湛江市经济与房地产市场分析研究报告17362.docx

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1、湛江市经经济及房房地产市市场报告告(20008)第一章 经经济发展展一、城市市概况1.城市市人口及及面积湛江市位位于中国国大陆最最南端、广广东省西西南部，坐坐落在雷雷州半岛岛，处在在粤桂琼琼三省(区)交交汇处。全全市面积积1.33万平方方公里，人人口7110万人人，是广广东人口口第二大大市。湛湛江辖雷雷州、廉廉江、吴吴川3个个县级市市，遂溪溪、徐闻闻2个县县，赤坎坎、霞山山、麻章章、坡头头4个区区和湛江江经济技技术开发发区、东东海岛经经济开发发试验区区.湛江市在广东省地理位置2.行政政区划湛江市目目前下属属的6个个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口

2、为140多万。赤赤坎区：面积779平方方公里，常常住人口口22.6万人人 霞山区：陆地总总面积1117平平方公里里，常住住人口335万多多坡头区区：坡头头区位于于湛江海海湾东岸岸，人口口38.38万万人，面面积5662平方方公里，新新城规划划面积558平方方公里。中中国海洋洋石油南南海西部部公司总总部驻区区内。坡坡头区建建有5万万吨级货货运码头头。 麻章区：在湛江江市区的的西部。全全区总面面积4660平方方公里，常常住人口口26万万。湛江经济济技术开开发区：19884年成成立的全全国首批批14个个沿海经经济技术术开发区区之一，位位于湛江江市赤坏坏、霞山山两个老老城区之之间。面面积9.2平方方公

3、里，是是湛江市市未来发发展的中中心区域域。人口口5万余余。 东海岛岛经济技技术开发发试验区区：湛江江市东海海岛经济济开发试试验区位位于湛江江市东南南部海域域，与市市区隔海海相望，包包括东海海、硇洲洲两大岛岛，辖东东山、民民安、东东简、硇硇洲四镇镇，面积积4288.299平方公公里，人人口200.3万万。 3湛江江市城市市地位湛江是广广东省省省辖市，中国首批对外开放的沿海港口城市之一。国家一类大市，全国综合实力50强城市。是粤西和和北部湾湾经济圈圈的经济济中心。大大西南出出海通道道的物流流中心。广东省西西部和北北部湾地地区的交交通中心心。二经济济环境1.1 城市经济济环境1.1.1 GDP对对比

4、分析析；20033年20008年湛湛江市GGDP发发展情况况年份总量(亿亿元)增长%20033年483.9510.1120044年551.71120055年658.0912.2220066年770.一八12.9920077年892.56一三20088年10488.66610从以上图图标看到到，湛江江市的GGDP发发展保持持了连续续5年的的高速增增长势头头，同比比增长一一直保持持在100%速度度以上。从从20003年的的4855亿到220088年的110488亿元，实实现了GGDP翻翻番。但但从增长长率来看看，在220088年受到到很大影影响，增增长率下下降3个个百分点点，可谓谓喜忧参参半。20

5、088年广东东省各城城市GDDP排名名排名城市总量(亿亿元)增长率%1广州82000122深圳7807712.113佛山43000一五.444东莞37100145中山1409911.116惠州1280011.557江门1277711.0038茂名1200010.1110珠海992.1911汕头97710.5512清远757一八.22一三肇庆7201414揭阳68316一五韶关521.210.5516潮州4351217阳江49812.55一八梅州48310.2219河源368.91120汕尾35516.2221云浮32812.88根据20008年年广东省省GDPP排名情情况来看看，湛江江排名第第

6、九，处处于中等等略偏上上水平，甚甚至领先先于珠海海及汕头头，但与与第八名名茂名GGDP总总量还是是差距较较大。但但从20008年年的增长长率来看看，在221个城城市中排排名倒数数第二，排排在其后后的清远远及肇庆庆在高速速发展情情况下，赶赶超湛江江极有可可能。1.1.2社会会消费品品零售总总额时间社会消费费品零售售总额(亿元)增长率20011年一八98.100%20022年205.728.800%20033年226.4410.110%20044年231.6614.220%20055年269.2517.880%20066年319.79一八.880%20077年382.1619.550%20088年

