北京市老年公寓发展的市场化研究jsq.docx

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1、北京市老年公寓发展的市场化研究 项目代码 : LW86 完成单位 : 北北京科学学学研究究中心 北京美美兰德信信息公司司 研究人员 : 张张京成 刘佳 邢巨臣臣 韩杰杰 周江江 王晓晓东等 获奖情况 : 获获19998年北北京市科科技进步步三等奖奖 1.北京京老年公公寓的社社会需求求 人口老龄化化的发展展以及与与此相关关的老龄龄问题正正日益受受到关注注。19997年年5月，在在美国丹丹佛召开开的西方方七国首首脑会议议上，首首次将人人口老龄龄化作为为最主要要的问题题进行讨讨论。日日本率先先提出了了要建立立“照料社社会”的发展展目标，突突出反映映了国际际社会对对人口老老龄化及及由此加加剧的老老龄问

2、题题的重视视。19999年年被定为为“国际老老年人年年”，标志志着211世纪世世界将进进入人口口老龄化化时代，标标志着国国际社会会对老年年群体特特殊地位位的正式式承认，标标志着人人的寿命命的延长长是现代代社会进进步和文文明的表表现。同同时也为为世界各各国发展展老龄事事业提供供了历史史机遇。 在老龄化社社会中，传传统的家家庭养老老方式已已远远不不能满足足社会发发展的需需要，百百姓传统统的养老老观念也也在不断断更新，社社会集中中养老的的方式正正在逐渐渐被人们们所接受受。大力力发展社社会养老老，兴建建老年公公寓，为为老年人人提供多多功能、全全方位、综综合性的的服务是是社会发发展的必必然趋势势。老年年

3、公寓与与传统的的敬老院院、福利利院不同同，不是是用来收收养无经经济来源源的孤寡寡老人和和低收入入家庭送送养的老老弱病人人，不属属于国家家或集体体办的社社会福利利设施，而而是由社社会投资资兴办，并并按市场场化经营营管理的的老年专专用住宅宅，入住住老人可可根据自自己的经经济条件件和健康康状况选选择住房房等级和和服务档档次。老老年公寓寓的设施施要方便便、舒适适、安全全。比如如要有防防滑地面面、防跌跌扶手、坐坐式便器器、紧急急呼救装装置等。公公寓内还还应有各各种生活活服务、休休闲娱乐乐、医疗疗保健设设施，有有专门的的服务人人员和医医务人员员。 1.1 政政策背景景 国家支持社社会力量量兴办老老年福利利

4、事业，鼓鼓励各界界人士投投资建设设老年服服务设施施，开办办敬老院院、老年年公寓等等（政策策上并没没有区别别老年公公寓或是是敬老院院）。目目前仅是是支持鼓鼓励，并并无政策策条文，但但在税收收上有明明显优惠惠。根据据民政局局和税务务局19994年年72号号文件，兴兴办养老老机构可可以免交交营业税税，免交交一年所所得税（实实际上现现有敬老老院从未未交过此此项税款款），免免交固定定资产投投资方向向调节税税。 1985年年8月，中中华慈善善总会开开始实施施“安老工工程”。具体体内容有有：在大大中城市市筹建一一批示范范性老年年公寓，改改建和扩扩建一批批社会福福利院、敬敬老院，开开展社会会托老服服务，建建立

5、专业业性老年年医院和和临终服服务的安安老医院院，组织织为老年年人服务务的志愿愿者队伍伍等。 中国老龄协协会会长长张文范范在19998全全国老年年公寓研研讨会上上说，要要采取政政府决策策、社会会参与、家家庭支持持的方式式，调动动各个方方面，包包括国内内外各种种社会组组织和个个人的力力量共同同兴办老老年公寓寓，并要要以社会会筹资兴兴办为主主、政府府资助为为辅，形形成多层层次、多多渠道、多多种经济济成分并并存的投投资体系系。发展展老年公公寓，要要确保设设施无障障碍，同同时配有有供老年年人疗养养、健身身、娱乐乐的场所所及邮电电、通讯讯等服务务；其次次，要注注意老年年公寓的的高中低低档次适适量，以以适合

