、小区区更加好好地发挥挥效用服服务的,是是提高居居住质量量的手段段之一缺点:成成本过高高退台式住住宅退台式住住宅又称称为“台台阶式”住住宅,因因其外形形类似于于台阶而而得名。这这类住宅宅的建筑筑特点是是住宅的的建筑面面积由底底层向上上逐层减减小,下下层多出出的建筑筑面积成成为上层层的一个个大平台台,面积积要大大大超过一一般住宅宅凸出或或凹进的的阳台面面积。优点是:住户都都有较大大的屋外外活动空空间,同同时也有有良好的的采光和和通风;缺点是:一部分分建筑空空间转作作平台,建建筑容积积率减少少,占地地较多,因因此,地地价在总总造价中中的比重重提高。目目前,国国内建造造的退
9、台台式住宅宅,都属属于价格格较高的的中高档档住宅,一一般建在在地价较较低的郊郊外住宅宅区或旅旅游度假假区,一一些低层层的独立立式别墅墅式住宅宅,也常常采用退退台式设设计。组团住宅宅“组团”是是目前较较多为大大型社区区所引用用概念。它它是一种种融合了了中式四四合院建建筑模式式的居住住结构。院院落式的的布局,用用四面楼楼房围合合成封闭闭的空间间,由单单一的出出入口出出入,它它能给住住户带来来领域感感和安全全感,邻邻里有交交往的氛氛围和空空间,空空间尺度度宜人,让让人轻松松愉快,非非常符合合现代人人交流的的心理需需要。商住住宅宅商住住宅宅是SOOHO(居居家办公公)住宅宅观念的的一种延延伸,它它既属
10、于于住宅,同同时又融融入写字字楼的诸诸多硬件件设施,尤尤其是强强大的网网络功能能,使居居住的同同时又能能从事商商业活动动。商住住住宅适适合于小小型公司司以及依依赖网络络进行社社会活动动的人群群。优点1:不受新新政限制制新政主要要针对的的是住宅宅市场,商商住项目目并未受受到过多多限制,无无论之前前有多少少套住房房,购买买商住项项目时,仍仍是执行行5成首首付、11.1倍倍利率的的政策,同同时在购购房套数数与外地地人购房房时也并并未做要要求。2:购买买商住项项目与购购买住宅宅互不受受影响在银行系系统中,商商住楼贷贷款和住住宅贷款款在征信信系统中中是分开开的,所所以贷款款购买商商住项目目并不影影响再购
11、购买住宅宅。如果果此前购购买过商商住项目目,但没没买过住住宅,再再新买住住宅时,仍仍被认作作是首套套。3:总价价优势明明显 商住项目目的价格格通常要要比周边边的住宅宅便宜110%-15%,再加加上商住住楼面积积小,所所以在总总价上具具有一定定优势。缺点1:生活成成本较大大目前北京京不少商商住项目目使用的的是商水水商电,与与普通住住宅使用用的民水水民电相相比,每每月要多多出不少少支出。2:商住住项目不不能落户户商住项目目的产权权一般为为40或或50年年,而且且不能落落户,因因此孩子子也不能能根据划划片来就就近入学学。不过过有的项项目会与与附近的的学校合合作,购购买此类类楼盘就就可以解解决孩子子不
12、能就就近入学学的问题题。3:短期期内还款款压力大大于住宅宅商住楼贷贷款首付付必须55成,贷贷款的利利率是11.1倍倍,且贷贷款年限限上限为为10年年,故短短期内还还款压力力较大。酒店式公公寓酒店式公公寓是指指建筑的的结构形形式类似似于酒店店,而负负责管理理的物业业公司提提供酒店店模式的的服务,如如客房打打扫、洗洗衣等,同同时居室室内配有有全套家家具及厨厨房设备备。概括括地说,就就是“酒酒店式服服务,公公寓式管管理”,将将星级酒酒店的高高标准服服务融于于日常生生活之中中,购买买者拥有有单元产产权,既既可以自自住、出出租,也也可以转转售,是是一种既既提供酒酒店专业业服务又又拥有私私人公寓寓私密性性
