成都市房地产市场分析及趋势预测 .docx

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1、20022年成都都市房地地产市场场分析及及趋势预预测第一部分分宏观环环境 1、宏宏观经济济环境中国自加加入WTTO的一一年时间间里，全全国的各各项经济济指标可可谓“全线飘飘红”。20002年中中国经济快速健健康成长长，预计计全年国国内生产产总值达达到100.2万万多亿元元，实现现历史性性突破，全全年经济济增长率将达达到8，高高于年初初确定的的目标。中中国共产产党第十十六次全全国代表表大会的的召开，也也促进了各地发发展经济济的积极极性。国国务院发发展研究究中心等等专业研研究机构构预测，如如果不出出现意外外，20003年中国经经济发展展将保持持强劲势势头，预预计增长长速度将将达到77.9至8.2。

2、；世界经经济也处处在缓慢复苏阶阶段。在在相对比比较有利利的环境境中，中中国经济济的“三驾马马车”，投资资、消费费、出口口在20002年是中国国经济保保持高速速增长的的强大动动力。 20002年1-111月成成都市完完成房地地产开发发投资1154亿亿元，比比去年同同期增长长21.9。住住宅投资1188亿元，同同比增长长28.3，房房地产业业已成为为推动成成都市经经济发展展的重要要力量。 2、宏宏观政策策环境 (1)土地市市场 20002年的的成都市市土地市市场是经经历了一一场历史史性的大大变革。招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使用权规规定的的颁布实实施为土土地市场场杜绝黑黑箱操作作提供了了保证。

3、规规定指指出：自自20002年7月1日起起，商业业、旅游游、娱乐乐、金融融、服务务业、商商品住宅宅等经营营性项目目的用地地，将在在全国范范围内实行行招标、拍拍卖、挂挂牌方式式进行出出让。由于以前前房地产产市场存存在着多多渠道、多多源头供供应土地地的问题题，使一一些企业业凭借关关系可以以得到廉价价开发用用地，严严重损害害了市场场的公平平性，也也大大降降低了政政府部门门宏观调调控力度度。政府府在土地供供应上缺缺乏计划划性，加加大了土土地招投投标行为为的投机机性，阻阻碍市场场健康发发展。按照新的的政策规规定，进进行商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等各类经经营性的的用地，必必须以招招标、拍卖卖或者

4、挂挂牌方式式出让。除除了这些些用途以以外的用用地，在在确定其其供地计计划并公公布后，同同一宗地有两两个以上上意向用用地者，也也应当采采用招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让。 (2)金融政政策 20002年2月20日，中中国人民民银行宣宣布金融融机构各各项存款款年利率率平均下下调0.25。其中中活期存款款利率及及一年期期定期存存款利率率均下调调0.227；各项贷贷款年利利率平均均下调00.5。其中中六个月期期贷款利利率及一一年期贷贷款利率率均下调调0.554。金金融机构构在中国国人民银银行的准准备金存存款利率下调调0.116；中国人人民银行行的各档档次再贷贷款利率率分别下下调0.54。一时间，降

5、降息的利利好在市市场上不不绝于耳耳，房地地产业尤尤其大受受鼓舞。房房地产企企业作为为融资主体，在在降息的的背景下下，总体体成本随随之会降降低，这这无疑对对企业的的发展有有很积极极的作用用。目前前国内大多多数企业业的资金金运作主主要是银银行贷款款，降息息后，财财务成本本下降，产产生的利利润必然然上升。另外降息息对购房房者来说说意味着着支出成成本降低低，付出出部分相相对减少少，这对对刺激和和促动居居民购房房消费，拉拉动内需需有很积积极的影影响。但是随着着房地产产业的持持续火爆爆，特别别是在局局部地区区出现了了泡沫的的成分，为为了防止止92年房房地产泡沫沫的再次次出现，10月24日中国人民银行货币政

