房地产项目开发流程和业务流程20096.docx

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1、房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门取得证书资金投入项目前期阶段项目建议书（申申请报告）提出项目建设的的必要性和依依据、拟建规规模和地点、资资源、条件、投投资估算和资资金筹措、建建设进度安排排、效应分析析。发改委以计划管管理为主；规规划、土地、环环保、水利、林林业、旅游等等部门参与选选址；经济、计计划、建设等等部门参与初初步设计和方方案审批。前期工程费用：包括调研评评估费、设计计费、地质勘勘探费、行政政事业性收费费、前期其他他费用等项目选址方案项目核准或备案案资料：申请报告、城市市规划意见、用用地预审意见见、环境影响

2、响评价、水土土保持方案、占占用林地审核核、矿藏压覆覆评估等营营业执照。设计任务书、投投资计划初步设计（建设设方案）项目准备阶段施工图设计、图图纸审查办土地使用证：土地出让合合同、交费证证明等；办规划许可证：申请报告和和发改委批文文、用地规划划许可证、土土地证、已审审批规划图和和建筑设计图图；办施工许可证：土地证、规规划许可证、招招标确定施工工队、施工图图审查证明、质质量安全监督督手续等。国土局、建设局局、规划局1、国有土地地使用证2、建设用地地规划许可证证3、建设工程程规划许可证证4、建筑工程程施工许可证证1、土地费用：包括土地出出让金沉淀部部分、土地拆拆迁费用、土土地契税、安安置房建设费费用

3、等，占比比较大；2、前期工程费费用：包括三三通一平、临临时设施费、行行政事业性收收费、前期其其他费用等项目征地、报建建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全全、监理）质量监督记录、分分项（分阶段段）工程质检检报告、隐蔽蔽工程验收记记录等。建设局1、基础设施建建设费；2、建筑安装工工程费，占比比较大；3、公共配套设设施建设费；4、开发间接费费用项目竣工验收阶段验收、结算、备备案验收备案资料：验收备案表表、竣工验收收报告、验收收原始文件、质质量检测证明明，规划、消消防、环保验验收证明、质质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆

4、产权登记、物业业管理办产权证资料：土地使用权权证、规划许许可证、施工工许可证、竣竣工验收资料料、面积测绘绘成果、消防防和环保验收收证明等。房地产管理局二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）:序号项目名称投资额占比估算说明1土地费用16162038.50%包括土地出让金金沉淀部分、土土地拆迁费用用、土地契税税、安置房建建设费用等2前期工程费用146473.49%包括调研评估费费、设计费、地地质勘探费、三三通一平、临临时设施费、行行政事业性收收费、前期其其他费用等3基础设施建设费费203204.84%包括供水工程、供供电工程、雨雨水污水工程程、热力工程程、燃气

5、煤气气工程、智能能化工程、园园林景观工程程、消防系统统、信息系统统、标识系统统、夜间照明明系统工程、其其他配套等4建筑安装工程费费11747527.98%包括地基处理工工程、建安费费用、分包工工程、甲供材材料设备采购购等5公共配套设施建建设费288696.88%包括人防车库、地地下车库、教教育配套、配配电设施用房房、垃圾用房房、文体设施施、物业管理理用房、其他他配套等6开发间接费用13870.33%包括咨询评估费费用、工程监监理费用、物物业费用、施施工、采购、设设计合同印花花税等7管理费用48781.16%按开发成本的22%测算8财务费用92252.20%按基准利率三年年测算9销售费用9421

6、2.24%按销售收入的22%测算10开发期税费4653911.09%按销售收入的77%测算11其它费用及不可可预见费54391.30%取2-5项之和和的3%项目总投资419819100.00%三、房地产公司司项目开发的的内部工作流流程：房地产公司项目目开发的内部部工作流程大大致分为5个个阶段：获取取土地开工开盘清盘入住。1、获取土地阶阶段：土地获取阶段：包括土地信信息的收集、价价值判断，寻寻找合作资金金，投标摘牌牌，签订土地地出让合同，办办理用地规划划许可证、土土地证。规划设计阶段：包括区域市市场调研，项项目定位，设设计前期工作作，项目指标标确认，施工工图设计组织织等。施工准备阶段：办理建设工

