房地产开发项目成本费用构成cdfr.docx

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1、房地产开开发项目目成本费费用构成成1、土地地费用。 是是指为取取得项目目用地使使用权而而发生的的费用。目目前存在在着有偿偿出让转转让和行行政划拨拨两种获获取土地地使用权权的方式式。 土地费费用包括括： （11）土地地使用权权出让金金、征地地费； 土地使使用权出出让金的的估算一一般可参参照政府府近期出出让的类类似地块块的出让让金数额额并进行行时间、地地段、用用途、临临街状况况、建筑筑容积率率、土地地出让年年限、周周围环境境状况及及土地现现状等因因素的修修正得到到；也可可以依据据城市人人民政府府颁布的的城市基基准地价价，根据据项目用用地所处处的地段段等级、用用途、容容积率、使使用年限限等项因因素修

2、正正得到。 征征用农村村土地发发生的费费用主要要有土地地补偿费费、土地地投资补补偿费（青青苗补偿偿费、树树木补偿偿费、地地面附着着物补偿偿费）、人人员安置置补助费费、新菜菜地开发发基金、土土地管理理费、根根底占用用税和拆拆迁费等等。 （22）城市市建设配配套费； 城市建建设配套套费是因因政府投投资进行行城市基基础设施施如自来来水厂、污污水处理理厂、煤煤气厂、供供热厂和和城市道道路等的的建设而而由受益益者分摊摊的费用用。 （33）拆迁迁安置补补偿费。 拆迁安安置补偿偿费实际际包括两两部分费费用，即即拆迁安安置费和和拆迁补补偿费。拆拆迁安置置费是指指开发建建设单位位对被拆拆除房屋屋的使用用人依据据

3、有关规规定给予予安置所所需的费费用。被被拆吃房房屋的使使用人因因拆迁而而迁出时时，作为为拆迁人人的开发发建设单单位应付付给搬迁迁补助费费或临时时安置补补助费。拆拆迁补偿偿费是指指开发建建设单位位对被拆拆除房屋屋的所有有权人，按按照有关关规定给给予补偿偿所需的的费用。拆拆迁补偿偿的方式式，可以以实行货货币补偿偿，也可可以实行行房屋产产权的调调换。 2、前前期工程程费。 包包括：开开发项目目的前期期规划、设设计、可可行性研研究、水水文地质质勘察以以及“三三通一平平”等土土地开发发工程费费。 项项目的规规划、设设计、可可行性研研究所需需的费用用支出一一般可按按项目总总投资的的一个百百分比估估算。“三

4、三通一平平”等土土地开发发费用，主主要包括括地上原原有建筑筑物拆除除费用、场场地平整整费用和和通水、电电、路的的费用。这这些费用用的估算算可根据据实际工工作量，参参照有关关计算标标准估算算。 3、房房屋开发发费。 包括： （1）建建安工程程费； 建建安工程程费用是是指直接接用于工工程建设设的总成成本费用用，主要要包括建建筑工程程费（结结构、建建筑、特特殊装修修工程费费）、设设备及安安装工程程费（给给排水、电电气照明明及设备备安装、空空调通风风、弱电电设备及及安装、电电梯及其其安装、其其他设备备及安装装等）和和室内装装饰家具具费等。 （22）公共共配套设设施建设设费； 指居居住小区区内为居居民服

5、务务配套建建设的各各种非营营利性的的各种公公共配套套设施（或或公建设设施）的的建设费费用。主主要包括括居委会会、派出出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。一一般按规规划指标标和实际际工程量量估算。 （3）基基础设施施建设费费。 指建建筑物22米以外外和项目目红线范范围内的的各种管管线、道道路工程程，其费费用包括括自来水水、雨水水、污水水、煤气气、热力力、供电电、电信信、道路路、绿化化、环卫卫、室外外照明等等设施的的建设费费用，以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道道等的接接口费用用。一般般按实际际工程量量估算。 4、管管理费。 是是指企业业行政管管理部门门为管理理和组

