《常熟世茂创梦世纪营销推广方案》559.docx

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1、常熟世茂茂创梦世世纪营销销推广方方案目 录第一部分分、常熟熟房地产产市场状状况及前前景分析析4一、项目目市场背背景分析析5二、常熟熟房地产产市场现现状分析析8三、常熟熟房地产产前景展展望111第二部分分、常熟熟世茂创梦世世纪目标标市场分分析122一、项目目潜在目目标市场场来源及及组成分分析133二、项目目消费群群体特征征分析114三、项目目潜在目目标消费费群体组组成分类类15第三部分分、项目目产品分分析188一、项目目地块现现状及未未来展望望19二、项目目产品分分析200三、项目目SWOOT分析析23第四部分分、项目目定位分分析255一、项目目核心价价值分析析26二、项目目整体市市场形象象定位

2、229三、创梦梦世纪项项目市场场定位331第五部分分、项目目前期市市场推广广策略333一、项目目前期市市场推广广线索334二、项目目前期市市场推广广策略335第六部分分、项目目营销推推广策略略39一、项目目营销推推广原则则40二、项目目营销推推广思路路41三、项目目入市推推广策略略42第七部分分、项目目年度阶阶段营销销推广策策略444一、年度度阶段营营销推广广策略445二、项目目开盘期期（20005年年9月中旬旬）499三、项目目强销期期（20005年年9月下旬旬20006年年1月底）449第八部分分、项目目媒介分分析511一、媒介介组合原原则522二、媒介介推广组组合533三、媒介介传播安安

3、排566第一部分分、常熟熟房地产产市场状状况及前前景分析析受到今年年上半年年房地产产产业宏宏观调控控政策、金金融政策策的影响响，常熟熟房地产产市场容容量急剧剧减少，市市场上积积压了大大量的高高档豪宅宅商品房房，房地地产市场场销售压压力骤然然增大，市市场竞争争更趋激激烈.一、项目目市场背背景分析析近几年来来，我国国相续实实施的、系系列的房房地产产产业宏观观调控政政策开始始发挥其其指导性性作用，指指引我国国房地产产产业的的发展，我我国房地地产市场场步入结结构调整整期。特特别自今今年六月月新政的的实施和和落实，有有效的抑抑制了房房地产市市场的投投机性需需求，市市场投资资者将投投资目标标转向以以商铺、

4、办办公等为为主的经经营性产产品，房房地产住住宅市场场自住型型消费需需求成为为近期房房地产需需求市场场的主力力军，高高性价比比产品、商商铺、商商务写字字楼成为为现阶段段市场的的焦点。1、宏观观调控政政策影响响力显著著，房地地产市场场步入结结构盘整整期近年来，国国家采取取的系列列的宏观观调控政政策，分分别从土土地政策策、金融融政策、房房地产法法律法规规、房地地产产业业税费政政策等角角度对房房地产供供给商、房房地产消消费者施施加影响响，成功功的抑制制了我国国房地产产业高速速增长的的势头。经过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极

5、的货币政策、积极扶持初次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头，市场行进平稳的状态，市场步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。2、六月月新政政政策有效效的抑制制了房地地产市场场投机性性需求，高高性价比比商品房房需求旺旺盛今年六月月新政的的实施及及落实，有有效的抑抑制了我我国境内内外游资资的投机机性行为为、非理理性市场场投资行行为，房房地产市市场投机机性需求求容量急急剧减少少。我国国部分城城市房地地产市场场价格下下探，市市场观望望氛围浓浓烈，房房地产市市场出现现供过于于求的局局面，房房地产市市场步入入买方市市场。在在这种市市场背景景下，消消

6、费者表表现更为为理性，市市场竞争争白热化化，行业业规则规规范化，机机会与约约束同时时发挥作作用。在这种市市场形势势下，房房地产市市场自住住型消费费需求成成为住宅宅市场的的重要支支柱，高高性价比比产品、低低档次价价位产品品成为市市场上关关注的热热点，房房地产供供给商采采取各种种促销手手段推售售产品；部分房房地产市市场投资资客调整整其投资资战略，商商铺、商商务办公公写字楼楼成为其其关注的的对象，如如近阶段段南京、上上海房地地产市场场状态。3、受到到房地产产区域性性市场特特征的影影响，本本轮宏观观调控政政提升了了三线城城市房地地产市场场健康、有有序的发发展受到我国国不同地地区的经经济发展展水平不不平

