智能大厦的物业管理(2)hrtd.docx

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1、智能大厦厦的物业业管理第一节智能大大厦概述述一、定定义和范范畴智能能大厦的的内涵至至今还在在不断发发展变化化，所以以迄今为为止还没没有一个个普遍接接受的定定义。但但是我们们基本可可以采用用以下的的方式来来定义：智能能大厦利利用计算算机技术术、网络络通信技技术及自自动控制制技术，经经过系统统综合开开发，将将楼宇 设备自自动化系系统(AS)、通信信自动化化系统(CA)、办办公自动动化系统统(O)与与大厦和和结构有有机地集集成为一一体，为为人们提提供理想想的安全全、舒适适、节能能、高效效的工作作和生活活空间。智能能大厦起起源于美美国联合合科技建建筑集团团(nniteed TTechhnollogii

2、esuilldinng SSysttemss， 简简称UTTB)所介绍绍的康涅涅狄格州州市政大大楼(CCityy Pllacee uuilddingg)我们们可从其其所描述述的情况况中概括括出智能能大厦具具有以下下性质：.楼内设设置数字字式程控控电话，全全楼布满满可供LLA(局域网网)通信信的电话话网。.诸如计计算机传传感器、LLA等等在智能能大厦里里得到高高效综合合的应用用，使得得以最节节省的消消耗得到到最舒适适的温度度、最悦悦耳的音音乐、最最愉快的的气氛，使使居住者者能够上上下出入入方便，并并确保防防火、防防烟、防防震、防防盗，保保证控制制电梯、空空调设备备的功能能等。.能高度度自动处处理

3、办公公室事务务，由于于办公室室里各种种终端联联网作业业，所以以文字处处理、电电子邮件件、档案案共享、科科学计算算等要求求能够灵灵活自如如地加以以处理。.通信费费用少。.可提供供电视会会议、座座谈等办办公业务务需要的的使用场场所及信信息传递递途径。.具备自自动保安安系统，如如电子自自动警戒戒、追踪踪和记录录。.确保符符合电子子化办公公环境的的性能。例例如图像像显示设设备(VVisuualispplayy Teermiinall) 的的应用可可能带来来的问题题灯光光(窗光光)幻影影、空调调噪声等等，另外外，工作作人员在在此环境境内长时时间工作作，需要要绿色植植物调节节身心健健康，相相应地对对建筑环

4、环境也要要做出必必要的考考虑。二、诞诞生背景智能能大厦与与一般建建筑的不不同之处处在于，智智能大厦厦能够使使人“足足不出户户，日理理万机”。美美 国UUTB公司在在年最最初使用用“智能”两字时时，那时时的含义义与现在在相比，具具有相当当大的区区别。其其它的智智能大厦厦，如日日本的本本田大厦厦、NTTT品川川大厦等等，情况况也是如如此。这这是因为为智能大大厦的兴兴起有着着其特定定背景，随随着背景景因素的的变化，智智能大厦厦的内涵涵也在不不断变化化。促 使智能能大厦蓬蓬勃兴起起的背景景因素主主要有以以下三方方面：.计算机机及通信信技术的的飞速发发展，将将人们原原来的梦梦想变为为了现实实，原来来的不

5、可可能成为为可能。.计算机机通信自自由及通通信线路路大众化化，促使使了信息息技术毫毫无约束束地发挥挥作用。.在大楼楼销售竞竞争中，如如果没有有独特的的魅力便便难以推推销成功功，将原原来长方方体式建建筑造型型变为笔笔筒式建建筑造型型就是其其中一种种促销手手段，冠冠以“智能大大厦”则更是是一种促促销措施施。三、发发展历程.年，rbbertt大学社社会学家家nniellBelll声称称“信息时时代到来来了”，从此此以后，重重要的不不再是劳劳动力和和能源，信信息开始始扮演着着越来越越重要的的角色。.原来是是以电话话为代表表的通信信时代，到到了年代中中期，兴兴起了通通信技术术与信息息处理并并行的所所谓c

6、oompuuniccatiion时时代。.年年代末期期，开始始使用“智能(iinteelliigennt)”一词。.977年月，NNTT副副社长北北原在国国际计算算机通信信会议(I)上上提倡信信息网络络系统(INSS)，使使得希望望利用网网络的人人，只要要拥有一一条网络络线路，就就可以获获取多种种信息服服务，获获得丰富富多彩的的信息。.年IICOTT财团成成立，专专门从事事生产具具有推理理能力的的人工智智能计算算机(第第五代计计算机)，信息息通信的的能力因因此大为为提高。.884年月，康康涅狄格格州市政政大楼建建成，从从此“智能”一词开开始广为为传播。.884年月，在在纽约召召开世界界第一届届

