房地产开发工程建设流程管理_147页13995.docx

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1、房地产开发工程建设流程管理第一章 施工准准备阶段工工作流程管管理房地产开发发建设过程程中，工程程建设工作作在开发报报建时即已已展开，在在取得建建设用地规规划许可证证和国国土证后后工程口即即可介入。第一节 施工准备阶阶段工作流流程收地 、围蔽取得用地规划许可证、国土证总裁主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建工程部组织图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制工程施工策划方案审查施工组织设计取

2、得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记淤泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶阶段主要节节点工作内内容详述一一、围蔽工工程1. 围蔽前应进进行的准备备工作：（1） 开发中心办办理齐全的的收地手续续后(取得国土土证及建设设用地规划划许可证)，由工程程部进行收收地围蔽工工作。围蔽蔽工程可按按零星工程程的委托办办法委托施施工单位施施工。对征征收地块的的围蔽应做做到围蔽范范围准确，围围蔽速度快快捷，避免免或减少与与当地群众众的纠纷。（2） 明确征地红红线，工程程部根据国国土局提供供的红线控控制坐标点点，按征地地红线图

3、放放出征地红红线，做好好标记。若若征地红线线图中给出出的坐标点点与国土局局提供的红红线控制坐坐标点出入入较大，应应联系开发发部协调相相关部门解解决。（3） 测算围蔽工工程量、办办理围蔽工工程委托、做做好围蔽工工程的实施施方案、做做好围蔽工工程的材料料、人员、机机械设备的的进场准备备工作。2. 围蔽工程注注意事项（1） 积极与当地地政府部门门沟通，取取得当地政政府部门的的支持。（2） 按已制定的的实施方案案组织施工工。（3） 工程部应与与开发部、保保安部等部部门协同做做好解决突突发事件的的应急处理理措施。（4） 围蔽完成后后，应安排排保安部门门巡视，防防围蔽遭受受恶意破坏坏。二、申报临临水临电申

4、报临水临临电时，应应确定临水水、临电的的容量，同同时了解申申报流程及及办理周期期。临电系系统尽可能能有足够的的富余容量量，在条件件容许的情情况下，应应考虑首期期交楼可能能采用临时时供电的需需要，根据据经验，很很多楼盘交交楼后较长长一段时间间小业主的的生活用电电仍使用临临电系统供供电。三、现场查查勘，进一一步清理场场地收地后，工工程部应对对场地内的的情况进行行详细的了了解。正常常情况下，已已收地块内内的拆迁、坟坟地迁移、青青苗补偿、高高压线的迁迁移等都由由当地政府府相关部门门已完成。然然而往往因因各种原因因的影响，收收地后仍有有部分迁移移工作尚未未完成，影影响工程建建设进度，因因此，工程程部进场

5、后后，也应积积极协助开开发部协调调当地相关关部门解决决，进一步步清理场地地。开发部应向向工程部通通报原有地地下管网的的概况，工工程部应探探明地块内内电信、煤煤气、给排排水管，特特别是军用用光缆的分分布、走向向情况，如如影响工程程施工，应应及时协调调相关部门门解决。所收地块内内的林木砍砍伐，须协协调开发部部取得砍伐伐证后，根根据下发的的砍伐图组组织砍伐，并并根据实际际地形与总总规进行比比较，砍伐伐如果对周周边环境破破坏大，应应及时反馈馈并进行调调整后，再再实施砍伐伐。（一）、工工程部组织织详勘1. 取得总规批批复后，工工程部可组组织勘察单单位进场，对对阻碍详勘勘钻孔的障障碍物，工工程部应提提前组

6、织清清理。2. 勘察单位根根据详勘方方案、总规规图上的坐坐标点定出出孔位，工工程部应复复核。3. 根据公司工工期要求，督督促勘察单单位组织足足够的钻机机进场。一一般一台钻钻机一个工工作日可钻钻一个孔（30米计）。4. 所有钻孔工工程量必须须有两名监监理人员进进行验收，并并在验收记记录上签字字，及时存存档。5. 现场钻孔取取样完成后后，应督促促勘察单位位在详勘开开钻后155天内出柱柱状图并按按合同要求求提供勘察察报告。（二）、小小区分区开开发综合策策划小区分区开开发综合策策划，是小小区开发、建建设、销售售的总纲，须须由公司总总裁主持，召召开由分管管副总和各部部门负责人人参加的小小区分区开开发综合