6、不不同消费费层次老老人的需需求。1.2 北北京市老老年人口口构成及及发展趋趋势 据人口抽样样调查显显示，119900年我国国60岁岁以上的的老年人人约有996999万人，为为总人口口的8.05%，预计计到20000年年底可达达1.228亿人人，为总总人口的的10.10%，全国国进入老老龄化社社会。 北京作为我我国的特特大城市市之一，早早在19990年年就已进进入老龄龄化城市市的行列列，而且且人口老老龄化的的速度在在不断加加快，119933到19995年年三年间间，老年年人口比比例仅增增加0.34个个百分点点；而119955到19997年年的三年年间，此此比例增增加了11.466个百分分点。11

7、9988年北京京市常住住人口中中60岁岁以上的的老年人人达1553万人人，占总总人数的的14%（见表表1）。有有人口预预测表明明：到220000年底，北北京老年年人口将将达到1188万万人，约约占总人人口的114.66%；到到20110年将将增长到到2300万人，约约占总人人口的116.99%；到到20225年时时，将猛猛增到4416万万人，老老年人口口比例接接近300%。 表1 北北京人口口总量分分布比例例 常住人口口总量（万万人） 城近郊区区人口（万万人） 60岁以以上比例例（%） 1993 10511.2 616.1 12.222 1994 10611.8 625.1 12.448 19

8、95 10700.3 631.8 12.556 1996 10777.7 638.7 13.114 1997 10855.5 646.2 14.002 1998 10911.5 651.8 14.001 资料来源：北京京统计年年鉴。 伴随着人口口老龄化化过程的的是老年年人口的的高龄化化，老年年人口中中80岁岁以上的的高龄老老人所占占比重逐逐步提高高（见表表2）。据据测算，119977年北京京80岁岁以上的的高龄老老人共有有13.7万人人，约占占老年人人口总数数的8%；预计计到20010年年将增加加到299万人，占占老年人人口的112.88%。表2 北北京老年年人口构构成年龄龄分布 单位位：%

9、55559岁 60664岁 65669岁 70774岁 75779岁 80岁以以上 1993 6.000 4.899 3.066 2.022 1.199 1.066 1994 5.400 4.822 3.211 2.100 1.233 1.122 1995 4.866 4.722 3.422 2.200 1.222 1.000 1996 5.922 5.377 3.499 2.111 1.244 0.933 1997 4.899 5.222 3.722 2.455 1.522 1.111 1998 4.211 5.011 3.911 2.611 1.400 1.088 资料来源：北京京统计年年

10、鉴。另据统计，中中重度老老年性痴痴呆患者者约占老老年人群群的5%，据此此推测，北北京约有有7万到到8万老老年性痴痴呆患者者，他们们还需要要特别护护理。1.3 媒媒体宣传传与社会会关注 1998年年以来，老老年问题题渐成热热点，十十多家老老年公寓寓先后建建成开业业，社会会媒体开开始广泛泛关注，北北京日报报、北京京晚报、北北京晨报报、北京京青年报报、北京京经济报报、中国国老年报报、民政政之声报报以及电电台、电电视台等等多次报报道有关关老年公公寓的消消息，北北京老龄龄信息网网、夕阳阳红网、“老来乐”、“天伦之乐”等老年服务网站也相继建立。1998年年9月225日开开始，北北京晚报报“金秋时时光”版开

11、展展系列讨讨论话题题：“我希望望老年公公寓办成成什么样样和我对对住老年年公寓的的看法”。19998年99月277日，北北京市朝朝阳东方方综合养养老院（东东方老年年公寓）开开始在北北京晚报报做报报花和半半通栏广广告。119999年下半半年，北北京兴业业老年康康乐园、金金梦圆老老年乐园园、常青青老年公公寓、福福海老年年公寓等等纷纷在在北京晚晚报、晨晨报和青青年报上上刊登广广告，并并且打出出了每月月5500元的入入住价。特特别是兴兴业老年年乐园和和常青老老年公寓寓每月两两到三次次广告，已已连续做做了一年年多。与此同时，“粮管所改成老年公寓”、“幼儿园改办养老院”以及某某老年公寓日前建成开业的消息屡屡

