老旧小区物业管理方案1ecyh.docx

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1、老旧小区区物业管管理方案案为了提高高小区居居住品质质，对庭庭院改善善、小区区整治后后的房屋屋及设施施进行长长效管理理，使老老旧小区区也能够够享受物物业管理理服务带带来的便便利和舒舒适。我我公司充充分认识识加强老老旧小区区物业管管理工作作的重要要性，针针对不同同情况采采取相应应措施，有有效化解解物管、自自管中的的诸多矛矛盾，逐逐步建立立健全长长效管理理机制，努努力提高高居民生生活质量量，提高高小区管管理的整整体水平平。我们在为为业主提提供服务务的时候候，始终终要坚持持以人为为本、服服务至上上的理念念，服务务的内容容与方式式始终以以业主为为中心；以满足足老旧小小区业主主的需求求为目标标；以业业主的

2、满满意为公公司的最最高追求求；在服服务过程程中不断断调整服服务方式式与模式式，以达达到业主主的要求求。一、管理理思路根据老旧旧小区的的特点和和物业管管理需求求分析，我我们提出出以下管管理思路路：、根据老老旧小区区物业管管理需求求分析和和我公司司物业管管理经验验，我们们将老旧旧小区管管理标准准定位在在专业物物业管理理服务标标准上。通通过高水水平物业业管理将将老旧小小区提到到一个较较高的层层次上，实实现低消消费投资资，高价价值体现现，将老老旧小区区变成一一个体现现现代社社会文明明价值的的小区。我我公司设设有专门门的管理理处办公公机构，管管理操作作人员配配置齐全全，办公公场所干干净有序序。、对老旧旧

3、小区采采取专业业管理的的关键在在于对配配套设施施的管理理和服务务，我们们将对照照国家物物业管理理的法律律法规和和颁布的的系列标标准，针针对老旧旧小区业业主的特特别需求求来确定定客户(业主)服务的的项目、内内容和标标准。每每年要采采取书面面形式向向业主征征询对物物业管理理服务的的意见。、由于老老旧小区区的管理理弊端，消消防安全全及安全全保卫工工作尤其其重要，小小区出入入口能做做到小时时站岗值值勤。每每天按规规定进行行巡逻；能实施施小时不不间断巡巡逻。有有车辆管管理制度度,对进进出小区区的车辆辆实施证证、卡管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。对对进出小小区装修修、家政政等劳务务人员实实行临时时

4、出入证证管理。对对临时访访客实行行登记制制度。对对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发后及及时采取取相应措措施。老旧小区区对于消消防安全全工作要要求极高高，我公公司将安安排具有有消防工工作经验验的保安安人员，以以退伍军军人为主主，兼顾顾考虑个个别岗位位可安排排老旧小小区的住住户，以以做到真真正的小小区就是是家，爱爱岗如爱爱家，实实行小时时执勤，为为业主提提供安全全、温馨馨的生活活环境。、老旧小小区物业业管理面面积较大大，我公公司物业业管理人人员全部部持证上上岗，管管理制度度齐全，责责任明确确。账务务清晰，管管理服务务人员小小时服务务，服务务热情，行行为规范范。、针对老老

5、旧小区区物业管管理，我我们坚持持按有关关规定和和合同约约定定期期公布物物业服务务费用或或者物业业服务资资金的收收支情况况（至少少每半年年公布一一次）;在收费费、财务务管理、会会计核算算、税收收等方面面执行有有关规定定。我公公司及业业主方双双方签订订规范的的物业服服务合同同，明确确双方权权利义务务关系的的，服务务标准等等相关内内容并在在小区显显著位置置进行公公示。根根据业主主需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务的，有有在显著著位置公公示服务务项目与与收费标标准。、针对老老旧小区区具体情情况，采采取一体体式的安安全管理理体系。在在项目员员工招聘聘上，采采用有经经验的管管理人

6、员员来管理理。同时时兼顾项项目的实实际情况况。兼顾顾考虑个个别岗位位可安排排老旧小小区的住住户，实实行小时时有专职职保安人人员执勤勤。帮助助解决一一些困难难户的问问题，提提高员工工的爱岗岗热情，真真正的做做到以小小区为家家。管理理人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或岗岗位证书书,且经经消防知知识培训训有记录录。、我公司司将联合合社区居居委会等等有关部部门，在在老旧小小区的内内大力开开展各种种有益的的社区活活动，推推动精神神文明的的发展，形形成良好好的社区区文化。、我公司司定期安安排老旧旧小区的的员工参参加培训训和学习习，不断断提高管管理处的的管理水水平