7、467.7122.440%从图表来来看，湛湛江市社社会消费费品零售售总额从从20001年开开始连续续8年保保持高速速增长增增长率也也呈加速速发展势势头。88年内实实现了社社会消费费品零售售总额翻翻番。 20008年年全年社社会消费费品零售售总额4467.71亿亿元，增增长222.4，扣除除物价因因素，实实际增长长16.5。其其中，城城市消费费品零售售额3116.990亿元元，增长长22.8；县及县县以下消消费品零零售额一一五0.81亿亿元，增增长211.6。分行行业看，批批发业零零售额553.445亿元元， 增增长311.6；零售售业零售售额3337.770亿元元，增长长22.2；住宿和和餐饮

8、业业零售额额76.06亿亿元，增增长一八八.6；其他他行业零零售额00.500亿元，下下降477.7%。1.2产产业发展展分析“工业立立市”(以下统统计为220088年数据据)工业主导导地位增增强。第第二产业业在三次次产业中中增幅最最高、增增速最快快。经济济总量连连上台阶阶，产业业结构明明显优化化。初步步核算，全全年实现现生产总总值（GGDP）110488.666亿元。其其中，第第一产业业增加值值2300.666亿元，增增长5.4；第二产产业增加加值4997.007亿元元，增长长10.5；第三产产业增加加值3220.993亿元元，增长长12.5。在在第三产产业中，交交通运输输、仓储储和邮政政业

9、增长长14.0%，批批发和零零售业增增长144.7%，住宿宿和餐饮饮业增长长11.1%，金金融业增增长1.7%，房房地产业业增长110.22%，其其他服务务业增长长12.5%。 产业结构构继续调调整优化化，三次次产业结结构由上上年的222.5546.431.1调整整为222.047.430.6。第第一产业业比重下下降0.5个百百分点，第第二产业业比重上上升1.0个百百分点，第第三产业业比重下下降0.5个百百分点。1.3人人均可支支配收入入时间人均可支支配收入入增长率窗体顶端端20011年窗体体底端752006%20022年764448.900%20033年823777.800%20044年89

10、1998.300%20055年965228.200%20066年1045508.300%20077年1一三8899%20088年1236628.500%根据湛江江市城镇镇居民可可支配收收入发展展来看，虽虽然保持持着较高高的增长长率，也也在20006年年突破万万元大关关，但是是从广东东省内排排名较低低，处于于中等偏偏下水平平。1.4 “十一一五”发发展重点点和主要要任务继续实施施工业立立市发展展战略，以以工业园园区为载载体，重重点发展展临港石石化、能能源、造造纸、钢钢铁、机机械等支支柱产业业，做大大做强传传统工业业，形成成家用电电器、纺纺织服装装、糖业业、果蔬蔬加工、水水产品加加工等传传统特色色

11、产业集集群。220100年实现现工业总总产值超超10000亿的的目标，工工业增加加值占生生产总值值比重超超过455%，工工业化进进入中期期阶段。深入实施施以港兴兴市发展展战略，以以建设现现代化、多多功能、综综合性的的国际港港口为目目标，以以提高湛湛江港核核心竞争争力为重重点，构构筑以港港口为中中心，以以铁路、高高速公路路、国省省道主干干线为骨骨架，沟沟通国内内外的立立体交通通运输网网络。220100年，港港口货物物吞吐量量超过11亿吨。第二章 城城市规划划一、城市市总体规规划（资资料来源源：湛江江市规划划局官方方网站）1.1城城市性质质我国南方方大港，广广东省副副中心城城市之一一，粤西西及环北