7、Tellepoort(信息发发射基地地)会议议，会议议决定发发射广播播卫星，224小时时将信息息传播到到世界各各地。.同年日日本指定定盛冈市市等地作作为新媒媒体地区区，探讨讨信息化化的需求求，调查查其可行行性(ffea sibbiliity)。、年月月，日本本选定TTeleetoppia(未来型型通信都都市构想想)的220个地地域。、同年年月，日日本电气气公司转转为民营营，成立立NTTT(日本本电信电电话株式式会社)，从此此竞争加加快了智智能化的的步伐。111.年年成立智智能联合合促进会会，研究究智能大大厦及其其周围地地区环境境，推进进调查研研究工作作，迈入入了智能能综合城城市建设设的新纪纪元

8、。四、对对社会的的影响单一一智能大大厦的效效果只能能体现在在该建筑筑内部，但但若能与与同类型型建筑互互相交换换信息，则则信息面面更广、效效果会更更好。所所以智能能建筑对对社会的的影响越越来越大大，成本本越来越越低廉，信信息越来来越快、准准、全。可可以想象象，有朝朝一日，在在家上班班犹如到到办公室室上班一一样，完完全可以以成为现现实。与与此同时时，高度度智能大大厦也存存在下列列的一些些问题：.电子设设备对于于工作人人员健康康的不利利影响；.由于过过分依赖赖智能化化自动管管理，一一旦机器器发生故故障，可可能导致致一系列列问题，甚甚至瘫痪痪；.工作中中，人只只面对计计算机，减减少了工工作中面面对面交

9、交谈的机机会，可可能造成成人际关关系淡漠漠；.因为过过度依赖赖计算机机，将影影响人们们的应变变能力；.计算机机病毒广广泛流行行，利用用计算机机网络犯犯罪的事事件增多多。五、现现状与发发展趋势势由于于经济水水平、文文化需求求差距很很大，美美国、日日本等当当今世界界经济大大国，已已经开始始综合智智能城市市构想的的建设。在在美国，已已有数以以万计的的智能大大厦拔地地而起。在在日本，新新建的办办公大楼楼已有660%是是智能大大厦。发发达国家家，如瑞瑞士、瑞瑞典等，因因祟尚自自由生活活，追求求舒适安安全，所所以虽然然拥有经经济实力力，但人人们只求求住在智智能住宅宅中，满满足于自自动保安安及高度度视听享享

10、受。至至于发展展中国家家的人民民，温饱饱问题尚尚未解决决，更不不用说追追求智能能住宅的的享受了了。虽然然各国现现状有所所不同，但但是智能能大厦未未来的发发展趋势势是一样样的，只只是发展展先后而而已。所所以从美美、日现现状出发发，设想想我国在在年年后应该该会有下下列发展展：.在大城城市附近近交通便便利的地地方，建建立国际际信息发发射基地地Tellepoort，吸吸引企业业界聚集集，共享享丰富快快捷的信信息服务务。这种种基地，小小的如社社区，大大的如城城镇，世世界上已已有222处。.今后后的商业业城市一一定是TTeleetoppia(未来型型通信城城市)，是是综合智智能(IInteelliigen

11、nt CCompplexx)的城城市，其其组成单单元是智智能大厦厦(Inntellliggentt uuilddingg)，是是建筑企企业(如如UTBB)与与通信企企业(如如AT&)联联合开发发的跨领领域合作作完成的的高附加加值的新新兴事物物。在屋屋里就能能知道世世界各个个角落发发生的事事，然后后再做出出决策下下达命令令。因此此今后智智能大厦厦必须具具有(ffficceAuutommatiion)、AA(ilddinggAuttomttionn)及(CCommmuniicattionn uutommatiio)的功能能才行。图图7-77-1概概括表示示了智能能大厦的的基本框框架。图7-77-1

