房地产企业拆迁还房的账务与税务处理cdng.docx

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1、关于城市市和国有有工矿棚棚户区改改造项目目有关税税收优惠惠政策的的通知关于于城市和和国有工工矿棚户户区改造造项目有有关税收收优惠政政策的通通知 财税税2001042号号 各省省、自治治区、直直辖市、计计划单列列市财政政厅（局局）、地地方税务务局，西西藏、宁宁夏、青青海省（自自治区）国国家税务务总局，新新疆生产产建设兵兵团财务务局： 根据据国务院院办公厅厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知（国国办发2201004号号）、住住房城乡乡建设部部等五部部门关关于推进进城市和和国有工工矿棚户户区改造造工作的的指导意意见（建建保2200992995号）精精神，现现将城市市和国有有工矿棚棚户区

2、改改造安置置住房（以以下简称称改造安安置住房房）有关关税收政政策通知知如下： 一、对对改造安安置住房房建设用用地免征征城镇土土地使用用税。对对改造安安置住房房经营管管理单位位、开发发商与改改造安置置住房相相关的印印花税以以及购买买安置住住房的个个人涉及及的印花花税予以以免征。 在商商品住房房等开发发项目中中配套建建造安置置住房的的，依据据政府部部门出具具的相关关材料和和拆迁安安置补偿偿协议，按按改造安安置住房房建筑面面积占总总建筑面面积的比比例免征征城镇土土地使用用税、印印花税。 二、企企事业单单位、社社会团体体以及其其他组织织转让旧旧房作为为改造安安置住房房房源且且增值额额未超过过扣除项项目

3、金额额20%的，免免征土地地增值税税。 三、对对经营管管理单位位回购已已分配的的改造安安置住房房继续作作为改造造安置房房源的，免免征契税税。 四、个个人首次次购买990平方方米以下下改造安安置住房房，可按按1%的的税率计计征契税税；购买买超过990平方方米，但但符合普普通住房房标准的的改造安安置住房房，按法法定税率率减半计计征契税税。 五、个个人取得得的拆迁迁补偿款款及因拆拆迁重新新购置安安置住房房，可按按有关规规定享受受个人所所得税和和契税减减免。 六、本本通知所所称棚户户区是指指国有土土地上集集中连片片建设的的，简易易结构房房屋较多多、建筑筑密度较较大、房房屋使用用年限较较长、使使用功能能

4、不全、基基础设施施简陋的的区域；棚户区区改造是是指列入入省级人人民政府府批准的的城市和和国有工工矿棚户户区改造造规划的的建设项项目；改改造安置置住房是是指相关关部门和和单位与与棚户区区被拆迁迁人签订订的拆迁迁安置协协议中明明确用于于安置被被拆迁人人的住房房。 七、本本通知自自20110年11月1日日起执行行，20010年年1月11日至文文到之日日的已征征税款可可在纳税税人以后后的应纳纳相应税税款中抵抵扣，220100年年度度内抵扣扣不完的的，按有有关规定定予以退退税。 八、各各地财税税部门要要加强对对政策执执行情况况的跟踪踪了解，对对执行过过程中发发现的问问题，及及时上报报财政部部、国家家税务

5、总总局。 财政政部 国国家税务务总局 二一年年五月四四日房地产企企业拆迁迁还房的的账务与与税务处处理中国财税税培训师师 肖太太寿房地产企企业在经经营过程程中,往往往会发发生“拆拆一还一一”即拆拆迁还房房的行为为。所谓谓的“拆拆一还一一”是指指拆迁人人以易地地建设或或原地建建设的房房屋补偿偿给被拆拆除房屋屋的所有有人，使使原所有有人继续续保持其其对房屋屋的所有有权的一一种实物物补偿形形式。本本文主要要就拆迁迁还房行行为的会会计和税税务处理理进行详详细的介介绍，并并给予案案例分析析。一、房地地产企业业拆迁还还房的账账务处理理一般来讲讲，如果果被拆迁迁户选择择货币补补偿方式式，该项项支出作作为“拆拆