7、衡的的影响及及房地产产区域性性市场特特征的限限制，不不同城市市房地产产产业发发展水平平差距显显著，长长三角地地区新兴兴经济城城市房地地产市场场大多数数处于健健康的市市场状态态，如常常熟房地地产市场场处于发发展阶段段，其发发展前景景乐观。但常熟房房地产市市场开发发规模普普遍较小小，市场场上供给给的产品品功能单单一、缺缺乏创新新能力；房地产产市场消消费容量量偏小，大大多数处处于二次次置业阶阶段，市市场上消消费者的的消费心心理表现现成熟，对对高素质质、舒适适型住宅宅市场需需求前景景广阔，对对此，我我们对世世茂世纪中中心有理理由保持持谨慎的的乐观。二、常熟熟房地产产市场现现状分析析1、市场场投资保保持

8、快速速增长的的势头根据常熟熟统计局局公布的的信息显显示，220044年，常常熟全年年全市完完成房地地产开发发投资229.660亿元元，比220033年增长长57.5%，其其中住宅宅投资223.223亿元元，增长长45.6%；商业营营业用房房4.229亿元元，增长长1833.3%。根据常熟熟房地产产信息网网公布的的信息显显示，今今年17月份份，常熟熟全市完完成房地地产投资资额188.4334亿元元，同比比增长888.66%；其其中完成成房地产产住宅投投资额112.220466亿元，同同比增长长42.9%；完成商商业营业业用房22.300亿元，增增长4775.00%。市市场投资资保持高高速增长长的

9、势头头。2、房地地产市场场开发规规模逐渐渐增大，房房地产开开发商逐逐步走向向成熟今年17月份份，全市市商品房房施工面面积已达达2999.2万万平方米米，商品品房竣工工面积559.442万平平方米，分分别增长长38.2%和和87.6%。房房地产开开发市场场项目开开发规模模逐渐增增大，如如尚户花花园总占占地面积积约100万平方方米，总总建筑面面积达554.11万平方方米。房地产市市场开发发的项目目整体开开发规模模较小。而而市场上上大部分分楼盘建建筑面积积在100万平方方米以下下，如金金大地花花园翠竹竹苑，总总面积约约1.77万平方方米，销销售面积积约60000平平方米，产产品功能能单一，缺缺乏创新

10、新能力。3、房地地产市场场供给充充足，市市场供给给结构失失衡延续20003年年、20004年年房地产产快速成成长的影影响及今今年上半半年实施施的土地地政策，加加速了房房地产市市场的土土地开发发速度，今今年17月份份，全市市商品房房施工面面积已达达2999.2万万平方米米，比去去年同期期增长338.22%，房房地产市市场供给给充足。根据今年年上半年年常熟房房地产春春季展览览会的市市场反应应，20005年年常熟房房地产市市场豪宅宅供给量量急剧增增大，665%的的产品属属于高档档别墅，如如雅兰美美地山庄庄、国美美山庄、名名坤豪园园、圣地地雅歌、艺艺墅信步步华庭等等；而商商铺、普普通住宅宅产品供供应相

11、对对缺乏，市市场供给给结构失失衡。4、房地地产销售售速度趋趋缓受到国家家宏观调调控政策策、市场场供给结结构失衡衡的影响响，常熟熟房地产产市场销销售节奏奏趋缓。今今年17月份份，实现现商品房房实际销销售面积积39.33万万平方米米，其中中住宅商商品房销销售面积积27.58万万平方米米，比去去年同期期下降22.3%；实现现商品房房实际销销售额112.335533亿元，其其中住宅宅商品房房实际销销售额88.95531亿亿元。实实现商品品房预售售面积889.554万平平方米，比比去年同同期下降降2.55%，其其中住宅宅预售面面积766.155万平方方米，比比去年同同期下降降14.7%，房房地产一一级市

12、场场销售压压力骤然然增大。从二级市市场上看看，今年年177月份实实现二手手房成交交面积337.002万平平方米，比比去年同同期增长长25.41%，其中中住宅二二手房成成交面积积为211.088万平方方米，比比去年同同期下降降7.226%。虽虽然二手手房总成成交面积积有较大大增长，但但是二手手房住宅宅用房的的销售面面积明显显下滑。从房地产产二级市市场、三三级市场场销售情情况显示示，常熟熟房地产产市场销销售压力力增大，市市场销售售速度缓缓慢。5、受到到土地成成本的影影响，房房地产销销售价格格保持快快速增长长的态势势土地供应应总量的的限制和和土地市市场流转转程序的的规范，使使经营性性房地产产土地成成

13、本占投投资总成成本的比比重进一一步增加加，土地地购置成成本占总总成本的的比重由由20004年的的23.4%上上升至目目前的333.11%。房地产销销售价格格保持稳稳步增长长的势头头。今年年上半年年，常熟熟房地产产市场现现房平均均销售价价格30049元元/平方方米，比比去年同同期增长长8.44%，其其中住宅宅平均售售价为331400元/平平方米，比比去年同同期增长长11.8%；期房平平均预售售价格为为46337元/平方米米，比去去年同期期增长228.11%，其其中住宅宅预售价价为41109元元/平方方米，比比去年同同期增长长25.8%。三、常熟熟房地产产前景展展望目前，常常熟房地地产市场场处于快