7、策策划会，策策划会讨论论和确定的的内容包括括：分区开开发目标、融融资目标、销销售目标、工工程建设目目标，并据据这些目标标制定招标标计划、图图纸需求计计划、工程程开工竣工工计划、物物业移交计计划。（三）、综综合策划方方案编制综合策划方方案包含以以下内容：1. 施工给水系系统：给水水管道走向向规划、管管道管径、用用水量及用用水计量等等。2. 施工排水系系统：排水水管道走向向规划、管管道管径、排排水量等。3. 施工用电系系统：施工工用电线路路走向规划划、用电总总容量、用用电计量等等。4. 施工道路系系统：满足足施工需要要、安全文文明施工需需要、与永永久规划路路的关系等等。5. 施工场地划划分、围蔽蔽

8、及临时设设施的规划划：满足安安全文明施施工需要、满满足销售需需要等。6. 施工场地的的土方平衡衡：考虑场场地的竖向向布置及标标高协调、挖挖方与填方方尽量平衡衡等。（适适当考虑分分期开发之之间的土方方平衡）7. 小区的公用用工程（供供电、备用用电源、电电信、消防防、供水、供供暖、污水水处理等）的的建设是否否能满足首首期交楼的的使用要求求。8. 制定各期开开发楼盘的的分批销售售计划。9. 制定各期开开发楼盘的的分批移交交物业管理理计划。10. 制定图纸需需求计划。11. 制定合同需需求计划, 制定主主体总包、详详勘、土方方施工、基基础检测等等前期合同同提交计划划。其中除第88项和9项方案的的内容外

9、，其其他的是属属于工程建建设范畴，由由工程部负负责编制。（四）、综综合策划方方案会审：时间：新开开发项目在在详规批复复后的一周周内组织者：工工程部负责人：公公司总裁参加人员：分管副总总和各部门门负责人。内容：对各各部门编制制的综合策策划方案进进行审查，审审定后明确确落实时间间。（五）、0.0000以下图图纸会审基础开工55天前，工工程部必须须组织召开开由主管工工程的公司司领导主持持的，由预预决算部、开开发部、工工程部、设设计院、施施工单位参参加的00.00下下图纸会审审。工程部部在图纸会会审前通知知参会单位位和工程管管理中心，并并收集和汇汇总各部门门图纸审查查意见，在在图纸会审审前将意见见提交

10、设计计院。四、“三通通一平”的的实施1. “三通”开发部应及及时办理临临水、临电电的报批及及施工手续续，临时道道路出入口口报批手续续（包括市市政道路绿绿化迁移报报批手续）、办办理淤泥排排放证等，工工程部应马马上组织场场地平整、临临时道路的的施工。2. “一平”（1） 场地平整的的主要步骤骤：a. 场地地标高根据据审定后的的综合策划划方案确定定。b. 场地地及边坡土土方量计算算场地土方量量计算的方方法有两种种：方格网网法和断面面法。场地地比较平坦坦时，一般般采用方格格网法；场场地地形较较为复杂或或挖填深度度较大、断断面不规则则时，一般般采用断面面法。c. 土方方调配对挖土的利利用、堆弃弃和填土的

11、的取得三者者之间关系系进行综合合处理，确确定挖填方区的的调配方向向和数量，使使土方工程程的施工费费用最小、工工期短，施施工方便。土土方调配步步骤包括：划分调配配区、计算算土方调配配区之间的的平均运距距（或单位位土方运价价或单位土土方施工费费用）、确确定土方的的最优调配配方案、绘绘制土方调调配图表。（2） 场地平整需需注意的问问题：a.注意勘勘察地下已已有给排水水管道、电电线电缆的的情况。b.场地的的挖方与填填方尽量平平衡，避免免在短期内内既有土方方外运又要要土方外购购。c.根据总总规进行放放线，如存存在开挖过过大影响了了周边环境境的情况，应应及时进行行反馈并进进行总规调调整。五、编制项项目总进

12、度度节点控制制计划综合策划会会后，工程程部应编制制项目总进进度节点控控制计划，根根据该计划划编制图纸纸需求计划划和合同需需求计划，并并将综合策策划会会议议纪要、总总进度节点点控制计划划报工程管管理中心备备案。1. 编制进度节节点计划需需要收集的的信息：（1） 收集图纸信信息。（2） 地下室层数数、层高，裙裙楼层数、层层高，总层层数，屋面面、外墙做做法，交楼楼标 准准。（3） 现场已收图图纸，所欠欠图纸种类类。（4） 了解合同信信息。（5） 主体合同范范围、工期期。（6） 现场已有合合同，所欠欠合同。（7） 了解当地政政府的验收收要求，如如：基础检检测、材料料检测、土土壤氡浓度度检测、防防雷检测

