房地产抵押登记ccfy.docx

《房地产抵押登记ccfy.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产抵押登记ccfy.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、如何办理理房地产产抵押登登记 房地地产抵押押是指，抵抵押人以以其合法法的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。当当债务人人不履行行债务时时，债权权人有权权依法在在权以抵抵押的房房地产拍拍卖所得得的价款款优先受受偿。 设设定房地地产抵押押，应当当依法办办理抵押押物登记记，这是是房地产产抵押合合同至关关重要的的生效条条件，故故应引起起充分的的注意，倘倘忽视了了登记，那那么未登登记的抵抵押合同同则会因因为不能能对抗第第三人的的行为而而造成损损失。房房地产抵抵押登记记包括设设定登记记、变更更登记和和注销登登记。 （一一）房房地产抵抵押设定定登记。抵抵押双方方当事人

2、人要持主主合同、抵押合合同、身份证证件，填填写房地地产抵押押登记申申请表，与与此同时时，抵押押人还应应根据所所设定抵抵押的房房地产的的类别不不同提供供相应的的材料，如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同；以房屋建设工程期权抵押的，应当提交房地产权证书，建设工程总承包合同或施工总承包合同，如该房屋在抵押期间竣工的，应当提交房地产权证书；以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当提交房地产权证书；以已出租的房地产抵押的，应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同；凡以此所提交的材料要根据房地产抵押办法之规定准备齐全，不可缺少或遗漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地产登

3、记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定，准备登记的，出具抵押登记证明，不予登记的书面通知申请人。房地产登记机构在原房地产权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，同时向抵押权人颁发抵押权利证明。这一点与现行的操作不同，现行的登记是将房地产权证交由抵押权人执管，而修订后的抵押办法对此将作出修改。这一整套登记手续虽显复杂，但是其对保护抵押权人的利益却有着不可忽视的重要作用，万万不可粗心大意。 （二）房地产抵押变更登记。抵押当事人在签订了抵押协议并进行了设定抵押登记后，由于情况变化，原订的抵押协议需要变更的，应由抵押当事人进行协商，修订抵押协议中须变更的条款。而后要持有关文件向原抵

4、押登记机构办理抵押变更登记。这里所谓的有关文件应包括但不限于原来所办理的抵押登记文件，变更后的抵押协议，变更后所抵押的房地产设定抵押所具备的文件，如原来设定抵押的是A楼、B楼，变更后只抵押A楼及B楼的一半，或又增加抵押C楼的X个层面，那么就应将C楼的有关材料一并提供，使变更登记即延续明显，又变更清晰，不至于造成混乱。抵押经变更登记后，双方则应按变更后的抵押登记行使权利，履行义务。 （三）房地产抵押注销登记。抵押注销登记主要有两种情况，一是抵押合同解除，虽然抵押期限未到，但是所设定抵押的前提已消失，如抵押贷款已提前归还，或抵押约定的义务已提前履行完毕，所设定抵押无必要，抵押当事人可解除抵押协议，

5、而解除抵押协议应采用书面形式；二是抵押协议已正常履行完毕，双方亦无其他争议，原来的抵押合同已终止的，对这两种情况应当办理抵押注销登记。 抵押注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。由此抵押注销登记的重要意义可见一斑。

6、以案说法：房产抵押不登记，抵押合同无效 案情简介广州李某于2000年6月借给谢某16万元人民币。当时，谢某称因资金周转不灵，请李某帮助，其承诺愿意支付年息2分(20)，一年后归还本息。为保障债权，李某向谢某要借款保证，谢某则愿意以自己名下价值约30多万元的房产作抵押。之后，双方签订借款合同，注明谢某把房产证交给李某保管，以该房产作借款抵押，但双方未订立专门的抵押合同，也未把抵押合同提交有关部门登记。一年后，谢某无力还债，李某遂诉至法院。此时，除了李某外，还有多个债权人起诉谢某。李某以自己拥有房屋抵押权为由，主张房屋拍卖款的优先受偿权。 中华人民民共和国国国家工工商行政政管理局局令 第第35号号