7、。保保证小区区公共配配套设施施维护运运行正常常；供水水、供电电、供气气等设备备使用正正常；规规范活动动场所，机机动车、非非机动车车停车场场，机动动车停放放、行驶驶等的标标志。保保证车辆辆运行畅畅通，停停放有序序，并做做好防盗盗工作。、针对老老旧小区区绿化管管理，制制定绿化化管理方方案，对对覆盖率率达以上上的绿地地进行专专业养护护，保证证花草树树木管理理养护得得当，按按季节治治病虫害害，每月月保持植植物浇水水，施肥肥，喷药药杀虫，除除杂草，修修剪等养养护工作作，保证证植物生生长良好好，形成成较好的的植物景景观。、老旧小小区保洁洁管理，我我们将所所有栋楼楼逐一分分解，包包干落实实到各工工作人员员，

8、全面面实行“自自家的孩孩子自家家抱”，各各责任人人兼顾包包干楼栋栋的楼道道卫生工工作，包包括楼道道内的乱乱堆放、乱乱张贴、楼楼道广告告，同时时，监督督其他楼楼栋责任任人的工工作，做做到任务务分解、责责任落实实、相互互监督、共共同进步步的作用用。垃圾圾实行袋袋装化管管理，每每天清运运，公共共场所定定期清扫扫保洁，保保持整洁洁干净。根根据当地地实际情情况能定定期进行行消毒和和灭虫除除害。、由于老老旧小区区设备设设施老旧旧，设备备设施管管理维护护十分重重要，必必须迅速速全面熟熟悉设备备特性，掌掌握运行行规律；在正式式运行后后，要确确保公共共设施，公公用设备备定期维维护，水水、电、气气小时报报修值班班

9、，接到到报修电电话分中中到场，急急修半天天内完成成。对共用设设施设备备进行日日常管理理和维修修养护（依依法应由由专业部部门负责责的除外外）。建建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全。设设施设备备标志齐齐全、规规范，明明确责任任人；操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范、设设施设备备运行正正常。消消防设施施设备完完好，能能随时启启用，消消防通道道要保持持畅通。设备备房保持持整洁、通通风、无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象。小小区道路路畅通、路路面平整整，井盖盖无缺损损或丢失失，主要要道路及及车场交交通标志志齐全、

10、规规范。路路灯、楼楼道灯完完好率高高等于。容容易危及及人身安安全的设设施设备备有明显显警示标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障(供电电、供水水、消防防设备等等)有应应急预案案。供电电设备运运行能正正常使用用的，无无设施损损坏,配配电室管管理规范范。供水水设备运运行正常常，无设设施损坏坏。制订有详详尽的设设备设施施年、季季、月、周周等定期期维护保保养检修修以及日日常维修修计划、方方案、标标准。制制订有各各类应急急抢修、处处理方案案，保证证设备设设施能高高效经济济运行。、安全保保卫及消消防工作作。结合工作作区的物物业，完完备安全全防范措措施。严严格来访访保安人员员小时在在岗

11、值班班，夜间间安排专专人巡逻逻。物业业人员掌掌握消防防设施的的使用方方法，并并能及时时处理各各种火灾灾事故，设设立消防防疏散示示意图，保保证消防防车辆和和各安全全出口的的畅通无无阻，每每月对此此检查次次以上。、房屋管管理对房屋共共用部位位进行日日常管理理和维修修养护，检检修记录录和保养养记录齐齐全。根根据房屋屋实际使使用情况况，定期期检查房房屋共用用部位的的使用状状况，需需要维修修，属于于小修范范围的，有有及时组组织修复复；属于于大、中中修范围围的，要要及时编编制维修修计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议。有每日巡巡查小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的

12、的门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录、及及时维修修养护。对违反规规划私搭搭乱建(包括乱乱搭防盗盗窗、晒晒衣架，乱乱封阳台台)和擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并及时报报告有关关主管部部门。、物业管管理制度度与档案案、资料料管理在日常管管理中要要建立交交接班登登记制度度；建立立资料的的收集，分分类整理理，归档档管理制制度。房房屋及其其共用设设施设备备档案资资料齐全全、建立立住房用用户档案案，进行行分类成成册、管管理完善善，方便便查阅。有有完善的的物业管管理方案案，质量量管理、财财务管理理、档案案管理等等制度健健全。、其他管管理（）定期期开展有有意义、健健康向上上小区文文化活动动。（）积

13、极极支持参参与社区区文化建建设。（）无因因物业管管理服务务的原因因导致小小区管理理水平差差，被上上级部门门批评通通报和在在市级以以上媒体体有负面面报道。（）避免免小区内内由物业业管理不不善导致致发生的的治安、刑刑事案件件。 物业服务务和业主主出入的的和谐；我司实行行零干扰扰服务，在在业主上上下班高高峰期，除除主要出出入口我我司安排排保安人人员严格格管理以以外，其其他服务务均为零零干扰：即我们们所有的的设施维维修、保保洁服务务均将安安排在夜夜间或非非高峰时时间，为为业主出出入提供供方便。二、抓整整治工作作，换环环境面貌貌、针对问问题，一一对一宣宣传根据我公公司以往往老旧小小区管理理工作经经验，乱

