房地产估价师考试答案7辑.docx

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1、房地产估价师考试答案7辑房地产估价师考试答案7辑 第1辑保留价并非拍卖的必要条件，但若拍卖国有房地产，则应根据房地产估价机构估价结果确定保留价。（）答案：对解析：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此拍卖房地产的委托人应该在签订拍卖委托合同前（针对拍卖委托的具体情况，有时也在委托合同签署后），委托有估价资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）。A.五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 B

2、.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金 C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 D.罚金答案：A解析：本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。人文景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。（）答案：错解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。自然景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观

3、及印象。IS-LM曲线模型的利率理论认为（）。A、利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平C、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的D、在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动E、利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值答案：C,D解析：本题考查的是利息与利率。选项A是古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项B属于流动性偏好利率理论；选项E属于马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。 甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。A房屋竣工之日B验收合格之日C开发商通知交房之日D商品房交付之日正确答案：D一般情况下

4、，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。答案：对解析：暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明

5、作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）答案：错解析：本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。房地产估价师考试答案7辑 第2辑关于城市详细规划中的内容表述，错误的是（）。A.建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积

6、 B.容积率=建筑基底占地面积/土地面积 C.绿地率绿地面积/土地面积 D.用地面积即指规划地块划定的面积答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。选项B错误，容积率=总建筑面积/土地面积。 下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。A利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润B房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利C盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润

7、可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次正确答案：C以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70。A评估价值B实际价值C投资价值D出让金收入答案：A解析：为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2 年。 “三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ），根据各变动因素三个预测值得相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A最乐观预测值B最不能预测值C最有可能预测值D最悲观预测值正确答案：ACD 下列

8、资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。A估价委托书B估价委托合同C估价对象权属证明D估价报告内部审核表E估价师注册证书复印件正确答案：BCDE下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A、建筑设计缺陷 B、人们消费观念的改变 C、建筑技术进步 D、环境污染答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )答案：错解析：知识点 合同法 房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（

9、）正确答案：在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。房地产估价师考试答案7辑 第3辑2022 年，王某出租住房免征（）。A营业税B个人所得税C房产税D城镇土地使用税答案：D解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：对个人出租住房取得的所得税按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用

10、于居住的住房取得的收入，减按4的税率征收房产税。 假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有( )。A适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费C适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应

11、负担的税费D适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费E在建工程价值=续建完成后的房地产价值-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费正确答案：ABCD答案 ABCD在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。关于图解法量算土地面积的说法，正确的是( )。A.图上面积测算至少一次 B.图上面积测算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2 D

12、.图上量距应量至0.5mm答案：B解析：使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。A、 空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B、 欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C、 空置虽然减少收入，但不是损失D、 实际租金收入与潜在毛租金收入相等答案：D解析：实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人答案：C解析：本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。P4

13、34。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当

14、调整正确答案：D国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组造企业集团的； （2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业 的。参见教材P36。房地产估价师考试答案7辑 第4辑 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为( )。A849元/m2B865

15、元/m22C882元/m2D915元/m2正确答案：C估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利答案：B解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指

16、它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系正确答案：D答案 D 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财

17、运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定2022 年，王某出租住房免征（）。A营业税B个人所得税C房产税D城镇土地使用税答案：D解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：对个人出租住房取得的所得税按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4的税率征收房产税。 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了

18、房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？正确答案：(一)解法一： (1)已知P=400090(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=1512=180月 =4.5%/12=0.3

19、75%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元 Al=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1 =1352.66元(按照0.57%) =1349.62元(按照0.567%)=1349.31元(按照0.5667%) A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(

20、按照0.5667%) (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%) (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为： P1=5万元n=(15-3)12=144月 A=PP2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =5O.57%(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1 =509.94元(按照O.57%) =508.98元(按照0.567%) =508.89元(按照0.5667%) 从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A=2117.65-509.94

21、=1607.71元(按照O.57%) (二)解法二： (1)(3)与解法一相同 (4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)12=144月 (5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A： P3=132630.40-50000=82630.4元 A3=82630.4O.57%(1+O.57%)144/(1+O.57%)144-1=842.72 (6)该家庭第4年初的月还款额为： A1+A2=764.99+842.72=1607.71元 注:主观题答案仅供参考下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。A.基本农田10h B.基本农田20h C.其他土地60h D.基本农田

22、以外的耕地20h E.基本农田以外的耕地40h 答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。A80B56C50D07正确答案：C房地产估价师考试答案7辑 第5辑 某建筑物耐用年限

23、为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（）元/年。A.1440B.480C.540D.1000答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000124%480（元/年）。参见教材P261。 耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡

24、镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P

25、160。根据调查目的确定的现象总体称为调查对象，调查对象的内容和范围是固定不变的。（）答案：错解析：本题考查的是统计数据的收集。调查对象是指根据调查目的确定的现象的总体。调查对象的内容和范围并非固定不变，而是根据调查目的予以确定。参见教材P341。(2022真题) 房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。评估确定被征收房屋价值的主

26、要依据有（）。A.权属 B.区位 C.用途 D.建筑面积 E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。房地产估价师考试答案7辑 第6辑如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。按经营使用方

27、式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房 B.出售 C.出租 D.自用 E.自营答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C某写字楼

28、年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析： 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法

29、中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性 B.投机需求膨胀 C.开发商之间的博弈 D.开发资金的易得性 E.金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性

30、是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。房地产估价师考试答案7辑 第7辑某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31答案：B解析：本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还

31、本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/1210000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=2012=240，求P，P=A/i1-1/（1+i）n= 3205/1%1-1/（1+1%）240=291076（元）。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( )部分。A限值B预设价值C债权价值D余额正确答案：D答案 D财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产

32、信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发正确答案：ABC经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。A市、县人民政府土地行政主管部门B市、县人民政府C省级人民政府土地行政主管部门D省级人民政府答案：B解析：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。#国务院关于加快棚户区改造工作的意见，要求进一步加大棚户区改造力度，棚户区改造的资金来源有（）。A.财政补助 B.银行贷款 C.群众自筹 D.市场开发 E.社会捐赠答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住房保障制度。棚改安置住房的供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为

33、低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。（）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。A.战略性发展规划 B.实施控制性规划 C.控制性详细规划 D.修建性详细规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。答案：错解析：定额计价方式为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗；工程量清单计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离。我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。( )答案：错解析：知识点 勘察设计的发包