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1、物业全面面管理手手册第一节任任务和岗岗位设置置一、任务务物管部是是实施公公司辖区区范围内内的工程程管理,保保障设备备、设施施正常运运行的职职能部门门。物管管部的管管理具有有严密的的科学性性和较高高的技术术性,它它是为用用户创造造安全、文明、舒适、方便的的商住环环境的基基本保证证和坚强强后盾,是是反映公公司服务务水准、良好形形象和声声誉的重重要标志志。物管部的的职责范范围如下下: l、负责公公司管辖辖范围内内商住房房的电力力系统、消防系系统、电电梯系统统、空调调系统、给排水水系统的的运行管管理、维维护保养养和故障障检修以以及保安安保洁等等。 2、负责公公司公共共设施、设备的的维修保保养。 3、负
2、责用用户室内内二次装装修的申申批、监监管。 4、负责对对用户室室内设施施、设备备提供有有偿维修修服务。 5、负责大大楼外委委工程的的监管工工作。 6、负责公公司管辖辖范围内内的保安安、消防防工作。 7、负责公公司管辖辖范围内内的保洁洁工作。 8、负责公公司管辖辖范围内内的土建建维修工工作。二、物管管部组织织结构图图第二节物业管理理部岗位位职责 (一一)物业管管理部经经理 1、在公司司总经理理的领导导下,全全面负责责物管部部的各项项工作。 2、负责公公司所辖辖房屋建建筑,公公共设施施,机电电设备、消防设设备等技技术和管管理工作作; 3、负责制制定本部部门的各各项管理理制度及及应急措措施,确确保质
3、量量管理体体系在本本部门有有效运行行; 4、负责向向经营户户及消费费者提供供日常维维修、保保安、保保洁、仓仓储维修修等服务务。 5、负责对对本部门门各班组组的工作作进行检检查,指指导; 6、负责经经营户及及消费者者装修申申请、审审批工作作及较大大规模的的装修验验收工作作; 7、负责参参与楼宇宇工程验验收交接接工作及及制定楼楼宇工程程验收实实施计划划。负责责组织新新接物业业的机电电设备运运行调试试工作; 8、负责对对本部门门发生的的重大事事故,组组织调查查分析及及处理工工作; 9、对采购购物资和和提供服服务的供供方进行行评价; 100、负责责审核本本部门提提交的物物品申购购报告,交交主管领领导审
4、核核的并报报总经理理批准; 111、负责责本部门门水、电电等各专专业技工工的工作作技能的的培训及及考核计计划的制制定,并并配合物物管部组组织实施施;确保保其正常常运行。 122、监督督、组织织实施与与物业管管理有关关的计量量检测设设备的定定期校准准工作。 133、全面面规划公公司服务务设施、消防设设施的添添置、安安装、调调试、运运转和维维修等工工作,为为质量管管理体系系的正常常运作提提供保障障; 144、负责责收集设设施、设设备运行行原始记记录,并并进行统统计分析析,为提提高运行行质量提提供依据据。 155、组织织领导工工程技术术人员的的岗位培培训。(二)设设施设备备组组长长 1、在物管管部经
5、理理的领导导下,全全面负责责设施设设备组的的各项工工作。 2、安排执执行所辖辖设备的的定期保保养规定定及参与与执行有有关的技技改项目目。 33、监督督执行部部门的工工作指令令。 44、负责责跟踪工工作单的的作业情情况。 5、定定期组织织班组员员工进行行技术和和安全生生产等业业务知识识交流。 6、做做好本班班组的技技术档案案、维修修保养记记录和交交接班记记录等原原始记录录的管理理与存档档。 77、负责责监督、跟踪相相关外委委项目的的进展情情况。 8、及及时反馈馈常用物物料、维维修零件件、工具具等材料料的品质质情况。 9、负责公公司维修修设备、材料的的采购。 100、负责责本小组组的劳动动纪律考考
6、核,并并每月上上报综合合部。 (三三)强、弱弱电维修修员 1、在设施施设备组组组长的的领导下下,管理理强、弱弱电系统统所辖设设备。 2、制订并并监督执执行强、弱电系系统的设设备定期期保养规规定及技技改项目目方案。 3、填写本本系统的的操作要要求和工工作指令令。 4、提出本本系统的的备料计计划,协协助采购购专业性性较强的的工具或或零件。 5、负责本本系统的的外委项项目(含外委委工程、代维修修工程以以及仪器器、仪表表、工具具送检)的洽谈谈审定,监监督并验验收。 6、负责与与相关业业务主管管部门进进行业务务联系。 7、负责本本系统各各类图纸纸和资料料的收集集、分类类。 8、负责管管辖范围围内弱电电系