12、见诸报端。今年年初，占地面积4400 m2，地下2层、地上15层的北京市老年公寓在朝阳区落成，据介绍这是目前全市条件最好的老年公寓。公寓有300张床位，分成144个双人间和10个套间，每间房内配有彩电、冰箱、电话和一套桌椅。令人称道的是，每个房间的家具式样、床单和窗帘的颜色都不相同，入住老人可根据自己的喜好选择房间。房内设有医护对讲系统，一旦老人感觉不适，拿起话筒，就能与24小时监控室取得联系。老年公寓另一处照顾老人的设计是同一楼层各房间的阳台相连，老人们打开阳台门就可以串门儿了。 老年公寓的的市场前前景也逐逐渐被房房地产开开发商看看好，经经过两年年的精心心设计准准备，由由北京宝宝氏华商商集团

13、投投资兴建建的北京京太阳城城国际老老年公寓寓已开工工建设，它它位于小小汤山温温泉疗养养区，占占地422万m22，建筑筑面积118万mm2，据据称是我我国第一一家示范范性老年年生活基基地，完完全市场场化管理理运作。分析以上情情况，根根据新世世纪老龄龄化社会会的养老老需求，社社会养老老应是以以老年公公寓为依依托载体体的多功功能、全全方位、综综合性的的老年人人生活服服务中心心。随着着人民生生活水平平的不断断提高，老老年人服服务将逐逐渐形成成一种产产业，存存在巨大大的市场场前景，有有人称之之为朝阳阳时期的的“夕阳”产业。因因此，我我们立足足新世纪纪发展的的需求，以以老年公公寓的市市场化定定位进行行研究

14、，将将为政府府的宏观观政策导导向和商商业资金金的投入入提供参参考依据据。 1.4 老老年公寓寓的定位位 随着新世纪纪的来临临，百姓姓养老观观念不断断更新，社社会集中中养老的的方式正正在逐渐渐被人们们所接受受。老年年公寓有有完善、周周到、及及时的服服务，有有优越的的居住环环境和适适合老年年人的各各种活动动，将越越来越受受到有知知识、有有品位、经经济基础础较好、观观念开放放且有闲闲情雅趣趣的老人人青睐。 根据我们的的调查，在在人们的的观念中中，老年年公寓与与传统的的养老院院（敬老老院）有有着很大大的不同同，养老老院一般般仅解决决老人的的基本吃吃住问题题，大多多是为无无依无靠靠的孤寡寡老人和和政府的

15、的一些民民政对象象服务的的，条件件较差。老老年公寓寓可提供供综合性性的服务务，不仅仅在基本本的吃住住方面能能保证吃吃的好，住住的舒适适，而且且还提供供较好的的医疗保保健、休休闲娱乐乐等服务务和设施施，当然然这是要要支付相相应的费费用的。调调查表明明，人们们对老年年公寓的的认同远远远高于于养老院院。中国国社会科科学院研研究员、772岁的的熊必俊俊老先生生曾说过过，让我我进敬老老院我不不去，但但如果让让我住老老年公寓寓，我一一定要去去。发达国家很很重视老老年公寓寓的规划划、设计计，西方方的很多多学者从从以下四四大方面面上来研研究探讨讨老年人人的居住住问题：第一，从从场所的的角度（包包括环境境和人群

16、群）来研研究居住住环境对对老年人人的活动动和行为为的影响响。第二二，从设设计的角角度来研研究空间间环境在在支持、改改变，或或否认老老年人的的社会、生生理需求求的过程程中，将将起什么么样的作作用。第第三、从从社会、心心理学的的角度来来研究人人与环境境之间的的相互作作用。第第四、从从政策、法法规设计计规范的的角度来来研究如如何促进进老年人人居住水水平的提提高。因此，建筑筑设计师师设计老老年公寓寓时主要要从以下下10个个方面考考虑：私密性性：老年年人需要要一个属属于自己己，不被被干扰的的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。清

