物业管理费测算指引gvwn.docx

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1、1. 目的确定合理理的管理理费收费费标准，为为物业管管理的正正常经营营提供保保障。2. 范围适用天合合房地产产开发有有限公司司所属物物业公司司及物业业管理项项目的管管理费测测算。3. 职责根据接管管物业管管理小区区的实际际情况，由由物业公公司人事事部门负负责所接接管物业业管理小小区的组组织架构构及人工工成本测测算，企企管中心心（品质质部）负负责设备备、清洁洁、绿化化成本的的测算，财财务部门门根据人人事部门门和品质质部门提提供的数数据对小小区的管管理服务务费进行行综合测测算。4. 方法及过过程控制制4.1. 物业管理理费的测测算方法法一般有有两种：1、列举举法，22、倒推推法（比比较实用用）列举

2、法一一般适用用根据预预定的物物业管理理标准，测测算物业业管理费费单价；倒推法一一般适用用根据预预定的物物业管理理费单价价，测算算出合理理的物业业管理服服务承诺诺。在实际工工作中，一一般是两两种方法法结合使使用，互互相印证证。4.2. 列举法中中所预定定的物业业管理服服务标准准是根据据被测算算物业的的基本情情况及客客户需求求和地产产公司要要求来制制定的。4.3. 倒推法中中所预定定的物业业管理费费单价是是根据对对当地物物业管理理行业情情况进行行考察、调调研、分分析，参参考当地地同类型型、同档档次物业业收费价价格的基基础上核核定。4.4. 将列举法法测算的的物业管管理费与与倒推法法测算的的物业管管

3、理费进进行比较较，综合合调整，得得出一个个较合理理的收支支平衡的的收费标标准及各各项目费费用比例例。4.5. 为了测算算的方便便，将所所有费用用按物业业管理服服务的性性质和专专用设备备等分别别归类核核算，即即：人工工费用、行行政费用用、财产产费用、物物料消耗耗、物业业公共费费用、其其它。4.6. 注意事项项：l 南北差异异，注意意南北地地域在设设备、设设施方面面的不同同，从而而带来的的费用测测算上的的差异；l 法规差异异，注意意各地在在劳动法法规、保保险条例例、征收收税率方方面不同同而带来来的费用用测算上上的差异异。4.7. 物业管理理费测算算公式为为：物业管理理费单价价所有有费用的的总和参加

4、测测算的物物业收费费总面积积4.8. 物业管理理收费面面积的确确定物业管理理收费面面积的依依据是开开发商提提供的物物业资料料（以提提供给销销售部门门的售楼楼面积为为准，如如有当地地政府土土地资源源规划管管理部门门所批复复的竣竣工查丈丈报告则则以此报报告为准准）。面 积 统 计计 表 (单位位:平方方米)名称住宅面积积商业面积积写字楼面面积会所面积积别墅面积积学校面积积面积合计计购房合同同面积分摊管理理费面积积注:如购购房合同同中面积积已包括括分摊公公共面积积，则按按此面积积直接统统计，如如个别地地区法规规要求合合同中按按套内面面积计或或按套计计，则应应加入分分摊管理理费面积积。4.9. 列举法

5、测测算4.9.1. 人工费用用的测算算4.9.1.1. 组织架构构的确定定根据项目目经营管管理的规规模、复复杂程度度、智能能配套、楼楼宇类型型、数量量、档次次、功能能及设施施配备、周周边环境境、以及及委托方方对物业业管理服服务的要要求等实实际情况况，对组组织架构构、岗位位编制进进行预测测。4.9.1.2. 人工费用用的测算算。根据确定定的组织织架构，遵遵循相关关法规要要求及公公司薪薪金福利利标准进进行人工工费用的的测算。人人工费用用包括：工资、奖奖金及双双薪、工工资附加加费、社社会保险险费、补补贴及过过节费、其其它。4.9.1.3. 工资的测测算（单单位：元元/月）。根据确定定的组织织架构，按

