向明苑三期项目策划推广方案bpol.docx

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1、 向明苑三期项目策划推广方案 既然“向明苑”是沙头第一个在售商品房的地产项目，我们更应该把“向明苑”做成沙头最好的人居示范小区，让“向明苑”成为沙头地产的一面旗帜。 那么，对于“向明苑”三期项目的策划推广，我们必须承前启后，达成以下共识：一、项目推推广目标标二、项目整整体策略略三、项目市市场环境境分析四、项目自自身状态态分析五、目标消消费者行行为特征征分析六、项目建建筑设计计规划建建议七、项目市市场定位位八、项目推推广策略略建议在达成以上上共识之之前，我我们先来来检索“向向明苑”第第一、二二期带给给我们的的思考： 在调查查中发现现，“向向明苑”既既然是沙沙头第一一个在售售商品房房的地产产项目，

2、但但在产品品品质宣宣传及人人文内涵涵的挖掘掘上，“向向明苑”都都存在不不到之处处，从而而使项目目的真实实价值没没有完全全得到体体现。 那那么，“向向明苑”三三期的推推广我们们从何着着手？如如何着手手？再一一次摆在在中正人人的面前前。思路路决定出出路？一、项目推推广目标标以“向明明苑”的的品牌为为基础平平台，迅迅速建立立，提升升新单位位的品牌牌形象与与价值，带带动人气气的聚集集。依托“向向明苑”前前期的优优势平台台，迅速速实现本本期单位位的销售售。通过本期期单位的的推广，带带动楼盘盘整体形形象的提提升，树树立“向向明苑”的的领导品品牌形象象。二、项目整整体策略略填补市场场的空白白，寻找找机会，承

3、承接创新新理念，打造精品形象。解决同一一平台产产品的价价值剥离离与升级级。解决同属属竞争市市场的优优势品牌牌形象的的建立与与认同。深入挖掘掘目标客客户的深深层消费费诱因。三、项目市市场环境境分析1、南海房房地产市市场的总总体发展展态势南海城区区与周边边城镇郊郊区的大大融合，也也进一步步推进了了城镇郊郊区楼盘盘的发展展。（政政策利好好，逐步步升温） 220055年下半半年来，南南海楼市市呈现出出明显的的供需两两旺的发发展势头头，各项项指标都都表明，新新一轮的的房地产产快速发发展时期期已经到到来。随随着南海海镇（街街道）行行政区划划调整可可以概括括为“22+6”，即即将原117个镇镇（街道道）调整

4、整为2个个街道办办事处和和6个镇镇，南海海未来发发展的“新新阵势”已已经形成成。通过过调整，将将扩大镇镇（街道道）的范范围，在在更大的的区域里里、更高高的平台台上集中中、高效效、合理理配置生生产和人人力资源源，增强强南海各各镇（街街道）在在新一轮轮城市化化竞争中中的综合合竞争力力。南海海城区与与周边城城镇郊区区的大融融合，也也进一步步推进了了城镇郊郊区楼盘盘的发展展。个人购房房的比重重不断提提高，南南海周边边城镇居居民住房房小区化化呈潮流流倾向 来来自佛佛山信息息港的的数据调调查：220055年，在在南海里里水，有有68%的本地地具居民民纷纷搬搬进新建建小区；在南海海西樵也也有499%的居居民

5、选择择在其周周边的小小区楼盘盘，南海海城镇居居民掀起起了新一一轮的换换房潮流流。2、南海各各个区域域板块的的楼市发发展状况况 目目前，南南海房地地产的发发展市场场可以用用“四面面开花”来来概述，渐渐渐浮现现出地产产板块雏雏形，各各个区域域板块的的楼市呈呈现出“争争奇斗艳艳”的开开放局面面。东部板块块： 黄黄歧、盐盐步、大大沥合并并后，新新的大沥沥镇依托托广佛黄黄金走廊廊，吸引引了一大大批如万万科、雅雅居乐等等知名品品牌地产产商进驻驻。桂城板块块： 桂桂城地处处广州和和禅城之之间，处处在广佛佛经济圈圈的“中中轴线”上上，从经经济基础础、区位位优势到到基础设设施建设设，桂城城都拥有有得天独独厚的先

6、先天优势势。商务务桂城、购购物桂城城、教育育桂城、人人居桂城城、物流流桂城、美美食桂城城。特别别随着桂桂城打造造“广佛佛”以来来，桂城城楼市更更呈现出出“百花花争艳”的的大好前前景。在在一批品品牌大盘盘的带动动下，桂桂城楼市市将继续续引领南南海楼市市的走向向。西部板块块： 松松岗、官官窑、小小塘及狮狮山合并并后，成成为南海海区的“西西部板块块”的核核心区域域，随着着“新城城区、新新产业”的的定位越越来越明明朗，再再加上其其区域土土地资源源丰富、发发展后劲劲足，西西部板块块的楼市市也出现现一派欣欣欣向荣荣的景象象。同时时，随着着“一环环”的开开通，大大大缩短短狮山到到禅桂中中心城区区的距离离，也

