房地产销售培训完美教案(专业知识)1759.docx

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1、房地产基基础概念念（一）、土土地与房房地产开开发知识识1、房地地产基础础概念房产 是指房房屋的经经济形态态，在法法律上有有着明确确的权属属关系，在在不同的的所有者者和使用用者之间间可以进进行出租租出售或或作其他他用途的的房屋。地产是指能能够为其其权利人人带来收收益或满满足其权权利人工工作或生生活需要要的土地地资产。地地产与土土地的根根本区别别在于有有无权属属关系：地产在在法律上上有着明明确的权权属关系系，而土土地则没没有权属属关系，它它是一个个统称。房地产也称不动动产，是是房产和和地产的的总称，是是指土地地及附着着在土地地上的人人工构筑筑物和建建筑物及及其附带带的各种种权利（所所有权、管管理权

2、、转转让权等等）。房地产业业是以土地地和建筑筑物为经经营对象象，从事事房地产产开发、建建设、经经营、管管理以及及维修、装装饰和服服务的集集多种经经济活动动为一体体的综合合性产业业。房地产开开发是指房地地产开发发企业在在依法取取得土地地使用权权的土地地上按照照使用性性质的要要求进行行基础设设施、房房屋建筑筑的活动动。2、土土地及土土地使用用年限土地所有有制在我国，现现行全部部土地实实行的是是社会主主义土地地所有制制，分为为全民所所有制（即即国家所所有）和和集体所所有制（即即集体所所有）两两种形式式。任何个个人均不不能取得得土地所所有权。土地所有有权是指国家家或集体体经济组组织对国国家土地地和集体

3、体土地依依法享有有的占有有、使用用、收益益和处分分的权能能。土地地所有权权是不能能出让或或转让的的。在房地产产开发中中，房地地产开发发企业取取得的只只是土地地的使用用权，而而不是土土地的所所有权。同同样，消消费者购购买商品品房后，对对该房屋屋所占有有的土地地，不享享有所有有权，只只拥有使使用权。土地使用用权土地使用用权是指指土地使使用者依依法享有有使用和和取得土土地利益益的权利利。土地地使用权权可以依依法转让让。开发商要要进行房房地产开开发，首首先必须须取得土土地使用用权。其其获取土土地的方方式主要要有以下下几种：a)土土地使用用权的出出让。土土地使用用权的出出让是指指国家以以协议、招招标、拍

4、拍卖的方方式将土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。b)土土地使用用权的转转让。土土地使用用权的转转让，是是指土地地使用者者通过出出售、交交换、赠赠与和继继承的方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。c)土土地使用用权的划划拨。土土地使用用权的划划拨，是是指政府府无偿将将土地拨拨发给使使用者使使用，一一般没有有使用期期限的限限制。以以无偿划划拨取得得的土地地使用权权，须经经政府部部门及土土地管理理部门同同意，并并按规定定补交出出让金后后方可进进行转让让、出租租和抵押押。土地开发发土地开发发，是将将“生地地”开发发成可供供使

5、用的的土地（即即熟地）。生地是指空地地、田地地、未开开垦地等等不具备备使用条条件的土土地。熟地是指已经经完成三三通一平平或七通通一平等等工作，具具备使用用条件的的土地。三通一平平是指在土土地开发发时进行行的通水水、通电电、通路路和土地地平整工工作。七通一平平给水、排排水、电电力、通通讯、燃燃气、热热力、道道路通，土土地平整整。土地使用用年限首先应该该明确，房房屋的所所有权是是不存在在年限问问题的，也也就是说说，房屋屋一经购购买并取取得产权权后，即即作为业业主个人人所有的的财产，并并无居住住年限的的限制。但但是，商商品房所所占用的的、通过过出让方方式取得得的国有有土地的的使用权权是由期期限的。不

6、同开发发用途的的土地使使用年限限不一样样。开发发商在取取得土地地用于房房地产开开发时，都都要与国国土局签签订土土地使用用权出让让合同，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行，即即：a)居居住用地地七十年年。b)工工业用地地五十年年。c)教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年。d)商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年。e)综综合用地地或者其其他用地地五十年年。土地使用用年限从从土地使使用者与与政府土土地管理理部门签签订土地地出让合合同，依依法取得得土地使使用权之之日起开开始计算算（通常常在土地地出让合合同中有有明确约约定）。必须注意意的是，购购房者所所得到的的土地使使用权，是是开发