14、乱种植、乱乱堆放、乱乱搭建的的现象较较为严重重。再之之老旧小小区大部部分居住住着老人人或外来来人员，乱乱晾晒、乱乱堆放情情况无法法杜绝，无无形之中中给小区区管理来来了难度度。我们们将在接接管后进进行通过过各种渠渠道各种种方式进进行物业业管理知知识普及及宣传，制制作业主主入住手手册，加加大小区区物业管管理的宣宣传工作作，针对对小区存存在的问问题从治治安安全全、消防防意识等等方面对对业主进进行一对对一的宣宣传，提提高业主主的文明明意识以以及安全全防范意意识。、做好小小区基础础设施的的维护，切切实解决决老百姓姓所关心心的热点点问题，加加强停车车位或共共用车库库的管理理，解决决居民停停车位的的问题，消

15、消除小区区内消防防车难进进入的安安全隐患患。、加强对对公司人人员的业业务培训训力度，提提高基本本素质，掌掌握服务务技能，明明确工作作职责，全全面提升升管理水水平和质质量，对对拆迁安安置小区区做到保保安、保保洁、保保绿，建建立社区区与物管管定期有有效沟通通的管理理机制，采采取整体体联动，形形成合力力，联合合管理，及及时现场场发现、解解决问题题，把事事情消灭灭在萌芽芽状态，不不等问题题成堆以以后再临临时抱佛佛脚，不不浪费大大量的人人力、财财力、物物力。营营造舒适适、整洁洁、安全全的小区区环境。三、管理理模式在管理与与服务的的过程当当中，我我们将建建立一套套适应老老旧小区区物业管管理模式式，坚持持做

16、到高高标准、严严要求的的科学化化、规范范化的现现场管理理，具体体方式如如下：、项目负负责人现现场指挥挥。实行公司司垂直领领导下的的项目负负责人负负责的内内部管理理模式，项项目负责责人现场场执行公公司的物物业管理理服务计计划，现现场组织织指挥各各项工作作，并随随时与业业主方和和广大市市民沟通通联系，收收集业主主方和广广大居民民的意见见、建议议，及时时作出工工作计划划与服务务内容、方方式的调调整以适适应业主主方的要要求；、服务的的制度化化、专业业化、标标准化。建立健全全相应的的规章制制度，以以制度促促进管理理，员工工配置要要严格遵遵守专业业的要求求，定期期组织对对员工进进行业务务培训，以以保证员员

17、工素质质与现场场作业能能够符合合业主和和广大市市民的要要求，制制定严格格细致的的服务质质量与考考核标准准，从而而为业主主方和广广大市民民提供制制度化，专专业化、标标准化的的服务；、建立安安全保障障体系。针对老旧旧小区的的实际情情况，我我公司从从以下几几方面做做好安全全防范工工作：()消防防安全“预防为为主，防防消结合合”，我我们主要要从消防防宣传、消消防队伍伍演练、消消防制度度落实、消消防器材材的定期期检查、换换药等方方面培训训、落实实。()水电电气设备备安全管管理建立健全全水电气气设备正正常使用用的巡查查制度，全全面掌握握托小区区各类管管线的线线路、走走向，以以便于在在发生故故障时能能够迅速

18、速有效地地予以排排除，方方便业主主方的正正常使用用。()小区区安全维维护根据老旧旧小区物物业管理理的安防防要求，结结合我公公司安防防经验，确确立我公公司将以以“人防防为主、技技防为辅辅”的安安全防范范思路，对对老旧小小区物业业管理实实行小时时安全巡巡防，为为业主方方提供一一个安全全、舒适适的生活活环境。()环境境卫生维维护根据老旧旧小区物物业管理理要求，合合理安排排细划保保洁区域域，卫生生保洁均均责任到到人，确确保管理理区域内内清洁卫卫生、整整洁有序序。三、各岗岗位人员员的配置置岗位人数岗位职责责备 注项目经理理人负责全面面工作督督促管理理服务质质量，实实现公司司制定的的管理目目标和任任务。项

19、项目经理理常驻现现场负责责制定物物业管理理服务工工作计划划，并组组织实施施；每月月月初提提交上个个月的总总结和本本月的计计划；管管理规章章制度健健全，服服务质量量标准完完善，物物业管理理档案资资料齐全全。常驻现场场，每周周至少有有六天在在现场，小小时手机机开机与与业主方方保持联联系。具具有本科科学历，物物业管理理资格证证，有安安置小区区物业管管理经验验。保安人员员 人主要负责责需小区区内的安安全保卫卫和日常常工作秩秩序，包包括门岗岗执勤、夜夜班巡视视、车辆辆停放秩秩序和治治安秩序序等其他他方面的的服务。保证小时时有人值值班身体健康康良好，保保安员经经过培训训持证上上岗，保保证小时时有人值值班，

