房地产经济学论文ccxj.docx

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1、房地产经经济发展展依我之之见摘要 房地地产业是是国民经经济的基基本承载载体，是是在工业业化、城城市化和和现代化化过程中中兴起、发发展所形形成的独独立产业业，同时时又推动动了工业业化、城城市化和和现代化化的进展展，己经经成为现现代社会会经济大大系统中中一个重重要的有有机组成成都分。房房地产业业的产业业链长，关关联度大大，其自自身特性性决定了了这一产产业的感感应度系系数和影影响力系系数在国国民经济济各产业业部门中中处于平平均水平平之上。在在我国，住住宅投资资的增加加，被带带动的直直接相关关或间接接相关较较大的产产业有660多个个，有力力地促进进整个国国民经济济的可持持续发展展。 1引言言 房地地产

2、业为为国家经经济发展展提供基基本的物物质保证证，是社社会一切切产业部部门不可可缺少的的物质空空间条件件，并具具体构成成各个产产业部门门。房地地产发展展的规模模、产品品结构、布布局是否否合理、水水平的高高低和发发展速度度的快慢慢，都将将影响着着各行业业的规模模、结构构、布局局、水平平和速度度。房地地产作为为产业部部门固定定资产的的重要组组成部分分，也直直接参与与价值生生产和价价值实现现的经济济过程，并并形成商商品生产产和经营营成本的的重要内内容。因因此，房房地产是是构成整整个社会会财富的的重要内内容，对对国民经经济发展展具有稳稳定而长长远的影影响。房房地产业业作为一一个特殊殊的行业业，它既既有国

3、民民经济一一般行业业的共性性，又有有其自身身的发展展规律，产产业内涵涵及活动动领域十十分广泛泛，房地地产业作作为国民民经济中中一个独独立且非非常重要要的部门门，房地地产业有有着自身身的发展展规律和和活动特特点。作作为支柱柱产业的的房地产产业，在在发达国国家的发发展历经经几十年年甚至上上百年的的历程，其其中有着着推动房房地产业业发展、成成长的积积极因素素，又有有影响房房地产业业健康发发展的消消极因素素；每个个国家根根据本国国国情制制定相关关的法律律法规政政策和利利用经济济杠杆来来扶持及及引导房房地产业业的发展展；同时时又有很很多不确确定的因因素影响响着房地地产业。2.当地地产价格格的构成成1.

4、土地开开发费：包括征征地补偿偿费或拆拆迁安置置费，七七通一平平费，勘勘察设计计费，拆拆迁征地地管理费费，土地地出让金金； 2. 房房屋开发发费：包包括房屋屋建筑安安装工程程费，附附属工程程费，室室外工程程费； 3. 各各种配套套及税费费：公共共建筑配配套工程程费，环环境卫生生绿化工工程费，“四源费”，大市政费，两税一费，粘砖土专用费，管理费，利润。3.影响响房地产产价格因因素1. 一一般因素素，主要要包括：社会因因素（社社会稳定定状况、人人口状况况和城市市化）。 经济济因素（国国民经济济水平发发展和发发展趋势势，金融融环境，税税负）。 制度及及政策因因素（土土地制度度及政策策；住房房政策及及制

5、度）。 2. 区域域因素，主主要因为为一个城城市内部部不同功功能分区区地价；主要分分为：商商业区、住住宅区和和工业区区。 3. 个别别因素，所所谓的个个别因素素指影响响同一功功能分区区内不同同具体地地块价格格差异的的微观因因素。其其中包括括：a 宗地的的位置、面面积、形形状、小小地貌、地地势、地地质基础础；b临临近道路路的宽窄窄、铺设设、交通通管制状状况以及及给排水水状况；c 土土地利用用状况；d 建建筑物与与土地的的组合是是否得当当；e 土地使使用权限限的长短短。4.数据据分析 20007在紧紧缩政策策调控下下，我国国的房市市的泡沫沫成分开开始收缩缩，一些些城市的的房价虽虽然仍然然较高，但但

6、面临着着较大的的下降压压力，并并出现了了不同程程度的下下调。深深圳、广广州、上上海、北北京、东东莞等城城市的房房价从220077年四季季度开始始下调。其其中深圳圳房价在在20007年111月环环比下跌跌13.5%，此此后逐步步下跌，至至20008年55月，新新建商品品住宅均均价1110144元/平平米，回回落至220077年初的的水平，与与20007年110月高高峰期的的173350元元/平米米相比，下下跌了336%；而且据据业内人人士预测测，深圳圳的房价价还会进进一步探探底。广广州也出出现了类类似的情情况，220088年3月月，商品品住宅均均价为993166元/平平米，与与20007年110

