自考《房地产法》复习资料iavp.docx

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1、自考房房地产法法复习习资料1 房地地产市场场：是指指国有土土地使用用权出让让、转让让、出租租、抵押押和城市市房地产产转让、房房地产抵抵押、房房屋租赁赁等交易易活动的的总称。其其特征为为：综综合功能能；多多级市场场；法法定形式式；部部分限制制；国国家适度度干预。2 房地地产关系系：是指指人们取取得、开开发、利利用、经经营和管管理土地地、房屋屋而形成成的社会会关系。房房地产法法：是调调整城市市、农村村土地和和房屋诸诸种关系系的法律律整体。3 房地地产法调调整对象象的内容容：土土地、房房屋财产产关系；土地地利用和和管理关关系；城市房房地产开开发经营营关系；城市市房产管管理关系系；城城市物业业管理关关

2、系。广广义的房房地产法法的基本本内容：关于于房地产产权属的的规定；关于于房地产产开发利利用的规规定；关于房房地产交交易的规规定；关于国国家对房房地产业业及其市市场实施施管理的的规定；关于于社会化化、专业业化的物物业管理理的规定定。4 我国国房地产产法的基基本原则则：土土地公有有原则；土地地有偿使使用原则则；十十分珍惜惜、合理理利用土土地和切切实保护护耕地的的原则；房地地产综合合开发原原则；城镇住住房商品品化原则则；宏宏观调控控与市场场调节相相结合的的原则。5 房地地产法律律关系：是对房房地产关关系的法法律调整整，房地地产关系系是法律律调整的的对象，而而房地产产法律关关系则是是法律调调整的结结果

3、。房地产法法律关系系的要素素：包含含主体、客客体和内内容。主主体即参参加房地地产法律律关系的的当事人人。主要要有：国国家机关关、企业业、事业业单位和和社会团团体、公公民个人人。客体体即房地地产法律律关系的的主体的的权利义义务所共共同指向向的对象象。一般般包括土土地、房房屋和行行为。内内容即房房地产法法律关系系主体享享有的权权利和承承担的义义务，它它是房地地产法律律关系的的最基本本的要素素。6 根据据城市市规划法法，规规划行政政主管部部门对城城市建设设必须坚坚持的“一一书两证证”制度度是：选址意意见书；建设设用地规规划许可可证；建设工工程规划划许可证证。7 土地地管理法法的主要要内容：土地地用途

4、管管制；加强耕耕地保护护；提提高征用用土地的的补偿标标准；加大查查处土地地违法行行为的力力度。8 土地地所有权权：是指指土地所所有人依依法对自自己的土土地享有有的占有有、使用用、收益益和处分分的权利利。其特特征为：土地地所有权权是一项项专有权权利，其其权利的的主体是是特定的的，而义义务主体体是不特特定的；对土土地所有有权的 行使实实行严格格限制，无无论国有有土地，还还是集体体土地，包包括对土土地使用用、处分分、收益益等，都都受到相相应的法法律约束束；土土地所有有权的四四项权能能一般与与所有权权人紧密密结合，但但也可以以分离。集集体土地地所有权权的特征征：权权利主体体多样化化；所所有权客客体的限

5、限制性。9 我国国国有土土地的范范围：城市市市区的土土地；农村和和城市郊郊区中已已经依法法没收、征征收、征征购为国国有的土土地；国家依依法征用用的土地地；依依法不属属于集体体所有的的林地、草草地、荒荒地、滩滩涂及其其他土地地；农农村集体体经济组组织全部部成员转转为城镇镇居民的的，原属属于其成成员集体体所有的的土地；因国国家组织织移民、自自然灾害害等原因因，农民民成建制制地集体体迁移后后不再使使用的原原属于迁迁移农民民集体所所有的土土地。国有土地地确定给给单位或或个人使使用的形形式：行政划划拨；国有土土地有偿偿使用；国有有土地承承包经营营。10 国国有土地地使用权权出让：是指国国家将国国有土地地

6、使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。这是是国有土土地有偿偿使用的的第一种种方式。其其特征为为：土土地使用用权出让让是一种种特殊的的民事法法律行为为；土土地使用用权出让让附有特特殊限制制，表现现为权利利的有期期性和有有限性。土土地使用用权出让让的三种种方式：协议议出让；招标标；拍拍卖，又又竞投。国有土地地租赁：是指土土地使用用者与县县级以上上人民政政府土地地管理部部门签订订一定年年限的土土地租赁赁合同，并并支付租租金的行行为。这这是国有有土地有有偿使用用的第二二种方式式。国有有土地使使用权作作价出资资或入股股：是指指国家以以

