南宁市城市规划与房地产市场发展状况ffcv.docx

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1、n1.2.2南宁宁市城市市规划发发展（1）城城市定位位及发展展方向（南宁市市城市近近期建设设规划（220066-20010年年）城市定位位广西壮族族自治区区首府，西西南地区区交通枢枢纽，泛泛珠三角角经济圈圈西部区区域性中中心城市市，中国国东盟自自由贸易易区的区区域性国国际化城城市。城市近期期发展方方向 以邕江为为轴线，两两翼拓展展，东建建西扩，完完善江北北，提升升江南，形形成向东东、西、南南三个主主要方向拓拓展的空空间格局局，重点点实施城城市向南南发展的的战略，重重点启动动建设五五象新区区。（1）向向东完善凤凤岭片区区、仙葫葫片区，加加快建设设龙岗片片区；（2）向向西加快相相思湖新新区建设设步

2、伐；（3）向向南提升江江南片区区，重点点启动建建设五象象新区。（2）城城市总体体布局结结构1、总体体布局形形态：“一轴两两带多中中心”南宁城市市外围组组团、发发展轴线线正在逐逐渐展开开，为打打破单中中心圈层层拓展结结构提供供了良好好的发展展基础，近近期应加加快对城城市空间间结构作作出合理理调整，突突出“一轴两两带多中中心”的发展展模式和和趋势，逐逐步形成成沿邕江江两岸串串珠式展展开、沿沿其支流流纵深发发展的城城市布局局形态。2、“一一轴两带带”的城市市发展轴轴线（1）“一轴”：沿江江城市发发展轴，整整个城市市沿邕江江两岸展展开，城城市各级级中心分分布在邕邕江两侧侧，沿邕邕江形成成城市最最主要的

3、的一条东东西向的的发展轴轴线；（2）“两带”：一是是西部北北部生态态保护带带，是南南宁的上上水地带带，除紧紧邻城市市的山前前地带在在生态保保护的前前提下可可进行适适度的开开发外，应应作为城城市西部部北部重重要的生生态屏障障进行保保护和培培育；二二是南部部生态保保护带，南南部的大大王滩水水库及其其周边低低山丘陵陵地区，除除局部作作为旅游游度假发发展用地地外，应应作为城城市南部部的重要要生态屏屏障。3、沿江江串珠式式的“多中心心”城市空空间体系系（1）一一主：中中心片区的老中中心和紧紧邻的邕邕江南岸岸中心共共同构成成联系邕邕江两岸岸发展轴轴的中心心聚合枢枢纽。（2） 两副：南部五五象副中中心和西西

4、部相思思湖副中中心，副副中心和和其服务务范围内内的城市市组团将将成为疏疏解中心心区吸引引力的“反磁力力”集团，以以有效缓缓解中心心组团的的压力。（3）多多核：各各片区内内承担不不同功能能的各种种中心，中中心与所所处组团团将成为为重要的的城市功功能增长长核，通通过适度度综合建建设能够够降低对对中心区区的依赖赖。同时时还应严严格保护护和培育育作为城城市绿核核、绿肺肺的青秀秀山和五五象岭的的生态环环境。（3）城城市交通通环境规规划城市道路路系统改改善计划划（南宁市市城市近近期建设设规划（220066-20010年年）（1）核核心区（一一环内区区域）道道路交通通系统改改善要点点：加大大设施建建设力度度

5、，优化化道路功功能；制制定相应应的管理理措施。（2）各各片区道道路系统统建设和和改善要要点：加加快环路路系统的的建设，充充分发挥挥各环路路的作用用；加快快轴向干干道（东东西向、南南北向）系系统建设设，使城城市各组组团通过过干道系系统和环环路紧密密联系； 加强强区域内内部、区区域内外外部路网网衔接结结建设，使使道路资资源利用用率最大大化；加加快中心心城区对对外通道道的建设设，解决决好城市市路网与与对外公公路的衔衔接问题题；加强强中心城城区与外外围组团团（包括括九曲湾湾、蒲庙庙、五合合、那马马、吴圩圩组团）的的道路联联系。（4）城城市住房房建设规规划按照（南南宁市住住房建设设规划（220066-2

