房地产估价师考试真题及详解8章.docx

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1、房地产估价师考试真题及详解8章房地产估价师考试真题及详解8章 第1章银行信用可以弥补商业信用的不足。（）答案：对解析：本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。 在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。我国目前

2、个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。（）答案：错解析：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。 一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 路线价法主要适用于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（）答案：

3、错解析：本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济 在运用成本法时最主要的有（ ）。A 区分计划成本和实际成本B 区分实际成本和客观成本C 结合实际成本来确定评估价值D 结合实际开发利润来确定评估价值E 结合市场供求分析来确定评估价值正确答案：BE房地产估价师考试真题及详解8章 第2章开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20% B.30% C.40% D.50%答案：D解析： 本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超

4、过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象

5、所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。3.交通通达程度估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。4.项目进程及规划限制条件根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。5.估价对象用地现状估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大

6、街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房XXm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。三、估价目的为银行贷款抵押、合资做价格参考。四、估价时间本报告的估价时点为2022年7月26日。五、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。六、估价依据（略）七、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：即以估价对象的合法使用、合

7、法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。八、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各

8、种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。九、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十、估价作业人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自2022年7月26日至2

9、022年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。XX房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设

10、项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（同估价结果报告）六、估价测算过程(一)假设开发法1.总开发价值的测算根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：总开发

11、价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元2.成本费用(1)建安综合成本1)建安成本住宅为1 500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)1000=3168000元=31

12、7万元。4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即使：11 232万元X5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:12 672万元X5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%=824万元3.销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费

13、按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。4.开发商利润开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。5.开发余值开发余值=47232(12672+562+634+824+3283+2109)万元=27148万元6.熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为sc。购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。购地成本利润率：15%。因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。熟地总价x=2

14、2447万元。平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。(二)市场比较法1.居住部分(1)选取可比案例在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例见表3一67。(3)测算结果楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m23=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元2.配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因

15、素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：与估价对象的用途相同；与估价对象所处的地价区类相同；与估价对象价格类型相同；与估价对象评估基准日期接近;可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。(1)选取比较实例根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2022年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位

16、于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2022年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。(2)比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表369。(3)比较情况修正说明1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其

17、价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。(4)测算过程（表370)(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=300

18、2元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元3.估价对象熟地价估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元(三）最终转让价格的确定1.熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表371。根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8

19、182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20226万元2.毛地价的确定根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：650元/m2X50400m2+975元/m2X14400

20、m2=46800000元=4680万元出让金总额为：4680万元X40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元3. 土地开发及其他费用的确定土地开发及其他费用总额=(20226-4680)万元=15406万元4.转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20226万元，估价对象用地转让总价为16764万元。答案：解析：(1)缺少委托方。(2)次评估只能有一个估价目的。(3)缺少估价作业日期。(4)估价时间应为估价时点。(5)人民币大民九应为玖。(6)缺少估价机

21、构的资质等级。(7) 土地产权状况不详。(8)估价依据中缺少房屋产权依据。(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。(10)成本法中部分费用取值无依据。(11)开发利润计算的基数有错误。(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。(17)转让的总价怎样取得无依据。(18)缺少附件。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资

22、金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是 ( )。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础 D.箱形基础答案：A解析：独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量正确答案：B 按照企业采取某些措施和行动后竞争

23、者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD答案 ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信

24、贷支持，按照保本微利原则出售。城市房地产管理法规定的三项房地产交易基本制度是( )。A.国有土地有偿有限期使用制度B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C,D,E解析：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师考试真题及详解8章 第3章 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益正确答案：A答案 A有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。某市规定自

25、 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程答案：B解析：市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社

26、会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中，对税收政策调整属于市场背景描述与分析。 国家实行土地用途管制制度，将土地用途为农用地和建设用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他应该向银行还息为（）万元。A、39.34B、19.67C、20.38D、30.56答案：B解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P（1+i）n-1计算，In=100（1+6%12）123-1=19.67（

27、万元）。参见教材P154。运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A、项目选址不当B、建设成本偏高C、运营费用是否客观D、工程施工质量优劣E、该类房地产市场供求状况答案：A,D,E解析：本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P302。(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计