6、迁补偿偿费”计计入开发发成本中中的土地地成本。而而房地产产企业拆拆迁还房房的实质质是，被被拆迁户户用房地地产企业业支付的的货币补补偿资金金向房地地产企业业购入房房屋，要要确认土土地成本本中的“拆拆迁补偿偿费支出出”，即即以按公公允价值值或同期期同类房房屋市场场价格计计算的金金额以“拆拆迁补偿偿费”的的形式计计入开发发成本的的土地成成本。另另外，对对补偿的的房屋应应视同对对外销售售，视同同销售收收入应按按其公允允价值或或参照同同期同类类房屋的的市场价价格确定定，同时时应按照照同期同同类房屋屋的成本本确认视视同销售售成本。以非货币币性形式式支付的的拆迁补补偿支出出、安置置及动迁迁支出、回回迁房建建

7、造支出出，适用用企业业会计准准则第77号非货币币资产交交换的的规定，回回迁房的的非货币币性资产产交换，预预计未来来能带来来更多现现金流，一一般情况况下是具具有商业业实质，且且公允价价值能够够可靠计计量。（一）在在开发产产品完工工时，根根据安置置时的同同期同类类价格，视视同销售售的会计计处理：借：开发发成本拆拆迁补偿偿费贷：应付付账款拆拆迁补偿偿费借：应付付账款拆拆迁补偿偿费贷：主营营业务收收入（二）房房地产企企业开具具销售不不动产发发票，业业主向房房地产企企业出具具拆迁补补偿费收收据，结结转成本本的会计计处理：借：主营营业务成成本土地征征用费及及拆迁补补偿费贷：开发发产品二、房地地产企业业拆迁

8、还还房的税税务处理理房地产企企业发生生的拆迁迁还房的的行为主主要涉及及到营业业税、土土地增值值税和企企业所得得税的处处理。（一）营营业税的的处理国家税税务总局局关于个个人销售售拆迁补补偿住房房征收营营业税问问题的批批复（国国税函2200777668号）规规定，房房地产开开发公司司对被拆拆迁户实实行房屋屋产权调调换时，其其实质是是以不动动产所有有权为表表现形式式的经济济利益交交换。房房地产开开发公司司将所拥拥有的不不动产所所有权转转移给了了被拆迁迁户，并并获得了了相应的的经济利利益。1、纳税税义务发发生时间间房地产开开发企业业在办理理拆迁补补偿房产产时，营营业税的的纳税义义务发生生时间目目前没有

9、有明确规规定，一一般认为为拆迁补补偿的营营业税纳纳税义务务发生时时间应该该为补偿偿房产竣竣工并与与被拆迁迁户办理理交接手手续时。2、计税税依据根据营营业税暂暂行条例例、国国家税务务总局关关于外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设征征收营业业税问题题的批复复（国国税函发发199955499号）、国国家税务务总局关关于以房房屋抵顶顶债务应应征收营营业税问问题的批批复（国国税函1199887771号）及及国税函函200077688号的规规定，纳纳税人在在房地产产开发过过程中给给予拆迁迁户补偿偿或安置置的房屋屋，不论论其以何何种方式式结算价价款，以以及拆迁迁人取得得房屋作作何用途途，均应应属于营营

10、业税的的征税范范围，应应按“销销售不动动产”税税目缴纳纳营业税税。基于于拆迁房房屋行为为的特殊殊性，在在营业税税的计税税依据上上，应区区分以下下两种情情形。（1）根根据国家家税务总总局关关于外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设征征收营业业税问题题的批复复（国国税函发发199955499号）和和营业业税暂行行条例的的有关规规定规定定，对偿偿还面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分，由当当地税务务机关按按同类住住宅房屋屋的成本本价核定定计征营营业税，对对最终转转让时未未作价结结算的住住宅区配配套公共共设施（如如居委会会用房、车车棚、托托儿所等等），凡凡转让收收入已包包含在住住宅房屋屋转让价价

