房地产项目可研格式1cejm.docx

《房地产项目可研格式1cejm.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目可研格式1cejm.docx（18页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一章 总论项目名称称、建设设单位、单单位地点点、法定定代表人人、项目目联系人人、联系系电话、邮邮政编码码第一节 建设单位位概况第二节 项目背景景（国家家、省、地地区对此此行业的的政策）可以在后面详细写第三节 可行性研研究报告告的编制制依据和和研究范范围一、 编制依据据（国家家地区的的法律法法规及政政策等）二、 研究范围围第四节 主要研究究结论及及建议一、 主要研究究结论二、 主要经济济技术指指标三、 建议第一章 项目所在在地概况况与建设设条件第一节 项目所在在地概况况一、*市概况况（一）地地理位置置及行政政区划（二）社社会概况况1.人口口2.人民民生活（三）经经济实力力（四）固固定资产产投资

2、二、*地概况况（一）地地理位置置（二）面面积、人人口、财财政经济济（三）第第一、二二、三产产业发展展情况（四）生生态环境境等三、*市城市市总体规规划（一）城城市性质质、规模模（二）城城市规划划布局（三）城城市结构构形态（四）交交通（规规划）（五）*（居居住、工工业等）用地规划指标（六）居居住（或或产业等等）结构构（七）用用地平衡衡（各类类别用地地的用地地比例）第二节 建设条条件一、 自然条件件（一） 地形、地地貌（二） 水文（三） 气候二、 其他配套套条件（一） 交通（二） 给排水（三） 供电（四） 银行三、其他他有利条条件（一） 坚实的经经济基础础（二） 良好的基基础设施施（三） 优越的环环

3、境（商商业、医医疗、教教育等）第三章 项目建建设背景景及必要要性第一节 项目建建设背景景一、 我国在此此项目相相关的发发展上情情况及政政策二、 我省在此此项目相相关的发发展上情情况及政政策三、 我市在此此项目相相关的发发展上情情况及政政策第二节 项目建建设的必必要性一、 是当地经经济发展展的需要要二、 优化土地地利用格格局、产产业结构构等方面面需要三、 提高城市市居民生生活品质质、收入入或提升升城市环环境品质质的需要要第四章 工程建建设方案案第一节 农户搬迁迁及土地地复垦一、 涉及范围围二、 农户搬迁迁三、 土地复垦垦（一） 复垦标准准（二） 复垦内容容1. 土地平整整2. 覆盖表土土3. 耕

4、地翻耕耕4. 土壤改良良第二节 农民集中中居住安安置小区区一、 区域位置置及现状状二、 建设目标标三、 建设原则则（一） 合理原则则（二） 人本原则则（三） 生态原则则（四） 整体性原原则四、 土地利用用五、 总体布局局（一） 建筑退线线控制（二） 布局结构构（三） 总图布置置1. 住宅布置置2. 配套设施施3. 总图指标标六、 建筑工程程（一） 建设依据据（二） 建筑单体体设计（三） 户型设计计（四） 配套用房房七、 结构工程程（一） 建设依据据（二） 设计条件件1. 水文地质质2. 抗震设防防3. 基本风压压4. 结构安全全等级5. 楼（屋）面面使用活活荷载标标准值（三） 结构体系系（四）

5、 抗震等级级（五） 基础方案案（六） 建筑材料料1. 新技术及及新材料料2. 混凝土3. 钢筋4. 墙体材料料八、 室外工程程（一） 道路及广广场（二） 围墙及大大门（三） 绿化1. 绿化原则则(1) 因地制制宜、外外引内联联，充分分利用条条件、着着力提升升环境，创创造富有有特色的的绿色风风貌和都都市景观观；(2) 环境、社社会、经经济效益益的统一一，景观观、休闲闲、卫生生、防护护和生态态功能的的综合；(3) 分类分分级设置置、系统统全面布布局，主主次清晰晰、分工工明确，点点、线、面面有机结结合；(4) 以先进进的造园园手法、都都市营造造的经营营理念精精心打造造、深入入设计，做做到刚柔柔相济、

