第7章 投资性房地产tbpuf.docx

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1、第7章 投资资性房地地产第一节 投资资性房地地产的特特征与范范围一、投资资性房地地产的特特征与范范围（一）投投资性房房地产是指指为赚取取租金或或资本增增值，或或两者兼兼有而持持有的房房地产。企业通常常应当采采用成本本模式对对投资性性房地产产进行持持续计量量，即有有确凿证证据表明明其所有有投资性性房地产产的公允允价值能能够持续续可靠取取得的，才才可以采采用公允允价值模模式进行行后续计计量。（二）投投资性房房地产的的范围包包括：已出租的的土地使使用权、持持有并准准备增值值后转让让的土地地使用权权、已出租租的建筑筑物。1已出出租的土土地使用用权是指指企业通通过出让让或转让让方式取取得的、以以经营租租

2、赁方式式出租的的土地使使用权。对于以经营租赁方式租入（没有所有权）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。2持有有并准备备增值后后转让的的土地使使用权是指指企业通通过出让让或转让让方式取取得并准准备增值值后转让让的土地地使用权权。（1） 企业发生生转产或或厂址搬搬迁，部部分土地地使用权权停止自自用，企企业管理理当局（董董事会或或类似机机构）作作出书面面决议明明确继续续持有这这部分土土地使用用权，待待其增值值后转让让以赚取取增值收收益。（2） 按照国家家有关规规定认定定的闲置置土地，不不属于持持有并准准备增值值后转让让的土地地使用权权，也就就不属于于投资性性房地产产。3已出出租的建

3、建筑物是指指企业拥拥有产权权的、以以经营租租赁方式式出租的的建筑物物，包括括自行建建造或开开发活动动完成后后用于出出租的建建筑物。企企业在判判断和确确认已出出租的建建筑物。（1）用用于出租租的建筑筑物是指指企业拥拥有产权权的建筑筑物。企企业以经经营租赁赁方式租租入再转转租的建建筑物不不属于投投资性房房地产。（2）已已出租的的建筑物物是企业业已经与其其他方签签订了租租赁协议议，约定定以经营营租赁方方式出租租的建筑筑物。对对企业持持有以备备经营出出租的空空置建筑筑物，只只有企业业管理当当局（董董事会或或类似机机构）作作出正式式书面决决议，明明确表明明将其用用于经营营出租且且持有意意图短期期内不再再

4、发生变变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。（3）企企业将建建筑物出出租，按按租赁协协议向承承租人提提供的相相关辅助助服务在在整个协协议中不不重大的的，应当当将该建建筑物确确认为投投资性房房地产。例例如，企企业将其其办公楼楼出租，同同时向承承租人提提供维护护、保安安等日常常辅助服服务，企企业应当当将其确确认为投投资性房房地产。二、不属属于投资资性房地地产：下列项目目不属于于投资性性房地产产：11.自用用房地产产自自用房地地产是指指为生产产商品、提提供劳务务或者经经营管理理而持有有的房地地产。如如企业生生产经营营用的厂厂房和办办公楼属属于固定定资产；企业生生产经营营用的土土地使用用

5、权属于于无形资资产。企企业拥有有并自行行经营的的旅馆饭饭店。旅旅馆饭店店的经营营者在向向顾客提提供住宿宿服务的的同时，还还提供餐餐饮、娱娱乐等其其他服务务，其经经营目的的主要是是通过向向客户提提供服务务取得服服务收入入，因此此，企业业自行经经营的旅旅馆饭店店是企业业的经营营场所，应应当属于于自用房房地产。22.作为为存货的的房地产产作作为存货货的房地地产通常常是指房房地产开开发企业业在正常常经营过过程中销销售的或或为销售售而正在在开发的的商品房房和土地地。从事房房地产经经营开发发的企业业依法取取得的、用用于开发发后出售售的土地地使用权权，属于于房地产产开发企企业的存存货，即即使房地地产开发发企