7、统(包包括消防防系统和和通讯系系统)的的日常运运行、保保养、维维修。 9、负负责配合合电信部部门对直直线电话话、专线线电话的的开通及及维修联联系。 10、负责配配合电信信部门对对用户电电话系统统的维护护。 111、负责责对消防防系统中中水系统统和风系系统的设设备进行行定期检检查和维维护保养养。协助助水电维维修组对对消防系系统中的的电气部部分进行行维护保保养。 122、负责责管辖范范围内所所有公共共设备的的应急维维修。 133、设备备责任人人每周一一次巡查查责任设设备;每每月一次次清洁责责任设备备及周围围环境卫卫生。(四)空空调给排排水维修修员 1、在设施施设备组组组长的的领导下下,管理理空调及
8、及给排水水系统所所辖设备备。 2、制订并并执行空空调及给给排水系系统的设设备定期期保养规规定及技技改项目目方案。 3、填写本本系统的的操作要要求和工工作指令令。 4、提出本本系统的的备料计计划,协协助采购购专业性性较强的的工具或或零件。 5、负责本本系统的的外委项项目(含含外委工工程、代代维修工工程及仪仪器、仪仪表、工工具送检检)的洽洽谈审定定,监督督并验收收。 6、负责与与相关业业务部门门进行业业务联系系。 7、负责本本系统各各类图纸纸和资料料的收集集、分类类。 8、负责空空调系统统(包括括风机)的的日常运运行和维维护保养养。协助助水电维维修组对对空调系系统中相相关的电电气设备备进行维维护保
9、养养。 9、负责给给排水系系统(包包括阀门门、管道道)的维维护保养养。协助助水电维维修组对对给排水水系统中中相关的的电气设设备进行行维护保保养。 100、在非非供冷期期内设备备责任人人每周一一次巡查查责任设设备;每每月一次次清洁责责任设备备及周围围环境卫卫生。 111、负责责大楼管管辖范围围内所有有公共设设备的应应急维修修。(五)电电梯维修修员 1、负责监监视和掌掌握各电电梯的运运行状态态,保证证电梯的的正常运运行; 2、完成电电梯的定定期保养养; 3、电梯机机房发现现故障时时,应立立即进行行检修,并并做好记记录,如如无法修修理,应应立即与与厂家联联系,同同时做好好记录;(六)水水电维修修员
10、1、负责低低压配电电室、电电梯机房房、楼层层电气小小室的日日常运行行、维修修、保养养。 2、负责管管辖范围围内所有有公共设设备的应应急维修修。 3、每月两两次发电电机试运运行。 4、负负责大楼楼立面照照明灯具具的启、停。 5、负责用用户室内内水电设设备的有有偿维修修服务。 6、负责电电气设备备、各配配电箱(柜柜)表面面清洁。 7、设备责责任人每每周一次次巡查责责任设备备;每月月一次清清洁责任任设备及及周围环环境卫生生。(七七)给排排水维修修员 1、在设施施设备组组组长的的领导下下,负责责管理给给排水系系统设施施设备; 2、负责对对给排水水系统设设施设备备进行保保养、维维修; 3、负责本本系统各
11、各类图纸纸资料的的收集、保管; 4、负责每每天两次次巡视给给排水设设施设备备,并做做好记录录;(八)土土建维修修管理员员 1、在物管管部经理理的领导导下,负负责房屋屋的维修修,并管管理杂工工。 2、制订房房屋的定定期保养养规定及及改造方方案。 3、负责房房屋维修修外委项项目的洽洽谈审定定,监督督并验收收。 4、负责与与相关业业务部门门进行业业务联系系。 5、负责房房屋建筑筑结构各各类图纸纸和资料料的收集集、分类类。 6、负责室室内二次次装修的的初审。(九)保保安消防防管理员员 1、在公司司物管部部经理的的领导下下,全面面负责保保安消防防组行政政管理工工作,组组织和引引导部属属员工学学习法律律法
12、规和和业务技技术知识识,培养养和提高高改进的的整体政政治思想想素质和和业务工工作能力力; 2、督促保保安人员员严格执执行公司司有关规规定,对对成绩突突出人员员给与奖奖励,对对工作失失职人员员进行教教育和提提出处理理意见,维维护公司司和客户户利益,预预防各类类事故发发生; 3、认真学学习消消防安全全规定、消防防法、重庆庆市消防防安全条条例,贯贯彻执行行上级有有关指示示精神和和消防工工作方针针,坚守守岗位,负负责编制制消防工工作计划划,定期期向领导导汇报有有关工作作及存在在的问题题,提出出整改意意见; 4、经常对对重点防防火部位位和易燃燃易爆物物品进行行检查,加加强消防防设施的的维护管管理,对对检