13、、专专项方案审审查、中间间验收、竣竣工验收等等。（8） 了解公司制制度要求。2. 编制方法：详细列出工工程从开工工到完工的的各项节点点工作，结结合图纸、合合同、工序序搭接、公公司制度要要求等编排排节点开工工、完工时时间，从而而编制确保保节点计划划实现的合合同需求计计划、图纸纸需求计划划和材料需需求计划。六、审查施施工组织设设计和施工工方案项目主体开开工前，工工程部应督督促施工单单位提交施施工组织设设计，并组组织由工程程部、营销销中心、施施工单位等等参加的施施工组织设设计审查会会。施工组织设设计审查应应重点审查查场地布置置是否满足足安全文明明施工、销销售通道和和销售环境境、后续工工程的施工工要求

14、。审审查总进度度计划的重重大节点是是否满足公公司开发和和销售要求求，总进度度计划应明明确专业分分包单位的的插入时间间节点，审审查时应充充分考虑专专业分包单单位的合理理施工工期期。施工组织设设计的审查查内容主要包包括施工方方案（技术术工艺方法法、手段、流流程），施施工进度计计划，施工工平面图，施施工措施，各类材料料采购供应应计划，各各类施工设设备进场计计划。专项方案的的编制和审审核应符合合建设部建建质200042213号 危险性性较大工程程安全专项项施工方案案编制及专专家论证审审查办法的的要求。七、前期的的其他准备备工作1. 督促施工单单位按已审审批的临时时设施搭设设方案搭设设临设。2. 工程部

15、办公公环境及办办公条件的的规划。（1） 资料文件柜柜标准统一一，数量满满足全过程程需要；柜柜内文件夹夹应分阶段段，按类型型分类。（2） 工程所需的的各类表格格应准备齐齐全，应配配备本工程程需要的工工程建设标标准书籍或或电子图书书。（3） 上墙文件应应符合公司司统一要求求，内容包包括：质量量方针、质质量目标、质质量体系认认证、项目目组织架构构、岗位职职责、规划划许可证、施施工许可证证、规划总总平图、综综合管线总总平面图、晴晴雨表等。（4） 应按公司制制度设置样样板库。（5） 办公室周围围要做到美美观、整洁洁、有绿化化。3. 工程监理例例会：检查查上周工作作完成情况况、下周工工作计划以以及需要协协

16、调解决的的问题。4. 熟悉工程图图纸、编制制各种台帐帐在熟悉工程程图纸的基基础上，根根据工程的的构成事先先编制好隐隐蔽验收台台帐和检验验批验收台台帐，这既既是对施工工验收工作作的规划，也也为施工阶阶段的工作作做好了铺铺垫，既减减少了施工工过程中台台帐登记的的劳动，也也使台帐一一目了然，便便于统计和和检查。5. 放线点的及及时复核和和保护（1） 对于规划局局提供或认认可的建筑筑物定位放放线点，工工程部应进进行复核并并做好保护护。（2） 工程师应要要求施工承承包单位，对对建设单位位给定的原原始基准点点、基准线线和标高等等测量控制制点进行复复核，并将将复测结果果报工程师师审核，经经批准后施施工承包单

17、单位方能进进行准确的的测量放线线，建立施施工测量控控制网，并并应对其准准确性负责责，同时做做好基桩的的保护。（3） 复测施工测测量控制网网，抽检建建筑方格网网、控制高高程的水准准网点以及及标桩埋设设位置等。6. 审查施工单单位的组织织架构及质质量保证体体系、安全全文明施工工保证体系系。7. 审查施工单单位人员资资质及特种种作业人员员资格证，对对于施工单单位的主要要管理人员员，应到其其总公司进进行核查。8. 审查施工单单位进场设设备数量满足施施工组织设设计及施工工进度要求求；性能满满足工程特特点及地质质条件要求求；设备状状况能满足足连续工作作及施工安安全要求。9. 验收进场施施工材料。（按按公司

18、的材材料验收制制度）10. 了解当地政政府及行业业的相关要要求，各分分部分项工工程的验收收标准和验验收要求。第二章 施工阶段工工作流程管管理第一节 施工阶段总总工作流程程144主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板精装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼

19、环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼精装修施工装修分户验收竣工验收精装竣工验收精装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算2222算算场地硬化场区整理外排栅搭设精装验收交楼阶段精装施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段主主要节点工工作要点一. 0.000以下施工工阶段工作作要点1 施工准备（1） 放线、复核核。对于规规划局提供供或认可的的建筑物