7、商商转让给给购房者者的。根根据我国国城市市房地产产管理法法422条规定定：“以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产后，其其土地使使用权的的使用年年限为减减去原土土地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限。”因因此，购购房者在在签订购购房合同同或取得得产权证证时，其其实际土土地使用用年限会会短于国国家规定定的土地地使用年年限。另外，有有些购房房者会关关心土地地使用年年限到期期后是不不是房屋屋就要被被国家收收回。其其实，这这种观点点是错误误的。土土地使用用年限到到期后，只只要向政政府缴纳纳土地出出让金就就可以继继续使用用土地。地籍我们通常常所说的的地籍、产产籍、房房地产籍籍是同一一

8、概念。它它是指土土地的自自然状况况，社会会经济状状况和法法律状况况的调查查与登记记，包括括了土地地产权的的登记和和土地分分类面积积等内容容。具体体来讲，是是对在房房地产调调查登记记过程中中产生的的各种图图表、证证件等登登记资料料，经过过整理、加加工、分分类而形形成的图图、档、卡卡、册等等资料的的总称。宗地宗地图，是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界限、界界址点位位置、宗宗地内建建筑位置置与性质质、与相相邻宗地地的关系系等。3、与房房地产开开发相关关的企业业开发商商是指从事事房地产产开发经经营业务务的企业业。房屋质量量是购房

9、房者非常常关注问问题。购购房者在在购房时时通常会会考察开开发商的的实力与与资信，因因为优秀秀的开发发商是质质量的最最有效的的保证。在在考察时时，他们们通常会会关注开开发商的的合法性性、资信信等级、曾曾经开发发过的项项目等等等。对于合合法的再再售项目目，其开开发商首首先应取取得国国有土地地使用权权证、建建设工程程开工证证和销售许可证等相关证书另外，开开发商的的资质等等级也是是购房者者极为关关注的，高高资质等等级的开开发商通通常更容容易获得得购房者者的信任任。房地地产开发发企业按按资质条条件划分分为五个个等级。其其中一级级开发企企业资质质最高。A.资资质一级级企业自由流动动资金220000万元以以

10、上，注注册资金金不低于于20000万元元。有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于400人，其其中有中中级以上上职称的的管理人人员不得得少于220人。设有高级级工程师师职称的的总工程程师、高高级会计计师职称称的总会会计师、经经济师以以上（含含经济师师）职称称的总经经济师、工工程技术术、经济济、统计计、财务务等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称。具有5年年以上从从事房地地产开发发的经历历。近三年累累计竣工工30万万平方米米以上的的房屋建建筑面积积，或与与此相当当的房地地产开发发投资。连连续4年年建筑工工程质量量合格率率达1000

11、%，优优良率达达20%以上B.资资质二级级企业自由流动动资金110000万元以以上，注注册资金金不低于于10000万元元。有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于200人，其其中有中中级以上上职称的的管理人人员不得得少于110人。工程技术术、经济济、统计计、财务务等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称。具有3年年以上从从事房地地产开发发的经历历。近三年累累计竣工工15万万平方米米以上的的房屋建建筑面积积，或与与此相当当的房地地产开发发投资。连连续3年年建筑工工程质量量合格率率达1000%，优优良率达达10%以上。C.资资质三级级

12、企业自由流动动资金5500万万元以上上，注册册资金不不低于5500万万元。有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于100人，其其中有中中级以上上职称的的管理人人员不得得少于55人。工程技术术、财务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，其他他业务负负责人具具有相应应专业助助理以上上职称的的专业统统计人员员。具有2年年以上从从事房地地产开发发的经历历。累计竣工工15万万平方米米以上的的房屋建建筑面积积，或与与此相当当的房地地产开发发投资。建建筑工程程质量合合格率达达1000%。D.资资质四级级企业自自由流动动资金2200万万元以上上，注

13、册册资金不不低于2200万万元。有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于5人人。工程技术术负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，财务务负责人人具有相相应专业业初级以以上职称称，配有有专业统统计人员员。E.资资质五级级企业自由流动动资金不不低于1100万万元，具具体标准准由省、自自治区、直直辖市建建设行政政主管部部门制定定。承建商承建商即即建筑商商，是指指从事住住宅建设设的企业业。这里里必须注注意，建建筑商不不是开发发商，建建筑商是是负责施施工建筑筑的，它它是受开开发商的的委托、依依照开发发商的要要求进行行施工建建设的。承建商的的规模实