6、策分析小组发表二OO二年第三季度货币政策策执行报报告。其其中称：商业银银行要警警惕房地地产泡沫沫。央行行、六部部委、国国土资源源部和监监察部也相相继发文文就目前前房地产产市场中中出现的的相关问问题发出出警告；针对局局部地区区出现的的房地产产投资增幅幅过大、土土地供应应过量、市市场结构构不尽合合理和价价格增长长过快等等问题，建建设部等等六部委委联合发文文要求各各地加强强房地产产市场宏宏观调控控，强化化土地供供应管理理，发挥挥土地供供应和金金融对房房地产市场场的调控控作用；建设部部确定整整治房地地产市场场六问题题，以整整顿和规规范房地地产市场场秩序。 20002年12月5日，中中国人民民银行正正式

7、宣布布，将对对20001年6月以来来商业银银行房地地产信贷贷业务办理理情况进进行严格格检查。正正式发出出了开始始收缩房房地产信信贷的信信号。有有关人士士透露，央央行之所以在在房地产产信贷业业务上出出此大动动作，主主要是为为了抑制制房地产产开发局局部过热热，避免免10年前前的房地产产泡沫历历史重现现。据了了解，目目前金融融机构113.33万亿元元贷款中中大约有有10属属于房地地产信贷。而按照央央行这项项规避风风险的规规定，全全国两万万多家房房地产开开发企业业中只有有极少部部分能够够拥有贷款资资格，而而绝大多多数开发发企业都都将被这这一贷款款“门槛”拒之于于外。因因为在这这些开发发企业中，其投投资

8、的自自有和筹筹集资金金往往不不足300，主主要还是是靠银行行贷款进进行项目目运作，所所以，这这些企业的的平均资资产负债债高达770以以上，有有的甚至至达到了了94。与与这种开开发商融融资能力力脆弱相相对应的便便是加大大了商业业银行的的信贷风风险。如如果严格格执行央央行此项项规定，商商业银行行不再敢敢违规发放房地地产信贷贷，那些些主要依依靠银行行资金开开发物业业的开发发公司资资金供应应链将有有可能断断裂，一一轮房地产产业的洗洗牌运动动在所难难免，附：中国国人民银银行即将将进行的的四大检检查重点点：一、是否否对“四证”不齐备备的房地地产项目目发放开开发贷款款；是否否放松贷贷款条件件，在开开发商自有

9、资金金没有达达到开发发项目总总投资330的的情况下下发放住住房开发发贷款；二、商业业银行个个人住房房贷款业业务中，是是否有违违反个个人住房房贷款管管理办法法的规规定、“零首付”、降降低首付付款比例例或其他他变相违违规行为为的问题题；购买买期房的的是否符符合多层层住宅主主体结构构封顶、高高层住宅宅完成总总投资的的三分之之二的规规定，是是否严格格执行个个人住房房贷款利利率政策策，有无无擅自提高高或降低低个人住住房贷款款利率水水平的行行为；三、个人人商业用用房贷款款是否严严格执行行低借比比不得超超过600、贷贷款期限限最长不不得超过过10年、商业业用房应应为现房房的规定定：四、商业业银行分分行是否否

10、存在逃逃避其总总行授权权、授信信额度的的规定，以以流动资资金贷款款替代住住房开发贷贷款，向向开发商商发放贷贷款的行行为等。 (3)整顿房房地产市市场全国整顿顿和规范范市场经经济秩序序领导小小组办公公室负责责人日前前公开表表示，明明年将在在巩固已已有成果的基基础上，组组织新的的专项整整治，包包括在前前期整顿顿和规范范建筑市市场秩序序的基础础上，集集中整治与群众众利益密密切相关关的房地地产市场场，把整整顿和规规范市场场经济秩秩序的工工作推向向深入。对房地产产市场全全国范围围内的全全面整顿顿，从今今年7月份就就开始了了，整顿顿的重点点包括：违规开发，广广告虚假假，面积积“短斤缺缺两”；中介介机构鱼鱼

11、目混珠珠，虚假假信息充充斥市场场，从业业人员良良莠不齐：合合同欺诈诈，有的的企业强强制使用用不利于于购房人人的合同同，有的的企业在在合同中中设置免免责条款款，逃避责任任；未经经验收合合格擅自自交付使使用以及及物业管管理不规规范，存存在多收收费少服服务、服服务态度度恶劣问题题等等。从10月月15日起起，成都都市建委委、规划划局、房房管局、国国土资源源局等九九部门联联合行动动，重拳拳出击，全全面整顿顿房地产产领域中中存在的的各类问问题，并并欢迎广广大市民民举报各各种违法法违规的的房地产产行为。对对于各种种违法违违规的房房地产行行为，市市民、购购房者及及知情人人士该怎怎样举报报，使问问题更容容易得到