7、一定年年限的国国有土地地使用权权作价，作作为出资资或股本本投入新新设立的的企业。这这是国有有土地有有偿使用用的第三三种方式式。11 土土地使用用权出让让合同：是指土土地所有有者或其其代表与与土地使使用权受受让人之之间就土土地使用用权出让让事宜所所达成的的、明确确相互权权利义务务关系的的协议。12 土土地使用用权转让让：是指指土地使使用者将将土地使使用权再再转移的的行为，包包括出售售、交换换和赠与与。转让让的方式式有买卖卖、赠与与和交换换三种。土地使用用权转让让的条件件：必须须同时具具备三个个条件，土地使使用权是是有偿出出让取得得的；按照出出让合同同的约定定已经支支付全部部土地使使用权出出让金，

8、并并取得土土地使用用权证书书；按按照出让让合同约约定进行行投资开开发，属属于房屋屋建设工工程的，完完成开发发投资总总额的225%以以上，属属于成片片开发土土地的，形形成工业业用地或或其他建建设用地地条件的的。13 土土地使用用权禁止止转让的的法定情情况：以出让让方式取取得土地地使用权权，未达达到法定定转让条条件的；司法法机关和和行政机机关依法法裁定，决决定查封封或以其其他形式式限制房房地产权权利的；依法法收回土土地使用用权的；共有有土地使使用权，未未经其他他共有人人树木，书书面同意意的；权属有有争议的的；未未依法登登记领取取权属证证书的。14 土土地使用用权出租租：是指指土地使使用者将将土地使

9、使用权单单独或随随同地上上建筑物物、其他他附着物物租赁给给他人使使用，由由他人向向其支付付租金的的行为。土地使用用权抵押押：是指指土地使使用者提提供可供供抵押的的土地使使用权作作为履行行债务的的担保的的行为。土土地使用用权抵押押的生效效要件：设定定土地使使用权抵抵押的抵抵押人必必须是土土地所有有权人或或土地使使用权人人；设设定抵押押必须由由抵押人人与抵押押权人签签订抵押押合同；抵押押必须办办理登记记。15 土土地使用用权终止止的原因因：可以以分为四四种：因土地地使用权权出让合合同规定定的使用用期限届届满而终终止；土地使使用权届届满前，国国家根据据社会公公共利益益的需要要，可以以依照法法定程序序

10、提前收收回土地地使用权权；因因土地使使用者严严重违反反城市规规划或违违反土地地使用权权出让合合同而被被国家强强制收回回土地；因土土地的灭灭失而导导致土地地使用权权的终止止。16 土土地使用用权的划划拨：是是县级以以上人民民政府依依法批准准，在土土地使用用者缴纳纳补偿、安安置等费费用后，将将该幅土土地交付付其使用用，或将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为。其其特征为为：土土地使用用权划拨拨是一种种具体的的行政行行为；土地使使用权划划拨是一一种无偿偿的行为为；土土地使用用权可以以是有期期限的，也也可以是是无期限限的；划拨的的土地使使用权，不不可以转转让、出出租、抵抵押。17 可

11、可以由县县级以上上人民政政府批准准划拨的的土地使使用权的的范围：国家家机关用用地和军军事用地地；城城市基础础设施用用地和公公益事业业用地；国家家重点扶扶持的能能源、交交通、水水利等项项目用地地；法法律、行行政法规规规定的的其他用用地。18 划划拨土地地使用权权转让、出出租、抵抵押的条条件：土地使使用者必必须是企企业、公公司、其其他经济济组织或或个人；领有有国有土土地使用用证；具有地地上建筑筑物、其其他附着着物合法法的产权权证明；依照照有关土土地使用用权出让让的规定定签订土土地使用用权出让让合同，向向当地市市、县人人民政府府补交土土地使用用权出让让金或以以转让、出出租、抵抵押所获获得收益益抵交土

12、土地使用用权出让让金。19 土土地管理理法规规定的可可以收回回划拨的的国有土土地使用用权的情情形：为公共共利益需需要使用用土地的的；为为实现城城市规划划进行旧旧城区改改建，需需要调整整使用土土地的；土地地出让等等有偿使使用合同同约定的的使用期期限届满满，土地地使用者者未申请请续期或或申请续续期未获获批准的的；因因单位撤撤消、迁迁移等原原因，停停止使用用原划拨拨的国有有土地的的；公公路、铁铁路、机机场、矿矿场等经经核准报报废的。20 国国企改革革中涉及及的划拨拨土地使使用权，应应当采取取出让或或租赁方方式处置置的情况况：国国有企业业改造或或改组为为有限责责任公司司、股份份有限公公司以及及足见企企