14、快速成长长期。常常熟市城城市经济济的快速速增长，提提升了常常熟城市市化进程程，成为为推动常常熟房地地产市场场稳定、健健康发展展的重要要性因素素。随着着生活水水平的提提高，常常熟市民民逐渐重重视生活活环境和和生活质质量，大大部分常常熟本地地市民采采取二次次置业改改善生活活环境，对对产品质质量、园园林景观观、生活活环境、配配套设施施等综合合素质要要求较高高，高品品质产品品受到市市民的关关注。常熟房地地产市场场处于成成长阶段段，房地地产市场场开发规规模较小小，能够够开发110万平平方米以以上的楼楼盘屈指指可数，大大多数房房地产开开发项目目建筑面面积不足足10万万平方米米；市场场上产品品功能单单一，园

15、园林景观观概念淡淡薄，配配套设施施不足，社社区功能能设置缺缺乏创新新，市民民消费观观念保守守，市场场缺乏创创新意识识。因此此，常熟熟房地产产市场具具有很大大的可塑塑性，我我们对常常熟的市市场前景景保持谨谨慎的乐乐观。第二部分分、常熟熟世茂创梦世世纪目标标市场分分析本项目目目标市场场主要由由常熟本本地消费费群体、长长期驻常常熟投资资经营的的消费群群体、项项目周边边城镇及及房地产产投资客客群等四四大客群群组成。其其中以常常熟本地地房地产产市场消消费群体体、长期期驻常熟熟投资经经营的房房地产市市场消费费群体为为主。目目标消费费群体具具有雄厚厚的经济济实力，比比较重视视舒适的的生活环环境，注注重生活活

16、品质和和内涵。一、项目目潜在目目标市场场来源及及组成分分析近几年来来，常熟熟市城市市人口规规模发展展稳定，房房地产市市场消费费水平保保持平稳稳、微幅幅的上升升势头，本本地市民民房地产产消费目目的主要要以改善善居住环环境为主主，外地地长驻常常熟投资资经营的的投资者者逐渐成成为常熟熟房地产产市场消消费群体体的一支支主力军军。另一方面面，在房房地产金金融市场场、房地地产产业业政策的的压力之之下，根根据我国国房地产产市场发发展水平平不均匀匀这一房房地产市市场发展展现状，国国内外房房地产投投资群体体相续放放弃房地地产市场场发展水水平相对对比较成成熟的城城市，其其目标投投资对象象转向瞄瞄准像常常熟市之之类

17、城市市经济快快速增长长的新兴兴经济城城市的房房地产市市场，由由于这类类城市的的房地产产市场处处于成长长阶段，投投资前景景乐观。根据对本本项目房房地产市市场环境境、产品品组合及及其发展展前景分分析，结结合我司司多年的的操盘经经验，认认为本项项目的目目标消费费群体具具有一定定的经济济实力，他他们重视视生活环环境和居居住氛围围，并具具有前瞻瞻性的消消费意识识和投资资意识。因此，本本项目的的客户群群体主要要来源于于常熟本本地企事事业主、常常熟政府府公务员员、外企企高级管管理人员员、外地地长期驻驻常熟投投资经营营的投资资者、本本项目周周边城镇镇具有一一定经济济实力的的消费群群体及房房地产投投资型消消费群

18、体体等组成的的。二、项目目消费群群体特征征分析根据对常常熟房地地产市场场现况、当当地人们们居住消消费理念念、本项项目周边边环境、项项目开发发产品特特征及项项目潜在在目标市市场来源源分析，本本项目消消费群体体主要针针对常熟熟本地改改善居住住型消费费群体、常常熟市政政府公务务员、常常熟外企企高级管管理人员员、私人人企业主主、项目目周边乡乡镇具有有一定经经济实力力的成功功人士及及外地常常驻常熟熟投资经经商人士士等。本本项目的的目标市市场具有有一定的的经济基基础，他他们渴望望能够为为自己、为为家人提提供一种种舒适的的、安全全的居住住环境和和工作条条件，注注重居住住环境品品质，体体现优越越的精神神生活内