12、解解决?整顿规规范的内内容包括括查处违违法违规规开发；查处商商品房销销售违规规；查处处商品房房面积计算“短短斤少两两”；查处处合同欺欺诈；查查处物业业管理违违法违规规；查处处不规范范中介：查处虚虚假广告告承诺误导导消费者者等七大大方面，共共有500条禁令令，对存存在的问问题可直直接向相相关主管管部门投投诉和举举报。 (4)20002年成成都市及及全国重重大政策策通知一一览关于于开放和和发展住住房二级级市场中中若干具具体问题题的通知知关于于规范住住房交易易税费有有关问题题的通知知成都都市拆迁迁安置房房建设标标准招标标、拍卖卖、挂牌牌出让国国有土地地使用权权规定成都都市城镇镇建筑物物命名标标准关于

13、于进一步步加强成成都市房房地产广广告管理理的通知知房地地产经纪纪人员职职业资格格制度暂暂行规定定关于于印发建建设部220022年整顿顿和规范范建筑市市场秩序序工作安安排的通通知关于于规范房房地产开开发企业业建设行行为的通通知关于于健全和和规范有有形建筑筑市场的的若干意意见国务务院关于于修改的决定定商品品住宅装装修一次次到位实实施细则则(试行稿稿)经济济适用住住房价格格管理办办法 3、政政府工程程 (1)全面启启动沙河河综合整整治工程程，三环环路、成成龙路、老老成渝路路年内建建成通车车。府南南河污水水截流工程程，清水水河整治治、建设设工程。 (2)全面推推进创建建国家园园林城市市工作，新新增绿地

14、地面积2200万万平方米米。城区区新建77个绿化化小广场，面面积不低低于6万平方方米。 (3)完成城城区1000条主主街干道道和中小小街道的的综合整整治。加加强城区区“扬尘”污染整整治力度度。烟尘控制制区覆盖盖率大于于或等于于95，市市区汽车车尾气抽抽检达标标率大于于80。 (4)加大中中心城区区交通整整治力度度，完成成长顺街街、玉双双路、南南大街等等主干道道的扩建建工程，及及部分交叉叉路段的的道路改改造。加加强城市市交通组组织管理理和“严管示示范街”建设，实实施“畅通工工程”。 (5)构建廉廉租住房房供应体体系，解解决城区区年收入入65000元以以下的最最低收入入家庭无无房户、住住房困难户3

15、300户户。解决决城区人人均住房房建筑面面积122平方米米以下的的住房困困难户、无无房户1100000户，年内完成成旧城改改造工程程80万平平方米，低低洼棚户户区改造造20万平平方米。 4、热热点问题题 (1)房地产产泡沫房地产泡泡沫是220022年度成成都市乃乃至全国国非常关关切的一一个问题题。对于于目前中中国房地地产市场场有无泡沫沫问题，社社会上存存在较大大的分歧歧。学者者们倾向向性地认认为已出出现明显显的泡沫沫现象，但但不少房地产产商、房房地产业业内专家家则认为为，当前前不存在在房地产产泡沫，而而政府主主管部门门的看法法是总体上还不不能说已已经有泡泡沫，但但局部地地区因新新城区扩扩张而出

16、出现了过过热或泡泡沫的苗苗头；还还有一种种观点认为为，目前前我国房房地产业业发展才才刚刚进进入牛市市，离房房地产泡泡沫还有有相当大大的距离离。没有一个个定论，但但应该意意识到问问题的存存在性及及潜在危危机，一一方面我我们不应应该想当当然的认认为房地产产市场的的高速发发展为泡泡沫，另另一方面面也要警警惕泡沫沫的出现现，在楼楼盘的开开发中要要作详尽尽的市场调调研和前前期策划划，保证证后期的的顺畅销销售。就成都市市房地产产而言，我我们的看看法偏向向于不存存在泡沫沫的观点点，有以以下几个个原因：房价：19988年我市市的平均均房价为为26440元平方米米，19999年年为26650元元平方方米，220