14、实力及企企业一贯贯的优良良作业理理念是房房屋高质质量的直直接保证证。目前前，国家家对施工工企业分分为四个个等级。其其中一级级企业为为最高，其其实力强强、设备备好、信信誉好、产产品优良良率高。此外，国国家对建建筑施工工质量通通常以“优优良”和和“合格格”来评评定，一一级施工工企业由由于其严严格的质质量管理理制度和自自身实力力，“优优良”率率是很高高的。所所以，购购房者对对承建公公司进行行考察最最简单的的方法就就是考察察它的资资质信誉誉、已建建知名工工程项目目的多少少以及在在建项目目的质量量如何。监理公司司对于任何何一个建建设工程程来说，都都必须有有工程监监理企业业，其职职能是对对工程建建设进行行

15、监督，以以确保工工程质量量。工程监理理企业的的资质等等级分为为甲级、乙乙级和丙丙级，并并按照工工程性质质和技术术特点划划分为若若干工程程类别。（二）、建建筑与规规划知识识1、基本本规划术术语居住区是指城市市中由城城市主要要道路或或自然分分界线所所围合，设设有与其其居住人人口规模模相应的的、较完完善的、能能满足该该区居民民物质与与文化生生活所需需的公共共服务设设施的相相对独立立的居住住生活聚聚居地区区。居住小区区一般成为为小区，是是指被城城市中居居住区级级道路或或自然分分界线所所围合，以以居民基基本生活活活动不不穿越城城市主要要交通线线为原则则，并设设有与其其居住人人口规模模相对应应配建的的，满

16、足足该区居居民基本本的物质质文化生生活所需需的公共共服务设设施的居居住生活活聚居地地区。住宅用地地是指住宅宅建筑基基底占地地及其四四周合理理间距内内的用地地（含宅宅间绿地地和宅间间小路等等）的总总称。公建用地地全称为公公共建设设服务用用地，是是与居住住人口规规模相对对应配建建的，为为居民服服务和使使用的各各类设施施的用地地，应包包括建筑筑基底占占地及其其所属场场、绿地地和配建建停车场场等。a)居居住区（级级）道路路：一般般用以划划分小区区的道路路，在大大城市中中通常与与城市支支路同级级。b)小小区（级级）路：一般用用以划分分组团的的道路。c)组组团（级级）路：上接小小区路、下下连宅间间小路的的

17、道路。宅间小路路：住宅宅建设之之间连接接各住宅宅入口的的道路。公公共绿地地满足规定定的日照照要求、适适合于安安排休憩憩活动设设施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地及其他他块状带带状绿地地等。配配建设施施与住宅宅规模或或与人口口规模相相对应配配套建设设的公共共服务设设施、道道路和公公共绿地地的总称称。公共共活动中中心是配配套公建建相对集集中的居居住中心心、小区区中心和和组团中中心等。公公共活动动中心是是配套公公建相对对集中的的居住区区中心、小小区中心心和组团团中心等等。日照照间距系系数根据据日照标标准确定定的房屋屋间距与与遮挡

18、房房屋标高高的比值值。人均均总占地地面积（平平均米/人）人人均总占占地面积积=建筑筑红线内内总用地地本小小区规划划居住总总人数。人人口毛密密度人口口毛密度度=小区区内总居居住人数数小区区内占地地面积（公公顷）。2、住宅宅的建筑筑形式单元式住住宅又叫梯间间式住宅宅，是多多层、高高层住宅宅中最常常用的一一种住宅宅建筑形形式。每每层楼面面只有一一个楼梯梯，住户户由楼梯梯平台直直接进入入分户门门，一般般每个楼楼梯可以以安排224户户（大进进深住宅宅一梯可可安排558户户。）单元住宅宅的特点点a)每每层以楼楼梯为中中心，每每层安排排户数较较少，各各户自成成一体。b)户户内生活活设施完完善，既既减少了了住