20、定定位放线点点，工程部部应进行复复核和做好好保护措施施。 （2） 施工计划编编制。（3） 施工方案审审查。（4） 质量、安全全技术交底底。（5） 检查施工单单位施工用用电、机械械、人员等等的到位情情况。（6） 了解当地政政府及行业业的要求：（7） 桩基础检测测要求，钢钢筋、混凝凝土、防水水材料见证证取样送检检和监督检检验要求，土土壤氡浓度度检测要求求，土壤承承载力检测测要求，防防雷施工、检检测及验收收要求，0.000以下部分分中间验收收要求，资资料整理归归档要求。（8） 需要签订的的合同：桩基础检测测合同，防防雷施工合合同，人防防工程施工工合同，基基坑沉降观观察委托合合同、消防防工程施工工合同

21、及根根据公司具具体情况的的相关分包包合同。2 基础施工详见房地地产开发建建设管理流流程3 基础检测（1） 检测方案编编制（应结结合国家规规范和当地地政府文件件要求进行行编制）。（2） 检测方案审审查。（建建设、勘察察、设计、监监理、施工工等单位签签字盖章后后报质监站站）（3） 签订检测合合同。（4） 检测准备工工作。（5） 检测结果咨咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方方案审批。（2） 基坑开挖时时，应检查查土方开挖挖流程、边边坡支护及及基坑观测测是否按审审批的专项项方案进行行施工。5 地下室施工工注意事项项（1） 基坑土方开开挖时，根根据承台的的方量适当当考虑超挖挖，以使承承台土方开开挖时不

22、需需外运，加加快进度。（2） 地下室地板板施工前应应做好塔吊吊基础的施施工及塔吊吊安装，并并取得准用用证或办理理备案。塔塔吊的安装装位置应考考虑销售的的要求，不不应将塔吊吊设置在样样板房所在在的塔楼外外。塔吊基基础面的标标高应考虑虑室外管网网的敷设，塔塔吊基础面面或平地下下室底板标标高或低于于附近室外外管网标高高。（3） 施工缝止水水带安装、检检查。（4） 底板防爆地地漏、预留留孔洞预留留、预埋、检检查。（5） 侧壁钢筋安安装：人防防设备构件件、给排水水管、线管管预留孔洞洞预留、预预埋、检查查。（6） 地下室顶板板防水施工工应在后浇浇带完工后后立即穿插插进入。（7） 地下室顶板板后浇带完完工模

23、板拆拆除后，应应穿插进入入泵房、高高低压配电电房等土建建的施工。（8） 化粪池的施施工应在地地下室顶板板（0.00）完完工时同时时完工。（9） 专业协调：地下室施工工完成后，应应组织外电电、外水、泵泵房设备、消消防、人防防、发电机机组设备、泳泳池设备、通通风、空调调、机械车车库设备等等施工单位位到现场实实地勘查，要要求工程部部与专业施施工单位沟沟通，深化化机房布置置平面设计计，土建施施工应以工工程部审查查的专业分分包单位的的图纸为准准，不可盲盲目按照建建筑图施工工，上述功功能房的土土建施工和和场地移交交应作为重重要节点加加以控制。6 基础、地下下室中间验验收在一般情况况下基础、地地下室实体体施

24、工完后后三个月取取得中间验验收登记表表。二. 裙楼结构施施工阶段工工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织织0.0000以上上大规模图图纸会审。（2） 涉及高支模模施工的，督督促施工单单位提交高高支模方案案报审。（3） 督促施工单单位外排栅栅搭设方案案报审。（4） 协调设计取取得沉降观观测测点布布置图；了了解当地沉沉降观测的的具体规定定，需实行行第三方观观测的，应应签订沉降降观测合同同。（5） 转换梁厚大大体积混凝凝土浇筑专专项施工方方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱柱位置放线线后，项目目监理部应应组织测量量工程师进进行复核，外外边线应符符合规划要要求。（2） 首层墙柱捣捣砼前，联联

25、系沉降观观测单位设设置沉降观观测点。（3） 高支模搭设设必须严格格按照已审审批的搭设设方案进行行。验收时时视当地要要求确定是是否通知安安监人员进进行验收。（4） 二层楼面钢钢筋经监理理工程师验验收合格后后，应根据据当地要求求，确定是是否通知设设计，质监监站监督员员参加验收收。（5） 模板、钢筋筋、混凝土土等分项工工程验收除除应符合国国家规范规规定外，还还应符合公公司的相关关制度要求求。（6） 首层施工的的天数应控控制在公司司计划管理理要求的时时间以内。（7） 砼泵送管道道立管的设设置位置应应考虑样板板房施工，宜宜设置在塔塔楼建筑外外围位置，不不得设置在在拟设样板板房的塔楼楼内，不得得已时，应应