17、楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开开放200多年来来，国民民经济飞飞速发展展，人们们的生活活水平也也有了很很大

18、提高高，从而而加速了了人口老老龄化的的进程，同同时，老老人们对对养老设设施的要要求也越越来越高高。老年年公寓作作为一种种重要的的养老方方式，一一定会有有很好的的发展前前景。面向新世纪纪的老年年公寓，应应该以老老有所养养、老有有所为、老老有所乐乐为目标标，提供供多功能能、全方方位的服服务，形形成一个个完善的的老人社社区。选选址应在在郊区，距距市内一一小时车车程，占占地5000亩左左右，周周围有河河流、湖湖泊、山山地、树树林，最最好还有有温泉，空空气清新新，环境境怡人。内内部有果果园、鱼鱼池、花花圃、菜菜地、养养殖场、运运动场，可可供老人人休闲、健健身、劳劳动。在设施建设设上，住住房应以以单元式式

19、公寓套套房为主主，有卧卧室、起起居室、小小厨房、卫卫生间，配配备家具具、彩电电、冰箱箱、空调调、电话话等设备备，使之之具有家家庭气氛氛；卫生生间及过过道、走走廊均安安装扶手手，床头头安装紧紧急呼救救装置。公公寓楼设设活动室室、娱乐乐室、健健身房、洗洗衣房、阅阅览室、会会客室等等，并设设医务室室、监护护室及相相应的医医疗仪器器，另设设招待客客房。公公寓的辅辅助设施施应有小小商场、邮邮电所、银银行、停停车场等等。公寓寓配备专专职的服服务队伍伍，经过过培训的的服务人人员负责责打扫卫卫生、保保护环境境、维修修设备，并并提供老老人需要要的各种种服务。公公寓定期期为入住住老人进进行体检检，医护护人员224

20、小时时关注老老人身体体状况，随随时诊治治，必要要时及时时送往专专门医院院。老年年公寓的的收费要要充分考考虑当时时中上收收入水平平家庭的的支付能能力，不不可太高高。1999年年建成开开业的太太申祥和和山庄（国国际敬老老院）就就是一家家以市场场化运作作，适应应现代老老人需求求，定位位较高的的新型老老年公寓寓。它位位于京昌昌高速公公路辛庄庄桥西面面，占地地1500亩，建建筑面积积10万万m2，均均为清一一色的仿仿古宫廷廷建筑，并并辅以苏苏州园林林式风格格；中轴轴七进殿殿堂，周周围亭台台水榭、走走廊环绕绕，客房房区庭院院典雅、曲曲径通幽幽，令人人心旷神神怡。山山庄的布布局本着着“老有所所养、老老有所医

21、医、老有有所学、老老有所乐乐、老有有所为”五大功功能设置置。老人人入住均均为宾馆馆式单人人或双人人住房，设设施齐全全；国医医馆特聘聘国内知知名中西西医专家家坐诊，并并例行健健康体检检；老年年大学有有适合老老年特点点的各种种教学，学学有所用用；娱乐乐区设有有保龄球球、棋牌牌室、健健身房、歌歌舞厅和和游泳池池等，喜喜欢钓鱼鱼的老人人不出院院门即可可尽兴垂垂钓；山山庄辟出出的3000亩自自留地，还还可供老老人种植植瓜果蔬蔬菜，并并聘请农农艺师指指导。同同时，这这里244小时提提供热水水，星级级宾馆服服务水准准，而且且入住后后所有服服务设施施均免费费，使老老人有如如“家”的感觉觉。2.北京老老年公寓寓

22、现状调调查 为了详细了了解北京京老年公公寓的实实际状况况，我们们对现已已开业，条条件较好好的7家家老年公公寓进行行了实地地调查，并并访问了了20名名入住老老人，以以下据此此进行简简要分析析。2.1 老老年公寓寓基本状状况分析析 根据老龄委委、老年年协会、民民政系统统及新闻闻媒体各各方面的的信息，我我们调查查的7家家老年公公寓（为为了比较较，包括括敬老院院、福利利院）基基本上反反映了北北京市养养老机构构的发展展方向，地地点大多多在城近近郊区，具具体情况况见表33： 表3 北北京老年年公寓基基本状况况表 名 称 地址 占地面积积 建筑面积积 开业时间间 东城区老年年公寓 东四十三三条 10000m

