房地产投资管理读书笔记cdza.docx

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1、第一章房房地产投投资概述述第一节房房地产的的种类从房地产产开发程程度上划划分，房房地产可可分为土土地、在在建工程程和建成成后的物物业三种种类型一、土地地土地是房房地产的的一种原原始形态态，它是是房地产产中最重重要的组组成部分分。土地地又可分分为未开开发的土土地和已已开发的的土地两两种类型型。前者者基本上上属于农农村集体体土地，后后者通常常属于城城市国有有土地。国国有土地地或规划划中可以以转化为为国有土土地的农农村集体体土地是是投资者者关注的的重点。依据土地地所处的的状态不不同，土土地又可可分为具具备开发发建设条条件、立立即可以以开始建建设的熟熟地和必必须经过过土地的的再开发发才能用用于建设设的

2、毛地地。除土地开开发费用用外，土土地开发发过程中中的不确确定性和和风险是是导致毛毛地和熟熟地之间间价格差差异的主主要原因因。熟地地因缩短短了开发发周期，减减少了投投资风险险，成为为许多投投资者愿愿意的选选择方式式。二、在建建工程在建工程程是指已已经开始始工程建建设但尚尚未竣工工投入使使用的房房地产，是是房地产产开发建建设过程程中的一一种中间间形态。三、建成成后的物物业所谓建成成后的物物业是通通常所说说的已通通过竣工工验收、可可投入正正常使用用的建设设物及其其附属物物。按其其当前的的使用状状态，可可分为空空置和已已入住（允允许有部部分空置置）两种种情况。按照建设设物的用用途不同同这类房房地产可可

3、分为下下列四种种形式：1、居住住物业：居住物物业最具具有潜力力，投资资风险也也相对较较小，交交易量十十分巨大大。2、商业业物业：也称收收益性物物业或投投资性物物业。购购买者主主要以投投资为目目的，靠靠物业出出租经营营的收入入来回收收投资并并赚取投投资收益益，因涉涉及的资资金数量量巨大，常常以机构构投资为为主，位位置对于于这类物物业有着着特殊的的重要性性。3、工业业物业：通常是是为人类类的生产产活动提提供入住住空间，它它既有出出售的市市场，也也有出租租的市场场。4、特殊殊物业：其经营营的内容容通常要要得到政政府的特特殊许可可。它的的市场交交易很少少，这类类投资多多属于长长期投资资，投资资者靠日日

4、常经营营活动的的收益来来回收投投资、赚赚取投资资收益。第二节房房地产投投资的特特性一、位置置的固定定性或不不可移动动性它是房地地产资产产最重要要的一个个特性。它它要求房房地产所所处的区区位必须须对开发发商、置置业投资资者和租租客都具具有吸引引力，也也就是能能使开发发商通过过开发投投资获得得适当的的开发利利润；使使置业投投资者能能获得合合理、稳稳定的经经常性收收益；使使租客能能方便地地开展经经营活动动以赚取取正常的的经营利利润并具具备支付付租金的的能力。房地产投投资价值值的高低低在很大大程度上上取决于于其所处处地区物物业的整整体升值值潜力，而而不仅是是看其当当前净租租金水平平的高低低。二、寿命命

5、周期长长房地产投投资是一一种长期期投资。其其权益通通常在440年以以上，还还可以依依法延长长；建筑筑物及附附属物具具有很好好的耐久久性。房房地产具具有经济济寿命和和自然寿寿命。经济寿命命是指在在正常市市场和运运营状态态下，房房地产产产生的收收益大于于其运营营成本，即即净收益益大于零零的持续续时间。自自然寿命命是指房房地产从从地上建建筑物建建成投入入使用开开始，直直至建筑筑物由于于主要结结构和设设备的自自然老化化或损坏坏，不能能继续保保证安全全使用的的持续时时间。自自然寿命命一般要要比经济济寿命长长得多。其其较长的的自然寿寿命可以以因维护护状态良良好而使使投资者者获得几几个经济济寿命。一般而言言

6、，公寓寓、酒店店、剧院院建筑的的经济寿寿命为440年；厂房、普普通住宅宅、写字字楼的经经济寿命命为455年；银银行、商商业零售售用房的的经济寿寿命为550年；仓储用用房的经经济寿命命为600年，农农村建筑筑的经济济寿命为为25年年。税法法中规定定的有关关固定资资产投资资回收或或折旧年年限，往往往是根根据国家家的税收收政策来来确定的的，并不不一定与与房地产产的经济济寿命或或自然寿寿命相同同。三、适应应性房地产的的收益只只有在使使用过程程中才能能产生。置置业投资资者及时时调整房房地产使使用功能能，使之之既适合合房地产产市场的的需求特特征，又又能增加加置业投投资的收收益。按按照租客客的意愿愿及时调调

