公园物业管理方案crpw.docx

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1、公园物业业管理方方案第一部分分整体管管理目标标和理念念xx公园园公园作作为面向向社会一一个旅游游、休闲闲的景区区，必须须具有较较高标准准的物业业管理服服务来打打造舒适适的生活活、旅游游环境。相相信通过过和的通通力合作作，我们们有信心心、也有有能力将将该公园园打造成成为本土土高品质质休闲区区。公园占地地13000亩，其其中规划划5000亩水域域，其余余区域全全部为绿绿化景观观，针对对公园的的总体概概况和各各个要素素，我公公司确立立了以下下整体的的管理设设想及策策划方案案。一、管理理基本定定位（从接管管开始）：物业管管理以配配合为中中心，促促进配合合公园的的管理，物物业管理理的好坏坏必将直直接影响

2、响到公园园的整体体形象，优优质的物物业管理理和房屋屋质量保保修承诺诺将形成成良好的的市场口口碑，对对公园起起到无形形的宣传传作用，反反之将成成为阻碍碍。在此此期间，物物业管理理服务的的质量是是关键，性性价比高高的物业业管理对对公园的的宣传将将起到积积极作用用，根据据这一特特点，我我公司将将在管理理初期加加强物业业管理的的品牌效效应，集集中管理理优势，尽尽快创出出该公园园的物业业管理品品牌，形形成良好好的市场场口碑。二、管理理理念定定位树立“以以品质为为重，以以服务为为尊”的理念念，抓装装运转良良好的公公园设施施设备、安安全温馨馨的生活活环境、赏赏心悦目目的公园园风景”三个保保障。（一）树树立“

3、以品质质为重，以以服务为为尊”的理念念坚持“以以管理服服务于人人，以服服务奉献献于人、以以诚心打打动人、用用信誉塑塑造人”，打造造物业优优质服务务的品牌牌。不断断听取公公园游客客的合理理化建议议和要求求，及时时弥补工工作中的的缺陷与与不足，提提供最优优质的服服务、最最贴心的的关怀。该公园作作为高端端旅游休休闲区，其其特点决决定了物物业管理理工作开开展的标标准更应应体现出出一种“舒适、安安全、尊尊贵”。我公公司将秉秉着真诚诚的态度度，以高高起点、高高标准、严严要求的的标准，试试图为游游客缔造造最纯粹粹的感性性，使游游客充满满享受舒舒适与生生活的便便捷。舒适：物物业管理理的舒适适体现在在“温暖、洁

4、洁净、方方便、快快捷”的旅游游环境，其其环境应应该首先先注重“舒适”的一面面，以满满足其“理性上上的基本本需求”。安全：安安全防范范是物业业管理公公司的专专业服务务，我公公司将从从治安、消消防、车车辆三个个方面来来搞好管管理工作作，同时时为了满满足游客客（使用用人）的的“安全需需求”需要出出发制定定出相应应的管理理制度和和应急预预案。尊贵：“以人为为尊”、“以人为为本”的一贯贯服务理理念能让让游客或或使用人人体现到到生活尊尊贵的一一面。高高标准的的物业管管理将使使游客感感受到档档次和身身份的象象征，通通过我们们的管理理，力求求让游客客满足“受人尊尊重的需需求”。（二）抓抓住三个个保障：“运转良

5、良好的公公园设施施设备、安安全温馨馨的生活活环境、赏赏心悦目目的公园园风景”。1、运转转良好的的公园设施施设备要保证公公园的正正常运转转，最基基本的条条件就是是保证公公园各种种设施设设备的可可靠运行行。我们们选拔综综合素质质好、技技术精的的技术人人员对公公园的设设施设备备进行日日常管理理和维护护，对公公园的水水电设备备、智能能化设施施等进行行定期的的养护，保保证公园园设施设设备常年年运转良良好。2、安全全温馨的的居住环环境公园安全全是正常常旅游、生生活的基基本保障障，通过过我物业业公司的的努力，营营造公园园安全温温馨的工工作环境境，保障障监控设设施、消消防等安安保设施施设备的的正常运运转，确确

6、保无重重大治安安案件。3、赏心心悦目的的公园风风景旅游、生生活环境境的舒适适、整洁洁会给人人一个好好的心情情，在做做好公园园清洁工工作的同同时，我我们侧重重抓好公公园内的的花卉以以及环境境的绿化化工作，做做到公园园内的花花卉、树树木生长长正常，布布局合理理。三、管理理方式我们将该该公园的的物业管管理按照照标准和和操作规规范进行行管理。在管理合合同期内内制定年年度管理理目标，在在经济上上实行独独立核算算自负盈盈亏，实实现社会会效益、经经济效益益和环境境效益的的同步发发展。四、管理理目的1、保持持和提高高物业的的完好程程度。通通过加强强对整体体物业管管理的养养护和对对人的管管理和服服务，以以防止使

