国内小城市购物中心策划vlr.docx

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1、本案的商业业阐述COMMEERCEE EXXPLAAIN以室内商业业街形式式使百货货商品商商铺化本案的市场场状况本案商业市市场调查查示意图图本案的商业业阐述 商商业是本本案的基基本特性性，是为为销售建建立良好好坚实的的后续做做的铺垫垫。商业业题材是是否可以以出其不不意以新新取胜，是是销售能能否成功功的关键键之一，商商业的专专业运做做也是为为前期投投资商铺铺的客户户给予最最良好的的回报的的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不不适合的的商业业业态： 百货货公司 百百货公司司基本以以扣率店店形式存存在，在在太原唯唯一按时时结付款款的商场场仅为百百盛

2、，其其它商场场均存在在拖欠货货款的情情况，造造成资金金力不足足的供应应商无力力进货，从从而使商商场经营营恶性循循环。侯侯马地区区除低档档的庆丰丰购物中中心和飞飞龙商场场外，基基本均是是租金店店的经营营方式。而而侯马地地区的扣扣率店所所经营的的商品均均为低档档商品，不不适合百百货公司司的经营营和定位位。另百百货公司司的前期期投入成成本比较较高，且且是必须须的投入入，就本本案核心心五所述述的标准准，经营营所赢利利的费用用无力支支持本案案的经营营。 批发发市场侯马由于地地理位置置、经济济发展、交交通便利利等诸多多因素，无无法做为为商品流流通的核核心，且且本地不不属于商商品的生生产基地地，基本本批发渠

3、渠道均为为太原市市和西安安市，故故批发形形态的市市场不适适合本案案。 本案商商业业种种的划分分：楼层馆名业种7F演歌台KTV包间间，夜总总会6F海鲜馆包间式餐饮饮5F平价百货街街低档的平价价百货类类商品4F绅士服饰街街中档及中低低档男性性商品、体体育运动动商品、中中性休闲闲商品3F品位生活街街中档及中低低档成熟熟女性商商品，儿儿童商品品、家庭庭用品2F青春少女街街中档及中低低档年轻轻女性商商品1F国际名店街街中高档服饰饰、皮件件、化妆妆品、黄黄金珠宝宝、钟表表眼镜B1F生活量贩超超市食品、非食食品、部部分生鲜鲜产品 业态规规划的原原由： 11、以高高销售价价格用高高租金价价格的商商业形态态对应

4、 22、以低低销售价价格用低低租金价价格的商商业形态态对应 33、针对对顶尖消消费群以以特殊的的业种（餐餐饮娱乐乐和一楼楼名店）对应 44、以量量贩超市市为本案案的集客客核心来来对应 各楼层层目标顾顾客（为最高高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消费群体煤矿个体业业主政府机关人人员普通本地居居民 厂商经经营模式式（为最最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租统统一自营营商户纯租赁赁形式业主购铺自自营 目标顾顾客年龄龄层（为最高高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少少年儿童童17-355白领一一族35以上中中老年族族 商品档档次基本本定位（为最高值）：

5、B1F1F2F3F4F5F6F7F低档中档高档 生活量量贩超市市简要说说明：生活量贩超超市商品品结构示示意图生活量贩超超市经营营方式示示意图 1-55楼商铺铺简要说说明： 目标招招商的对对象 11、侯马马本地经经营户555% 22、太原原的经营营户300% 33、山西西其它地地区及外外省经营营户100% 44、公司司自营商商品采购购5% 经营户户设柜标准准 11、有品品牌的经经营户 22、非假假冒伪劣劣和侵权权性商品品的经营营户 33、能够够提供商商品代理理、经销销等证明明的经营营户 44、有良良好形象象的经营营户 55、有足足够资金金的经营营户 66、符合合中档为为主低档档为辅的的商品价价格

