房地产核算课件XXXXccqa.docx

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1、房地产开开发企业业会计核核算涉税会计计教研中中心主任任 赵赵建华yzsyykjxx1663.ccom（05114）88780069664150 50772 112788第一讲房房地产开开发企业业会计核核算的内内容一、房地地产企业业各阶段段会计核核算的内内容房地产开开发阶段段可分为为房地产产开发企企业的设设立阶段段、开发发项目的的准备阶阶段、项目开开发阶段段、房地地产销售售阶段及及利润分分配阶段段。由于房房地产开开发企业业的各个个阶段特特点不同同，其会会计核算算的侧重重点也有有所不同同。（一）开开发企业业设立阶阶段的会会计核算算成立新的的房地产产开发企企业必须须按规定定办理有有关登记记注册手手续

2、，包包括办理理企业名名称登记记、验资资、制定定公司章章程、办办理营业业执照、银银行开户户和纳税税登记。因因此，这这一阶段段的会计计核算重重点是注注册资本本金及筹筹建费用用的核算算，核算算的难点点是对投投资方投投入的非非现金资资产（包包括存货货、固定定资产、无无形资产产）的计计价。（二）开开发项目目准备阶阶段的会会计核算算1取得得土地使使用权的的核算取得土地地使用权权是房地地产开发发企业进进行房地地产开发发的前提提，也是是开发产产品成本本的主要要组成部部分，因因此加强强土地使使用权的的核算显显得尤为为重要，在在会计核算算中要注注重在不不同方式式下取得得土地的的核算。2取得得项目借借款由于房地地产

3、开发发项目所所用资金金量很大大，项目目借款一一般期限限较长，在在会计上上作“长期借借款”进行核核算。为为了反映映和监督督企业长长期借款款的借入入、应计计利息和和归还本本息的情情况，应应设置“长期借借款”科目。核核算的难难点与重重点是对对借款利利息费用用的核算算，包括括利息费费用的费费用化与与资本化化的计算算与处理理。3开发发前物资资准备包括为开开发商品品房而购购置原材材料、固固定资产产等，会会计核算算要点是是对购入入物资的的计价以以及领用用发出时时的成本本核算。（三）项项目开发发阶段的的会计核核算房地产开开发企业业在这一一阶段的的会计核算算重点：一是房房地产开开发成本本的核算算；二是是房地产产

4、开发产产品的核核算。1房地地产开发发成本的的核算房地产开开发成本本的核算算是指企企业将开开发一定定数量的的商品房房所支出出的全部部费用按按成本项项目进行行归集和和分配，最最终计算算出开发发项目总总成本和和单位建建筑面积积成本的的过程。主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。为加强房地开发成本的核算，必须建立和完善成本核算基础工作，正确归集和分配开发成本及费用，准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题。2房地地产开发发产品的的核算开发产品品是指企企业已经经完成全全部开发发建设过过程，并并已验收收合格，符符合国家家建设标标准和设设计要求求，可

5、以以按照合合同规定定的条件件移交订订购单位位，或者者作为对对外销售售、出租租的产品品，包括括土地(建设场场地)、房房屋、配配套设施施和代建建工程。为为了正确确核算开开发产品品的增加加、减少少、结存存情况，开开发企业业应设置置资产类类“开发产产品”账户。该该账户借借方登记记已竣工工验收的的开发产产品实际际成本，贷贷方反映映结转对对外销售售、转让让、结算算或出租租的开发发产品实实际成本本。月末末借方余余额表示示尚未销销售、转转让、结结算、或或出租的的各种开开发产品品实际成成本。（四）销销售阶段段及利润润分配阶阶段的会会计核算算1房地地产企业业销售业业务的核核算销售业务务核算主主要包括括主营业业务收

6、入入和其他他业务收收入的核核算。房房地产销销售收入入是指房房地产开开发企业业自行开开发的房房地产在在市场上上进行销销售获得得的收入入，包括括土地转转让收入入、商品品房（包包括周转转房）销销售收入入、配套套设施销销售收入入等。2利润润分配阶阶段的核核算利润分配配是指企企业根据据国家有有关规定定和公司司章程、投投资者协协议等，对对企业当当年可供供分配的的利润进进行的分分配。企企业应通通过“利润分分配”科目，核核算企业业利润的的分配。房地产开开发企业业的经营营业务主主要有以以下几个个方面：（1）土土地（建建设场地地）的开开发经营营；（22）商品品房的开开发经营营；（33）城市市基础设设施和配配套设施