11、格中并并已征收收营业税税的，不不再征收收营业税税。（2）对对超出拆拆迁建筑筑面积的的部分，则则应按营营业税暂暂行条例例实施细细则第第二十条条规定的的顺序确确定计税税营业额额，一是是可以按按纳税人人最近时时期发生生同类应应税行为为的平均均价格核核定；二二是可以以按其他他纳税人人最近时时期发生生同类应应税行为为的平均均价格核核定；三三是按下下列公式式核定：营业额额=营业业成本或或者工程程成本（1成本利利润率）（1营业税税税率）。（二）土土地增值值税的处处理国家税务务总局关关于土地地增值税税清算管管理有关关问题的的通知（国国税函2201002220号）规规定，房房地产企企业用建建造的本本项目房房地产

12、安安置回迁迁户的，安安置用房房视同销销售处理理，按国国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知（国国税发2200661887号）第第三条第第（一）款款规定确确认收入入。即房房地产开开发企业业将开发发产品用用于抵偿偿债务、换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产等行为为，发生生所有权权转移时时应视同同销售房房地产，其其收入可可以按本本企业在在同一地地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的平均价价格确定定，也可可以按由由主管税税务机关关参照当当地当年年、同类类房地产产的市场场价格或或评估价价值确定定。同时时将此确确认为房房地产开开发项目目的拆迁迁补偿费

13、费。房地地产开发发企业支支付给回回迁户的的补差价价款，计计入拆迁迁补偿费费；回迁迁户支付付给房地地产开发发企业的的补差价价款，应应抵减本本项目拆拆迁补偿偿费。（三）企企业所得得税的处处理企业所所得税法法实施条条例第第六十六六条第三三款规定定，通过过捐赠、投投资、非非货币性性资产交交换、债债务重组组等方式式取得的的无形资资产，以以该资产产的公允允价值和和支付的的相关税税费为计计税基础础。房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法（国国税发220099311号）第第七条规规定，企企业将开开发产品品用于捐捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换

14、取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为：1、按本本企业近近期或本本年度最最近月份份同类开开发产品品市场销销售价格格确定。2、由主主管税务务机关参参照当地地同类开开发产品品市场公公允价值值确定。3、按开开发产品品的成本本利润率率确定。开开发产品品的成本本利润率率不得低低于155%，具具体比例例由主管管税务机机关确定定。关于计税税成本的的确定，该该房地产产公司用用自建商商品房抵抵偿应付付拆迁补补偿款的的行为，根根据企企

15、业债务务重组业业务所得得税处理理办法（国国家税务务总局令令第6号号）第四四条规定定，该房房地产开开发公司司以非现现金资产产清偿债债务，应应当分解解为按公公允价值值转让非非现金资资产，再再以与非非现金资资产公允允价值相相当的金金额偿还还债务两两项经济济业务进进行所得得税处理理。也就就是说，该该房地产产公司“拆拆一还一一”行为为要按公公允价值值对所还还原的商商品房视视同销售售确认收收入，同同时以相相同金额额确认作作为房地地产开发发计税成成本的拆拆迁补偿偿费。三、拆迁迁还房的的案例分分析案例11江西省南南昌市某某房地产产开发公公司20009年年度采取取拆迁安安置方式式对某小小区进行行住宅开开发建设设

16、，在安安置方式式上，公公司采取取“拆一一还一，就就地安置置，差价价核算，自自行过渡渡”的产产权调换换方式对对拆除被被拆迁人人房屋进进行安置置补偿。220100年6月月该公司司用已完完工10000平平方米的的自建商商品房偿偿还被拆拆迁人（其其中等面面积还原原部分8800平平方米），同同类住宅宅房屋建建造成本本22000元/平方米米，销售售价格335000元/平平方米。请请进行有有关的税税务处理理分析。税务处处理分析析（一）营营业税处处理该房地产产开发公公司应就就其还原原面积与与拆迁面面积相等等部分，按按同类住住宅房屋屋的成本本价（即即本例中中的商品品房建安安造价）缴缴纳销售售不动产产营业税税88