7、使用不当当，损坏坏公共配配套设备备设施。2、创造造良好环环境，统统筹安排排公园各各项设施施的管理理养护，强强化宣传传，对游游客进行行依法管管理约束束，共同同维护公公园环境境。3、维护护公园的的权益。加加强对游游客的行行为管理理、维护护公园的的整体利利益，从从而有利利于公园园的口碑碑。五、管理理原则根据全国国物业业管理条条例、四四川省物物业管理理条例及及其实施施细则，本本着“以楼养养楼，略略有节余余”和“精干高高效、优优质服务务”的管理理原则，实实行“管、养养、修、服服务”为一体体的综合合管理。六、管理理内容1、公园园建筑本本体公用用部分（楼楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结

8、构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、电梯梯、设备备房等）的的维修，养养护管理理。2、公园园房屋建建筑本体体公用设设施设备备（公用用的上下下水管管管道、落落水管、公公用照明明、加压压供水设设备、配配电系统统、楼内内消防设设备等）的的维修，养养护，管管理和运运行服务务。3、公园园规划红红线内配配套服务务设施（道道路、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、停车车场等）的的维修、养养护和管管理。4、公共共环境（包包括公共共场地、房房屋建筑筑物公用用部位）的的清洁卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运。5、交通通、车辆辆行驶和和停泊管管理。6、配合合和协

9、助助当地派派出所进进行安全全监控和和巡视等等护管工工作。7、消防防管理。8、公园园文化娱娱乐活动动。9、其他他特约服服务。10、物物业管理理档案、资资料。第二部分分管理架架构和人人员配备备、管理理及物资的的配备第一章管管理架构构根据公园园的实际际情况，从从节省人人力、物物力的角角度出发发，不设设置一些些专门的的机构，一一人多岗岗，重在在管理。服服务中心心实行项项目经理理负责制制，与公公司签订订年度管管理目标标责任书书，实行行年度目目标责任任考核。服务中心心设置一一个中心心、三个个班组，即即：客户户服务中中心和工工程维修修班、秩秩序维护护班、环环境维护护班，按按照各自自的分工工负责本本班组的的工

10、作。机构设置置图：受托方委托方公园服务中心环境班工程部科秩序部客服中心清洁管理湖区管理绿化管理设施维修设备管理治安管理消防管理车辆管理财务管理文档管理客户服务公园文化第二章管管理人员员配备我物业公公司将本本着“精干、高高效，以以岗定人人”的原则则确定人人员编制制，建立立一支现现代化、专专业化，高高素质、复复合型的的管理队队伍，实实施先进进管理理理念，保保证各项项工作高高效、快快速的开开展，该该公园公公园实施施专业化化的物业业管理与与服务。在在保证各各项管理理工作有有效落实实的基础础上，尽尽可能的的节省人人工开支支，以使使有限的的经济来来源更好好的发挥挥其效能能。一、配备备原则1、坚持持高素质质

11、、业务务精的高高层次配配备原则则；2、力求求精干、高高效、实实用；3、热爱爱物业管管理工作作，有创创新、奉奉献精神神。二、管理理人员的的配备分分类和数数量：岗位岗位及人人数人数备注服务中心心经理1全面负责责公园的管管理客服中心心主管1负责客服服接待投投诉处理理客服人员员（兼文文员）3负责与业业主（使使用人）之之间的联联系工程部主管1全面负责责工程维维修、装装修班长1负责班组组日常事事务管理理维修工5含电工、给给排水工工环境部主管1全面负责责环境管管理保洁班长长1负责班组组日常事事务管理理绿化班长长1负责班组组日常事事务管理理保洁员25公园道路路、水域域楼道清清扫等绿化工20负责公园园的绿化化工

12、作秩序部主管1全面负责责安全、交交通管理理班长2管理班组组工作秩序员20门岗、巡巡逻岗、消防员、车管员合计83注：保洁洁、绿化化管理可可外包。保保洁按单单位人工工计算成成本，绿绿化按每每平方米米服务价价格计算算成本。第三章员员工培训训和考核核人是企业业中最重重要的资资源，物物业管理理的经营营就是人人与人之之间的往往来，企企业中人人力资源源反映了了企业竞竞争力的的强弱，而而教育和和培训是是提高企企业人员员素质的的重要手手段，所所以我们们把培训训人才作作为实现现物业管管理现代代化的基基础环节节和可靠靠保证。一、培训训目标规范员工工培训考考核工作作，使员员工培训训工作系系统化、规规范化，最最终使员员