6、收收放有序序、步移移景异、心心随景趣趣，于细细微处体体现人性性关爱。2.绿绿化系统统布局3.植植物配置置4.景景观九、公公用工程程（一）给给排水工工程11.建设设依据22.水源源33.用水水量44.排水水系统55.雨水水系统66.消防防系统77.管材材及其他他（管材材、保温温、）（二）电电气工程程11.建设设依据22.变配配电系统统33.照明明配电系系统44.防雷雷节电系系统55.电话话系统66.有线线电视系系统77.宽带带接入网网系统88.闭路路电视保保安监控控系统99.电子子巡更管管理系统统110.可可视对讲讲系统111.公公共广播播及消防防紧急广广播系统统112.电电气消防防系统（三三）

7、暖通通工程11.建设设依据及及规划22.空调调系统33.通风风系统44.防排排烟系统统（四四）燃气气系统十、土土地使用用及土地地平整（土土地使用用、场地地平整、土方工程）第五章 环境保保护、安安全卫生生第一节 环境保保护一、 环境保护护标准（法法律法规规依据）二、 环境影响响分析三、 施工期环环境保护护措施四、 运营期环环境保护护措施五、 长效措施施第三节 安全卫生生一、项目目建设过过程中除除招标有有资质、有有丰富施施工管理理经验的的单位参参与建设设外，施施工企业业还必须须有一套套完整的的安全生生产管理理的规章章制度和和措施，保保证本项项目的顺顺利进行行。施工工企业在在项目建建设前期期必须按按

8、照国家家建设程程序研究究制订建建设项目目的安全全措施预预案。二、根据据不同的的施工要要求和施施工方法法，制定定相应的的安全生生产保障障措施，并并加强施施工现场场的安全全管理和和监督工工作。三、本项项目施工工范围大大，施工工点多，必必须做好好协调工工作，避避免相互互干扰和和安全死死角的存存在。施施工现场场应配有有良好的的照明设设施，各各种材料料按照要要求堆放放，保证证各项工工程安全全有序地地进行。四、施工工现场用用电设备备要有良良好的接接地装置置，传动动设备要要有良好好的隔离离防护设设施，起起重设备备按要求求安装、试试验、维维护保养养，有资资格要求求的岗位位一律持持证上岗岗。五、所有有参加项项目

9、建设设的施工工企业，必必须采取取有效措措施控制制施工过过程中扬扬尘，土土方和建建筑垃圾圾运输、堆堆放过程程中要防防止撒、漏漏对环境境卫生的的影响。施施工企业业必须根根据施工工特点，为为施工人人员配备备必要的的劳动保保护设施施。六、严格格按照吴吴江汾湖湖经济开开发区的的城市市市容和环环境卫生生管理要要求，做做好项目目建设期期间和建建成后的的日常卫卫生管理理工作。七、其他他安全卫卫生方面面的设施施拟与环环保综合合考虑。第三节 消防一、 设计依据据二、 总平面布布局三、 单体建筑筑消防设设置四、 防排烟五、 安全疏散散和消防防电梯六、 消防水源源七、 消防系统统八、 消防排水水系统第六章 节能第一节

10、 用能标标准和节节能规范范一、 相关法律律法规与与条例二、 合理用能能方面的的标准第二节 能耗指指标分析析一、 用电指标标二、 用水指标标三、 用气指标标四、 综合能耗耗第四节 节能措施施一、 建筑（墙墙体、门门窗、屋屋面、材材料）二、 节电（采采光、电电力系统统）三、 节水四、 用能计量量及管理理措施（一） 能耗计量量措施（二） 照明系统统节能运运行管理理第七章 组织机机构及项项目管理理第一节 组织机机构一、 单位组织织二、 项目组织织第二节 项目管管理一、 项目管理理体系二、 项目管理理模式三、 项目计划划管理四、 项目控制制管理五、 项目采购购管理第八章 项目进进度计划划与工程程招标第一