13、查出出的隐患患督促整整改,及及时消除除隐患,协协助主管管领导和和有关部部门建立立健全各各项安全全防火责责任制。 5、负责指指导监督督公司管管理物业业范围内内的安全全防范和和消防管管理工作作,协调调公安机机关处理理相关的的重大刑刑事案件件和火灾灾事故; 6、负责应应聘保安安员的资资格审核核; 7、负责做做好保安安,消防防用品的的采购、验证、监督管管理,并并对需要要维修品品提出申申请。 8、负责消消防器材材的管理理。(十)保保安员 1、在指定定岗位认认真值勤勤,按照照公司规规定,积积极完成成工作任任务; 2、根据指指责规定定,负责责做好本本责任区区的防火火、防盗盗、防暴暴、防破破坏、防防事故等等工
14、作,确确保安全全; 3、根据值值勤要求求,夜间间检验出出入人员员证件,防防止未经经许可的的人员、车辆、物资擅擅自进出出责任区区,维护护责任区区内的治治安秩序序; 4、坚守岗岗位,认认真做好好巡逻、检查、防卫、守夜等等工作,预预防责任任区内发发生刑事事案件和和治安灾灾害事故故; 5、协助处处理责任任区内发发生的有有关治安安事件,及及时报告告上级并并作好值值班纪录录; 6、服从命命令,听听从指挥挥,积极极完成上上级领导导安排的的临时性性工作任任务。(十一)保保洁库房房管理员员 1、制定分分管清洁洁卫生区区域的标标准和要要求; 2、熟知掌掌握各类类建材、玻璃、不锈钢钢等所需需的清洁洁剂,并并根据所所
15、需量进进行购买买; 3、与社区区清洁服服务保持持联系,注注重商场场的外部部形象; 4、每天对对商场各各楼进行行卫生检检查,不不低于四四次; 5、对原材材料进行行妥善保保管,有有计划进进行发放放,每月月盘点一一次; 6、协调保保洁部和和其他有有关部门门的工作作联系,维维护公司司的内、外清洁洁卫生形形象。(十二)保保洁员 1、熟悉分分管清洁洁卫生区区域的情情况,掌掌握清洁洁工作必必要的标标准和要要求; 2、熟悉掌掌握各类类清洁工工具,清清洁剂的的使用方方法,熟熟知各类类建材、玻璃、不锈钢钢等的保保洁方法法; 3、严格按按清洁规规范操作作,以防防损坏设设施、设设备; 4、保持分分管区域域的清洁洁水准
16、,工工作次数数每天不不少于44次; 5、节约使使用清洁洁原料,爱爱护使用用各种清清洁用具具; 6、接受主主管、领领班的监监督检查查,不断断改进工工作; 7、对待商商家和顾顾客要热热情、大大方,为为我们提提供方便便; 8、文明用用语,着着装整齐齐,佩带带工作牌牌上岗。(十三)库库管员 1、在保洁洁库房管管理员的的直接领领导下,负负责处理理本小组组的日常常事务。 2、对对入库的的物品进进行安全全检查,熟熟悉储存存物品的的分类、性质。 3、负负责库房房物品的的安全保保护工作作,防止止物品丢丢失。 4、每每月进行行一次防防火检查查,消除除火灾隐隐患。 5、负负责库房房各类帐帐簿的建建立、登登记,并并保
17、管好好记录。内部管理理规定一、值班班管理规规定 1、值班员员工必须须严格坚坚守岗位位,不得得私自离离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离岗位位者,作作违反劳劳动纪律律处理;造成损损失的,追追究其经经济责任任。 2、值班员员工必须须集中精精力,保保持警觉觉,认真真工作,不不得麻痹痹大意或或做任何何与值班班岗位无无关的事事情。 3、值班员员工必须须服从组组长的安安排,听听从调配配,执行行组长的的工作指指令。 4、值班员员工必须须严格执执行巡检检制度;做到腿腿勤、眼眼尖、耳耳灵、脑脑活、手手快,及及时发现现隐患,迅迅速排除除故障,保保证设备备安全运运行。 5、值班员员工外出出作业必必须随身身携带对对讲