7、施的开发发和建设设；（44）代建建房屋和和工程的的建设；（5）经经营房屋屋的出租租和经营营；（66）其他他多种经经营业务务。二、房地地产企业业特殊会会计核算算科目一、资产产类物资采购购采购保管管费库存设备备库存材料料开发产品品分期收款款开发产产品出租开发发产品周转房四、成本本类开发成本本开发间接接费用第二讲房地产产开发企企业营业业收入的的会计核算算一、营业业收入的的范围和和实现（一）营营业收入入核算的的特殊性性 1营业业收入具具有多样样性房地产开开发企业业的特点点是要对对一定的的地区或或地段进进行总体体规划，统统一开发发和建设设，因而而开发的的内容具具有综合合性和多多样性。因因此，房房地产开开

8、发企业业营业收收入一般般包括土土地转让让收入、商商品房销销售收入入、配套套设施转转让收入入、其他他业务收收入等，营营业收入入的形式式具有多多样性。2营业业收入的的坏账风风险较小小由于房地地产销售售一般采采用一次次性付款款或银行行按揭付付款，产产品一旦旦预售成成功，则则公司基基本可以以实现销销售收入入，因此此坏账的的风险较较小。（二）营营业收入入的内容容1会计计收入的的内容会计收入入特指企企业在销销售商品品、提供供劳务及及让渡资资产使用用权等日日常活动动中所形形成的经经济利益益的总流流入。2税法法的收入入企业所得得税法第第六条：企业以以货币形形式和非非货币形形式从各各种来源源取得的的收入，为为收

9、入总总额。包包括：（11）销售售货物收收入；（22）提供供劳务收收入；（33）转让让财产收收入；（44）股息息、红利利等权益益性投资资收益；（5）利利息收入入；（66）租金金收入；（7）特特许权使使用费收收入；（88）接受受捐赠收收入；（99）其他他收入。会计收入入与税法法收入的的比较会计税法法会计收入销售商品品收入销销售货物物收入提供劳务务收入提提供劳务务收入让渡资产产使用权权收入转转让财产产收入股息、红红利等权权益性投投资收益益投资收益益利息收收入租金收入入营业外收收入特许许权使用用费收入入接受捐赠赠收入其他收入入税法收入入=会计计收入+营业外外收入+投资收收益3开发发企业的的营业收收入的

10、具体内容容包括三个个方面一是建筑筑产品的的销售及及结算收收入。包括建建设场地地销售收收入、商商品房销销售收入入、配套套设施销销售收入入、代建建工程结结算收入入等；二是房屋屋出租及及多种经经营业务务收入。包括房房屋出租租经营业业务收入入、工业业收入、商商业收入入、饮食食服务业业收入、商商品房销销售及服服务收入入等；三是其它它销售。如多余余积压的的材料、物物资销售售收入等等。（三）营营业收入入确认的的条件企业会计计准则规定定的收入入确认的条条件是销售售商品收收入，应应当在下下列条件件均能满满足时予予以确认认：（1）企企业已将将所有权权上的主主要风险险和报酬酬转移给给买方；（2）企企业既没没有保留留

11、通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制；（3）与与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；（4）相相关的收收入和成成本能够够可靠计计量。讨论1：取得销销售许可可证，与与客户签签订预售售合同并并收取预预收款时时能不能能确认收收入实现现？讨论2：开发产产品过户户时确认认收入实实现是否否可以？会计实务务中，房房地产收收入的确确认应同同时具备备以下条条件：11）开发发产品已已竣工并并经有关关部门验验收合格格，房屋屋面积业业经有关关部门测测定；22）已与与客户签签订的正正式房屋屋销售合合同；33）标的的物房房屋已经经客户验验收、对对房屋的的结构、销销售面积积及