6、按照公司司薪金金福利标标准的的规定进进行人员员工资的的测算。人员工资资构成表表单位：元元序号名称工资标准准人数工资金额额（月）1经理工资标准准人数2经理助理理工资标准准人数3行政管理理人员工资标准准人数技术、维维修人员员工资标准准人数5保安人员员工资标准准人数6保洁人员员工资标准准人数7绿化人员员工资标准准人数8其他人员员工资标准准人数合计4.9.1.4. 奖金及双双薪（单单位：元元/月）。根据确定定的组织织架构，按按照公司司薪金金福利标标准的的规定进进行奖金金、双薪薪的测算算。奖金及双双薪单位：元元序号名称标准（折折算月）人数补贴、奖奖金金额额（月）1季度奖标准人人数2双薪标准人人数3年终奖

7、标准人人数合计4.9.1.5. 工资附加加费（单单位：元元/月）。按照政府府规定及及公司薪薪金福利利标准进进行工资资附加费费的测算算。工资资附加费费计提的的标准按按国家规规定的标标准计提提。4.9.1.6. 社会保险险费的测测算（单单位：元元/月）。按照当地地劳动部部门的规规定进行行社会保保险费的的测算（一一般户口口所在地地与非户户口所在在地的标标准差异异较大，在在测算时时请注意意区分）。4.9.1.7. 补贴及过过节费根据确定定的组织织架构，按按照公司司薪金金福利标标准的的规定进进行补贴贴、过节节费、上上下班交交通补贴贴的测算算。补贴及过过节费单位：元元序号名称标准（折折算月）人数补贴、奖奖

8、金金额额（月）1加班补贴贴标准人人数2交通补贴贴标准人人数3过节费标准人人数合计4.9.1.8. 其它未列入以以上五项项但计入入人工费费用的，如如员工活活动费用用等。4.9.2. 行政费用用的测算算（单位位：元/月）4.9.2.1. 低值易耗耗品购置置费用。4.9.2.2. 管理处办办公用水水电费。水费根据据管理处处水费的的使用情情况（包包括饮用用水）：使用水费费金额使用量量（立方方）/月月水费收收费单价价饮用水金金额饮饮用水（桶桶）/月月桶饮用用水单价价电费根据据管理处处的照明明、空调调、办公公设备配配置的情情况：照明用电电费用办公照照明的功功率按每天天实际使使用时间间（折算算成的小小时单位

9、位）电费收收费标准准办公电器器用电费费用空空调等办办公设备备的功率率按每天天实际使使用时间间（折算算成的小小时单位位）电费收收费标准准4.9.2.3. 办公设备备维护费费用。主要指复复印机、传传真机、打打印机、空空调等设设备每月月的保养养费。4.9.2.4. 通讯费。物业管理理所需的的通讯费费用。其其中包括括：手机机费、电电话费、网网络通讯讯费、其其他通讯讯费用、对对讲机等等。4.9.2.5. 公务车辆辆费。根据管理理服务业业务的需需要，确确定每月月固定外外出办事事的车辆辆费用。 4.9.2.6. 交际应酬酬（公关关维护）费。4.9.2.7. 电脑维护护费用。根据管理理处配置置的电脑脑数量以以

10、及管理理处业务务的需要要确定电电脑维护护费，包包括电脑脑的升级级、维护护费用、网网络使用用费、软软件开发发费用的的分摊等等。4.9.2.8. 报刊资料料费。因管理需需要订购购的资料料、书籍籍、报刊刊、杂志志等费用用。4.9.2.9. 咨询及诉诉讼费。聘请法律律顾问的的费用分分摊，业业主拖欠欠管理费费向法院院提请诉诉讼的诉诉讼费。4.9.3. 财产费用用的测算算（单位位：元/月）。4.9.3.1. 折旧费用用。管理处正正常管理理服务需需要所购购置的固固定资产产（单价价在20000元元以上，使使用年限限超过一一年），按按使用年年限进行行折旧。固定资产产包括：l 办公设备备：电脑脑、复印印机、传传真