20、有有老旧小小区管理理工作经经验。上上班时间间为：，第二天天早上。保洁人员员人主要负责责小区的的环境卫卫生，包包括住宅宅楼楼梯梯通道、扶扶手、窗窗户、消消防设施施以及小小区内的的公用设设施的卫卫生保洁洁，和小小区道路路保洁。以女性为为主，周周岁至周周岁，包包干落实实到各人人，各责责任人兼兼顾包干干楼栋的的楼道卫卫生工作作，包括括楼道内内的乱堆堆放、乱乱张贴、楼楼道广告告，同时时，监督督其他楼楼栋责任任人的工工作。工工作时间间为：绿化工人人人保证草坪坪生长良良好及时时修剪、保保持平整整。草卉卉、树木木定时修修剪、整整形。及及时做好好松土、防防涝、防防冻工作作，防治治为主，严严格控制制病虫害害，绿化

21、化、树木木长势良良好。工作期间间必须穿穿戴整齐齐，挂工工作牌。小小区内的的草坪、花花卉等绿绿色植物物进行浇浇水、施施肥。对对小区内内树木、草草坪定期期浇水、施施肥、治治虫、修修剪，保保持草坪坪常绿、整整齐，树树木生长长茂盛、无无枯残现现象。水电日常常维修人主要负责责小区内内的设备备设施的的运行、维维护、控控制、保保障等工工作，包包括下水水管道、消消防设备备、日常常弱电设设施等的的维修、保保养、更更换及操操作管理理工作，确确保小区区各项设设备设施施在良好好的状态态下正常常的运行行。全部持有有相关证证书上岗岗， 周周岁至周周岁之间间，施行行小时岗岗位制。合计人说明：以以上人员员均具备备小区物物业管

22、理理工作经经验。我我公司所所有配备备的员工工，身体体健康，无无传染疾疾病，经经三级甲甲等以上上医院体体检合格格，并持持有健康康合格证证，并且且随时接接受卫生生部门的的检查和和监督。四、环境境清洁卫卫生管理理（一）环环境服务务范围及及要求日常保洁洁工作是是通过日日常清扫扫工作，对对本物业业管理区区域进行行定时、定定点、定定人进行行废弃物物的收集集和清运运，通过过清、扫扫、擦、拭拭、除、洗洗等常规规性服务务，维持持所有公公共区域域的清洁洁卫生。根据老旧旧小区目目前的现现状，清清洁工作作应做好好以下几几项：、垃圾处处理。主主要包括括收集、清清除、回回收、压压实、运运达指定定地点。、在规定定的范围围内

23、做好好灰尘清清扫、污污迹清洗洗、地面面维护等等，做到到地面无无灰尘，无无垃圾，保保持场地地清洁；墙面、顶顶面的清清洁维护护按物业业管理规规范执行行。（）小小区道路路、广场场、绿地地、楼梯梯扶手、共共用部位位玻璃、楼楼道、路路灯、楼楼道灯等等按规定定时间进进行清扫扫；道路路积水、积积雪能及及时清除除。共用用雨、污污水管道道每年正正常疏通通；雨、污污水井、化化粪池每每月正常常检查能能正常使使用。小小区楼内内地面、墙墙壁、楼楼梯及扶扶手、大大门、消消防器材材、垃圾圾桶、控控制开关关等，无无手印，无无污渍，无无尘土，保保持光洁洁明亮。小区道路路：地面面无垃圾圾，障碍碍物。绿化带：无垃圾圾，枯死死植物及

24、及时清理理。（）环境境部分：地面无无垃圾杂杂物，无无积水，无无明显污污渍。室室外设施施包括灯灯饰、栏栏杆、垃垃圾桶等等无污渍渍、水迹迹和明显显灰尘，墙墙壁及其其他设施施上无不不良张贴贴物。下下雪时要要及时清清扫，必必要时作作防滑处处理。（）垃圾圾收集清清运：楼楼幢垃圾圾桶置放放合理，生生活垃圾圾能做到到日产日日清的，垃垃圾桶清清洁、无无异味。垃圾箱、桶桶要定期期清洗消消毒，无无蚊蝇，无无臭味。垃圾清运运工具应应保持清清洁无破破损，清清运过程程中不得得产生二二次污染染。（）其他他：小区内如如举办社社区活动动等，做做到垃圾圾及时清清理。、 住宅宅楼内公公共卫生生：走廊廊、大门门、值班班室、楼楼梯地

25、面面干净无无污迹、痰痰迹、尘尘土、纸纸屑等杂杂物；走走廊窗台台、玻璃璃干净明明亮、无无尘土。楼楼梯扶手手和栏杆杆保持干干净。、负责小小区道路路卫生保保洁。、定期楼楼顶清扫扫、外墙墙面清理理。、院落卫卫生：地地面干净净无尘土土、烟头头、纸屑屑等杂物物；绿化化区及时时清扫干干净。、对现有有的绿化化苗木、花花卉，要要做好养养护管理理、培植植，负有有美化环环境的责责任。养养护管理理包括：定期浇浇水、施施肥、整整形、修修剪、防防治病虫虫、保证证现有苗苗木成活活率等。（二）保保洁人员员素质要要求、树立高高度的责责任心，关关心业主主方的利利益，严严格片区区保洁责责任制，在在清洁过过程中，如如发现设设施设备备