6、织织经营活活动而发发生的各各种费用用，包括括公司经经费、工工会经费费、职工工教育培培训经费费、劳动动保险费费、待业业保险费费、董事事会费、咨咨询费、审审计费、诉诉讼费、排排污费、房房产税、土土地使用用税、开开办费摊摊销、业业务招待待费、坏坏账损失失、报废废损失及及其他管管理费用用。 5、销销售费用用。 是指指开发建建设项目目在销售售其产品品过程中中发生的的各项费费用以及及专设销销售机构构或委托托销售代代理的各各项费用用。包括括销售人人员工资资、奖金金、福利利费、差差旅费，销销售机构构的折旧旧费、修修理费、物物料消耗耗费、广广告宣传传费、代代理费、销销售服务务费及销销售许可可证申领领费等。 6、

7、财财务费用用。 是是指企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用，主主要为借借款或债债券的利利息，还还包括金金融机构构手续费费、融资资代理费费、承诺诺费、外外汇汇兑兑净损失失以及企企业筹资资发生的的其他财财务费用用。 7、其其他费用用。 主主要包括括临时用用地费和和临时建建设费、施施工图预预算和标标底编制制费、工工程合同同预算或或标底审审查费、招招标管理理费、总总承包管管理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程质量量监督费费、工程程监理费费、竣工工图编织织费、保保险费等等杂项费费用。这这些费用用一般按按当地有有关部门门规定的的费率估估算。 8、不不可预见见费。 不不可预见见费根据据项目的的复

8、杂程程度和签签署各项项费用估估算的准准确程度度，以上上述各项项费用的的3%7%估估算。 99、税费费。 开开发建设设项目投投资估算算中应考考虑项目目所负担担的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用。在在一些打打中型城城市，这这部分税税费在开开发建设设项目投投资中占占有限大大比重。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算。 可行性研研究概述述一、可行行性研究究的含义义和目的的 可行行性研究究是在投投资决策策前，对对建设项项目进行行全面的的技术经经济分析析、论证证的科学学方法。具具体地讲讲，就是是在工程程项目投投资决策策前，对对与项目目有关的的社会、经经济和技技术等方方面情况况进

9、行深深入细致致的研究究；对拟拟定的各各种可能能建设方方案或技技术方案案进行认认真的技技术预测测和评价价。在此此基础上上，综合合研究建建设项目目的技术术先进性性和适用用性、经经济合理理性以及及建设的的可能性性和可行行性，由由此确定定该项目目是否应应该投资资和如何何投资等等结论性性意见，为为觉得部部门最终终决策提提供可靠靠的、科科学的依依据，并并作为开开展下一一步工作作的基础础。 可行行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 房地产产开发是是一项综综合性经经济活动动，投资资额大，建建设周

10、期期长，涉涉及面广广。要想想使开发发项目达达到逾期期的经济济效果，首首先必须须做好可可行性研研究工作作，才能能使房地地产开发发项目的的许多重重大经济济技术原原则和基基础资料料得到切切实的解解决和落落实。最最后提出出结论，使使开发商商决策建建立在科科学的而而不是经经验或感感觉的基基础上。 二、可行行性研究究的作用用和依据据 （一一）可行行性研究究的作用用 11、是项项目投资资决策的的依据。一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无销路

11、、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应该按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。 22、是筹筹集建设设资金的的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。 33、是开开发商与与有关各各部门签签订协议议、合同同的依据据。项目目所需的的建筑材材料、协协作条件件以及供供电、供供水、供供热、通通讯、交交通等很很多方面面，都需需要与有有关部门门协作。这这些供应应的协议议、合同同都需根根据可行行性研究究报告进进行商谈谈。有关关技术引引进和设设备进口口必须在在可行

12、性性研究报报告审查查批准后后，才能能据以同同国外厂厂商正式式签约。 44、是编编制下一一阶段规规划设计计方案的的依据。在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行。 （二）可可行性研研究的依依据 1、国国家和地地区经济济建设的的方针、政政策和长长远规划划； 2、批批准的项项目建议议书和同同等效力力的文件件； 3、国国家批准准的城市市总体规规划、详详细规划划、交通通等市政政基础设设施规划划等； 4、自自然、地地理、气

13、气象、水水文地质质、经济济、社会会等基础础资料； 5、有有关工程程技术方方面的标标准、规规范、指指标、要要求等资资料； 6、国国家所规规定的经经济参数数和指标标； 7、开开发项目目备选方方案的土土地利用用条件、规规划设计计条件以以及备选选规划设设计方案案等。 三、可行行性研究究的工作作阶段 可行行性研究究是在投投资前期期所做的的工作，它它分为四四个工作作阶段,每个阶阶段的内内容逐步步由浅到到深。 （一一）投资资机会研研究 该阶阶段的主主要任务务是对投投资项目目或投资资方向提提出建议议，即在在一定的的地区和和部门内内，以自自然资源源和市场场的调查查预测为为基础，寻寻找最有有利的投投资机会会。 投