13、业集团团的；国有企企业改组组为股份份合作制制的；国有企企业租赁赁经营的的；非非国有企企业兼并并国有企企业的。国国有企业业破产或或出售，企企业原划划拨的土土地使用用权应当当以出让让方式处处置。21 国国企改革革中，经经批准后后保留划划拨方式式处置土土地使用用权的情情形：继续作作为城市市基础设设施用地地、公益益事业用用地和国国家重点点扶持的的能源、交交通、水水利等项项目用地地，远土土地用途途不变的的，但改改造或改改组为公公司制企企业的除除外；国有企企业兼并并国有企企业或非非国有企企业，以以及国有有企业合合并、兼兼并或合合并后的的企业是是国有工工业企业业的；在国有有企业兼兼并、合合并中，被被兼并的的

14、国有企企业或国国有企业业合并的的一方属属于濒临临破产的的企业；国有有企业改改造或改改组为国国有独资资公司的的。22 土土地利用用与保护护的原则则包括：十分分珍惜、合合理利用用土地的的原则；切实实保护耕耕地的原原则；全面规规划，以以土地利利用总体体规划管管制土地地的原则则；开开发、利利用与整整治保护护相结合合的原则则。土地地利用与与保护的的内容：土地地利用总总体规划划制度；土地地开发制制度；耕地的的特殊保保护制度度；土土地调查查和统计计制度。23 土土地利用用总体规规划：是是各级人人民政府府贯彻执执行国家家的土地地利用政政策，根根据国民民经济和和社会发发展规划划、国土土整治和和环境保保护的要要求

15、、土土地供给给能力以以及各项项建设土土地的需需求，编编制分配配土地资资源、合合理调整整土地利利用结构构和布局局较长时时间的总总体安排排和布局局。它是是国家实实行土地地用途管管制的依依据。成片开发发：是从从事开发发经营成成片土地地的简称称。它是是指在依依法取得得国有土土地使用用权后，依依照规划划对土地地进行综综合性的的开发建建设，形形成工业业用地和和其他建建设用地地条件，然然后转让让土地使使用权或或转让、出出租地面面性建筑筑物。24 为为实现耕耕地总量量动态平平衡，土土地管理理法规定定的相应应制度：从规规划上保保证总量量平衡；实行行土地用用途管制制制度；实行行占用耕耕地补偿偿制度；实行行基本农农

16、田保护护区制度度；禁禁止闲置置和荒芜芜耕地。25 土土地利用用年度计计划编制制的依据据：国国民经济济和社会会发展计计划；国家产产业政策策；土土地利用用总体规规划；建设用用地和土土地利用用的实际际情况。26 基基本农田田保护区区：是指指对基本本农田实实行特殊殊保护而而依据土土地利用用总体规规划和依依照法定定程序确确定的特特定保护护区域。27 基基本农田田保护区区制度的的内容：需要要占用基基本农田田应报国国务院批批准；实行基基本农田田补充制制度；禁止破破坏基本本农田；实行行基本农农田地力力等级评评定制度度；实实行基本本农田保保护责任任书制度度。基本本农田：是指按按照一定定时期人人口和社社会经济济发

17、展对对农产品品的需求求，依照照土地利利用总体体规划确确定的不不得占用用的耕地地。28 应应划入基基本农田田保护区区来加强强管理的的耕地：经国国务院有有关主管管部门或或县级以以上地方方人民政政府批准准确定的的粮、棉棉、油生生产基地地内的耕耕地；有良好好的水利利与水土土保持设设施的耕耕地，正正在实施施改造计计划以及及可以改改造的中中、低产产田；蔬菜生生产基地地；农农业科研研、教学学试验田田。根据据土地利利用总体体规划，铁铁路、公公路等交交通沿线线，城市市和村庄庄、集（镇镇）建设设用地区区周遍的的耕地，应应当优先先划入基基本农田田保护区区。29 土土地开发发：是为为扩大土土地的可可利用面面积和提提高

18、土地地利用深深度，通通过劳力力、技术术和资金金的投入入将土地地由自然然资源改改造为经经济资源源。开垦垦土地成成为土地地开发的的一种具具体形式式。土地地开发的的原则：符合合土地利利用总体体规划；保护护和改善善生态环环境、防防止水土土流失和和土地荒荒漠化；农业业用地优优先开发发；保保护开发发者利益益。土地复垦垦：是指指对在生生产建设设过程中中，因挖挖损、塌塌陷、压压占等造造成破坏坏的土地地，采取取整治措措施，使使其恢复复到可供供利用状状态的活活动。30 建建设用地地：是指指建造建建筑物、构构筑物的的土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事