11、节 项目进进度计划划一、 进度安排排原则本项目建建设应遵遵循以下下原则：(一)制制订详细细的总体体进度计计划和专专业工程程计划，分分项实施施。 (二)项目涉涉及多项项公用设设施的建建设，需需与市政政、电力力、电信信等部门门共同组组织实施施。在项项目建设设时，必必须做好好与相关关部门的的施工协协调工作作，确保保施工进进度不受受影响。(三)项项目施工工点多，具具有不同同专业施施工同时时进行的的特点，必必须切实实合理规规划，制制订详细细的施工工方案，避避免相互互干扰等等不安全全因素的的存在，力力求工期期合理，质质量保证证。(四)在在项目实实施过程程中，认认真做好好项目进进度报告告，通过过项目进进度报

12、告告的进度度信息，了了解项目目进行进进展情况况，针对对报告所所指出的的问题及及时采取取切实可可行的解解决办法法，并对对可能发发生的问问题尽早早采取预预防措施施。(五)项项目实施施的前期期各项准准备工作作要到位位。二、实施施过程阶阶段划分分本项目实实施过程程可分为为以下三三个阶段段：(一)项项目决策策阶段：主要工工作包括括方案规规划、可可研报告告的编制制及投资资方案决决策。(二)项项目准备备阶段：主要工工作包括括规划方方案的审审批、土土地平整整、施工工图设计计、项目目招投标标。(三)工工程实施施阶段：主要工工作包括括土建施施工、设设备设施施安装、农农户安置置、竣工工验收及及评价。三、实实施进度度

13、第二节 工程招招标一、 招标依据据二、项项目招标标初步方方案（一） 项目概况况（建设设地点、项项目总投投资、项项目资金金来源）（二） 资质要求求（三） 招标范围围和方式式（四） 招标文件件编制三、 招标的组组织工作作四、 招标计划划第九章 投资估估算与融融资方案案第一节 投资估估算一、 投资估算算的依据据二、投资资估算的的范围三、投资资估算的的说明四、建设设投资估估算额（建建设投资资构成表表）五、分年年投资计计划六、建设设期借款款利息第二节 融资方方案一、 项目总投投资三、 资金筹措措（资本本金、债债务资金金）第十章 财务评评价财务评价价依据为为：第一节 财务基础础数据一、 项目计算算期二、营

14、业业收入及及其税金金估算三、总成成本费用用估算四、长期期借款偿偿还五、补贴贴收入（土土地出让让收入、农农民集中中居住房房销售收收入）第二节 财务分分析一、 盈利能力力分析（一） 反映盈利利能力的的动态指指标1. 财务内部部收益率率(FIIRR)2. 财务净现现值(FFNPVV)（二）反反映盈利利能力的的静态指指标1. 项项目投资资回收期期(Pt)2. 总总投资收收益率(ROII)二、偿债债能力分分析三、财务务评价结结论第十一章章 社会会效益分分析一、有利利于提高高农民的的生活质质量二、有利利于整合合和节约约土地资资源三、有利利于改善善区域环环境四、有利利于扩展展发展空空间，改改善投资资环境，扩

15、扩大招商商引资五、有利利于新农农村建设设事业的的发展、带带动相关关行业发发展第十二章章 风险险分析投资项目目的风险险是指由由于一些些不确定定因素的的存在，导导致项目目实施后后偏离预预期结果果而造成成损失的的可能性性。项目目风险分分析旨在在识别拟拟建项目目建设和和运行中中潜在的的风险因因素，分分析风险险程度，提提出控制制风险的的对策，以以达到降降低风险险损失的的目的。本本项目从从立项、建建设过程程中不可可避免地地要受到到众多不不确定因因素的影影响，这这是市场场经济的的特征之之一，因因此本项项目在实实施中也也毫不例例外地会会遇到一一系列风风险，需需对各种种风险有有足够的的估计，以以便采取取相应的的