12、房款款购销双双方均无无异议，并并与客户户办妥了了交付入入住手续续，双方方均已履履行了合合同规定定的义务务。差异分析析：国家税务务总局关关于确认企业业所得税税收入若若干问题题的通知知国税函200088875号号一、除企企业所得得税法及及实施条条例另有有规定外外，企业业销售收收入的确确认，必必须遵循循权责发发生制原原则和实实质重于于形式原原则。（一）企企业销售售商品同同时满足足下列条条件的，应应确认收收入的实实现：1.商品品销售合合同已经经签订，企企业已将将商品所所有权相相关的主主要风险险和报酬酬转移给给购货方方；2.企业业对已售售出的商商品既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，

13、也没没有实施施有效控控制；3.收入入的金额额能够可可靠地计计量；4.已发发生或将将发生的的销售方方的成本本能够可可靠地核核算。结论坚守了一一条底线线；放弃了一一部分调调整。申报表存存在问题题：当销销售收入入税法与与会计有有差异时时，申报报表无法法准确填填写，而而且没能能体现三三项费用用的扣除除基数。二、主营营业务收收入的核核算设置”主主营业务务收入”科科目来核核算主营营业务收收入的发发生和结结转。按按主营业业务收入入的类别别设置明明细科目目，主要要有“土土地转让让收入”、“商商品房销销售收入入”、“配配套设施施销售收收入”、“代代建工程程结算收收入”、“出出租产品品租金收收入”等等。（一）现现

14、售方式式销售由于有现现房供应应，在办办妥开发发产品移移交手续续后，即即可确认认收入。（二）预预售方式式销售房地产开开发企业业开发项项目竣工工验收、办办妥移交交手续前前，不论论是否签签订正式式商品房房销售合合同，所所收到的的均为预预售房款款，一律律不确认认收入，其其款项记记入“预收账账款”科目。因因预收房房地产款款而交纳纳的营业业税费等等在“应交税税费一应应交营业业税”等科目目核算。开开发项目目完工经经验收合合格、竣竣工决算算后，房房地产开开发企业业按照销销售合同同规定将将合格的的房地产产产品移移交给购购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营

15、业务收入”科目，同时结转销售成本。例：某房房地产企企业，第第一年办办妥一楼楼盘预售售证，收收取预售售收入220000万元；第二年年实现上上述楼盘盘80%的销售售收入，即即16000万元元，结转转销售成成本10000万万元。营营业税率率为5%（不考考虑其他他税费）。第一年收收到预收收款（单单位为万万元）：借：银行行存款 2 0000 贷：预预收账款款 22 0000缴纳营业业税：22 00005%=1000 借：应交交税费 1000贷：银行行存款 1100第二年确确认收入入：借：预收收账款 1 6000 贷：主主营业务务收入 1 6000结转销售售成本：借：主营营业务成成本 1 0000贷：开发

16、发产品商品房房 1 0000按配比原原则结转转营业税税金：借：营业业税金及及附加 880贷：应交交税费 80（三）采采用分期期收款、委委托代销销、委托托包销等等结算方方式销售售1采用用分期收收款方式式销售房房地产分期收款款方式销销售房地地产，应应在办妥妥移交手手续后，先先将“开发产产品商品性性土地”转入“开发产产品分期收收款”科目。按按购销合合同约定定的期限限收取销销售价款款或确定定当期应应收价款款时，借借记“银行存存款”或“应收账账款”科目，贷贷记“主营业业务收入入”科目；按开发发产品全全部销售售成本占占全部销销售收入入的比率率计算确确定当期期应结转转的销售售成本，借借记“主营业业务成本本”

17、科目，贷贷记“开发产产品分期收收款”科目。2采用用支付手手续费委委托代销销的，应应增设“委托代代销商品品”科目核核算委托托销售的的开发产产品，收收到受托托方代销销清单后后确认收收入。例：某房房地产企企业某楼楼盘还剩剩几套尾尾房，造造价为880万元元，计划划委托某某房产中中介公司司代销，协协议约定定售价为为1000万元，营营业税率率5%（不不考虑其其他税费费）；中中介公司司按售价价的2%收取手手续费。代销协议议生效时时：借：委托托代销商商品 880 贷：开开发产品品商品房房 80收到代销销清单：借：应收收账款 1100 贷：主主营业务务收入 1100结转营业业税和销销售成本本：借：营业业税金及及