13、和生活活风格的的综合物物业。优点: 总价低低、投资资灵活。酒酒店式公公寓一般般以小户户型为主主,面积积一般在在50左右,由由于总价价较低,就就有不少少投资者者受出租租回报的的吸引,热热力追捧捧。空间间分割灵灵活。由由于很多多酒店式式公寓项项目在产产品设计计时就考考虑以办办公为主主,所以以在空间间分割上上比传统统的公寓寓具有更更大的灵灵活性。建建筑设计计的创新新和工程程技术的的全面应应用,也也给了该该类物业业更大的的发挥空空间。因因此市场场出现了了分割自自如、大大小随意意的项目目,小到到20-30大到一一层楼逾逾10000。因因此,这这类项目目不仅适适合小公公司,也也适合一一些中型型公司。 良好
14、的的生活和和商务环环境。众众多酒店店式公寓寓在其广广告中都都提出诸诸如“拎拎了皮箱箱就入住住”、“全全方位家家庭保姆姆式物业业管理”等等诱人口口号。与与一般公公寓有区区别的是是,酒店店式公寓寓在提供供这些物物业、家家政服务务的渠道道上比较较畅通,只只要你想想得到,基基本上酒酒店管理理公司都都能办得得到。酒酒店式公公寓不仅仅有商务务中心等等配套,很很多项目目还为商商务办公公和区内内员工提提供打字字、复印印、传真真、票务务定购和和酒店咨咨询等业业务。还还有些项项目通过过合作方方式引进进与商务务办公有有关的商商业配套套,如办办公用品品租赁和和采购、小小型超市市、244小时员员工餐厅厅、快递递公司等等
15、。缺点:从从经济性性来讲,就就产品的的供应方方来讲,每每层空间间的大分分割量增增加了小小户型的的造价成成本,包包括重新新安装管管道(水水、电、煤煤)、增增加消防防通道等等;就需需求方而而言,由由于户型型不规则则,造成成使用率率较低。从从舒适性性来说,暗暗卫出现现,影响响居住生生活的舒舒适度;在技术术指标控控制范围围内,开开发商选选择利润润最大化化的设计计原则,于于是,在在有限空空间分割割出更多多个单元元,导致致小户型型在设计计上对生生活实用用性的考考虑较少少,其格格局更接接近于家家庭旅馆馆。从实实用性来来说,每每天上、下下班大量量人流上上、下电电梯,等等待极不不方便。从从观赏性性来说,因因为窗
16、户户的增加加占据更更多外墙墙面,破破坏了原原本很规规则的建建筑立面面。从安安全性来来说,标标准层户户数的增增多,造造成居住住人群参参差不齐齐;如果果增加电电梯,会会对施工工造成隐隐患。从从服务性性来讲,因因为容积积率的制制约,服服务配套套很难跟跟上等原原因。平层官邸邸平层官邸邸系列是是绿城220077年向市市场推出出的新一一代高端端产品,该该产品同同时又具具有高贵贵的别墅墅功能品品质。在在保留别别墅、联联排等住住宅产品品对室外外环境、建建筑外形形、建设设品质、户户型面积积以及配配套设施施的高标标准要求求下,对对内部空空间布局局进行改改进,把把二、三三层空间间布局改改为单层层空间布布局。这这样改
17、进进的结果果,因为为取消了了垂直交交通的功功能,内内部空间间更统一一、合理理,从而而大大提提升了内内部居住住的便利利度和舒舒适度。因因此有人人说它“在在产品渊渊源和产产品内核核上,拥拥有比别别墅更加加纯正的的气质”。平层官邸建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓,遵循帕拉蒂奥新古典主义风格,是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。独栋别墅墅即独门独独院,上上有独立立空间,下下有私家家花园领领地,是是私密性性极强的的单体别别墅,表表现为上上下左右右前后都都属于独独立空间间,一般般房屋周围围都有面面积不等等的绿地地、院落落。这一一类型是是别墅历历史最悠悠久的一一种,私私密性强