13、工具备备满足工工作需要要的知识识和技能能，提高高物业中中心全体体员工的的专业水水平以及及服务意意识，培培养爱岗岗敬业的的精神，增增强队伍伍的凝聚聚力、稳稳定性，为为管好公公园提供供人力资资源保证证，确保保管理人人员1000合合格上岗岗，全员员培训率率达1000。二、培训训方式（一）外外派培训训：我公司每每年引进进12名物业业管理专专业学生生到公园园实习，引引进新观观念、新新理论、新新思维，达达到实践践和理论论的结合合；选送业务务骨干参参加行业业主管组组织的物物业管理理培训班班，接受受新事物物，学习习好方法法，提高高业务能能力。（二）岗岗位培训训以公司为为培训基基地，针针对不同同岗位集集中授课课

14、进行岗岗前培训训；实地跟班班，以老老带新进进行岗中中培训。（三）会会议讨论论针对日常常管理工工作中发发现的典典型案例例组织物物业中心心各类人人员进行行讨论，提提高员工工实际工工作能力力。三、培训训计划培训计划划注重分分阶段培培训，分分为接管管前集中中强化培培训、日日常管理理培训。培训阶段段培训对象象培训内容容目标及效效果培训时间间接管前培训全体员工工公园概况况、岗位位制度、工工作流程程、服务务质量、服服务技巧巧、物业业管理知知识等通过岗前前培训，使使公园各类类管理人人员基本本具备上上岗能力力接管前日常管理理培训新进员工工项目概况况、物业业中心规规章制度度、物业业管理基基本知识识、岗位位基本技技

15、能培训训等具备上岗岗基本能能力进入物业业中心一一周内管理人员员物业管理理法规文文件、岗岗位技能能技巧培培训等提高管理理服务能能力水平平常年进行行操作层培培训岗位技能能技巧、服服务意识识、沟通通能力提高服务务水平常年进行行全体员工工仪容仪表表、文明明礼貌用用语、服服务行为为规范建立良好好的公司司文化氛氛围常年进行行第四章员员工的仪仪表、行行为规范范物业管理理是该公公园的一一个组成成部分，员员工的仪仪容仪表表，标志志着物业业公司形形象，也也是公园园业主（使使用人）开开展公园园活动的的对外窗窗口。物物业管理理员工的的外在表表现形式式是缺一一不可的的，要求求我们每每个员工工对自己己的行为为有一个个准确

16、的的任职，将将仪表、仪仪容、言言行举止止形象作作为一项项长期的的工作常常抓不懈懈，全面面提高企企业的信信誉度和和公司形形象。一、着装装所有员工工一律穿穿制服上上岗。二、仪表表行为规规范1、公司司各岗位位员工上上班时间间必须穿穿规定制制服，制制服应干干净、整整齐、笔笔挺。2、穿西西装制服服时，领领带必须须结正，不不得卷起起衣袖和和裤脚。3、制服服外不得得显露个个人衣物物和物品品，制服服口袋不不要装过过大的物物品以免免鼓起。4、上岗岗时必须须佩戴工工作牌，工工作牌应应端正佩佩戴于左左胸。5、男员员工不得得留长发发，女员员工不得得浓妆艳艳抹，时时刻保持持良好形形象。三、仪态态行为规规范1、面对对业主

17、（或或客人）应应随时保保持微笑笑，不准准给业主主（或客客人）看看脸色，向向业主（或或客人）发发脾气。2、和业业主交谈谈时应全全神贯注注，双眼眼注视对对方，适适当地点点头称是是。不得得东张西西望、心心不在焉焉。3、在业业主面前前不准做做不雅或或不尊敬敬的动作作，如双双手叉腰腰、挠头头、挖耳耳等。4、上岗岗时不得得哼歌曲曲、吹口口哨、跺跺脚等。5、不得得当众整整理个人人衣物、化化妆等。6、行走走时不要要勾肩搭搭背，与与业主相相遇应靠靠边而走走，不得得从二人人中穿行行，请人人让路要要讲对不不起，不不得横冲冲直撞，粗粗俗无礼礼。7、上班班时间不不准大声声说话、谈谈笑、喊喊叫、乱乱丢乱碰碰物品，以以免发

18、出出不必要要的声响响影响他他人工作作。8、咳嗽嗽、打喷喷嚏时应应转身向向后，并并说对不不起。9、员工工在工作作、打电电话或工工作与人人交谈时时，如有有业主走走近，应应立即打打招呼或或点头同同意，表表示注意意到他（她她）的来来临，不不准毫无无表示或或装作没没看见。10、在在为业主主服务时时不得流流露出不不耐烦、不不高兴、冷冷淡的表表情，应应做到亲亲切、友友好、精精神饱满满、不卑卑不亢。11、上上班时要要保持良良好的坐坐姿或站站姿，不不得东歪歪西倒前前倾后靠靠，不得得伸懒腰腰。第五章员员工奖惩惩机制我们将实实行奖勤勤罚懒，根根据公司司检查考考核以及及业主对对公园物业业中心工工作的考考评，每每季度评