6、业决决定待增增值后再再转让其其开发的的土地，也也不得将将其确认认为投资资性房地地产。存存在某项项房地产产部分自自用或作作为存货货出售、部部分用于于赚取租租金或资资本增值值的情形形。如某某项投资资性房地地产不同同用途的的部分能能够单独独计量和和出售的的，应当当分别确确认为固固定资产产、无形形资产、存存货和投投资性房房地产。【口决】部分自用用或作为为存货出出售、部部分用于于赚取租租金或资资本增值值的：能单独计计量和出出售的，应应分别确确认为：固定资资产、无无形资产产、开发发产品、投资性房地产。不能单独独计量和和出售的的，用于于赚取租租金或资资本增值值的部分分，不确确认为投投资性房房地产。【归纳】属

7、于投资资性房地地产的有有：1 已经出租租的建筑筑物，是是企业已已经与其其他方签签订了租租赁协议议,约定定以经营营租赁方方式出租租建筑物物。2 对企业持持有以备备经营出出租的空空置建筑筑物，只只有企业业管理当当局（董董事会或或类似机机构）作作出正式式书面决决议，明明确表明明将其用用于经营营出租且且持有意意图短期期内不再再发生变变化的，即即使尚未未签订租租赁协议议，也可可视为投投资性房房地产。这这里的“空空置建筑筑物”，是是指企业业新购入入、自行行建造或或开发完完工但尚尚未使用用的建筑筑物，以以及不再再用于日日常生产产经营活活动且经经整理后后达到可可经营出出租状态态的建筑筑物。3 企业将建建筑物出

8、出租，按按租赁协协议向承承租人提提供的相相关辅助助服务在在整个协协议中不不重大的的，如企企业将办办公楼出出租并向向承租人人提供保保安、维维修等辅辅助服务务，应当当将该建建筑物确确认为投投资性房房地产。4 已出租的的房屋租租赁期届届满，收收回后继继续用于于出租但但暂时空空置，属属于投资资性房地地产。5 关联企业业之间租租赁房地地产的，租租出方可可以将出出租的房房地产确确认为投投资性房房地产。关联企业业之间租租赁房地地产的，租租出方应应将出租租的房地地产确认认为投资资性房地地产。母母公司以以经营租租赁的方方式向子子公司租租出房地地产，该该项房地地产应当当确认为为母公司司的投资资性房地地产，但但在编

9、制制合并报报表时，作作为企业业集团的的自用房房地产。不属于投投资性房房地产的的有：1. 某项房地地产，部部分用于于赚取租租金或资资本增值值、部分分用于生生产商品品、提供供劳务或或经营管管理，能能够单独独计量和和出售的的、用于于赚取租租金或资资本增值值的部分分，应当当确认为投投资性房房地产；不能够够单独计计量和出出售的、用用于赚取取租金或或资本增增值的部部分，不不确认为为投资性性房地产产。2. 自用房地地产，是是指为生生产商品品、提供供劳务或或者经营营管理而而持有的的房地产产，如企企业的厂厂房和办办公楼应应作为固固定资产产核算，企企业生产产经营用用的土地地使用权权应作为为无形资资产核算算。3.

10、作为存货货的房地地产，是是指房地地产开发发企业销销售的或或为销售售而正在在开发的的商品房房和土地地。这部部分房地地产属于于房地产产开发企企业的存存货。4. 企业拥有有并自行行经营的的旅馆饭饭店，其其经营目目的是通通过向客客户提供供客房服服务取得得服务收收入，该该业务不不具有租租赁性质质，不属属于投资资性房地地产；将将其拥有有的旅馆馆饭店部部分或全全部出租租，且出出租的部部分能够够单独计计量和出出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。5. 出租柜台台不属于于投资性性房地产产。因为为投资性性房地产产包括的的是已出出租的建建筑物，即即以经营营租赁方方式出租租的建筑筑物，不不是出租租柜台。6. 炒楼