26、在外围绕绕开样板房房所在楼层层。（8） 本阶段安全全文明施工工控制要点点：地下室室外壁防水水施工完成成后，应及及时进行土土方回填，后后浇带部位位未进行回回填的，应应在坑边做做好围护措措施；材料料堆放，钢钢筋加工场场，施工道道路等布置置，场地硬硬化等应根根据施工组组织设计方方案进行完完善，各种种安全标牌牌应及时督督促施工单单位挂设。外外排栅的搭搭设应按已已审批的搭搭设方案进进行，外排排栅内侧立立柱与建筑筑物之间的的距离应综综合考虑安安全规范要要求及裙楼楼外墙总装装饰工作面面预留位置置的要求，在在保证安全全的前提下下避免因外外墙装饰操操作面不足足而重新搭搭设。三. 标准层结构构施工阶段段工作要点点

27、1. 模板的安装装质量应能能达到模板板分项工程程的验收要要求，若夹夹板模板脱脱皮、疏松松、变形严严重，应督督促施工单单位更换新新模板，以以免影响混混凝土浇筑筑质量。2. 外排栅卸荷荷钢丝的设设置应尽量量避开飘窗窗台位置，以以免影响以以后飘窗安安装，影响响外墙收边边收口。3. 督促施工单单位提交砌砌筑砂浆配配合比，水水泥、砂、砌砌块检验报报告。4. 为达到公司司的进度要要求，必须须督促施工工单位至少少准备三套套模板。5. 7层楼面模模板安装完完成时，应应督促施工工单位进行行3层砌体施施工，3层室内给给水管、电电线管、开开关底盒安安装，并按按要求组织织3层会验。6. 当主体结构构上至5-6层时，应

28、应督促施工工单位安装装调试钢井井架或人货货笼等垂直直运输设备备，尽早验验收合格投投入使用，以以利拆模板板的各楼层层清运建筑筑垃圾，运运输砌体材材料，促进进现场文明明施工及砌砌体施工进进度。7. 电梯在主体体结构封顶顶前三个月月给电梯生生产厂家下下单生产。8. 主体结构的的屋顶结构构在主体结结构完工后后两个月内内完工。9. 市政管网（排排污、排水水、给水）应应在主体结结构至六层层时穿插进进入施工，至至单体时可可预留接驳驳井，主体体的外排栅栅应尽量避避免市政管管网的位置置。10. 外电（含高高压管网）的的施工应在在主体结构构封顶前插插入施工。11. 施工现场平平面布置及及文明施工工管理必须须完全达

29、到到施工组织织设计要求求。12. 砂浆机、提提升机、人人货梯、塔塔吊等机械械设备的安安全装置维维护、保养养，人员操操作情况等等的检查。13. “三宝”的的使用，“四四口”、“五临边边”的防护护，用电管管理，防火火器材配置置等。四. 砌体施工阶阶段工作要要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：墙体材材料的使用用及施工工工艺、验收收标准，节节能方面的的要求、验验收标准。2. 应注意的事事项（1） 根据主体施施工进度，适适时地安排排施工单位位完成三层层（通常是是第二个标标准层）砌砌体的施工工，并组织织三层会验验，根据三三层会验的的决议进行行大面积砌砌体的施工工。（2） 混凝

30、土小型型空心砌块块特别容易易出现裂缝缝现象，22004年年建设部新新出了混混凝土小型型空心砌块块建筑技术术规程JJGJ/TT14-22004。（3） 门洞孔洞预预留在以往往的工程中中常常出现现问题，导导致装修阶阶段出现大大面积打凿凿。主要原原因，一是是各个阶段段施工图纸纸门洞尺寸寸矛盾，二二是施工单单位预留门门洞时没有有准确放线线。所以砌砌体施工时时，一定要要结合装修修施工图进进行。五. 样板房及销销售环境施施工工作要要点1 销售环境策策划、样板板房位置的的确定完成0.000前前，落实综综合策划和和施工组织织设计审查查有关销售售环境的内内容，并联联系销售策策划部进一一步核实销销售环境及及样板房