18、机,保保持联系系。 6、值班员员工必须须掌握并并正确实实施应急急处理方方案。遇遇突发性性事件,应应保持冷冷静,果果断处理理。 7、值班员员工必须须做好事事故现场场的保护护工作,收收集有关关数据和和原始记记录,等等候上级级到场处处理。 8、值班人人员必须须做好当当班的工工作记录录,按栏栏目要求求认真如如实填写写。二、值班班员(巡巡视值班班员)交交接班规规程(一)接接班员须须知 1、上一班班设备运运行情况况; 2、正在检检修的设设备情况况; 3、设备故故障的处处理经过过和结果果。(二)交交接班程程序 1、按规定定时间由由交班员员工主持持交接班班。 2、交班员员工宣读读本班工工作情况况及设备备运行情
19、情况,设设备故障障的处理理结果和和经过。 3、交接班班双方会会齐共同同对主要要巡视内内容进行行巡检,接接班检查查,交班班随从巡巡查。 4、报告检检查结果果。 5、正常:接班人人员签字字,交接接班结束束。 6、不正常常:由交交班人员员处理,接接班人员员配合;一时难难以完成成的,转转由接班班人员进进行。 7、交接班班情况记记录在交交接班记记录表中中,双方方签字认认可。(三)交交接班暂暂停凡有下列列情况不不得交接接班,必必要时立立即通知知主管到到现场处处理。 1、巡视记记录与实实际情况况不符时时。 2、交接班班人数不不齐或不不在场时时。 3、接班人人员精神神状态不不良,包包括倦怠怠、醉酒酒和伤病病等
20、时。 4、设备有有故障在在抢修中中,而又又必须交交接双方方共同处处理时。 5、设备运运行有异异常而又又找不出出原因或或运行情情况不明明时。三、供电电值班员员交接班班规程 (一一)接班员员须知 1、上一班班设备运运行情况况; 2、正在检检修的设设备情况况; 33、仪表表指示是是否正确确; 4、设备故故障处理理的经过过和结果果。 (二二)交接班班程序 1、按规定定时间由由交班员员工主持持交接班班。 22、列队队于模拟拟图板前前,交班班背对图图板,接接班面对对图板。 3、交交班宣读读本班工工作情况况记录及及当前运运行方式式。 44、交接接班双方方会齐共共同巡检检设备一一次,接接班检查查,交班班随从巡
21、巡查。 5、报报告检查查结果。 6、正正常:接接班人员员签字,交交接班结结束。 7、不不正常:由交班班负责处处理,接接班配合合;一时时难以完完成的,转转接班继继续进行行。 88、交接接班情况况记录在在当值日日志上,双双方签名名确认。 (三三)交接班班暂停凡有下列列情况不不得交接接班,必必要时须须立即通通知值班班主管到到场处理理。 11、设备备记录与与实际运运行状况况不符时时。 22、交接接班人数数不齐或或不在场场时。 3、当当值员精精神状态态不良,包包括疲倦倦、醉酒酒、伤病病等时。 4、设设备有故故障在抢抢修中,而而又必须须交接双双方共同同处理时时。 55、设备备运行有有异常而而又找不不出原因
22、因或运行行情况不不明时。四、运行行记录管管理制度度 1、巡视值值班记录录表每班班记录一一次,电电气设备备运行记记录、每每半天记记录一次次,设备备运行记记录表(空空调系统统)每班班记录一一次,由由相关专专业的管管理员检检查后每每月月底底将表格格汇总交交设备设设施组组组长存档档。 2、设备维维修保养养记录由由维修人人员填好好后交班班组长,相相关专业业的管理理员审查查后签名名,每月月月底将将记录表表格汇总总交设备备设施组组组长存存档。 3、巡查签签到表每每日均由由当值员员工巡查查设备后后签名,由由相关专专业的管管理员抽抽查监督督,月底底汇总后后交设备备设施组组组长存存档。 4、巡视值值班记录录表每日
23、日由当值值员工填填写,每每周经物物管部经经理签名名后交设设备设施施组组长长。 5、值班表表每月月月底由维维修班长长填写,物物管部经经理审阅阅后交设设备设施施组组长长。 6、设备检检查必须须认真、仔细,记记录须填填写认真真、字迹迹清晰。 7、所有记记录必须须按时完完成,不不准弄虚虚作假。五、工程程档案管管理制度度 1、工程设设备档案案由资料料管理员员管理。资料管管理员者者应严守守公司档档案管理理制度和和保密守守则。 2、各类档档案应按按系统分分类:强强、弱电电;给排排水;暖暖通、空空调;消消防报警警;房屋屋结构;资料管管理员存存放于档档案盒内内并贴上上标签。 3、编制档档案目录录,内容容应与档档