7、整房地地产的使使用功能能十分重重要，这这可以极极大地增增加对租租客的吸吸引力，房房地产的的这个特特性称为为适应性性。投资资的房地地产适应应性强弱弱，意味味着投资资风险的的大小。四、不一一致性市场上不不可能有有两宗完完全相同同的房地地产。每每一宗物物业在房房地产市市场中的的地位和和价值不不可能与与其他物物业完全全一致。五、政策策影响性性政策影响响性是指指房地产产投资容容易受到到政府政政策的影影响。政政府在土土地供给给、住房房、金融融、财政政税收等等方面政政策的变变更，均均会对房房地产的的市场价价值和对对房地产产投资的的经济效效果产生生影响。六、对专专业管理理的依赖赖性投资房地地产就需需要管理理，

8、无论论是房地地产开发发投资、置置业投资资都需要要进行管管理。一一般说来来，物业业管理的的费用要要占物业业租金收收入的110%。此此外房地地产投资资还需要要会计师师、律师师等提供供专业服服务，以以确保投投资的总总体收益益最大化化。七、相互互影响性性政府在道道路、公公园、博博物馆等等公共设设施方面面的投资资，能显显著地提提高附近近房地产产的价值值。从经经验来看看，能够够准确预预测到政政府大型型公共设设施的投投资建设设并在附附近预先先投资的的房地产产商或投投机者都都会获得得巨大的的成功。第三节房房地产投投资的形形式与利利弊一、房地地产投资资的形式式房地产投投资分为为直接投投资和间间接投资资两类。直接

9、投资资是指投投资者直直接参与与房地产产开发或或购买房房地产的的过程，参参与有关关的管理理工作，包包括从购购地开始始的开发发投资和和物业建建成后的的置业投投资两种种形式。其其中开发发投资者者主要是是赚取开开发利润润，风险险较大但但回报亦亦丰厚；置业投投资者则则从长远远投资的的角度出出发，期期望获得得收益、保保值、增增值和消消费四个个方面的的利益。间接投资资主要是是指将资资金投入入与房地地产相关关的证券券市场的的行为，它它不需要要直接参参与有关关投资管管理工作作，具体体投资形形式包括括：购买买房地产产开发、投投资企业业的债券券、股票票，购买买房地产产投资信信托基金金、房地地产抵押押支持证证券等。二

10、、房地地产直接接投资（一）房房地产开开发投资资房地产开开发投资资是指投投资者从从购买土土地使用用权开始始，通过过在土地地上的进进一步投投资活动动，即经经过规划划设计和和施工建建设过程程，建成成可以满满足人们们某种入入住需要要的房地地产产品品，然后后将其向向市场进进行推销销，转让让给新的的投资者者或使用用者，并并通过这这个转让让过程收收回投资资获取开开发利润润的过程程。它属属于短期期投资，它它形成了了房地产产市场上上的增量量供给。当当房地产产用于出出租或经经营时短短期开发发投资就就转变成成了长期期置业投投资。（二）房房地产置置业投资资房地产置置业投资资的对象象：一是是新建成成的物业业（增量量房地

11、产产）；二二是二手手货（存存量房地地产）。房房地产置置业投资资的目的的一般有有两个：一是满满足自身身生活居居住或生生产经营营的需要要；二是是作为投投资将购购入的物物业出租租给最终终的使用用者，获获取较为为稳定的的经常性性收入。这这种投资资的另一一个特点点是在投投资者不不愿意继继续持有有该项置置业投资资时，可可将其转转售给另另外的置置业投资资者，并并获取转转售收益益。三、房地地产间接接投资（一）购购买住房房抵押支支持证券券所谓抵押押贷款证证券化就就是把金金融机构构所持有有的个人人住房抵抵押贷款款债权转转化为抵抵押支持持证券（MMBS），然然后通过过出售证证券融通通资金，购购买证券券的投资资者也就

12、就成为房房地产间间接投资资者。主主要做法法就是将将银行所所持有的的个人住住房抵押押贷款债债权汇集集重组成成抵押贷贷款集合合，每个个集合内内贷款的的期限、计计息方式式和还款款条件大大体一致致，通过过政府、银银行、保保险公司司或担保保公司等等担保，转转化为信信用等级级较高的的证券出出售给投投资者。购购买抵押押支持证证券的投投资者可可以间接接地获取取房地产产投资的的收益。（二）购购买房地地产开发发投资企企业的债债券、股股票（三）投投资于房房地产投投资信托托基金（RREITTs）它是购买买、开发发、管理理和出售售房地产产资产的的公司。投投资者将将资金投投入到RREITTs有很很多优越越性：第第一、收收