7、工程规划许可可证、施工许许可证，开工工前期工作等等2、开工：工程建设阶段（一一）：项目开开工，基础开开工，主体施施工，工程款款支付，主体体验收等工程建设阶段（二二）：内外檐檐装修材料确确定，水、暖暖、电安装，智智能化，通风风与空调，电电梯安装，毛毛坯房竣工验验收备案，成成品房装修及及验收备案，配配套施工，竣竣工结算等项目销售阶段：办理销售许许可证，项目目亮相前准备备，项目亮相相，项目开盘盘前准备等。3、开盘：项目销售阶段：项目开盘进进行日常销售售4、清盘：销售售清盘5、入住：竣工入住阶段：办理住宅准准入证，入住住准备，物业业收房，办理理入住手续等等售后及移交：为为客户办理产产权证、土地地证前期

8、手续续。四、房地产公司司项目开发的的内部具体工工作流程获取土地开开工开盘清盘入住节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位位置及周边情情况项目部规划设计条件落实规划条件，了了解限制性条条件项目部现场踏勘对地块现状、地地质条件、是是否有地下埋埋藏物等影响响开发的因素素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情情况了解地块周遍的的商业、教育育、交通等情情况项目部了解未来发展规规划了解地块所属区区域的规划，对对以后项目开开发的影响和和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的上市市方式和土地地款同土地所有方进进行接触

9、，了了解土地出让让方式和土地地款，以及能能否调整项目部了解项目开发成成本了解当地的建安安成本、政府府收费项目和和具体情况项目部了解当地的房地地产市场状况况产品形式、开发发周期的安排排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告告现状图（四至电电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市市场调查，进进行地块周边边及辐射范围围内的客户分分析、产品分分析、市场竞竞争分析等；研发部：负责责协助进行区区域市场调研研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边边项目成交客客户分析和产产品分析等，对对项目定位、客客户定位、产产品定位等，提提出策略性建建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对对多个方案进进行初步

10、成本本测算、利润润率分析及比比选进行项目开发的的方案设计和和成本测算。研发部成 本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款款计划各部门会同研讨讨：根据土地地的开工条件件、市场情况况，共同制定定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场场研究项目招商文本中中盈利能力分分析明确合作伙伴、寻寻找合作方式式（招商阶段）项目商业策划书书制定项目财务数数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投投资回报方式式、草拟合同同财务总监项目部财务部合作方案确

11、定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协协议行政办：协议盖盖章，存档。财务总监项目部合作实施（实施阶段）合作公司成立及及相关手续办办理财务部：协助办办理股权、增增资等相关财财务问题；行行政办：工商商局办理公司司注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定拍卖战术术摘牌竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定出价战术术获取土地签订土地出让合合同确定用地图、桩桩点坐标、用用地条件交纳土地款、契契税、交易费费等行政办法务：合合同条款的草草拟和完善；财务部：提供供资金。总经理项目部

12、财务部用地规划许可证 准备材料，办证证提交土地出让合合同和土地出出让金、交易易费等交费证证明行政办：提供土土地出让合同同；财务部：提供资资金缴纳出让让金、交易费费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备备案办理房地产开发发资质预审表表委托工程咨询资资格机构编制制项目申请报告告研发部：协助提提供相关项目目资料项目部研发部向项目备案机关关提交申请报报告项目部建设用地规划许许可证原地上物土地证证登报声明（原有土地证作作废）土地补偿费（原户主需交纳纳的土地使用用费）土地出让合同资料室：提供土土地出让合同同、付款凭证证及相关图纸纸核定土地边界核定用地图、核核定用地相关关图、规划地地界坐标图交费证明缴纳

13、土地费用1:500现状状地形图需准备3份详规研发：委托设计计详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办 理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书书土地确权来源证证明文件土地权人证明材材料申请人主体资格格证明、法人人代表证明或或个人身份证证明行政部：提供企企业相关证明明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查查项目所在地房地地产市场的总总体供求现状状、价格水平平等对项目区域内及及周边进行市市场分析、客客户需求分析析、产品分析析、已成交客客户分析、竞竞争楼盘分析析等研发部销售部项目