24、案盒外外标签一一致。 4、外单位位交来图图纸由资资料管理理员统一一签收,并并将有关关图纸交交各相关关专业的的管理员员核对实实物,如如图纸无无误则由由资料管管理员按按系统归归档;图图纸有误误,则由由资料管管理员联联系交图图单位更更正。 5、档案及及图纸是是工程维维修保养养的重要要依据,应应妥善保保存。 6、借阅档档案须经经相应系系统的管管理员以以上人员员批准,资资料管理理员登记记并指定定归还日日期,由由资料管管理员按按期追还还,需续续借的要要重新登登记。设备设施施管理第一部分分总则一、承包包商监督督规定对须持有有政府部部门颁发发的资质质证书方方允许从从事的专专业,如如消防自自动报警警系统的的维护
25、保保养和定定期试验验,及某某些专业业性较强强的项目目,如电电梯的维维修保养养等可将将项目外外委给承承包商作作业。 (一一)承包商商监督规规定为规范对对承包项项目的管管理,特特制定本本规定。 1、承包商商进场前前,必须须提供工工程图、施工程程序、工工期计划划各三套套,经审审查批准准后方允允许入场场。 2、其相关关专业的的管理员员应协调调、监督督承包商商的工作作。 3、承包商商进场作作业期间间,必须须遵守大大楼的各各项管理理规定。 4、督促承承包商严严格按国国家规范范(如环保保、劳保保条例等等)及合同同要求施施工。 5、承包商商的用料料,必须须与合同同条款规规定的相相一致。承包商商用料的的任何变变
26、更须事事先经该该工程主主管人员员签认,否否则作违违反合同同处理。 6、承包商商因故需需变更施施工图纸纸或施工工工艺,必必须提出出书面报报告,经经该工程程主管人人员签认认并报物物管部经经理核准准后,方方允许实实施。 7、承包商商的竣工工报告、资料、图纸等等,必须须先交该该工程主主管管理理员检查查核对,双双方填写写技改工工程验收收报告书书,经物物管部经经理、总总经理审审查批准准后,方方可通知知财务结结算。二、设施施设备巡巡检规定定为保证设设备正常常运行,及及时发现现并消除除故障隐隐患,设设施设备备组必须须对所辖辖设备进进行日常常巡检。 1、巡视值值班人员员必须按按本系统统规定的的时间和和项目巡巡视
27、检查查管辖下下的设备备。 2、巡视值值班人员员外出巡巡检,必必须随时时与部门门保持联联系。 3、巡视值值班人员员每次巡巡检均须须在相应应的巡查查记录上上依顺序序做好巡巡查情况况和结果果记录。 4、巡视值值班人员员应根据据当班设设备的具具体运行行情况,对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 5、发现设设备仪表表和电流流表、电电压表、压力表表、电度度表、水水表等有有缺陷,发发现设备备运行状状态指示示灯有损损坏,发发现安全全保护元元件有变变化,均均应即时时通知维维修人员员调整或或更换,保保证设备备的监控控元件在在完好状状态下运运行。 6、发现有有不正常常的噪音音、压力力、
28、振动动、泄露露等又不不能迅速速排除的的,必须须立即报报告维修修人员,并并采取适适当的防防护措施施,防止止事故的的发生或或扩大。 7、相关专专业的管管理员每每周一次次对巡查查情况和和结果进进行抽查查,发现现问题追追查原因因,如属属人为应应追究当当事人责责任。三、设备备管理规规定 1、设备的的维修保保养分月月度、季季度、半半年、年年度,由由相关专专业的管管理员按按维修保保养项目目、内容容、达标标参数制制订保养养计划,交交各班组组实施。 2、各班组组每次完完成常规规保养后后,责任任人和班班组长填填写保养养记录并并存档。 3、设备的的维修分分小修、中修、大修三三种,由由相关专专业的管管理员根根据设备备
29、的性能能等规划划编制维维修方案案,交班班组执行行。 4、如检修修保养中中发现有有可能导导致严重重故障的的缺陷事事项,必必须立即即填入维维修保养养记录表表,上报报设施设设备组组组长整改改。 5、每次检检修保养养后必须须填写相相应的表表格,设设施设备备组组长长负责监监督执行行。四、机房房管理规规定物管部辖辖下的设设备机房房有:开开闭所变变配电房房、电梯梯机房、冷水机机房、水水泵房、空调机机房等;它们都都是生产产重地,为为规范各各机房的的管理,特特制定本本规定。 1、机房门门口醒目目位置悬悬挂机房房名称,并并张贴“机房重重地,谢谢绝来访访”或“生产重重地,请请勿进入入”的告示示牌。 2、凡易燃燃易爆