16、对策。 一、风风险因素素 (一)经营管管理风险险。本项项目工程程建设涉涉及面广广，涉及及专业多多，既有有住宅、道道路、绿绿化工程程，也有有水、电电、气等等公用配配套工程程建设，容容易产生生不协调调而影响响工程建建设。本本项目承承建单位位吴江市市城乡一一体化建建设投资资有限公公司作为为项目投投资及管管理公司司，由于于项目工工作内容容与工作作环节较较多，由由此可能能带来公公司在经经验、人人才、资资金、管管理控制制等方面面的不足足和困难难。 (二)工程风风险。本本项目以以住宅建建设为主主，工程程风险主主要为：气候、水水利条件件异常，导导致施工工不能按按计划进进行；工工程地质质条件与与原勘察察资料发发

17、生重大大偏离，导导致工期期延长、工工程量及及投资增增加。本本项目建建设范围围广、工工程子项项多，并并且随着着规划深深度的提提高，未未来工程程建设内内容有可可能会有有调整，从从而影响响工程进进度。项项目建设设环节较较多，在在勘探、设设计、施施工、监监理、材材料等项项目实施施过程中中均有可可能出现现产品质质量问题题。如果果工程质质量不能能满足有有关设计计要求、国国家标准准，将会会给使用用者及公公司造成成负面影影响，如如果发生生重大质质量事故故，则不不但会严严重影响响建设进进度，更更会对本本工程造造成重大大损害。公公司将可可能面对对由于经经营管理理和工程程质量而而带来的的风险。 (三)资金风风险。本

18、本项目资资金来源源主要为为公司自自有资金金和银行行借款。若若公司自自有资金金和银行行贷款不不能按时时到位，将将极大影影响项目目建设；若银行行贷款利利率增加加，将增增加融资资成本，增增加项目目的风险险。因此此，项目目存在资资金筹措措风险。另另外，本本项目对对建设资资金的需需求较大大，三年年内的总总投资额额达到11456639.6万元元，项目目建设对对银行贷贷款有较较高程度度的依赖赖，共需需货款额额10000000万元。若若贷款方方进行业业务调整整，改变变对项目目及关联联行业的的贷款政政策，将将会极大大影响项项目资金金的到位位情况。 (四)意外事事故风险险。本项项目在建建设过程程中有可可能因为为意

19、外事事故的发发生带来来意外事事故风险险，主要要包括人人为意外外事故风风险和不不可抗力力意外事事故风险险。人为为意外事事故风险险主要是是在施工工过程中中操作不不慎带来来的意外外事故风风险，如如停水、停停电、停停气、人人员意外外伤害等等等；除除此之外外还有风风灾、水水灾、火火灾、地地震等不不可抗拒拒的自然然灾害也也会给项项目造成成严重的的影响，带带来潜在在风险。 (五)政策及及其它风风险 项目的的政策风风险因素素主要包包括国家家政策和和地方政政策两个个方面。国国家政策策对项目目的主要要影响包包括城市市化建设设、土地地开发政政策、征征地所涉涉及的拆拆迁与补补偿政策策、产业业税收政政策等。这这些政策策

20、的变化化可能会会带来建建设成本本的增加加，影响响安置房房建设。地地方政策策主要为为省、市市制定的的有关土土地利用用政策，特特别是吴吴江市震震泽镇对对农民安安置项目目所给予予的政策策以及房房屋拆迁迁实施办办法和标标准的变变化，这这些将直直接影响响项目的的建设。其其它政策策性风险险还有国国家和城城市的产产业政策策、金融融政策、环环保政策策、建筑筑管理、安安全管理理有关条条例和法法规、项项目建设设过程的的各项审审批手续续等。以以上风险险因素均均会在不不同程度度上影响响本项目目运营。 二、风风险程度度 初步分分析，本本项目的的上述风风险均属属一般风风险。 三、控控制风险险的对策策 (一)经营管管理风险