18、附加 5贷：应交交税费 5借：主营营业务成成本 80贷：委托托代销商商品 800收取款项项和结转转手续费费：借：销售售费用 22银行存款款 988贷：应收收账款 10003采用用视同买买断方式式委托代销销，则该该房产企企业在收收到代销销清单时时，直接接按协议议约定的的售价确确认收入入额，不不用结转转手续费费。如果采取取基价（保保底价）并并实行超超过基价价双方分分成方式式委托销销售开发发产品的的，应按按基价加加按超基基价分成成比例计计算的价价格于收收到代销销单位代代销清单单时确认认收入的的实现。如上例代代销合同同约定保保底售价价为1000万元元，超过过保底价价销售则则按5比比5双方方分成。如如实

19、际收收到代销销清单代代上实际际售价为为1200万元，则则房地产产企业应应确认收收入1110万元元。4采用用包销方方式销售售的，应应在包销销合同生生效日进进行确认认收入的的会计核核算，并并同时结结转包销销手续费费、营业业税和销销售成本本。例：某房房地产企企业某楼楼盘还剩剩几套尾尾房，造造价为880万元元，与某某房产中中介公司司订立包包销合同同，协议议约定售售价为1100万万元，营营业税率率5%（不不考虑其其他税费费）；中中介公司司按售价价的2%收取手手续费。包销合同同生效日日：借：应收收账款 1000 贷：主主营业务务收入 1100结转营业业税和销销售成本本：借：营业业税金及及附加 5贷：应交交

20、税费 55借：应交交税费 5贷：银行行存款 55借：主营营业务成成本 880贷：开发发产品商品房房 80收取款项项和结转转手续费费借：销售售费用 22银行存款款 998 贷：应收收账款 11005采用用银行按按揭方式式销售。其首付款款应按实实际收到到日确认认收入的的实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。补充：关关于销售售退回国税发【220033】455号：企业业年终申申报纳税税前发生生的资产产负债表表日后事事项，所所涉及的的应纳所所得税调调整，应应作为会会计报告告年度的的纳税调调整；企企业年终终申报纳纳税汇算算清缴后后发生的的资产负负债表日日后事项项，所涉涉及的应

21、应纳所得得税调整整，应作作为本年年度的纳纳税调整整。国税函【220088】8775号第第一条第第（五）项项规定：企业业已经确确认销售售收入的的售出商商品发生生销售折折让和销销售退回回，应当当在发生生当期冲冲减当期期销售商商品收入入。按照新文文件的精精神，意意味着只只要是销销售退回回，不论论是否为为日后事事项，都都只能冲冲减销售售退回年年度的销销售商品品收入。6.代建建工程收收入的确确认房地产企企业的代代建工程程一般是是房地产产企业为为委托方方代建房房屋、建建设场地地或市政政工程，一一般情况况下是先先签合同同后建造造，具有有价值大大，建造造期长，不不可取消消性的特特点，符符合建造造合同的的特点

22、，所以以房地产产企业代代建工程程的收入入核算应应按照建建造合同同的方法法来确认认、计量量收入和和费用。7.价外外收入的的会计核核算房地产企企业的价价外收入入是指房房地产企企业在销销售或出出租开发发产品时时向客户户收取的的价款以以外的各各种费用。包包括手续续费、补补贴、基基金、集集资费、奖奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。房地产企企业的价价外收入入根据不不同性质质，应计计入不同同的会计计科目。对对手续费费收入可可计入“其他业业务收入入”，集资费费冲减“财务费费用”？，奖励励费、优优质费冲冲减“管理费费用”，违约金金可计入入“营业外外收入”，而代代

23、收款项项、代垫垫款项和和需上缴缴的基金金应计入入“其他应应付款”或“其他应应收款”等往来来账。例：某房房地产公公司销售售一个自自行开发发的商铺铺，总建建筑面积积为1000平米米，单价价1万元元，收取取总价款款1000万元，按按每平米米20元元收取维维修基金金，该维维修基金金日后由由房产公公司统一一解缴当当地住房房管理机机构，另另按每平平米100元收取取优质费费，上述述收取的的款项全全部存入入银行。借：银行行存款 1100.3 贷：主营业业务收入入 1000其他应付付款维修基基金 0.2管理费用用优质费费 00.1按预计毛毛利计算算所得税税的处理理【例211】:甲甲新办房房地产企企业，当当年有一