23、2 98.88.100 顺义老年公公寓 顺义石园园北区 700000m22 110000m22 98.77.188 香山老年公公寓 海淀香山山外 60000m2 60000m2 97.66.6 朝阳东方老老年公寓寓 朝阳区北北皋 66000m2 90000m2 97.55.8 中华福寿全全敬老院院 丰台五里里店 172000m22 72000m2 98.55.8 四季青乡敬敬老院 海淀四季季青 140000m22 60000m2 19800 北京市第一一福利院院 北郊祁家家豁子 50000m2 较早 续表3 北京老老年公寓寓基本状状况表 名 称 主办者 收费情况况(元/人月) 床位数(张) 入

24、住人数数(人) 入住率(%) 东城区老年年公寓 区民政局局 750-10000 40 顺义老年公公寓 县民政局局 200-9000 440 180 41 香山老年公公寓 乡办公司司 310-7500 280 200 71 朝阳东方老老年公寓寓 私 人人 450-13880 300 80 27 中华福寿全全敬老院院 运输公司司 260-7500 400 150 38 四季青乡敬敬老院 乡政府 270-6700 400 380 95 北京市第一一福利院院 市政府 540-9000 400 380 95 注:收费情情况为住住宿服务务费,另另加15503300元元的伙食食费,冬冬天再加加每月55011

25、50元元的取暖暖费。 调查得知，这这些老年年公寓大大多是近近一两年年开办的的，入住住率并不不高，主主要是宣宣传力度度不够，有有入住需需求的老老人许多多并不知知道这些些老年公公寓，或或者听说说过但并并不了解解实际情情况，以以为跟养养老院差差不多。明明显的例例子就是是朝阳东东方老年年公寓在在北京京晚报做做广告后后，一个个月就新新住进了了20多多名老人人，占原原住人数数的255%。其其次是费费用问题题，收费费越高，住住人越少少，同一一家老年年公寓中中收费较较低的中中低档房房间住人人比高档档房间多多，可见见对一般般老人来来说价格格还是很很重要的的。另外外，各公公寓都有有4%8%的的外地老老人入住住，他

26、们们的子女女都在京京工作。 从经济效益益来看，除除香山老老年公寓寓和四季季青敬老老院外目目前都未未盈利，主主要原因因还是入入住率问问题，据据分析一一般入住住率在一一半以上上即可基基本收支支平衡。几几家公寓寓目前的的状况只只是一期期工程，二二期工程程已列入入计划或或已动工工。 老年公寓的的设施基基本上满满足了老老人的需需要，也也有的利利用率不不高。各各公寓都都有医务务室、活活动室、娱娱乐室、图图书室；有的还还有花园园、鱼塘塘、泳池池、健身身房；高高档住房房有中央央空调、电电话、彩彩电、地地毯、独独立卫生生间244小时热热水，还还有监测测器、呼呼叫器等等。公寓寓提供全全天候服服务，服服务人员员都经

27、过过上岗培培训，能能够满足足基本生生活起居居服务，态态度较好好；医护护人员能能进行一一般救护护及日常常用药，重重病及时时送医院院治疗。但但各老年年公寓目目前都缺缺乏老年年心理医医生，这这却是许许多老人人需要的的。 这些老年公公寓中，顺顺义和香香山外部部环境好好，空气气清新，住住房方便便舒适，收收费适中中；东方方和东城城房间装装修等硬硬件设施施很好，收收费较高高；中华华福寿全全和四季季青条件件稍差，但但收费较较低，工工薪阶层层退休金金即可支支付；福福利院与与老年病病医院在在一起，治治疗方便便，且有有政府福福利色彩彩。除第第一福利利院外，这这些老年年公寓基基本上都都是市场场化运作作。 据分析，老老