11、花是是违法的的行为，是是一种投投机行为为，不属属于投资资性房地地产。7. 闲置土地地不属于于持有并并准备增增值后转转让的土土地使用用权。根据闲闲置土地地处置办办法规规定，闲闲置土地地是指土土地使用用者依法法取得土土地使用用权后，未未经原批批准用地地的人民民政府同同意，超超过规定定的期限限未动工工开发建建设的建建设用地地。具有有下列情情形之一一的，也也可以认认定为闲闲置土地地：（1） 国有土地地有偿使使用合同同或者建建设用地地批准书书未规定定动工开开发建设设日期，自自国有土土地有偿偿使用合合同生效效或者土土地行政政主管部部门建设设用地批批准书颁颁发之日日起满11 年未未动工开开发建设设的；（2）

12、 已动工开开发建设设但开发发建设的的面积占占应动工工开发建建设总面面积不足足三分之之一或者者已投资资额占总总投资额额不足225%且且未经批批准中止止开发建建设连续续满1 年的。8. 企业出租租给本企企业职工工居住的的宿舍，如如果收取取租金，仍仍然不属属于投资资性房地地产。企业出租租给本企企业职工工居住的的宿舍，即即使按照照收取租租金，也也不属于于投资性性房地产产。这部部分房产产间接为为企业自自身的生生产经营营服务，具具有自用用房地产产的性质质。投资性房房地产的的确认时时点： 对已出租租的土地地使用权权、已出出租的建建筑物，其其作为投投资性房房地产的的确认时时点一般般为租赁赁期开始始日。租赁开始

13、始日：双双方签订订租赁协协议日期期。租赁期开开始日：正式开开始计帐帐，租赁赁行动开开始产生生的日期期。 但企业管管理当局局对企业业持有以以备经营营出租的的空置建建筑物，作作出正式式书面决决议，明明确表明明将该空空置建筑筑物用于于经营出出租且持持有意图图短期内内不再发发生变化化的，即即使未签签订租赁赁协议，可视为投资性房地产，其作为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。 对持有并并准备增增值后转转让的土土地使用用权，其其作为投投资性房房地产的的确认时时点为企企业将自自用土地地使用权权停止自自用，准准备增值值后转让让的日期期。投资资性房地地产应当当按照成成本进行行初始计计

14、量。成本模式式下投资资性房地地产的会会计核算算1 投资性房房地产的的后续计计量具有有成本和和公允价价值两种种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2 在成本模模式下，应应当按照照企业业会计准准则第44 号固定资资产和和企业业会计准准则第66 号无形资资产的的规定，对对投资性性房地产产进行计计量，计计提折旧旧或摊销销；存在在减值迹迹象的，应应当按照照企业业会计准准则第88 号资产减减值的的规定进进行处理理。一、成本本模式下下投资性性房地产产初始计计量（一）外外购的投投资性房房

15、地产1. 外购的房房地产，只只有在购购入的同同时开始始出租，才才能作为为投资性性房地产产加以确确认。2. 如果该企企业所签签订的租租赁协议议约定在在购入后后3个月月再出租租，则应应当先作作为固定定资产加加以确认认，直至至租赁期期开始日日才能从从固定资资产转换换为投资资性房地地产。3. 【新】：企业购购入的房房地产，部部分用于于出租或或资本增增值，部部分自用用，用于于出租或或资本增增值的部部分能够够单独予予以确认认，应按按照不同同部分的的各个公公允价值值占公允允价值总总额的比比例，将将成本在在不同部部分之间间进行分分配。4. 企业购入入房地产产，自用用一段时时间之后后再改为为出租或或用于资资本增