24、一楼盘预预售收入入20000万元元(计税税毛利率率15%)，其其他应纳纳税所得得-2000万元。则应纳税税额=（-200+200015%）25%=25万元。借:递延延所得税税资产 77500000 贷:应应交税费费-应应交所得得税 25500000 所得税税费用 50000000第二年企企业实现现上述楼楼盘800%的销销售收入入，即116000万元，确确认经营营成本110000万元，当当年可扣扣除期间间费用等等3000万；同同时另一一楼盘预预售收入入30000万元元。应纳税额额=(1160001000030002000015%80%+3000015%)25% =1127.5万元元作会计分分录：

25、借借:所得得税费用用 75000000 递延延所得税税资产 52250000 贷:应应交税费费-应应交所得得税 122750000第三讲房地产产开发企企业的成成本核算算一、开发发产品成成本核算算的特殊殊性（一）成成本构成成复杂，核核算难度度大。房房地产开开发企业业主要从从事房地地产开发发建设活活动，其其生产成成本主要要指开发发产品的的成本，包包括土地地征用及及拆迁补补偿费、前前期工程程费、建建筑安装装工程费费、基础础设施建建设费、公公共配套套设施费费、开发发间接费费用及其其他开发发费用等等。这些些成本具具备不同同的特性性、涉及及不同的的专业领领域，从从而导致致成本的的核算难难度较大大。（二）核

26、核算时间间跨度长长。房地地产项目目开发的的周期较较长，少少则12年，多多则超过过5年，使使房地产产成本费费用核算算的时间间跨度很很长。（三）不不同项目目核算差差异性较较大。不不同的房房地产项项目受地地域、项项目定位位、产品品功能、用用途、规规模等各各方面因因素的影影响很大大，导致致不同项项目之间间的差异异性很大大，每个个项目都都或多或或少有自自己的特特点。（四）滚滚动开发发核算难难度大。房房地产开开发活动动中，房房地产企企业存在在多个项项目同时时开发、一一个项目目分多期期开发等等现象，较较为常见见，而且且不同项项目、不不同期开开发项目目成本发发生差异异大，给给企业按按项目、按按楼盘等等进行成成

27、本核算算难度增增大。二、开发发产品成成本核算算对象的的确定房地产开开发企业业可按以以下几种种方法确确定开发发产品成成本核算算对象：（一）以以整个开开发项目目为成本本核算对对象。对对于开发发规模小小、开发发周期短短、一次次性全部部开发的的房地产产项目，可可以整个个开发项项目为成成本核算算对象，特特点是成成本核算算对象的的唯一性性，不存存在成本本费用的的分配，成成本核算算周期同同项目开开发周期期一致。如某房地地产公司司在市中中心有1100亩亩土地，拟拟一次性性开发商商住楼66栋，该该房地产产公司可可将6栋栋商住楼楼合并为为一个成成本核算算对象。（二）以以开发期期数为成成本核算算对象。对对于开发发规

28、模较较大、开开发周期期较长、分分期开发发的房地地产项目目，可以以按开发发期数为为成本核核算对象象，特点点是成本本核算对对象的多多样性，成成本费用用需要归归集和分分配。（三）以以开发产产品形态态为成本本核算对对象。对对于开发发产品形形态多样样的房地地产项目目，可以以各种开开发产品品形态为为成本核核算对象象，特点点是成本本核算对对象的多多样性，成成本费用用需要归归集和分分配。需要单独独核算土土地开发发成本的的开发项项目，可可按下列列原则确确定土地地开发成成本的核核算对象象：（11）对开开发面积积不大、开开发工期期较短的的土地，可可以每一一块独立立的开发发项目为为成本核核算对象象；（22）对开开发面