30、的的设备场场站,高高电压、高温等等设备场场所,在在外围的的入口或或通道等等显眼位位置挂贴贴规范的的警示牌牌。 3、各系统统的设备备必须在在显眼位位置张贴贴有统一一规格的的标识。 4、各系统统按有利利工作和和安全原原则在相相应的设设备管道道阀门和和电器开开关上挂挂贴表明明用途和和状态的的告示牌牌。 5、机房钥钥匙是专专用钥匙匙,任何何员工不不得随意意配制机机房钥匙匙。 6、未经部部门领导导批准,外外来人员员(包括参参观学习习和施工工等)禁止进进入机房房;经批批准进入入机房的的外来人人员必须须遵守机机房有关关规定,服服从机房房工作人人员的安安排指导导。 7、供电局局突然到到场检查查或抽查查相应的的
31、机房如如开闭所所、变配配电房等等,当值值人员在在查验证证件核实实身份后后,应热热情接待待,主动动配合,并并应立即即通知电电气管理理员或部部门领导导。 8、保持机机房的安安静、严严肃、整整洁,严严禁在机机房内聚聚会、聊聊天、嬉嬉戏、喧喧哗等,不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。 9、严禁携携带火种种进入易易燃易爆爆的设备备场站和和电子类类设备机机房,严严禁在机机房内吸吸烟。未未经书面面批准并并落实安安全措施施,不得得在机房房内进行行动火类类作业。 100、机房房的内线线和外线线电话,均均为值班班专用电电话,应应时刻保保持待机机状态,严严禁打私私人电话话或长时时间占用用电话。 111、各
32、机机房工作作员工必必须按要要求如实实认真填填写各种种表格,主主要设备备的参数数记录必必须齐全全,工作作记录应应清晰明明了。五、设备备机房防防火规定定 1、不得在在机房内内吸烟。 2、维修工工作中需需使用易易燃物品品要事先先清除火火源,工工作中要要防止易易燃物外外泄。机机房内不不得存放放易燃物物品。 3、需要动动火作业业时,由由相关专专业的管管理员填填写机房房动火作作业申请请表,物物管部经经理签名名同意后后方能施施工。施施工前应应清除动动火现场场的易燃燃物品,准准备好灭灭火器;施工后后认真检检查,确确认无火火种后方方能离开开。 4、部门管管理人员员在当值值期间,应应注意检检查机房房内的灭灭火自救
33、救措施,并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法。 5、当值人人员应巡巡查、记记录责任任管辖区区域内消消防报警警探测器器和消防防设备的的情况,及及时报告告、处理理火警信信号。 6、机房内内的楼梯梯、走道道、出人人口要保保持畅通通无阻,严严禁堆放放物件。 7、机房内内的火灾灾探测器器、喷淋淋头、防防火门、防排烟烟设备、灭火器器、疏散散标志和和指示灯灯等设施施,必须须保持完完整好用用。 8、发生电电气火灾灾时,当当值员工工施救时时应坚持持“先断电电,后灭灭火”原则;如油路路发生火火灾,应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油路,防防止扩散散,并用用二氧化化碳及
34、其其他干式式灭火器器扑救。 9、火灾时时设备操操作应按按各工种种的安全全操作规规程操作作,并做做好防火火措施。 100、遇火火灾时,要要及时上上报消防防中心,并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后,要要详细记记录火灾灾成因及及灭火情情况,书书面上报报公司领领导。六、机房房卫生管管理规定定为做好机机房内外外和设备备的清洁洁工作,保保证设备备的最佳佳运行环环境,特特制定本本卫生制制度。 1、机房内内不得吸吸烟、随随地吐痰痰、乱丢丢杂物。 2、各班员员工必须须按时清清洁机房房地面,做做到无明明显污渍渍,无杂杂物、无无粉尘。 3、机房内内各设备备必须按按时擦拭拭,使设设备表面面光洁无无尘。 4、机房值