6、带的的经营户户 主主要经营营模式： 11、租赁赁户为：租金+物业管管理费 22、自营营户为：物业管管理费 全馆收收益价格格预算： 基本本商业数数据 11、一楼楼按照得得房率555%计计算，实实际面积积约为221344平方米米 22、二至至五楼按按照得房房率600%计算算，每层层实际面面积约223288平方米米 33、租赁赁面积依依照实际际面积计计算 楼层层租赁理理论价格格（未含含物业管管理费）：1F2F3F4F5F楼层实际面面积21342328232823282328平均租金单单价5.03.82.62.01.5单铺平均面面积2015151510单铺年均租租金3.65万万2.08万万1.42万万

7、1.10万万0.55万万楼层年租总总价390万323万221万170万127万年1-5楼楼租金收收益12231万万元租金定价标标准以本本商圈市市场调查查为参考考基础 1-55楼物业业费理论论价格 11-5楼楼物业费费均价335元/平方米米/月 11-5楼楼实际面面积合计计114446平平方米 11-5楼楼年物业业费收入入4800万元 物物业费标标准以新新田市场场（399元/平平方米/月）为为参考 商业筹筹建成本本： 内装费费用： 鉴鉴于甲方方的交房房标准的的前提下下： 11、1-5楼基基本考虑虑为租赁赁型商铺铺，基本本无乙、丙丙工程费费用，仅仅预备1150万万作为部部分调整整费用（主主要在工工

8、程方面面）； 22、装修修小计：1500万元； 设备及及物品费费用： 11、1-5楼楼仅综合合布线和和背景音音乐设备备依照110万元元计算 22、办公公设备、家家私、保保安设备备、保洁洁设备440万元元计算 33、不可可遇见的的杂费220万元元 44、设备备及物品品费用小小计700万元 人员员及耗材材 11、内部部管理人人员：5500元元/月*15人人*4.5个月月（陆续续到位）=3.44万元 22、一般般管理人人员：3350元元/月*30人人*2.5个月月（陆续续到位）=2.66万元 33、办公公耗材及及公关差差旅依照照每月33万元*6个月月=188万元 44、人员员及耗材材小计224万元元

9、 广告告费用包包含在销销售广告告中不做做另行支支付 上述小小计2444万元元 商业营营运成本本： 营运期期能耗费费用 11-5楼楼依照公公用面积积约77760平平方米，全全年能源源费用约约1800万元 管理人人员 5500元元/月*15人人*122个月=9万元元 3350元元/月*30人人*122个月=12.6万元元 办公及及广告 依依照100万元/月计算算。即1120万万元/年年 上述小小计3221.66万元 三年经经营期总总成本： 本本案筹建建成本为为2444万元，依依照三年年分摊，每每年约881.33万元 本本案经营营期营运运成本为为每年3321.6万元元 上上述合计计81.3万+321

10、1.6万万=4002.99万元/年 按按照1-5楼平平均分摊摊约为880.558万元元 超市的的营运情情况概述述： 由由于受到到发展商商要求超超市自营营的要求求，本案案暂不对对超市进进行总体体财务分分析，根根据38880平平方米的的超市，属属地市场场人均在在超市的的消费单单价约220元，本本案超市市年业绩绩预计为为30000万元元，年需需要1550万有有效顾客客支撑，日日均41100人人次的有有效顾客客，按照照1：55的人流流计算，每每日来店店数量约约200000人人，与侯侯马总人人口233万相比比较，约约为1：11.5的概概率。 按按照超市市毛利率率5%计算算，本案案的超市市年收益益约为15

11、00万元。 6-77楼的营营运情况况概述： 由由于本案案的6-7楼为为特殊的的餐饮、娱娱乐业种种，需要要以整馆馆的方式式进行经经营，由由于其特特殊性，本本规划对对改二层层楼不进进行财务务分析。本案的财务务分析FINANNCE ANAALYSSE本案的财务务分析 本案BB1F-5F销销售价格格：楼层B1F1F2F3F4F5F总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552 本案BB1F-5F租租金价格格：1F2F3F4F5F楼层实际面面积21342328232823282328平