28、年人选选择老年年公寓主主要考虑虑以下几几个因素素：环境状状况：喜喜欢登山山的老人人倾向于于选择香香山；医疗服服务条件件：老年年人难免免生病，医医疗护理理和抢救救条件自自然重要要；收费标标准：每每月5000-9900元元能为多多数老人人接受；交通状状况：不不希望太太远，节节假日便便于和子子女团聚聚；居住条条件：应应该有室室内卫生生间和洗洗浴设备备，多数数老人喜喜欢住平平房。还还有重要要的一点点，大部部分老人人住老年年公寓并并非只是是简单的的养老，他他们更希希望在与与其他老老年人的的交流中中寻找到到共同的的话题，摆摆脱孤独独和寂寞寞，最终终在精神神上有所所寄托。 2.2 入入住老人人情况分分析 在

29、7家老年年公寓中中，我们们随机访访问了220位老老人，了了解了入入住原因因，对老老年公寓寓的看法法，费用用来源等等问题，从从一个侧侧面反映映了现住住老年公公寓者的的基本情情况。这这20人人的自然然状况表表述如下下：其中中男性110人，女女性100人；平平均年龄龄77.3岁，最最小的551岁，最最大900岁；有有配偶者者7人（其其中有22对夫妻妻），丧丧偶8人人，独身身5人；有子女女14人人，无子子女6人人；健康康状况较较好的77人，较较差的113人，其其中2人人完全不不能自理理；中专专以上学学历的55人，其其他155人；原原职业为为工人的的8人，干干部类77人，军军人1人人，无业业4人；有8人

30、人可由退退休金支支付老年年公寓费费用，112人全全部或部部分由子子女负担担。 在设计的112个问问题中，来来住老年年公寓的的原因主主要是家家里生活活不便，有有病，无无人照顾顾，个别别人是因因为与子子女合不不来，有有些人认认为老年年公寓环环境好，空空气好，省省心方便便，所以以愿意来来住。选选择老年年公寓主主要看环环境、服服务和收收费，也也有多人人觉得能能离家近近一些更更好，具具体选择择哪一家家多数是是子女建建议的，他他们一般般都先来来实地考考察一下下，认为为满意就就来住了了，选择择的余地地并不大大，因为为往往只只知道一一两家，多多是从报报纸报道道中得知知的，个个别是朋朋友介绍绍或是就就在原住住家

31、附近近，建设设时就知知道，觉觉得不错错，一开开业就住住进来了了。子女女对老人人住老年年公寓大大多比较较支持，个个别有顾顾虑的亲亲自考察察了公寓寓的条件件后也同同意了，因因此老人人与子女女一般都都能够取取得一致致意见，老老人高兴兴而来，子子女满意意而去，逢逢节假日日再来看看望或接接回家中中小聚。 在访问的对对象中，住住老年公公寓时间间最长的的已有一一年，最最短的刚刚住两天天，大家家对所住住老年公公寓的条条件（服服务、设设施、房房间布局局等）大大都比较较满意，收收费也算算合理，能能够承受受（无退退休金者者子女经经济条件件都不错错），平平均每人人每月支支出8000元左左右。 另外，我们们对香山山老年

32、公公寓入住住老人的的年龄结结构，文文化程度度分布，职职业及户户口所在在地分布布进行了了统计，基基本上代代表了各各老年公公寓入住住者的一一般情况况，列表表如下： 表4 年年龄分布布 年龄 90岁岁 合计 男（人） 23 44 27 9 103 女（人） 23 32 27 6 88 合计（人） 46 76 54 15 191 比例（%） 24.11 39.88 28.33 7.8 100 表5 文文化程度度分布 文化程度 文盲 小学 初中 高中 大学 合计 男（人） 11 21 22 19 30 103 女（人） 22 17 11 13 25 88 合计（人） 33 38 33 32 55 191

33、 比例（%） 17.33 19.99 17.33 16.77 28.88 100 表6 职职业分布布 职业 工人 教师 干部 其他 合计 男（人） 40 7 54 2 103 女（人） 18 15 33 22 888 合计（人） 58 22 87 24 191 比例（%） 30.44 11.55 45.55 12.66 100 表7 户户口所在在地分布布 户口所在地地 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 其他区县县 外地 人数（人） 17 28 9 21 25 48 16 27 比例（%） 8.9 14.77 4.7 11.00 13.11 25.11 8.4 14.11 根据我们对对几个老老