14、资资机会研研究分为为一般投投资机会会研究和和特定项项目的投投资机会会研究，前前者又分分：地区区研究、部部门研究究和以利利用资源源为基础础的研究究，目的的是指明明具体的的投资方方向。后后者是要要选择确确定项目目的投资资机遇，将将项目意意向变为为概略的的投资建建议，使使投资者者可据以以决策。 投资资机会研研究的主主要内容容：地区区情况、经经济政策策、资源源条件、劳劳动力情情况、社社会条件件、地理理环境、国国内外市市场情况况、工程程项目建建成后对对社会的的影响等等。 投资资机会研研究相当当粗略，主主要依靠靠笼统的的估计而而不是依依靠详细细的分析析。该阶阶段投资资估算的的精确度度为330%，研研究费用

15、用一般占占总投资资的0.2%0.88%。 如果果机会研研究认为为是可行行的，就就可以进进行下一一阶段的的工作。 （二二）初步步可行性性研究 初步步可行性性研究亦亦可称“预预可行性性研究”。在在机会研研究的基基础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。主主要解决决的问题题包括：分析机机会研究究的结论论，在详详细资料料的基础础上做出出是否投投资的决决定；是是否有进进行详细细可行性性研究的的必要；有哪些些关键问问题需要要进行辅辅助研究究。 在初初步可行行性研究究阶段需需要对以以下内容容进行粗粗略的审审查：市市场的需需求与供供应、建建筑材料料供应状状况、项项目所在在地区的的

16、社会经经济情况况、项目目地址及及其周围围环境、项项目规划划设计方方案、项项目进度度、项目目销售收收入与投投资估算算、项目目财务分分析等。 初步步可行性性研究阶阶段投资资估算的的精确度度可达20%，所需需费用约约占总投投资的00.255%11.5%。所谓谓的辅助助研究，是是对投资资项目的的一个或或几个重重要方面面进行单单独研究究，用作作初步可可行性研研究和详详细可行行性研究究的先决决条件，或或用以支支持这两两项研究究。 （三三）详细细可行性性研究 详细细可行性性研究是是开发建建设项目目投资决决策的基基础，是是在分析析项目技技术、经经济可行行性后做做出投资资与否决决策的关关键步骤骤。 这一阶阶段对

17、建建设投资资估算的的精确度度100%，所所需费用用：小型型项目约约占投资资的1.0%3.00%，大大型复杂杂的工程程约占00.2%1.0%。 （四四）项目目的评估估和决策策 按照照国家有有关规定定，对于于大中型型和限额额以上的的项目及及重要的的小型项项目，必必须经有有权审批批单位委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证。未经经评估的的建设项项目，任任何单位位不准审审批，更更不准组组织建设设。 项项目评估估是决策策部门组组织或授授权于建建设银行行、投资资银行、咨咨询公司司或有关关专家，代代表国家家对上报报的建设设项目可可行性研研究报告告进行全全面审核核和再评评

18、估阶段段。 可行性研研究内容容与步骤骤一、可行行性研究究的内容容 由于于开发项项目的性性质、规规模和复复杂程度度不同，其其可行性性研究的的内容不不尽相同同，各有有侧重。一一般房地地产开发发项目可可行性研研究的内内容主要要包括： 11、项目目概况 （11）项目目名称、开开发建设设单位； （22）项目目的地理理位置。包包括项目目所在城城市、区区和街道道，项目目周围主主要建筑筑物等。 （33）项目目所在地地周围的的环境状状况。主主要从工工业、商商业及相相关行业业现状及及发展潜潜力、项项目建设设的时机机和自然然环境等等方面说说明项目目的建设设的必要要性和可可行性。 （44）项目目的性质质及主要要特点。