18、强,市场场价格较较高,也也是别墅墅建筑的的终极形形式。 双拼别墅墅它是联队队别墅与与独栋别别墅之间间的中间间产品,由由两个单单元的别别墅拼联联组成的的单栋别墅墅。目前前,在美美国比较较流行的的2-PPAC别别墅是一一种双拼拼别墅。降降低了社社区密度度,增加加了住宅宅采光面面,使其其拥有了了更宽阔阔的室外外空间。双双拼别墅墅基本是是三面采采光,外外侧的居居室通常常会有两两个以上上的采光光面,一一般来说说,窗户户较多,通通风不会会差,重重要的是是采光和和观景。联排别墅墅有天有地地,有自自己的院院子和车车库。由由三个或或三个以以上的单单元住宅宅组成,一一排二至至四层联联结在一一起,每每几个单单元共用
19、用外墙,有有统一的的平面设设计和独独立的门门户。TTownnhouuse别别墅是目目前大多多数经济济型别墅墅采取的的形式之之一。叠拼别墅墅它是Toownhhousse的叠叠拼式的的一种延延伸,介介于别墅墅与公寓寓之间,是是由多层层的别墅墅式复式式住宅上上下叠加加在一起起组合而而成。一一般四至至七层,由由每单元元二至三三层的别别墅户型型上下叠叠加而成成,这种种开间与与联排别别墅相比比,独立立面造型型可丰富富一些,同同时一定定程度上上克服了了联排别别墅窄进进深的缺缺点。空中别墅墅空中别墅墅发源于于美国,称称为“ppentthouuse”即即“空中中阁楼”原原指位于于城市中中心地带带,高层层顶端的的
20、豪宅。一一般理解解是建在在公寓或或高层建建筑顶端端具有别别墅形态态的大型型复式/跃式住住宅。跃跃式住宅宅。要求求产品符符合别墅墅全景观观的基本本要求、地地理位置置好、视视野开阔阔、通透透等。上述别墅墅的优点点:自停停批别墅墅用地的的政策出出台以来来,土地地资源的的稀缺性性便成为为别墅的的最大卖卖点。而而兼得城城市生活活便利与与低密度度住宅形形态双重重特点的的别墅,更更是日趋趋绝版之之势。土土地资源源的不可可再生,决决定了别别墅产品品相对其其它住宅宅产品而而言,更更能保值值增值。缺点:11独栋别别墅双拼别墅墅联排别别墅叠加加别墅四周都被被完整的的花园包包围起来来、房屋屋的任何何一部分分都不与与其
21、他建建筑相连连。独栋栋别墅是是真正意意义上的的别墅,目目前国家家政策已已经不再再有新的的别墅用用地推出出,而其其中所指指的“别别墅”,也也就是独独栋别墅墅。由于于独栋别别墅的用用地不再再批出,有有较大的的稀缺性性,因此此也较有有投资价价值。不不过,目目前市面面上的独独栋别墅墅的最小小面积多多在3000平方方米以上上,总价价最低也也在5000万元元以上,投投资门槛槛较高。2双拼别别墅双拼别墅墅有独立立的前院院和后院院及侧院院,房屋屋的另一一侧与另另外一栋栋双拼别别墅相连连。双拼拼别墅由由于拥有有一侧“单单边位”,因因此居住住感觉较较好,只只略逊于于独栋别别墅,价价格也比比独栋别别墅要便便宜。3联
22、排别别墅由三栋或或以上的的别墅连连起来,位位于中间间的联排排别墅由由于与他他人的建建筑共用用侧墙,因因此只有有前院和和后院,没没有侧院院,而处处于单边边位的联联排别墅墅的居住住感觉则则和双拼拼别墅相相仿。这这类别墅墅一般单单价较低低,总面面积也较较小,投投资门槛槛较低,在在一些远远郊区,总总价百万万元以下下便可以以买到联联排别墅墅。当然然,联排排别墅在在视野及及景观方方面远不不及独栋栋和双拼拼别墅。4叠加别别墅叠加别墅墅类似于于复式单单位,往往往是两两套叠加加别墅一一上一下下布局,上上面的别别墅有“天天”,下下面的别别墅有“地地”。这这类别墅墅的报价价往往最最低,但但受四邻邻的影响响也是最最大
23、的。按楼体结结构形式式分类,主主要分为为砖木结结构、砖砖混结构构、钢混混框架结结构、钢钢混剪刀刀墙结构构、钢混混框架一一剪刀墙墙结构、钢钢结构等等砖木结构构:砖木结构构,房屋屋的一种种建筑结结构.指指建筑物物中竖向向承重结结构的墙墙、柱等等采用砖砖或砌块块砌筑,楼楼板、屋屋架等用用木结构构。由于于力学工工程与工工程强度度的限制制,一般般砖木结结构是平平层(11-3层层)。这这种结构构建造简简单,材材料容易易准备,费费用较低低。通常常用于农农村的屋屋舍、庙庙宇等砖混结构构:砖混结结构是指指建筑物物中竖向向承重结结构的墙墙、柱等等采用砖砖或者砌砌块砌筑筑,横向向承重的的梁、楼楼板、屋屋面板等等采用
