物业的维修管理与房屋维修计划gvft.docx
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1、 物业的维维修管理理物业的维维修管理理是物业业管理中中的基础础性工作作。它包包括两大大部分内内容,其其一为房房屋的维维修管理理,其二二为房屋屋设备管管理。物物业的维维修管理理对象是是物业本本身,其其管理的的目的是是为了物物业的保保值和增增值。一、房房屋维修修管理房屋维维修管理理又称房房屋修缮缮管理,它它是指物物业管理理机构的的房屋管管理与修修缮部门门对其所所经营管管理的房房产,进进行修缮缮技术管管理。具具体内容容包括:房屋的的安全检检查,房房屋维修修的施工工管理,房房屋修缮缮的行政政管理以以及房屋屋的日常常保养等等内容。在在物业管管理过程程中,搞搞好房屋屋的维修修管理,不不仅有利利于延长长房屋
2、的的使用寿寿命,增增强其使使用的安安全性能能,也有有利于美美化环境境,使物物业管理理企业在在用户心心中建立立良好的的形象和和信誉,从从而促进进物业管管理行业业的发展展。(一)房房屋维修修管理的的内容1房房屋的安安全检查查。房屋屋的安全全检查是是房屋使使用、管管理、维维护和维维修的重重要依据据。定期期和不定定期的对对房屋进进行检查查、随时时掌握情情况,不不仅可以以及时发发现和防防止危险险情况的的发生,而而且还为为房屋维维修管理理提供依依据,以以延长房房屋寿命命。2房房屋维修修施工管管理。物物业管理理机构应应根据所所掌握的的房屋完完好情况况,编制制每年的的修缮计计划并安安排修缮缮资金,审审核修缮缮
3、方案。在在施工过过程中,应应注意保保证修缮缮施工质质量并降降低成本本,对于于一些委委托施工工项目,物物业管理理部门应应严格对对其施工工质量进进行监督督,以保保证用户户的使用用安全。3房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻挠,或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时,房管部门可采取排险解危的强制措施,费用则由当事人承担。此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照城市异产毗连房屋管理规定承担责任。(二)房屋完损等级的评定物
4、业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准作为依据的。1房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。(1)完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐
5、全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复。(2)基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修即可修复。(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件。(4)严重损坏房。指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残
6、缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。2房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一
7、项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。 (4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。 3房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。(三)房屋维修的施工管理1房屋维修工程的分类。
8、根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修,也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小,但关系到用户的使用便利,眼务性很强,因此必须及时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1以下。(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,需要进行局部维修,在维修中只牵动或拆换少
9、量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下;中修后的房屋,70以上必须符合基本完好或完好房的要求。(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏,无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往
10、往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25以上。(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时,往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严重损坏,进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或
11、完好房屋标准要求,其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20左右。2维修工程的施工管理。(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果,编制维修投资计划与维修施工计划。维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者),对于多业主的物业,则需要按产权人份额比例分摊。维修施工计划,应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括:施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍,仅能完
12、成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。维修施工队伍的选择,最好也应采取招投标的方式择优录取,以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避免发生维修内容及要求不清等问题。(3)施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中,相当于工程监理的角色,故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制,以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中,应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素,从而确保维修
13、工程达到较为满意的施工效果。一、房屋维修的概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内,在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上,对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期,是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始,到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因,可能是技术方面的,也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如,某房屋设计使用年限为50年,50年期满,房屋各主要构件老化而被拆除,这种拆除是由于技术原因引起的,再如,有些房屋从技术上讲可以不拆除,但由于旧城改造的需要而被拆除,这种
14、拆除则是由于经济原因引起的。在房屋使用过程中,由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作,通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定,对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论,对房屋进行维修,其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质,房屋维修可分为不同的类型。首先,按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结
15、构安全、适用和耐久,对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件,对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设,其主要作用是恢复房屋的使用功能,保护结构构件免遭破坏,延长房屋的使用年限。其次,按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护,是指对房屋的日常零星维修维护工作,其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求,需进行局部修理,在修理中需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重,房屋已不安全,需要进行全面的修理,在修理中需
16、牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值,主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险,需全部拆除,另行设计,重新在原地或异地进行更新建造的过程。第三,按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动,它的作用是恢复房屋的原有状况与功能,保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动,其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时,通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定,发现有影响
17、居住安全和使用的损坏部位,而对房屋进行的一次性的维修工作,其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修,其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动,对于重大天灾,如风灾、火灾、水灾、震灾等,维修费用由政府有关部门拨专款解决,对于人为失火造成的灾害,维修费用按赔偿性维修规定的办法处理,责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修的特点1.房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为的因素影响,会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱,而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异,同
18、一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的,因此,房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户,项目多而杂;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同,决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图,因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采用的维修标准也不同。三、房屋维修管理的概念房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、
19、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业管理公司,物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理工作。房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。在房屋维修过程中,实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业管理公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理,做到在确保质量和实现合理工期的基础上,使整个房屋维修过程处于受控状态,合理使用人力、物力、财力,最大限度地节约维修成本,实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。从管理过程讲,所谓房屋维修管理,主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计
20、划、组织、控制和协调工作。从管理层次讲,房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业管理公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作,包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况,一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍,为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作,包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标,做好施工准备工作
21、,对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍,施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的,在这种情况下,所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理,以确保施工过程处于受控状态,从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。四、房屋维修管理的内容为了做好房屋维修工作,物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作,具体内容如下:1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作为了掌握房屋的使用情况和完损状况,根据房屋的用途和完好情况进行管理,在确保用户居住安全的基础上,尽
22、可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命,物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作,为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。2.房屋维修计划管理计划是企业管理的重要职能之一,它是在经营决策的基础上,对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分,是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调,充分利用企业人力、财力、物力,调节好生产、供应和销售的关系,使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维
23、修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容,它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理,是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节,其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。3.房屋维修质量管理保证质量是房屋维修管理的重要目标之一,为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作,它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。4.维修工程预
24、算维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作,它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价,依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同,在此基础上,一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划,另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看,维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上,依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素,通过增减调整后决定的。5.维修工程招标投标招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务
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