7、企企业动产产抵押物物登记管管理办法法，已已经国家家工商行行政管理理局局务务会议审审议通过过，现予予发布，自自发布之之日起施施行。 局局长王王众孚一九九九五年年十月十十八日第一一条为为加强对对企业动动产抵押押物的登登记管理理，防止止重复抵抵押，保保障抵押押债权的的实现，根根据中中华人民民共和国国担保法法的有有关规定定，制定定本办法法。第二二条工工商行政政管理部部门是企企业动产产抵押物物的登记记机关。企业业动产抵抵押物登登记，由由抵押物物所在地地的工商商行政管管理局办办理。企企业动产产抵押物物分别存存放于两两个以上上不同登登记机关关辖区时时，由主主要抵押押物所在在的市、县县工商行行政管理理局登记记

8、，并将将登记情情况抄送送抵押人人登记注注册机关关和其他他抵押物物所在地地的登记记机关。企业业动产抵抵押物所所在地与与抵押人人原登记记注册机机关所在在地一 致的，由由抵押人人登记注注册机关关登记。第三三条企企业以除除航空器器、船舶舶、车辆辆以外的的下列动动产抵押押的，应应当在抵抵押合同同签字盖盖章后到到工商行行政管理理机关申申请办理理 抵押押物登记记，抵押押合同自自登记之之日起生生效：（一）企企业的设设备；（二二）企业业的原辅辅材料；（三三）企业业的产品品或者商商品；（四四）企业业其他可可以依法法抵押的的动产。企业业动产抵抵押后，该该动产价价值大于于所担保保债权的的，其余余额部分分可以再再次申请

9、请办理抵抵押登记记。第四四条办办理动产产抵押登登记，由由抵押合合同双方方当事人人共同向向登记机机关提交交企业业动产抵抵押物登登记申请请书，并并提供下下列文件件或者其其复印件件：（一）主主合同和和抵押合合同；（二）有有关动产产抵押物物的所有有权或者者使用权权证书；（三三）有关关动产抵抵押物存存放状况况资料；（四四）抵押押合同双双方当事事人的营营业执照照；（五五）双方方代理人人身份和和权限证证明文件件；（六六）需要要提供的的其他资资料。第五五条企企业动产产抵押物物登记申申请书应当载明下列内容： （一）抵押人和抵押权人的名称（姓名）、地址、法定代表人和代理人的姓名、性别、住所； （二）申请抵押物登记

10、的原因； （三）抵抵押物的的名称、数数量、品品牌、型型号规格格、号码码、出厂厂日期、使使用年限限、价值值、存放放地等； （四）抵抵押物的的所有权权或者使使用权； （五）被被担保的的主债权权种类、数数额； （六）债债务人履履行债务务的期限限； （七）抵抵押担保保的范围围； （八）登登记机关关； （九）申申请人； （十）申申请日期期。 第六条条 企业业动产抵抵押物的的登记事事项包括括：抵押押人，抵抵押权人人，抵押押合同，抵抵押物的的名称、数数量和价价值，抵抵押担保保的范围围，被担担保的主主债权的的种类和和数额，债债务人履履行债务务的期限限。 企业动动产抵押押物登记记应当根根据登记记事项设设立企企业

11、动产产抵押物物登记薄薄，供供社会查查阅。 第七条条 登记记机关应应当在受受理登记记申请材材料后，依依照国家家法律、法法规的规规定，审审查下列列内容： （一）第第四条所所列文件件是否齐齐备； （二）抵抵押合同同条款是是否齐备备； （三）用用作抵押押的动产产是否重重复登记记； （四）抵抵押物是是否属于于中华华人民共共和国担担保法第第三十七七条禁止止抵押的的资产； （五）抵抵押期限限是否在在动产抵抵押物权权属期限限或者使使用年限限 第八条条 登记记机关收收齐登记记申请材材料之日日为登记记申请受受理日。 登记机机关应当当自登记记申请受受理之日日起5日日内审查查完毕，并并决定是是否予以以登记。对对符合抵

