房地产基金募集说明书cctr.docx
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1、一号号基金计划划募集说明明书一、 基金设立立背景股权投资资基金是是近年来来国内迅迅速发展展的一种种新型直直接融资资手段,投投资对象象为企业业股权。近年来,中国市场的高成长吸引了大批外国股权投资基金来中国投资,中国已成为全球股权投资基金增速最快的国家。中国本土的企业和富裕阶层也对股权投资表现出日益浓厚的兴趣。中国经济济经过330年的的高速发发展,现现在正处处在经济济转型的的关键期期。大力力发展资资本市场场,特别别是规范范股权投投资基金金运作,已已经成为为各级政政府解决决经济转转型期矛矛盾的关关键。根根据国家家发展改改革委的的有关文文件精神神,滨滨海新区区于20008年年11月月率先推推出股权投投
2、资基金金和股权权投资基基金管理理公司(企企业)登登记备案案管理试试行办法法,在在此政策策推动下下,仅目前注注册登记记股权投投资基金金(管理理)公司司已达1158家家。全球金融融危机爆爆发至今今,因美美国等经经济强国国的经济济增长持持续衰退退,海外外资本放放慢甚至至停止对对外投资资脚步。国国内保守守型金融融政策和和经济持持续增长长的压力力,使房房地产市市场面临临银行放放贷的重重重障碍碍。在巨巨大的资资金缺口口重压下下,市场场上发展展前景良良好且具具备持续续盈利能能力的优优质物业业不断浮浮现,这这些急需需开发资资金的物物业因银银行收缩缩银根面面临荒芜芜风险。如如在市场场低迷之之时低价价获取这这些项
3、目目,对该该等项目目进行适适合其自自身条件件并符合合市场预预期的改改建或包包装,通通过对物物业使用用权或者者所有权权的交易易,在短短期内就就能实现现良好的的经济收收益。二、 基金架构构1 图例2 架构说明明2.1 基金名称称:股权基基金合伙伙企业(有有限合伙伙),为为一家在在中国滨海区区注册的的,专注注于住宅宅类房地地产和商商业地产产领域投资的的有限合合伙企业业。2.2 基金出资资(1) 普通合伙伙人出资资普通合伙伙人为投资资管理有有限公司司,出资资额为人人民币叁叁佰万元。(2) 有限合伙伙人出资资有限合伙伙人出资资人民币币玖仟柒柒佰万元元。鉴于基金金的合伙伙人数有有50人限限制,为为保证合合
4、伙人质质量和可可持续发发展,现现就有限限合伙人人的候选选条件规规定如下下:l 具有初始始出资能能力,基基金有限限合伙人人的出资资原则上上不低于于壹仟万万元人民民币;l 资源优势势:基金优先先考虑具具有金融融管理、风风险控制制、建设设管理、土土地开发发、政府府、市场场等各项项资源支支持能力力的合伙伙人。3 资金筹措措3.1 基金首次次筹资目目标为人人民币壹亿元,最终终筹资目目标为人人民币贰贰拾亿元元。如在在普通合合伙人预预先设定定的时间间内完成成筹资人人民币壹壹亿元以以上,则则视为本本次募集集成功。3.2 出于提高高全体合伙伙人资金金利用率率的考虑虑,基金金实施认认缴出资资制度。全全体合伙伙人初
5、次次到帐金金额不低低于认缴缴出资额额的200%(首期期出资),并将承诺在基金管理人发出缴款要求的十个工作日内将出资余额划拨到帐。所有合伙人均应以人民币形式履行出资义务。4 基金管理理4.1 基金日常常经营运运作委托托投投资管理理有限公司司(下称称“基金管管理人”)投资资管理。基金按年度向基金管理人支付基本管理费和管理奖金,年度基本管理费为基金实际募集到帐并持有(含未收回投资)资金总额的2%,管理奖金为基金投资收益的20%。4.2 基金将聘聘请银银行担任任基金的的托管机机构,通通过资金金托管的的方式严严格监管管基金资资金运用用。4.3 基金将聘聘请会会计师事事务所担担任基金金的财务务顾问,通通过
6、财务务审计的的方式严严格监管管基金资资金运用用。4.4 基金将聘聘请XXX律师事事务所担担任基金金的法律律顾问,通通过合同同审核等等法律风风险控制制措施严严格监管管基金管管理人的的管理行行为。5 基金存续续时间基金的投投资存续续期为88年,普普通合伙伙人可决决定延期期1到2年。6 基金分配配基金将在在项目退退出时,随随时向基基金合伙伙人分配配收入。6.1 如果基金金净收益益等于或或者低于于基金实际际募集到到帐投资资总额的12%,普通通合伙人人放弃要要求分配配基金净净收益的的权利,所所有的基基金净收收益都归归有限合伙伙人所有有。6.2 如果基金金净收益益高于基金金实际募募集到帐帐投资总总额的11
7、2%,那那么:(1) 基金净收收益中等等于或者者低于基基金实际际募集到到帐投资资总额112%部部分的基基金净收收益,全全部归有限合伙伙人所有有,普通合伙伙人对此此不享有有任何分分配权利利。(2) 基金净收收益中高高于基金金实际募募集到帐帐投资总总额122%部分分的基金金净收益益,普通通合伙人人有权取取得该部分基基金净收收益的220%;有限合合伙人有有权取得得该部分基基金净收收益的880%。三、 投资策略略1 投资理念念通过专业业的研究究发现被被低估的的房地产产价值、通通过风险险代理、包包销、商商业地产产整理、附附属设施施建设、对对外招商商等增值值服务创创造价值值,在控控制风险险的基础础上获得得