12、智智能大厦厦的框架架概念综上上所述，对对“智能能”两字字含义需需要补充充说明的的是，“智智能”应应该主要要体现综综合技术术，因为为系统综综合是智智能的重重要手段段，它把把O和和联联系成为为一个整整体，变变成一元元化服务务(Toota lSeerviice)。经过过系统集集成，优优化组合合各种信信息，以以较少的的费用获获取较多多的信息息，实现现自动报报警、防防灾保安安、自动动调节室室温、自自动换气气、代缴缴电费水水费、节节省能源源的目标标。我国国的智能能大厦尚尚处在萌萌芽阶段段，一切切都在追追随美、日日等先进进国家的的前进步步伐。以以日本为为例，日日本最初初因为资资料档案案及AAN落后后，亟待待

13、充实，所所以从LLAN的的对接着着手，着着眼于与与WANN的对接接(dcckinng)，构构成网络络以利用用外部资资料。同同时注意意建筑理理念的转转变，不不单纯追追求建筑筑智能化化，而且且要求功功能与人人的配合合，通过过人机界界面有效效发挥高高度智能能效应。发发达国家家认为资资料档案案化发展展的结果果是，一一般档案案文件将将全部被被计算机机所取代代，一般般知识信信息不再再像以前前那样充充满价值值，只有有创造性性的知识识才能真真正拥有有未来的的知识产产权，所所以应该该激发人人们的创创造潜能能，使得得智能建建筑更智智能，智智能城市市更发达达。第二节智能大大厦构成成及其特特征一、特特征剖析美国国UT

14、BB推出出的市政政大楼大大致具有有下列特特征：.“智能”主要用用在出租租式大楼楼；.TSS(Shhareed TTenaantSServvicee)：用用户电话话交换设设备的免免费服务务；.Onee Sttop Shooppiing：一个窗窗口满足足任何通通信及的有有关要求求，即所所谓的功功能集成成；.集成程程度不同同：有多多少智能能建筑就就有多少少个智能能等级；.目标在在于提高高办公室室工作效效率，方方法是通通信技术术的集成成(innteggrattionn)；.每个建建筑都有有集成，但但是集成成的目标标不仅限限于一栋栋建筑，可可以联系系跨越数数座大厦厦。(一一)智能能大厦的的构成因因素。1

15、.智能大大厦的目目标。智能能大厦的的目的是是让中小小企业能能够共享享到如同同大企业业规模的的方便、快快捷、安安全、高高层次 的办公公室工作作环境。对于智能能大厦，商商业界与与企业界界学者们们的研究究结论往往往是不不一样的的。前者者往往认认为智能能大厦的的目的在在于提高高利润，后后者却乐乐于宣称称“智能能的目的的的在于于改善办办公室工工作环境境”。前前者强调调经济利利益，后后者强调调运用效效果。智智能大厦厦错综复复杂的关关系，请请参见下下图7-7-22，其上上半部分分反映智智能大厦厦与用户户需求的的关系，下下半部分分反映智智能大厦厦与智能能综合方方法的关关系。图7-77-2智智能大厅厅目标的的复

16、杂关关系总之之，用户户的实际际需求和和智能大大厦的高高额利润润引起了了开发商商的极大大兴趣，迫迫使研究究建筑信信息技术术的学者者不得不不绞尽脑脑汁全力力以赴，采采取最为为有效的的集成方方法，以以节省投投资，获获得最高高利润。学学者们的的研究对对象已从从智能大大厦扩展展到智能能城市。(二二)智能能大厦的的技术内内涵。.传输技技术。用于于智能建建筑的重重要技术术多种多多样，其其中，传传输技术术起着不不可缺少少的主要要作用。犹如如人体中中联系大大脑的神神经系统统一样，通通信系统统遍及建建筑物各各处。其其中主神神经线路路是星 型LAAN，通通常采用用双绞线线电缆(wiist Paiir ablle)为

17、为主要配配线材料料。.智能化化技术。美国国人把单单独使用用的智能能大厦称称为mmartt uuilddingg，多用用户合用用的智能能建筑才才称为IIn ttellligeent uiildiing，目目的在于于强调智智能化技技术就是是综合集集成。集成各软软硬件要要素时，如如果稍有有倾向，就就会产生生有所偏偏重的智智能化。常常见的智智能大厦厦偏重于于豪华，所所以智能能化技术术除了集集成的意意义外，给给人的印印象更多多是“豪豪华”。而而当今学学者们推推崇的智智能化是是由八种种因素综综合平衡衡构成的的。这八八种因素素分别为为：O设备、通通信设备备、防灾灾防盗设设备、电电气设备备、传输输设备、空空气