11、机、打打印机、空空调、电电视机、保保险柜等等。l 清洁绿化化工具：洗地机机、吸尘尘吸水机机、打腊腊机、剪剪草机、高高压清洗洗机等。折旧费用用固定定资产的的原值固定的的使用年年限12月月4.9.3.2. 资产的摊摊销。管理处前前期发生生的开办办费按物物业委托托管理合合同的的合同期期限进行行分摊。开办费主主要包括括：前期期购置的的办公设设备用品品、机电电维修工工具、清清洁用品品、清洁洁绿化工工具，以以及办公公场所的的装修费费等。分摊费用用开办办费发生生的总额额委托的的管理期期限12月月4.9.3.3. 固定资产产的修理理费。前期购置置的固定定资产，按按固定资资产折旧旧的155%计提提修理费费。4.

12、9.3.4. 员工宿舍舍租金（地地产提供供宿舍，此此项费用用不计）。4.9.3.5. （财产）保保险费（公公共设施施、设备备购买的的保险）。保险费（须投投保的公公共设施施、设备备）总金金额保险费费率保险受受惠物业业的总面面积购买保险险是业主主及物业业管理公公司规避避风险的的一种管管理手段段，所以以必须计计提，必必须投保保。业主主如有异异议，必必须经业业主大会会决定并并形成法法律文件件，否则则物业公公司会因因未尽管管理责任任而丧失失物业管管理资格格。4.9.4. 物料消耗耗的测算算（单位位：元/月）。4.9.4.1. 服装费的的测算（单单位：元元/月）。按照服装装的制作作成本和和使用年年限进行行

13、分摊。服装费用用构成表表单位：元元序号名称服装成本本人数服装费用用（月）1经理服装成本本人数使用月月份2行政管理理人员服装成本本人数使用月月份3技术、维维修人员员服装成本本人数使用月月份4保安管理理人员服装成本本人数使用月月份5保洁管理理人员服装成本本人数使用月月份6绿化人员员服装成本本人数使用月月份7其他人员员服装成本本人数使用月月份合计4.9.4.2. 保安物料料消耗。根据物业业管理所所需配置置的保安安器材（可可参考下下表的测测算方法法），按按照实际际使用年年限进行行摊销。保安器材材分摊明明细表单位：元元物资名称称单价数数量使用期限限每月分摊摊费用备注对讲机10800元/台台353年105

14、00元所有材料料可根据据所管小小区的需需要，按按照实际际配置情情况及使使用年限限进行测测算。（参考价价格）对讲机电电池100元元/台702年292元元对讲机耳耳唛30元/个350.5年年175元元电警棍600元元/根102年250元元硬盘录像像机15000元/台台23年85元录像带50元/台331年220元元巡更棒（可可选）19000元/根根53年267元元巡更感应应点60元/个10003年167元元手电筒70元/个153年30元干电池3元/节节520天202元元防火服10000元/套套53年139元元防火面具具150元元/个103年2元手推式灭灭火器750元元/个152年68元4公斤灭灭火器

15、60元/个200002年50000元消防工具具400元元/套55年33.元元消防桶20元/个303年17元救援绳8元/米米50005年67元交通指挥挥棒100元元/个62年25元反光背心心35元/件63年5.9元元紧急隔离离带75元/盘103年21元交通路锥锥70元/个503年98元相机胶卷卷25元/个3个月30元合计86833.3元元4.9.4.3. 保洁物料料消耗。根据物业业管理所所需配置置的保洁洁材料（可可参考下下表的测测算方法法），按按照实际际使用年年限进行行摊销。保洁材料料分摊明明细表单单位：元元名称用途单位单价月均消耗耗数量月均消耗耗金额备注玻璃刮刀刀清洁玻璃璃把25.000375