29、积积较大、开开发工期期较长、分分区域开开发的土土地，可可以一定定区域作作为土地地开发成成本核算算对象。成本核算算对象应应在开工工之前确确定，一一经确定定就不能能随意改改变，更更不能相相互混淆淆。三、成本本核算的的内容房地产开开发企业业成本核核算的主主要内容容是开发发产品成成本。企企业在开开发、建建设和经经营房地地产业务务的过程程中发生生的各种种耗费，称称为开发发经营费费用。开开发产品品成本是是指由成成本计算算对象，即即开发项项目负担担的开发发经营费费用。（一）开开发产品品的成本本项目1土地地征用及及拆迁补补偿费，指因开开发房地地产而征征用土地地所发生生的各项项费用，包包括征地地费、安安置费以以

30、及原有有建筑物物的拆迁迁补偿费费。2前期期工程费费，指土地地、房屋屋开发前前发生的的规划、设设计、可可行性研研究以及及水文地地质勘察察、测绘绘、“三通一一平”等支出出。3基础础设施费费，指土地地、房屋屋开发过过程中发发生的供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化、环环卫设施施以及道道路等基基础设施施费用。 4建筑筑安装工工程费，指土地地房屋开开发项目目在开发发过程中中按建筑筑安装工工程施工工图施工工所发生生的各项项建筑安安装工程程费和设设备费。 5公共共配套设设施费，指在开开发小区区内发生生，可计计入土地地、房屋屋开发成成本的不不能有偿偿转让的的公共配配套设施施费用，如如

31、锅炉房房、水塔塔、居委委会、派派出所、幼幼托、消消防、自自行车棚棚、公厕厕等设施施支出。 6开发发间接费费用，指指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位及开发发现场为为开发房房地产而而发生的的各项间间接费用用，包括括现场管管理机构构人员工工资、福福利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等。房屋开发发成本明明细账开发项目目名称：甲小区区 开发总总面积：20000单单位：元元20099年凭证号数数摘要土地征用用及拆迁迁补偿费费前期工程程费基础设施施费建筑安装装工程费公共配套套设施费费开发间接接设施费费合计月日企业对土土地开发发成本的的核算，可可设置如如下常规

32、规的成本本项目：（1）土土地征用用及拆迁迁补偿费费；（22）前期期工程费费；（33）基础础设施费费；（44）开发发间接费费。土地开发发项目如如要负担担不能有有偿转让让的配套套设施费费，还可可增设“配套设设施费”成本项项目，用用以核算算应计入入土地开开发成本本的配套套设施费费。（二）开开发成本本核算的的账户房地产开开发企业业归集和和分配发发生的开开发经营营费用，进进行开发发产品成成本核算算所采用用的主要要账户是是“开发发成本”和和“开发发间接费费用”。1“开开发成本本”账户户该账户属属于成本本类账户户，核算算企业在在土地、房房屋、配配套设施施和代建建工程的的开发过过程中所所发生的的各项费用用，以

33、及及企业对对出租房房进行装装饰及增增补室内内设施而而发生的出租租房工程程支出。账账户的借借方反映产产品开发发过程中中发生的的开发直直接费用用和月末末分配计计入开发发产品的的开发间间接费用用，货方方反映结结转“开开发产品品”账户户和“出出租开发发产品”账账户的已已完工开开发产品品实际成成本，期期末借方方余额反反映在建建开发项项目的实实际成本本。该账户的的明细账账按开发发项目的的种类设设置，如如“土地地开发”、“房房屋开发发”、“配配套设施施开发”和和“代建建工程开开发”等等，并在在明细账账下按成成本计算算对象设设置账页页，按成成本项目目设置专专栏，进进行明细细核算。2“开开发间接接费用”账账户该

34、账户属属于成本本类账户，核核算企业业内部独独立核算算单位开开发产品品而发生生的各项项间接费费用。该该账户的的借方归归集月内发生生的各项开发发间接费费用，贷贷方反映映月末按一定定分配标标准分配配结转有有关开发发产品成成本的费费用总额额，结转转后无余余额。该该账户的的明细账账应按企企业内部部不同单单位的名名称设置置。房地产开开发企业业可以根根据管理理的要求求、企业业规模的的大小、开开发项目目和开发发间接费费用的多多少，将将“开发发成本”账账户分解解为“土土地开发发”、“房房屋开发发”、“配配套设施施开发”和和“代建建工程开开发”四四个一级级账户，或或者将“开开发成本本”和“开开发间接接费用”合合并