19、用地等等。农村村宅基地地：是农农村村民民建设住住宅所使使用的集集体土地地，包括括居住用用房和附附属建筑筑所使用用的土地地。31 国国家建设设征用土土地：是是国家运运用其行行政权力力把农村村集体土土地转为为国家所所有的行行为。其其法律特特征为：征地地主体的的唯一性性；征征地行为为的行政政性；征地条条件的补补偿性。征征地费用用的构成成：土土地补偿偿费；安置补补助费；青苗苗补偿费费；地地上附着着物补偿偿费；新菜地地开发建建设基金金；土土地复垦垦费或耕耕地开垦垦费。可可以申请请临时用用地的两两种情况况：建设设施工需需要和地地质勘察察需要。32 房屋所所有权：是所有有人依法法对自己己所有的的房屋享享有占

20、有有、使用用、收益益和处分分的权利利。房屋屋所有权权的种类类包括：国有房房屋所有有权、集集体房屋屋所有权权、私有有房屋所所有权、外外产房屋屋所有权权、中外外合资房房屋所有有权和其其他性质质的房产产所有权权。33 房房屋共有有：是两两个或两两个以上上主体对对同一房房屋共同同享有所所有权。其其特征：主体体有两个个或两个个以上，单单一主体体不构成成房屋共共有；客体是是同一项项房产；房屋屋共有存存在着对对内、对对外两种种关系。房房屋共有有分共同同共有和和按份共共有两种种形式。房屋共同同共有：是指两两个或两两个以上上的人对对共有的的某项房房屋平等等地、不不分份额额地享有有权利并并承担义义务。其其特征：共

21、有有人之间间不分份份额、完完全平等等，即每每个共有有人都对对整个共共有房屋屋享有所所有权；共有有人对共共有房屋屋享有共共同的权权利，并并承担共共同的义义务；共有房房屋在共共同共有有关系存存续期间间没有分分清份额额，只有有在共同同共有关关系消灭灭时方能能分清份份额。房屋按按份共有有：是指指两个或或两个以以上的人人对同一一项房屋屋按照确确定的份份额享有有权利、承承担义务务。其特特征：主体各各有份额额，即对对同一房房屋享有有明确具具体的份份额；每个共共有人有有权要求求将自己己的份额额分出或或转让；每个个共有人人按照各各自的份份额，对对共有房房产分享享权利、分分担义务务。34 在在处理房房屋按份份共有

22、关关系时应应当掌握握的原则则：一一个或数数个共有有人要求求将自己己的份额额分出或或转让时时，其他他共有人人不得妨妨碍其行行使权利利；共共有人出出售自己己的份额额时，其其他共有有人在同同等条件件下有优优先购买买的权利利；按按份共有有房产的的分割必必须保持持房屋的的使用价价值，不不能采用用损害房房屋的使使用价值值的分割割方法，对对其中不不能分割割或分割割有损其其价值的的，可以以折价补补偿、变变价分割割。35 土土地使用用权：是是土地使使用者依依法使用用其占有有的土地地并享有有收益及及一定处处分的权权利。土土地使用用权的特特征：权利的的派生性性。土地地使用权权是从土土地所有有权中派派生出来来的他物物

23、权；客体的的有限性性。土地地使用权权的客体体仅限于于地面；目的的的特殊殊性。目目的在于于进行房房地产开开发建设设；取取得的法法定性。土土地使用用权的取取得必须须经过法法定程序序；使使用的期期限性。土土地使用用权是有有期限的的。36 土土地使用用权的取取得主要要有：原原始取得得和传来来取得两两种。原原始取得得的主要要方式是是有偿出出让和行行政划拨拨。传来来取得的的方式包包括通过过转让、抵抵押权的的实现或或民事执执行，变变更国有有土地使使用权的的主体等等方式。37 国国家对土土地使用用权主体体变更的的限制主主要表现现在：限制国国有企业业与机关关、事业业单位之之间流转转；限限制公民民与法人人、非法法

24、人组织织之间流流转；限制中中国人与与外国人人之间以以及外国国人相互互之间流流转。38 建建筑物区区分所有有权：是是指由区区分所有有建筑物物专有部部分所有有权、共共用部分分持分权权以及因因共同关关系所生生的成员员权所构构成。其其特征：复合合性；专有所所有权的的主导性性；一一体性；权利利主体身身份的多多重性。39 住住房部分分产权：是指城城镇居民民对按标标准价（优优惠价）购购买的公公房享有有的权利利，包括括占有权权、使用用权、有有限的收收益权和和处分权权，并可可以继承承。40 房房地产相相邻权：即房地地产相邻邻关系，是是指两个个或两个个以上相相互毗邻邻的房地地产所有有人或使使用人在在行使房房地产的