19、内涵，他他们具有有前瞻性性的眼光光对待生生活、对对待人生生，具有有超前的的投资意意识和享享受生活活投资意意识。本项目的的潜在目目标消费费群体具具体特征征表现为为：l 具有一定定的经济济基础，具具有较强强的购买买能力l 属于中高高等收入入水平人人士l 强调生活活品质，具具有较高高的生活活意识l 具有前瞻瞻性的投投资理念念和投资资头脑l 以40左左右及以以上成功功人士为为主三、项目目潜在目目标消费费群体组组成分类类根据常熟熟房产信信息网网网上公布布的关于于常熟房房地产市市场68月份份房地产产销售情情况信息息，发现现在这期期间，常常熟本地地房地产产消费群群体仅占占常熟房房地产消消费市场场的一半半，外

20、地地长期在在常熟投投资经商商的企事事业主及及房地产产投资客客群占据据常熟房房地产消消费市场场的半壁壁江山，结结合本项项目的投投资建设设及市场场发展趋趋势，预预计项目目目标消消费群体体将主要要由常熟熟本地消消费群体体、长期期驻常熟熟投资经经营的消消费群体体、项目目周边乡乡镇消费费群体及及房地产产市场投投资客群群等组成成。1、常熟熟本地消消费群体体组成本项目日日常生活活设施配配套齐全全，对常常熟本地地房地产产投资置置业者、欲欲改善居居住环境境置业者者具有较较大的吸吸引力。l 具有一定定经济实实力的本本地私营营业主l 常熟市政政府公务务员l 外资企业业高级管管理人员员l 具有一定定经济基基础的白白领

21、阶层层根据对常常熟房地地产市场场消费市市场的调调查，预预计这一一消费群群体将占占本项目目总消费费群体的的40%左右。2、外地地驻常熟熟投资经经营的消消费群体体组成l 在常熟招招商城长长期投资资经营业业者l 其他外地地长期在在常熟投投资经营营、经商商的投资资者根据对常常熟房地地产市场场消费市市场的调调查，预预计这一一消费群群体将占占本项目目总消费费群体的的30%左右。3、项目目周边乡乡镇消费费群体由于本项项目投资资规模大大，日常常生活设设施配套套齐全，预预计项目目的开发发建设将将极大的的促进常常熟城市市化进程程，其不不仅对常常熟本地地房地产产投资置置业者、及及欲改善善居住环环境置业业者具有有较大

22、的的吸引力力，而且且将对项项目周边边乡镇的的、具有有一定经经济实力力的、向向往城市市生活的的、希望望为下一一代营造造良好生生活环境境的置业业者同样样具有极极大的吸吸引力，是是他们置置业首选选之地。根据我司司多年的的地产销销售经验验，预计计这一消消费群体体将占本本项目总总消费群群体的115%左左右。4、国内内外房地地产市场场投资性性消费群群体在房地产产金融市市场、产产业政策策的压力力之下，结结合我国国房地产产市场发发展水平平不均匀匀这一房房地产市市场发展展现状，国国内外房房地产投投资群体体开始瞄瞄准像常常熟市之之类经济济增长快快、市场场处于发发展阶段段的新经经济城市市。预计这一一消费群群体将占占

23、本项目目总消费费群体的的15%左右。第三部分分、项目目产品分分析本项目开开发商建建设资金金实力雄雄厚、规规模大、项项目区位位优越、配配套齐全全、园林林景观优优美，产产品品质质首屈一一指，在在常熟房房地产市市场具有有绝对性性的支配配性地位位，有力力的推动动常熟城城市化建建设进程程，将改改变常熟熟市经济济、文化化的发展展格局，引引领常熟熟人居生生活文化化进程。一、项目目地块现现状及未未来展望望本项目地地块北起起长江路路，西至至泰山路路，东起起香山北北路，南南到昭文文路，位位于常熟熟市政府府重点规规划中心心区东北北部，在在常熟市市中心和和港口之之间，距距常熟市市政府约约1公里里，建成成后本项项目将成

24、成为新常常熟城市市新生活活的标志志性日常常生活休休闲娱乐乐空间、新新常熟市市民重要要的经济济文化交交流场所所。本项目周周边日常常生活配配套设施施齐全，居居住环境境优美，景景观资源源丰富。项项目周边边日常生生活配套套及市政政基础配配套设施施有省中中学、昆昆城中学学、市中中学、体体育馆、展展览中心心、新区区医院以以及在建建的一些些政府职职能部门门等。地块景观观资源丰丰富，西西面虞山山和南面面常浒河河是项目目不可多多得的自自然风景景，为项项目业主主及其家家人提供供轻松、休休闲的生生活环境境，享受受天伦之之乐，是是一块风风生水起起的风水水宝地。在不远的的将来，常常熟市政政的新办办公大楼楼将落址址于本项