24、钢钢筋混凝凝土结构构。也就就是说砖砖混结构构是以小小部分钢钢筋混凝凝土及大大部分砖砖墙承重重的结构构。砖混混结构是是混合结结构的一一种,是是采用砖砖墙来承承重,钢钢筋混凝凝土梁柱柱板等构构件构成成的混合合结构体体系。适适合开间间进深较较小, 砖混结构构施工技技术房间面积积小,多多层或低低层的建建筑,对对于承重重墙体不不能改动动,而框框架结构构则对墙墙体大部部可以改改动。 钢混框架架结构: 框架架结构是是指由梁梁和柱以以刚接或或者铰接接相连接接而成构构成承重重体系的的结构,即即由梁和和柱组成成框架共共同抵抗抗适用过过程中出出现的水水平荷载载和竖向向荷载。采采用结构构的房屋屋墙体不不承重,仅仅起到
25、围围护和分分隔作用用,一般般用预制制的加气气混凝土土、膨胀胀珍珠岩岩、空心心砖或多多孔砖、浮浮石、蛭蛭石、陶陶粒等轻轻质板材材等材料料砌筑或或装配而而成。钢混剪刀刀墙结构构:剪刀墙墙,在专专业术语语上称为为剪力墙墙。是用用钢筋混混凝土墙墙板来代代替框架架结构中中的梁柱柱,能承承担各类类荷载引引起的内内力,并并能有效效控制结结构的水水平力,这这种用钢钢筋混凝凝土墙板板来承受受竖向和和水平力力的结构构称为剪剪力墙结结构。 现浇钢筋筋混凝土土墙,主主要承受受水平地地震荷载载,这样样的水平平荷载对对墙、柱柱产生一一种水平平剪切力力,剪力力墙结构构由纵横横方向的的墙体组组成抗侧侧向力体体系。它它的刚度度
26、很大,空空间整体体好,房房间内不不外露梁梁、柱楞楞角,便便于室内内布置,方方便实用用。剪力力墙结构构有较好好的抗震震性能,其其不足之之处是结结构自重重大。预预应力剪剪力墙结结构常可可以做到到大空间间住宅布布局,剪剪力墙结结构形式式是高层层住宅采采用最为为广泛的的一种结结构形式式钢混框架架一剪刀刀墙结构构:集合合上述所所需材料料.注*钢混混注解:钢混结结构住宅宅的结构构材料是是钢筋混混凝土,即即钢筋、水水泥、粗粗细骨料料(碎石石)、水水等的混混合体。这这种结构构的住宅宅具有抗抗震性能能好、整整体性强强、抗腐腐蚀能力力强、经经久耐用用等优点点,并且且房间的的开间、进进深相对对较大,空空间分割割较自
27、由由。目前前,多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂,建筑造价也较高。钢结构:一种新新型的建建筑体系系有可通通房地产产业、建建筑业、冶冶金业之之间的行行业界线线,集合合成为一一个新的的产业体体系,这这就是业业内人士士普遍看看好的钢钢结构建建筑体系系。钢结结构工程程是以钢钢材制作作为主的的结构,是是主要的的建筑结结构类型型之一。优点1.大大节节约施工工时间,施施工不受受季节影影响; 2.增大住住宅空间间使用面面积,减减少建筑筑垃圾和和环境污污染; 3.建筑材材料可重重复利用用,拉动动其他新新型建材材行业的的发展; 4.抗震性性能好,使用中中易于改改造、灵灵活方便便,给人人带来舒舒适感等等等。 缺点由于于土地资资源不可可再生,建建设部已已下令禁禁止使用用传统的的粘土砖砖,同时时,我国国的钢产产量已达达1.77亿吨,严严重供过过于求的的状况已已迫使钢钢铁企业业另辟蹊蹊径,引引进国外外已经成成熟的钢钢结构住住宅建筑筑体系,同同时为建建筑业和和钢铁业业找到了了新的出出路,因因此,钢钢厂和建建材企业业走在了了钢结构构住宅的的前列。
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