17、0000元元（80002220005%）。而而对超出出部分则则按同类类商品房房市场价价格缴纳纳销售不不动产营营业税3350000元（22003500055%）。（二）土土地增值值税的处处理房地产企企业用建建造的本本项目房房地产安安置回迁迁户的，安安置用房房应视同同销售处处理，上上述“拆拆一还一一”行为为，在按按市场价价格确认认收入的的同时，还还应将此此收入确确认为房房地产开开发项目目的拆迁迁补偿费费。房地地产开发发企业支支付给回回迁户的的补差价价款，计计入拆迁迁补偿费费；回迁迁户支付付给房地地产开发发企业的的补差价价款，应应抵减本本项目拆拆迁补偿偿费。本本例中由由于不存存在补差差价问题题，“拆

18、拆一还一一”等面面积部分分土地增增值税的的计税收收入为2280000000元（880035000），同同时，计计入房地地产开发发成本中中的土地地征用及及拆迁补补偿费也也是288000000元元，假如如江西省省规定普普通住宅宅的土地地增值税税预征率率为2%，则应应按规定定预缴土土地增值值税5660000元（2280000000元22%）。（三）企企业所得得税的处处理根据企企业所得得税法实实施条例例第二二十五条条及国家家税务总总局关于于印发房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法的的通知（国国税发220099311号）第第七条及及此前的的国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业以房房屋抵顶

19、顶地价计计算缴纳纳企业所所得税问问题的批批复（国国税函2200221772号）规规定，企企业将开开发产品品用于抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。同时根据据企业业债务重重组业务务所得税税处理办办法（国国家税务务总局令令第6号号）第四四条规定定，该房房地产开开发公司司以非现现金资产产清偿债债务，应应当分解解为按公公允价值值转让非非现金资资产，再再以与非非现金资资产公允允价值相相当的金金额偿还还债务两两项经济济业务进进行所得得税处理理。也就就是

20、说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元（35002200）800。案例22A公司220088年5月月开发某某项目（属属于城中中村改造造），该该项目用用地面积积210000平平方米，住住宅建筑筑面积为为319900平平方米，可可供销售售面积2

21、290000平方方米，其其中用于于安置回回迁户村村民的住住宅面积积为79900平平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米7000元/平方米）。该项目工工程已竣竣工决算算，开发发成本为为60000万元元。其中中，土地地征用费费及拆迁迁补偿费费为零，前前期工程程费7000万元元，建筑筑安装工工程费332000万元，基基础设施施建设费费160

22、00万元元，公共共配套设设施费2200万万元，开开发间接接费3000万元元。向某某公司借借款的利利息4000万元元（假定定不超过过金融企企业同类类同期贷贷款利率率），但但没有按按照项目目进行分分配利息息依据没没有银行行的利息息票据，请请分析有有关“拆拆一还一一”的账账务和税税务处理理。分析（一）账账务处理理计算过程程如下：1.开发发成本660000万元，利利息费用用4000万元。2.拆迁迁补偿费费支出7900000.755330（万万元）。需需要注意意的是，这这里的拆拆迁补偿偿费不能能认为只只是拆迁迁户79900平平方米，而而是整个个楼盘的的，需要要在总可可售面积积290000平平方米中中分摊

23、。视同销售售收入7900000.755330（万万元）。3.单位位可售面面积计税税成本（6440055330）29000041113.779311（元/平方米米）。需需要注意意的是，这这里的2290000平方方米是作作为总可可售面积积计算的的，不能能减去拆拆迁户的的79000平方方米，即即不能以以211100平平方米作作为分母母，否则则就会虚虚增成本本。4.视同同销售成成本441133.7993179000332499.89965（万万元）；视同销售售所得55330332499.8996522880.110355（万元元）。会计处理理如下：1.在开开发产品品完工时时，根据据安置时时的同期期同类