16、.000所有材料料可根据据所管小小区的需需要，按按照实际际配置情情况及使使用年限限进行测测算。铲刀清洁地面面把4.00028.000清洁桶盛水个9.00019.000长地拖清洁地面面把15.000345.000扫把清洁地面面把6.000318.000垃圾斗清扫垃圾圾个5.000210.000地刷清洁地面面把5.000315.000尘拖布清洁大堂堂套20.000120.000毛巾擦拭物品品条5.0001575.000鸡毛掸除尘把10.000110.000洁厕刷清洁便池池把3.00033.000胶手套劳动保护护双4.00028.000地毯清洁洁剂清洁地毯毯瓶75.0002150.00洗衣粉清洗物品

17、品包5.000210.000去污粉去除污迹迹瓶7.000214.000洗洁精清洗物品品桶25.0004100.00洁厕灵清洁便池池桶30.0005120.00玻璃水清洁玻璃璃瓶8.000216.000不锈钢水水清洁不锈锈钢制品品瓶90.0000.545.000电话消毒毒液杀菌瓶15.000460.000空气清新新剂空气清新新瓶20.000580.000蜡水打蜡瓶90.0003270.00起蜡水起蜡瓶90.0003270.00洁而亮清洁物品品瓶15.000460.000碧丽珠清洁皮制制物品瓶30.000390.000大垃圾袋袋存放废弃弃物个0.255900225.00小垃圾袋袋存放废弃弃物个0.

18、05545000225.00清洁用品品月消耗耗费用小小计27300.000注：如保保洁项目目外包，此此项费用用的金额额以外包包协议规规定的金金额为准准。4.9.4.4. 环境、绿绿化物料料消耗。根据物业业管理的的绿化面面积及绿绿化品种种，按养养护的需需要测算算材料的的消耗。包包括楼道道绿化盆盆栽放置置及裙楼楼绿化、施施肥、杀杀虫、植植物药剂剂、小区区消杀等等。4.9.4.5. 物业维修修物料消消耗。根据小区区配置的的设施、设设备的清清单，按按照设备备的每天天实际运运行情况况进行维维修物料料消耗的的测算（可可参考下下表的测测算方法法）。物业维修修物料分分摊表单位：元元序号项目测算依据据费用构成成

19、备注1公共设施施的维修修养护护栏、围围墙、沟沟渠、池池井盖、路路面、路路桩、路路灯杆、减减速坡、倒倒车杆、倒倒车镜、车车场地面面标识、各各种外露露管道的的养护，标标识牌、指指示牌的的制作更更换公共场所所路面养养护油漆漆、各种种标识等等制作更更换费用用。车场设施施养护材材料。所有材料料可根据据所管小小区的需需要，按按照实际际配置情情况及使使用年限限进行测测算2供配电系系统变压器发电机变压器、高高压设备备维修保保养材料料。发电机运运行保养养材料费费、油费费3照明系统统楼道、走走廊、电电梯厅、大大堂、会会所、路路灯等按每年更更换次数数核算日日光灯、节节能灯、灯灯座、感感应开关关材料费费4消防系统统防

20、排烟通通风设施施、烟感感、温感感探头，消消防联动动柜、消防泵、喷喷淋泵、喷喷淋头，室室内外消消火栓箱箱、消火火栓按每年损损坏比例例核算烟烟感、温温感采购购费，消消防泵、喷喷淋泵、喷喷淋头、消消火栓箱箱材料费费5给排水系系统生活供水水变频泵泵潜水泵变频泵、潜潜水泵维维修材料料费，管管道阀门门维修材材料费6防盗，监监控系统统消防信号号柜、消消防联动动柜、闭闭路监控控系统、红红外线周周界防越越系统的的维修养养护。每年维修修材料费费7水景娱乐乐设施维护材料料费8空调及采采暖4.9.5. 小区公共共费用的的测算（单单位：元元/月）4.9.5.1. 公共电费费。根据小区区设施、设设备的清清单，按按照设备备