13、益稳定定，REEITss的投资资收益主主要来源源于其所所拥有的的物业的的经常性性租金收收入；第第二、RREITTs投资资的流动动性很好好，投资资者很容容易将持持有的RREITTs股份份转换为为现金。第第三、投投资收益益水平通通常高于于一般的的股票收收益。四、房地地产投资资的利弊弊（一）房房地产投投资之利利房地产投投资的一一些优点点包括自自然寿命命周期长长、易于于满足使使用者不不断变化化的需要要、能从从公共设设施的改改善和投投资中获获取利益益外，还还有如下下优点：第一、相相对较高高的收益益水平：在寿命命周期内内获得每每年155-20%的股本本收益率率也是很很平常的的事。第二、能能够得到到税收方方

14、面的好好处：置置业投资资的所得得税是以以毛租金金收入扣扣除经营营成本、贷贷款利息息和建筑筑物折旧旧后的净净经营收收入为基基数以固固定税率率征收的的。税法法中规定定的折旧旧年限相相对于建建筑物的的自然寿寿命和经经济寿命命来说要要短得多多。第三、易易于获得得金融机机构的支支持；第四、能能抵消通通货膨胀胀的影响响；讲房房地产投投资能够够增值是是从长期期投资的的角度来来讲的，短短期内房房地产价价值的下下降，并并不影响响其长期期的增值值特性。第五、提提高投资资者的资资信等级级。拥有有房地产产便成了了占有资资产、具具有资金金实力的的最好证证明。（二）房房地产投投资之弊弊第一、变变现性差差；第二二、投资资数

15、额巨巨大；第第三、投投资回收收周期较较长；第第四、需需要专门门的知识识和经验验。第四节房房地产投投资的风风险一、房地地产投资资风险的的基本概概念（一）风风险的定定义从房地产产投资角角度讲，风风险可定定义为获获取预期期投资收收益的可可能性大大小，风风险是预预期未来来收益（可可能有多多种结果果）和某某一特定定结果相相互比较较形成的的。当实际收收益超过过预期收收益时，就就称为投投资有增增加收益益的潜力力；而实实际收益益低于预预期收益益时，就就称为投投资面临临着风险险损失。较较预期收收益增加加的部分分常常被被称为“风险补补偿金”。（二）风风险与不不确定性性变动常常常又可用用标准方方差来表表示，用用以描

16、述述分散的的各种可可能收益益与均值值偏离的的程度。一一般说来来，标准准方差越越小，各各种可能能收益的的分布就就越集中中，投资资风险也也就越小小；反之之，标准准方差越越大，各各种可能能收益的的分布就就越分散散，风险险就越大大。如果某件件事具有有不确定定性，则则意味着着对于可可能的情情况无法法估计其其可能性性，在这这种情况况下，对对未来投投资收益益的估计计就应该该是定性性的而非非定量的的。（三）风风险分析析的目的的进行风险险分析的的目的是是辅助投投资决策策过程，尤尤其是要要帮助投投资回答答下列问问题：一一是预期期收益率率是多少少，出现现的可能能性有多多大？二二是相对对于目标标收益或或融资成成本或机

17、机会投资资收益来来说，产产生损失失或超过过目标收收益的可可能性有有多大？三是预预期收益益的变动动性和离离散性如如何？房地产投投资的风风险主要要体现在在投入资资金的安安全性、期期望收益益的可靠靠性、投投资项目目的变现现性和资资产管理理的复杂杂性等四四个方面面。通常人们们把风险险划分为为无法控控制的系系统风险险和能够够控制的的个别风风险。二、系统统风险房地产投投资者首首先面临临的是系系统风险险，投资资者对系系统风险险不易判判断和控控制，如如通货膨膨胀风险险、市场场供求风风险、周周期风险险、变现现风险、利利率风险险、政策策风险、政政治风险险和或然然损失风风险等。（一）通通货膨胀胀风险也也称购买买力风

18、险险是指投投资完成成后所收收回的资资金与投投入的资资金相比比，购买买力降低低给投资资者带来来的风险险。当收收益是通通过其他他人分期期付款的的方式获获得时，投投资者就就面临着着最严重重的购买买力风险险。以固定租租金方式式出租的的物业租租期越长长，投资资者所承承担的购购买力风风险就越越大。置置业投资资者以固固定长期期租金的的方式承承担了本本来应由由租客承承担的风风险。通货膨胀胀风险直直接降低低投资的的实际收收益率，因因此房地地产投资资者非常常重视此此项风险险因素的的影响，并并通过适适当调整整其要求求的最低低的收益益率来减减轻该风风险对实实际收益益率的影影响程度度，但房房地产投投资的保保值性又又使投

