物业管理师答疑精华6卷.docx

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1、物业管理师答疑精华6卷物业管理师答疑精华6卷 第1卷在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。A:单一B:保本C:合伙D:最低答案：B解析：在民事诉讼时效期间的最后6个月内，权利人因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效()。A:中断B:延长C:中止D:终止答案：C解析：本题考核的知识点为诉讼时效的中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。你是某物业管理公司人力资源部经理。负责人员招聘工作。请说明物业服务企业招聘计划包括哪些内容?物业服务企业招聘计划的内容有：(1)计

2、划招聘人数和人员结构，包括专业结构、学历结构。(2)各类人员的招聘条件。(3)招聘信息发布的时间、方式和范围。(4)招聘的渠道。(5)招聘方法。答案：解析：()是事后控制的前提。A:事先控制B:事中控制C:事后控制D:前馈性控制答案：B解析：物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为( )。A:零基预算B:滚动预算C:弹性预算D:固定预算答案：A解析：法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关()来加以明文规定。A:法律B:行政法规C:地方性法规D:规章E:区域法规答案：A,B,C,D解析：法律责任不同于其他社会责任，有其自身的特征：(1)它是与违

3、法行为相联系的。没有违法行为，就谈不上法律责任。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。(2)它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。(3)它具有国家强制性。(4)它是由国家授权的机关依法实施的。物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含（ ）。A:管理服务人员工资B:安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费C:按规定提取的工会经费、职工教育经费D:根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金答案：B解析： 通常将写字楼

4、分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最差的。A甲级写字楼B乙级写字楼C丙级写字楼D丁级写字楼正确答案：C物业管理师答疑精华6卷 第2卷共用题干近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。财产保险与人身保险的主要区别包括()。A:基本职能不同B:风险测量不同C:经营技术不同

5、D:保险金额的确定依据不同答案：A,C,D解析：财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。物业保险的作用有：可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。可以促进住房制度改革。开

6、展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。财产保险与人身保险相比较，主要区别有：保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。基本职能不同。财产保险的基本

7、职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。 物业经营管理是以( )物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A房地产B收益性C资本性D投资性正确答案：B 新建物业的移交包括( )。A移交双方和移交资料B移交内容和移交资料C移交双方和移交内容D移交内容和移交财物正确答案：C 下列选项中，不属于邀请要约的是

8、( )。A悬赏广告B拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物的行为C在广告中标明具体的物品及价格的行为D任何商店或超级市场上商品的标价陈列的行为正确答案：A 实行房地产权属登记发证制度，是( )进行房地产活动的凭证。A房地产开发商B房地产权利人C房地产主管部门D房地产占有者正确答案：B房地产抵押合同的主要内容有()。A:被担保债权种类、数额B:担保的范围C:违约责任D:争议解决的方式E:抵押房地产的价值答案：A,B,C,D,E解析：房地产抵押合同一般应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所，被担保债权种类、数额，抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使

9、用权归属等；抵押房地产的价值，抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损失、灭失的责任；债务人履行债务的期限，担保的范围，违约责任，争议解决的方式，抵押合同订立的时间与地点，(11)双方约定的其他事项。 物业的自然情况中，说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以( )审定的名称为准。A当地政府主管部门B县级以上人民政府主管部门C市级以上人民政府主管部门D住房和城乡建设部正确答案：A 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，主要环节有资金的( )。A筹集B运用C投资D耗费E分配正确答案：ABDE物业管理师答疑精华6卷 第3卷房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和(

10、)三种形式。A:房屋租赁B:房屋出售C:房屋转租D:商品房销售答案：A解析：1994年7月5日颁布的城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为()A:生活环境B:政治环境C:经济环境D:金融环境E:技术环境答案：B,C,D,E解析：在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的.它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。房地产市场的运行环境包括社会环境、政

11、治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。答案：解析： 公共关系活动中传播的四大元素是( )。A传播者B传播媒介C传播内容D传播对象E群体传播正确答案：ABCD下列关于建设工程质量管理的说法有误的是()。A:施工单位对建设工程的施工质量负责B:房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构C:建设工程发包单位不得

12、迫使承包方以低于成本的价格竞标D:建设单位可以将建设工程肢解发包答案：D解析：建设单位应当特工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将建设工程肢解发包。某日，某高层楼字16楼A室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问题： 1.物业装饰装修管理的流程包括哪些方面? 2.物业装饰装修不予登记的情况包括哪些? 3.本案例反映的问题有哪些?根据反映出的问题，提出改进意见。 答案：解析： 1.物

13、业装饰装修管理流程示意图： 图 2.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记： (1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的; (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的; (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的; (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的; (5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的; (6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的; (7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的; (8)未经燃气管理单位批准

14、拆改燃气管道和设施的; (9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 3.此案例中反映的问题主要是： (1)业主填写的装修申报登记表等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置; (2)装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。 在物业装修管理中，应从以下方面改进： (1)在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况; (2)在业主装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报; (3)应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 房地产转让的