7、月相相比，下下跌了119.55%。据据上海房房地产研研究机构构佑威房房地产研研究中心心发布的的数据显显示，上上海平均均成交价价格从008年66月下半半月的1172558元下下滑到1132007元，环环比下滑滑了233.5%。东莞莞房价则则距从最最高点下下降了约约40%，基本本回到了了20006年初初的价格格。而根根据国家家发展改改革委、国国家统计计局的调调查显示示，继多多个月份份出现涨涨幅回落落之后，今今年5月月份，全全国700个大中中城市新新房和二二手房价价格的环环比涨幅幅又分别别回落00.6和和1.55个百分分点。与与此同时时，大部部分地产产商为加加快资金金周转纷纷纷调低低价格、打打折销售

8、售。同时时一些炒炒家为尽尽快脱手手、回笼笼资金，也也大幅降降低房价价进行抛抛售。5.相关关理论5.1房房地产的的总体规规模越来来越大 第第一，房房地产投投资规模模不断扩扩大。房房地产开开发投资资占全社社会固定定资产投投资比重重逐年增增加。119999年房地地产开发发投资额额为40010.17亿亿元，到到20004年达达到1331588.255亿元，房房地产投投资额平平均每年年增长110000亿元，房房地产开开发投资资占GDDP的比比例也逐逐年增加加。 第第二，开开发规模模快速增增长。220044年全国国房地产产施工面面积从119999年的5568558万平平方米上上升到11404451万万平方

9、米米，增加加了8335933万平方方米，平平均每年年增长225 %，房地地产开发发规模逐逐步扩大大。房地地产开发发的各项项指标增增长速度度都在110%以以上，最最高接近近30%(详见见表3-2 )。5.2地地区发展展不平衡衡 第第一，房房地产发发展规模模和增长长速度存存在地区区差异。主主要表现现在无论是是房屋施施工面积积还是房房屋竣工工面积，东东部都占占有很大大比例。这这是由于于东部地地区经济济发展水水平较高高，房地地产市场场起步较较早所致致。中部的的增长速速度(除除了销售售额)基基本处于于领先水水平，并并明显高高于全国国平均水水平。随随着东部部地区土土地资源源偏紧，房房地产价价格的上上升和竞

10、竞争激烈烈，一些些房地产产开发商商开始向向中、西西部转移移，房地地产的地地区结构构发生变变化，尤尤其是随随着中部部经济的的发展，中中部的各各项指标标(除销销售额)的增长长速度均均高于其其他两部部。地区间间差距正正逐步缩缩小。随随着生活活水平的的提高，中中、西部部的房屋屋销售面面积占全全国销售售面积的的比例都都较前有有所增加加，且中中、西部部居民个个人购买买商品住住宅在全全国的份份额也在在增加，由由20002年的的13.6%， 21.7%上上升到115.77%， 24.3%，中中、西部部居民购购买商品品住宅的的增长比比例较大大，均高高于全国国平均的的增长比比例。可可以看出出，随着着西部大大开发战

11、战略的实实施，中中、西部部经济的的发展，地地区间正正逐步缩缩小差距距。 第第二，城城镇居民民居住水水平存在在地区差差异。在在中国人人口增长长的情况况下，人人均建筑筑面积仍仍在增长长，反映映了城镇镇居民的的居住水水平得到到了提高高，但因因各地区区的不同同而略有有差异。从从表3-4可以以看出：从城镇镇居民人人均住宅宅建筑面面积的绝绝对数量量上来看看，东部部地区224.991 西部地地区233.255中部部地区222.006。这这是因为为东部地地区经济济发达，房房地产市市场比较较活跃，居居民可支支配收入入最高，西西部地区区虽然房房地产发发展不完完善，但但人口密密度较小小，相对对来说居居住面积积较为宽

12、宽松，中中部地区区人口密密度大，经经济又不不很发达达，所以以人均住住宅建筑筑面积最最小；从从其增长长速度来来看，西西部地区区5.11%中中部地区区4.66%东东部地区区3.66%。5.3房房价居高高不下 近近来，房房地产市市场出现现了“三高”，房价价高、居居民购房房热情高高和居民民可支配配收入高高。20004年年全国商商品房价价格大幅幅攀升，达达到了227144元/平平方米，比比20003年增增长了3355元元，远大大于19998220033年年平平均售价价的增长长，其中中上海、北北京、深深圳的商商品房均均价分别别达到886277元/平平方米、662322元/平平方米、660377元/平平方米