24、价价格，视视同销售售的会计计处理（单单位：万万元，下下同）：借：开发发成本拆拆迁补偿偿费 555300贷：应付付账款拆拆迁补偿偿费 555300借：应付付账款拆拆迁补偿偿费 555300贷：主营营业务收收入 5553002.房地地产企业业开具销销售不动动产发票票55330万元元，业主主向房地地产企业业出具拆拆迁补偿偿费收据据55330万元元，结转转成本的的会计处处理：借：主营营业务成成本土地征征用费及及拆迁补补偿费 32249.89665贷：开发发产品 32449.889655（二）税税务处理理如下1.企业业所得税税的处理理A公司220099年9月月开始与与被拆迁迁户办理理交接手手续时，就就要

25、确认认视同销销售所得得5553032449.88965522280.10335（万万元），缴缴纳企业业所得税税22280.10335225%5700.02259（万万元）。需要注意意的是，这这里不能能按预计计毛利率率计算缴缴税，而而是要确确认视同同销售所所得计算算缴款。2.土地地增值税税的处理理与企业所所得税不不同的是是，在与与被拆迁迁户办理理交接手手续时，不不需要立立即进行行土地增增值税清清算，只只需要预预征。假假定预征征率为22%，则则A公司司20009年99月开始始与被拆拆迁户办办理交接接手续时时，要预预缴土地地增值税税555302%1100.6（万万元）。回回迁房视视同销售售所得最最后

26、是否否作土地地增值税税清算，要要看楼盘盘的销售售情况。由由于该项项目已经经全部销销售完毕毕，因此此土地增增值税必必须清算算。该项目土土地增值值税清算算计算过过程如下下：开发成本本55530600001115330（万万元）；扣除项目目金额115530（1+20%）1115330110%+1477705.55%1158001.335（万万元）；增值额147770553301158001.335444988.655（万元元）；增值率44998.665 158801.3528.47%，适用用税率330%，速速算扣除除率为00；应缴土地地增值税税44498.65 300%0013349.5955（万元

27、元）；已预征土土地增值值税5553002%1110.66（万元元）；应补缴土土地增值值税113499.59951110.6112388.9995（万万元）。3.营业业税的处处理。（1）营营业税的的计算回迁房成成本价如如何确定定？有的的地方认认为，考考虑到被被拆迁房房产原占占有土地地，开发发商不需需对该土土地支付付成本，补补偿房产产的成本本价不应应再计算算土地成成本；有有的地方方则认为为应包括括土地成成本。笔笔者的看看法是回回迁房的的成本和和正常销销售的商商品房一一样，应应分为土土地成本本和建筑筑成本两两个方面面，只不不过这里里土地成成本是以以房换地地换回来来的，成成本价应应该包括括土地成成本。

28、A公司应应该在220099年9月月与被拆拆迁户办办理交接接手续缴缴纳营业业税441133.799317900055%1162449488.27745（万万元）。（2）开开具销售售不动产产发票问问题。A公司如如果采用用企业会会计准则则，非货货币性资资产交换换要确认认主营业业务收入入55330万元元，A公公司应按按销售价价55330万元元开具销销售不动动产发票票；A公公司如果果采用企企业会计计制度，非非货币性性资产交交换没有有确认主主营业务务收入，则则A公司司应该按按成本价价32449.889655万元开开具销售售不动产产发票，然然后视同同销售所所得55530032249.89665222800.