14、部竞争性楼盘调查查项目周边竞争性性楼盘详细调调查项目所在商圈或或临近商圈现现状调研（商业部分）项目周边商圈主主要商业业态态分布状况、经经营状况、经经营特点、预预期发展方向向等针对重点商家，进进行专向访谈谈，同时组织织相关专业人人士进行专业业论证。商 业运营部研发部销售部项目部同期操作商业地地产项目调查查（商业部分）竞争项目开发规规模、定位种种类、操作方方式、开发周周期等；提取取数据库相关关数据进行重重点分析、竞竞争项目实地地调研了解相相关信息重点访谈了解重重点商家对竞竞争项目的相相关看法、同同时了解投资资客户对竞争争项目的投资资意向。项目定位公建部分拟选业业态种类确定定、所选业态态数量确定通过

15、行业发展分分析、消费需需求分析，确确定可开发公公建部分业态态种类。结合合市场相关类类型物业供求求状况，确定定所选业态开开发数量商业运营部：配配合完成公建建部分业态选选择与数量确确定研发部商 业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提提出产品类型型建议，完成成项目定位工工作 商业运营部：配配合完成公建建类配套定位位总经理各部门经济测算逐步细化成本测测算及利润率率分析，进行行现金流测算算财务总监各部门项目发展报告开发计划： 研发、销售售：根据宗地地状况、市场场条件和公司司回款要求，初初步制定土地地开发计划和和销售计划； 研发、商业业：结合市场场现状完成项项目公建部分分开发不同业

16、业态产品开发发顺序建议； 工程：按营营销计划和工工程情况排定定工期。项目考核指标初初定： 组织讨论，初初步拟定的项项目开发排期期和总体经济济指标要求及及各阶段经济济指标要求资金流： 工程：根据据工期制定工工程款支付计计划； 项目：制订订配套费及土土地款支付计计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思思路根据区域市场内内客户需求状状况和在销楼楼盘热销产品品分析，对户户型设计、户户型配比、面面积区间、景景观规划、建建筑风格、配配套标准等规规划设计提出出改善性意见见。研发部销售部成 本控制部工程部商 业运营部设计院

17、初步选择择明确设计单位选选择标准，了了解相关设计计院的价格行行情。必要时，对设计计单位进行实实地考察制定设计组织计计划方案设计组织方案、规划设计计院选择与合合同签订法务：合同文本本审核成本：设计费费用审核设计任务书与相相关技术指标标初订制订规划、景观观及建筑单体体的设计任务务书、交工标标准，及规划划指标、环境境指标的初订订研发：依据建筑筑规划、景观观规划及交工工标准初步确确定建安、环环境等成本指指标；工程：参与制制定交工标准准，对主要部部位做法、结结构方案、设设备方案等提提出建设性意意见。规划方案结合成成本测算的研研讨及确定对于初步测算的的成本指标逐逐步细化、结结合市场调整整售价，确保保预期利

18、润率率。营销：结合项目目地块的基本本素质、成本本测算情况和和预期销售情情况，对项目目规划设计提提出建议；工工程：从施工工角度，对主主要部位做法法提出建设性性意见；项目目：提供各项项配套费用标标准。彩色总平面图方方案送规划预预审彩色总平面图（含含经济指标）研发：负责提供供图纸修建性详规成果果各部：提供参考考意见详细性规划方案案的报建及确确定（含配套场站点点）报市政府府研发：负责提供供图纸建筑平、立面功功能效果及成成本测算的研研讨及确定各部门共同商讨讨成本指标，逐逐步深化、细细化。各部门结合项目目实际，从不不同角度提出出合理化建议议。彩色立面效果图图送规划预审审及审批（上报市政府）研发：负责提供供

19、图纸建筑方案报建图图研发：提供报建建图纸景观概念方案设设计及确定各部门结合项目目实际，从不不同角度对客客户景观需求求、景观规划划设计方案提提出合理化建建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确确定 营销、企划划：对销售费费用指标，进进行讨论确定定； 商业运营部部：结合不同同业态经营客客户需求，提提供有关配套套设备设施种种类、数量建建议； 项目、研发发、工程、财财务、成本等等部：项目前前期、工程、配配套、费用等等指标落实。项目考核指标确确定 营销：结合合公司战略要要求和项目自自身状况，协协调其他各部部门制定项目