19、资资者要求求的最低低收益率率并不是是通货膨膨胀率与与行业基基准收益益率的直直接相加加。（二）市市场供求求风险市场供求求风险是是指投资资者所在在地区房房地产市市场供求求关系的的变化给给投资者者带来的的风险。房房地产市市场是地地区性市市场，也也就是说说当地市市场环境境条件变变化的影影响比整整个国家家市场环环境条件件变化的的影响要要大得多多。只要要当地经经济的发发展是健健康的，对对房地产产的需求求就不会会发生大大的变化化。房地地产市场场投资的的强度取取决于潜潜在的投投资者对对租金收收益、物物业增值值可能性性的估计计，也就就是取决决于对未未来收益益的估计计。（三）周周期风险险周期风险险是指房房地产市市

20、场业的的周期波波动给投投资者带带来的风风险。房房地产市市场的周周期可分分为复苏苏与发展展、繁荣荣、危机机与衰退退、萧条条四个阶阶段。（四）变变现风险险变现风险险是指急急于将商商品兑换换为现金金时由于于折价而而导致资资金损失失的风险险。当投投资者有有偿债或或其他原原因急于于将房地地产兑现现时，常常常蒙受受折价损损失。（五）利利率风险险利率的升升高会对对房地产产投资产产生两个个方面的的影响：一是对对房地产产实际价价值的折折减，利利用升高高的利率率对现金金流折现现，会使使投资项项目的财财务净现现值减少少，甚至至出现负负值；二二是利率率升高会会加大投投资者的的债务负负担，导导致还贷贷困难。利利率提高高

21、还会抑抑制市场场上的房房地产需需求数量量，从而而导致房房地产价价格下降降、房地地产投资资者资金金压力加加大。（六）政政策风险险在房地产产投资过过程中，政政府的土土地供给给政策、地地价政策策、税费费政策、住住房政策策、价格格政策、金金融政策策、环境境保护政政策等均均对房地地产投资资者收益益目标的的实现产产生巨大大的影响响，从而而给投资资者带来来风险。避避免这些些风险的的最有效效的方法法是选择择政府鼓鼓励的、有有收益保保证的或或有税收收优惠政政策的项项目进行行投资。（七）政政治风险险房地产的的不可移移动性，使使房地产产投资者者要承担担相当程程度的政政治风险险。（八）或或然损失失风险投资者可可以将火

22、火灾、风风灾或其其他自然然灾害引引起的置置业投资资损失转转移给保保险公司司，但并并不是保保险公司司就包罗罗万象。最最好的办办法是加加强物业业管理工工作，定定期对建建筑物及及其附属属设备的的状况进进行检查查。三、个别别风险（一）收收益现金金流风险险；（二）未未来经营营费用的的风险：这类风险险主要是是对于置置业投资资来说的的。未来来会遇到到的经营营费用都都可能是是风险。（三）资资本价值值风险物业的资资本价值值在很大大程度上上取决于于预期的的收益现现金流和和可能的的未来经经营费用用水平。预预期的资资本价值值和现实实资本价价值之间间的差异异即资本本价值的的风险在在很大程程度上影影响着置置业投资资的收益

23、益。（四）比比较风险险投资者将将资金投投入房地地产后，就就会失去去其他投投资机会会，同时时也就失失去了其其他投资资机会可可能带来来的收益益，这就就是房地地产投资资的比较较风险。（五）时时间风险险房地产投投资强调调在适当当的时间间、选择择合适的的地点和和物业类类型进行行投资，这这样才能能使其获获得最大大投资收收益的同同时使风风险降至至最低限限度。时时间风险险包括：选择合合适的时时间进入入、持有有时间和和长短、持持有过程程中对物物业的重重新改造造时机的的选择、转转售时间间的选择择、转售售所需要要时间的的长短。（六）持持有期风风险持有期风风险与时时间风险险相关，一一般来说说，投资资项目的的寿命周周期

24、越长长，可能能遇到的的影响项项目收益益的不确确定性因因素就越越多，置置业投资资的实际际收益和和预期收收益之间间的差异异是随着着持有期期的延长长而加大大的。四、风险险对房地地产投资资方向选选择的影影响风险对投投资者选选择房地地产投资资方向的的第一个个影响就就是令投投资者根根据不同同类型房房地产投投资风险险的大小小，确定定其合理理的投资资收益水水平。由由于投资资者的投投资决策策主要取取决于对对未来投投资收益益的预期期或期望望，所以以不论投投资的风风险是高高还是低低，只要要同样的的投资产产生的期期望收益益相同，那那么无论论选择何何种投资资途径都都是合理理的，只只是对于于不同的的投资者者，由于于其对待