29、10035（万万元）。需要注意意的是，无无论怎么么开发票票，都不不影响偿偿还面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分按成本本价核定定计征营营业税。房地产开开发企业业回迁安安置如何何征税？20099-066-099 200:044问题：房房地产开开发公司司采用回回迁方式式进行动动迁安置置，因为为动迁户户被拆迁迁的房屋屋是产权权房，回回迁后的的产权房房在办理理产权时时需要房房地产开开发公司司出具商商品房销销售发票票，根据据国税发发【20009】31号文文件第二二十七条条规定“回回迁房建建造支出出”可以以计入“开开发产品品计税成成本土地征征用费及及拆迁补补偿费”项项目。问问题是：房地产产开发公公司回迁

30、迁房的行行为是否否视同销销售缴纳纳营业税税，收入入怎样确确定？是是否计缴缴企业所所得税？还涉及及其他税税种吗？答复：流流转税管管理处：根据营营业税暂暂行条例例第一条条规定，对对房地产产开发企企业对动动迁居民民建造的的回迁楼楼属于营营业税征征税范围围，应按按销售不不动产税税目征收收营业税税。计税税依据为为销售同同类不动动产的市市场价格格。财产与行行为税管管理处：按照契契税政策策规定，各各种拆迁迁补偿费费均应计计入契税税计税依依据，包包括房屋屋货币补补偿和房房屋实物物补偿。房房地产开开发公司司采用回回迁方式式进行动动迁安置置属于房房屋原地地实物补补偿，房房地产开开发公司司应以补补偿房屋屋开发成成本

31、为计计税依据据缴纳契契税。根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例及其其实施细细则和其其他有关关文件规规定，房房地产开开发企业业回迁安安置用房房，应当当视同销销售，缴缴纳土地地增值税税。房地地产开发发公司将将房屋给给回迁户户，应按按产权转转移书据据税目缴缴纳印花花税。企业所得得税管理理处：依依据税法法规定，对对回迁标标准面积积内部分分，房地地产开发发企业应应按其开开发的回回迁房屋屋标准面面积内实实际发生生的成本本确定回回迁房屋屋销售收收入和成成本；对对超出回回迁标准准面积的的部分，应应按实际际取得的的收入确确定销售售收入，按按回迁房房屋超出出面积部部分实际际发生的的成本结结转销售售成本

32、，计计算缴纳纳企业所所得税。房企拆迁迁补偿的的会计和和税务处处理20100-7-14 10:24钟必【大中小】【打印印】【我要要纠错】房地产企企业的拆拆迁补偿偿形式可可归纳为为两种，一一是货币币补偿，即即拆迁人人将被拆拆除房屋屋的价值值以货币币结算方方式补偿偿给被拆拆除房屋屋的所有有人；二二是安置置房屋补补偿，即即拆迁人人以易地地建设或或原地建建设的房房屋补偿偿给被拆拆除房屋屋的所有有人，使使原所有有人继续续保持其其对房屋屋的所有有权，也也就是我我们常说说的“拆拆一还一一”实物物补偿形形式。对于房地地产企业业来说，如如果被拆拆迁户选选择货币币补偿方方式，该该项支出出作为“拆拆迁补偿偿费”计计入

33、开发发成本中中的土地地成本；如果被被拆迁户户选择就就地安置置房屋补补偿方式式，相当当于被拆拆迁户用用房地产产企业支支付的货货币补偿偿资金向向房地产产企业购购入房屋屋，要确确认土地地成本中中的“拆拆迁补偿偿费支出出”，即即以按公公允价值值或同期期同类房房屋市场场价格计计算的金金额以“拆拆迁补偿偿费”的的形式计计入开发发成本的的土地成成本。另另外，对对补偿的的房屋应应视同对对外销售售，视同同销售收收入应按按其公允允价值或或参照同同期同类类房屋的的市场价价格确定定，同时时应按照照同期同同类房屋屋的成本本确认视视同销售售成本。【例】AA公司220088年5月月开发某某项目（属属于城中中村改造造），该该

34、项目用用地面积积210000平平方米，住住宅建筑筑面积为为319900平平方米，可可供销售售面积2290000平方方米，其其中用于于安置回回迁户村村民的住住宅面积积为79900平平方米，其其余2111000平方米米的住宅宅由A公公司自由由销售或或使用。该该项目于于20009年55月完工工。20009年年9月开开始与被被拆迁户户办理交交接手续续的回迁迁房面积积共79900平平方米。220100年1月月正式对对外销售售，并于于当月全全部销售售完毕。该该公司同同期同类类房地产产的平均均价格为为70000元/平方米米，取得得销售收收入1447700万元。该项目工工程已竣竣工决算算，开发发成本为为640