17、000年为27730元元平方米米，20001年年为27765元元平方方米，220022年为27796元元平方方米，虽虽呈上升升趋势，但但如扣除物价变变动等因因素后，实实际房价价并未发发生太大大变化。如如果以人人均建筑筑面积220平方方米计算算，19998年房价为为家庭收收入的88.144倍，19999年年为7.42倍倍，20000年年为7.11倍倍，20001年年为6.74倍倍，可以看出出我市的的房价与与家庭收收入相比比呈下降降趋势，按按照世界界银行提提出的合合理房价价，应当当是以家庭年收收入的33-6倍倍的标准准来衡量量，我市市的房价价正逐步步趋于正正常和合合理，不不存在过过热和泡泡沫问题。

18、恩恩格尔系系数：根根据专家家分析及及经验表表明，当当恩格尔尔系数在在40时时，住房房消费在在消费结结构中所占占的比重重会达到到15-200；当当恩格尔尔系数达达到300时，住住房消费费在消费费结构中中所占的比重在在25-300左右右，比如如美国的的此比率率是255。而而我市城城镇居民民恩格尔尔系数在在19999年为433.9，20000年年就下降降到400以下下为388.8，20001年年为377.4，但我我市居民民住房消消费在消费结结构中所所占的比比重19998年年为9.2，20000年年为111.9，20001年年为100.8，由此此可见我市居民民住房消消费在消消费结构构中所占占的比重重与

19、国际际标准相相比较尚尚存在着着不小的的差距。空空置率：20022年空置置房中空空置一年年及以上上的只有有50.33万万平方米米(111月数数据)，仅占占总量的的24.7，多数是一一年以下下的正常常空置房房。目前前，我市市商品房房空置率率仍处于于国际警警戒线(10-12正常，12-115偏偏热，115以以上过热热)内，市市场处于于良性循循环。和和全国其其他城市市同期相相比，沿沿海的一一些城市的的房屋空空置率在在20左右，成成都的空空置率并并不算高高。人均均居住面面积：根根据建设设部相关关资料，上上世纪990年代代初，高高收入国国家人均均住房面面积为446.66平方米米，中高高收入国国家为229.

20、33平方米，中中等收入入国家为为17.6平方方米，低低收入国国家为88平方米米。直到到20000年底，中中国人均均住房建筑筑面积才才达到220.44平方米米，只相相当于110年前前中等收收入国家家的水平平，而我我市城镇镇居民人均居住住面积到到20001年达达到244.4平平方米。根根据“十六大大”提出的的“全面建建设小康康社会”的目标，要要达到中中高收入入国家的的29.3平方方米水平平，市场场还大有有潜力可可挖。资资金链：银行贷贷款在我市房地地产开发发中的作作用有所所下降，表表现在开开发资金金来源中中，银行行贷款比比重下降降，购房房户定金及预付付款、自自筹资金金成为房房地产开开发的主主要资金金

21、来源。11-9月月，我市市房地产产开发筹筹集资金金149.66亿亿元，增增长199，其其中企业业自筹资资金增长长22.8，定定金及预预付款增增长288.6，占筹筹集资金额额的388，若若加上企企业自筹筹和其它它资金，比比例高达达78.7，银银行开发发企业贷贷款仅占占21.22。城城市化进进程：119988年我市市非农业业人口占占全市人人口的比比例为221.553，119999年为222.004，20000年年为222.477，220011年为222.996，平平均每年年以0.5左左右的速速度发展展。而全全国20001年的城市市化水平平为300，可可见我市市的城市市化水平平虽呈上上升趋势势，但离