12、北部湾经经济圈中中心城市市，具有有北热带带风光的的现代化化滨海城城市。1.2城城市规模模1.2.1城市市人口规规模中心城区区实际居居住人口口中期（至至20110年）1100-1100万，远远期（至至20220年）一一五0-1755万。1.2.2城市市用地规规模现状湛江江市建成成区城市市建设用用地711.022平方公公里，人人均用地地指标为为96.67平平方米；根据国国家城市市建设用用地强制制性标准准，确定定远期（至至20220年）中中心城区区城市建建设用地地1733.377平方公公里，人人均用地地指标为为1055.277平方米米。1.3城城市空间间布局1.3.1 城城市空间间布局结结构中心城区

13、区用地空空间采取取相对集集中、有有机分散散的布局局形式，城城市总体体发展确确定为环环海湾拓拓展，不不断提升升中心城城区功能能，增强强辐射带带动力，形形成海湾湾型组团团结构形形态。城城市结构构形态逐逐步发展展为 “一湾、三三片（七七组团）”：“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用

14、地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。1.3.2分区区规模和和功能定定位（1）城城西片（主主城）：由赤坎区区、中心心区、霞霞山区、临临港工业业基地、麻麻章区等等五个组组团构成成的区域域。用地地总面积积约1220一一三0平平方公里里，居住住人口1120一三00万人左左右。该该地区除除充实现现有城市市组团外外，沿湛湛江港北北岸，湖湖光路以以南，充充分发挥挥港口资资源优势势，设立立临港工工业基地地，发展展港口经经济，体体现港口口城市特特色，壮壮大城市市空间。麻章区组组团：用用地面积积约一五五200平方公公里，居居住人口口10一五万万人左右右。坎中心心区霞山区区组团：用地面面积约770880平方方

15、公里，居居住人口口10001110万人人左右。临港工业业基地组组团：用用地面积积约300355平方公公里左右右，居住住人口110万人人左右。（2）城城东片（坡坡头区组组团）本区是南南油最大大后勤基基地。随随着跨海海大桥的的建设，将将逐渐建建成为城城市新城城。积极极引导发发展高教教、文化化、居住住、商贸贸金融业业，做好好主城区区中心功功能的延延伸，形形成次级级城市中中心，同同时发展展高科技技产业和和对外加加工业。南南三岛规规划为休休闲度假假基地，用用地面积积约200平方公公里，居居住人口口2025万万人左右右。 （3）城城南区（东东海岛开开发试验验区组团团）开发深水水港，发发展港口口工业、物物流

16、业，同同时进一一步强化化海岛旅旅游功能能。城市市建设用用地面积积25-30平平方公里里，居住住人口一一五万人人左右。二、交通通规划1.提提升港口口核心竞竞争力充分发挥挥深水良良港的优优势，进进一步推推动港口口规模化化、集约约化、专专业化建建设，提提升湛江江港环北北部湾主主枢纽地地位。配配合国家家储备油油库、沿沿海钢铁铁基地建建设，加加快湛江江港原油油、铁矿矿石、煤煤、散装装化肥、粮粮食等深深水码头头和宝满满集装箱箱专用码码头的建建设，加加快调顺顺、霞海海港区技技术改造造，湛江江港在原原有255万吨级级深水航航道的基基础上继继续浚深深至300万吨级级。在开开发区新新区建设设若干个个万吨级级以上的

17、的专业泊泊位，加加快海安安、流沙沙、乌石石、龙头头沙、吴吴阳、北北潭等港港口建设设，形成成环雷州州半岛港港口群。到到20110年，全全市新增增泊位442个，其其中深水水泊位一一八个，集集装箱处处理能力力达800万标箱箱，比220055年增长长5倍，建建成以重重化能源源、原材材料和集集装箱运运输为主主的现代代化、多多功能、综综合性的的南方大大港和服服务大西西南的主主要出海海通道。2.进进一步完完善公路路网络公公路建设设按照构建建以市区区为中心心的“两两小时经经济圈”的的要求，重重点建成成湛徐高高速公路路。配套套建设县县（市）、重重要中心心镇到高高速公路路连接线线，改扩扩建省道道一级公公路，形形成