25、的占有、使使用、收收益和处处分权时时，相互互之间应应当给予予便利或或接受限限制而发发生的权权利义务务关系。其其特征为为：房房地产相相邻权的的主体是是两个或或两个以以上的房房地产所所有人或或使用人人；房房地产在在地理位位置上必必须是相相邻的；相邻邻关系的的客体是是相邻房房地产所所有人或或使用人人行使其其权利时时所体现现的利益益，而非非房地产产本身；房地地产相邻邻关系的的内容是是相邻关关系人之之间的权权利义务务。41 房房地产相相邻权的的种类：因使使用邻地地、通道道，或通通行而发发生的相相邻关系系；因因相邻环环境保护护而发生生的相邻邻关系；因险险情危害害而发生生的相邻邻关系；因相相邻通风风、采光光

26、、管线线设置而而发生的的相邻关关系。42 异异产毗连连房屋：是指结结构相连连或具有有共有、共共用设备备和附属属建筑物物而为不不同的所所有人共共有的房房屋。43 处处理相邻邻关系应应注意的的原则：是否否有利于于生产发发展；是否有有利于方方便人民民生活；是否否有利于于团结互互助；是否公公平合理理。44 房房地产权权属登记记：是指指房地产产行政主主管部门门代表政政府对房房地产所所有权或或使用权权以及由由上述权权利产生生的抵押押权、典典权等房房地产他他项权利利进行登登记，依依法确认认房地产产权归属属关系的的行为。房房地产权权属登记记是房地地产登记记的主要要内容之之一。房房地产权权属登记记的功能能有：产

27、产权确认认功能、公公示功能能和管理理功能。45 在在世界各各国的立立法中，关关于房地地产登记记的效力力主要有有两种：一是成成立要件件主义；二是对对抗要件件主义。房房地产权权属登记记及其效效力的规规定，主主要有德德国法模模式、托托伦斯模模式和法法国模式式三种。从从实践来来看，我我国房地地产权属属登记的的效力为为成立要要件主义义。46 房房地产权权属登记记：是指指房地产产行政管管理部门门代表政政府对房房屋所有有权以及及由上述述权利产产生的抵抵押、典典权等房房屋他项项权利进进行登记记，并依依法确认认房屋产产权归属属关系的的行为。房房地产权权属登记记分为总总登记、转转移登记记、变更更登记和和其他登登记

28、。房产产产权登登记的全全过程，大大体包括括登记收收件、勘勘丈绘图图、产权权审查、绘绘制权证证和税费费发证等等五道程程序。47 地地产权属属登记：是房地地产行政政主管部部门代表表政府对对国有土土地使用用权、集集体土地地所有权权、集体体土地建建设用地地使用权权及他项项权利均均进行注注册登记记和发证证的一种种制度。按按登记的的时间和和内容的的不同，地地产权属属登记可可分为初初始登记记和变更更登记。初初始登记记的程序序：申申报；地籍调调查；权属审审核；注册登登记；颁发土土地证书书。变更更登记的的程序：变更更申报；变更更调查；变更更审核；变更更登记注注册、发发证。48 城城市居民民私房：是指城城市居民民

29、个人所所有、数数人共有有的自用用或出租租的住宅宅和非住住宅用房房。私房房继承：是指在在公民死死亡后，按按照法定定程序，将将死者所所遗留的的房屋转转移给有有权接受受的人所所有的法法律关系系。私房房继承的的条件：必须须有被继继承人死死亡的事事实；被继承承人留有有合法的的遗产-房屋；必须须有继承承人。49 房房地产开开发：是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设的行为为。应注注意两点点：取取得国有有土地使使用权是是房地产产开发的的前提；房地地产开发发既可以以是进行行基础设设施建设设，也可可以是继继之进行行房屋建建设。房房地产开开发的特特征：涉及面面广；工程项项目

30、多；投资资量大；建设设周期长长。50 房房地产开开发的类类别：单项开开发、小小区开发发和成片片开发；经营营性开发发和自用用性开发发；新新城区开开发和旧旧城区拆拆迁改造造。 房房地产开开发应注注意的事事项：总体效效益开发发；严严格按用用途、期期限开发发；设设计、施施工规范范；居居民住宅宅优惠开开发。51 房房地产开开发用地地：就是是进行基基础设施施和房屋屋建设的的用地。其其含义包包括：从权利利性质来来看，房房地产开开发用地地仅指取取得开发发用地的的使用权权，而不不是指取取得开发发用地的的所有权权；从从土地所所有权来来看，仅仅指城镇镇国有土土地，而而不包括括集体所所有的土土地；从土地地范围来来看，