25、项目的南南面，因因此本项项目将成成为新常常熟的经经济、行行政、文文化交流流中心，凭凭借世茂茂集团强强大的品品牌优势势和优越越的区位位优势，配配合我司司系列强强势公关关活动的的传播影影响，本本项目将将成为新新常熟人人民新生生活的焦焦点。二、项目目产品分分析1、世纪纪中心产产品简介介本项目占占地面积积约700万平方方米，总总建筑面面积约1175万万平方米米，其中中居住建建筑面积积约600万平方方米，商商业建筑筑面积达达1100万平方方米。地地块被闽闽江路、珠珠江路和和新世纪纪大道分分成六小小块。本本项目采采用滚动动开发模模式，分分三期开开发，一一期开发发5号地地块，二二期开发发1、44号地块块，三

26、期期开发22、3、66号地块块，预计计项目完完成全部部开发需需要5年年时间。1号地块块以住宅宅为主，主主要是小小高层和和高层；常熟最最大的小小区中心心花园将将坐落于于此。22号地块块将建造造约200万平方方米的“米兰”国际服服饰城，配配备有五五星级酒酒店和三三星级宾宾馆；33号地块块以三栋栋超高层层办公楼楼为主，最最高一栋栋约2000米，建建成之后后将成为为常熟第第一高度度的标志志性建筑筑，具有有代表性性意义，该该地块东东侧还有有部分酒酒店式公公寓；44号地块块重点开开发大型型shooppiing malll和大大卖场，还还将打造造常熟首首个上海海“新天地地”模式的的餐饮、酒酒吧一条条街；55

27、号和66号地块块都是住住宅区，开开发小高高层和高高层。该项目的的开发建建设，将将会改变变常熟市市行政、经经济、文文化的发发展格局局，给常常熟市民民提供新新的活动动空间，输输入新的的生活理理念和休休闲生活活方式，有有力的推推动常熟熟市城市市化进程程。2、世纪纪中心第第一期创创梦世纪纪产品简简介本项目一一期占地地面积约约16660000平方米米，建筑筑面积约约22万万平方米米，容积积率约11.4，由由7栋332层高高层和662栋ttownnhouuse组组成。项目一期期由世界界著名的的Lagguarrd .Loww设计公公司主持持建筑设设计，属属现代风风格，配配有1550000平方米米街铺和和30

28、000平方方米会所所。采用用钢筋混混凝土剪剪力墙建建筑结构构，室内内无梁无无柱，底底层均挑挑高6米米，设五五星级大大堂，尽尽显豪华华气派。外外墙面全全部采用用国家规规定的外外墙保温温、防渗渗技术，提提倡节约约能源。TTownnhouuse临临水而建建，主题题公园穿穿插其间间，门前前小桥流流水，周周围有绿绿地花园园，充分分保证业业主的私私人生活活活动空空间的私私密性。项目一期期景观设设计特邀邀知名景景观设计计公司泛泛亚易道道做全程程景观设设计。小小区内湖湖景与住住宅绿化化完美融融合，营营造出意意大利风风情景观观，toownhhousse区域域打造成成意大利利乡村式式园林景景观，下下沉式庭庭院，更

29、添生生活情趣趣。植被被高低错错落，中中心景观观打造成成意大利利现代乡乡村风格格，中心心湖占地地面积约约30000平方方米，湖湖水配有有七重水水处理系系统，充充分保证证了水质质的清洁洁。大型型喷泉及及古罗马马雕塑，形成空间感和丰富层次感。小区绿化面积高达110000平方米，整体达到繁华与宁静，人与自然的和谐统一。来自 中中国最大大的资料料库下载载小区安全全、生态态、智能能化系统统向业主主提供安安全、舒舒适、健健康的生生活空间间。采用用双管环环网直供供水供水水系统，高高压双环环网双回回路供电电电路，以以漏电保保护装置置、高度度灵敏的的火灾报报警系统统加强安安全保护护。小区区的智能能化建筑筑系统包包

30、含安全全防范、信信息管理理、通信信网络三三个方面面，由iic卡、读读卡器、管管理中心心组成一一卡通系系统，社社区各单单元门、各各电梯和和车库入入口设有有读卡器器，业主主直接刷刷卡进入入。小区区内的消消费、娱娱乐、缴缴费等以以卡结算算，实现现消费无无币化。在在住宅内内部安装装对讲呼呼救报警警系统，在在住宅门门窗、客客厅以及及厨房安安装各种种探测器器，或者者在卧室室设置紧紧急呼救救按纽，一一旦发现现盗贼闯闯入或者者发现燃燃气泄漏漏，可以以通过这这个报警警系统将将信号传传到物业业管理中中心，监监控计算算机会立立即显示示发生警警情用户户的信息息并提供供24小小时的自自动报警警求助。本项目一一期创梦梦世