20、目的考核指标标体系； 工程：制定定工期。年度考核指标调调整 营销：根据据集团发展战战略的要求和和公司库存、新新增、新开资资源的数量制制定公司年度度考核指标体体系； 工程：制定定工期考核标标准。施工图设计组织施工图、建筑设设计院选择与与合同签定 成本控制部部：配合研发发进行设计招招投标； 工程部：对结构方案案、设备选型型进行评估； 法务：合合同的审核。制定建筑、综合合管网、景观观施工图设计计任务书（交交工标准确定定、建筑、景景观限额指标标确定）按产品型式不同同，提供建筑筑设计限额指指标、景观限限额设计指标标： 营销 ：结结合项目定位位和客户需求求及经验判断断，参与建筑筑、景观规划划和交工标准准的

21、讨论制定定； 工程：提供供工程技术专专业建议。结构方案及设备备选型研讨及及确定 成本：针对对不同结构方方案进行经济济测算，选优优； 工程：参参与结构方案案及设备选型型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并并提供地质勘勘察报告 研发：负责责提供规划总总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建建图施工图审查全图图及计算书编制典型楼座建建安预算施工图会审 成本控制：参与施工图图会审，审核核对成本影响响较大的项目目，提出优化化意见； 工程：对施施工图的完整整性、设计选选材、选型的的合理性、经经济性及施工工的可行性进进行审核。施工图全图编制典型楼座建建安预算，建建安成本综合合测算、分析

22、析、反馈并进进行图纸优化化： 销售：根据据项目预期销销售均价和利利润率要求，根根据不同施工工方案的成本本情况，讨论论并加以优化化； 研发：负责责图纸优化变变更； 工程：对设设计选材、选选型的合理性性、经济性及及施工的可行行性进行审核核。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设设计 项目：提供供各专业局设设计条件景观扩初及施工工图设计 成本控制：成本核算及及费用控制景观施工图成本本测算、分析析、反馈并进进行图纸优化化 销售：结合合宗地状况、项项目定位和成成本测算情况况，参与景观观施工的讨论论制定 研发：负责责图纸

23、优化变变更 工程：对选选材、工艺做做法提出专业业性意见。施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政政方案送审设计方案(含总总平面图)申申报表研发：配合提供供设计院的盖盖章确认土地出让合同项目：提供土地地出让合同、付付款凭证及相相关图纸修建性详细规划划2份，电子子文件1份（注注：审定前，提提交10本规规划设计方案案，电子文件件1份）研发：提供所需需图纸申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书建筑方案送审建筑设计方案申申报表研发：配合提供供设计院的盖盖章确认1/500现势势地形图1份份土地出让合同项目：提供土地地出让合同、付付款凭证及相相关图纸投资计划建筑设计方案22份（含建筑筑效果、总

24、平平面、各层平平面、立面、剖剖面图等）重重要项目需提提交模型申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书取得许可证投资计划大配套财务：提供资金金保障小配套财务：提供资金金保障消防证明研发：负责提供供消防报建图图人防证明研发：负责提供供人防报建图图地名证明节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许许可证规划局批复的项项目总平图及及电子文件首层平面图研发：出图及图图纸问题解决决；工程：现场配合合。出放线报告按照施工总平图图进行楼座点点放置，出放放线报告工程：配合勘测测、清除现场场障碍现场保护与移交交施工

25、单位配合做做记录、现场场保护工程：组织现场场保护移交施工单位研发：现场发现现问题，及时时解决；工程：组织交接接。施工许可证准备相关文件建设用地规划许许可证建设工程规划许许可证施工图纸及技术术资料报告书书工程施工中标通通知书及经过过签证的施工工合同建设资金证明（银银行存款证明明）注：资金金情况需满足足施工中标价价的1/3以以上项目年度投资计计划（当年计计划）施工图审查研发：负责提供供施工图及计计算书质量监督手续质量监督登记表表工程：配合办理理安全措施工程：组织施工工单位做好现现场围墙及现现场相关安全全措施。安全施工措施登登记表工程：配合现场场安全企业投资项目备备案规划成果大配套开工前期工作“三通