22、离全国平平均水平平还有一一定差距。根根据有关关方面预预测，220100年我国国城市化化水平将将由目前前的300提高高到455左右右，以现现在的全市市人口1101993万人人为基础础，则需需要新增增加面积积28332.33万平方方米。危危旧房改改造和交交通整治：我市市现正进进行旧城城改造与与道路整整治工程程，根据据目前危危旧房统统计的数数据，全全市共有有需改造造的危旧房房面积六六百余万万平方米米，总户户数为数数十万户户，每年年至少要要增加1120万万平方米米新增商商品房建设，若若再加上上人口的的自然增增加等因因素，保保守计算算未来110年共共有约440000万平方方米的住住宅需求，由由此可见见我

23、市商商品房市市场的巨巨大发展展空间。 (2)房地产产市场的的诚信建建设 诚信问问题的探探讨是220022年房地地产市场场的一个个热门话话题。诚诚信的建建立也不不是一朝朝就能完完成的，诚信信完全就就是房地地产市场场的一个个系统性性工程，包包括调研研、土地地、银行行贷款、估估价、施施工、销售等环环节。 12月月31日日，成都都市房地地产信用用档案系系统的成成功开通通为成都都市房地地产市场场诚信建建设提供供了一个有有效的措措施。为为了适应应社会主主义市场场经济的的发展，促促进社会会信用体体系的建建立，有有利于进一步规规范市场场行为，增增强市场场信用意意识，提提高行业业诚信度度和服务务水平，维维护房地

24、地产市场场秩序。同时时，便于于为各级级政府部部门和社社会公众众监督房房地产市市场行为为提供依依据，为为社会公公众查询询公司和个个人信息息提供服服务，为为社会公公众对房房地产领领域违规规行为投投诉提供供途径。房房地产信信用档案的建立立范围包包括在成成都市行行政区域域内有销销售项目目的房地地产开发发企业、房房地产中中介(估估价、经经纪、咨询询)服务务机构、物物业管理理企业和和房地产产估价师师、经纪纪人、经经纪人协协理、物物业管理理企业经经理等执(从)业业人员。 信用档档案系统统的建立立为广大大的购房房者提供供了一个个直接客客观的信信用参考考途径，在在开发商商和消费者之之间的信信息对称称性上找找到了

25、一一个平衡衡点，对对开发商商的自身身要求将将更高。总总之，诚诚信将是未来房房地产开开发企业业优胜劣劣汰的一一个非常常重要的的砝码。 (3)商业地地产 20002年成成都的商商业地产产终于迎迎来了一一个飞速速膨胀的的时机，随随着宏观观经济的的好转以以及成都都市场的迫迫切要求求，许多多开发企企业都投投入到了了商业地地产这艘艘大船上上来，但但不可避避免的成成都市场场的商业地地产总量量已趋向向于饱和和状态，投投资者需需要谨慎慎的对待待商业地地产的开开发。 春熙路路商圈、盐盐市口商商圈、骡骡马市、城城南商圈圈、城北北专业市市场以及及城西的的社区商商业地产产这些都是是成都商商业地产产炙手可可热的地地区。2

26、20033年是许许多商业业地产项项目大比比拼的一一年，对对地段决定销售售的商业业地产来来说，地地段是销销售的第第一要素素，其次次很重要要的一点点是看你你的后期期管理能能否跟上，所所以聘请请专业的的实力雄雄厚的商商业地产产经营管管理公司司也成为为决定商商业地产产项目成成功与否的关键键。 20003年将将投入建建设的项项目可以以用巨量量来形容容。总投投资达440亿元元人民币币，其销销售面积积达40万平平方米的的商业巨巨擘熊猫猫万国商商城粉墨墨登场；另一拆拆迁达99年之久久，位于于红星路路与蜀都都大道交界处处一块黄黄金空地地，将借借助旧城城改造和和春熙路路车多的的契机准准备打造造一个成成都市区区最大

27、型型的商城。另另外，亚亚洲最佳佳管理企企业，亚亚洲主要要商业集集团菲律律宾SMM集团公公司共投投资6.5亿元元，占地1001亩，建建筑面积积达255万平方方米的西西部最大大综合性性购物中中心，也也预计于于20003年正正式启动，同样样，新加加坡仁恒恒集团在在人民南南路圈地地23亩亩，准备备打造一一个智能能化商务务大厦，预预计20003年动工，钱钱江银通通房地产产在骡马马市买下下30亩亩地，准准备修建建一商业业大厦，大大陆房产产公司也也将在市中心开开发一个个占地223亩的的商业广广场。在在顺城大大道，港港鹏国际际大厦也也正在进进行包装装，将于于20033年隆重重推出。可可以这么么说，商商业地产产