16、值值的，应应当先将将外购的的房地产产确认为为固定资资产或无无形资产产。5. 外购投资资性房地地产的成成本购买价价款相关税税费可直接接归属于于该资产产的其他他支出借：投资资性房地地产 贷：银行存存款（二）自自行建造造的投资资性房地地产1. 企业自行行建造或或开发活活动完成成后用于于出租（同同时）的的房地产产属于投投资性房房地产。2. 如果租赁赁协议约约定竣工工后半后后才开始始起租，或或者该公公司在竣竣工后半半后才开开始招租租，则该该项房地地产庆当当先作为为固定资资产、开开发产品品加以确确认，直直至租赁赁期开始始日，才才能从固固定资产产、存货货转换为为投资性性房地产产。3. 自行建造造投资性性房地

17、产产的成本本建造该该项房地地产达到到预定可可使用状状态前发发生的必必要支出出，包括土土地开发发费、建建安成本本、应予予以资本本化的借借款费用用、支付付的其他他费用和和分摊的的间接费费用等。4. 土地使用用权用于于自行建建设厂房房等地上上建筑物物时，土土地使用用权帐面面价值不不与地上上建筑合合并计算算其成本本。借：投资资性房地地产 贷：在在建工程程 【一一般企业业】开发成成本【房房地产企企业】（三）将将非投资资性房地地产转换换为投资资性房地地产1房地地产的转转换，是是因房地地产用途途发生改改变而对对房地产产进行的的重新分分类。2企业业必须有有确凿证证据表明明房地产产用途发发生改变变，才能将将投资

18、性性房地产产转换为为非投资资性房地地产或者者将非投投资性房房地产转转换为投投资性房房地产。这这里的确确凿证据据包括两两个方面面：（11）企业业董事会会或类似似机构应应当就改改变房地地产用途途形成正正式的书书面决议议。（2）房房地产因因用途改改变而发发生实际际状态上上的改变变,如从从自用状状态改为为出租状状态。【总结】成成本模式式下，投投资性房房地产与与非投之之间转换换：【口口决】原原值转原原值，折折旧转折折旧，摊摊销转摊摊销，准准备转准准备。无无差额对对应结转转。非投投投非投房地产开发企业存货投房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换

19、日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。若企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投存货房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】借：开

20、发产品 【账面价值】投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 【账面金额】一般企业自用投企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投固定资产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理,投资性房地产相应地转换为固定

21、资产或无形资产。在此种情况下,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产）二、投资资性房地地产的后后续计量量1按期期（月）对对投资性性房地产产计提折折旧或进进行摊销销， 借：其他业业务成本本贷：投资性性房地产产累计折折旧投资资性房地地产累计计摊销 2取得

22、得的租金金收入：借借：银行行存款贷：其其他业务务收入 借借：营业业税金及及附加贷：应应交税费费应交交营业税税3 投投资性房房地产存存在减值值迹象的的,还应应当适用用资产减减值的有有关规定定。经减减值测试试后确定定发生减减值的,应当计计提减值值准备。如如果已经经计提减减值准备备的投资资性房地地产的价价值又得得以恢复复，不得得转回：借借：资产产减值损损失贷贷：投资资性房地地产减值值准备三、与投投资性房房地产有有关的后后续支出出（一）资资本化的的后续支支出 1与投投资性房房地产有有关的后后续支出出,满足足投资性性房地产产确认条条件的应应当计入入投资性性房地产产成本。2例如如,企业业为了提提高投资资性

23、房地地产的使使用效能能,往往往需要对对投资性性房地产产进行改改建、扩扩建而使使其更加加坚固耐耐用,或或者通过过装修而而改善其其室内装装潢,改改扩建或或装修支支出满足足确认条条件的,应当将将其资本本化。3【新新】企业业对某项项投资性性房地产产进行改改扩建等等再开发发且将来来仍作为为投资性性房地产产的，再再开发期期间应继继续将其其作为投投资性房房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。1改扩扩建：借：投资资性房地地产在建 投资资性房地地产累计计折旧 贷：投资性性房地产产2发生生成本：借：投资资性房地地产在建贷：银行行存款3完工工：借：投资资性房地地产 贷贷：投资资性房地地产在建（二）费费用化的的后续支支