19、评出最佳佳工作人人员以及及不称职职的员工工，得到到荣誉的的进行奖奖励，不不称职员员工进行行待岗培培训、限限期改进进、辞退退等阶段段的处理理；根据据每季度度的考评评结果年年末对管管理项目目全年工工作进行行综合评评议，评评出物业业中心先先进个人人。一、目的的为维护公公司声誉誉，加强强企业管管理，提提高管理理水平，在在加强事事项教育育的同时时，对违违反公司司制度的的员工给给予必要要的纪律律处分。二、种类类（一）警警告适用于第第一次触触犯轻微微过失的的规定。（二）严严重警告告适用于第第一次触触犯重大大过失的的规定及及受过三三次严重重警告者者（三）最最后警告告适用于第第二次触触犯重大大过失的的规定及及受

20、过三三次严重重警告者者（四）开开除（或或辞退）适用于触触犯开除除规定以以及受过过二次最最后警告告者。三、过失失性质（一）轻轻微过失失（违反反下列一一项者，给给予警告告一次）1、一个个月迟到到或早退退三次；2、违反反护管制制度，拒拒绝护管管人员检检查；3、违反反安全制制度但未未造成后后果；4、在公公园内行行为不检检点，如如大声喧喧哗、追追逐打闹闹；5、不讲讲卫生，在在公园公共共场所说说脏话，乱乱扔杂物物、烟蒂蒂及随地地吐痰；6、工作作时间做做私活、吃吃零食、喝喝酒、串串岗闲聊聊；7、由于于工作过过失，造造成公司司财务损损失达成成1000元以上上10000元以以下；8、业主主连续三三次反映映工作态

21、态度不好好（经查查属实）；9、私扣扣业主（使使用人）提提出的一一般意见见。（二）严严重过失失（违反反下列一一项者，给给予严重重警告一一次）：1、旷工工一天；2、利用用职务之之便收取取户主或或客户钱钱物；3、对业业主（使使用人）态态度蛮横横；4、公开开顶撞上上级，不不服从指指挥或故故意消极极怠工；5、由于于工作过过失，造造成公司司财务损损失价值值10000以上上30000元以以下。（三）重重大警告告（违反反下列一一项者，给给予最后后警告一一次）：1、连续续旷工三三天；2、接受受贿赂；3、殴打打他人或或相互打打架斗殴殴4、由于于工作过过失，造造成公司司财务损损失价值值达30000元元以上。（四）开

22、开除（犯犯有下列列错误，立立即予以以开除或或辞退）1、连续续旷工七七天或一一年内累累计旷工工十五天天；2、偷窃窃公司、同同事或业业主财务务；3、用非非法手段段涂改原原始记录录，窃取取账单或或单据，从从不牟取取私利；4、严重重玩忽职职守，给给业主（使使用人）或或公司利利益造成成重大损损失；5、威胁胁上级，侮侮辱刁难难业主及及来访客客人；6、因触触犯国家家法律而而被公安安司法机机关拘审审；7、犯有有其他严严重错误误。四、奖励励条例（一）奖奖励对象象1、在改改进公司司经营管管理，提提高经济济效益和和管理效效益方面面有显著著成绩者者；2、工作作努力，深深得业主主表扬者者；3、在危危急时刻刻为保护护他人

23、生生命安全全，保护护公园财产产方面有有特殊成成绩者；4、在防防止业主主被盗、丢丢失等事事故方面面有贡献献者；5、因其其行为为为公司带带来荣誉誉者；（二）奖奖励办法法凡符合奖奖励条件件者，经经公司批批准予以以确认，奖奖励形式式。1、授予予奖状（证证书）；2、颁发发奖品或或奖金；3、特别别加薪；4、晋级级第三部分分管理规规章制度度公司根据据管理经经验，建建立起一一套行之之有效的的物业管管理规章章制度，该该物业中中心拟制制定以下下几个方方面的规规章制度度：一、管理理“十条标标准”（一）文文明服务务遵守社会会公德，讲讲究职业业道德，执执行各项项规章制制度。物物业中心心各类员员工守时时守纪，着着装整洁洁

24、，礼貌貌待人，严严格按服服务准则则，做做好各项项服务。（二）整整体环境境公园公共共场所没没有堆积积物，地地面平整整，无建建筑垃圾圾。公园园整体外外貌无损损坏，房房屋达到到完好或或基本完完好的标标准，保保证居住住安全和和正常使使用，车车辆停放放整齐有有序。（三）清清洁卫生生公园内公公共部位位清扫保保洁，卫卫生无死死角。做做到：垃垃圾日产产日清，管管道、沟沟渠畅通通，无积积污堵塞塞，公园园公共走走廊洁净净，不堆堆放杂物物，排污污达到国国家规定定排放标标准。（四）楼楼外绿化化公园外公公共绿地地和街道道绿化分分布合理理，花、草草、树木木、建筑筑小品培培植得当当，环境境优雅宜宜人。（五）治治安管理理公园