28、现在在在成都房房产界可可以说是是成为了了一种流流行，但但风险也会更更大更快快的产生生。 第二部部份 成都市市房地产产供需状状况 20002年的的房地产产市场愈愈趋成熟熟和理性性，而竞竞争也愈愈加激烈烈。大批批的外地地开发企企业纷纷纷抢滩成都市市场，包包括华润润、万科科、万达达、中海海外、华华新国际际这些国国内一流流的开发发集团在在内，与与本土的置置信、新新希望、干干道房产产、国嘉嘉地产、华华盛实业业等形成成了多头头并进的的良好局局面。竞竞争的加剧使使得开发发商更加加注重企企业自身身的品牌牌形象及及市场化化运作。上上千亩的的大盘的的大量出出现也预示着成成都楼市市在未来来几年中中的一个个发展趋趋势

29、。 一、房房地产供供给市场场 20002年房房地产投投资和销销售都有有所增长长，特别别是在投投资力度度上的加加强尤为为明显，仅仅以1-11月的数据据显示，房房地产开开发投资资量为1154亿亿元，同同比去年年增长了了21.9。其其中住宅宅投资完完成118亿亿元，占占总投资资量的776.66，同同比增长长了288.3。商品品房开发发规模总总量达118988万平方方米，已接接近去年年水平，其其中当年年新开工工面积为为8099万平方方米，增增长6.2。前前11个个月，累累计竣工商品品房4991.77万平方方米，增增长266.2，其中中住宅竣竣工4112.99万平方方米，增增长177.1：商业营业房房竣

30、工面面积444.2万万平方米米，增长长88.0。 市场供供给特点点： 1)开开发趋向向大盘化化。大盘盘开发渐渐渐成为为城都楼楼市的一一大趋势势，几百百亩、上上千亩甚甚至数千千亩的项目目越来越越多，市市区的有有万科城城市花园园、河滨滨印象等等，由于于市区土土地资源源的缺乏乏与零散散分布，致致使这些些上千亩亩的整块块土地主主要还是是来源于于成都市市郊的卫卫星城，尤尤以华阳阳、龙泉泉和温江的“大大盘竞争争”最为“白热化化”。无论论是四川川万达、华华新国际际、四川川深长城城等外地地开发商商还是建信、浩浩林、天天祥等本本地开发发商所申申报的生生态示范范项目都都无一例例外是几几百亩乃乃至上千千亩的“大盘”

31、。 2)商商业地产产高速成成长。成成都的商商业地产产起步较较晚，与与国内一一些大城城市相比比，亦有有不小差差距。20002年年的商业业地产呈呈现爆炸炸式增长长，社区区商业地地产、专专业市场场发展迅迅猛，商商业地产产的专业化趋势势和高品品质的经经营管理理成为开开发商关关注的重重要方面面。随着着旧城改改造的推推进和220044年中国对外放放开零售售业，商商业地产产将有很很大的市市场前景景，但也也要预防防过热的的倾向。 3)小小户性项项目增多多。小户户型作为为一种过过渡兼投投资型户户型越来来越受开开发商的的青睐，220022年又数十个个项目涉涉及小户户性或是是纯小户户性。 4)郊郊县房产产开发提提速

32、。郊郊县房产产在20002年年下半年年开发热热度很高高，房价价也提高高较快，由由于存在着市市区与郊郊县融合合这一大大方向的的转变，郊郊县的交交通与配配套越来来越完善善，随着着二次置置业的兴起，郊郊县房产产向市区区靠拢将将成为未未来的一一个趋势势。 二、房房地产销销售市场场 据成都都市统计计局所提提供的信信息，220022年1-11月月全市商商品房销销售量达达1011.366亿元，同同比增长了336.22，其其中住宅宅销售额额88.9亿元元，同比比增长336.11；11-111月总销销售面积积为4993.992万平方米米，同比比增长116.44，其其中住宅宅销售面面积为4467.03万万平方米米