26、有损坏坏或异常常情况应应及时向向上级主主管或工工程维修修人员汇汇报，负负责管理理好片区区卫生器器具，认认真做到到卫生器器具整洁洁、布置置合理，随随时保持持清爽、美美观，保保证物管管区域的的清洁卫卫生，不不留卫生生死角。保保洁人员员应随时时巡视，发发现污物物杂物应应及时处处理，随随时保证证清洁卫卫生。、保洁人人员要努努力提高高自身素素质和对对公司负负责的觉觉悟，服服从领导导工作安安排，遵遵守公司司工作纪纪律，不不迟到，不不早退，不不擅自离离岗，如如有急事事须向主主管请假假。当班班人员不不得做与与本职工工作无关关的事。得得到主管管的批准准，方才才能到休休息室休休息。、承包岗岗位片区区卫生必必须达到

27、到规定标标准，连连续次未未达标者者，分别别给予警警告、罚罚款、辞辞退的处处罚。当当日值班班长须做做好详细细记录。、保洁人人员服务务要热情情周到，举举止端庄庄，礼貌貌大方，对对业主方方的投诉诉当日值值班长必必须马上上处理，不不得与业业主方发发生争执执。、上班时时必须穿穿着清洁洁，按规规定要求求着装，并并将工作作卡端正正戴在左左胸前，不不管在任任何时候候，任何何工作场场所都不不得穿短短裤、背背心、拖拖鞋。、保洁人人员在工工作要坚坚持原则则，团结结协作，以以礼相待待，不准准以个人人恩怨懈懈怠工作作，不准准给同事事设备工工作障碍碍，不准准以任何何借口扰扰乱工作作秩序。、不准准私拿公公物，私私卖废品品，

28、如发发现，分分别给予予罚款并并同时辞辞退；如如损坏卫卫生工具具者，要要照价赔赔偿。拾拾到物品品，应及及时上交交主管。、垃圾要要随时清清除干净净，用垃垃圾桶、垃垃圾袋及及时运送送出场外外或指定定地点并并倒入集集装箱。不不准用扶扶梯运送送垃圾，运运送垃圾圾必须走走楼梯通通道，扶扶梯上、楼楼梯及周周围的污污渍、垃垃圾必须须及时清清除。 、保洁洁人员在在工作中中有权劝劝阻、制制止破坏坏公共卫卫生的行行为，不不能处理理、解决决时应立立即向上上级主管管汇报，有有权提出出工作中中的一些些合理化化建议。、保洁员员必须严严格按照照保洁洁员清洁洁工作程程序执执行。五、保安安及消防防管理(一)保保安管理理内容及及要

29、求安全管理理服务的的目的是是维护物物业管理理范围内内正常的的工作、生生活秩序序、协助助公安机机关做好好内部的的安全防防范工作作，它在在整个物物业管理理中占有有举足轻轻重的地地位。安全管理理工作是是一项特特殊的服服务工作作，要求求保安人人员应具具有良好好的身体体素质、心心理素质质、保安安技能，要要忠于职职守，有有胜任保保安工作作的综合合能力，还还要有良良好的职职业道德德、文明明执勤、礼礼貌待客客、坚持持原则。根据不同同的区域域及岗位位要求，保保安队应应设立出出入口固固定保安安、巡逻逻保安等等。严禁外来来闲杂人人员进入入小区，来来访人员员必须登登记，准准许后方方可入内内。对进进出车辆辆和停放放车辆

30、要要严格管管理，统统一指挥挥，严禁禁乱停乱乱放；未未经登记记允许不不得进入入小区，严严禁贮装装易燃易易爆危险险品的车车辆进入入小区。小区内保保安主要要负责小小区的安安全保卫卫工作，认认真负责责地做好好各项安安保工作作，要实实行严格格的规章章制度，不不空岗、漏漏岗，发发现可疑疑情况和和事故苗苗头立即即上报，并并迅速处处理、果果断处置置，确保保小区治治安稳定定。巡逻保安安负责小小区内白白天及夜夜间的巡巡逻，要要做到主主动、热热情、耐耐心、周周到的服服务，杜杜绝因工工作失职职造成小小区内被被盗和其其他事件件，及时时发现各各种事故故隐患，不不因失职职而出现现意外事事故，维维护正常常的工作作、生活活秩序