13、，与与之对应应的居民民家庭人人均收入入分别为为166683元元、1556388元和2275996元。6.中国国房地产产市场发发展趋势势分析6.1 我国房房地产业业经过近近20年年的发展展取得了了巨大成成就，纵纵观这220年的的发展，其其特点主主要有以以下几个个方面第一，房房地产行行业正在在逐步走走向市场场化。房地产产业开始始注重品品牌，这这是市场场化的一一个重要要标志。220011年“地产品品牌”在我国国拉开了了序幕，到到20002年，各各大地产产商在激激烈的市市场竞争争中，己己经把品品牌战略略作为重重头戏。虽虽然个别别知名地地产商与与业主之之间出现现过不和和谐音符符，但这这并没有有影响国国内

14、房地地产公司司实施品品牌战略略的决心心。更多多的地产产商开始始重视品品牌建设设，重视视产品品品质，强强化管理理服务，这这将有利利于房地地产市场场的持续续经营，提提升房地地产的竞竞争力，促促进房地地产市场场化程度度的提高高。房地产产局部投投资市场场开始形形成。根根据调查查显示，现现在有大大约4006的潜潜在购房房者购房房的目的的为“投资”。这一一结果可可以证明明两个最最基本的的事实：即我国国的房地地产市场场还处于于起步阶阶段，大大部分人人买房为为了自住住；另一一方面，我我们也注注意到，尽尽管目前前的房地地产投资资额较少少，但一一个投资资房地产产的阶层层却正在在形成。 商品房房对个人人的销售售量增

15、加加。近几几年商品品房对个个人的销销售量每每年都以以很高的的比例增增加，到到20001年，个个人购房房占商品品房销售售量中已已达到993. 6966，说明明我国的的消费者者对于住住房成为为一种商商品而不不是福利利品这一一观念己己经接受受，我国国的房地地产改革革政策己己经初见见成效，这这对于正正在飞速速发展的的我国房房地产业业和我国国的房地地产市场场起到了了支持。我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”

16、的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。 第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决

17、房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。 第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：住房

18、分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。 第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行

19、为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部商品房销售管理办法开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和

20、规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。 6.2 未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持

21、续的发展。一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。 （二）市市场供给给趋势 在在房地产产过热时时期，房房地产业业的利润润率比较较高，因因而吸引引了

22、过多多商家进进入，但但一些房房地产公公司规模模较小，开开发的楼楼盘规模模偏小，配配套设施施不齐全全。经过过几年的的调整后后，房地地产业的的盈利能能力已呈呈下降趋趋势，房房地产开开发商之之间的竞竞争日趋趋激烈，在在此情况况下，规规模优势势、品牌牌优势越越来越成成为企业业赢得竞竞争的关关键。许许多综合合实力较较强的房房地产开开发商将将把发展展成熟品品牌管理理体系、实实现高效效与科学学管理、建建设高品品质服务务体系作作为提高高自身竞竞争力的的重要手手段。房房地产供供给将向向多元化化方向发发展。 配配合住房房制度改改革，中中国城镇镇住房多多渠道供供应体系系将逐步步形成。房房地产供供给方面面不仅有有面向

23、中中高收入入阶层的的商品房房，而且且还有面面向中低低收入阶阶层的经经济适用用房，以以及面向向贫困阶阶层的解解困房和和低租金金公寓等等，房地地产供给给的多元元化将大大大地改改善中国国城市家家庭的居居住状况况。（三）多多元化的的金融渠渠道 在银银行紧缩缩信贷规规模的背背景下，作作为资金金密集型型产业，房房地产企企业不得得不寻求求多元的的融资方方向，开开拓新的的融资渠渠道，以以减少对对商业银银行尤其其是四大大国有商商业银行行的依赖赖。今年年相继出出台的相相关举措措也为房房地产资资本市场场的发展展提供了了政策依依据。信信托和住住房抵押押贷款证证券化相相关制度度的日臻臻完善，将将有利于于缓解银银行信贷贷