8、优良回回报。2 基金的投投资风格格2.1 基金只向向那些项项目实际际控制人人及管理理团队具具有成功功操作经经验和专业执执行能力力的项目目进行投投资。2.2 基金注重重项目的的风险控控制,尽尽可能确确保无论论何种情情况下基基金投资资都处于于安全可可控状态态。2.3 基金以财财务投资资为主,一一般不谋谋求项目目控制权权。3 基金的投投资范围围3.1 住宅类房房地产项项目之长长期投资资基金将锁锁定市场场上现有有或潜在在的优质质项目,并并与项目目方共同同合作开开发。基基金将在在土地整整理阶段段介入,全全程参与与土地开开发、房房屋建设设、项目目运作及及项目交交易整个个过程。此此模式下下的基金金投资收收益
9、周期期较长,约约为3至至5年。基基金管理理公司期期望以上上乘的经经营理念念,通过过自行管管理或与与专业开开发管理理机构合合作,实实现投资资项目的的长期平平稳盈利利。3.2 住宅类房房地产项项目之短短期投资资短期投资资对象为为项目建建设中后后期并已已具备可可售条件件的项目目。基金金将视具具体情况况采用直直接或间间接的方方式全部部收购或或部分收收购项目目公司股股权的形形式,短短期持有有项目。此此模式着着眼于市市场营销销环节,在在短期内内实现销销售目标标,使投投资人获获得收益益并退出出项目。3.3 商业地产产之使用用权投资资对于商业业定位成成功、商商业环境境成熟的的商业地地产项目目,基金金采用买买断
10、物业业使用权权的形式式来自主主运营项项目。此此模式下下投资成成本较小小,基金金管理公公司藉以以软实力力对商业业地产进进行建筑筑改建和和资源整整合后对对外出租租,并通通过不断断提高租租金收益益来实现现项目增增值和盈盈利。3.4 商业地产产之所有有权投资资对于商业业环境尚尚未成熟熟,处于于开发初初期的商商业型地地产,基基金将通通过一系系列交易易结构设设计以低低价买入入或收购购项目公公司股权权的形式式直接或或间接持持有物业业,通过过对外出出租经营营保证日日常收益益,并伴伴随周边边区域的的发展和和商圈成成熟,基基金将选选择合适适时机售售出所持持物业,实实现投资资回报。3.5 创业板证证券市场场风险投投
11、资除上述基基金管理理人已积积累丰富富经验的的投资方方向外,基基金管理理公司及及基金发发起人欲欲借国内内证券市市场创业业板解禁禁机遇,参参考风险险投资的的模式,与与专业风风投机构构合作,以以直接或或间接的的方式参参与拟上上市公司司的集中中化经营营管理,当当被投资资企业成成熟并具具备一定定条件时时,以首首次公开开发行、股股权转让让或管理理层收购购的方式式实现投投资者回回报。4 投资规模模和进度度:4.1 投资规模模,单个个投资项项目金额额不超过过壹亿元。4.2 投资进度度,基金金首次募募集成功功后6个个月内,计计划至少少投出基基金总额额的900%,每年年平均投投资基金金总额的的约900%;预留基基
12、金总额额的100%,作为预留留的管理理费和对对所投项项目未来来可能的的追加投投资。5 基金禁止止从事的的投资5.1 二级市场场股票、基基金、信信托、债债券。5.2 对外提供供抵押和和担保。5.3 政策法规规禁止从从事的其其他业务务。四、 投资步骤骤1 搜寻及筛筛选项目目1.1 图例1.2 项目来源源1.2.1 基金通过过其专业业化的投投资团队队采取“自上而而下”和“自下而而上”的分析析,从目目标行业业和目标标公司等等市场渠渠道中获得潜在在的投资资机会。1.2.2 基金也将将利用其其广泛的的联系网网络和渠渠道如各各级政府府、合作作伙伴及及管理层层多年的的人脉等等,挖掘掘新的投投资机会会。1.3
13、项目评估估与决策策1.3.1 基金管理理人通过过市场分分析和当当面访谈谈的方式式,对所所有可能能的投资资进行筛筛选,以以确定投投资机会会是否符符合基金金的投资资准则和和重点关关注的行行业。1.3.2 投资机会会经初步步筛选通通过后,基金管管理人准准备一份份对项目目市场地地位进行行评估的初步步项目前前期报告告,并召开开项目立立项会议议,经会会议讨论论通过的的项目予予以立项项,未通通过的项项目予以以存档。2 项目投资资2.1 图例2.2 尽职调查查2.2.1 基金管理理人会同同基金财财务顾问问、基金金法律顾顾问,对对项目及及项目所所涉企业业及资产产的财务信息息、法律律信息、市场运运营信息息、客户户
14、信息、供供应商信信息、竞竞争者信信息等事事项进行行审慎调调查。2.2.2 尽职调查查通过后后,基金金管理人人准备初步可可行性投投资报告告,该报报告将更更细致地地分析投投资机会会,详细细阐述交交易概况况。2.3 风险分析析会议2.3.1 基金管理理人完成成初步可可行性投投资报告告后应会会同基金金财务顾顾问、基基金法律律顾问共共同召开开风险分分析会议议,以讨讨论并评评估项目目风险及及预期利利益。2.3.2 如项目经经风险分分析会议议讨论通通过,该该项目应应进入系系统风险险及内部部风险审审核程序序;如项项目经风风险分析析会议讨讨论不予予通过,该该项目应应予放弃弃。2.4 投资委员员会审核核2.4.1
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