7、提提升广州州、三水水、禅桂桂消费者者的投资资信心。狮狮山房地地产业在在“一环环”提升升下，获获得更大大的发展展空间，沿沿线商机机不断涌涌现。西樵、九九江板块块： 依依托西樵樵山的自自然生态态景观及及美丽的的产业环环境，西西樵楼市市也“小小荷才露露尖尖角角”，涌涌现出像像江滨花花园、四四季康城城、碧玉玉豪庭、樵樵晖新城城等一批批优质楼楼盘。 九九江位于于佛山市市南海区区南部，东东依西樵樵、西连连顺德龙龙江镇，北北江支流流贯穿全全区，紧紧邻佛开开高速公公路出口口及3225国道道，得天天独厚的的地理位位置，再再加上其其支柱产产业的不不断升级级，也为为九江楼楼市注入入了一支支催化剂剂。小结：纵观南海海

8、楼市个个区域板板块的发发展状况况，楼盘盘的综素素质正在在逐步提提高。东部板块块以超大大规模、品品牌作为为它的优优势；桂桂城板块块以区位位成熟配配套及园园林特色色作为亮亮点；西西部板块块以产业业环境及及生态环环境作为为主要卖卖点；西西樵、九九江板块块以性价价比及生生态环境境作为主主要诉求求点.。3、本项目目所在区区域的环环境分析析区域板块块竞争分分析可能构成成竞争的的楼盘分分析阳光海岸花花园地 址：南海九九江镇江江滨路开发商：南南海九江江长信房房地产有有限公司司开发规模：小区占占地5万万平方米米，总建建筑面积积10万万平方米米，由近近二十栋栋多层与与小高层层组成，总总户数达达10000多户户销售

9、均价：多层117000元/，小高高层：222000元/客户群：以以九江、沙沙头及周周边镇区区的中高高端客户户为主洛浦园地 址：南南海区九九江镇洛洛浦大道道旁发展商：佛佛山市南南海区房房地产总总公司九九江分公公司规 模：项项目由九九个单体体多层项项目沿洛洛浦大道道两旁组组合而成成，总户户数约4400户户。售 价：115000118000元/客户群：九九江本地地中低端端客户为为主聚豪花苑 地 址：位于西西樵环山山大道樵樵晖新城城内发展商：佛佛山市南南海聚英英豪园房房地产开开发有限限公司规 模：占地2200多多亩，计计划分四四期开发发，一、二二期共计计5000多户，规规划入住住总户数数为10000多

10、多户销售均价：17000元18000元/ 客户群：以以西樵、南南庄、沙沙头的中中低端客客户为主主四季康城地 址：四季康康城位于于南海西西樵樵高高路旁开发商：南南海绿樵樵花城房房地产开开发有限限公司规 模：占地面面积8万万平方米米，总建建筑面积积约188万平方方米，由由677层的多多层和99133层的高高层住宅宅组成，整整个项目目总建筑筑面积达达到155万平方方米，分分二期开开发，其其中二期期有5000多套套单位，总总户数达达11000多户户。销售均价：多层223000元/，电梯梯房27700元元/客户群：以以西樵、南南庄及周周边镇区区的中端端客户为为主碧玉豪庭地 址：位于南南海区西西樵江浦浦路

11、开发商：佛佛山市南南海碧玉玉房地产产开发有有限公司司规 模：占地面面积6.36万万平方米米，总建建筑面积积12万万平方米米，由880栋法法式风情情多层洋洋房组成成，项目目分四期期开发，规规划户数数约为110000户。销售均价：34000元/客户群：西西樵、南南庄及周周边镇区区的中高高端客户户为主小结： 沙沙头的房房地产市市场目前前正是一一块待开开发的处处女地，而而周边相相邻镇区区西樵、九九江及顺顺德的龙龙江的房房地产却却得到了了飞速的的发展，产产品的档档次及售售价也在在逐步升升级，出出现了一一批高素素质的规规模大盘盘，如：西樵的的江滨花花园、四四季康城城、碧玉玉豪庭、樵樵晖新城城，九江江的阳光