31、。小区内车车辆按停停车位停停放有序序，行车车通道上上不准停停放车辆辆。白天夜间间对停车车场流动动巡查、管管理。保安人员员的选配配应根据据本项目目实际情情况严格格筛选，负负责小区区的秩序序保障工工作；小区内突突发事件件的处置置，灾害害预防，火火灾扑救救，发现现和制止止小区内内的暴力力事件，随随时准备备提供紧紧急救助助。小区内公公共部位位安全隐隐患的检检查、排排除及上上报，对对违规事事件及时时提示和和纠正，有有针对性性地进行行安全教教育。小区内有有特殊活活动安排排，保安安要协助助维持现现场秩序序。对保安管管理及停停车场管管理工作作应明确确工作内内容和工工作要点点，制定定出具体体的工作作标准及及检查

32、办办法。(二)预预警、应应变措施施、安全应应急计划划和措施施()目的的：在发生紧紧急、突突发事件件时，以以最有效效的方法法，在最最短的时时间内控控制事态态的发展展，或保保证出色色完成上上级交办办的临时时任务。适用范围围：)治安突突发事件件，如突突然发生生的重大大抢劫、杀杀人、业业主或公公司管理理人员遭遭到犯罪罪分子的的突然袭袭击等。)受到水水灾、火火灾、台台风等自自然灾害害的威胁胁、袭击击。)其他重重大意外外情况。()职责责：)对可能能发生的的由物业业管理处处负责制制定安全全应急计计划，报报物业管管理处或或分管副副总经理理审批，必必要时报报总经理理审批；)对即将将发生或或已发生生的突发发事件由

33、由安全领领班临时时确定应应急措施施，同时时向上级级汇报。()计划划：)对可能能发生的的治安突突发事件件和已发发生或即即将发生生的自然然灾害由由物业管管理处组组织制定定应急计计划和预预防措施施，并安安排岗位位人员按按部署执执行。)处理治治安突发发事件时时，由值值班员迅迅速向派派出所报报案，安安全领班班临时确确定应急急方案，安安排人员员迅速控控制物业业管理范范围内各各通道、楼楼梯口，封封锁出事事现场，严严格盘查查出入现现场的人人员，直直到公安安人员到到来。)制定的的应急计计划必须须慎重，考考虑周详详，在制制定自然然灾害应应急措施施时，要要根据灾灾情的程程度、特特性而定定。()实施施：)在执行行过程

34、中中，发现现偏离实实际情况况应及时时纠正，并并上报相相应审批批人员认认可。)对发生生的每一一事件必必须总结结，如果果是人为为原因造造成损失失，应立立即查找找原因，认认真填写写纠正正措施报报告，严严防类似似情况的的发生。)保存事事件全过过程的有有关记录录，存档档年。重重大自然然灾害的的记录长长期保存存。()要求求：为增强应应变能力力和战斗斗力，平平时每个个保安队队员必须须进行严严格的学学习、训训练、消消防演习习和紧急急集合演演练。（三）强强化消防防管理意意识、消防管管理目标标坚持“预预防为主主，防消消结合”的的消防工工作方针针，严格格实行防防火安全全责任制制，并树树立“全全员防消消”的管管理观念

35、念，实施施全员义义务消防防员制。、加强消消防教育育宣传和和培训演演练工作作（）消防防教育宣宣传工作作：管理处将将在物业业辖区内内不间断断地传播播消防法法规、防防火知识识，并定定期邀请请消防中中队前来来举办消消防知识识讲座，张张贴消防防宣传画画，向业业主进行行消防知知识宣传传。（）做好好消防培培训及演演练工作作：重点加强强保安员员的消防防实战演演习，每每年组织织义务消消防队员员和广大大业主共共同参与与的消防防演练，提提高全员员的“自自救”意意识和能能力，防防患于“未未燃”。、积极落落实防火火安全“三三级”检检查制度度，重视视冬、春春两季的的消防、设设施设备备大检查查工作，确确保在火火灾多发发期的

36、消消防安全全工作。、建立消消防快速速反应队队结合以往往的工作作经验，我我们将在在保安员员中选拨拨一批队队员组建建 “消消防快速速反应分分队”，以以保证一一旦出现现火警时时，我们们能迅速速作出反反应，立立足“自自救”，最最大限度度地减少少火灾损损失。、善后与与收复火势完全全熄灭后后，保安安员负责责现场警警戒，保保护现场场，并协协助消防防部门查查明火因因并统计计损失，向向上级提提交事故故报告。（四）紧紧急事件件处理、暴风雨雨及无法法避免的的自然灾灾害组织人力力进行突突击性清清理工作作，保证证沟、渠渠、通道道畅通，雨雨水口、接接水口、地地漏无异异物堵塞塞，加固固防灾设设施，检检查网架架、支架架、门窗