18、调节节设备、人人体工程程学、身身份辨别别系统等等，如图图7 -7-33所示。图7-77-3智智能大厦厦技术内内涵（二二）智能化化技术.人体工工程学技技术。()人体体工程学学概念。智能能大厦的的功能在在于尽量量提高环环境舒适适与方便便程度，所所以必须须根据EER-的观观念进行行探讨。OI由希腊腊语O(工作作)、(管管理)及及I(学科科)等三三个词合合成而来来，本意意为“研究人人与工作作环境的的科学”，首先先为英国国海军的的arrelll所提倡倡。美国国常称其其为uumann Ennginneerringg，日本本译成“人间工工学”，就是是我们常常说的人人体工程程学的意意思。()人体体工程学学环境

19、化化。过去去ICC往往往只针对对机器或或家具的的人机界界面，如如今美国国人将它它的涵义义扩大，认认为空间间环境也也应列入入研究范范围之中中。通常常情况下下，办公公室工作作人员对对工作环环境的要要求具体体包括：工工作便捷捷，容易易达到高高效率；提提供如同同都市生生活的方方便；身身心舒畅畅的工作作环境；心心情愉快快、气氛氛轻松的的周围环环境；处处处想到到工作人人员是人人，并不不是机器器；尊尊重工作作人员独独特的创创造兴趣趣。以上上六种需需求，可可以按观观点分类类改写成成为：在在业务上上要功能能齐全；在在生活上上要方便便；在在生理上上要舒适适；在在心理上上要愉快快；不不干涉独独立人格格；尊尊重个人人

20、志趣爱爱好。()活动动空间工工作流线线化。)空间规规划。活活动空间间应按下下列四个个目标进进行规划划：.提供舒舒适、容容易满足足各种需需求的生生活空间间；.提供适适合自控控系统精精密要求求的环境境，以满满足节省省能源的的需要；.提供能能够提高高工作效效率的情情报及通通信自动动化系统统环境；.提供方方便高效效的辅助助工作环环境，即即所谓的的工作服服务环境境。在在设计时时，除考考虑是否否符合人人体工程程学环境境外，同同时还应应重视下下列五个个重点：.适应性性(Fllexiibillityy，apttabiilitty).可用性性(aillabiilitty).安全性性、保安安性(afeety，SS

21、ecuuritty).可靠性性(Reeliaabillityy).经济性性、效率率性(EEConnomyy，ffficcienncy)重重视上面面五个重重点的理理由：.由于办办公室的的空间使使用并非非只限于于一种工工作，通通常为日日常工作作、一般般业务、各各种会议议、研究究开发等等目的而而引进OO设备备，为了了空间能能够灵活活地得以以利用，硬硬件条件件逐年都都在完善善提高。所所以要求求使用上上具有兼兼容性；.智能大大厦要提提高信息息系统的的用途和和地位，主主要是看看使用它它是否会会更加方方便，即即要有便便利性；.智能大大厦号称称楼宇自自动化，除除了大楼楼电梯能能自动经经济有效效运作外外，建筑筑

22、物在遇遇到地震震、火灾灾时都应应具有自自动抗震震、自动动防火及及指导避避难的功功能，以以确保人人身及财财产安全全。所以以智能大大厦必须须具有安安全性、可可靠性及及经济高高效的重重要保障障。智智能大厦厦要特别别注意按按照下列列规则进进行设计计：.对于硬硬件用途途，应能能够互通通、互换换、具有有较强的的兼容性性；.按处理理的急缓缓需要和和装置的的重要程程度，合合理确定定配备率率或共同同性后，据据此决定定空间区区域等级级(raank)，必要要时区域域能够及及时开放放，以便便各个区区域灵活活连通；.通信管管道应合合理布置置在智能能大厦的的各个角角落，如如神经系系统一样样发挥重重要作用用；.建筑结结构、

23、建建筑设备备甚至网网络设施施都应具具有灵活活性(fflexxibiilitty)；.电视会会议室及及会客厅厅可提供供用户公公共使用用，卫星星天线与与大楼主主机应设设连通装装置，自自助餐厅厅、医疗疗中心等等不仅为为用户服服务，也也可对外外开放，以以便利大大家生活活；.智能大大厦除了了抗震、耐耐火设施施及防灾灾避难指指导设施施外，还还应做到到保护大大楼内一一切资料料完好无无损，绝绝对防止止资料遭遭到泄漏漏、破坏坏、涂改改；.应尽量量提高系系统可靠靠性。万万一出现现系统死死机或误误操作，就就要具有有防止错错误扩大大，并迅迅速复原原的对应应措施。这这些措施施都是系系统工作作制度的的基本事事项，在在规划