24、出不满足足投资性性房地产产确认条条件的，应应当在发发生时计计入当期期损益（其其他业务务成本）。借：其他他业务成成本贷：银银行存款款等四、处置置投资性性房地产产企业可以以通过对对外出售售或转让让的方式式处置投投资性房房地产,非货币币性交易易等而减减少投资资性房地地产业也也属于投投资性房房地产的的处置。 借借：银行行存款贷贷：其他他业务收收入借：其其他业务务成本投资性性房地产产累计折折旧（投投资性房房地产累累计摊销销）投投资性房房地产减减值准备备贷：投投资性房房地产公允价值值模式下下投资性性房地产产的会计计核算1企业业存在确确凿证据据表明其其公允价价值能够够持续可可靠取得得的,可可以采用用公允价价

25、值计量量模式。2企业业选择公公允价值值模式，就就应当对对其所有有投资性性房地产产采用公公允价值值模式进进行后续续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。3采用用公允价价值模式式计量投投资性房房地产，应应当同时时满足以以下2个条件件：（1）投投资性房房地产所所在地有有活跃的的房地产产交易市市场；（2）企企业能够够从房地地产交易易市场上上取得同同类或类类似房地地产的市市场价格格及其他他相关信信息,从从而对投投资性房房地产的的公允价价值做出出科学合合理的估估计。这这两个条条件必须须同时具具备,缺缺一不可可。1在极极少情况况下，采采用

26、公允允价值对对投资性性房地产产进行后后续计量量的企业业，有证证据表明明，当企企业首次次取得某某项投资资性房地地产（或或某项现现有房地地产在完完成建造造或开发发活动或或改变用用途后首首次成为为投资性性房地产产）时，该该投资性性房地产产的公允允价值不不能持续续可靠取取得的，应应当对该该投资性性房地产产采用成成本模式式计量直直至处置置，并且且假设无无残值。2但是是，采用用成本模模式对投投资性房房地产进进行后续续计量的的企业，即即使有证证据表明明，企业业首次取取得某项项投资性性房地产产时，该该投资性性房地产产的公允允价值能能够持续续可靠取取得的，该该企业仍仍应对该该投资性性房地产产采用成成本模式式进行

27、后后续计量量。一、成本本模式下下投资性性房地产产初始计计量（一）外外购的投投资性房房地产外购的采采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产，应当按按照取得得时的实实际成本本进行初初始计量量。其实实际成本本的确定定与外购购的采用用成本模模式计量量的投资资性房地地产一致致。借：投资资性房地地产成本 贷：银行存存款（二）自自行建造造的投资资性房地地产自行建造造的采用用公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产,应当当按照取取得时的的实际成成本进行行初始计计量。其其实际成成本的确确定与自自行建造造的采用用成本模模式计量量的投资资性房地地产一致致。借：投资资性房地地产成本贷：在在建工程程 【一一般企业业

28、】开发成成本【房房地产企企业】（三）将将非投资资性房地地产转换换为投资资性房地地产【总结】公公允价值值模式下下，投资资性房地地产与非非投之间间转换：【口决】：转换日日公允价价计量。 有差差额。投投资性房房地产自用：“公允价价值变动动损益”非投投投资性房房地产：借差：公允价价值变动动损益；贷差：资本公公积其他资资本公积积房地产开发企业一般企业非投投存货投房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的：借：投资性房地产成本【转换日的公允价值】存货跌价准备 【已计提存货跌价准备】*公允价值变动损益 贷：开发产品 【账面金额】*资本公积其他资本公积 待该项投资性房地产处理时,因转换计入 “资本

29、公积其他资本公积”科目的部分应转入当期损益（其他业务成本）。自用投将自用的建筑物等转换为投资性房地产时，转换日：借：投资性房地产成本 【转换日的公允价值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）*公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）*资本公积其他资本公积投非投采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产原则：应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，（公允价值原账面价值）当期损益（公允价值变动损益）。转换日，借：固定资产/无形资产 （转换日公允价）*公允价值变动损益贷：投资性房地产成本公允价值变动*公允价值变动损益二、投资资性房地地产的后后续计量量投资性房房地产采