35、值班员工工必须按按时清洁洁机房通通风系统统滤尘网网。 5、机房内内电气控控制箱及及电器开开关表面面必须按按时清洁洁除尘。 6、维修人人员负责责制定本本机房清清洁卫生生时间表表,并对对机房卫卫生负责责。 7、各专业业管理员员定期抽抽查机房房卫生清清洁情况况,发现现严重卫卫生问题题,立刻刻组织整整改,并并追究设设备责任任人的责责任。第二部分分强电系系统管理理一、层间间配电房房(电气气小室)管管理制度度 1、层间配配电房(电电气小室室)门及及房内的的电柜、电箱平平时应锁锁闭,房房间内各各种开关关应标志志清晰。 2、配电房房(电气气小室)内内每月清清扫一次次,严禁禁吸烟、堆放杂杂物。 3、物管部部每月
36、一一次检查查内部设设备,发发现异常常立刻维维修。 4、物管部部根据计计划定期期保养配配电房内内设施,重重点做好好设备清清洁和紧紧固接线线端子。 5、检查和和保养结结束后填填写设备备检修单单。二、转、停电通通知用户户工作规规程 (一一)计划转转、停电电 1、供电局局转、停停电,物物管部接接到通知知后应立立即报告告物管部部经理。 2、因大楼楼施工需需要停电电,须至至少提前前24小时时将停电电计划书书面上报报物管部部经理。 3、总经理理审批后后,物业业管理部部拟发转转、停电电通知书书,由物物业管理理部派人人送至用用户。 4、转、停停电通知知书最迟迟应在事事发前11小时送送达用户户,如不不能在上上述时
37、限限内送达达,应报报经总经经理批准准启用大大楼广播播系统紧紧急通知知用户。 (二二)事故转转、停电电 1、大楼因因供电局局故障发发生停电电,物管管部须立立即向总总经理报报告,经经总经理理批准后后,启用用大楼广广播系统统(或由由物管部部用电话话)向用用户解释释原因。事后,物物管部应应向供电电局索取取解释函函,并转转呈物管管部经理理。 2、因大楼楼内部事事故引起起停电,物物管部应应立即排排除故障障恢复供供电,并并书面通通知市场场部启用用大楼广广播系统统(或由由物管部部用电话话)向用用户解释释原因。 3、事故转转、停电电后244小时内内,物业业管理部部拟定解解释函,经经总经理理审批后后在公告告栏公告
38、告。三、停电电、限电电管理规规程 1、停电、限电的的审批权权限为物物管部经经理以上上。 2、收到政政府部门门的有关关停电通通知或决决定需要要停电、限电,应应马上报报告总经经理,并并至少提提前244小时书书面通知知受影响响的用户户。 3、物管部部经理应应安排足足够的人人员处理理转、停停电工作作。 4、转、停停电前应应填写操操作票,交交主管管管理员签签名。 5、转、停停电后当当值人员员应重点点检查电电房、空空调机房房、水泵泵房、电电梯机房房、消防防中心内内设备的的运行情情况,发发现异常常立刻检检修。 6、有关转转、停电电的情况况应记录录在当值值日志上上。四、临时时用电管管理规程程(一)用用电申请请
39、用户应事事先向物物业管理理部以书书面形式式申请用用电,并并注明用用电单位位全称、用电地地点、负负荷量、电压等等级、相相数及时时间。(二)公公司审批批用电申请请须经物物管部审审批。(三)签签定用电电协议物管部审审批通过过后,用用户与物物业部签签定用电电协议,确确定计费费方式和和收费标标准。(四)接接线及送送电经批准后后,用户户应自己己敷设好好用电线线路,经经物管部部检查符符合用电电安全要要求后方方可送电电,并由由双方共共同确认认电表读读数及填填写电表表启用单单。(五)停停电及拆拆线用户终止止用电,应应事先通通知物管管部,再再由物管管部人员员断电拆拆线,并并确认电电表读数数,填写写电表停停用记录录
40、并由用用户签字字认可。(六)计计费方式式 1、电表计计费,由由用户自自备并按按指定位位置接线线,每月月计费一一次,不不足一月月,按拆拆表时用用量计费费。 2、无表估估算,按按负荷量量及用电电时间事事先估算算。五、供配配电设备备运行管管理规程程 1、每天定定期巡查查供配电电系统设设备,包包括(开闭所所、低压压配电室室,发电电机房),并将将设备运运行参数数记录在在供配电电系统运运行记录录表上。 2、发现供供配电负负荷有显显著变化化或其他他设备异异常,应应马上查查找原因因,并通通知物管管部安排排处理。 3、用电高高峰或潮潮湿天气气期间,应应每班两两次关灯灯检查接接头是否否有过流流放电现现象,发发现异