24、紧缩与与房地产产企业大大量的资资金需求求之间的的矛盾，能能有效解解决当前前开发商商所面临临的融资资困境。WWTO承承诺的日日渐实现现及资本本市场的的逐渐放放开将为为房地产产业提供供更多的的融资渠渠道。将将来，国国内外各各类社保保基金、保保险公司司、投资资信托公公司、投投资管理理公司、资资产管理理公司等等，都有有可能成成为房地地产市场场上主要要的机构构投资者者。（四四）房地地产服务务加强 作作为开发发商来说说，一是是保证新新项目的的开发，二二是加强强售后服服务。从从早期的的买地、规规划设计计、市场场定位到到工程的的建设过过程、推推广过程程，一直直到卖出出房子、业业主入住住后的物物业管理理，都要要

25、求开发发商进行行市场化化运作，贴贴近客户户的需求求。这是是一个完完整的、公公开的过过程。把把服务做做好了，通通过业主主与其他他人士的的交流，把把品牌传传播出去去，这比比花费大大量广告告宣传费费用的效效果要好好得多。因因为将来来的市场场竞争的的是服务务，如何何选择更更好的地地段，进进行更加加人性化化的设计计，让业业主居住住感觉更更舒服，这这些不是是空谈就就可以实实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展 可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造

26、必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。 七 推动动我国房房地产业业

27、发展的的建议7.1土土地市场场规范化化 土土地是房房地产业业的命根根，在一一定的社社会经济济前提下下土地的的供应状状况将左左右房产产市场的的平衡。我我国的土土地所有有权是国国有制，一一级土地地使用权权资源支支配能力力在于政政府，简简单地说说就是中中国政府府垄断土土地资源源，这就就要求政政府在土土地供应应上具备备高度的的规范性性和前瞻瞻性。 第第一，政政府提前前一个时时间段，制制定时间间表，详详细说明明未来期期间内土土地供应应规模、土土地供应应范围、供供应土地地的规划划，让房房地产市市场能充充分理解解政府的的计划从从而实现现理性的的开发。过过去有过过这方面面负面的的案例，开开发商不不知道未未来时

28、间间内政府府有多少少供应土土地，担担心下一一步没有有土地可可开发，于于是，在在就近的的拍卖会会上疯狂狂竞价，以以超高价价位得到到土地，之之后背负负承重的的压力进进行开发发，市场场以这样样的形式式走下去去是不健健康的，政政府也难难以长久久稳定地地通过土土地获利利。 第二二，坚持持土地招招、挂、拍拍形式的的公正性性，实现现交易全全过程的的透明化化，接受受市场和和舆论的的监督。在在土地垄垄断的前前提下，招招、挂、拍拍的公平平操作显显得更为为突出和和重要，市市场化是是中国经经济的方方向，市市场化的的前提就就是一个个相对公公平的竞竞争环境境，政府府有必要要也有能能力实现现和维持持土地市市场的公公平竞争争

29、环境。 第第三，政政府应具具备灵活活、及时时的土地地调控、应应对能力力，以促促进和稳稳定房地地产业的的健康持持续发展展。俗话话说，计计划没有有变化快快，先前前制定的的计划可可以作为为行事准准绳，但但是当环环境出现现明显转转变后，就就需要及及时调整整应对。形形成一系系列的应应对机制制，强化化政府对对地产市市场的有有序控制制。 第四四，按年年收取土土地出让让金，避避免提前前透支土土地潜力力。7.2完完善房地地产融资资渠道 我我国政府府过去对对土地政政策进行行了大胆胆改革，但但在地产产融资上上表现出出相对的的保守。在在中国城城市进程程化和经经济高速速增长的的前提下下，房地地产业具具有诱人人的投资资回

30、报率率，同时时社会上上积聚着着相当规规模的资资金。有有序地允允许社会会资金进进入地产产开发，有有利于将将行业提提升到一一个水平平更高的的阶段、一一个良性性竞争的的阶段。 第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。 第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也

31、不全认同和贯彻政府对市场的理解央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。 第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。 第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。7.3引引导房地地产企业业开展多多元化产产品服务务 有有数据显显示900%的人人群认为为目前的的楼价过过高，而而房地产产商方面面因为开开发的高高额投入入不得不不坚挺高高价，这这背后的的问题在在于：楼楼盘产品品的同质质化问题题。购房房者所面面对的新新房不外外乎两类类产