25、待风险的的态度不不同而采采取不同同的投资资策略。风险对投投资者选选择房地地产投资资方向的的另外一一个影响响，就是是使其尽尽可能归归避、控控制或转转移风险险。为了规避避风险，分分析者要要避免仅仅从乐观观的一面面挑选数数据。对对于易变变或把握握性低的的数据，最最好能就就其在风风险的条条件下，对对反映项项目投资资经济效效果的主主要指标标的影响响进行分分析，以以供决策策参考。第五节风风险与投投资组合合一、投资资组合理理论投资组合合理论的的主要论论点是：在相同同的宏观观经济环环境变化化下，不不同投资资项目的的收益会会有不同同的反应应。项目是有有一个固固定的预预期收益益下使风风险最低低或是在在一个预预设可

26、接接受的风风险下使使收益最最大化的的投资组组合。风险是由由系统性性市场风风险和个个别性风风险所组组成。通通过投资资组合理理论的原原则，虽虽然可以以将个别别性风险险因素减减少，但但系统性性风险因因素仍然然存在。公式见第第28页页二、资本本资产定定价模型型资本资产产定价模模型分析析下，一一个投资资项目在在某一时时间段上上的预期期收益率率等于市市场上无无风险投投资项目目的收益益率再加加上这个个投资项项目的系系统性市市场风险险的相关关系数乘乘以该项项目的市市场收益益率与无无风险投投资项目目收益率率之差。在房地产产投资评评估中，一一个影响响很大但但又很难难确定的的因素是是折现率率。确定定折现率率的理想想

27、方法是是采用机机会成本本加适当当的风险险调整值值。所谓谓机会成成本是资资本在某某一段时时间内最最高和最最安全的的投资机机会的收收益。这这个收益益差不多多等于上上述无风风险的收收益。风险最大大的是零零售商业业用房。这这也是大大多数房房地产市市场的一一个现象象，这是是因为零零售商业业用房对对于宏观观经济变变化的反反应是最最快的和和最大的的。第二章房房地产投投资分析析基本知知识在进行投投资决策策时，都都无一例例外地要要把所有有的支出出和收入入都折算算到同一一时间点点，通过过一系列列投资效效果评价价指标的的计算，在在各种可可能的投投资方案案之间进进行比较较分析。因因此进行行房地产产投资分分析时，必必须

28、准确确把握与与之相关关的现金金流量、资资金时间间价值、资资金等效效值计算算和投资资经济效效果评价价指标。第一节现现金流量量的构成成一、现金金流量房地产开开发活动动可以从从物质形形态和货货币形态态两方面面进行考考察。从从货币形形态上看看，房地地产开发发活动则则表现为为投入一一定量的的资金，花花费一定定量的成成本，通通过房屋屋销售或或出租获获得一定定量的货货币收入入。对于于房地产产这一个个特定的的经济系系统而言言，投入入的资金金、花费费的成本本和获取取的收益益都可以以看成是是货币形形式体现现的资金金流出或或流入。在房地产产投资分分析中，把把某一项项投资活活动作为为一个独独立的系系统，把把各个时时间

29、点上上实际发发生的这这种资金金流出或或流入叫叫做现金金流量。现现金流出出与现金金流入之之差称为为净现金金流量。房地产投投资分析析的目的的就是要要根据特特定房地地产投资资项目所所要达到到的目标标和所拥拥有的资资源条件件，考察察项目在在不同运运行模式式或技术术方案下下的现金金流出与与现金流流入，选选择合适适的运作作模式或或技术方方案，以以获取最最好的经经济效果果。对于房地地产开发发投资活活动来说说：投资资、成本本、销售售或出租租收入、税税金、利利润等经经济量，是是构成房房地产开开发投资资项目现现金流量量的基本本要素，也也是进行行投资分分析最重重要的基基础数据据。二、投资资与成本本（一）广广义投资资

30、与成本本的概念念房地产投投资分析析中所讨讨论的投投资是狭狭义的，是是指人们们在房地地产开发发或投资资活动中中，为实实现某种种预定的的开发、经经营目标标而预先先垫支的的资金。成本是指指人们为为达到一一事或取取得一物物所必须须付出或或已经付付出的代代价。（二）房房地产投投资分析析中的投投资与成成本对于开发发销售模模式下的的房地产产开发项项目而言言，开发发商所投投入的开开发建设设资金均均属于流流动资金金的性质质，所有有投资均均一次性性地转移移到房地地产产品品的成本本中去了了。房地产置置业投资资或开发发建设完完成后出出租楼宇宇或自行行经营，则则与一般般的工业业生产项项目投资资和成本本的概念念相同。1、