21、的功率率、每天天实际工工作时间间进行公公共电费费的测算算。4.9.5.1.1. 电梯系统统电费。电梯电费费电梯梯数量电梯功功率30天天电梯每每天的使使用时间间（折算算成小时时数）电费单单价（元元/度）电梯通风风、照明明、降温温电费电梯通通风、照照明、降降温等设设备的数数量功率30天天每天的的使用时时间（折折算成小小时数）电费单价（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明明系统电电费。室内照明明、室外外路灯、大大堂、楼楼道、走走廊、消消防楼道道、停车车库、小小区公共共景观等等所有照照明系统统的电费费：公共照明明系统电电费照照明器具具的功率率30天天相应照照明电器器的每天天的使用用时间（折折算成小小

22、时数）的总和电费单价（元/度）4.9.5.1.3. 供配电系系统电费费。变压器的的电费：各地供供电收费费政策可可能会有有差异，依依各地供供电部门门的收费费标准为为准，或或：l 变压器的的电费（变压压器基本本电费（总总容量不不同，基基本电费费有所差差别）+超出基基本电量量的实际际使用电电量）电费单单价；l 变压器的的电费变压器器功率电费单单价24小小时30天天4.9.5.1.4. 消防系统统电费。消防水泵泵（按每每季度检检修2.5小时时计算）消防水水泵的数数量消防水水泵的功功率电费单单价2.55小时3月送、排烟烟风机（元元/月）（按按每季度度检修22.5小小时计算算）送送、排烟烟风机数数量送、排

23、排烟风机机功率电费单单价2.55小时3月中央控制制室电费费中央央控制室室所有电电器的功功率30天天每天实实际工作作时间电费单单价4.9.5.1.5. 给排水系系统电费费。供水变频频泵、潜潜水泵使使用的电电费泵泵的功率率数量30天天每天实实际工作作时间电费单单价4.9.5.1.6. 泳池系统统电费。(收费泳泳池不计计此项)泳池系统统电费循环系系统的功功率30天天每天实实际工作作时间电费单单价4.9.5.2. 公共水费费（单位位：元/月）4.9.5.2.1. 绿化水费费根据小区区绿化面面积确定定（如根根据体系系要求：每月平平均浇水水15天天，每次次浇水渗渗透土壤壤3公分分）：绿化水费费绿化化面积0

24、.00350%15天天水费单单价（含含排污费费、加压压费）4.9.5.2.2. 清洁用水水根据清洁洁面积测测算：清洁用水水估算算每天用用水量30天天水费单单价（含含排污费费、加压压费）4.9.5.2.3. 泳池用水水（收费费泳池不不计此项项）（可可选）根据泳池池容积测测算泳池池水费：泳池用水水泳池池容量3次（每每年换水水3次）12月水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.4. 小区景观观用水根据小区区景观的的数量测测算：小区景观观用水小区景景观每天天耗用水水量30天天水费单单价（含含排污费费、加压压费）4.9.5.3. 电梯运行行费。电梯保养养费：每部电梯梯每月保保养费单单价的总总合如果每

25、部部保养费费单价相相同，则则电梯保保养费电梯保保养费单单价电梯数数量电梯年检检费：电梯每月月年检费费每部部电梯年年检费用用的总合合（或电电梯年检检单价相相同时为为单价电梯数数量）12月月4.9.5.4. 公共设施施养护费费根据小区区配置的的设施、设设备的清清单，按按照设施施、设备备的使用用寿命及及保养周周期进行行维修费费用测算算（可参参考下表表的测算算方法）。物业维修修物料分分摊表单单位：元元序号项目测算依据据费用构成成备注1公共设施施的维修修养护护栏、围围墙、沟沟渠、池池井盖、路路面、路路桩、路路灯杆、减减速坡、倒倒车杆、倒倒车镜、车车场地面面标识、各各种外露露管道的的养护，标标识牌、指指示