32、品普通通商品房房和别墅墅。暂时时抛开市市场份额额小的别别墅不说说。现在在市场上上的所谓谓普通商商品房，都都有一个个良好的的外观、不不错的绿绿化、合合理的户户型，整整体品质质都差不不多，所所有的开开发商都都想把自自己的“普通商商品房”做得质质量更好好价格更更高。试试想一下下，如果果市场上上的轿车车从奥拓拓到奔驰驰他们的的外观、配配置、价价格都也也差不多多，让顾顾客怎么么选、怎怎么买？成熟完完整的市市场，其其产品就就应该存存在明显显的分级级差异。这这个问题题，应该该不全赖赖开发商商，最应应该负责责的是政政府。 第第一，政政府在做做土地规规划时就就明确各各块土地地未来的的建筑形形式体现现分级概概念，

33、出出让土地地时要求求企业应应遵循预预先的规规划而行行，全程程监督土土地的使使用性质质。第二，严严把各级级产品质质量标准准，产品品分级不不等同于于优劣区区分，区区分等级级的标准准是建立立在需求求市场的的分化上上，是需需求的不不同导致致我们产产品的多多元。也也许我们们有顾虑虑，认为为低端产产品不容容易赢利利。但我我们看看看，是不不是所有有赢利的的牙膏企企业都卖卖 200元一支支的牙膏膏，是不不是所有有卖3元元一支的的牙膏企企业都在在亏损？市场的的需求是是多元的的，我们们没有必必要追求求产品的的一致化化。在这这里特别别提一点点的是，现现行的经经济适用用房办法法本质上上没有体体现产品品多元化化，因为为

34、市场产产品多元元化的前前提是市市场化，现现行的经经济适用用房不是是一个市市场化运运作的结结果，存存在太多多的政府府干预和和不透明明，事实实证明多多数人群群并不能能从经济济适用房房推行中中得到实实惠。77.4 建立多多元化的的房地产产市场体体系 目前前，中国国的房地地产市场场热点主主要是集集中在一一级市场场上，二二级市场场、三级级市场的的发展较较为落后后，尚未未建立起起完善的的市场分分级体系系。政府府在宏观观调控上上也主要要是针对对一级开开发市场场，对二二、三级级市场缺缺乏有效效地调控控，因而而导致二二、三级级市场几几乎完全全市场化化，并且且受到不不良经营营商的控控制，同同时，二二、三级级市场是

35、是以一级级市场的的残余产产品和附附属物的的价值存存在，并并未使其其完成市市场分级级体系，实实现满足足各个层层面消费费需求。因因此其转转化并接接受一级级市场的的需求、降降低一级级市场泡泡沫，为为一级市市场建立立完整的的产品价价值体系系的功能能并未实实现。因因而，政政府应当当有意识识地制定定政策、开开展措施施帮助市市场建立立完善的的分级体体系，使使房地产产行业能能够可持持续的健健康发展展。7.5 加加强政府府宏观调调控 第一一，加快快消化积积压空置置商品房房。政府府必须控控制房地地产的空空置量，促促使空置置房地产产的消化化。政府府对长期期空置的的房地产产要进行行强有力力的干预预，如规规定最高高限价

36、，强强制拍卖卖。在项项目审批批上限制制对房地地产的开开发速度度，以免免产生新新的积压压。对于于通过市市场途径径不能消消化的空空置房地地产，政政府可以以收购用用作廉租租屋。 第第二，降降低房地地产税费费。政府府要采取取有效措措施，切切实减轻轻企业的的负担，降降低房地地产开发发建设成成本，全全面清理理房地产产开发建建设过程程中的各各项受费费，取消消不合理理不合法法的收费费项目，合合并重复复多收的的收费项项目，降降低偏高高的收费费标准，限限制水、电电行业的的过分垄垄断，防防止权力力寻租和和腐败行行为，促促进房价价的下调调，促进进房地产产业的进进一步发发展。 第第三，完完善房地地产市场场法规。完完善房地地产产权权、开发发、交易易、中介介、税费费、价格格和物业业管理的的法规，制制定一套套较为健健全的政政策法规规，完善善房地产产市场的的游戏规规则，使使房地产产市场能能有序发发展，让让房地产产市场有有一个公公平竞争争的机制制，给投投资者一一个良好好的市场场环境，对对土地的的供应、闲闲置上地地的回收收、商品品房的预预售、房房改房上上市等作作明确的的规定。通通过完善善房地产产市场法法规，建建立和完完善房地地产市场场体制，为为房地产产企业创创造良好好的市场场环境，促促使我国国房地产产市场持持续、稳稳定、健健康发展展。 第 19 页