19、户之之间的相相互干扰扰，又能能适应多多种气候候条件。c)仍仍保留一一些公共共使用面面积，如如楼梯、走走道、垃垃圾道，保保证了邻邻里交往往，有助助于改善善人际关关系。d)建建筑面积积较小，造造价经济济合理。公寓式住住宅公寓式住住宅，是是相当于于独院独独户的西西式别墅墅住宅而而言的。花园式住住宅花园式住住宅，也也叫西式式洋房或或小洋楼楼，即花花园别墅墅。（3）户户型结构构标准层标准层是是指平面面布置相相同的住住宅楼层层。跃层住宅宅跃层住宅宅俗称“楼楼中楼”，是是近年来来推广的的一种新新颖住宅宅建筑形形式。其其特点是是住宅有有上下两两层楼面面，卧室室、起居居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房及其其他辅助助

20、用房可可以分层层分布，上上下层之之间的通通道不通通过公共共楼梯，而而采用户户内独用用的小楼楼梯连接接。一般般一层按按排厨房房、餐厅厅、起居居室，楼楼上（有有时是楼楼下）安安排卧室室。这样样的好处处是动静静分区明明确，互互不干扰扰。复式住宅宅复式住宅宅在概念念上是一一层，并并不具备备完整的的两层空空间，但但层高较较普通住住宅（普普通住宅宅层高通通常为22.83.00米）高高,可在在局部掏掏出夹层层,安排排卧室或或书房等等，楼梯梯联系上上下，其其目的是是在有限限空间里里增加使使用面积积，提高高住宅的的空间利利用率。错层住宅宅户内楼面面高度不不一致，错错开之处处有楼梯梯联系。优优点是和和跃层一一样能

21、够够动静分分区，但但因为没没有完全全分为两两层，所所以又有有复式住住宅丰富富的空间间感。可可以利用用错层住住宅中不不同的层层高区分分不同功功能的房房间，比比如起居居室比较较高，卧卧室比较较低等。还还有的利利用地形形地势的的高差在在坡地上上设计错错层式住住宅，可可以减少少控土的的土方量量。跃复式住住宅是在复式式住宅设设计功能能上的一一种创新新，其特特点是其其中一层层层高在在2.22米内，通通常设置置在洗手手间、厨厨房、餐餐厅、书书房、工工人房、储储藏室等等非主要要活动区区域；一一般情况况下该种种住宅的的总层高高在3.844.9米米之间，客客厅为共共享式。退台式住住宅退台式住住宅以称称为“台台阶式

22、”住住宅，其其外形类类似于台台阶，特特点是住住宅的建建筑面积积由底层层向上逐逐渐减少少，下层层减少的的建筑面面积成为为上层的的一个大大平台，可可做花园园使用。目目前，国国内建造造的退台台式住宅宅都通常常属于中中高档住住宅“蜗居式式”小户户型“蜗居式式”小户户型是指指那些一一室半的的“小户户型”住住宅，它它虽比一一般标准准户型的的面积要要小1/3左右右，然而而设计比比较精巧巧，布局局较为合合理，“订订麻雀虽虽小，五五脏俱全全”，并并可随意意确定居居室内各各部分面面积。“大开间间、空壳壳型”户户型又称“大大开间、自自由分隔隔空壳型型”户型型，是指指不受固固定户型型困扰、可可根据住住户爱好好用途任任

23、意分割割装饰，使使居住格格局体现现个性化化特色的的户型。“毛坯型型”住宅宅“毛坯型型”住宅宅是指在在住宅在在交房时时未经装装饰，也也不附过过多的起起居设施施，仅是是完成土土建、水水电等基基本工程程，地面面为粗糙糙的混凝凝土土面面，房顶顶仅抹灰灰层，预预留卫生生间、浴浴缸、水水、气管管道。露台露台，一一般是指指住宅中中的屋顶顶平台或或由于建建筑结构构需求而而在其他他楼层中中做出大大阳台，由由于它面面积一般般均较大大，上边边又没有有屋顶，所所以称作作露台。阳台阳台是指指供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等空间间。走廊走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间。过道过道是指指住宅套套内使用用

24、的水平平交通空空间。地下室地下室是是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的11/2者者。半地地下室半地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的1/33，且不不超过11/2者者。玄关玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓冲过度度的地段段。居室室是家庭庭的“领领地”讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。隔断隔断是指指专门作作为分隔隔室内空空间的不不到顶的的半截立立面。外瓢窗外瓢窗，指指房屋窗窗子呈矩矩形或梯梯形向室室外凸起起，窗子子三面为为玻璃，从从而使人人们拥有有更广阔阔的视