26、牌的的制作更更换公共场所所路面养养护油漆漆、各种种标识等等制作更更换费用用。车场设施施养护材材料。所有材料料可根据据所管小小区的需需要，按按照实际际配置情情况及使使用年限限进行测测算2供配电系系统变压器发电机变压器、高高压设备备维修保保养材料料。发电机运运行保养养材料费费、油费费3照明系统统楼道、走走廊、电电梯厅、大大堂、会会所、路路灯等按每年更更换次数数核算日日光灯、节节能灯、灯灯座、感感应开关关材料费费4消防系统统防排烟通通风设施施、烟感感、温感感探头，消消防联动动柜、消防泵、喷喷淋泵、喷喷淋头，室室内外消消火栓箱箱、消火火栓按每年损损坏比例例核算烟烟感、温温感采购购费，消消防泵、喷喷淋泵

27、、喷喷淋头、消消火栓箱箱材料费费5给排水系系统生活供水水变频泵泵潜水泵变频泵、潜潜水泵维维修材料料费，管管道阀门门维修材材料费6防盗，监监控系统统消防信号号柜、消消防联动动柜、闭闭路监控控系统、红红外线周周界防越越系统的的维修养养护。每年维修修材料费费7水景娱乐乐设施维护材料料费8空调及采采暖4.9.5.5. 社区文化化费用根据小区区的本年年度社区区文化计计划确定定所需的的费用。 4.9.5.6. 垃圾清运运费根据小区区每天垃垃圾量确确定：垃垃圾清运运费垃垃圾量（桶桶）收费单单价4.9.6. 其它4.9.6.1. 税金的测测算（单单位：元元/月）根据国家家规定计计提：税金（4.9.1项、4.9

28、.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）税率（5.5%）4.9.6.2. 管理酬金金的测算算（单位位：元/月）按照当地地政府规规定的比比例计提提管理酬酬金（北北京100%）。如：管理理酬金以上包包括税金金在内的的所有费费用酬金提提取比例例4.9.6.3. 不可预见见费用该项费用用按总支支出的33%（参参考值）计计提不可预见见费用（4.99.1项项、4.9.22项、44.9.3项、44.9.4项、44.9.5项合合计金额额）3%4.9.7. 计算各类类物业管管理费的的收费标标准根据测算算出的总总成本，按按各类分分摊管理理面积，填填写管理理费构成成明细表表，计算算出各类类物

29、业管管理费的的收费标标准。管理费构构成明细细表单位位：元/月.MM2项目人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共共费用其它分摊面积收费标准住宅商业写字楼会所别墅学校合计注意：被被测算的的物业可可能存在在以下几几种情况况：同一一单体同同一用途途；同一一单体不不同用途途；不同同单体同同一用途途；不同同单体不不同用途途。这样样除了不不同物业业单体的的管理服服务费标标准不同同，即使使对同一一个物业业单体，例例如综合合性物业业，既有有商业部部分，又又有住宅宅或写字字楼部分分，也会会出现同同一个物物业内有有不同的的收费标标准的情情况，特特别是现现今万科科开发的的多为大大盘，一一块宗地地内物业业用途的的多样

30、性性将使物物业管理理费的测测算较复复杂。各类管理理费的测测算还应应参照当当地政府府制定的的物业业收费指指导标准准及相相关规定定。4.10. 倒推法测测算4.10.1. 根据对当当地物业业管理行行业情况况进行考考察、调调研、分分析，参参考当地地同类型型、同档档次物业业收费价价格的基基础上核核定。4.10.2. 根据物业业面积计计算出总总收入。4.10.3. 按成本比比例经验验值分别别计算各各项目所所分摊费费用。附：优秀秀物业管管理成本本构成比比例经验验值（仅仅供参考考）优秀物业业管理成成本构成成比例经经验值项目人工费用用行政费用用财产费用用物料消耗耗小区公共共费用其它比例40%5%5%10%25%15%4.10.4. 按各项目目分摊费费用推测测出合理理的物业业管理服服务承诺诺。（推推测方法法是按列列举法的的细分内内容，倒倒过来推推测）4.11. 综合比较较调整物业管理理费对比比调整表表单位：元元项目列举法倒推法调整情况况人工费用用行政费用用财产费用用物料消耗耗小区公共共费用其它合计注：可将将以上六六项内容容进一步步细分进进行比较较调整。