19、 （55）项目目开发建建设的社社会、经经济意义义。 （66）可行行性研究究工作的的目的依依据和范范围。 2、开开发项目目用地的的现状调调查及动动迁安置置 （11）土地地调查。包包括开发发项目用用地范围围内的各各类土地地面积及及使用单单位等。 （2）人人口调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的总人人口数、总总户数，需需要动迁迁的人口口数、户户数等。 （33）调查查开发项项目用地地范围内内建筑物物的种类类，各种种建筑物物的数量量及面积积，需奥奥拆迁的的建筑物物种类、数数量和面面积等。 （4）调调查生产产、经营营企业以以及个体体经营者者的经营营范围、占占地面积积、建筑筑面积、营营业面积积、职工工人

20、数、年年营业额额、年利利润额等等。 （5）各各种市政政管线。主主要应调调查上水水管线、雨雨水管线线、污水水管线、热热力管线线、燃气气管线、电电力和电电讯管线线的现状状及规划划目标和和其可能能实现的的时间。 （6）其其他地下下、地上上物现状状。开发发项目用用地范围围内地下下物调查查了解的的内容：水井、人人防工程程、菜窖窖、各种种管线等等；地上上物：各各种树木木、植物物等。开开发项目目用地的的现状一一般要附附平面示示意图。 （7）制制定动迁迁计划。 （8）确确定安置置方案。包包括需要要安置的的总人数数和户数数，需要要安置的的各房屋屋套数及及建筑面面积，需需要安置置的劳动动力人数数等。 （99）拆迁

21、迁安置方方案。包包括需要要安置的的总人数数和户数数，需要要安置的的各房屋屋套数及及建筑面面积，需需要安置置的劳动动力人数数等。 3、市市场分析析和建设设规模的的确定 （1）市市场供给给现状分分析及预预测。 （2）市市场需求求现状分分析及预预测。 （33）市场场交易的的数量与与价格。 （44）服务务对象分分析、制制定租售售计划。 （5）拟拟建项目目建设规规模的确确定。 44、规划划设计方方案选择择 （11）市政政规划方方案选择择。市政政规划方方案的主主要内容容包括各各种市政政设施的的布置、来来源、去去路和走走向，大大型商业业房地产产开发项项目重点点要规划划安排好好交通组组织和共共享空间间等。 （

22、2）项项目构成成及平面面布置。 （33）建筑筑规划方方案选择择。建筑筑规划方方案的内内容主要要包括：各种工工程的占占地面积积、建筑筑面积、层层数、层层高、房房间布置置、各种种房间的的数量、建建筑面积积等。附附规划设设计方案案详图。 5、资资源供给给 （1）建建筑材料料的需要要量、采采购方式式和供应应计划。 （2)施工力力量的组组织计划划。 （33）项目目施工期期间的动动力、水水等供应应。 （44）项目目建成投投入生产产或使用用后水、电电、热力力、煤气气、交通通、通讯讯等供应应条件。 66、环境境影响和和环境保保护 （11）建设设地区的的环境现现状。 （2）主主要污染染源和污污染物。 （3）开开

23、发项目目可能引引起的周周围生态态变化。 （4）设设计采用用的环境境保护标标准。 （55）控制制污染与与生态变变化的初初步方案案。 （66）环境境保护投投资估算算。 （7）环环境影响响的评价价结论和和环境影影响分析析。 （8）存存在问题题及建议议。 77、项目目开发组组织机构构和管理理费用研研究 （1）开开发项目目的管理理体制、机机构设置置。 （22）管理理人员的的配备方方案。 （3）人人员培训训计划，年年管理费费用估算算。 88、开发发建设计计划 （1）前前期开发发计划。包包括项目目从立项项、可行行性研究究、下达达规划任任务、征征地拆迁迁、委托托规划设设计、取取得开工工许可证证直至完完成开工工

24、前准备备等一系系列工作作计划。 （2）工工程建设设计划。包包括各个个单项工工程的开开工、竣竣工时间间，进度度安排，市市政工程程的配套套建设计计划等。 （33）建设设场地的的布置。 （4）施施工队伍伍的选择择。 99、项目目经济及及社会效效益分析析 （1）项项目总投投资估算算。包括括开发建建设投资资和经营营资金两两部分。 （2）项项目投资资来源、筹筹措方式式的确定定。 （3）开开发成本本估算。 （44）销售售成本、经经营成本本估算。 （55）销售售收入、租租金收入入、经营营收入和和其他营营业收入入估算。 （66）财务务评估。运运用静态态和动态态分析方方案分析析计算项项目投资资回收期期、净现现值、