12、抵押物登登记条件件的，发发给企企业动产产抵押物物登记证证，并并在抵押押合同上上签注企企业动产产抵押物物登记证证的编编号、日日期，加加盖登记记专用章章，对不不符合抵抵押物登登记条件件的，书书面通知知申请人人不予登登记，并并将申请请材料退退回申请请人。 企业业动产抵抵押物登登记证的的格式由由国家工工商行政政管理局局统一制制定。 第九条条 变更更被担保保的主债债权种类类、数额额或者抵抵押担保保的范围围的，抵抵押合同同双方当当事人应应当于作作出变更更决定之之日起77日内，持持变更协协议、原原企业业动产抵抵押物登登记证和和其他有有关证明明文件，向向原登记记机关申申请办理理变更登登记。 同一动动产向两两个

13、以上上债权人人抵押的的，变更更被担保保的主债债权数额额时，必必须征得得后受偿偿的抵押押权人的的同意。 第十条条 当事事人延长长债务人人履行债债务期限限的，应应当在到到期日之之前一个个月内，持持延长债债务人履履行债务务期限的的协议、原原企业业动产抵抵押物登登记证和和其他有有关证明明文件，向向原登记记机关申申请办理理续期登登记。逾逾期不办办理续期期登记的的，抵押押合同自自动终止止。 第十一一条 当当事人提提前解除除抵押合合同的，应应当自解解除抵押押合同的的协议签签字盖章章后7日日内，持持解除抵抵押合同同的协议议和原企企业动产产抵押物物登记证证，向向原登记记机关办办理注销销登记，抵抵押合同同自注销销

14、登记之之日起失失效。 第第十二条条 合同同履行完完毕或者者抵押物物灭失后后，当事事人应当当于履行行完毕或或者抵押押物灭失失之日起起7日内内，持履履行或者者灭失凭凭证和原原企业业动产抵抵押物登登记证，向向原登记记机关办办理注销销登记。 第十三三条 提提交虚假假证明文文件或者者采取其其他欺骗骗手段，骗骗取企业业动产抵抵押物登登记的，注注销企企业动产产抵押物物登记证证，处处以50000元元以上22万元以以下的罚罚款。 第十四四条 未未按规定定办理企企业动产产抵押物物变更登登记的，由由企业动动产抵押押物登记记机关责责令限期期办理；逾期未未办理的的，处220000元以上上 50000元元以下的的罚款。

15、第十五五条 登登记机关关办理动动产抵押押物登记记时，按按被担保保的主债债权的数数额收取取登记费费。具体体收费标标准由国国家工商商行政管管理局和和有关部部门共同同制订。 登记费费的承担担由当事事人协商商；协商商不成或或者不愿愿协商的的，由抵抵押合同同双方当当事人各各承担一一半。 第十六六条 有有关单位位和个人人，可以以持合法法身份证证明文件件，向登登记机关关查阅、抄抄录或者者复印有有关抵押押物的资资料，并并按规定定交纳费费用。 第十七七条 县县级以上上人民政政府规定定由工商商行政管管理部门门办理城城市房地地产或者者乡（镇镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押登登记的，适适用本办办法的规规定。 第

16、十八八条 以以依法可可以转让让的商标标专用权权出质的的，出质质人和质质权人应应当于订订立书面面协议之之日起220日内内，向国国家工商商行政管管理局办办理出质质登记，质质押合同同自登记记之日起起生效。 出质登登记的具具体程序序参照本本办法的的规定执执行。 第十九九条 本本办法由由国家工工商行政政管理局局负责解解释。 第二十十条 本本办法自自发布之之日起施施行。 房地产抵抵押合同同签订之之日起330日内内，抵押押当事人人应到房房地产所所在地的的房屋管管理部门门办理房房地产抵抵押登记记手续，房房地产抵抵押合同同自抵押押登记之之日起生生效。 办理理登记时时，抵押押当事人人应提交交下列文文件： （ll）

17、主合合同及抵抵押合同同； （22）抵押押当事人人的身份份证明或或法人资资格证明明；（33）抵押押登记申申请书； （44）国国有土地地使用证证、房房屋所有有权证或或房地地产权证证，共共有的房房屋还须须提交房房屋共有有权证和和其他共共有人同同意抵押押的证明明； （55）以预预售的商商品房作作抵押的的，须提提交生效效的商品品房预售售合同；（66）可以以证明抵抵押人有有权设定定抵押权权的文件件与证明明材料；（77）可以以证明抵抵押房地地产价值值的材料料；如有有效的房房地产评评估报告告；（88）登记记机关认认为必要要的其他他文件。 登记记机关应应对抵押押申请进进行审核核，权属属清楚、证证明材料料齐全的的