24、时时应该合合理地进进行设计计；.智能大大厦除节节省能源源和运行行费用外外，也应应考虑精精兵简政政，提高高服务人人员的工工作效率率。)空间布布局。虽然然根据办办公空间间的工作作性质，办办公空间间布局可可以有所所变化，但但仍要考考虑基本本一致的的型式。换换句话说说，要营营造“多多中有一一，一中中有多，多多而不乱乱，一而而有致”的的艺术品品味。传统统的办公公桌排列列杂乱无无章可循循。今天天则更加加注重人人体工程程学空间间布置方方式及业业务活动动 路线线，以及及O设设备的有有效共享享。下面面分为四四个层次次举例说说明O的设置置布局。第一一个层次次是按单单位多人人共用机器器，所以以O机机器设置置在楼角角

25、或O设备室室，称为为孤立式式(ttanddaloone)或犄角角式布局局。第二二个层次次是按部部门单位位设置OO机器器，各机机器间通通过LAAN(局局域网)联合运运行来发发挥效率率，称为为部门式式布局。第三三个层次次是人人或人人使用一一台机器，若若办公室室达到这这种规模模，则机器器必然与与业务息息息相关关。公司司想要查查资料、洽洽谈磋商商、会客客决策都都将依赖赖O机机器，所所以必须须提供理理想的空空间条件件。这是是O机机器以工工作站的的形式出出现，称称为工作作站式布布局。第四四个层次次是1人人或人人使用一一台机器的的工作站站布局，这这种布局局讲究工工作保密密性及活活动路线线，采取取舒适的的矮墙

26、隔隔间形式式，满足足建筑设设计提出出的光、热热、声条条件，以以及保密密和开放放兼备的的要求。这这种布局局可以称称为间隔隔式布局局。二、系系统的构构成特点点(一一)智能能大厦的的分级。我们们可以根根据智能能大厦功功能的综综合程度度，具体体评价其其智能水水平的高高低优劣劣。因此此当智能能大厦分分级时，要要根据实实际情况况来考察察主要因因素和次次要因素素的构成成关系，例例如 我我们可以以参考下下列的分分法。初初级、较较低级有电电话共享享服务系系统、楼楼宇自动动化系统统、防灾灾防盗系系统等。中中级、一一般级初级级之外还还有个人人计算机机共享的的配套程程序，可可用于通通信服务务。高高级、共共享级中级级之

27、外还还有计算算机系统统的一切切共享服服务。以上上是仅按按经济性性及通用用性分级级，其实实它们都都有逐步步扩充的的可能。今今天的基基本级可可能明天天发展成成中级，后后天发展展为高级级，高级级的成为为更高级级，成为为智能城城市网络络的一部部分等等等。给出出分级标标准只是是为了便便于说明明条件，并并非一定定要分级级。(二二)智能能大厦系系统范围围的划分分。智能能城市是是由智能能大厦、全全电气化化住宅、公公寓群及及工厂构构成，所所以基本本上是A/A/ A/IM的的综合体体。当然然也可以以分别视视为自动动化住宅宅(HAA)、自自动化工工厂(FFA)、自自动化办办公室()、智能能大厦()。在结结构上将将由

28、大厦厦智能化化()、通通信智能能化(CCI)、电电源智能能化(EEI)、办办公自动动化(OOA)及及保安系系统自动动化(A)所所组成。(三三)智能能大厦的的规划要要点与必必备的电电气设备备系统。.智能大大厦的规规划要点点。智能能大厦的的智能来来自于下下列软件件的集成成综合运运作：()遥控控通信/自备交交换自动动化(CCA)；()办公公室工作作信息自自动化处处理(A)；()大楼楼管理自自动化运运转(BBA)；(44)防盗盗、防火火、防劫劫自动化化保安管管理(SSA)；()自动动换气，自自动调光光，环境境舒适化化(MAA)。除了了应该具具备上列列各项外外，还应应增加如如何定期期及不定定期维修修硬件