25、内治治安保卫卫制度化化、防偷偷盗、防防自然灾灾害，有有制度、有有设施、有有公约、有有专人负负责。公公园内治治安人员员尽职尽尽责，确确保公园园业主（使使用）人人身财产产安全和和商业机机密。（六）经经费管理理严格按照照国家和和市有关关部门制制定的收收费标准准，无乱乱收费、乱乱摊派行行为。收收费统一一，手续续简便，方方便业主主，各种种费用收收缴及时时。物业业中心严严格执行行财经纪纪律，财财会人员员无贪污污、挪用用行为，并并厉行节节约，积积极开展展多种经经营。（七）设设施齐备备公园内给给排水、供供电、通通讯、照照明、消消防、监监控、文文体等设设施齐全全完备，运运作正常常，不改改变原设设计用途途，发现现

26、破损及及时修理理。（八）楼楼内文化化积极开展展文化活活动，宣宣传教育育活动内内容丰富富，活动动开展有有计划、有有制度，积积极培养养爱护公公物，遵遵守法纪纪，团结结互助，弘弘扬社会会主义精精神文明明和道德德风尚，共共同创建建文明公公园。（九）机机构职能能物业中心心管理人人员职责责明确，分分工合作作，协调调管理。行行政管理理尽职尽尽责，监监督机制制完善。召召开各种种会议有有记录（纪纪要），开开展各项项活动有有效益。资资料、档档案齐全全，保存存完好。（十）管管住关系系“业主至至上、服服务第一一”的宗旨旨贯穿在在各项管管理服务务之中，切切实体现现“为业主主（使用用人）排排忧解难难”，使业业主（使使用人

27、）满满意。二、岗位位职责（一）物物业中心心主任岗岗位职责责1、熟悉悉物业管管理的法法律、法法规、政政策及公公司领导导要求，根根据公园园实际，完完善有关关规章制制度，不不断提高高管理水水平。2、根据据有关达达标条件件，制订订和实施施公园创优优计划，建建立健全全护管、卫卫生、绿绿化、水水电、房房屋、车车辆、市市政等管管理制度度。3、负责责护管、消消防过程程的控制制和管理理，营造造安全、舒舒适的工工作环境境。4、搞好好公园公共共卫生、绿绿化养护护、安全全防范、车车辆管理理、供电电、供水水、消防防、电梯梯运行等等管理和和市政房房屋设备备、设施施的维修修、养护护。5、负责责物业维维修服务务、保洁洁、绿化

28、化服务过过程的管管理和控控制。6、负责责各类设设备的运运行控制制及维修修保养管管理，保保证设备备设施正正常运行行。7、负责责各项服服务过程程中质量量记录的的正确、清清晰、完完整。8、对维维修人员员进行业业务培训训，不断断提高他他们的专专业素质质。9、提高高全体员员工的消消防安全全意识，消消除不安安全隐患患。10、坚坚持对辖辖区的日日巡视、周周检查及及配合月月抽查工工作。11、完完成领导导交办的的其他任任务。（二）工工程维修修班岗位位职责1、工程程维修班班在物业业中心主主任的领领导下，组组织本部部门开展展专业维维修工作作。2、制定定公园设备备、设施施维修保保养计划划，并抓抓好落实实，及时时提出设

29、设备、设设施的更更新和质质量管理理建议。3、负责责处理维维修申请请，及时时安排维维修人员员为业主主提供服服务，核核定收费费项目和和标准，现现场验证证维修工工作。4、组织织消防设设施、防防盗设施施和机电电设备的的定期检检查工作作。5、熟悉悉辖区内内各类房房屋的结结构、安安全要求求；熟悉悉公用设设施、设设备的种种类、分分布、安安全要求求，掌握握地上、地地下各类类管线的的分布、走走向、位位置和使使用状况况，开展展定期检检修工作作；延长长房屋及及设备设设施的使使用寿命命。6、经常常巡视辖辖区，走走访、回回访业主主。7、了解解本部门门员工思思想动态态，做好好思想教教育工作作。（三）护护管班长长岗位职职责