25、野野，更大大限度的的感受自自然、亲亲近自然然，通常常它的窗窗台较低低甚至为为落地窗窗。4、住宅宅的建筑筑结构所谓住宅宅的结构构，一般般而言是是指其建建筑的承承重结构构和围护护结构两两个部分分。住宅的结结构分类类有许多多方法。一一般而言言，根据据受力传传递系统统，可以以分为框框架结构构和剪力力墙结构构、框架架剪力力墙结构构等；根根据采用用的结构构墙体材材料划分分，可以以分为砌砌体结构构（如砖砖混结构构、砌块块结构等等）、现现浇钢筋筋混凝土土结构、钢钢结构等等。框架结构构框架结构构住宅，是是指以钢钢筋混凝凝土浇捣捣成承重重梁柱，再再用预制制的加气气混凝土土、膨胀胀珍珠岩岩、浮石石、蛭石石、陶粒粒等

26、轻质质板材隔隔墙分户户装配而而成的住住宅。剪力墙结结构剪力墙结结构其实实就是用用钢筋混混凝土墙墙板来代代替框架架结构中中的梁柱柱，以钢钢筋混凝凝土墙板板来承受受来自竖竖向和水水平力的的结构。框架剪剪力墙结结构框架剪剪力墙结结构也称称框剪结结构，这这种结构构是在框框架结构构中布置置一定数数量的剪剪力墙，构构成灵活活自由的的使用空空间，满满足不同同建筑的的要求，同同时又有有足够的的剪力墙墙，有相相当大的的刚度。砌体结构构通俗的讲讲，是以以小部分分钢筋混混凝土及及大部分分砖（或或其他砌砌体材料料）墙承承重的结结构。钢筋混凝凝土结构构钢筋混凝凝土结构构住宅是是指房屋屋的主要要承重结结构如柱柱、梁、板板

27、、楼梯梯、屋盖盖用钢筋筋混凝土土制作，墙墙用砖或或其他材材料填充充。钢结构钢结构建建筑是指指主要承承重构件件全部采采用钢材材制作，它它具有强强度高、重重量轻、抗抗震性能能好、施施工速度度快、结结构占用用面积小小、地基基费用省省、不污污染环境境，以及及废旧材材料可以以回收利利用等优优点。板楼从建筑物物本身来来说，板板楼和塔塔楼反映映的只不不过是一一个建筑筑物的长长、宽、高高之比。从从板楼的的建筑特特征来看看，板楼楼就是东东西长、南南北短的的建筑，也也就是说说在板楼楼的平面面图上，长长度要明明显大于于宽度，其其外型为为规则的的条状，就就像一个个规则的的长方形形，通常常采用一一梯两户户布局，上上到楼

28、层层后，左左右各只只一户。板楼有低低层、多多层，最最近比较较流行的的是板式式小高层层。目前前市场上上流行的的板楼主主要有两两种类型型，一种种是长廊廊式的，各各住户靠靠长走廊廊连在一一起；第第二种是是单元式式拼接，若若干个单单元连在在一起就就拼成一一个板楼楼。塔楼“塔楼”是是现今商商品房市市场上采采用得最最多的一一种建筑筑形态，它它以电梯梯、楼梯梯为布局局核心，通通常为一一梯六到到八户，上上到楼层层之后，向向四面走走即进入入各家户户内。从从塔楼的的平面图图来看，塔塔楼的平平面长度度和宽度度大致相相同。这这种楼房房的高度度从122层以上上到355层，超超过355层是超超高层5、住宅宅的三维维空间无

29、论何种种住宅，都都可以用用特定的的宽度、长长度和高高度指标标来描述述和测量量。这三三个指标标构成住住宅的“三三维空间间”，在在建筑学学中分别别称为“开开间”、“进进深”和和“层高高”，并并有统一一的标准准规定。住宅的开开间在住宅设设计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙的的定位轴线到到另一面面墙的定定位轴线线之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅的进进深住宅的长长度即进进深，在在建筑学学中是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑内内从前墙墙的定位位轴线到到后墙的的定位轴轴线之间间的实际际长度。住宅的层层高和净净高住宅的高高度可以以用“米米”或“