31、纪的的开发建建设将向向常熟市市民展示示一种前前所未有有的、现现代的、舒舒适的、生生态的生生活环境境和智能能化生活活空间，满满足常熟熟人们对对高品质质生活的的追求，向向常驻常常熟经商商的提供供舒心的的生活空空间，掀掀开常熟熟人民新新生活、新新篇章。三、项目目SWOOT分析析我司根据据对常熟熟房地产产市场的的调查及及对本项项目规划划的初步步了解，就就项目优优劣势、机机会及威威胁进行行分析。1、项目目优势：1.1、品品牌优势势世茂集团团市场品品牌知名名度大、企企业开发发实力强强，品牌牌效应优优势显著著，在长长三角房房地产市市场具有有领袖效效应，容容易建立立世茂创梦世世纪的市市场知名名度，树树立世茂茂

32、创梦世世纪高尚尚社区市市场形象象。1.2、规规模优势势本项目建建设规模模大，配配套设施施齐全，开开发规模模在常熟熟房地产产开发市市场首屈屈一指，容容易建立立项目市市场知名名度，保保障市场场消费信信心。1.3、区区位优势势本项目位位于常熟熟市政府府重点规规划中心心区附近近，具有有良好的的市场发发展前景景和发展展潜力，区区位优势势显著。2、项目目劣势2.1、市市场容量量小本项目市市场供给给体量大大，而常常熟市城城市人口口增长缓缓慢，市市场容量量小，这这将增加加本项目目的销售售难度。2.2、日日常生活活配套缺缺乏本项目一一期周边边日常生生活配套套设施缺缺乏，有有待进一一步完善善，这将将对市场场有产生

33、生消极的的影响。3、项目目机会3.1、交交通条件件的改善善随着常熟熟市城市市规划的的完善和和实施、常常熟新行行政中心心的建设设，将极极大的改改善本项项目的交交通配套套设施，扩扩大市场场辐射范范围。3.2、配配套设施施的完善善常熟新行行政中心心的建设设和新城城市经济济中心的的规划建建设，推推动本项项目周边边配套设设施的改改善，容容易吸纳纳更大的的人气。4、项目目威胁4.1、市市场供给给量大，竞竞争日趋趋激烈从20004年开开始，常常熟房地地产市场场供给量量急剧增增加，在在六月新新政压力力之下，市市场销售售压力显显著增大大，市场场竞争日日趋激烈烈。4.2、新新政之下下消费心心理对市市场产生生消极影

34、影响受到国家家对房地地产产业业宏观调调控的影影响，造造成房地地产市场场消费群群体持币币观望现现象严重重，投资资类需求求锐减，增增大了本本项目的的市场推推广难度度。第四部分分、项目目定位分分析通过对项项目核心心利益价价值进行行分析，展展现出本本项目充充满悠闲闲的生活活氛围、活活泼的生生活动力力和经济济动力、优优美的意意大利生生态台地地园园林林景观，展展现创梦梦世纪的的意大利利米兰生生活风情情，树立立高尚社社区市场场形象。一、项目目核心价价值分析析结合常熟熟房地产产市场现现状、项项目目标标市场分分析及项项目产品品特征分分析，本本项目通通过诉求求项目大大盘优势势和开发发商品牌牌优势，展展现本项项目的

35、闲闲、动、美美生活空空间，树树立高尚尚社区市市场形象象。1、大盘盘优势与与品牌效效应受到人口口规模、城城市综合合实力、城城市化建建设进程程等多种种因素的的影响，为为了合理理规避房房地产项项目开发发风险、考考虑到公公司的开开发实力力和经济济实力，常常熟市房房地产开开发市场场普遍规规模不大大，建设设项目日日常生活活配套设设施大多多数比较较缺乏。常熟世茂茂世纪中中心占地地面积约约70万万平方米米，总建建筑面积积约1775万平平方米体体量，配配有大型型水岸景景观会所所、大面面积湖面面水景、意意大利风风情园林林景观、环环保节能能立面设设计，绿绿化率高高，商业业配套设设施完善善。本项项目开发发规模在在常熟

36、房房地产开开发市场场上是绝绝无仅有有的超级级大盘，项项目的配配套设施施、项目目品质内内涵在常常熟房地地产市场场上首屈屈一指，具具有绝对对的市场场支配性性地位，将将给常熟熟人们输输入新的的生活空空间，推推动常熟熟城市化化建设，引引领常熟熟人居生生活进程程。世茂集团团具有丰丰富的高高档住宅宅建设经经验、雄雄厚的经经济实力力、良好好的市场场口碑，充充分整合合品牌优优势和大大盘优势势资源，打打造常熟熟市场的的明星楼楼盘，是是取得项项目成功功的必由由之路。2、产品品核心价价值分析析根据常熟熟的市场场情况和和一期产产品特点点，本项项目产品品核心价价值以三三条线来来整合卖卖点，打打造项目目的核心心利益点点，