29、等等。.必要的的电气设设备系统统。从规规划角度度来看，必必要的电电气设备备系统一一般包括括：()信息息交换系系统(CCS)如电电话通信信、工作作站通信信、图像像通信；()大楼楼综合管管理系统统()如节约约能源、安安全控制制、环境境管制。大楼楼监视控控制必要要的设备备包括：()新型型电话机机；()信息息网络，如如ANN、AAN等；()数字字式用户户交换机机(简写写为数字字式)；()电子子计算机机；()电源源设备。除了上述述必要的的设备外外，智能能大厦还还需要另另外一些些设备，它它们随着着大厦内内企业规规模和业业务种类类而有所所不同。办办公大楼楼信息系系统通信信组合概概念如图图7-77-4所所示，

30、它它把大楼楼信息通通信系 统与外外界的网网络相接接通，构构成了多多重组合合智能关关系。图7-77-4信信息系统统通信组组合概念念示意图图【图图7-77-4说说明】本图图是以数数字式为为主体的的通信系系统，综综合了以以电子计计算机为为中心的的LANN信息交交换 系系统并结结合了电电视会议议等特殊殊的专线线服务信信息处理理系统。智能能大厦里里的各种种通信仪仪器与大大厦、公公用通信信线路、专专用线路路甚至高高速数字字线路的的联系必必须以数数字式BX或或新型电电话为核核心。所所以今天天智能大大厦的发发展，与与它们有有很大的的关系。数字式已已经能够够综合传传统电话话的功能能，并增增加存储储交换功功能、数

31、数据终端端机存档档功能、声声音传递递功能及及连接专专用线功功能，若若再加上上新型电电话机连连接办公公室计算算机服务务、记录录声音服服务、文文字处理理服务及及用住宅宅设备接接通专用用线路的的功能，就就会如虎虎添翼。但但的能力力有限，当当需要高高速通信信(超过过64ddbpss传输速速度)及及图像通通信时，它它会一筹筹莫展，就就需要中中心计算算机的帮帮助。所所以今天天智能化化的发展展，是数数字式、新新型电话话机及用计计算机三三者的功功劳。根据企业业规模及及业务种种类的不不同，日日本NTTT推荐荐的选择择标准如如表7-7-11。不但但要研究究通信系系统，还还应探讨讨办公业业务处理理(O)与楼楼宇自动

32、动化()之之间的互互相作用用。例如如对于特特定用户户，TTT提供供业务用用电视(ITVV)、教教育用电电视(EETV)、医疗疗用电视视(MTTV)等等电视通通信系统统。对于于IN模式系系统还要要考虑信信息积累累、变换换媒体通通信功能能等。对于于通信收收费，日日本采用用固定单单价收费费，不论论使用多多少都没没有折扣扣。而美美国对于于大用户户 有合合同性折折扣率(大用户户能得到到七折优优惠再以以八折分分租给别别人)，以以节省大大楼管理理费用，因因此在美美国除了了上述机机种外，还还需要其其它必要要的软件件及机器器。.电源设设施应有有的配合合，请参参照有关关规定。.空调设设备应有有的配合合。新一一代办

33、公公环境的的四个要要素是声声、热、光光及卫生生。除了了光以外外，其它它要素的的效果都都将直接接或间接接地受到到空调设设备好坏坏的影响响。若空空调设备备系统缺缺少灵活活性(fflexxibiilitt)，则则将损害害到智能能建筑的的功能，所所以要特特别关注注空调系系统。()目前前是发展展时期，所所以应该该预留多多少，需需要设计计者与所所有者协协商之后后才能决决定。虽虽然结果果常是根根据爱好好而做出出结论，但但一般来来说，建建筑物的的规模越越小，越越需要考考虑因将将来安置置机器，而而考察确确保施工工方便的的位置与与空间。()大大楼里空空调系统统宜采取取区域划划分方式式进行规规划。属属于独立立部门的

34、的大楼，用用这种方方式很容容易规划划好；但但是租赁赁大楼由由于租户户的使用用情况不不一，所所以对于于租赁大大楼则不不宜采用用。按保保安需要要程度，分分为轻、中中、重三三组区域域，如表表7-77-2按按以下程程序处理理。轻级保保安区是是出租性性工作室室区域，由由于工作作人员大大多吃住住在这里里，所以以室内环环境较为为重要，冷冷气、暖暖气系统统往往随随住户爱爱好而变变化，应应多考虑虑温度控控制和隔隔间变化化带来的的影响。要要根据模模数单位位确定区区域的大大小，或或按终端端计算机机或复印印机等OO机器器配置要要求进行行考虑。接接待室和和会议室室要另外外考虑室室内换气气等。但但不论采采取什么么方式，今