30、层层”来计计算，每每一层的的高度称称为层高高。住宅的净净高是指指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离。6、住宅宅建设的的技术经经济指标标消费者在在购房时时，除了了考虑地地理位置置和人文文环境外外，对生生活的质质量也越越来越注注重，他他们特别别关注在在商品房房销售的广广告中常常见的“建建筑容积积率、筑筑建密度度、绿化化率”等等技术经经济指标标。建筑容积积率所谓建筑筑容积率率，是指指项目规规划建设设用地范范围内全全部建筑筑面积（总总建筑面面积）与与规划建建设用地地面积（总总用地面面积）之之比，这这里的建建筑面积积应把附附属建筑筑物也计计算在内内，但不不计算面面积的附附属

31、建筑筑物除外外。筑建密度度所谓筑建建密度即即建筑覆覆盖率，是是指项目目规划建建设用地地范围内内所有建建筑物的的基底面面积（即即房屋首首层的占占地面积积）之和和与规划划建设用用地总面面积之比比。绿地率所谓绿地地率，居居住区用用地范围围内各类类绿地的的总和，占占居住区区用地的的比率。这这里的绿绿地应包包括：公公共绿地地、宅旁旁绿地、公公共服务务设施所所属绿地地和道路路绿地（即即道路红红线内的的绿地），不不应包括括屋顶、晒晒台的人人工绿地地。通常常情况下下，住宅宅项目的的绿地率率应不低低于300%。但但同样由由于受土土地成本本的控制制，并不不是每个个项目都都能做到到。户型比户型比是是指各种种户型在在

32、总户数数中所占占的百分分比，反反映到住住宅设计计上，就就是体现现在一定定数量住住宅建筑筑中，各各种不同同套型住住宅占住住宅总套套数的比比重。7、建筑筑配套与与建筑材材料会所所谓会所所，就是是以所在在物业业业主为主主要服务务对象的的综合性性高级康康体娱乐乐服务设设施。中空玻璃璃中空玻璃璃是对传传统单玻玻门窗的的革新，是是现代门门窗生产产中的一一项新的的玻璃加加工技术术，它由由两层甚甚至更多多的玻璃璃密封组组合，但但最重要要的是两两层玻璃璃之间必必须形成成真空或或气体（如如加入惰惰性气体体）状态态，故称称“中空空玻璃”，这这种技术术的运用用使门窗窗的隔音音、阻热热、密封封、安全全性能都都大大提提高

33、。RUN智智能家居居布线系系统RUN智智能家居居布线系系统，是是一种物物理网络络系统，建建立在国国际标准准之上，心心TLAA/ELLA 5700A为核核心，以以每户为为单位，支支持家庭庭和小区区内所用用弱电（电电话、电电脑、视视频、BBA）的的应用，由由双绞线线、同轴轴电缆、光光纤和连连接配件件组成，所所有的连连接均端端接于分分布在每每个房间间的通讯讯插座和和面板，并并可简单单了自动动连接相相关设备备，如电电脑、电电视、传传真、防防盗警报报系统等等，为每每一户成成员提供供安全和和舒适的的生活环环境。（三）、商商品房销销售基本本知识与与法律常常识1、房地地产市场场房地产一一级市场场房地产一一级市

34、场场又称土土地一级级市场，是是土地使使用权出出让的市市场，即即国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或将将农村集集体土地地征用为为国有土土地后出出让给使使用者的的市场。房地产二二级市场场房地产二二级市场场是土地地使用者者经过开开发建设设，将建建成的房房地产进进行出售售或出租租的市场场，一般般是指商商品房首首次进入入流通领领域进行行交易而而形成的的市场。房地产三三级市场场房地产三三级市场场是指已已获得房房地产主主权的单单位和个个人，再再次将房房地产转转卖或交交换、转转达租的的市场。2、商商品房预预售商品房预预售是指指房地产产开发经经营企业业将正在在建设中中的房屋屋预先出出售给承承购人