18、，应在在登记受受理之日日起155日内作作出是否否准予登登记的书书面答复复，并予予以登记记发证： （ll）以依依法取得得房屋所所有权的的房地产产抵押的的，登记记机关应应在原房房屋所有有权证上上作他项项权利记记载，交交由抵押押人收执执，同时时向抵押押人颁发发房屋屋他项权权证； （22）以预预售商品品房或在在建工程程抵押的的，登记记机关应应在抵押押合同上上作记载载，抵押押的房地地产在抵抵押期间间竣工的的，当事事人应当当在抵押押人领取取房地产产权属证证书后，重重新办理理房地产产抵押登登记。 国家工商商行政管管理总局局令(第第30号号)动产抵抵押登记记办法已已经中华华人民共共和国国国家工商商行政管管理总

19、局局局务会会议审议议通过，现现予公布布，自公公布之日日起施行行。局长周周伯华二000七年十十月十二二日动产抵押押登记办办法第一一条为为促进资资金融通通和商品品流通，保保障债权权的实现现，根据据中华华人民共共和国物物权法、中中华人民民共和国国担保法法的有有关规定定，制定定本办法法。第二二条企企业、个个体工商商户、农农业生产产经营者者以现有有的以及及将有的的生产设设备、原原材料、半半成品、产产品抵押押的，应应当向抵抵押人住住所地的的县级工工商行政政管理部部门（以以下简称称动产抵抵押登记记机关）办办理登记记。未经经登记，不不得对抗抗善意第第三人。动产抵押登记可由抵押合同双方当事人共同向动产抵押登记机

20、关办理，也可以委托代理人向动产抵押登记机关办理。第三三条当当事人办办理动产产抵押登登记，应应当向动动产抵押押登记机机关提交交下列文文件：（一一）经抵抵押合同同双方当当事人签签字或者者盖章的的动产产抵押登登记书；（二二）抵押押合同双双方当事事人主体体资格证证明或者者自然人人身份证证明文件件。委托代代理人办办理动产产抵押登登记的，还还应提交交代理人人身份证证明文件件和授权权委托书书。第四四条动动产抵押押登记书书应当当载明下下列内容容：（一）抵抵押人及及抵押权权人名称称（姓名名）、住住所地；（二二）代理理人名称称（姓名名）；（三三）被担担保债权权的种类类和数额额；（四）担担保的范范围；（五五）债务务

21、人履行行债务的的期限；（六六）抵押押财产的的名称、数数量、质质量、状状况、所所在地、所所有权归归属或者者使用权权归属；（七七）抵押押人、抵抵押权人人签字或或者盖章章。第五五条动动产抵押押登记机机关受理理登记申申请文件件后，应应当当场场在动动产抵押押登记书书上加加盖动产产抵押登登记专用用章并注注明盖章章日期。第六六条动动产抵押押合同变变更、动动产抵押押登记书书内容容变更的的，抵押押合同双双方当事事人或者者其委托托的代理理人可以以到原动动产抵押押登记机机关办理理变更登登记。办办理变更更登记应应当向动动产抵押押登记机机关提交交下列文文件：（一一）原动动产抵押押登记书书；（二二）抵押押合同双双方当事事

22、人签字字或者盖盖章的动动产抵押押变更登登记书；（三三）抵押押合同双双方当事事人主体体资格证证明或者者自然人人身份证证明文件件。委托代代理人办办理动产产抵押变变更登记记的，还还应当提提交代理理人身份份证明文文件和授授权委托托书。第七七条动动产抵押押登记机机关受理理变更登登记申请请文件后后，应当当当场在在动产产抵押变变更登记记书上上加盖动动产抵押押登记专专用章并并注明盖盖章日期期。第八八条在在主债权权消灭、担担保物权权实现、债债权人放放弃担保保物权等等情形下下，动产产抵押合合同双方方当事人人或者其其委托的的代理人人可以到到原动产产抵押登登记机关关办理注注销登记记。办理理注销登登记应当当向动产产抵押