30、采用公允允价值模模式计量量的,不不计提折折旧或摊摊销,应应当以资资产负债债表日的的公允价价值计量量。1投资资性房地地产的公公允价值值高于其其账面余余额的差差额：借：投资性性房地产产公允允价值变变动贷贷：公允允价值变变动损益益公公允价值值低于其其账面余余额的差差额做相相反的会会计分录录。2取得得的租金金收入：借借：银行行存款借借：营业业税金及及附加贷：其其他业务务收入 贷：应应交税费费应交交营业税税三、与投投资性房房地产有有关的后后续支出出（一）资资本化的的后续支支出 1与投投资性房房地产有有关的后后续支出出,满足足投资性性房地产产确认条条件的，应应当计入入投资性性房地产产成本。2与投投资性房房

31、地产有有关的后后续支出出，满足足投资性性房地产产确认条条件的，应应当计入入投资性性房地产产成本。企企业对某某项投资资性房地地产进行行改扩建建等再开开发且将将来仍作作为投资资性房地地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销（新）。1改扩扩建：借：投资资性房地地产在建 贷贷：投资资性房地地产成本公允允价值变变动2发生生成本：借：投资资性房地地产在建贷：银行行存款3完工工：借：投资资性房地地产成本 贷：投投资性房房地产在建建（二）费费用化的的后续支支出不满足足投资性性房地产产确认条条件的，应应当在发发生时计计入当期期损益（其其他业务务成本）。借：其他他业务成成本贷：银

32、银行存款款等四、处置置投资性性房地产产借：银行行存款 贷：其他他业务收收入 借：其他业业务成本本 公允允价值变变动损益益 资本本公积其他他资本公公积贷：投资性性房地产产成成本 公公允价值值变动 投资性房房地产后后续计量量模式的的变更企业对投投资性房房地产的的计量模模式一经经确定，不得随意变更。成本模式式转为公公允价值值模式的的，应当当作为会会计政策策变更处处理，将将计量模模式变更更时公允允价值与与账面价价值的差差额，调调整期初初留存收收益（盈盈余公积积、利润润分配未分分配利润润）。已已采用公公允价值值模式计计量的投投资性房房地产，不不得从公公允价值值模式转转为成本本模式。投资性房房地产后后续计

33、量量模式的的变更（单单向变更更）只能：成成本公允。（一）成成本模式式转为公公允价值值模式的的，应当当作为会会计政策策变更处处理，将将计量模模式变更更时公允允价值与与账面价价值的差差额，调调整期初初留存收收益（未未分配利利润）。 （追溯调整）企业变更更投资性性房地产产计量模模式时：借：投资资性房地地产成本 （变变更日公公允价值值）投资性房房地产累累计折旧旧（摊销销）投资性房房地产减减值准备备贷：投资资性房地地产 （原原账面余余额），*盈余公公积 （差差额75%10%）*利润分分配未分配配利润（差差额75%90%）*递延所所得税负负债 （差差额25%）（二）已已采用公公允价值值模式计计量的投投资性

34、房房地产，不不得从公公允价值值模式转转为成本本模式。投资性房房地产后后续计量量模式的的变更：成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换【本章要要点】1 投资性房房地产在在成本模模式下计计提折旧旧（摊销销），计计提减值值准备；在公允允价值模模式下不不计提折折旧（摊摊销），不不计提减减值准备备，资产产负债表表日要以以公允价价值为基基础调整整投资性性房地产产的账面面价值。2 投资性房房地产在在成本模模式下确确认递延延所得税税主要考考虑会计计和税法法折旧（摊摊销）的的差异以以及计提提的减值值准备；在公允允价值模模式下确确认递延延所得税税主要考考虑会计计和税法法折旧（摊摊销）的的差异以以及公允允价值的的变