12、均租金单单价5.03.82.62.01.5楼层年租总总价390万323万221万170万127万 本案BB1F-5F物物业价格格：1F2F3F4F5F楼层实际面面积21342328232823282328平均物业价价格35元/平平方米/月楼层年租总总价89.6万万97.8万万97.8万万97.8万万97.8万万 1-55楼第一年年按照1000%返返租进行行的财务务分析：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F116.4480.588196.99812797.8224.8827.8224F145.5580.588226.00817097.8267.8841.7223F

13、218.22580.588298.88322197.8318.8819.9772F29180.588371.55832397.8420.8849.2221F436.5580.588517.00839089.6479.66-37.448合计1207.65402.991610.551231480.881711.8101.225 1-55楼第二二年按照照1000%返租租进行的的财务分分析，租租金递增增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F124.11680.588204.774139.7797.8237.5532.7664F155.2280.588235.7

14、7818797.8284.8849.0223F232.8880.588313.338243.1197.8340.9927.5222F310.4480.588390.998355.3397.8453.1162.1221F465.6680.588546.11842989.6518.66-27.558合计1288.16402.991691.061354.1480.881834.9143.884 1-55楼第三三年按照照1000%返租租进行的的财务分分析，租租金递增增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F131.99280.588212.55153.7797.

15、8251.55394F164.9980.588245.448205.7797.8303.5558.0223F247.33580.588327.993267.4497.8365.2237.2772F329.8880.588410.338390.8897.8488.6678.2221F494.7780.588575.228471.9989.6561.55-13.778合计1368.67402.991771.571489.5480.881970.3198.773 本案收收益合计计： 销售溢溢价合计计（万元元）销售总价发展商利润润销售成本收购成本销售节余195522200011151500001407

16、 三年租金金和物业业收益合合计（万万元）第一年第二年第三年合计101.225143.884198.773443.882上述总收益益为18850.82万万元 其中： 超市市经营成成本和利利润表一：面积销售价格第一年返租租第二年返租租第三年返租租返租总成本本38801940145.55155.22164.99465.66表二：前期设备投投入按照照8000万元计计算，依依照三年年摊提，即即每年为为2677万元；年经营管销销费用按按照（包包括人员员和能源源费用）约约为800万元；商品按照全全代销方方式经营营；年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO1267万80万347万30

17、00万万5%150万-197万万NO2267万80万347万3300万万165万-182万万NO3267万80万347万3630万万181.55万-165.5万合计800万240万1040万万元9930万万496.55万-543.5万 本案财财务三年年总分析析 11、三年年从销售售溢价和和租金物物业的收收益为118500.822万元 见见上表说说明 22、由于于超市经经营属于于亏损状状态，三三年亏损损5433.5万万 剩余经经营利润润为18850.82-5433.5万万元=113077.322万元 33、考虑虑到新店店开业可可能采取取3个月月的免租租优惠，即即损失约约3722万元 剩剩余经营营

18、利润为为13007.332-3372万万元=9935.32万万元 44、考虑到到超市商商品不可可能为1100%代销，其其中预备备2000万自营营商品费费用 超超市商品品随三年年经营亏亏损而自自然损耗耗消失 剩剩余经营营利润为为9355.322-2000=7735.32万万元 55、为1-55楼自营营商品准准备的预预备金3300万万元 经经过三年年经营，约约可产生生利润做做为再进进货的准准备资金金，自营营商品赢赢余部分分约为商商品的库库存，可可计入财财务赢利利成本但但不能做做为现金金储备 剩剩余经营营利润为为7355.322-3000=4435.32万万元 66、经过过上述各各项费用用的分摊摊剩余4435.32万万元，可可做为各各楼层在在经营期期间的风风险资金金，此经经营方式式保证了了发展商商获利后后全盘推推出，也也基本能能够实现现三年的的稳步经经营管理学名言言最好的方案案不等于于最合理理的方案案最合理的方方案就是是最好的的方案18