37、以有有效区隔隔于市场场上其他他项目。线路一：闲常熟是一一个富饶饶而经济济发达的的三线城城市，居居民享受受着富足足的闲散散生活，悠悠闲是这这个城市市最本质质的特征征。所以以我们在在做项目目的市场场推广定定位时，应应充分考考虑这一一城市文文化特质质，充分分满足常常熟市民民的深层层文化心心理需求求，着重重强调项项目除商商务中心心外还是是休闲中中心的特特征，倡倡导一种种主动的的、丰富富的、与与发达国国家和城城市同步步的新休休闲生活活，让常常熟世纪纪中心成成为广大大常熟市市民心目目中的“闲城”（CBBD、休休闲中心心）。线路二：动常熟同时时是经济济高速发发展、充充满活力力的经济济型城市市（如招招商城的的

38、服装批批发、两两大省级级经济开开发区等等），常常熟市民民是富于于激情的的，充满满活力的的市民。所所以，“常熟在在动”、一个个“动”字形象象地表达达出常熟熟另一面面的特质质。休闲闲又充满满活力，是是常熟的的特质，更更是常熟熟世纪中中心所追追求的境境界，所所以本项项目应该该是：“时尚休休闲-休闲之之城”、“活力梦梦想活力之之城”。线路三：美“七溪流流水皆入入海，十十里青山山半入城城”，这是是古人对对常熟之之美的形形象描述述。从古古至今，这这里山青青水秀，人人文荟萃萃，常熟熟市民一一直生活活在美景景之中，而而生活中中的“休闲之之美”、“和谐之之美”更是这这座城市市的醉美美之处。但但是，时时代的脚脚步

39、走进进新的世世纪，我我们发现现常熟虽虽美，但但大部分分的常熟熟市民的的居住环环境，还还明显缺缺乏现代代生活所所应具备备的“时尚之之美”、“活力之之美”，（如如常熟市市目前只只有方塔塔街一处处集中的的休闲、娱娱乐场所所）。所所以世纪纪中心将将为广大大市民提提供丰富富多彩的的复合功功能生活活空间的的常熟CCBD，创创梦世纪纪将向广广大市民民提供美美仑美奂奂的意大大利园林林风格、米米兰风情情生活方方式的主主题社区区，引领领市场潮潮流。二、项目目整体市市场形象象定位常熟世茂茂世纪中中心紧邻邻常熟市市重点规规划中心心区，市市新政府府办公大大楼在地地块附近近，本项项目开发发规模大大，配套套设施齐齐全，聚聚

40、居住、娱娱乐、休休闲、商商业、酒酒店、市市政配套套等设施施于一身身，建成成后将成成为常熟熟市行政政、经济济、文化化交流中中心，是是新常熟熟的城市市标志性性形象建建筑。本项目建建筑园林林景观设设计将展展现出意意大利风风情台地地园园林林景观，水水文化、雕雕塑小品品、喷泉泉小品、异异域花坛坛向常熟熟市民展展现意大大利日常常生活文文化和建建筑风情情，向提提供优美美的生活活环境、生生活品质质，彰显显高尚尊尊贵的身身份地位位，提倡倡一种轻轻松休闲闲、娱乐乐的生活活方式。项项目将建建有“米兰”国际服服饰城、五五星级酒酒店、三三星级宾宾馆、商商务办公公楼、酒酒店式公公寓、大大型shhopppingg maal

41、l和和大卖场场、引入入上海“新天地地”模式的的餐饮、酒酒吧一条条街等商商业、办办公配套套设施的的建设，将将推动常常熟新经经济中心心的发展展，为常常熟市民民提供经经济、文文化、娱娱乐交流流场所。 中国最最庞大的的资料库库下载所以，我我们将世世茂世纪中中心定位位为：她是一个引领领新常熟熟时尚文文化生活活的活动动场所一个常熟熟休闲娱娱乐文化化活动新新中心一个常数数的优美美、健康康、舒适适生活的的新空间间一个充满满经济发发展动力力、充满满激情生生活的梦梦想空间间她是一个个充满时尚休闲闲，活力力梦想的常熟市市民新生生活理想想方式。三、创梦梦世纪项项目市场场定位1、创梦梦世纪物物业形象象市场定定位世茂世世