28、价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包答案：对解析：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A、 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C、 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D、 选取

29、可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便答案：D解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。房地产估价师考试真题及详解8章 第4章在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析：房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房

30、屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租

31、公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。租赁合同和租金贷合同是（ ）。A.主从合同B.典型合同C.要式合同D.实践合同答案：B,C解析：本题考查的是合同。选项A，租金贷合同是可以独立存在的，所以和租

32、赁合同不是主从合同的关系。选项D，诺成合同一诺成立，不需要以交付标的物为条件。房地产租赁合同是诺成合同，不是实践合同。P412。贾某2022年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2022年4月贾某办理入住并开始装修。2022年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿答案：解析：1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合

33、格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。某住宅小区附近兴建了一座化工厂

34、，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、外部折旧D、设备折旧答案：C解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大答案：B解析：本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总

35、量还是较丰富的。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。房地产估价师考试真题及详解8章 第5章 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（ ）。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告正确答案：ABDE一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。房屋征收主体是（）。A.市、县级人民政府房屋管理部门B.省级人民政府房屋行政管理部门C.省级人民政府D.市、县级人民

36、政府答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府。选项A是房屋征收部门。参见教材P55。下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A建筑密度B用地面积C人口容量D停车泊位E建筑形式答案：C,E解析：地块控制指标分为指导性指标和规定性指标两类。指导性指标是指参照执行的指标，一般包括以下各项：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。规定性指标是指一旦确定下来，就必须严格遵照的指标，包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施等。ABD

37、 三项属于规定性指标。 该房地产总价为（ ）万元。A467.73B495C567.53D765.53正确答案：C房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、项目财务评价E、规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。 开发商对投标人进行资格审查时应考虑（ ）方面。A企业注册证明和技术等级B主

38、要施工经历C技术力量简况D施工机械设备简况E存在拒工的承建项目正确答案：ABCDABCD开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：企业注册证明和技术等级；主要施工经历；技术力量简况；施工机械设备简况；在施工的承建项目；资金和财务状况。 某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。A520.83B250C770.83D270.83正确答案：C依题意，根据公式则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值=520.83+250=770.83(万元) 城市总体规划的依据是（）。A.国民经济和

39、社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划答案：A解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。房地产估价师考试真题及详解8章 第6章收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。对房地产的使用功能进行适时

40、调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A现金回报率B投资回收期C借款偿还期D资产负债率E资本金利润率答案：C,D解析：房地产投资项目的清偿能力指标主要有以下几个：利息；借款偿还期；利息备付率；偿债备付率；资产负债率；流动比率；速动比率。 中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。A部门规章B法律C行政法规D国标E地方性法规正确答案：A

41、BCE中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C租赁期限内的年净收益200180(130%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(130%)12336000(元)V302400

42、(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元) 城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。A.1B.2C.4D.5答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。(2022真题) 2022年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于（）万元。A

43、.1000B.1250C.1500D.1750答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。500020%=1000（万元）。房地产估价师考试真题及详解8章 第7章 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间

44、价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）答案：对解析： 本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P150。 丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。A 10000B8000C6000D14000正确答案：C指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经

45、过修匀后得出下一期预测值的方法。 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表正确答案：ADE下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。 关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单

46、位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCDE选项所述内容为业主大会应履行的职责。此外，业主委员会的职责还有：监督业主公约

47、的实施及业主大会赋予的其他职责。房地产估价师考试真题及详解8章 第8章 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表正确答案：D与居住生活有关的水污染物及其危害不包括（）。A.植物营养物及其危害 B.氰化物及其危害 C.酸碱及其危害 D.煤渣和粉煤灰答案：D解析：本题考查的是水污染物及其危害。与居住生活有关的水污染物及其危害主要是：植物营养物及其危害、酚类化合物及其危害、氰化物及其危害、酸碱及其危害、放射性物质及其危害、病原微生物及其危害。选项D是固体废物污染。盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A、 固定成本B、 变动成本C、 盈利D、 机会成本答案：C解析：根据盈亏平衡分析的概念。(20