31、的的布置要求求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门门窗、外墙墙砖的施工工应考虑与与上下楼层层的对应，避避免样板房房使用完成成后拆除重重新装修。6 样板房所在在楼层的上上一楼层的的水电、卫卫生间、厨厨房、内墙墙天花抹灰灰等应在样样板房装修修完工前施施工完毕，楼楼地面宜施施工防水砂砂浆（断水水），以免免后续的施施工影响样样板房的正正常使用。六. 毛坯装修施施工阶段工工作要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：外墙装装修有关节节能方面的的要求，施施工工艺、验验收标准，铝铝合金门窗窗、阳台栏栏杆安全及及节能方面面的要求、验验收标准，防防火门的验验收要求及及验收

32、标准准等，消防防验收要求求及验收标标准。2. 应注意的事事项（1） 外墙饰面工工程，应考考虑铝合金金门窗安装装位置及门门窗尺寸是是否与外墙墙砖的模数数相匹配。事事前应组织织主体施工工单位及铝铝合金门窗窗安装单位位召开专题题会议，做做到施工难难点解决于于施工前，施施工质量问问题解决于于施工过程程中。（2） 室内各安安装和装修修分部分项项工程（如如电梯安装装、入户门门安装、阳阳台门安装装、防火门门安装、消消防栓安装装、电梯前前室地面施施工、户内内地面施工工、消防楼楼梯地面施施工、电梯梯前室的各各种强弱电电及消防的的开关按钮钮底盒安装装、户内强强弱电底盒盒安装）施施工前，应应以统一的的标高控制制线及

33、相关关图纸确定定各部位标标高，并逐逐层以书面面形式向各各专业施工工单位进行行交底。防防止标高控控制不准确确，导致电电梯门、入入户门、阳阳台门、防防火门的标标高及消防防箱、开关关插座的高高度不符合合要求。（3） 外墙饰面砖砖、铝合金金窗、拦杆杆等的施工工应安排施施工单位先先做样板；（4） 外墙清洗时时，应检查查清洗单位位所使用的的外墙清洗洗液，严禁禁有腐蚀液液体。清洗洗时，不得得污染和腐腐蚀外墙上上安装的排排水管道、煤煤气管道、消消防管道及及管道支架架，不得污污染和腐蚀蚀铝合金门门窗、空调调百叶窗、阳阳台栏杆。（5） 塔吊、提升升机等垂直直运输设备备拆除前，工工程部应审审批施工单单位的专项项拆除

34、方案案及拆除计计划，拆除除时应排监监理人员对对拆除施工工安全措施施进行检查查。3. 应协调的问问题（1） 抹灰施工前前应先进行行打点、冲冲筋，水电电专业根据据打点、冲冲筋在墙体体内预埋线线管和底盒盒。否则将将造成：一一来重新开开槽，浪费费了大量的的人工，也也会导致现现场文明施施工搞不好好；二来提提前安装线线管和底盒盒，会导致致底盒突出出墙面，或或凹进去很很深，不符符合精品工工程质量的要求求，把问题题消灭在施施工过程中中防范未然然。（2） 本阶段涉及及到的场地地移交工作作很多，一一方面要了了解后续安安装专业的的实际场地地需求，另另一方面要要按计划督督促各施工工单位按时时移交场地地和施工作作业面。

35、涉涉及场地移移交的主要要有：电梯梯机房、发发电机房、高高压开关房房、变压器器房、低压压配电房、水水泵房、风风机房、混混凝土结构构水箱、消消防控制中中心（兼监监控中心）、电电梯底坑、电电梯井、水水管井、强强电管井、弱弱电管井等等。涉及到到主体施工工单位与其其它专业分分包单位进进行工作面面移交的有有：防火门门安装、铝铝合金门窗窗安装、阳阳台栏杆安安装入户门门安装、销销售样板房房、电梯前前室、高层层首层大堂堂精装修等等。七. 装修施工阶阶段工作要要点（视公公司经营情情况，目前前一般的不进行精精装修）1. 准备工作（1） 精装修开工工前，项目目监理部应应对室内部部分土建交交工质量进进行全数检检查验收，

36、并并要求主体体施工单位位和豪装施施工单位办办理场地移移交手续。检检查内容包包括混凝土土结构外形形质量，砌砌体质量，抹抹灰质量，铝铝合金门窗窗安装和塞塞缝质量，预预留门洞口口尺寸及位位置，阳台台栏杆的安安装质量，电电气线管和和底盒预埋埋质量，给给排水管道道安装和保保护质量，空空调套管安安装质量。避避免装修施施工完成后后或进行中中，由于主主体或毛坯坯的施工质质量问题，使使装修的观观感达不到到要求，不不得不对主主体或毛坯坯进行返工工处理，这这样既对主主体施工单单位和豪装装施工单位位造成了经经济损失，也也对豪装工工期产生影影响。（2） 精装修各工工序施工前前，工程部部应向施工工单位进行行质量标准准交底