26、一平”临水、临电 工程：确定定临水、临电电位置及数量量； 项目：协助助临时电送电电、接入水接接入； 财务：提供供资金； 成本控制：审核相关费费用和成本。场地平整施工组织方案 研发：配合合工程部，负负责提供所需需的全部资料料； 成本：确定定分包项目及及各种特殊材材料的档次价价格招投标、签订合合同勘察单位研发：提供总规规划图等所需需的全部资料料；成本：配合招投投标、测算成成本；法务：招投标文文件的法务审审核、合同审审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商商沉降观测节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建

27、施工单位位的公开招标标及合同备案案 工程：确定定备选单位、提提供招标资料料及备案合同同； 成本：共同同确定合同约约定的各项条条款。施工图会审组织监理、施工工单位一起对对图纸进行会会审研发：配合会审审，并负责提提供所需的全全部图纸。会同设计院进行行会审，签定定图纸会审记记录设计交底会同设计院进行行技术交底，签签定交底记录录研发：负责组织织设计单位交交底和变更。质量监督手续办理质检委托项目：配合办理理相关手续。办理安全检查委委托环卫、环保等相相关报建手续续项目临时、永久久路口的报建建手续项目：配合办理理相关手续。申办项目临时施施工用水、临临时用电、排排污手续办理施工人员暂暂住手续开工工程建设阶段项

28、目开工施工放线建立平面和高程程控制系统。建建立控制主轴轴线（基线）标标桩，并在现现场清楚标明明墙、柱轴线线位置研发：负责提供供所需的图纸纸和技术支持持。规划验线监理单位组织工工程部、设计计、规划局验验线研发、项目：配配合桩基施工试桩施工，确定定桩基施工标标准研发：配合确定定桩基施工标标准。桩基全面施工研发：负责提供供所需的图纸纸和技术支持持。桩基检测委托桩基检测单单位进行桩基施工质质量检测，并并提供桩基检检测报告开 槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案研发：配合参与与验收基础施工地基处理研发：负责提供供所需的全部部图纸，配合合解决图纸设设计问题。混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承

29、建单位自评监理对验评资料料审查、现场场观感质量量量测和检查监理组织相关部部门验收研发：配合参与与验收签定建筑工程分分部工程（基基础）验收表表基础处理竣工结结算核对全部设计变变更、现场签签证及各项扣扣款的增减项项造价。工程：提供全面面的现场签证证、水电扣款款等基础性资资料。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施施工组织设计计钢筋混凝土工程程施工单位填报材材料进场报验验单三证（材料出厂厂合格证、进进入现场的取取样检验证明明、建委产品品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程程混凝土分项工程程现浇结构分项工工程

30、装配式结构分项项工程混凝土结构子分分部工程配套管线预埋重要分项工程及及隐蔽工程质质量验收核心筒剪力墙，裙裙楼，结构转转换层，第一一层标准层，天天面层钢筋 地下室、裙裙楼、塔楼第第一层的水暖暖电管线预埋埋； 超高层建筑筑圈梁防雷工工程、避难层层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现现及分析 研发：配合合分析问题设计变更 研发：配合合完成设计变变更； 成本本：核定成本本影响施工质量问题、事故处理施工质量问题、事事故的调查分分析 研发：配合合分析问题处理方案的制定定、审核、审审批 研发：配合合制定方案； 成本：核定成成本影响处理方案的实施施变更签证设计变更 研发：配合合完成设计变变更； 成本控制：核定

31、变更成成本影响。工程变更工程变更技术经经济分析 研发：配合合技术分析； 成本：进行经经济分析。工程变更申请 研发：协助助现场进行变变更签证； 成本：测算算变更对成本本的影响，对对可行性判断断。设计变更 研发：配合合完成变更； 成本：核定成成本影响工程款支付工程进度的确认认工程款申请表审审批 成本控制：按合同约定定审核付款比比例。工程款支付 财务：审核核工程价款单单及发票，付付款。主体验收主体验收备案施工单位自评监理对验评资料料审查、现场场观感质量量量测和检查监理组织相关部部门验收 工程、研发发、成本、设设计、监理、施施工单位参与与签定建筑工程分分部工程（主主体）验收表表节点工作阶段主要工作内容