35、今后的智智能建筑筑最好按按一人一一台计算算机终端端进行设设计。轻轻级保安安区的负负载变动动幅度约约在200(kccal/).ww/()左右，采采用小型型悬挂式式空调最最为合适适，建筑筑物设计计施工时时应按这这个标准准装设。中中级保安安区仅占占出租面面积的上上下，但但墙砌到到天花板板高度，相相互之间间完全隔隔开，每每小时平平方米产产生热量量kcaal(KJ)()，冬冬天也需需要使用用冷气。好好在这种种区域分分布在建建筑物中中心，便便于设置置冷却水水管等。设设计时不不但要预预设冷却却水配管管，还要要预留修修理漏水水用的进进出空间间及从空空调机接接出冷风风的空间间，这样样才能应应付自如如地暂停停区域

36、供供水来修修理漏水水。重级保保安区都都是与中中心计算算机相关关的房间间，保安安、载荷荷、自由由进出方方式和层层高都比比其他区区域讲究究，约占占建筑面面积，也必必须留有有冷却水水管的配配置和维维修空间间。由于于有些租租户为了了保密性性可能要要求专用用配管，所所以管径径不要太太大，占占满预留留空间。这这个区域域的冷气气负载约约为000kccal/(h).ww左右右。为智智能管理理专设的的主计算算机和数数字式室室等的冷冷热源或或空调机机都应分分设专用用为宜。()办公公时代讲讲究省能能省力，智智能建筑筑更是如如此。“省省能、省省力第一一”的时时代已经经过时，现现在是“智智能(全全能、方方便、有有效)、

37、进进取”的时代代，是以以积极开开发(努努力生产产、调节节生产、控控制生产产)来代代替消极极的节省省能源人人力(当当然不是是放弃节节约能源源人力，只只是不再再一味主主张省能能省力)的时代代。例如如在办公时时代，有有“时间外外”(正常常办公时时间外)的观念念；时间间外用电电增加了了大楼设设施的消消耗，是是应按高高价计罚罚并限制制用量。但但在讲究究智能的的今天，为为了迎接接国际通通信密集集化、高高速化的的需求，不不得不采采取“时间外外也是时时间内”的做法法，缩小小昼夜不不同时间间用电的的单价差差额，以以满足不不同用户户的用电电需要。对于于时间外外的问题题，以前前是以全全公司为为对象，今今天改以以“科

38、”为为对象进进行区域域划分。但但是如果果要兼顾顾省能省省力，就就还要智智能地操操作控制制空调设设备，所所以大楼楼空调必必须系统统化，减减少传送送动力并并尽量利利用自然然热源。对对于下列列各项要要仔细考考虑，如如果预算算金额可可以应付付，就应应设法予予以满足足。降降低空调调机与风风槽间的的空气阻阻力；大大温度差差送风及及送水；变变流量送送水系统统(VWWV方式式)；空空调面积积变化时时传送动动力的适适应效率率；湿湿度、CCO2粉尘控控制的经经济运转转。关于于节省热热能，则则应按照照下列原原则实施施：了了解冬季季所需热热能，把把握整个个建筑的的负载特特性，设设计以热热能再生生为重点点的系统统。因为

39、为智能建建筑中控控制湿度度最为重重要，所所以不必必考虑使使用外气气进行房房屋冷却却。应应使建筑筑部分负负载特性性良好，使使它容易易按照二二次侧变变流量方方式或大大温度送送水。为为了实现现安全及及自动化化管理，即即使耗能能稍多一一点，也也应在所所不惜。宜宜设置全全热交换换器或蓄蓄热槽以以存贮冬冬季冷水水及夏季季温水。(四四)智能能大厦的的主要工工作内容容。智能大厦厦三大系系统的主主要工作作内容见见表7-7-33。传统统的建筑筑多采用用大型仪仪表集中中盘对各各个重要要设备的的状态进进行监视视，并通通过操作作盘来进进行集中中式的操操作，配配线上则则采用一一对一的的配线方方式。智智能大厦厦实际是是高新

40、技技术在传传统建筑筑业中，信信息技术术向传统统产业转转移的集集中表现现。结合合我国国国情，特特别是房房地产业业，智能能大厦的的侧重点点是建筑筑设备自自动化。系统统是智能能大厦的的基本起起点，它它采用计计算机及及网络技技术、自自动控制制和通信信技术，组组成高度度自动化化的综合合管理系系统，把把建筑物物内的所所有设备备和设施施有效地地管理起起来，实实现节能能、高效效、可靠靠、安全全地运行行。在智智能大厦厦中，与与大厦环环境相关关的应用用技术还还有：地地板配线线技术、墙墙板配线线技术、顶顶棚配线线技术。系系统的网网络布线线，是通通过综合合布线系系统(PPremmisees isttribbutiio