31、开发发项目总总投资开发项目目总投资资包括开开发建设设投资和和经营资资金。开开发建设设投资是是指在开开发期内内完成房房地产产产品开发发建设所所需投入入的各项项费用；经营资资金是指指开发企企业用于于日常经经营的周周转资金金。开发项目目总投资资的构成成：开发项目目总投资资包括两两大部分分：一部部分是经经营资金金；二部部分是开开发建设设投资（土土地费用用、前期期工程费费用、基基础设施施建设费费用、建建筑安装装工程费费用、公公共配套套设施建建设费用用、开发发间接费费用、财财务费用用、管理理费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用、不不可预见见费用），在在二部分分中122项中又又可分为为固定资资产及

32、其其他资产产和开发发产品成成本。这这个开发发产品成成本与一一部分的的经营资资金共同同组成开开发经营营成本。2、开发发产品成成本开发产品品成本是是指房地地产开发发项目产产品建成成时，按按照国家家有关财财务和会会计制度度转入房房地产产产品的开开发建设设投资。当当房地产产开发项项目有多多种产品品时，可可以通过过开发建建设投资资的合理理分摊，分分别估算算每种产产品的成成本费用用。3、经营营成本经营成本本是指房房地产产产品出售售、出租租时，将将开发产产品成本本按照国国家有关关财务和和会计制制度结转转的成本本，主要要包括：土地转转让成本本；出租租土地经经营成本本；房地地产销售售成本；房地产产出租经经营成本

33、本。对分期收收款的房房地产项项目，房房地产销销售成本本和出租租经营成成本通常常按当期期销售或或出租收收入占全全部销售售收入和和出租收收入的比比率，计计算本期期应结转转的经营营成本。三、经营营收入、利利润和税税金1、经营营收入是是指房地地产企业业向社会会出售、出出租房地地产产品品或利用用房地产产自营时时所获得得的货币币收入。包包括销售售收入、出出租收入入和自营营收入。销售收入入销售售房屋面面积房屋销销售单价价出租收入入出租租房屋建建筑面积积房屋租租金单价价自营收入入营业业额商商业营业业成本自营中中的商业业经营风风险回报报2、利润润是企业业经济目目标的集集中表现现，企业业进行房房地产开开发投资资的

34、最终终目标是是获取利利润。其其经营收收入扣除除经营成成本和销销售税金金后的盈盈余部分分就是经经营利润润。根据据财务核核算与分分析的需需要，企企业利润润可分为为利润总总额、经经营利润润、税后后利润（净净利润）和和可分配配利润等等四个层层次。利润总额额经营营利润营业外外收支净净额经营利润润经营营收入（经营营成本期间费费用销销售税金金）税后利润润利润润总额所得税税可分配利利润税税后利润润（法法定盈余余公积金法定定公益金金未分分配利润润）3、税金金是国家家或地方方政府依依据法律律对有纳纳税义务务的单位位或个人人征收的的财政资资金。目前我国国房地产产开发投投资企业业纳税的的主要税税种有：一是销售售税金（

35、包包括营业业税、城城市维护护建设税税和教育育费附加加）又称称“两税一一费”。营业业税的税税率是55%，城城市维护护建设税税和教育育费附加加分别是是营业税税税额的的7%和和3%。营业税税税额应应纳税销销售（出出租）收收入税率。二是土地地使用税税和房产产税。土土地使用用税是房房地产开开发投资资企业在在开发经经营过程程中占用用国有土土地应缴缴纳的一一种税，房房产税是是投资者者拥有房房地产时时应缴纳纳的一种种财产税税，这二二种税在在企业所所得税前前列支。三是企业业所得税税。它是是对实行行独立经经济核算算的房地地产开发发投资企企业，按按其应纳纳税所得得额征收收的一种种税。房房地产开开发投资资企业所所得税

36、税税率一般般为333%。所得税税税额应应纳税所所得额税率应纳税所所得额收入总总额准准予扣除除项目金金额第二节资资金的时时间价值值与资金金等效值值计算一、资金金的时间间价值客观地评评价房地地产投资资项目的的经济效效果，必必须考虑虑每笔现现金流量量发生的的时间，以以某一个个相同的的时间点点为基准准，把不不同时间间点上的的支出和和收入折折算到同同一个时时间点上上，才能能得出正正确的结结论。在不同的的时间付付出或得得到同样样数额的的资金在在价值上上是不相相等的，也也就是说说资金的的价值随随时间发发生变化化。不同时间间发生的的等额资资金在价价值上的的差别称称为资金金的时间间价值。它它可以从从两方面面来理