35、为一一个账户户。四、房屋屋开发成成本的核核算房屋开发发是房地地产开发发企业的的主要经经营业务务之一。其其开发经经营的房房屋按性性质和用用途分为为四种：1.为销销售开发发的商品品房；22.为出出租而开开发的经经营房（出出租房）；3.为安安置被拆拆迁居民民周转使使用而开开发的周周转房；4.受其其他单位位委托代代为开发发建设的的代建房房。这些些房屋的的开发成成本在核核算方法法上大致致相同，但但仍需要要“开发发成本房屋屋开发”账账户下分分别设置置四种房房屋的明明细账（卡卡），并并按工程程名称设设账页进进行核算算。（一）房房屋开发发成本费费用的归归集1土地地征用及及拆迁补补偿费，凡凡能分清清负担对对象的

36、，可可直接计计入房屋屋开发成成本；凡凡不能分分清负担担对象，或或开发综综合性建建设场地地既为建建造商品品房之用用，又对对外销售售或有偿偿转让的的，先计计入“开开发成本本土土地开发发”，待待土地开开发完成成投放使使用时，再再按占用用土地面面积比例例分配转转“开发发成本房屋屋开发”。如如果已开开发完成成的商品品性建设设场地改改作自用性建建设场地地，应将将土地征征用及拆拆迁补偿偿费从“开开发产品品”转入入“开发发成本房屋屋开发”。例：以银银行存款款为进行行商品房房开发支支付了土地征征用费8800万万元。借：开发发成本房屋开开发扬州天天下8000贷：银行行存款 8000支付拆迁迁补偿费费时分录录同上。

37、为本企业业房屋开开发用的的土地，应应于开发发完成投投入使用用时，将将土地开开发的实实际成本本结转计计入有关关房屋的的开发成成本，具具体可采采用分项项平行结结转法或或归类集集中结转转法。分分项平行行结转法法是指将将土地开开发支出出的各项项费用按按成本项项目分别别平行转转入有关关房屋开开发成本本的对应应成本项项目；归归类集中中结转法法是指将将土地开开发支出出归类合合并为“土地征征用及拆拆迁补偿偿费”费用项项目，然然后转入入有关房房屋开发发成本的的“土地征征用及拆拆迁补偿偿费”成本项项目。经经结转的的自用土土地开发发支出，自自“开发成成本土地开开发成本本”账户的的贷方转转入“开发成成本房屋开开发成本

38、本”账户的的借方。2前期期工程和和基础设设施费，凡凡能分清清负担对对象的，直直接计入入房屋开开发成本本；应由由两个以以上房屋屋开发项项目负担担，且发发生时分分不清负负担对象象的，应应按一定定标准分分配后，分分别计入入房屋开开发项目目的成本本。例：以银银行存款款支付商商品房开开发的水水文地质质勘察费费、规划划设计费费等500万元。作作如下会会计分录录：借：开发发成本房屋开开发扬州天天下550贷：银行行存款5503计入入房屋开开发成本本的建筑筑工程费费，应根根据不同同施工方方式，采采用不同同的核算算方法。采用出包方式的，应根据承包企业提交的“工程价款结算单”所列承付工程款计入“开发成本房屋开发”的

39、相应成本项目中。采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程费用直接计入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集自营工程的建筑安装费用，月未实际成本转入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实成本计入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。例：经结结算应付付建筑工工程公司司建筑安安装费3320万万元。借：开发发成本房屋开开发扬州天天下3220贷：应付付账款 32004计入入房屋开开发成本本的公共共配套设设施费，

40、应应根据配配套设施施建设的的不同情情况，采采用不同同的核算算方法。（1）若若公共设设施是与与商品房房开发同同步开发发的，其其开发费费用直接接计入商品房房开发成成本；分分不清受受益对象象或应由由两个以以上开发发项目共共同负担担的，可可先通过过“开发发成本配套套设施开开发”账账户归集集，待配配套设施施完成后后，可按按各开发发项目的的预算成成本比例例分配，其其中应由由房屋开发发成本负负担的部部分，结结转“开开发成本本房屋屋开发”账账户。（2）若若公共设设施后于于商品房房开发，企业应预提土土地开发发项目应应负担的的公共设设施费，借借记“开开发成本本房房屋开发发”，贷贷记“预提费费用”，实际际发生公公共