33、。在商商品房购购买当中中以个人购买买为主，11-111月的销销售量中中有999.1为个人人购买。- 项目目 合计 住宅 非住住宅 类别 面积积(万平平米) 金额(亿元) 面积(万平米米) 金金额(亿亿元) 面面积(万万平米) 金额额(亿元元) -商品房销销售量 4988.600 1101.36 4667.003 88.9 331.557 112.446 同比增长长 +16.4 +366.2 +166.1 +36.1 +221.00 +336.99其中：个个人购买买 4493.92 1000.449 4633.777 888.388 300.155 122.111 个人购买买比例 99.1 99

34、9.11 999.33 999.4 95.5 97.2- 市场销销售特点点： 1、消消费总量量不断扩扩大，套套型面积积增加； 2、二二次置业业及投资资置业者者增多，消消费结构构呈梯状状趋势； 3、多多元化需需求与一一元化需需求并存存，个性性消费多多元化； 4、合合同纠纷纷、面积积纠纷、质质量纠纷纷和权属属纠纷日日益增多多； 5、产产权有一一元化向向多元化化趋势发发展，各各种权属属互相交交错。 三、成成都市二二手房市市场发展展状况分分析 1、基基本状况况 如果说说20001年是是成都市市二手房房市场的的预热期期的话，那那么20002年年则是二二手房市市场的快快速升温期。随随着成都都市房地地产市场

35、场持续稳稳定的发发展和人人民群众众购买力力的增加加，以及及旧城改改造的大规模实实施，220022年成都都市二手手房市场场显示出出强劲的的发展势势头：交交易量大大幅上升升，二手手房房价看涨，据据成都市市房地产产交易中中心买卖卖过户科科统计，220022年全年年共办理理各类私私房买卖卖129995万件，成成交套数数比去年年增长了了57.27，成交交面积99334467平平方米，成成交金额额10113900.666万元，首次突破破10亿亿元大关关。 2、成成都市二二手房市市场特点点分析 20002年成成都市二二手房市市场不仅仅成交量量大，房房价上涨涨，还呈呈现出如如下特征征： (1)“五”多 购房者

36、者中拆迁迁户多。220022年是大大规模旧旧城改造造的第一一年，全全年实际际拆除房房屋面积积1244.2万平方米米，差遣遣居民达达到2444922户，这这些拆迁迁户大多多为中低低收入家家庭，性性价比适适中的二二手房自然成为为重新置置业的首首选。他他们对住住房的需需求形成成了今年年二手房房市场的的有效需需求，成成为二手手房购买的的中坚力力量。 外地二二手房购购房者多多。随着着西部大大开发战战略的实实施和推推进，成成都作为为西部中中心城市市，吸引着大量量的外来来人口，其其中高素素质人才才比例不不断增大大，这部部分人收收入较高高，具有有一定的的购买力；同时时，有“天府之之国”美誉的的成都通通过近年年

37、来的城城市建设设，正日日益成为为“最适合合居住的的城市”，吸吸引着越越来越多多的外地地人来蓉蓉创业定定居。对对于这些些正处在在创业阶阶段，亟亟需安身身之处的的外地人来来说，他他们更多多地选择择了地理理位置较较好、配配套设施施齐全的的二手房房。 贷款购购房者多多。20002年年各大金金融机构构相继推推出了有有利于二二手房交交易的新新举措，成成都市住住房置业担担保公司司针对旧旧城改造造拆迁户户购房资资金不足足的问题题，于220022年9月月推出专专门服务务，实行担保手手续减半半，担保保服务费费八折的的优惠措措施，去去年一共共为5440户居居民办理理了二手手房担保保手续，金额额达到441100.3万

38、万元。220022年成都都市建行行率先推推出“转按”业务，使使得过去去一些处处在按揭中而而无法上上市交易易的商品品房进入入二级市市场，局局部缓解解了二手手房交易易的供需需矛盾。 政策性性住房上上市多。随随着政策策性住房房入市门门槛的不不断降低低和政策策性住房房修建单单位观念念的转变，220022年政策策性住房房上市比比以往更更容易，增增长幅度度达到660，超超过了今今年私房房上市增增长幅度。 二手房房投资者者增多。随随着居民民生活水水平不断断提高以以及投资资意识的的加强，性性价比高高、转租租或转卖均均可获得得可观利利润的二二手房成成为今年年市场的的新宠，越越来越多多的老百百姓把余余钱投向向了二