41、n Sysstemm)来实实现的，综综合布线线系统对对智能大大厦来说说，就如如人体内内的神经经系统，其其特点是是将所有有的语言言、数据据、视频频信号等等的布线线，通过过统一的的规划设设计，综综合在一一套标准准的布线线系统中中。信号号传输技技术的进进步，使使得一对对信号线线路可传传输多种种信号。PD系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联，其几乎包含了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图像、传感器、模拟或数字语音等信号，综合布线将智能大厦的各子系统有机地连接，为系统的集成提供了物理介质：系统采采用集散散式的计计算机控控制系统统，通常常分为中中央管理理系统

42、、系系统监督督控制器器、现场场控制机机三级管管理。现现场控制制机包括括各类设设备如水水泵、空空调机、风风机等自自带的保保护器、控控制箱；温度、湿湿度、烟烟、压差差、流量量、液位位等传感感器和各各类调节节阀门等等。现场场控制机机对设备备或对象象参数实实行自动动检测、自自动保护护、自动动故障报报警和自自动调节节控制。系系统监督督控制器器则是接接受系统统内各现现场控制制机传送送的信息息，按照照设定的的程序或或管理人人员的指指令实现现对各设设备的控控制管理理，并将将信息上上传到中中央管理理系统。中中央管理理系统负负责对整整个系统实实施组织织、协调调、监督督、管理理、控制制。由于于智能大大厦的各各智能化

43、化子系统统是由多多厂商提提供的，因因此，必必须通过过综合布布线系统统及计算算机网络络技术，把把构成智智能大厦厦的各子子系统集集成为一一个相互互关联、统统一和协协调的系系统，使使资源达达到充分分地共享享。而系系统的集集成是一一个涉及及多学科科、多技技术的综综合性应应用领域域。年代起起，国际际上就兴兴起系统统集成商商业务。系系统集成成商并不不从事硬硬、软件件的生产产和开发发，而是是根据业业主需求求，设计计系统建建设方案案，选择择不同厂厂商的产产品进行行组合，以以自己的的技术和和经验为为用户建建设一个个适当的的系统：其必须须为用户户提供的的三大服服务是：.系系统优化化设计；.系系统优化化施工；.系系

44、统运行行管理。随着着智能大大厦的逐逐步普及及，传统统的电气气设备安安装公司司必须适适应市场场动向，将将传统的的安装方方式与智智能大厦厦应用的的高新科科技有机机地结合合起来，提提高技术术队伍的的水平及及安装层层次，集集设备安安装及系系统集成成于一体体，敢于于向智能能大厦的的综合性性工程挑挑战，才才能使自自己跟上上时代发发展的步步伐，在在市场经经济中永永远立于于不败之之地。第三节自动化化系统物物业管理理及实例例分析一、自自动化系系统智能能大厦自自动化系系统是智智能建筑筑中的一一个重要要系统。智智能大厦厦自动化化系统是是一种将将与智能能大厦有有关的电电力、照照明、空空调通风风、给排排水、消消防、保保

45、安、运运输等设设备集中中监视、控控制和管管理的综综合性的的系统。过过去，对对空调、采采暖通风风、动力力站房、给给排水、变变配电等等设备的的运行状状态进行行监视的的中央监监视系统统和空调调、给排排水、变变配电的的自动控控制装置置是各自自独立的的。随着着计算机机技术的的进步及及数字通通信技术术的提高高，两者者合二为为一，发发展成为为所有自自控设备备可相互互传送信信息，以以整个系系统来进进行综合合控制管管理的统统一体。这这种系统统以计算算机局域域网络为为通信基基础，以以计算机机技术为为核心，具具有分散散监控和和集中管管理的功功能。它它是与数数据通信信、图形形显示、人人机接口口、输入入输出接接口技术术相结合合的，用用于设备备运行管管理、数数据采集集和过程程控制的的自动化化系统。鉴鉴于自动动化系统统对于智智能大厦厦物业管管理上高高效、方方便，因因此在智智能大厦厦建设中中已经被被广泛应应用。(一一)智能能大厦自自动化系系统的子子系统