31、出出让的土土地所有有权只是是一种地地上使用用权，该该土地的的地下资资源和埋埋藏物人人属于国国家所有有。52 我我国现行行土地使使用制度度的特点点：国国家实行行国有土土地有偿偿出让及及保持少少量必要要的行政政划拨；土地地使用权权已成为为具有相相对独立立意义的的一种物物权；国家垄垄断城镇镇土地一一级市场场，同时时加强土土地二级级市场的的管理；建立立系统的的登记制制度，明明确登记记是确认认土地使使用权的的要件。53 房地产产开发企企业：是是指以营营利为目目的，从从事房地地产开发发和经营营的企业业。其含含义包括括：以以营利为为目的；营业业内容包包括房地地产开发发和经营营；依依法律规规定的条条件、程程序

32、设立立。房地地产开发发企业的的种类有有：专营营企业、兼兼营企业业和项目目公司。54 设设立房地地产企业业应具备备的条件件：有有自己的的名称和和组织机机构；有固定定的经营营场所；有符符合国务务院规定定的注册册资本；有足足够的专专业技术术人员；法律律、行政政法规规规定的其其他条件件。房地地产开发发企业的的设立程程序：申请登登记；发给营营业执照照；备备案。55 房房地产开开发企业业的行业业管理主主要有：四个方方面，规定设设立房地地产开发发企业的的必要条条件；建立房房地产开开发企业业工商登登记后的的备案制制度；对房地地产开发发企业实实行分等等定级；对房房地产开开发企业业的开发发、经营营活动进进行监督督

33、、检查查。566 房地地产中介介服务：是指为为房地产产开发和和交易提提供各种种媒介活活动的总总称。它它包括房房地产咨咨询、房房地产价价格评估估、房地地产经纪纪等活动动。设立立房地产产中介服服务机构构应具备备的条件件：有有自己的的名称、组组织机构构；有有固定的的服务场场所；有必要要的财产产和经费费；有有足够的的专业人人员；法律、行行政法规规规定的的其他条条件。57 房地产产中介服服务机构构的义务务：遵遵守有关关的法律律、法规规和政策策；遵遵守自愿愿、公平平、诚实实信用的的原则；按照照核准的的业务范范围从事事经营活活动；按规定定标准收收取费用用；依依法缴纳纳税费；接受受行业主主管部门门及其他他有关

34、部部门的指指导、监监督和检检查。房地产中中介服务务机构在在房地产产中介活活动中的的禁止行行为：索取、收收受委托托合同以以外的酬酬金或其其他财物物，或利利用工作作之便，牟牟取其他他不正当当的利益益；允允许他人人以自己己的名义义从事房房地产中中介业务务；同同时在两两个或两两个以上上中介服服务机构构执行业业务；与一方方当事人人串通损损害另一一方当事事人利益益；法法律法规规禁止的的其他行行为。房房地产中中介服务务实行回回避制度度，房地地产中介介服务人人员与委委托人有有利害关关系的，应应当回避避。房地地产中介介服务实实行赔偿偿制度。58 房房屋拆迁迁：是指指根据城城镇建设设规划和和国家专专项工程程的迁建

35、建计划及及当地政政府的用用地文件件，拆除除和迁移移建设用用地范围围内的房房屋及其其他设施施的行为为。房屋屋拆迁的的种类：市政政动迁和和社会动动迁；征地拆拆迁和非非征地拆拆迁；统一拆拆迁、自自行拆迁迁和委托托拆迁。房房屋拆迁迁应注意意的事项项：服服从国家家利益；符合合城市规规划；保护合合法权益益；谁谁拆迁、谁谁安置补补偿。房屋拆迁迁的程序序：申申领规划划用地许许可证；编制制拆迁计计划和方方案；申领房房屋拆迁迁许可证证；发发布拆迁迁公告；签订订拆迁补补偿、安安置协议议；实实施房屋屋拆迁。59 房房屋拆迁迁补偿：是拆迁迁人依法法对被拆拆除房屋屋及其附附属物的的所有人人因拆迁迁所遭受受的损失失给予合合

36、理的弥弥补。房房屋拆迁迁补偿必必须坚持持统一作作价、等等价交换换、区别别对待和和按质论论价的原原则。拆拆迁补偿偿的方式式有三种种：产权权调换、作作价补偿偿和产权权调换与与作价补补偿相结结合。拆迁补偿偿的对象象和范围围：拆迁迁补偿的的对象是是被拆除除房屋及及其附属属物的所所有人。所所有人包包括房屋屋产权人人，代管管人和国国家授权权的国有有房屋及及其附属属物的管管理人。拆拆迁补偿偿的范围围是被拆拆除的房房屋及其其附属物物。但拆拆除违章章建筑，超超过期限限的临时时建筑不不属拆迁迁补偿的的范围。未未超过批批准期限限的临时时建筑属属于补偿偿的范围围，如进进行拆迁迁，应给给予适当当的补偿偿。60 拆拆迁安