25、内内部收益益率和投投资利润润率、借借款偿还还期等技技术经济济指标，对对项目进进行财务务评估。 （7）国国民经济济评价。 （88）风险险分析。一一方面采采用盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析、概概率分析析等定量量分析方方法进行行风险分分析；另另一方面面结合政政治形势势、国家家方针政政策、经经济发展展趋势、市市场周期期、自然然等方面面因素的的可能变变化进行行定性风风险分析析。 （9）项项目环境境效益、社社会效益益及综合合效益评评价。 （100）结论论及建议议 运用各各种数据据从技术术、经济济、财务务等方面面论述开开发项目目的可行行性，并并推荐最最佳方案案。 存在的的问题及及相应的的建议。 二、可可行

26、性研研究的步步骤 11、接受受委托。在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规划、标准等基本数据。 22、调查查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、

27、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 33、方案案选择和和优化。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析才方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。 44、财务务评价和和国民经经济评价价。对经经上述分分析后所所确定的的最佳方方案，在在估算项项目投资资、成本本、价格格、收入入等基础础上，对对方案进进行详细细财务匹匹柜机和和国民经经济评价价。研究究论证项项目在

28、经经济上的的合理性性好盈利利能力。进进一步提提出资金金筹措建建议和项项目实施施总进度度计划。 55、编制制可行性性依据报报告。经经过上述述分析和和评价，即即可编制制详细的的可行性性研究报报告，推推荐一个个以上的的可行方方案和实实施计划划，提出出结论性性意见、措措施和建建议，供供决策者者作为决决策依据据。 房地产项项目投资资成本费费用估算算汇总及及计算依依据一、开发发成本1、土地地成本 土地费用用=土地地出让金金+拆迁迁安置补补偿费（城城镇土地地）或征征地费用用（农业业用地）2、建安安工程费费主要指建建造建筑筑物所发发生的建建筑工程程费用，设设备采购购费用及及安装工工程费用用等。一一般按楼楼层和

29、结结构进行行估算。3、前期期工程费费项目前期期规划、设设计、可可研费用用可按总总投资的的一定百百分比进进行估算算，水文文地质勘勘察可根根据工程程量估算算，三通通一平的的费用可可根据实实际工程程量计算算。一般般前期工工程费占占建安工工程费的的3.55%6。4、基础础设施建建设费建筑物22米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程。一般般按实际际工程量量估算，通通常占建建安费的的15%左右。5、公共共设施配配套建设设费居住小区区内为居居民服务务配套建建设的各各种非营营利性的的公共配配套设施施的建设设费用。一一般按规规划指标标和实际际工程量量计算，也也可按配配套项目目的建筑筑面

30、积和和单价来来计算，也也可按建建安费的的3%5%估估算。6、开发发期间税税费各地区不不同，缴缴纳的税税费也不不同。一一般按建建安费的的8%15%估算。7、其他他费用按当地有有关部门门的费率率估算，约约占建安安费的33%。也也可以把把此项直直接并入入开发期期间税费费进行估估算。8、不可可预见费费一般取117项之之和的11%3%，或或建安费费的2%-5%。二、开发发费用9、管理理费用开发成本本的2%-3%。10、财财务费用用为了计算算简便，一一般假定定借款当当期均在在期中支支出，其其后各期期按全期期计算，还还款当期期按期末末还款，按按全期计计息。11、销销售费用用一般取销销售收入入的3%5%。房地

31、产项项目投资资总成本本估算项目投资资总成本本估算表表(住宅宅） 序号 名名称 计量量单位一 土地地成本 熟地挂挂牌竞价价 初始始挂牌价价格 契税 土土地成交交价4% 公证费费 土地成成交价0.55 印花税税 土地成成交价0.55二 前期期费用 勘探费费 10元元/平米米 建筑规规划设计计费 330元/平米三 建安安工程费费 基坑维维护、土土石方工工程 2.550% 建安工工程 小高层层 11000元/平米 别墅 111000元/平平米 多层公公寓 8800元元/平米米 情景西西班牙洋洋房 110000元/平平米 会所、幼幼儿园及及物业用用房15500元元/平米米四 配套套工程建建设费 1.市市