42、纪中心心项目一一期创梦梦世纪位位于常熟熟重点规规划中心心区附近近，建成成后将成成为常熟熟市新的的经济、文文化交流流中心和和主要的的休闲娱娱乐活动动场所。小区内，意意大利风风情园林林、30000平平方米大大面积私私家湖面面、意大大利乡村村式园林林景观、高低错落的植被、层次丰富的大型喷泉及古罗马雕塑，使小区绿化面积高达110000平方米，向常熟市民展示一种前所未有的、现代的、舒适的、生态的生活环境和智能化品质生活的追求。所以，我我们将创创梦世纪纪定位为为：都市生态态美宅，彩彩色休闲闲生活都市本项目目区位优优势显著著，建成成后将成成为常熟熟城市新新经济文文化中心心，处于于常熟城城市化新新兴的经经济中

43、心心城区。生态本项目目绿化率率高、建建筑密度度低，水水文化、喷喷泉雕塑塑、大面面积绿地地构成生生态园林林景观环环境。美宅项目外外立面建建筑景观观新颖，环环境优美美，户户户见景。彩色休闲闲生活本项项目环境境景观优优美，是是新常熟熟市民新新的休闲闲娱乐生生活场所所，提倡倡一种高高尚、异异域风情情生活方方式。2、创梦梦世纪主主题市场场定位世茂世世纪中心心项目一一期创梦梦世纪采采用传统统的意大大利台地地园园林林景观规规划设计计。小区区充分的的发挥意意大利喷喷泉文化化、水文文化、雕雕塑小品品等，环环境优美美，小区区业主或或清晨或或傍晚在在30000平方方米湖畔畔旁散步步，呼吸吸清新的的空气，在在喷泉雕雕

44、塑旁欣欣赏妻儿儿欢愉的的表情，在在充满异异域风情情的花坛坛绿地里里陪伴孩孩童的轻轻灵的笑笑意，通通过起伏伏的大面面积坡地地，展示示出意大大利自然然、优美美、豪爽爽大气的的园林风风格，营营造出创创梦世纪纪业主的的浓烈的的意大利利田园文文化精神神生活氛氛围。从古至今今，常熟熟山青水水秀，人人文荟萃萃，多次次荣获“国家园园林城市市”称号，经经济增长长快速。常常熟的服服饰业发发达，号号称中国国服装城城，在国国内外久久享盛誉誉，与意意大利米米兰服装装城相媲媲美。创创梦世纪纪不仅将将意大利利园林精精神融入入社区，还还将米兰兰人们悠悠闲、活活力的精精神文化化生活融融入其中中。所以，我我们将创创梦世纪纪定位为

45、为：一个洋溢溢着意大大利风情情的景观观园林生生活场所所一个充满满意大利利民族豪豪迈的精精神文化化的生活活空间一个悠闲闲、活力力的米兰兰生活环环境一个充满满米兰风情情的主题题社区第五部分分、项目目前期市市场推广广策略本项目前前期市场场推广将将以诉求求项目板板块价值值、开发发商的市市场开发发品牌为为两条营营销推广广主线达达成建立立项目市市场知名名度、树树立项目目高尚市市场形象象。通过过板块价价值炒作作引导、增增强常熟熟市民对对项目板板块市场场价值的的消费信信心；通通过世贸贸市场品品牌形象象，快速速建立项项目市场场知名度度，树立立项目高高尚的市市场形象象。一、项目目前期市市场推广广线索通过对常常熟房

46、地地产市场场分析及及世茂创梦世世纪项目目产品分分析，本本项目前前期市场场推广主主要采用用以项目目板块价价值、世世茂集团团市场品品牌价值值为项目目前期两两条市场场推广明明线，通通过项目目前期一一系列市市场推广广活动，达达成引导导常熟房房地产市市场消费费动向，快快速建立立项目市市场知名名度，适适时推广广项目产产品价值值、树立立项目市市场知名名度这一一市场推推广暗线线进行市市场推广广。 世茂集团品牌价值项目板块市场价值系列推广活动世茂世纪中心创梦世纪产品价值闲动美项目前期期推广总总思路示示意图（一一）二、项目目前期市市场推广广策略1、项目目板块市市场价值值推广策策略根据上述述对常熟熟房地产产市场分分析及项项目目标标市场分分析，常常熟市房房地产市市场本地地消费者者大多数数处于二二次置业业状态，市市场消费费心理成成熟，注注重安全全、舒适适、便利利的生活活环境，对对产品素素质要求求较高，对对常熟市市中心城城区房地地产消费费心理严严重；长长驻常熟熟投资经经营的投投资商生生活品位位的高尚尚，注重重项目产产品质量量、生活活环境，其其投资意意识强。根据上述述对项目目产品价价值分析析，本项项目位于于常熟市市重点规规划的新新中心城城区，常常熟市新新政府办办公楼位位于项目目地块附附近，本本项目聚聚住宅、酒酒店、