18、高等等级公路路主骨架架网。220066年建成成海湾大大桥，动动工建设设二期工工程。提提高县道道技术标标准，县县（市、区区）到镇镇通二级级以上公公路，形形成区域域支线网网。拓宽宽东海大大堤，规规划建设设环雷州州半岛东东西海岸岸的“环环岛公路路”。到到20110年，全全市新（改改）建公公路44456公公里，其其中高速速公路1114公公里，一一级公路路1677公里。全全市公路路通车总总里程888000公里，公公路密度度70公公里/百百平方公公里。建建设若干干个市区区主枢纽纽客运站站、物流流货运站站及县（市市）级运运输枢纽纽站场、中中心镇客客运站。形形成适应应公路运运输发展展需要的的服务体体系。3.加

19、快快提高铁铁路运输输能力建建设支撑亿吨吨港口吞吞吐量的的铁路运运输网络络。重点点建设茂茂湛铁路路、东海海岛疏港港铁路、合合河铁路路湛江段段，续建建黎湛铁铁路河唇唇至湛江江段增建建二线工工程，建建设湛江江铁路枢枢纽，加加快规划划建设粤粤海铁路路湛江西西站的配配套设施施，大幅幅度提高高全市铁铁路营运运能力。争争取部分分项目列列入国家家和省重重点建设设项目，以以取得国国家和省省的资金金支持。220100年，新新增铁路路通过能能力62200万万吨/年年。4.完完善机场场配套设设施建设设建成成航站楼楼二期和和进出境境候机楼楼，增加加航线航航班，提提高服务务质量。220100年，进进出港旅旅客达880万人

20、人次。第三章 房地产产市场运运行情况况一、房地地产市场场情况1.1投投资情况况1.1.1固定定资产投投资总额额；时间固定资产产投资增长率20011年84.88610.550%20022年95.55112.660%20033年114.一三19.550%20044年一五0.0331.550%20055年一八0.2817.990%20066年206.5314.550%20077年242.7717.440%20088年295.2921.660%20088年湛江江市全社社会固定定资产投投资2995.229亿元元，增长长21.6。其其中基本本建设投投资完成成1411.755亿元，增增长1009.44；更更

21、新改造造投资完完成433.644亿元，增增长7.1；在全社社会固定定资产投投资中,第一产产业投资资5.441亿元元，下降降7.88%；第第二产业业投资1117.61亿亿元，增增长177.4；第三三产业投投资1772.227亿元元，增长长26.0。从湛江市市近8年年来的固固定资产产投资来来看，一一直保持持快速稳稳定的阶阶梯式增增长，但但增长率率有所起起伏，经经过20003年年的高速速增长，开开始恢复复到正常常增长速速度。1.1.2房地地产开发发投资情情况时间房地产开开发投资资（亿元元）增长率20011年8.35.700%20022年10.66728.660%20033年11.4467.400%2

22、0044年12.88712.330%20055年20.77232.220%20066年23.88314.770%20077年33.99441.770%20088年36.6687.900%20088年房地地产开发发投资（万万元）广州市762442866深圳市440448877珠海市147664766汕头市3290038佛山市403667766韶关市5526655河源市一八35583梅州市一五73361惠州市一八6883144汕头市868777东莞市270一一五011中山市191661444江门市104664344阳江市2124494湛江市3668837茂名市一八99967肇庆市5432204清远

23、市1一五668533潮州市1493344揭阳市2076678云浮市1127728湛江市房房地产发发展起步步较晚，房房地产开开发投资资量相对对较少，虽虽然也在在逐年递递增，但但是增长长率起伏伏变化较较大。220088年房地地产投资资额达到到36亿亿，占广广东省的的12.5%，在在广东省省排名112，位位列中游游水平。1.2湛湛江市商商品房销销售分析析1.2.1销售售面积及及销售金金额（万万平方米米）（备注：以下统统计为湛湛江全市市，含坡坡头区及及麻章区区）商品房销销售面积积住宅部分分商品房销销售额住宅部分分20044年44.22843.5547.47.04420055年8371.66417.66