12、光海岸花花园、洛洛浦园，顺顺德龙江江的龙湾湾豪庭、文文华花园园、恒捷捷雍翠翠华府、圣圣淘湾等等。 而而沙头的的市场的的空白点点及周边边镇区对对房地产产业的带带动，在在为本项项目带来来发展机机遇的同同时又为为本项目目的发展展提出更更高的要要求。当地居民民的消费费力分析析 沙沙头辖区区内有企企业3448家，形形成了装装饰板材材、包装装印刷、床床上用品品、服装装、五金金制品五五大支柱柱行业。涌涌现了NNO.11服装公公司、高高威彩印印等一批批骨干企企业。 沙沙头与龙龙江、九九江合并并为龙江江、九江江、沙头头组团，规规划发展展为佛山山市南部部重要的的交通枢枢纽，区区域性专专业市场场和物流流基地，重重要

13、的制制造业基基地之一一。 005年生生产总值值51亿亿元，同同比增长长15.2%,农村人人均总收收入85582元元,同比比增长55%。 220055年，南南海区金金融机构构各项存存款余额额预计达达11770亿元元，其中中，城乡乡居民储储蓄存款款余额8825亿亿元，增增长155%，人人均储蓄蓄存款约约7.55万元；预计城城镇居民民可支配配收入1182117元，增增长8.3%；农民人人均纯收收入87743元元，增长长5%。另另据统计计20005年南南海区社社会消费费品零售售总额预预计达2210亿亿元，增增幅155%。在在1111月份份，全社社会商品品销售总总额达3353亿亿元。据据调查得得知，沙沙

14、头居民民的汽车车拥有量量排在南南海的前前列，770%的的本地居居民家庭庭拥有小小汽车。四、项目自自身状态态分析1、项目概概况项目的前前期状况况 项项目是向向明苑后后续开发发行为，早早期由政政府为补补偿集资资费用而而统一兴兴建，经经过几年年的建设设，现时时住宅约约有1660户业业主入住住，及已已购入别别墅地的的业主也也加紧建建造。 向向明苑是是沙头第第一个且且目前唯唯一一个个在售商商品房的的地产项项目，小小区以环环境怡人人、空气气清新、治治安管理理较好赢赢得市民民的口碑碑；但由由于自身身配套不不完善、物物业管理理水平不不高令业业主颇有有微词。周边的交交通情况况 沙沙头位于于佛山市市南海区区南部，

15、东东依西樵樵、南靠靠九江及及西连顺顺德区龙龙江镇，地地理位置置得天独独厚，交交通四通通八达，紧紧邻佛开开高速公公路出口口及3225国道道；北江江支流贯贯穿全区区，并设设有大型型货运码码头；沙沙龙公路路、九樵樵公路贯贯通本镇镇，构成成沙头镇镇纵横交交错的水水陆交通通网络。2、项目SSOWTT分析优势-临近北江江，得天天独厚的的自然环环境。-项目位处处旧城区区，周边边生活配配套完善善。-地块面积积较大，可可塑性较较强。-早期的住住宅已经经入住，小小区居住住气氛浓浓厚。劣势-自身配套套欠缺。-物业管理理水平不不高。-前期没有有任何宣宣传推广广，项目目欠缺品品牌效应应。-周边有大大型的化化工厂，产产生

16、噪音音的滋扰扰。机会点-沙头第一一个房地地产项目目，同区区域内没没有直接接的竞争争对手。-有不少的的居民愿愿意在本本地购房房，为项项目提供供了一定定的客源源支持。威胁-来自周边边区域（九九江、西西樵、龙龙江）同同类型项项目的威威胁。-开发周期期长，市市场存在在不明朗朗的因素素。五、目标消消费者的的行为特特征分析析他们是一一群什么么样的人人？A、沙头当当地人：目标人群群的个性性： 教教育程度度不高，收收入高；年龄在在35至至48岁岁之间，家家庭生命命处于成成熟期，要要求改善善并更好好的生活活；他们们人生经经历很丰丰富，已已取得一一定的成成绩，对对前景很很有信心心。 特特别是当当地人，买买房主要要

17、用于自自住，目目的是寻寻找一种种更安全全、更舒舒适的生生活环境境。他们们想方设设法于农农村生活活之外体体验一种种更安全全、更体体面、更更舒坦的的生活，成成为当地地人他们们的一种种时尚。 虽虽然他们们中的大大部分都都有自家家盖的一一栋一栋栋的单体体楼甚至至是洋房房住，他他们属于于二次置置业或本本身已拥拥有自己己的住房房，但是是他们现现有的住住房不能能满足他他们对生生活品位位的追求求，为实实现他们们的梦想想，他们们迫切希希望能找找到理想想的家园园 他他们期望望拥有小小区的完完善陪配配套及封封闭式的的物业管管理，真真正让人人放心安安全，真真正落地地生根。这这已成为为他们购购房消费费的最大大目标。他们