15、内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地( )转让必须保持一致。A.转让权B使用权C收益权D买卖权正确答案：B 某物业管理项目机构所管理的小区最近新搬来几户外国人家，他们对物业工作人员的服装颜色有宗教禁忌，针对出现的新情况，该物业管理项目机构向公司领导提出处理办法，就要用( )。A“会议纪要”B.“通知”C“通报”D.“意见”正确答案：D物业管理师答疑精华6卷 第4卷前期物业服务合同是具有委托性质的( )，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。A:口头合同B:集体合同C:专项合同D:管理合同答案：B解析：本题考核的是前期物业服务合同的

16、概述。前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。 成语“爱屋及乌”是影响人际吸引的主要因素中( )的体现。A互动频率因素B相似性因素C.移情效应D首次效应正确答案：C关于社会文化的特点，下列说法正确的有()。A:价值观是文化的核心B:文化是社会的共享成果C:文化具有非常强的排他性D:文化是人们在交流中创造的E:从民族文化角度看，文化有优秀和落后之分答案：A,B,D解析：社会学家与人类学家对文化的共同定义是，文化是人类群体或社会的共享成果，这些共有产物不仅仅包括价值观、语言、知识，而且包括物质对象。人类社会与文化不能相互独立存在。文化是人们在交流中创造的

17、，而人类活动的形式又来自于对文化的共享。一般来说，业主委员会委员应当符合的条件有()A:遵守国家有关法律、法规B:具有一定管理能力C:具备必要的工作时间D:遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务E:热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力答案：A,C,D,E解析：业主委员会委员应当符合下列条件：(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(5)具有一定组织能力；(6)具备必要的工作时间。商业物业的现场管理不包括()。A:商业物业的

18、清洁卫生、秩序维护B:商业物业的公共空间、共用设施设备的维护保养和运行C:商业物业的商业运营D:为承租商提供日常的管理和服务答案：C解析：商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第二节。 物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据（ ），定期检查房屋共用部位的使用状况。A房屋规划部门的要求B房屋实际使用年限C物业服务合同的约定条款D业主的要求正确答案：B 建筑排水系统的组成主要有( )。A

19、卫生器具或生产设备的受水器B清通设备C.水表节点D.通气管系统E配水装置正确答案：ABD 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，毁损、灭失的风险自( )起由买受人承担。A违反约定之B合同成立时C交货之D货物到达之日正确答案：B物业管理师答疑精华6卷 第5卷安全防范工作的检查方法包括()。A:日检B:周检C:月检D:专项抽检E:督查答案：A,B,C,E解析：公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动，安全防范工作检查方法包括：日检；周检；月检；督查。 关于不当得利，下列说法不正确的是( )。A不当得利是发生债权的原因之一B取得的不

20、当利益应当返还受损失的人C损失人有权要求不当得利人偿付由此造成的必要费用D不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实正确答案：C按()分类后，可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。A:经济性质B:经济用途C:与业务量的关系D:计算依据不同答案：A解析：按经济性质分类后，就可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。根据物业服务收费公开原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示()A:物业服务企业名称B:物业服务内容C:物业服务资金的收支情况D:收费项目及收费计价方

21、式E:服务标准和收费标准答案：A,B,D,E解析：根据物业服务收费的公开原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。 沟通的管理不包括( )。A建立物业管理沟通环境B建立定期客户沟通制度C建立跟踪分析和会审制度D引进先进技术和手段，加强客户管理正确答案：A国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是()A:经济寿命B:自然寿命C:物理寿命D:技术寿命答案：A解析：国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是4

22、5年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。 基础租金又称最低租金，常以每月( )为基础计算。A.固定价格B总营业额C净利润D每平方米正确答案：D城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法办法的目的是()。A:规范行政部门的监督行为B:规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益C:便于原建设部对物业管理服务收费直接监督和指导D:为了维护物业管理收费秩序答案：B解析：为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。办法的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了

23、作用。物业管理师答疑精华6卷 第6卷 以下属于三级资质的物业服务企业应具备的条件是( )。A管理多层住宅200万m2B管理高层住宅50万m2C物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20入D注册资本人民币50万元以上正确答案：D 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。A设计工作B工程监理工作C开发建设工作D物业管理咨询活动正确答案：D成本控制的常用机制有()。A:前馈性控制B:反馈性控制C:事后控制D:防护性控制答案：A,B,D解析：影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在()这一最核心、最直接的因素上。A:未来

24、能够带来的收益B:直接产生经济收益C:物业权益状况D:物业所评估出的价值答案：A解析：影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。 城市新建住宅小区管理办法中规范的内容不含( )。A确定了物业管理活动主管部门B确定了物业管理服务的合同制度与备案制度C明确了管理委员会的权利和义务D针对业主的主要违规行为规定了行政处罚措施正确答案：D在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的()风险。A:任一B:最低C:算术平均D

25、:加权平均答案：D解析：本题考核的知识点为资产组合理论。资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。公共关系的主体是()。A:社会公众B:社会组织C:大众传媒D:经营企业答案：B解析：公共关系的主体是社会组织，客体是社会公众，连接主体与客体的中介环节是信息传播。当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上，()的物业管理体制得以确立，并在全国迅速发展。A:社会化B:规范化C:市场化D:特殊化E:经营型答案：A,C,E解析：当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上，社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立，并在全国迅速发展。