37、窗是否归归位，消消除一切切潜在的的危险性性因素，同同时，积积极参与与抢险救救助，迅迅速恢复复现场，保保持小区区整体形形象，将将损失降降低到最最小程度度。(五)水水警、火火警预防防及排防防、善后后处理当楼层内内水管、接接头爆裂裂造成楼楼层浸水水时应迅迅速关闭闭水管阀阀门，并并迅速通通知护卫卫和维修修人员前前来救助助；如房房屋内部部渗水，要要及时通通知业主主，协助助业主做做好各项项工作。如员火警警等特殊殊情况，积积极组织织突击小小组搞好好特殊清清洁工作作。六、公用用设备、公公共场所所等管理理养护（一）日日常维修修养护：操作维维修人员员根据日日常管理理经验，利利用检测测仪表对对设备的的关键部部位进行

38、行检查，发发现故障障及时排排除，并并做好记记录。操操作人员员每天对对托管区区域内的的市政设设备设施施至少巡巡视两次次；（二）一一级保养养：维修修人员对对设备进进行局部部清洁、调调整，每每季度一一次；二二级保养养：维修修人员对对设备进进行全面面清理、局局部维修修，每半半年一次次。（三）公公用设备备、公共共场所设设施养护护范围共用设施施、设备备的维修修、养护护、运用用和管理理包括：共用的的上、下下水管道道、落水水管、照照明、高高低压电电房、水水泵房、楼楼内消防防设施。设设备操作作维护人人员必须须具有相相应资质质，熟悉悉掌握小小区内各各种设备备系统原原理。定定期对小小区的水水、电、气气、门窗窗等进行

39、行巡视，发发现问题题及时维维修。随随时对小小区屋顶顶漏水管管及地沟沟进行疏疏通，保保持下水水管道、落落水管通通畅，避避免屋顶顶积水而而产生漏漏水现象象。、管理规规程()小区区内水电电维修、养养护工作作由工程程队负责责；()工程程维修、管管理人员员以水电电维修、养养护和亮亮化方案案质量标标准为依依据，每每日检查查和评估估各区域域的亮化化维护情情况，并并作出质质量评估估，记录录于每日日的工作作记录评评估表中中；()项目目管理人人员每日日对托管管区域的的亮化巡巡查次以以上，巡巡查结果果记录备备查；()高低低压配电电房实行行小时值值班制度度；()工程程维修人人员在例例行检查查过程中中发现问问题，立立即

40、制定定维修、整整改方案案，协调调有关部部门做好好整治工工作并及及时复查查；()月末末，工程程部维修修人员根根据每天天的亮化化维修记记录进行行汇总、统统计，并并将汇总总表及时时上报给给总公司司。、质量标标准所有电器器由专业业工程师师按设计计要求操操作维护护和保养养，确保保用电设设施的正正常使用用，日常常小修在在当日内内完成，大大修在一一周内修修复亮灯灯。（四）主主要措施施、按照行行业规范范和工程程专业要要求制定定完善的的设备、设设施操作作规程和和维修管管理制度度，确保保维修及及时，同同时加强强对员工工操作行行为的规规范，执执行行业业法规，加加强安全全管理和和安全教教育工作作，建立立健全各各项安全

41、全操作规规程，防防止安全全事故的的发生；、建立日日巡查制制度，每每天不少少于次巡巡查各配配套设备备、设施施运行状状况，并并做好记记录，发发现问题题及时解解决，建建立健全全巡查、检检修记录录；、针对小小区各配配套设施施做出具具体的年年度工作作计划，确确保设备备的正常常运行：（）消防防系统：安排专专业人员员小时对对每次报报警情况况做好记记录并出出现场排排除警报报，定期期组织所所有员工工进行消消防演练练和参加加消防培培训，熟熟悉灭火火器、消消防栓的的使用方方法，每每年对整整个消防防系统做做一次检检测，确确保消防防设施、消消防器材材性能完完好与使使用，做做好消防防设施的的维护，保保证消防防系统运运转正

42、常常；（）上、下下水系统统：定期期检查住住宅楼楼楼内上、下下水系统统动转情情况，发发现有跑跑、冒、滴滴、漏要要及时维维修或更更换，下下水堵塞塞要及时时疏通，每每个月对对排水系系统进行行一次疏疏通清理理； （）高高低压配配电房：安排专专业人员员小时值值班，按按照高低低压配电电房操作作规定进进行操作作，认真真做好各各类操作作记录，严严格执行行操作票票制度，定定期做好好配电柜柜的清洁洁、养护护等工作作；（）其它它：每天天对小区区内做两两次以上上巡视，发发现问题题应及时时主动维维修更换换，线路路接口处处有无松松动、过过热现象象，确保保不影响响正常使使用，小小区内严严禁违规规使用高高负荷大大功率电电器、