35、，由由承购人人支付定定金或房房价款的的行为。商品房预预售条件件已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书。持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证。按提供供的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的225%以以上，已已经确定定施工进进度和竣竣工交付付日期。商品房房预售许许可证商品房预预售实行行许可制制度。开开发企业业进行商商品房预预售，应应当向房房地产管管理部门门申请预预售许可可，取得得商品品房预售售许可证证。预售合同同商品房预预售，开开发企业业应当自自签约之之日起330日内内，向房房地产管管理部门门和市、县县人民政政府土地地管理部部门办理理商品

36、房房预售合合同登记记备案手手续。权属登记记预售的商商品房交交付使用用之日起起90日日内，承承购人应应当依法法到房地地产管理理部门和和市、市市、县人人民政府府土地管管理部门门办理权权属登记记手续。开开发企业业应当予予以协助助，并提提供必要要的证明明文件。3、商品品房现售售商品房现现售，是是指房地地产开发发企业将将竣工验验收合格格的商品品房出售售给买卖卖人，并并由买卖卖人支付付房价款款的行为为。4、“五五证两书书”购房者在在购房时时通常会会要求房房地产开开发商和和销售商提提供齐全全的“五五证”、“两两书”，这这也是法法律对销销售方的的基本要要求。五证国有土土地使用用证、建建设用地地规划许许可证、建

37、建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证（建建设工程程开工证证）、商商品房销销售许可可证。两书住宅质质量保证证书住宅使使用说明明书5、内内部认购购内部认购购房是房房地产开开发商在在未获得得商品品房预售售许可证证等有有关证件件之前，在在小范围围内以“内内部认购购”方式式销售商品品房。内内部认购购可以为为开发商商尽快回回笼资金金，并且且由于内内部认购购的商品品房价格格较低，通通常会吸吸引众多多购房人人士。（四）、商商品房面面积测算算1、销售售面积的的测算标标准在我国大大部分城城市，根根据建设设部商商品销售售面积计计算及公公用建筑筑面积分分摊规则则的规规定，商商品房销销售仍按按建筑面面积计算

38、算价格。2、建筑筑面积的的测算原原则一般规定定a)房房屋面积积计算系系指外围围水平面面积及水水平投影影面积计计算，其其中包括括房屋建建筑面积积、共有有建筑面面积、使使用面积积等的测测算。b)房房屋建筑筑面积计计算按房房屋外墙墙（柱）勒勒脚以上上各层的的外围水水平投影影面积，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且层高22.200米（含含2.220米，下下同）以以上的永永久性建建筑。c)房房屋共有有建筑面面积系指指各产权权人共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积。d)房房屋使用用面积系系指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按房屋内内墙面水水平面积积计算。e)房房屋层数数是指

39、房房屋的自自然层数数，一般般按室内内地坪0米以上上计算。假假层、附附层（夹夹层）、插插层、阁阁楼（暗暗楼）、装装饰性塔塔楼，以以及突出出屋面的的楼梯间间、水箱箱间不计计层数。f)房房屋所在在层次是是指本权权属单元元的房屋屋在该幢幢楼房中中的第几几层。地地下层次次以负数数表示。3、套内内建筑面面积的测测算套内建筑筑面积，指指套内使使用面积积、套内内墙体面面积及套套内阳台台建筑面面积之和和。即：套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙内墙墙体面积积+阳台台建筑面面积套内使用用面积套内使用用面积，系系指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按房屋的的内墙线线水平投投影计算算。套内墙内内墙体面

40、面积套内墙内内墙体面面积包括括商品房房套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体的面面积，有有共用墙墙及非共共用墙两两种：共用墙，包包括各套套之间的的分隔墙墙，套与与公用建建筑空间间投影面面积的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙）；共用墙墙墙体水水平投影影面积的的一半计计入内墙墙体面积积。非共用墙墙，是指指本套独独用墙体体，其墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积。阳台建筑筑面积套内阳台台建筑面面积，系系指阳台台地面底底板外沿沿在水平平面的投投影。套套内有许许多个阳阳台的，全全部计算算。一般般来说，阳阳台可以以分为开开放式阳阳台和封封闭式阳阳台、外外挑式阳阳台和内内含式阳阳台。其其中，