37、解解：首先先随着时时间的推推移，资资金的价价值会增增加，这这种现象象叫资金金增值，它它实质上上是劳动动者在生生产过程程中创造造了剩余余价值，从从投资者者角度来来说资金金增值的的特性使使资金具具有时间间价值。其其次，资资金一旦旦用于投投资，就就不能用用于即期期消费。资金时间间价值的的大小取取决于多多方面的的因素，从从投资的的角度来来看主要要表现为为：投资资利润（即即单位投投资所能能取得的的利润）、通通货膨胀胀率（即即对因货货币贬值值造成的的损失所所应作的的补偿）、风风险因素素（即对对风险可可能带来来的损失失所应作作的补偿偿）。资资金时间间价值的的计算方方法与银银行利息息计算方方法相同同。二、利息

38、息与利率率1、利息息与利率率利息是指指占用资资金所付付的代价价（或放放弃使用用资金所所得的补补偿）。FnPPInn（本利利和=本本金利利息）Fn表示示本利和和；P表表示本金金In表表示利息息，n表表示计息息周期的的利息。利利率是在在单位时时间内所所得的利利息额的的利息额额与借贷贷金额（本本金）之之比，用用i表示示。iI11/P1000% II1表示示一个计计息周期期的利息息，式中中利率是是单位本本金经过过一个计计息周期期后的增增值额。利率可分分为基础础利率、存存款利率率、债券券利率和和货款利利率等。前两者的的高低取取决于社社会平均均利润率率、资本本供求状状况、国国家的宏宏观信贷贷政策和和通货膨

39、膨胀率水水平；其其他各种种类型利利率的高高低取决决于资金金筹措的的成本费费用和融融出资金金所承担担的风险险大小等等。2、单利利计息与与复利计计息单利计息息时的利利息计算算公式为为：InPPnI（利息息=本金金计息周周期利率）n个计息息周期后后的本利利和公式式为：FnPP（1in） 本利利和=本本金（11+利率率计息周周期）按复利方方式计算算利息的的公式为为：InPP（11i）n1n个计息息周期后后的本利利和公式式为：FnPP（1i）nn复利可分分为间断断复利和和连续复复利。但但在实际际使用中中都采用用较为简简便的间间断复利利计息方方法。3、名义义利率与与实际利利率名义利率率周期利利率每年年计息

40、周周期数。当当按单利利计算利利息时，名名义利率率和实际际利率是是一致的的，当按按复利计计息时，实实际利率率就不等等于名义义利率。设名义利利率为rr，若年年初借款款为P，在在一年中中计算利利息m次次，则每每一计息息周期的的利率为为r/mm，一年年后的本本利和为为：F=P（11+r/m）mm，其中中利息为为I=FFP=PP（1+r/mm）mP实际利率率i与名名义利率率r的关关系式为为：i=（FFP）/P=（11+r/m）mm1可以得出出名义利利率与实实际利率率存在如如下关系系：一是是实际利利率比名名义利率率更能反反映资金金的时间间价值；二是名名义利率率越大，计计息周期期越短，实实际利率率与名义义利

41、率差差异就越越大；三三是当每每年计息息周期数数m=11时，名名义利率率与实际际利率相相等；四四是当每每年计息息周期数数m大于于1时，实实际利率率大于名名义利率率。三、资金金等效值值与现金金流量图图1、资金金等效值值的概念念资金等效效值是指指在考虑虑时间因因素的情情况下，不不同时点点发生的的绝对值值不等的的资金可可能具有有相同的的价值。或或者说“与某一一时点上上一定金金额的实实际经济济价值相相等于另另一时点点上的价价值”。在资金等等效值计计算中，人人们把资资金运动动起点时时的金额额称为现现值，把把资金运运动结束束时与现现值等值值的金额额称为终终值或未未来值，而而把资金金运动过过程中某某一时点点上

42、与现现值等值值的金额额称为时时值。2、现金金流量图图现金流量量图是用用以反映映项目在在计算期期内流入入和流出出的现金金活动的的简化图图示。现现金流量量图的垂垂直箭头头，通常常是向上上者表示示正现金金流量（收收入），向向下者表表示负现现金流量量（支出出）。现现金流量量图是协协助评估估人员进进行复利利计算和和投资分分析的有有效工具具。四、复利利计算公公式与系系数1、复利利计算中中的常用用符号P现现值；F终终值（未未来值）；A连连续出现现在各计计息周期期期末的的等额支支付金额额，简称称年值；G每每一计息息周期收收入或支支出的等等差变化化值；s每每一计息息周期收收入或支支出的等等比变化化值；n计计息周