6、0010）住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合南宁市城市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：将凤岭、五五象、东东沟岭、相相思湖、北北湖、那那洪、沙沙井等地地区作为为新增住住房建设设重点发发展的地地区。对于城市市中高档档商品住住宅的建建设，根根据南宁宁市的实实际情况况，应加加强宏观观调控，科科学制定定住房建建设结构构和土地地供应计计划，重重点考虑虑在蟠龙龙组团、凤凤岭组团团、相思思湖组团团、龙岗岗组团、仙仙葫西组组团等区区域适度度发展中中高档商商品住宅宅以满足足市场和和市民居居住的需需求。1.3南南宁房地地产市场场发展状状况分析析1.3.1南宁宁市房地地产市场场

7、消费力力分析（1）人人均可支支配收入入与消费费性支出出数据来源源：南宁宁统计年年鉴；广广西统计计年鉴；南宁经经济信息息网20066年，南南宁市人人均可支支配收入入超过万万元大关关，较往往年有较较大幅度度上升。城镇居民收入快速增长，带来了消费水平的迅速上升，但是，从南宁市人均支出收入比我们可以看到，整体消费支出的比重较大，说明居民储蓄余额较少，在大件消费上将会产生一定的障碍。（2）南南宁市历历年居民民住房支支出情况况分析：自20004年以以来，随随着南宁宁市房价价的上涨涨，人均均居住面面积的提提高，南南宁市居居民的住房支支出额逐年升升高。住住房作为为居民基基本的生生活支出出,其比比重同样样可反映

8、映居民生生活水平平高低。居居民生活活水平越越高，住住房支出出比将和和恩格尔尔系数趋趋势一致致逐渐渐降低。由由上表可可见，南南宁市居居民066年住房房支出占占消费支支出的比比重已有有较大幅幅度下降降，说明明居民的的生活水水平已经经有了较较大幅度度的提高高。 （3）恩恩格尔系系数与住住房支出出比重分分析恩格尔系系数是国国际上通通用的衡衡量居民民生活水水平高低低的一项项重要指指标，恩恩格尔系系数越低低代表居居民家庭庭收入和和生活水水平越高。数据来源源：南宁宁市统计计局据国际通通行标准准，当恩恩格尔系系数在440时时，有关关各国的的住房消消费在消消费结构构中所占占的比重重会达到到15-20。而目前南宁

9、宁恩格尔尔系数已已降到440以以下，但但住房消消费比重重尚不足足10，比国国际平均均水平要要低5-10个个百分点点，说明明住房消消费应该该还有较较大的空空间。（4）住住房需求求预测规划期住住房需求求预测根据南宁宁市房地地产管理理局提供供的历年年房地产产办证资资料统计计分析，至至20006年8月31日，南宁宁市中心心城区住住房总建建筑面积积为54409.63万万平方米米。根据据南宁宁市国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要和和南宁宁市城市市近期建建设规划划（2000620110）的的规划预预测和要要求，南南宁市到到20110年城城镇居民民人均住住房使用用面积达达25平方方米（折折算为

10、人人均住宅宅建筑面面积为333.225平方方米）。规划预测测20110年需需要新增增住房总总建筑面面积为118477.877万平方方米。根据南宁宁市现状状不同收收入水平平家庭结结构比例例以及分分项分析析预测，规规划期内内应建设设经济适适用住房房3633.0万万平方米米，建设设廉租住住房133.944万平方方米，建建设商品品住房114700.933万平方方米。根据国国务院办办公厅转转发建设设部等部部门关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格意见的通知知（国国办发200637号）的要求，规划新增的1800万平方米的住宅建筑面积中，应该有约1260万平方米建筑面积的中低价位、中小套型普通商品住房

11、(含经济适用住房和廉租住房)。商品住房房政策性保保障住房房年度普通商品品住房其他商品品住房套数（万套）经济适用用住房廉租住房房套数（万套）合计20066229.66116.713.844100.001.5001.288447.8720077215.70111.303.62270.0003.0000.933400.0020088158.7598.0032.870.0003.2220.944330.0020099158.7598.0032.870.0003.2220.944330.0020100182.90101.103.13353.0003.0000.722340.00合计945.75525.1816.119363.0013.9944.81118477.877从南宁市市住房建建设年度度计划表表中可以以看到，从从20007年起起，南宁宁市的住住房建设设规模将将逐渐下下降，但但从供应应的产品品来看，大大面积中中低价位位以及中中小套型型的普通通住房的的出现将将缓解南南宁市供供求矛盾盾，阻止止南宁市市房价的的过快增增长。