24、6一三.44620066年107.99101.3722.33719.88820077年99.00392.88425.44122.1120088年67.99165.441一八.44417.667从图表中中很清晰晰的反映映出湛江江近几年年的房地地产销售售情况。自自20004年开开始，湛湛江市房房地产开开始飞速速发展，连连续三年年保持高高增长，至至20006年商商品房销销售面积积突破百百万平方方米大关关。但220077年表现现十分意意外，在在全国市市场一片片飘红情情况下，湛湛江市商商品房及及商品住住房销售售面积却却掉头向向下，220088年销售售面积跌跌幅更是是达到惊惊人的331.44%，究究其原因

25、因，主要要还是由由于市场场的有效效供应不不足引起起的供需需失衡，所所以在220077年销售售面积下下降的情情况下销销售金额额不降反反增。1.2.2销售售价格（备注：以下统统计为湛湛江市区区，为霞霞山区、赤赤坎区及及开发区区）时间商品房均均价（元元/平方方米）同比增长长20044年194445.833%20055年207776.799%20066年2420016.551%20077年2988823.447%20088年35288一八.007%根据图表表情况来来看,湛湛江市商商品房销销售均价价一直保保持稳定定上升态态势，尤尤其在220088年宏观观市场发发生变化化，全国国许多城城市价格格掉头下下行

26、情况况下，湛湛江市商商品房销销售均价价虽然增增幅有所所下降，但但是价格格仍然保保持上涨涨。1.2.3商品品房供需需情况（备注：以下统统计为湛湛江市区区，为霞霞山区、赤赤坎区及及开发区区）20077年20088年商品房销销售面积积（万平平方米）39.77739.772商品房批批准预售售面积（万万平方米米）47.44271.553供求比0.8440.566根据上表表看到，目目前湛江江市区220077年及220088年市场场去化基基本持平平，未有有过多变变化，但但市场供供给却由由于20007年年的市场场影响造造成20008年年供求失失衡。二、 220088年湛江江市房地地产运行行情况2.1 2000

27、8年年湛江11-112月商商品房成成交均价价走势图图从全年表表现来看看，湛江江市商品品房均价价处于稳稳步上升升阶段，价价格逐渐渐在摸高高40000元/平方米米大关。2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。2.2 20008年年湛江市市商品房房销售地地域分布布情况从图表中中可以看看出：220088年赤坎坎区是商商品房销销售的主主力，占占了全年年商品房房总销量量的788%。可可以预测测未来22年，湛湛江房地地产投资资开发还还是将以以赤坎区区为主。2.3

28、20008年年湛江市市商品房房销售面面积分布布情况从图表中中可以看看出：湛湛江最热热销的户户型面积积是800以下下，占了了总销量量的311%；其其次是1120-1600（含含1600），占占了总销销量的330%。但但这不代代表大家家热衷于于小户型型，而是是很多大大户型都都被拆成成2个小小户型组组合销售售，实际际情况还还是1220-1160户型面面积为销销售主力力。2.4 20008年年湛江市市商品房房销售价价格分布布情况从图表中中可以看看出：目目前湛江江商品房房销售均均价主要要集中在在30000-440000元这个个阶段，占占了433%的市市场份额额， 这这也符合合上面220088年湛江江全市

29、商商品房销销售均价价为35528元元/平方方米的统统计。湛湛江楼盘盘主流售售价位于于20000-550000元/平平方米这这个阶段段。根据据资料，770000元/平平方米以以上的户户型，全全年只有有1套的的成交数数据。2.5 湛江市市商品房房销售户户型分布布情况从图表中中可以看看出：二二房以下下（含二二房）的的小户型型，占了了56%。 其其次是三三房的户户型，占占了344%。正正如上面面所说，这这不代表表大家热热衷于小小户型，而而是很多多大户型型都被拆拆成2个个小户型型组合销销售，实实际情况况还是以以三房的的户型为为销售主主力。2.6 主城区区主要在在售项目目赤坎区项目名称称富虹上游游城金海湾