41、配套套设施费费时，借借记“开开发成本本配配套设施施开发”，贷贷记“库库存材料料”、“应应付账款款”等，配配套设施施竣工分分配实际际设施费费时，冲转转并结清清“预提提费用“。例：某开开发企业业某商品品房开发发工程的的配套设设施后于于商品房房开发工工程进行行，会计计处理过过程如下下：（1）11至100月按月月预提配配套设施施费1000万元：借：开发发成本房屋开开发扬州天天下1000贷：预提提费用配套设设施费 1100（2）110月建设配配套设施施时，发发生费用用8000万元：借：开发发成本配套工工程开发发 8800贷：银行行存款 8800（3）配配套设施施竣工时时：借：预提提费用配套设设施费 80

42、0贷：开发发成本配套工工程开发发800（4）同同时结清清预提费费用：借：预提提费用配套设设施费 2000贷：开发发成本房屋开开发扬州天天下 2200例如：某某开发小小区内幼幼儿园的的开发成成本应由由1011、1002商品品房、1151出出租房、1181周周转房和和2011大型配配套设施施商店负负担。由由于幼儿儿园在商商品房竣竣工时尚尚未完工工，为了了及时结结转完工工的商品品房的成成本，应应先将幼幼儿园配配套设施施费预提提计入商商品房等等的开发发成本。假假定各项项开发产产品和幼幼儿园的的预算成成本如下下：101商商品房 1 0000 0000 181周周转房 8800 0000 1002商品品房

43、 900 0000 201配配套设施施商店店 5500 0000 1551出租租房 800 0000 251幼幼儿园 3320 0000因此分配配率332万（1000万90万万800万880万50万万）00.088各开发项项目预提提幼儿园园的配套套设施费费为：101商商品房1 0000 00000.008880 0000102商商品房 9000 00000.008772 0000151出出租房8000 00000.008664 0000181周周转房8000 00000.008664 0000201配配套设施施商店店5000 00000.008440 0000合计为3320 0000元按预提率

44、率计算各各项开发发产品的的配套设设施时，其其与实际际支出数数的差额额，应在在配套设设施完工工时，按按预提数数的比例例，调整整增加或或减少有有关开发发产品的的成本。补充说明明：房地地产开发发企业开开发的配配套设施施，可以以分为如如下两类类：一类类是开发发小区内内不能有有偿转让让的公共共配套设设施，如如水塔、锅锅炉房、居居委会、派派出所、消消防、幼幼托、自自行车棚棚等，这这类配套套设施，没没有投资资来源，不不能有偿偿转让，应应计入房房屋或土土地开发发成本；另一类类是能有有偿转让让的城市市规划中中规定的的配套设设施项目目，包括括开发小小区内营营业性公公共配套套设施，如如商店、银银行、邮邮局等。除了可

45、以以有偿转转让的大大型配套套设施在在“开发成成本配套设设施开发发”科目核核算，完完工后转转入“开发产产品配套设设施”账户外外，其他他配套设设施与房房屋同步步建设，发发生的公公共配套套设施费费，凡能能分清负负担对象象的，按按房屋开开发项目目应负担担的数额额直接计计入“开发成成本房屋开开发”账户；凡应由由两个以以上开发发项目共共同负担担的，先先通过“开发成成本配套设设施开发发”账户归归集，待待配套设设施完成成后，再再按各开开发项目目的预算算成本比比例进行行分配，其其中应由由房屋开开发项目目负担的的数额计计入“开发成成本房屋开开发”账户。5开发发间接费费用开发间接接费用是是指房地地产开发发企业内内部独立立核算单单位在开开发现场场组织管管理开发发产品而而发生的的各项费费用。这这些费用用虽也属属于直接接为房地地产开发发而发生生的费用用，但它它不能确确定其为为某项开开发产品品所应负负担，因因而无法法将它直直接记入入各项开开发产品品成本。为为了简化化核算手手续，将将它先记记入“开发间间接费用用”科目，然然后按照照适当分分配标准准，分配配记入各各项开发发产品成成本。开发间接接费用应应分设如如下明细细项目进进行核算算