37、。（3） 交接验收时时，应对已已施工的给给水管道重重新试压。2. 应注意的事事项（1） 在精装修中中，实行样样板先行制制度。样板板施工完毕毕，涉及施施工工艺做做法、施工工质量标准准的，应报报主管工程程的领导审审批。而涉涉及外观效效果的，应应报主管设设计的领导导审批，特特殊部位报报总经理审审批。未经经批准不能能大面积施施工。（2） 项目监理部部应对所有有进场的装装修及安装装材料进行行质量验收收和书面验验收，质量量验收包括括检查材料料是否与样样板相符、板板材和型材材的厚度（壁壁厚）是否否与设计文文件相符，书书面验收应应检查材料料的检验报报告和出厂厂合格证，检检验报告要要求在有效效期内，复复印件应盖

38、盖有材料生生产厂家的的章印，必必要时应做做破坏性实实验。（3） 木门的入场场验收应检检查整体外外观质量、尺尺寸、厚度度，骨架的的材质，饰饰面板的材材质、厚度度，制作工工艺。（4） 卫生间和厨厨房墙身和和地面瓷片片施工完成成后应办理理工序验收收手续。 （5） 门套安装木木线前，应应对门套的的安装质量量和塞缝质质量进行隐隐蔽验收。（6） 木地板饰面面地面，在在木地板施施工前，应应对地面找找平层进行行隐蔽验收收。（7） 装修施工期期间应做好好公共区域域、电梯轿轿箱、入户户门、阳台台铝合金门门及门框的的成品保护护工作。严严禁在已装装修好的首首层大堂、电电梯厅、电电梯前室使使用金属轮轮毂的手推推车，大堂

39、堂及首层电电梯厅通道道应采用夹夹板、纸板板或石膏板板等板材覆覆盖保护，电电梯轿箱、电电梯门套、入入户门及门门套应采用用夹板包裹裹，阳台铝铝合金门及及门下框应应有保护措措施。（8） 散体物料及及垃圾应采采用袋装搬搬运，严禁禁高空抛物物，施工污污水必须在在塑料桶内内静置沉淀淀后方可通通过地漏排排放，严禁禁直接向排排水管道、排排污（粪）管管道倾倒施施工污水。（9） 地面砖铺贴贴完成后应应立即采用用夹板、纸纸板或石膏膏板等板材材覆盖保护护，严禁在在铺好砖的的地面堆沙沙。（10） 木地板铺贴贴完成后应应立即用塑塑料薄膜或或彩条布覆覆盖，并在在四周用胶胶带固定。（11） 油漆施工和和焊接施工工应有防止止门

40、套、铝铝合金门窗窗、木地板板、窗台石石地面砖、开开关面板、洁洁具、灯具具等的污染染措施。八. 配套施工主主要控制要要点1. 施工插入点点（1） 靠近建筑物物的化粪池池、隔油池池等地下构构筑物宜在在建筑物基基础（地下下室）的施施工过程中中插入，有有利于节省省工期和减减少投资。（2） 在工期紧张张的情况下下，应特别别注意道路路施工完成成后，大量量种植土、大大型苗木运运输线路的的需要。2. 工程部组织织各安装施施工单位进进行综合管管线平衡现现场交底，形形成书面记记录。3. 配套场地移移交园林施施工前，应应完成室外外给排水管管道和燃气气管道安装装及功能性性试验，完完成强弱电电套管敷设设，并办理理场地移

41、交交手续，做做好地下管管线成品保保护交底工工作。房地产开发发建设管理理流程第一章 工工程建设计计划管理第一节 总则第一条 建设工程程的竣工标标准： 主主体工程全全面完工（含含外墙装修修），建设设工程用地地红线（或或该栋建筑筑物相邻330米）范范围内的道道路、绿化化（含天面面）按照批批复的总规规要求全面面完工（含含地下室），所所有临时建建筑、构筑筑物拆除完完毕。第二条 建设工程程的交楼标标准： 各项工程程全面完工工，在合同同约定的交交楼时间前前完成相关关验收并取取得以下验验收合格证证书或意见见：1、建设工工程规划验验收合格证证；2、质量监监督意见书书；3、人防验验收备案表表；4、消防验验收意见书