30、1、护管管班长在在物业中中心主任任的带领领下，负负责护管管工作并并协助主主任做好好其他管管理服务务工作。2、主持持全队工工作，坚坚决执行行主任命命令，带带领全队队人员有有良好的的精神面面貌，依依据各自自职责，认认真做好好安全保保卫工作作。3、熟悉悉各岗位位职责、任任务、工工作要求求、考核核标准，掌掌握公园园护管工工作的规规律及特特点，加加强重点点部位的的安全防防范。4、处事事公道，言言行文明明，对自自己的缺缺点勇于于改正，虚虚心接受受工作建建议和意意见。5、做好好护管班班的月工工作安排排。6、经常常巡视公公园检查查各岗位位工作情情况，走走访回访访业主，坚坚持夜间间轮流查查岗，发发现问题题及时向

31、向物业中中心汇报报，及时时解决。7、对新新队员做做好培训训及传带带工作，了了解员工工思想动动态，及及时做好好思想教教育工作作，对离离职人员员谈话，主主持办理理交接工工作。8、协助助物业中中心做好好房管工工作。9、每月月召开一一次班务务会，组组织讲评评工作。10、及及时做好好护管员员的岗位位培训、军军事训练练及日常常考核工工作。11、定定期对义义务消防防员进行行培训，不不断提高高他们的的操作技技能和应应变能力力。12、带带领护管管班配合合其他管管理服务务工作。（四）环环境班班班长岗位位职责1、保洁洁主管在在物业中中心主任任领导下下，负责责实施公公园的保保洁绿化化工作，美美化、净净化工作作环境。2

32、、负责责保洁工工作现场场管理，及及时了解解保洁员员的思想想和生活活动态，解解决疑难难问题，并并定期向向主任汇汇报。3、熟悉悉公园分布布结构、车车行道、人人行道、绿绿化地分分布及面面积，具具有管理理保洁的的全面技技能。4、制订订工作计计划，加加强组织织落实，经经常检查查督促他他们执行行计划及及落实各各项工作作，每月月组织召召开保洁洁分析会会，总结结保洁工工作。（五）消消防管理理员岗位位职责1、遵守守物业中中心各项项规章制制度和消消防管理理制度。2、熟悉悉公园消防防控制系系统原理理和设备备、设施施的功能能、位置置，熟悉悉灭火工工具的摆摆放点，掌掌握消火火栓、灭灭火器、“119”报警的使用方法和程序

33、。3、应对对消防设设备、设设施作定定期巡查查和保养养，发现现缺陷及及时修复复，必要要时向物物业中心心报告，并并提出预预防性建建议。（六）电电工岗位位职责1、负责责公园内所所有电器器及供电电线路的的例行保保养工作作。2、熟悉悉公园供电电系统的的线路图图和控制制方法，机机电设备备的性能能和使用用状况，保保证低压压配电设设备的正正常运行行。3、严格格执行操操作规程程，遵守守用电运运行维修修保养制制度。小小修不过过时，大大修不拖拖延，会会判断和和处理发发生的故故障和事事故。4、各类类电器设设备，应应定期进进行检查查，在检检修时必必须切断断电源，挂挂上警告告牌，并并设人监监护。合合闸前应应仔细普普查一遍

34、遍，确认认无问题题后方可可合闸。5、尽量量不带电电作业，特特别是在在危险场场所禁止止带电作作业，如如必须带带电作业业，应采采取必要要的安全全措施。6、积极极主动为为业主服服务，接接到施工工单，应应立即赶赶往处理理，并在在最短时时间内完完成，工工作完毕毕清理场场地，完完工后在在维修单单上填写写修理内内容及所所用材料料，请业业主在维维修单上上签字。如如一时不不能修复复应向业业主说明明情况。7、负责责消防管管理及低低配值班班。8、每天天要巡查查设备、仪仪表运行行情况，检检查公共共区域的的电灯和和末端供供电线路路情况，做做好各种种运行记记录，发发现问题题及时处处理，保保证机电电设备的的完好率率，保持持

35、机房、设设备整洁洁。（七）给给排水工工岗位职职责1、负责责公园水泵泵房的运运行管理理，负责责所有管管道的日日常维修修，熟悉悉管道阀阀门用途途、走向向和各种种参数，保保证管道道畅通和和设施完完好。2、保证证公园给排排水设备备的正常常运行。3、定期期巡回检检查，做做到小修修不过时时，大修修不拖延延，特殊殊维修及及时报上上级审批批。4、工作作时，严严格遵守守安全操操作规程程，确保保自身和和他人的的人身安安全。5、工作作完毕及及时清理理场地，清清点工具具和剩余余材料，并并保管好好所辖工工具。6、积极极主动为为业主服服务，接接到报修修电话或或施工单单，应立立即赶往往处理，并并在最短短的时间间内完成成，完