32、工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许可证准备相关文件公司营业执照照房地产开发资资质证书国有土地使用用证或建设用地规规划许可证年度投资计划划(计委批批文)建设工程规划划许可证研发：负责提供供所需的全部部图纸。建设工程施工工许可证公用基础设施配配套证明获取前期物业备备案证明物业：签订物业业合同工程施工达到办办证要求的形形象进度基础工程形象部部位达到正负负零及图象文文件工程：符合形象象要求提供基基础验收证明明。按规定达到相应应的形象部位位（不同建筑形式式，要求不一一样）工程：达到形象象进度要求，提提供证明。面积计算及图纸纸获取面积计算算成果表项目：提供地名名

33、批复及附图图、图审证等等；研发：提供全全套的施工图图和总平面图图。项目总平面图图获取商品房网上上销售数据录录入合格证明明销管：配合网上上录入项目亮相前准备推盘策略确定产品策略： 策划：根据据项目定位、市市场状况和项项目推广策略略，对产品推推广排期、阶阶段性重点聚聚焦提合理化化建议； 研发：根据据产品推广排排期，提供具具体产品的房房型图、户型型卖点、专业业设计人员支支持、讲解产产品等。价格策略： 销售：协助助现场根据具具体组团、楼楼座、楼层、朝朝向等因素，制制定价格体系系及制作销控控； 成本控制部部：提供产品品成本，提出出售价建议。推广策略： 销售：参与与项目推广策策略的讨论，提提出合理化建建议

34、，实现推推广效果的最最大化； 研发：提供供设计院背景景、产品设计计理念、产品品卖点及专业业设计人员的的支持。招商策略： 商业运营：整合外部资资源，根据项项目销售需要要，制定项目目全程招商策策略。确定外部资源广告公司寻找及及确定 销售：参与与研究讨论广广告公司的选选择，参与沟沟通。制作公司寻找及及确定策略公司寻找及及确定 销售：策略略公司的沟通通，并进行相相关的培训媒介公司寻找及及确定 销售：根据据目标客户群群的日常生活活、行为习惯惯，选择和确确定有效的媒媒体形式，监监控、反馈媒媒体实施的效效果。活动公司寻找及及确定 销售：活动动公司的沟通通，各个阶段段活动组织的的配合协调，活活动过程的实实时关

35、注，反反馈调整后期期活动营销的的内容。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备项目推广定位确确定项目名称、组团团名称研发：根据对产产品的理解提提出合理建议议。销售：根据对市市场客户的理理解提出合理理建议。项目核心推广理理念确定Slogon确确定项目核心识别系系统确定Logo确定VI系统及延展展方案确定亮相前项目知识识系统培训建筑知识，楼盘盘背景，项目目卖点综述，竞竞争对手比较较，付款方式式，法律手续续，销售技巧巧等方面的综综合培训销管：提供相关关政策培训法法务：提供相相关政策培训训及统一口径径的法律审查查；研发：提供建筑筑设

36、计单位、景景观设计公司司、建筑风格格、各项控规规指标、交工工标准、户型型卖点资料、全全部图纸资料料等； 工程：提供施工工材料、施工工工艺、重点点节点、工程程进度、入住住时间、交工工标准等资料料。销售分卖场设立立为实现项目宣传传的最大化，在在合理地段设设立商品房销销售展示中心心企划：提供外卖卖场设计、包包装方案并协协助完成，卖卖场相关销售售道具制作。销售道具准备现场房型手册（亮亮相版）研发：提供各单单体户型图和和楼层平面图图、小区摆位位图等。售楼处装修装饰饰及售楼处内内外部指引包包装（精神堡堡垒、工地围围档、吊旗、道道旗、形象墙墙、指示牌、资资料架、展示示架）销售：提出装饰饰及指引系统统的合理化建建议；工程：组织招标标确定施工单单位，协助企企划部进行售售楼处内部装装修和项目指指引系统的施施工；成本控制：核算算售楼处装修修成本，进行行合同审批和和付款工作；财务：提供装修修及包装