41、常常马上维维修处理理。 4、未经主主管人员员同意,不不得私自自更改设设备线路路和运行行设置。特殊情情况下,须须经主管管人员批批准。 5、严格执执行机房房管理规规定和交交接班、值班规规定。 6、高压工工具应每每年送供供电局年年检,年年检合格格标志贴贴在工具具表面上上。六、供配配电设备备维修保保养规程程 1、严格按按照供配配电系统统设备保保养计划划进行辖辖区设备备的保养养。 2、主管人人员每年年12月制制订下一一年度的的设备保保养计划划。报物物管部经经理审批批。 3、督促承承包商对对外委高高压部分分设备如如期保养养,并有有详细记记录。 4、工作过过程应严严格遵守守电气作作业规程程。 5、根据系系统
42、设备备的特点点,重点点做好除除尘、润润滑、紧紧固接线线端子等等保养工工作。 6、各系统统的维修修保养以以不影响响大楼正正常营运运为原则则,特殊殊情况,须须报告物物管部经经理,及及时通知知受影响响的用户户。 7、维修保保养结束束后,应应将有关关工作情情况记录录在开闭闭所设施施检查表表、变压压器设备备检查表表、低压压柜设备备检查表表、发电电机房设设备检查查表和当当值日志志上。 8、高压设设备发生生接地时时,在室室内不得得接近故故障点44米以内,在在室外不不得接近近故障点点8米以内,进进入上述述范围必必须穿绝绝缘鞋;接触设设备外壳壳或构架架时应戴戴绝缘手手套。七、工作作票制度度 1、在电气气设备上上
43、工作,应应填用工工作票或或按命令令执行,其其方式有有下列两两种:填填用工作作票;口口头或电电话命令令。 2、填用工工作票的的工作为为:高压压设备上上工作需需要全部部停电或或部分停停电者;高压室室内的二二次接线线和照明明等回路路上的工工作,需需要将高高压设备备停电或或做安全全措施者者;带电电作业和和在带电电设备外外壳上的的工作;控制屏屏和低压压配电屏屏、配电电箱、电电源干线线上的工工作;二二次接线线回路上上的工作作,无需需将高压压设备停停电者;转动中中的发电电机上的的工作。 3、其他工工作用口口头或电电话命令令。口头头或电话话命令必必须清楚楚正确,值值班人员员应将发发令人、负责人人及工作作任务详
44、详细记人人操作记记录簿中中,并向向发令人人复诵核核对一遍遍。 4、工作票票要用钢钢笔或圆圆珠笔填填写一式式二份,应应正确清清楚,不不得任意意涂改,如如有错别别字、漏漏字需修修改时,应应字迹清清楚。两两份工作作票中的的一份必必须经常常保存在在工作地地点,由由工作负负责人收收执,另另一份由由值班员员收执,按按值移交交。值班班员应将将工作票票号码、工作任任务、许许可工作作时间及及完工时时间记入入操作记记录簿中中。 5、一个工工作负责责人只能能发给一一张工作作票。工工作票所所列的工工作地点点,以一一个电气气连接部部分为限限。开工工前工作作票内的的全部完完全措施施应一次次做完。 6、事故抢抢修工作作可不
45、用用工作票票,但应应记入操操作记录录簿内。在开始始工作前前必须做做好保证证安全的的技术措措施并指指定专人人负责监监护,即即:停电电,验电电,装设设接地线线,悬挂挂指示牌牌。 7、工作票票的有效效时间,以以批准检检修期为为限。 8、需要变变更工作作班中的的成员时时,须经经工作负负责人同同意。 9、工作票票签发人人由强电电管理员员担任。工作负负责人和和允许办办理工作作票的值值班员(工工作许可可人)由由强电组组长或资资深技工工担任。 100、工作作票所列列人员的的安全责责任: (11)工作作票签发发人:工工作必要要性;工工作是否否安全;工作票票上所填填的安全全措施是是否正确确完备;所派工工作负责责人和工工作班人人员是否否适当和和足够,精精神状态态是否良良好。 (22)工作作负责人人(监护护人):正确安安全地组组织工作作;结合合实际进进行安全全思想教教育;督督促、监监护工作作人员遵遵守本规规程;负负责检查查工作票票所载安安全措施施是否正正确完备备,值班班员所做做的安全全措施是是否符合合现场实实际条件件;工作作前对工工作人员员交待安安全事项项。 (33)工作作许可人人:负责责审查工工作票所所列安全全措施是是否完备备,是否否符合现现场条件件;负责责检查工工作现场场布置的的安全措措施是否否完善;负责检检查停电电设备有有无突然然来电的的危险;
限制150内