36、工工后请业业主在维维修单上上签字。如如一时不不能修复复应向业业主说明明情况。（八）护护管员岗岗位职责责1、严格格遵守公公司各项项规章制制度，公公正处理理各类事事件，树树立护管管人员的的良好形形象。2、坚守守岗位，保保持高度度警惕，注注意发现现可疑的的人、事事、物，预预防治安安案件的的发生。3、遇有有突发性性事件和和恶性事事件，应应采取紧紧急措施施，制止止事态扩扩大，并并注意保保护现场场，及时时向上级级报告，等等待处理理。4、积极极配合卫卫生、绿绿化、维维修等其其他服务务，制止止违章行行为，发发生分歧歧要以理理服人，不不能制止止的向带带班员报报告。5、熟悉悉并掌握握公园分布布基本情情况，加加强管

37、理理力度，做做好保密密工作。6、注重重仪容仪仪表、文文明执勤勤、礼貌貌服务。（九）巡巡逻岗位位职责1、检查查辖区内内各类设设备、物物品有无无移动、损损坏等可可疑情况况。发现现情况异异常时，应应立即查查明原因因，视情情况报告告带班员员或物业业中心。2、检查查防火门门、消防防窗、路路灯、开开关面板板、消火火栓、灭灭火器和和给排水水管道有有无损坏坏，发现现漏水（电电）及设设施损坏坏时，应应采取有有效措施施并及时时报告物物业中心心。3、检查查机动车车停放，如如有在消消防通道道、路口口停车、修修车、洗洗车等违违章现象象，应立立即制止止，如驾驾驶员不不在场可可记下车车牌号查查询处理理。4、检查查是否有有可

38、疑陌陌生人徘徘徊、窥窥视或可可疑声响响，并对对形迹可可疑人员员进行查查询。5、熟悉悉和爱护护公园配套套的公共共设施、机机电设备备、泵房房、消防防器材及及消防栓栓位置，并并熟练掌掌握各种种灭火器器材的使使用方法法及火灾灾处理程程序。发发现火警警时，立立即报告告带班员员并迅速速报警，就就近采用用灭火器器材扑救救。6、按时时开关公公共照明明路灯，保保护公园园内的公公共照明明设施、公公用市政政设施、绿绿化，如如有损坏坏，查明明事故责责任者。7、发现现可疑物物品或捡捡到失物物，立即即交给带带班员。（十）车车辆管理理员岗位位职责1、懂得得一般交交通管理理指挥知知识，熟熟悉停车车场路况况环境，以以及底层层车

39、库车车位使用用状况，熟熟悉车主主、车牌牌号码和和停车位位号码。2、提醒醒和指挥挥司机，按按路线行行驶，有有序停放放，对不不听指挥挥的车主主有礼貌貌的耐心心劝说。3、及时时提醒车车主关好好车窗、门门，勿将将贵重物物品遗留留在车上上。4、保持持高度警警惕，对对停放的的车辆实实行巡视视查看，保保证车辆辆停放安安全。坚坚持文明明上岗，礼礼貌待人人，妥善善处理上上岗时遇遇到的各各种问题题。5、定期期检查消消防设施施、照明明灯等是是否完好好有效，如如有损坏坏，及时时报修。6、认真真做好交交接班记记录工作作。（十一）保保洁员岗岗位职责责1、负责责公园外围围的道路路、绿化化等共用用区域地地面的清清洁。2、负责

40、责公园周围围墙体、柱柱、路灯灯、围栏栏、宣传传牌、宣宣传窗的的清洁。3、负责责室外明明装的管管线和共共用设施施设备的的外表清清洁、清清运和消消杀工作作。4、定期期对室外外果皮箱箱和垃圾圾中转站站（房）的的清洁、清清运和消消杀工作作。5、定期期对天台台、明沟沟、污水水池进行行清理和和消杀工工作。6、维持持责任区区域清洁洁卫生，劝劝阻、制制止违反反清卫管管理规定定的行为为。7、积极极完成领领导交办办的各项项临时任任务。（十二）绿绿化员岗岗位职责责1、绿化化员要熟熟悉公园园的绿化化布局和和个人包包干的职职责范围围，以及及花草树树木的品品种和数数量，并并掌握花花草树木木的种植植季节、生生长特征征、培植

41、植管理方方法等。2、对花花草树木木要定期期清除杂杂草、防防治病虫虫害、松松土、施施肥并修修理枯病病枝、伤伤残枝等等，更换换死亡苗苗木、浇浇水。3、按观观赏要求求，负责责编制草草花翻种种计划，提提出花草草采购申申请。4、加强强对盆花花的修剪剪、造型型等管理理工作。5、绿化化员有接接受专业业技术培培训和学学习的义义务，须须虚心学学习，努努力工作作，提高高自身素素质。6、要保保证绿化化地不留留杂物、不不缺水、无无死苗、不不被偷盗盗，遇到到违规行行为，要要及时加加以劝阻阻，不听听劝阻的的要及时时报告护护管员或或环境主主管，协协助对其其劝阻和和处置。7、绿化化员要维维护和保保养好自自己的各各种工具具和公