21、险。通过过坚持决决策程序序化、管管理科学学化、业业务多元元化的发发展方针针，依靠靠增强自自身实力力来降低低政策变变化带来来的风险险。重大大项目在在充分研研究论证证的基础础上进行行讨论，减减少决策策失误。加加强公司司自身的的专业队队伍建设设，充分分灌输质质量意识识，强化化项目本本身的设设计、施施工、监监理的人人员力量量，提高高对实施施全过程程的控制制力，确确保设计计、施工工的水平平，并努努力提高高自身专专业管理理水平。及及早安排排住宅定定销计划划与资金金到位计计划，并并与项目目公司整整体的融融资及债债务偿还还计划相相结合。 (二)工程风风险。通通过招标标选择拥拥有相应应资质、技技术力量量雄厚的的

22、监理单单位，严严把质量量关、进进度关、投投资关。同同时，设设计单位位加强实实施过程程中的技技术交底底、现场场配合和和设计变变更管理理，保证证设计的的质量、深深度达到到设计任任务书中中的要求求。采用用依法招招标方式式选择施施工单位位，并且且在招标标过程中中加强资资格审查查，对施施工单位位的综合合情况进进行认真真调查和和认定，杜杜绝施工工单位中中普遍存存在的挂挂靠现象象，坚决决防止工工程转包包和违法法分包现现象的发发生。在在确保参参加投标标企业的的质量的的基础上上，从中中选出最最优的施施工企业业，以降降低本项项目风险险。 (三)资金风风险。建建设单位位须配置置必要的的预防资资金，保保证项目目在发生

23、生较大变变化的情情况下能能够迅速速投入资资金以使使项目正正常进行行；进一一步加强强与银行行的合作作。根据据项目进进展情况况，积极极与相关关金融机机构沟通通，必要要时追加加银行贷贷款以保保证项目目的实施施；将资资产负债债率控制制在合理理水平，若若遇到特特殊情况况可采用用适当增增加资产产负债率率来筹措措建设资资金，保保证项目目的如期期建成。加加强项目目实施过过程中的的工程管管理和财财务管理理，严格格控制建建设投资资。编制制详细的的资金使使用计划划，既保保证工程程进度支支付，又又降低财财务费用用。加强强工程设设计、概概预算控控制和决决算审计计等管理理工作，降降低工程程投资。加加强地质质、自然然灾害的

24、的预防、预预测工作作，使工工程施工工的未预预见投资资降至最最低。 (四)意外事事故风险险。在项项目建设设过程中中，应加加强施工工污染控控制，强强化环境境监测与与治理，尽尽量减少少对周边边环境的的影响，严严格把好好环境关关。同时时应考虑虑对停电电、停水水和可能能事故的的预防措措施，还还应充分分考虑洪洪涝、地地震等灾灾害的防防范；加加强施工工安全教教育，杜杜绝施工工伤亡事事故发生生；严格格按照规规范搞好好消防建建设，加加强消防防教育。 (五)政策及及其它风风险。 本项目目在实施施过程中中，应当当积极贯贯彻落实实国家、省省、市关关于新农农村建设设的最新新要求，在在市政府府的直接接领导下下，坚持持决策

25、程程序化、管管理科学学化、业业务多元元化的经经营方针针，依靠靠增强自自身实力力来降低低政策变变化带来来的风险险。不断断加强信信息收集集工作，根根据新的的政策法法规及时时调整公公司发展展战略，积积极向政政府争取取政策的的大力支支持。只只要公司司坚持规规范操作作，科学学管理，灵灵活经营营，不断断增强自自身实力力，就能能将政策策风险降降低到最最小程度度。此外外，充分分研究和和关注城城市建设设总体规规划、市市政规划划及市政政建设进进度，与与当地有有关职能能部门保保持密切切联系，使使项目建建设进度度与市政政建设进进度充分分结合，在在必要时时采取临临时措施施保证水水、电、气气等的供供应，以以减少项项目建设设成本。