35、00万元元。其中中，土地地征用费费及拆迁迁补偿费费为零，前前期工程程费7000万元元，建筑筑安装工工程费332000万元，基基础设施施建设费费16000万元元，公共共配套设设施费2200万万元，开开发间接接费3000万元元，向某某公司借借款的利利息4000万元元（假定定不超过过金融企业业同类同同期贷款款利率）。计算过程程如下。1.支付付建筑施施工等其其他开发发成本664000万元。2.拆迁迁补偿费费支出7900000.755330（万万元）。需需要注意意的是，这这里的拆拆迁补偿偿费不能能认为只只是拆迁迁户79900平平方米，而而是整个个楼盘的的，需要要在总可可售面积积290000平平方米中中分

36、摊。视同销售售收入7900000.755330（万万元）。3.单位位可售面面积计税税成本（6440055330）29000041113.779311（元/平方米米）。需需要注意意的是，这这里的2290000平方方米是作作为总可可售面积积计算的的，不能能减去拆拆迁户的的79000平方方米，即即不能以以211100平平方米作作为分母母，否则则就会虚虚增成本本。4.视同同销售成成本441133.7993179000332499.89965（万万元）；视同销售售所得55330332499.8996522880.110355（万元元）。会计处理理如下。以非货币币性形式式支付的的拆迁补补偿支出出、安置置及

37、动迁迁支出、回回迁房建建造支出出，适用用企业业会计准准则第77号非货币币资产交交换的的规定，回回迁房的的非货币币性资产产交换，预预计未来来能带来来更多现现金流，一一般情况况下是具具有商业业实质，且且公允价价值能够够可靠计计量。1.在开开发产品品完工时时，根据据安置时时的同期期同类价价格，视视同销售售的会计计处理（单单位：万万元，下下同）：借：开发发成本拆拆迁补偿偿费 55330贷：应付付账款拆拆迁补偿偿费 55330借：应付付账款拆拆迁补偿偿费 55330贷：主营营业务收收入 553302.房地地产企业业开具销销售不动动产发票票55330万元元，业主主向房地地产企业业出具拆拆迁补偿偿费收据据5

38、5330万元元，结转转成本的的会计处处理：借：主营营业务成成本土地征征用费及及拆迁补补偿费 32449.889655贷：开发发产品 32449.889655税务处理理如下。1.企业业所得税税的处理理。企业所所得税法法实施条条例第第六十六六条第三三款规定定，通过过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权

39、或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按按本企业业近期或或本年度度最近月月份同类类开发产产品市场场销售价价格确定定。（二）由由主管税税务机关关参照当当地同类类开发产产品市场场公允价价值确定定。（三）按按开发产产品的成成本利润润率确定定。开发发产品的的成本利利润率不不得低于于15%，具体体比例由由主管税税务机关关确定。因此，AA公司220099年9月月开始与与被拆迁迁户办理理交接手手续时，就就要确认认视同销销售所得得5553032449.88965522280.10335（万万元），缴缴纳企业业所得税税22280.10335225%

40、5700.02259（万万元）。需要注意意的是，这这里不能能按预计计毛利率率计算缴缴税，而而是要确确认视同同销售所所得计算算缴款。2.土地地增值税税的处理理。国家税务务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。与企业所所得税不不同的是是，在与与被拆迁迁户办理理交接手手续时，不不需要立立即进行行土地增增值税清清算，只只需要预预征。假假定预征征