43、期期数；i每每个计息息周期的的利率。2、复利利计算公公式与系系数一次支付付的现值值系数和和终值系系数：FnPP（1i）nn1/（11i）n称为“一次支付现值系数”。等额序列列支付的的现值系系数和资资金回收收系数等额序列列支付是是指现金金流量图图上的每每一个计计息周期期期末都都有一个个等额支支付金额额A。公公式：等额序列列支付的的终值系系数和储储存基金金系数公式：等差序列列的现值值系数和和年费用用系数等差序列列是一种种等额增增加或减减少的现现金流量量序列，这这种现金金流量序序列的收收入或支支出每年年以相同同的数量量发生变变化。公式：等比序列列的现值值系数和和年费用用系数等比序列列是一种种等比例例

44、增加或或减少的的现金流流量序列列，这种种现金流流量序列列的收入入或支出出每年以以一个固固定的比比例发生生变化。公式：3、复利利系数的的标准表表示法4、复利利系数的的应用复利系数数在房地地产投资资分析与与评估中中的应用用非常普普遍，尤尤其是在在房地产产抵押贷贷款、房房地产开开发项目目融资活活动中，经经常涉及及到利息息计算、月月还款额额估算等等问题。详详见课本本第500566页。第三节房房地产投投资经济济效果评评价指标标一、房地地产投资资经济效效果的表表现形式式（一）置置业投资资对于置业业投资来来说，房房地产投投资的经经济效果果主要表表现为租租金、物业增增值、减减少纳税税、股权权增加等等四个方方面

45、。（二）开开发投资资房地产开开发投资资的经济济效果主主要表现现为销售售收入，其其经济效效果大小小则用开开发利润润、成本本利润率率、投资资收益率率等指标标来衡量量。二、投资资回收与与投资回回报房地产投投资的收收益包括括投资回回收和投投资回报报两部分分。投资回收收是指投投资者对对其所投投入资本本的回收收，投资资回报是是指投资资者所投投入资本本在使用用过程中中所获得得的报酬酬。投资回收收和投资资回报对对于投资资者来讲讲都是非非常重要要的，投投资回收收通常是是用提取取折旧的的方式获获得；而而投资回回报则常常常表现现为投资者者所获得得的或期期望获得得的收益益率或利利息率。就就房地产产开发投投资来讲讲，投

46、资资回收主主要是指指开发商商所投入入的总开开发成本本的回收收，而其其投资回回报则主主要表现现为开发发商利润润。三、收益益率收益率是是一个投投资回报报率，它它通常表表示为一一个复合合年百分分率，表表明了投投资项目目在某一一计算周周期内的的连续收收益能力力（投资资回报率率通常为为某年的的收益或或收入与与投资之之比）。在在收益率率计算中中，要考考虑物业业预期可可获得的的所有收收益，尤尤其包括括物业持持有期末末投资者者转售时时所获得得的净转转售收入入，这也也是与投投资回报报率之间间的最大大区别。折现率是是收益率率的一种种类型，是是一个将将未来收收益或收收入转换换成现值值的收益益率，因因此投资资者希望望

47、的收益益率应该该等于一一个特定定的折现现率。内内部收益益率是一一个使得得该项投投资未来来收益的的现值等等于其当当前所投投入资本本价值的的收益率率。内部部收益率率反映了了所有的的预期收收益，包包括投资资者在持持有期末末转售其其投资时时所获得得的收益益，它可可用来衡衡量任何何资本投投资的回回报水平平，包括括所得税税前和所所得税后后。全部投资资收益率率可以认认为是权权益资本本收益率率和借贷贷资本收收益率的的合成。它它是投资资者在资资本收益益率和抵抵押收益益率或抵抵押贷款款利率的的加权平平均。权益投资资收益率率是衡量量投资者者投入自自有资本本或自有有资金收收益水平平的指标标，它是是相对借借贷资本本回报率率而言的的，借贷贷资本的的回报率率通常指指利息率率。权益益投资收收益率是是投资者者在投资资项目中中所投入入的自有有资本的的内部收收益率，它它考虑了了还本付付息对自自有资金金现金流流的影响响。四、其他他投资经经济效果果评价指指标现金回报报率反映映了初始始现金投投资或首首付款与与年现金金收入之之间的关关系，该该指标与与存款帐帐户模型型所形成成的年现现金收入入类似。在在数值上上等于扣扣除折旧旧前的净净收入除除以业主主的初始始现金投投资。还本付息息比率等等于物业业投资所所获得的的年净经经营收入入除以年年还本付付息数额额，某物物业投资资的还本本付息比比率越高高，表明明该投资资的