37、置置：是指指拆迁人人对被拆拆除房屋屋的使用用人另外外提供房房屋以供供居住使使用，并并给予一一定的补补偿费用用。房屋屋调换：是双方方交换房房屋使用用权的行行为。调调换房屋屋不引起起所有权权的转移移，其实实质是房房屋租赁赁权的互互相转让让。61 房房地产交交易：是是指当事事人之间间进行的的房地产产转让、房房地产抵抵押和房房屋租赁赁的活动动。其特特征：房地产产交易对对象的特特殊性；房地地产交易易形式的的确定性性；房房地产交交易是数数种典型型合同的的称谓；房地地产交易易是要式式法律行行为。62 房房地产转转让：是是指房地地产权利利人通过过买卖、赠赠与或其其他合法法方式将将其房地地产转移移给他人人的行为

38、为。其含含义为：房地地产转让让，是房房地产权权利人实实施的行行为；房地产产转让，是是房地产产权利人人将房地地产转移移给他人人的行为为；房房地产转转让，通通过买卖卖、赠与与或其他他合法方方式实现现；房房地产转转让的客客体具有有多样性性。63 房房地产转转让的禁禁止条件件：司司法机关关和行政政机关依依法裁定定、决定定查封或或以其他他形式限限制房地地产权利利的；依法收收回土地地使用权权的；共有房房地产，未未经其他他共有人人书面同同意的；权属属有争议议的；未依法法登记领领取权属属证书的的；法法律、行行政法规规规定禁禁止转让让的其他他情形。64 房房地产转转让的条条件：以出让让方式取取得土地地使用权权的

39、房地地产的转转让应具具备的条条件：按照出出让合同同约定已已经支付付全部土土地使用用权出让让金，并并取得土土地使用用权证书书；按按照出让让合同约约定进行行投资开开发；转让房房地产时时房屋已已经能够够建成的的，还应应当持有有房屋所所有权证证书。以划拨拨方式取取得土地地使用权权的房地地产的转转让应具具备的条条件：土地使使用者为为企业、公公司、其其他经济济组织和和个人；领有有国有土土地使用用证；具有地地上建筑筑物、其其他附着着物合法法产权证证明；依照规规定签订订土地使使用权出出让合同同，向当当地市、县县人民政政府补交交土地使使用权出出让金或或以转让让、出租租、抵押押所获收收益抵交交土地使使用权出出让金

40、。房地产转转让的程程序：签约；申报报；审审查；查勘与与评估；交纳纳税费；核发发过户单单。65 房房地产转转让合同同：是指指房地产产原受让让人与新新受让人人之间签签订的转转让房地地产的协协议。房房地产转转让合同同与土地地使用权权出让合合同的关关系：房地产产转让合合同以土土地使用用权出让让合同为为前提；房地地产转让让合同约约定的土土地使用用权的使使用年限限通常要要受到原原土地使使用权出出让合同同约定的的制约；房地地产转让让合同较较土地使使用权出出让合同同又有其其新的内内容。66 房房屋预售售：也称称商品房房预售，是是房地产产开发企企业在建建设房屋屋的工程程尚未竣竣工之前前，将正正在施工工的房屋屋预

41、先出出售给购购买者的的行为。房房屋预售售，又称称“卖楼楼花”。房房屋预售售的条件件：已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地是是用权证证书；持有建建设工程程规划许许可证；按提提供预售售的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程总总投资额额的255%以上上，并已已确定施施工进度度和竣工工交付日日期；房屋预预售实行行许可证证制度。67 房房地产抵抵押：是是抵押人人以其合合法的房房地产以以不转移移占有的的方式向向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。房地地产抵押押权的性性质：抵押权权是一种种从属权权利；抵押权权是一种种价值支支配权；抵押押权是一一种优先先受偿权权。不得设定定抵押

42、的的房地产产（房地地产抵押押的条件件）：权属有有争议的的房地产产；由由于教育育、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产；列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的其其他建筑筑物；已依法法公告列列入拆迁迁范围的的房地产产；被被依法查查封、扣扣押、监监管或以以其他形形式限制制的房地地产；依法不不得抵押押的房地地产。68 房房屋租赁赁：是房房屋所有有人作为为出租人人将其房房屋出租租给承租租人使用用，由承承租人向向出租人人支付租租金的行行为。不不得出租租的房屋屋（房屋屋租赁的的条件）：未依依法取得得房屋所所有权证证的；司法机机关和行行政机关关依法裁裁定、决决定查封封或以其其他形式式限制房房