39、手房市场场。 (2)“二”少 单套房房屋成交交面积少少。同220022年商品品房小户户型热销销相适应应，今年年我市二二手房交交易的一一个突出特点点也是成成交面积积小，大大多为660-880平方方米，这这与我市市居民的的整体收收入和消消费水平平偏低密切相关关，同时时也与我我市二手手房市场场交易品品种单一一，发展展尚不成成熟有关关。 中介参参与成交交的房屋屋少。据据交易中中心买卖卖过户部部数据统统计显示示，20002年年经过中中介公司司成交的二手手房仅占占36，连连二手房房成交量量的一半半都不到到，购房房者也普普遍表现现出对二二手房中中介缺乏信心。这这与发达达国家主主要通过过房屋中中介来实实现二手

40、手房流通通和买卖卖存在叫叫大差别别，也与与我市日益发展展壮大的的二手房房市场不不相适应应。四、成都都市拆迁迁房市场场发展状状况分析析 20002年经经成都市市房管局局危改办办摸底调调查显示示，成都都市城区区二环路路以内修修建于880年代代以前的各类类危旧房房屋约5529.2万平平方米，共共占地770311.266亩，危危旧户数数995505户户，需纳纳入成片片改造的危危旧房4410万万平方米米。因此此，20002年年成都市市加快了了城市旧旧城改造造的步伐伐，全年年共实施施了包括文文里、青青石桥、大大慈寺、文文殊院、倒倒桑树、胜胜利街、花花牌坊、胜胜利村、筒筒车巷卧牛巷等110个危危旧房项项目，

41、面面积达1124.22万万平方米米，是220011年的2.6倍，共共拆户数数244497户，其中中二环路路以内共共拆除危危旧房屋屋1077.4万万平方米米，共拆拆户数2217779户，为为历年之之最。220033年的旧城城改造仍仍将加大大拆迁力力度，计计划在五五城区中中启动224个危危旧房片片区的拆拆迁工程程，力争争拆除1000至1400万平方方米的危危旧房。据据初步估估计，在在未来33年内，成成都市将将完成445个旧旧城区共共410万万平方米米的旧城城拆迁工工作。旧城改造造有利于于提升整整个城市市的形象象，提高高综合竞竞争力。危危旧房大大多处在在城市中中心地段段，占据了优优越的地地理位置置，

42、由于于房屋修修建年代代久远，加加之常年年失修，建建筑外观观破损严严重，直直接影响到整整个城市市的形象象。通过过旧城改改造，修修建出具具有城市市标志性性的建筑筑，进而而扩大城城市影响响力，提高高城市综综合竞争争力。旧旧城改造造有利于于商业地地产的发发展。由由于拆迁迁房屋留留下的土土地大多多位于城市市中心，该该地区口口岸成熟熟，人流流量大，地地价昂贵贵，特别别是在城城市空心心化日益益彰显的的今天，发展展商业地地产不失失为明智智之举。据据不完全全统计，2002年内市中心新开工和正在销售的各类商业地地产面积积已达1150万万平方米米。旧城城改造有有利于二二手房市市场的活活跃。220022年，990.5

43、5的拆迁户接接受了货货币补偿偿方式，在在经济条条件的制制约下，二二手房成成为这些些拆迁户户买房时时选择的的主要目标。因因此，成成都市二二手房市市场在旧旧城改造造的推动动下得到到了长足足的发展展。第三部份份成房指指数分析析一、综合合指数 2000120002综合合指数趋趋势- 1月月 2月 33月 4月月 5月 66月 7月月 8月 99月 10月月 111月 122月 - 20011年 9711 9711 9711 9744 9755 9744 9755 9766 9788 9800 98ll 9822 20022年 9800 9788 9788 9800 9777 9788 9800 9800 9811 9811 9822 9822 -