43、动动用明火火、私拉拉乱改用用电线路路或插座座；严禁禁随意动动用消防防设施设设备。（）如遇遇水、电电、气故故障，随随叫随到到，及时时通知供供水供电电供气公公司，排排除故障障，保证证居民正正常生活活。（）设备备、设施施维护人人员应每每天汇总总整理各各种记录录，及时时分析掌掌握用电电和设备备运转情情况，并并根据记记录分析析随时调调整维修修养护工工作计划划与安排排，使各各类设备备、设施施处于安安全良好好运转状状态，工工程养护护人员应应将养护护资料及及时收集集、整理理、归档档。、公用设设施、设设备养护护、维修修（）对公公用设施施、设备备进行日日常管理理和维修修养护，建建立公用用设施、设设备档案案，责任任

44、人明确确，对公公用设施施、设备备定期巡巡查，做做好巡查查记录。（）配合合水、电电、气等等专业部部门，做做好相关关设施、设设备正常常运行的的保障工工作，消消防设施施、设备备完好、通通道畅通通。（）小区区道路畅畅通，路路面平整整。（）环卫卫设施基基本完好好，无缺缺损现象象。（）容易易危及人人身安全全的设施施、设备备有明显显警示标标志和防防范措施施。（）建立立完善的的住宅装装饰、装装修管理理制度，阻阻制违规规装修行行为。（）房屋屋立面较较整洁无无缺损，公公共楼道道及区内内无堆放放杂物现现象。（五）房房屋建筑筑的专项项维护、日常每每周巡查查一次，发发现问题题，及时时处理。、每年对对房屋基基础进行行一次

45、检检查，防防止白蚁蚁及腐蚀蚀性液体体的侵害害。、每年雨雨季前对对玻璃和和外窗台台进行一一次密封封维护检检查，杜杜绝雨水水侵入。、地面每每天检查查一遍，发发现问题题及时处处理，每每季度疏疏通一次次屋面雨雨水口和和排污管管道，随随时对屋屋顶漏水水管及地地沟进行行疏通，保保持下水水管道、落落水管通通畅，避避免屋顶顶积水而而产生漏漏水现象象。、确保雨雨水、污污水管道道保持通通畅，定定期清淘淘化粪池池、雨水水井，相相关设施施无破损损。、定期清清洗外墙墙。、每逢雨雨季前进进行房屋屋避雷针针检测，符符合避雷雷规范要要求。、强化用用电安全全管理，小小区内内内严禁违违规使用用高负荷荷大功率率电器、动动用明火火、

46、私拉拉乱改用用电线路路或插座座；严禁禁随意动动用消防防设施设设备。（六）机机电设备备设施维维修维护护机电设备备设施的的维护养养护是老老旧小区区物业管管理的重重要内容容。我公公司在物物业管理理实践中中，十分分注重这这项工作作，发挥挥专业化化的优势势，在机机电设备备、消防防设备、给给排水的的维护保保养方面面积累了了丰富的的经验，能能更好的的为老旧旧小区服服务。七、各种种车辆管管理（一）道道口岗岗岗位职责责、维持道道口交通通秩序，保保证道口口畅通无无阻。、对出入入住宅区区的车辆辆进行登登记，发发卡，检检查核对对后收卡卡。、发现进进场车辆辆有损坏坏时应向向车主(司机)指出，并并作好记记录，使使责任分分

47、明。、提醒和和指挥司司机按路路线行驶驶，按定定位泊车车。、适当控控制外来来车辆进进入住宅宅区过夜夜，以保保证业主主的车位位，以以上的货货车(搬搬家等特特殊情况况除外)、大型型客车以以及载有有易燃易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险品品的车辆辆禁止放放行进入入小区(大厦)。、严守岗岗位，保保持警惕惕，文明明上岗，礼礼貌待人人，妥善善处理上上岗时遇遇到的各各种问题题。、严格执执行交接接班制度度，认真真填写交交接班记记录，做做到交接接清楚，责责任明确确。、负责岗岗亭里外外及路口口的清洁洁卫生。（二）车车辆管理理工作标标准、道路线线型、断断面与整整个建筑筑群体布布置相协协调；、车行道道通畅，出出、入口口标

48、志明明显；、外来车车辆未经经许可，不不可进入入；、进入停停车场内内的车辆辆，均服服从物业业公司管管理；、凡装有有易燃、易易爆、剧剧毒品或或有污染染物品车车辆或吨吨以上货货车，一一律不准准驶入；、驶入停停车场的的车辆均均需减速速，时速速不超过过公里，无无鸣笛现现象发生生(救护护车、警警车、救救火车除除外)；、停车场场内的所所有车辆辆均纳入入物业公公司管理理范围，作作到车证证齐全，见见证票放放车；、车辆管管理人员员礼貌待待人、热热情周到到；、车辆管管理员熟熟知车主主姓名、车车型、车车牌号、铺铺号、车车位；、车辆管管理人员员随时巡巡查车辆辆停放情情况及车车辆的车车况，遇遇有门未未锁、灯灯未关、漏漏油、漏漏水等现现象发生生时，分分钟内通通知车主主；、停车场场内无货货物堆积积、