42、书；5、环保验验收意见书书；6、建设工工程竣工验验收备案表表。第二节 工程建设设过程管理理第三条 新开发项项目在详规规批复一周周内，由主主管工程公公司领导主主持召开项项目开发建建设综合策策划方案审审查会，参参加人员为为工程部、开开发中心、合合同预算部部、营销中中心、物业业公司部门门负责人。项目开发建建设综合策策划方案审审查会的内内容（附： 开发建设设综合策划划方案会签签审批表）：1、施工给给水系统：给水管道道走向规划划、管道管管径、用水水量及用水水计量等。2、施工排排水系统：排水管道道走向规划划、管道管管径、用水水量及用水水计量等。3、施工用用电系统：施工用电电线路走向向规划、用用电总容量量、

43、用电计计量等。4、施工道道路系统：满足施工工需要、安安全文明施施工需要、与与永久规划划路的关系系等。5、施工场场地划分、围围蔽及临时时设施的规规划：满足足安全文明明施工需要要、满足销销售需要等等。6、施工场场地的土方方平衡：考考虑场地的的竖项布置置及标高协协调、挖方方与填方尽尽量平衡等等。7、制定主主体总包及及各类专业业分包合同同提交计划划。8、制定各各类材料采采购供应计计划。9、制定各各类施工设设备进场计计划。10、制定定各期开发发楼盘的分分批销售计计划。11、制定定各期开发发楼盘的分分批移交物物业管理计计划。第四条 在工程开开工前及开开工后，每每月召开一一次，由工工程部经理理组织全体体监理

44、人员员和施工单单位班组长长以上参加加的工程质质量交流会会。一、工程质质量交流会会内容：1、工程部部和施工单单位分别介介绍各自驻驻现场的组组织机构、人人员及其分分工、联系系方式； 2、工程部部介绍公司司的运作模模式、验收收程序及进进度、结算算申报流程程等； 3、施工单单位介绍工工程质保体体系、自检检程序及质质量、进度度、安全的的保证措施施； 4、工程部部针对质量量控制措施施进行技术术交底，并并提出意见见和要求； 5、施工单单位就技术术交底和工工程部要求求提出意见见，表明态态度； 6、施工单单位就施工工中其他需需协调的问问题提出意意见； 7、工程部部就施工单单位的问题题进行解答答； 9、会议纪纪要

45、应由工工程部负责责起草，并并经与会各各方代表会会签。第五条 项目主体体开工前，工工程部负责责组织施工工组织设计计审查会。第六条 项目发售售前，管理理中心综合合计划部负负责组织汇汇总工程建建设中心、营营销中心意意见，确定定项目的竣竣工及交楼楼时间，并并提交公司司领导批准准。第七条 项目主体体开工前，由由招投标中中心组织工工程部、合合同管理部部到现场开开会，落实实针对主体体合同的立立项及合同同前期信息息的反馈。第八条 公司各相相关部门在在每月300日17:000前，将下月工工作计划经经部门负责责人签字后后，报计划划管理中心心，并在公公司计划例例会上予以以核定。第九条 工程部必必须在每期期主体工程程

46、开工前，组组织召开由由主管工程程的公司领领导主持的的，相关部部门人员参参加的图纸纸会审会议议。第十条 营销中心心销售策划划部必须在在项目开工工时间前确确定样板房房的位置、数数量及有关关要求。第十一条 每期工工程第十层层楼面结构构完成时，工工程部完成成第三层中中各户型的的砖砌体。每期工程第第三层砖砌砌体完成后后两天内，设设计中心牵牵头组织营营销中心、开开发中心、工工程部、预预决算中心心进行综合合会验。第十二条 在工程程建设中，实实行样板先先行制度。样样板施工完完毕，涉及及施工工艺艺做法、施施工质量标标准的，应应报主管工工程的公司司领导审批批。而涉及及外观效果果的，应报报主管设计计的公司领领导审批，特特殊部位报报总经理审审批。未经经批准不能能大面积铺铺开施工。一、施工过过程中需做做样板的有有：1、外墙饰饰面砖、铝铝合金窗、拦拦杆等；2、室内地地面砖、木木地板；3、室内墙墙面、天花花（吊顶）的的扇灰及油油漆；4、大堂、电电梯前室的的所有装饰饰；5、室外园园建装饰、道道路及广场场的铺装面面层等。6、室内外外砖砌体及及批荡；7、主体结结构的钢筋筋、模板及及混凝土；8、预制构构件的安装装等。二、施工样样板验收的的程序：1、施工单单位经三级级自检合格格后，报监监理验收；2、监理验验收合格后后，报工程程部经理验验收；3、工程部部经理验收收合格后，报报主管工程