42、用用设备、设设施，如如浇水工工具、割割草机等等，如有有遗失和和损坏须须按规定定赔偿。第四部分分各项管管理具体体实施方方案第一章总总体管理理目标指标名称称管理标准管理指标标实现措措施房屋及配配套设施施、设备备完好率率98建立设备备巡查制制度、健健全房屋屋及设备备档案记记录房屋零修修、急修修及时率率100建立严格格的维修修制度，要要求小维维修三分分钟之内内答复处处理，零零修工程程及时完完成，急急修工程程不过夜夜，回访访情况记记录，设设立值班班电话维修工程程质量合合格率100分项监督督，按操操作标准准严格把把关绿化完好好率99实行专业业绿化养养护，加加强监管管，确保保公共绿绿化无破破坏、无无践踏、无

43、无土地裸裸露保洁率99保洁落实实到人，建建立责任任制，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力道路完好好率98落实责任任人，进进行日常常巡视检检修和定定期维修修保养投诉处理理率100加强与业业主（使使用人）的的沟通，定定期走访访，征求求管理意意见，及及时排忧忧解难。投投诉处理理有结果果，有记记录和回回访消防火灾灾发生率率0全员义务务消防制制度，定定期培训训和演习习，加大大宣传力力度，安安保日常常巡查，发发现隐患患及时处处理治安案件件发生率率因管理因因素的发发率低于于1实行244小时巡巡逻值班班制度，确确立入住住期“人防为为主、科科防为辅辅、全面面防范”的治安安思路。明明确治安安职责，层层层防卫卫，以

44、确确保公园园的人身身财产安安全，接接受报警警及实施施调度第二章房房屋和设设施、设设备管理理方案总体要求求做到三三无，设设备无故故障，设设施无损损坏，管管线无堵堵漏，具具体方案案如下：一、房屋屋和设施施设备养养护项目目示意表表类别项目定期养护护周期内容实施效果果房屋本体体外墙面、屋屋面、楼楼梯通道道外墙面33年一次次，屋面面5年一次次，楼梯梯通道55年一次次检查修理理无损坏区内道路路砼路面、砼砼道牙、人人行道每年一次次检修整洁、无无损坏区内照明明楼道灯、广广场灯、车车库灯、草草坪灯、路路灯每年一次次灯杆刷漆漆、线路路开关检检测符合安全全标准，正正常使用用沟渠池井井雨水口、雨雨水井、污污水井、化化

45、粪池、阀阀门井、喷喷水池每年一次次清理淤泥泥、化粪粪池抽吸吸及阀门门检测保保养畅通、无无损坏停车场停车场每年一次次翻新、更更换旧标标识牌、消消防设施施检测标识完整整、明晰晰，设施施完好公共标识牌标识牌、警警示牌每月一次次翻新、更更换残旧旧标识牌牌标识完整整、明晰晰，设施施完好自行车停放处自行车房房每年一次次翻新、更更换残旧旧标识牌牌标识完整整、明晰晰，设施施完好智能化系统监控系统统、红外外线报警警系统等等每年二次次检测、试试验、维维修、更更换传感灵敏敏，使用用正常供水供电电系统水泵、水水塔、变变压器、配配电房等等每月一次次检测运转正常常公用设备备电梯等每月两次次检测、保保养运转正常常、安全全可

46、靠公共设施施围栏、宣宣传栏、广广播系统统每周一次次检测、试试验、维维修、更更换无损坏，广广播正常常二、房屋屋的修缮缮和日常常养护1、定期期检查公公园，发发现问题题及时维维护，保保证正常常使用，最最大限度度的发挥挥公园的使使用功能能。2、制定定房屋及及设施设设备的管管理规定定，制止止各种擅擅自改变变房屋和和配套设设施的用用途、结结构、外外观及毁毁坏设施施设备的的行为。3、做好好零星养养护工作作，应急急维修不不过夜，保保证房屋屋正常的的使用功功能。4、大修修、中修修做好养养护计划划，及时时制定养养护方案案，报业业主委员员会同意意后安排排实施。三、设施施设备的的管理保保养工作作1、建立立联系卡卡制度，与与公园所有有的设备备厂家及及安装单单位建立立联系，由由他们指指派技术术人员到到现场指指导，或或直接承承担设备备的管理理与维修修任务，使使各类设设备始终终处于最最佳的运运作状态态2、将公公园所有有设施设设备进行行分类，建建立验收收、登记记、建档档、保管管、搬移移、调拨拨、事故故处理、报报废等一一整套台台帐、技技术资料料及审批批