23、登登记机关关提交下下列文件件：（一）原原动产产抵押登登记书；（二二）动动产抵押押变更登登记书；（三三）抵押押合同双双方当事事人签字字或者盖盖章的动动产抵押押注销登登记书；（四四）抵押押合同双双方当事事人主体体资格证证明或者者自然人人身份证证明文件件。委托代代理人办办理动产产抵押注注销登记记的，还还应当提提交代理理人身份份证明文文件和授授权委托托书。第九九条动动产抵押押登记机机关受理理注销登登记申请请文件后后，应当当当场在在动产产抵押注注销登记记书上上加盖动动产抵押押登记专专用章并并注明盖盖章日期期。第十十条动动产抵押押登记机机关应当当根据加加盖动产产抵押登登记专用用章的动动产抵押押登记书书、动

24、动产抵押押变更登登记书、动动产抵押押注销登登记书设设立动动产抵押押登记簿簿，供供社会查查阅。动动产抵押押登记书书、动动产抵押押变更登登记书、动动产抵押押注销登登记书各各一式四四份，动动产抵押押合同双双方当事事人各持持一份；动产抵抵押登记记机关留留存两份份，其中中一份留留作动产产抵押登登记档案案，一份份置备于于动产产抵押登登记簿中中。第十十一条有关单单位和个个人可以以持合法法身份证证明文件件，向动动产抵押押登记机机关查阅阅、抄录录或者复复印有关关动产抵抵押登记记的资料料。第十十二条反担保保及最高高额抵押押适用本本办法。第十十三条本办法法由国家家工商行行政管理理总局负负责解释释。第十十四条本办法法

25、自颁布布之日起起施行。本办法施行之日起原企业动产抵押物登记管理办法（国家工商行政管理局第35号令）废止。附件：1、动产抵押登记办理须知2、动产抵押登记书（登记机关存档）（略）3、动产抵押登记书（抵押权人保存）（略）4、动产抵押登记书（抵押人保存）（略）5、动产抵押登记书（置备于登记薄）（略）6、动产抵押登记变更书（登记机关存档）（略）7、动产抵押登记变更书（抵押权人保存）（略）8、动产抵押登记变更书（抵押人保存）（略）9、动产抵押登记变更书（置备于登记薄）（略）10、动产抵押注销登记书（登记机关存档）（略）11、动产抵押注销登记书（抵押权人保存）（略）12、动产抵押注销登记书（抵押人保存）（略

26、）13、动产抵押注销登记书（置备于登记薄）（略）14、抵押物概况（附页）（略）国家工商商行政管管理总局局二七年十十月十七七日附件件1：动产产抵押登登记须知知为了了您的合合法权益益能够得得到充分分的保障障，请在在填写登登记书前前仔细阅阅读以下下内容。一、申请人须使用标准A4纸张、黑色钢笔或签字笔填写登记书。二、申请人应当保证其所提供的材料及信息真实有效。登记书内容应当与抵押合同以及主合同相关内容一致。三、中华人民共和国物权法第一百八十八条规定以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。四、中华人民共和国物权法第一百八十四条规定下列动产不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院

27、等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（二）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（三）依法被查封、扣押、监管的财产；（四）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。五、中华人民共和国物权法第一百八十九条规定企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第二条规定，企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门办理登记。六、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第三条规定，当事

28、人申请动产抵押登记，应向工商行政管理局提交下列文件：（一）经抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押登记书；（二）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委托代理人办理动产抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。七、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第六条规定，动产抵押合同变更、动产抵押登记书内容变更的，抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理变更登记。办理变更登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：（一）原动产抵押登记书；（二）抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押变更登记书；（三）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委

29、托代理人办理动产抵押变更登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。八、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第八条规定，在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等情形下，动产抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理注销登记。办理注销登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：（一）原动产抵押登记书；（二）动产抵押变更登记书；（三）抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押注销登记书；（四）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委托代理人办理动产抵押注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。九、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第十一条规定，有关单位和个人可以持合法身份证明文件，向登记机关查阅、抄录或者复印有关动产抵押登记的资料。十、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第十二条规定，反担保及最高额抵押登记适用此办法。发布部门门：国家家工商行行政管理理总局发布日日期：220077年100月177日实实施日期期：20007年年10月月17日日(中中央法规规)