41、原原始设计计为封闭闭式阳台台的，全全部计算算建筑面面积；原原始设计计为开放放式阳台台的，计计算一半半。4、公摊摊面积的的测算共有建筑筑面积共共有建筑筑面积=全幢建建筑面积积全幢幢各套内内建筑面面积之和和单独独具备使使用功能能的独立立使用空空间等共共有建筑筑面积的的分摊系系数整幢幢房屋的的共有建建筑面积积除以整整幢房屋屋各套内内建筑面面积之和和，即得得到建筑筑物的共共有建筑筑面积分分摊系数数。公用用建筑面面积分摊摊系数=公用建建筑面各套套套内建筑筑面积之之和共有有建筑面面积的分分摊方法法分摊的的公用建建筑面积积=各套套套内建建筑面积积公用用建筑面面积分摊摊系数5、其他他相关面面积指标标及系数数实

42、用面积积是“建建筑面积积”扣除除公共分分摊面积积后的余余额。面面积误差差比面积积误差比比=（产产权登记记面积合同约约定面积积）合合同约定定面积1000%产权权面积房房屋的产产权面积积系指产产权主依依法拥有有房屋所所有权的的房屋建建筑面积积。房屋屋产权面面积由直直辖市、市市、县房房地产行行政主管管部门登登记确权权认定。预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的合法销售依据。实测面积实测面积是指商品

43、房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。居住面积居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。使用率使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积比。即：使用率=套内使用面积（地毯面积）商品房销售面积（建筑面积）100%实用率实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即：实用率=套内建筑

44、面积商品房销售面积100%实用率是套内建筑面积和销售面积之比，因为分子多了套内墙体面积与阳台面积，所以其值要比使用率大。数字上的好看对于销售是有很大帮助的。（五）价价格与银银行按揭揭及购房房税费1、价格格术语起价在商商品房广广告中，人人们经常常遇到“起起价”这这一名词词。所谓谓“起价价”，即即“起步步价”，是是指本物物业所有有房源中中的最低低销售价格格，一般般是指户户型格局局、朝向向不好的的楼房价价格。而而各楼层层的差价价，有的的相差几几十元，有有的相差差几百元元。基价价所谓“基基价”，也也叫“基基础价”，是是指经过过核算而而确定的的每平方方米商品品房的基基本价格格。“基基价”是是针对房房地产

45、定定价方法法而言的的，与起起步价没没有关系系。均价价在实际际销售中，一一般客户户是很少少会问到到均价的的。询问问均价，更更多的是是业内踩踩盘人员员的做法法。所谓谓“均价价”，即即本物业业的平均均销售价格格，将本本物业各各单位（即即各套房房子）的的销售价格格相加之之后的和和除以各各单位建建筑面积积的和数数，即可可得出每每平方米米的均价价。表价价客户问问到具体体单元的的销售价格格时，一一般应以以“表价价”或高高于“表表价”的的价格告告知。所所谓“表表价”，是是指“楼楼盘销售售价目表表”上标标明的各各具体单单元的销销售价格格。通常常情况下下，在销销售时，开开发商都都会制定定出“楼楼盘销售售价目表表”

46、，上上面标明明各个楼楼盘的销销售价格格。这个个销售价格格一般是是最高价价，即售售楼人员员向客户户提出的的报价。底价“底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。预售价预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此

47、履行付款或交房的义务，不得随便变更。2、付款款方式一次性付付款一次次性付款款，是指指购房者者签约后后必须将将购房房房款一次次性付给给发展商商。分期期付款分分期付款款，是指指整个购购房款被被分成若若干比例例，依照照楼宇的的施工进进度逐一一支付的的付款方方式。这这是一种种比较吸吸引人的的付款方方式。按按揭付款款按揭付付款是指指购房者者向银行行提出担担保的质质押文件件，经银银行审核核通过后后，取得得房屋总总价的部部分代款款，依抵抵押约定定按期向向银行偿偿还贷款款本息，并并提供房房产作为为偿还贷贷款的担担保。因因为它能能使市场场潜在需需求迅速速转化为为有效需需求，所所以成为为促进房房地产市市场活跃跃的最有有效手段段。目前前购房贷贷款可以以采用三三种贷款款类型：商业性性贷款、住住房公积积金贷款款、组合合贷款。其其中，住住房公积积金贷款款利率是是最低的的，并且且住房公公积金贷贷款在办办理抵押押和保险险等相关关手续时时收费减减半。3、商业业贷款商业贷款款完全属属于银行行的商业业性活动动，相对对而言其其贷款利利息是最最高的。