35、动。3 投资性房房地产的的计量模模式只能能由成本本模式转转变为公公允价值值模式。4 采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产，公公允价值值的变动动金额应应计入公公允价值值变动损损益。5 采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产不可可转换为为成本模模式计量量。6 采用成本本模式计计量的投投资性房房地产当当发生减减值时需需要确认认减值损损失。7 采用成本本模式计计量的投投资性房房地产，符符合条件件时可转转换为公公允价值值模式计计量。8 采用成本本模式计计量的投投资性房房地产，应应计提投投资性房房地产累累计折旧旧（摊销销）。9 采用公允允价值模模式对投投资性房房地产进进行后续续计量，将将作为

36、存存货的房房地产转转换为投投资性房房地产的的，应按按其在转转换日的的公允价价值，借借记“投投资性房房地产成本”科科目，按按其账面面余额，贷贷记“开开发产品品”等科科目，如如果差额额在借方方，借记记“公允允价值变变动损益益”科目目，如果果差额在在贷方，贷贷记“资资本公积积其其它资本本公积”科科目。10 无论采用用公允价价值模式式，还是是采用成成本模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量，取取得的租租金收入入，均应应借记“银银行存款款”等科科目，贷贷记“其其他业务务收入”科科目。11 采用公允允价值模模式对投投资性房房地产进进行后续续计量，将将投资性性房地产产转为自自用时，应应按其在在转换日日的公

37、允允价值，借借记“固固定资产产”等科科目，按按其账面面余额，贷贷记“投投资性房房地产成本本、公允允价值变变动”科科目，按按其差额额，贷记记或借记记“公允允价值变变动损益益”科目目。12 处置投资资性房地地产时，处处置收入入计入“其其他业务务收入”科科目，相相关成本本及公允允价值模模式下产产生的“公公允价值值变动损损益”和和“资本本公积其它它资本公公积”科科目都要要转入“其其他业务务成本”科科目。 13 对投资性性房地产产进行后后续计量量，可以以将采用用成本模模式转换换为公允允价值模模式。成本模式式与公允允价值模模式：成本模式式公允价值值模式初始确认认借：投资资性房地地产贷：在建建工程开发产品品

38、借：投资资性房地地产成本贷：在建建工程开发产品品【新】改扩建时时，不将将投资性性房地产产账面价价值转入入在建工工程1改扩扩建：借：投资资性房地地产在建 投资资性房地地产累计计折旧 贷：投资性性房地产产2发生生成本：借：投资资性房地地产在建贷：银行行存款3完工工：借：投资资性房地地产 贷：投资性性房地产产在建建1改扩扩建：借：投资资性房地地产在建 贷贷：投资资性房地地产成本公允允价值变变动2发生生成本：借：投资资性房地地产在建贷：银行行存款3完工工：借：投资资性房地地产成本 贷：投资性性房地产产在建建后续计量投资性房房地产的的后续计计量，通通常应当当采用成成本模式式，只有有满足特特定条件件的情况

39、况下才可可以采用用公允价价值模式式。但是，同同一企业业只能采采用一种种模式对对所有投投资性房房地产进进行后续续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式式后续计计量公允价值值模式进进行后续续计量（允许提提折旧，允允许摊销销，允许许提减值值准备）（不允许许提折旧旧，不允允许摊销销，不允允许提减减值准备备，以资产产负债表表日的公公允价值值计量）企业通常常应当采采用成本本模式。1、外购购投资性性房地产产或自行行建造的的投资性性房地产产达到预预定可使使用状态态时，借：投资资性房地地产 （实际际成本）贷：银行行存款开发成本本在建工程程2、按照照固定资资产或无无形资产产的有关关规定，按按期（月月）计提提折旧