43、地产权权利的；共有有房屋未未取得共共有人同同意的；权属属有争议议的；属于违违法建筑筑的；不符合合安全标标准的；已抵抵押，未未经抵押押人同意意的；不符合合公安、环环保、卫卫生等主主管部门门有关规规定的；有关关法律、法法规规定定禁止出出租的其其他情形形。69 承承租人违违约或违违法而导导致出租租人收回回房屋而而终止合合同的情情形：将承租租的房屋屋擅自转转租的；将承承租的房房屋擅自自转让、转转借他人人或擅自自调换使使用的；将承承租的房房屋擅自自拆改结结构或改改变用途途的；拖欠租租金累计计6个月月以上的的；公公有住宅宅用房无无正当理理由闲置置6个月月以上的的；利利用承租租房屋进进行违法法活动的的；故故

44、意损坏坏承租房房屋的；法律律、法规规规定其其他可以以收回的的。70 房屋转转租：是是房屋承承租人将将承租的的房屋在在出租的的行为。房房屋租金金：是房房屋承租租人为取取得一定定期限内内的房屋屋的使用用权而付付给房屋屋出租人人的经济济补偿。房房屋租金金分为成成本租金金、商品品租金和和市场租租金。71 房房屋出典典：是承承典人支支付典价价，占有有出典人人房屋，并并进行使使用收益益的行为为。房屋屋出典的的法律特特征：房屋出出典是设设立于他他人所有有的房屋屋之上，以以使用和和收益为为目的的的用益物物权；房屋出出典是一一种双务务、有偿偿的民事事法律关关系；房屋出出典是一一种要式式法律行行为；出典人人对出典

45、典房屋，必必须经过过一定期期间才能能回赎；在出出典人和和承典人人约定的的房屋出出典关系系存续期期间，承承典人不不支付承承典房屋屋的租金金，出典典人也不不支付所所收典金金的利息息。72 房房屋出典典与房屋屋抵押的的区别：设立立的目的的不同；房屋屋是否转转移占有有不同；法律律后果不不同。房房屋出典典与房屋屋出租的的区别：设立立的目的的不同；法律律后果不不同；取得房房屋占有有权、使使用权的的代价不不同。73 房屋赠赠与：是是指房屋屋所有人人将自己己的房屋屋无偿移移交给他他人的行行为。房房屋赠与与合同：是赠与与人与受受赠人就就无偿转转移房屋屋所有权权而达成成的协议议。赠与与合同是是双方的的法律行行为。

46、在在赠与合合同中，受受赠人须须缴纳按按税值价价格的33%-55%的契契税。房屋交交换：也也称房屋屋互易，是是房屋所所有人互互相交换换房屋所所有权的的行为。房房屋交换换合同的的特征：房屋屋交换合合同是双双务合同同；房房屋交换换合同是是实践合合同；房屋交交换合同同是要式式合同。74 我我国城镇镇住房制制度改革革的模式式曾进行行的探索索：全全价出售售公有住住房；公有住住房补贴贴出售；推行行以调整整公房低低租金为为主的综综合配套套改革；多种种方式全全面推进进住房改改革；推行住住房货币币工资分分配制度度。75 城城镇住房房制度改改革的基基本原则则：国国家、集集体、个个人三者者共同负负担的原原则；租、售售

47、、建并并举的原原则；在统一一政策的的基础上上，因地地制宜、分分散解决决的原则则；转转换机制制的原则则。76 城城镇住房房制度改改革的基基本内容容：把把住房建建设投资资由国家家、单位位统包的的体制改改变为国国家、集集体、个个人三者者合理负负担的体体制；把各单单位建设设、分配配、维修修、管理理住房的的体制改改变为社社会化、专专业化运运行的体体制；把住房房实物分分配的方方式改变变为以按按劳分配配为主的的货币工工资分配配制度；建立立以中低低收入家家庭为对对象、具具有社会会保障性性质的经经济适用用住房供供应体系系和以高高收入家家庭为对对象的商商品房供供应体系系；建建立住房房公积金金制度；发展展住房金金融和住住房保险险，建立立政策性性和商业业性并存存的住房房信贷体体系；建立规规范化的的房地产产交易市市场和发发展社会会化的房房屋维修修、管理理市场，逐逐步实现现住房资资金投入入产出的的良性循循环，促促进房地地产业和和