34、年公寓寓的调查查，目前前住老年年公寓的的老人有有以下几几个特点点：年龄结结构偏大大，655岁以下下的较少少，大多多在700岁以上上，平均均年龄775岁左左右；行动不不便的老老人居多多，占到到一半以以上，多多数老人人患有不不同程度度的老年年疾病；各公寓寓都有一一定数量量的外地地人入住住；住老年年公寓的的费用大大部分由由子女或或亲属支支付；老人对对设施要要求不高高，注重重服务与与环境。现现在入住住的老人人以及家家属普遍遍对老年年公寓的的条件表表示满意意，许多多中青年年人表示示自己老老了也来来住。 33.北京京老年公公寓的市市场前景景 为了掌握更更详实的的资料，我我们对城城近郊区区有老人人的家庭庭进

35、行了了问卷调调查。调调查抽取取4000个样本本入户访访问，经经审核获获得有效效问卷3398份份。 调查表明，北北京老年年人是需需要多功功能老年年公寓的的，具有有较大的的潜在市市场，影影响其成成为现实实市场的的主要因因素是价价格。 3.1 被被访者接接受的价价位较低低，平均均承受价价为每人人每月111266元 为了了解被被访者对对老年公公寓的价价格承受受能力，调调查中对对被访者者再次介介绍了设设想的服服务项目目和配套套设施。被被访者在在了解了了未来多多功能老老年公寓寓的详细细情况并并提出各各种意见见和建议议后，889.55%的人人表示只只能承受受每人每每月15500元元以下的的收费标标准。其其中

36、566.8%的人表表示只能能承受110000元以下下。按照照调查结结果加权权计算，每每人每月月的平均均承受价价格为111266元。详详见下表表： 表8 被被访者可可承受的的每人每每月租金金 每人每月可可承受月月租金 比例（%） 加权权平均月月租金（元元） 1000元元以下 56.773 11255.644 10000-15500元元 32.775 15011-20000元元 5.855 20011-25500元元 0.588 25011-30000元元 2.922 30011-40000元元 0 40011-50000元元 0 50011-60000元元 0.588 60000元以上上 0 只

37、要服务务好收费费无所谓谓 0.588 33.2 根据以以往经验验，被访访者实际际可承受受能力为为每人每每月20000元元 在在市场调调查中，消消费者往往往把价价格承受受力报得得很低。根根据经验验，在一一般情况况下商品品的实际际上市价价，在调调查平均均价的1150%2000%之之间都是是可行的的，但原原则上不不要超过过调查平平均承受受能力的的二倍。照照此估算算，未来来多功能能老年公公寓的收收费标准准可以定定在每人人每月220000元左右右。 3.3 未未来北京京人的承承受能力力与维持持多功能能老年公公寓正常常运行开开支略有有差距 初步估算，建建一个上上述设想想的211世纪多多功能老老年公寓寓，规

38、模模在6000套住住户左右右，其征征地、建建房、设设施、温温泉、绿绿化等硬硬件投资资约60000万万元，每每年的运运行管理理费用约约10000万元元，利息息约5000万。如如按五年年回收投投资，每每年必须须有27700万万营业收收入，按按入住率率80%计算，分分摊在每每一套住住户每年年收费55.6万万元，平平均每月月47000元左左右。如如果按每每户住22位老人人计，平平均每人人每月223500元左右右，略高高于未来来北京人人的承受受能力。 3.4 未未来多功功能老年年公寓市市场容量量 本次调查的的愿意租租住未来来多功能能老年公公寓人员员的价格格承受能能力如下下表： 表9 愿愿意租住住多功能能