40、或或进行摊摊销，借：其他他业务成成本贷：投资资性房地地产累计计折旧（摊摊销）3、取得得的租金金收入，借：银行行存款贷：其他他业务收收入4、投资性性房地产产存在减减值迹象象的，应应当适用用资产减减值的有有关规定定。经减减值测试试后确定定发生减减值的，应应当计提提减值准准备，借：资产产减值损损失贷：投资资性房地地产减值值准备企业只有有存在确确凿证据据表明投投资性房房地产的的公允价价值能够够持续可可靠取得得，才可可以采用用公允价价值模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量。（条条件）公允价值值的确定定：市价最近交交易价格格预计计未来现现金流量量现值企业业一旦选选择采用用公允价价值计量量模式，就就应当

41、对对其所有有投资性性房地产产均采用用公允价价值模式式进行后后续计量量。（范范围）（一一般情况况）。（特特殊）在在极少数数情况下下，已经经采用公公允价值值对投资资性房地地产进行行后续计计量的企企业，有有证据表表明某项项房地产产在完成成建造或或开发活活动后或或改变用用途后首首次成为为投资性性房地产产时，该该投资性性房地产产的公允允价值不不能持续续可靠取取得的，应应当对该该投资性性房地产产采用成成本模式式计量直直至处置置，并且且假设无无残值。11、外购投投资性房房地产或或自行建建造的投投资性房房地产达达到预定定可使用用状态时时，借：投资资性房地地产成本（实际成成本）贷：银行行存款在建工程程2、不对投

42、投资性房房地产计计提折旧旧或摊销销。企业业应当以以资产负负债表日日投资性性房地产产的公允允价值为为基础调调整账面面价值，公公允价值值与原账账面价值值之间的的差额计计入当期期损益（公允价价值变动动损益）资产负负债表日日，投资性房房地产的的公允价价值高于于原账面面价值的的差额，借：投资资性房地地产公允价价值变动动贷：公允允价值变变动损益益；公允价值值低于原原账面价价值的差差额，做做相反的的会计分分录。33、取得租租金收入入，借：银行存存款贷：其他他业务收收入（这里没没有“其他业业务成本本”）成本模式式计量的的投资性性房地产产：（1）折折旧（摊摊销）计计入投资资性房地地产累计计折旧（摊摊销）；（22

43、）发生生减值遵遵从资产产减值准准则，计计入投资资性房地地产减值值准备，计计提的减减值准备备不能转转回。（33）所得得税的处处理：账账面价值值和计税税基础的的确定与与固定资资产、无无形资产产相同，主主要考虑虑会计和和税法折折旧（摊摊销）的的差异，以以及计提提的投资资性房地地产减值值准备。公允价值值模式计计量的投投资性房房地产：（11）不计计提折旧旧（摊销销），不不计提减减值准备备；（2）资资产负债债表日，要要以公允允价值为为基础调调整投资资性房地地产的账账面价值值，公允允价值与与账面价价值的差差额要计计入公允允价值变变动损益益。（3）所得税的处理：此模式下，会计上不计提折旧，但是税法可能计提折旧

44、，从而引起账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债；其次，税税法不认认可投资资性房地地产的公公允价值值变动，投投资性房房地产的的公允价价值下降降，导致致账面价价值小于于计税基基础，要要确认递递延所得得税资产产，反之之要确认认递延所所得税负负债。投资性房房地产 与 非非投资性性房地产产 之间间的转换换：成本模式式下的转转换公允价值值模式下下的转换换【口决】原原值转原原值，折折旧转折折旧，摊摊销转摊摊销，准准备转准准备。无差额，对对应结转转。【口决】转转换日公公允价计计量。 有差差额。投投资性房房地产自用：“公允价价值变动动损益”非投投投资性房房地产：借差：公允价价值变动动损益贷差：资资本公积积其他他资本公公积投资性房房地产自用将投资性性房地产产自用时时：借：固定定资产 投资性性房地产产累计折折旧 投资性性房地产产减值准准备 贷：投资性性房地产产 累累计折旧旧固定资产产减值准准备采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产自用房房地产原原则：应应当以其其转换当当日的公公允价值值作为自自用房地地产的账账面价值值，（公允价价值原账面面价值）当期损损益（公允价价值变动动损益）。转换日，借：固