30、君临海岸岸华德力雍雍景城年丰豪庭庭开发商湛江富虹虹房地产产开发有有限公司司湛江安康康房地产产开发有有限公司司湛江市广广恒房地地产开发发有限公公司湛江华德德力置业业有限公公司湛江市年年丰开发发有限公公司建筑类别别共14栋栋高层.其中:1-44栋层高高24,5-66栋层高高26,7栋层层高277,8栋栋层高228,99-111栋层高高30层层,122-144栋层高高27层层一期177、277层住宅宅共177栋 14栋228331层8栋311层高楼楼5栋（77层、112层、一一八层、332层）物业地址址赤坎区南南桥北路路2号(原湛江江造纸厂厂)赤坎区金金城路993号（海海田车站站斜对面面）赤坎区观观

31、海路北北10号号赤坎区海海北路443号（海海北路与与南桥北北路交汇汇处）赤坎区金金城大道道一号占地面积积477777.8882047714803119.330460882800000建筑面积积206336263000002584471.1023644531200000容积率3.82.6553.一八八3.9992.066销售价格格最低价：35000元/均价：41000元/最高价价：46600元元/最低价：42000元/均价：60000元/最高价价：72200元元/最低价：43990元/均价：57000元/最高价价：69990元元/最低价：37884元/均价：45996元/最高价：54009元/最

32、低价：38000元/均价：46990元/最高价：55880元/户型面积积43-281155-230088-3330161-2331一三8-2998开盘时间间20088-8-220088-7-1220099-3-2820077-111-11120088-5-1霞山区项目名称称泰汇广场场明润花园园金港华庭庭骏景花园园开发商湛江市泰泰基房地地产有限限公司湛江市建建明润房房地产开开发有限限公司广东嘉粤粤建设集集团有限限公司湛江市凯凯信房地地产开发发有限公公司建筑类别别6栋322层高楼楼，2梯梯6户、22梯4户户、3梯梯6户两栋277层和两两栋299层商住住楼幢一八层层商住楼楼组成，顶顶层为复复式，22

33、梯3户户四栋233住宅楼楼和3层层商业街街组成，11梯4户户物业地址址霞山区工工农路223号霞山区解解放西路路27号号霞山区友友谊路112号山区椹川川大道南南29号号(原湛湛江阀门门厂)占地面积积380550一八7一一三.99074199.622一三1000建筑面积积9900001005594.62322110674662容积率2.64.54.35.2销售价格格最低价：33880元/平方米米均价：40555元/平方米米最高价价：47730元元/平方方米最低价：35880元/平方米米均价：42990元/平方米米最高价价：50000元元/平方方米最低价：33330元/平方米米均价：38660元/平

34、方米米最高价价：43390元元/平方方米最低价：33880元/平方米米均价：46000元/平方米米最高价价：58800元元/平方方米户型面积积126-144676-88128-144891-一三55开盘时间间20088/122/10020088/122/11120088/122/24420088/122/166开发区项目名称称城市假日日花园御景豪庭庭开发商湛江市华华信房地地产开发发有限公公司湛江市鑫鑫宝房地地产公司司建筑类别别14栋高高楼，11梯2户户、2梯梯4户26层,地下室室1层，22梯2户户物业地址址开发区绿绿华路116号开发区明明园路33号占地面积积80000070955建筑面积积4000000444668容积率2.76.277销售价格格最低价：32880元/平方米米均价：44005元/平方米米最高价价：55530元元/平方方米最低价：42880元/平方米米均价：48000元/平方米米最高价价：55500元元/平方方米户型面积积127-1665163-2449开盘时间间20088.122.26620088/100/111.18.202202:0802:08:5122.11.182时8分2时8分51秒11月. 18, 2218 十一月 20222:08:51 上午02:08:512022年11月18日星期五02:08:51