39、老年公公寓者按按承受价价格分布布 单单位：人人 可承受月租租金 10000元以下下 110000元15000元 1501120000元元 220001225000元 2501130000元元 只要服务务好无所所谓 非常愿意（444人） 22 16 4 2 比较愿意（1114人人） 52 48 4 2 6 2 考虑到访问问时被访访者所报报承受能能力偏低低的因素素，可以以比较有有把握地地讲，愿愿意租住住，且调调查时每每人每月月价格承承受能力力上限在在20000元的的人，都都将是未未来多功功能老年年公寓的的有支付付能力的的潜在用用户。这这些人的的总样本本数为220人，占占样本的的比例为为5%。 本次

40、调查的的样本代代表未来来5-110年北北京市市市区中上上收入水水平家庭庭。对应应总体约约1000万户左左右。按按照相对对保守的的5%估估计，下下世纪初初，北京京有支付付能力的的老人对对多功能能老年公公寓的需需求将有有5万户户，按每每户每年年5万元元支出，这这就是一一个255亿元的的巨大市市场。 而且，一部部分海外外侨胞，他他们有着着落叶归归根的夙夙愿，一一个设施施完备、服服务周到到的老年年公寓会会是他们们的选择择；一些些子女在在国外的的老人为为了让孩孩子放心心也会入入住老年年公寓，这这又是一一个很大大的市场场。 调查分析显显示，普普通居民民的支付付能力尚尚不能完完全覆盖盖多功能能老年公公寓的运

41、运行成本本，实际际运作中中，政府府尚需在在地价、税税收、贷贷款利息息等方面面给予优优惠政策策。另外外老年公公寓的经经营者也也应从自自身管理理上、经经营方式式上寻找找多种途途径，控控制运行行成本。这这样，实实现市场场化运作作是完全全可行的的，并且且可以有有稳定的的投资回回报。 3.5 市市场化运运作是北北京老年年公寓发发展的必必然趋势势 北京老年公公寓市场场的出现现不是偶偶然的，既既是人口口老龄化化发展的的结果，又又是商品品经济发发展到一一定阶段段的产物物。从市市场学的的角度来来看，市市场经济济是商品品经济的的实现形形式，市市场既是是生产与与消费的的纽带，又又是需求求与消费费的桥梁梁。作为为老龄

42、产产业中的的主要消消费群体体-老年年人，从从需求到到消费在在很大程程度上必必须通过过市场这这个桥梁梁才能完完成。老老年人数数的增加加，购买买欲望与与购买力力的逐步步提高，从从而引起起市场需需求结构构的变化化，并呈呈现出老老年市场场需求扩扩大的趋趋势。 随着我国市市场经济济体制的的转轨，商商品经济济的日益益发达，消消费市场场格局必必将随着着消费结结构的变变化而调调整，特特别是老老年消费费群体的的出现与与日益扩扩大，客客观上要要求从消消费市场场体系中中派生出出一个能能满足老老年人特特殊消费费需求的的特殊市市场。 老龄产业的的发展速速度和规规模，首首先取决决于老年年消费人人口的数数量，一一般情况况下

43、，人人口数量量越多，消消费需求求也越大大，因而而市场的的容量也也就越大大；其次次，取决决于老年年人口收收入水平平的高低低，我国国老年人人的人均均收人水水平从整整体上看看比较低低，但由由于我国国老年人人口的绝绝对数量量特别大大，仅其其中一部部分高收收入者，就就是十分分可观的的消费群群体，会会形成较较大的潜潜在市场场。从发发展趋势势来看，随随着国民民经济的的增长，老老年人的的退休金金收入也也会随之之增长，并并有一定定的个人人储蓄，其其购买潜潜力非常常大。 当然，老龄龄产业的的发展不不仅取决决于老年年人的购购买欲望望的强烈烈程度，其其高低在在很大程程度上取取决于老老年人的的消费观观念和生生活方式式的转变变。许多多老年人人已从往往日那种种“重积累累、轻消消费、重重子女、轻轻自己”的传统统观念中中走了出出来。 老老龄产业业是一项项巨大的的社会系系统工程程，又是是一项综综合的、多多元化的的社会福福利公益益事业。但但是必须须看到，我我国尚处处于社会会主义的的初级阶阶段，国国民经济济的发展展还不能能满足老老年人的的各种需需求，完完全依赖赖政府投投入来发发展老龄龄产业，显显然是不不