41、率为22%，则则A公司司20009年99月开始始与被拆拆迁户办办理交接接手续时时，要预预缴土地地增值税税555302%1100.6（万万元）。回回迁房视视同销售售所得最最后是否否作土地地增值税税清算，要要看楼盘盘的销售售情况。由由于该项项目已经经全部销销售完毕毕，因此此土地增增值税必必须清算算。该项目土土地增值值税清算算计算过过程如下下：不含利息息开发成成本5553006440040001115300（万元元）；扣除项目目金额1155301300%114777055.5%1558011.355（万元元）；增值额147770553301158001.335444988.655（万元元）；增值率4

42、4998.665 158801.3528.47%，适用用税率330%，速速算扣除除率为00；应缴土地地增值税税44498.65 300%0013349.5955（万元元）；已预征土土地增值值税5553002%1110.66（万元元）；应补缴土土地增值值税113499.59951110.6112388.9995（万万元）。3.营业业税的处处理。（1）纳纳税义务务发生时时间。房地产开开发企业业在办理理拆迁补补偿房产产时，营营业税的的纳税义义务发生生时间目目前没有有明确规规定，一一般认为为拆迁补补偿的营营业税纳纳税义务务发生时时间应该该为补偿偿房产竣竣工并与与被拆迁迁户办理理交接手手续时。（2）计计

43、税依据据。国家税务务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里的成成本价如如何确定定？有的的地方认认为，考考虑到被被拆迁房房产原占占有土地地，开发发商不需需对该土土地支付付成本，补补偿房产产的成本本价不应应再计算算土地成成本；有有的地方方则认为为应包括括土地成成本。笔笔者的看看法是回回迁房的的成本和和正常销销售的商商品房一一样，应应分为土土地成本本和建筑筑

44、成本两两个方面面，只不不过这里里土地成成本是以以房换地地换回来来的，成成本价应应该包括括土地成成本。A公司应应该在220099年9月月与被拆拆迁户办办理交接接手续缴缴纳营业业税441133.799317900055%1162449488.27745（万万元）。（3）开开具销售售不动产产发票问问题。A公司如如果采用用企业会会计准则则，非货货币性资资产交换换要确认认主营业业务收入入55330万元元，A公公司应按按销售价价55330万元元开具销销售不动动产发票票；A公公司如果果采用企企业会计计制度，非非货币性性资产交交换没有有确认主主营业务务收入，则则A公司司应该按按成本价价32449.889655

45、万元开开具销售售不动产产发票，然然后视同同销售所所得55530032249.89665222800.10035（万万元）。需要注意意的是，无无论怎么么开发票票，都不不影响偿偿还面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分按成本本价核定定计征营营业税。国家税务务总局明明确土地地增值税税清算相相关问题题(全文文) 20100年055月277日 008:337:333 来源： 中新新网 编辑辑： 熊熊红祥 【字号号大小】【留言言】【打印印】【关闭闭】为了进一一步做好好土地增增值税清清算工作作，国家家税务总总局日前前下发关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知，明明确土地地增值税税清算时时收入确确认、房

46、房地产开开发费用用扣除等等有关问问题。全文如下下：关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知各省、自自治区、直直辖市地地方税务务局，宁宁夏、西西藏、青青海省(自治区区)国家家税务局局：为了进一一步做好好土地增增值税清清算工作作，根据据中华华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例及及实施细细则的规规定，现现将土地地增值税税清算工工作中有有关问题题通知如如下：一、关于于土地增增值税清清算时收收入确认认的问题题土地增值值税清算算时，已已全额开开具商品品房销售售发票的的，按照照发票所所载金额额确认收收入；未未开具发发票或未未全额开开具发票票的，以以交易双双方签订订的销售售合同所所载的售售房金额额及其他他收益确确认收入入。销售售合同所所载商品品房面积积与有关关部门实实际测量量面积不不一致，在在清算前前已发生生补、退退房款的的，应在在计算土土地增值值税时予予以调整整。二、房地地产开发发企业未未支付的的质量保保证金，其其扣除项项目金额额的确定定问题房地产开开发企业业在工程程竣工验验收后，根根据合同同约定，扣扣留建筑筑安装施施工企业业一定比比例的工工程款，作作为开发发项目的的质量保