32、政规划划配套费费 1.11公共设设施配套套费 1055元/平平米 1.22白蚁防防治费 1.115元/平米 2.市市政配套套建设费费 2.11市政给给水管设设计及施施工费 15元元/平米米 2.22电力设设施设计计及施工工费 2000元/平米 2.33有线电电视设计计及施工工费 5元元/平米米 2.44电信设设计及施施工费 55元/平平米 2.55煤气设设计费 44.500% 2.66煤气施施工费 88元/平平米 3.安安防等智智能化系系统 112元/平米 4.小小区室外外绿化、管管网及道道路等 2000元/平平米 5.人人防异地地建设费费 522元/平平米（按按标准应应建约1164668平米

33、米，其中中30%异地建建设）五 其它它开发费费用 监理费费 11%工程交易易综合服服务费 0.115（按建建安成本本的0.15计算） 施工合合同印花花税 0.03% 质量安安全监督督费 0.32% 公共设设施维修修基金 2% 工程档档案管理理费 0.3元/平米 建筑防防雷审核核费 1.4元/平米六 不可可预见费费用 3% 七 开发发间接成成本合计计 1、 开开办费和和管理费费 2%2、 销销售费用用 策划代代理费 11.2%（销售售收入1.22）3、 财财务费用用 按缺口口资金770000万贷款款1年计计算财务务费用，贷贷款年利利率6%八 开发发相关税税费 营业税税 55%（按按全部销销售收入

34、入的5.00%计算）教育费附附加 1%（按营营业税额额的1%计算）企业所得得税 3.30% 土地增增值税 11% 印花税税 00.3 产权转转让登记记费 3元元/平米米 产权测测量费（住住宅） 1.55元/平平米房地产开开发项目目成本费费用估算算表建设内容容费用项目目建设内容容I（建筑面面积）建设内容容II（建筑面面积）合计单位（元/）总价（万万元）单位（元/）总价（万万元）单位（元/）总价（万万元）一、土地地费用1、土地地出让金金2、城市市建设配配套费3、征地地、拆迁迁安置补补偿费二、前期期工程费费1、可行行性研究究费2、勘察察设计费费3、七通通一平费费三、房屋屋开发费费1、建安安工程费费2

35、、附属属工程费费3、室外外工程费费4、其他他费用四、开发发间接费费五、管理理费（含含市场推推广费）六基础设设施费七、财务务费用八、不可可预见费费成本费用用合计房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算表(220088-111-044 155:577:044)序号 计算依依据 单价价（元/）合价价（万元元）1开发成成本 11.1+1.22+1.3+11.4+1.55+1.6+11.7+1.881.11 土地地使用权权出让金金1.22 土地地征用及及拆迁安安置补偿偿费1.3 前前期工程程费1.4 建建安工程程费1.5 基基础设施施费1.6 公公共配套套设施费费1.77 开发发期间税税费1.8 不不

36、可预见见费（11.1+1.22+1.3+11.4+1.55+1.6）3522 开发发费用 2.11+2.2+22.322.1 管理费费用 1132.2 销销售费用用 销售售收入4622.3 财务费费用 贷贷款还本本付息33 合计计 1+2某房地产产开发项项目成本本测算实实例某房地产开发项目成本测算实例某地块基本情况 用地面积 18090 容积率 1.43 户数 86 可建建筑面积 25868.7 宅基地面积 15014 回迁系数 0.8 回迁面积 12011.2 商品房价格 2500 商品房面积 13857.5 回迁房价格 2023.95 总销售收入 5895.38 税金 467.69 524

37、.85建设成本 5235.69 净收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部门收益 367.07 村集体收益 211.653 村民收益 22.75 住宅开发成本测算表 收费项目 收费 收费标准 折算标准（元/） 说明 单位 土建造价 700元/ 700 820 设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等不可预见费用 20 国税 国税局 房价3.3% 82.5 337.5 房价按2500元/计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。地税综合 地税局 房价8.7% 217.5 契税 住宅 农税局 房价1.5% 37.5 商业房 房价3% 征地补偿 拆迁户 1200元/宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续所需费用躲迁安置费等 59.84 土地出让 村补偿 国土局 7.8万元/亩 81.82 土地收益 18万元/亩 188.81 评估勘界 5.2万元/亩 54.55 141.90 交易费 住宅 房管局 3元/ 3 商业房 10元/ 避雷设施费 气象局 1.5元/ 1.5