18、消费费取向和和要求： 生生活条件件比较富富裕，期期望进一一步提升升居住条条件，他他们买房房讲求实实在，首首要是方方便家人人生活。 他他们不少少是2、33次置业业者，选选房子比比较细心心、尤其其注重实实用性、楼楼方向、通通风等；毕竟是是再次提提升生活活居住条条件，因因此也会会更关注注风格有有所创新新的楼盘盘；为追追求体现现更上一一层的社社区生活活环境，他他们还要要求周边边环境、人人群不太太杂乱。 在在“空气气、绿化化环境”与与“生活活便利、活活跃”之之间，他他们倾向向在当地地寻求特特有的空空气清新新、绿化化环境好好等居住住的生活活环境。所以：他们们并不缺缺少房子子，而是是缺少让让自己满满意的“家

19、家”！B、来沙头头工作多多年的外外地人： 来来沙头工工作多年年，受教教育程度度一般，收收入高且且较稳定定，在企企事业单单位担任任管理职职务；年年龄在330至445岁之之间，家家庭生命命处于建建立期或或成熟期期，认为为生活可可以过得得更好一一点；他们选择择什么样样的房子子？他们希望的的购房价价格他们希望的的住房面面积他们将要购购买的住住房类型型他们对交楼楼标准的的要求他们对园林林的要求求他们对物业业管理的的要求他们对小区区配套的的要求六、建筑设设计规划划建议在推广之前前先问三三个问题题：“向明苑苑”有什什么？ 内内容：即即解决“向向明苑”的的全面规规划“形”（外外在）的的问题。比比如，楼楼盘的户

20、户型大小小设计、楼楼盘园林林规划设设计、楼楼盘外立立面规划划设计。 目目的：为为客户建建立一种种差异性性的感性性认识；为推广广建立一一个支持持点。“向明苑苑”是什什么？ 内内容：即即解决“向向明苑”的的市场定定位，“神神”（内内在）的的问题。如如明确“向向明苑”的的理念、文文化内涵涵、物业业管理体体制，服服务体系系。 目目的：为为客户建建立一种种差异性性的理性性认识。为为推广提提供一个个切入点点。如何建立立楼盘消消费者认认同？ 内内容：即即解决项项目目标标消费者者（三房房二厅购购买对象象）的圈圈定与项项目价值值（差异异性的感感性认识识和理性性认识）的的传播。 目目的：让让客位形形成楼盘盘价值的

21、的认同并并产生购购买行为为，为开开发商达达到一个个赢利点点。七、项目市市场定位位 城城镇居民民小区居居住化为为向明苑苑的再一一次推广广提供了了新一轮轮的发展展契机，我我们为“向向明苑”赋赋予一个个什么样样的楼盘盘特征，以以满足他他们对家家本位居居住模式式的渴求求，引起起他们的的共鸣，是是我们在在推广中中将要着着重解决决的问题题。1、树立“向向明苑”目目标市场场形象鲜活、生生动、差差异和创创新的目目标市场场形象实现形形象突围围通过项目目形象内内涵挖掘掘，提升升项目附附加值实现价价格提升升2、市场定定位的原原点-针对对其目标标群体 对对居住的的价值取取向存在在着非常常鲜明的的特征：具有一一定的审审

22、美观念念，但在在追求品品牌与品品质的过过程中，往往往理想想与现实实存在着着差距。既既向往高高质素的的生活，而而又尚未未达到所所必须的的经济基基础。心心理和精精神层面面的理想想化，是是其本质质的内涵涵。3、市场定定位的意意义：针针对目标标消费群群体精神神理想化化的一面面，树立立项目产产品新形形象的高高度和生生活品位位的高度度，达到到引起目目标群体体的共鸣鸣、引人人向往的的生活意意境，从从而提高高目标群群体对“向向明苑”的的心理价价位。我们坚信：好的产品应应该满足足目标群群全面的的需求我们贩卖的的不是楼楼盘，我我们销售售的：是一种生活活的观点点，一种种安全、优越、健康的生活方式4、市场定定位：沙头首个全全封闭式式水岸园园林小区区支持点：“向明苑”生生活模式式优越感感显现区位优势带带来的同同区价格格优势沙头首个小小区临临江自然然景观自然和谐人人文设计计理念(亲水园园林)生活、交通通配套设设施日趋趋完善八、 推广策策略建议议11.17.202217:0217:02:0322.11.175时2分5时2分3秒11月. 17, 2217 十一月 20225:02:03 下午17:02:032022年11月17日星期四17:02:03