如皋市城市商业网点规划说明书fqyc.docx

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1、如皋市城城市商业业网点规规划说明明书第一章 如如皋市商商业发展展现状一、商业业发展沿沿革如皋历史史悠久，商商业发展展可以追追溯到唐唐代，当当时如城城和白蒲蒲已形成成商业集集镇。明明代时店店铺渐多多，地方方名产丝丝线畅销销国内外外。清康康熙、乾乾隆年间间，全县县有店铺铺37000余家家。19904年年，邑绅绅沙元炳炳创建如如皋商会会，此期期间，如如皋火腿腿、香肠肠、黄狼狼皮、人人发、发发网等大大批土特特产品，经经上海远远销欧美美各国。解解放后，政政府扶持持发展商商业，建建立国营营公司，加加强对私私营商业业的领导导和市场场管理。十十一届三三中全会会以后，逐逐步开放放粮油等等农副产产品市场场，多种种

2、流通渠渠道、多多种经营营成分、多多种经营营形式的的开放型型商业逐逐步形成成，商业业网点趋趋向平衡衡、合理理。19988年年后，商商业企业业推行经经济负责责制、承承包制，充充分发挥挥各行业业优势，商商业空前前繁荣。城区的商商业基本本是沿街街发展起起来的，早早期城区区分为东东、西、南南三条“丁丁”字行行的大街街，商业业沿街分分布。220世纪纪50年年代后期期逐步拓拓宽建设设海阳路路、跃进进路，商商业网点点随道路路延伸。770年代代初期随随着普庆庆路的形形成，商商业向北北有所发发展。990年代代初期拓拓宽建设设了外环环城路、宁宁海路，商商业网点点进一步步向西侧侧和南侧侧发展。如如今随着着3344省道

3、的的建成，市市政府的的南迁，商商业网点点将进一一步南扩扩。总得得来说，如如皋市的的商业发发展经历历了一个个由老城城区逐步步向外延延伸扩展展的过程程，并且且还有继继续向南南发展展展的趋势势。二、如皋皋市经济济发展现现状如皋市商商业网点点近二十十年得到到了迅速速的发展展，全市市商品零零售业和和市场贸贸易业相相当活跃跃，商业业网点和和从业人人员逐步步增加，经经济社会会发展取取得了显显著成就就。20007年全市经济快快速增长长，全年年实现地区区生产总总值为2216.92亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长16.5%。其其中，第第一产业业增加值值26.29亿亿元，增增长4.0%；第二产产业增加加

4、值1116.225亿元元，增长长20.0%；第第三产业业增加值值74.38亿亿元，增增长166.2%。20000-20007年间，城城市GDDP的平平均增幅幅达133.999%。全市人均生生产总值值153337元元，第一一、第二二、第三三产业增增加值占占地区生生产总值值的比重重分别为12.1%、533.6%、344.3%。但是另一一方面，从从南通市市和江苏苏省大范范围来看看，如皋皋市的经经济发展展相对较较慢。220077年南通通六县市市中如皋皋地区生生产总值值和人均GGDP分分别排名名第4、第第6，两两者增幅幅均排名名第2；在全全省522个县市市中地区区生产总总值排名名第188，人均均GDPP

5、排名第第30。如皋皋市的经经济发展展在江苏苏省的各各县市中中处于中中等偏上上水平，经经济实力力不是很很强。表1-11 如如皋市社社会经济济数据一一览表年份单位20000年20011年20022年20033年20044年20055年20066年20077年城市人口口万人146.21145.28144.56143.87142.61142.02141.86141.01城市GDDP亿元73.33780.44487.995102.81125.98150.64180.17216.92第三产业业GDPP亿元24.77627.88430.55434.99341.3349.7761.33974.338城市GDD

6、P增长长速度%5.89.010.0014.4416.3315.7716.3316.449第三产业业GDPP增幅%8.110.3310.4412.5513.5514.5515.4416.22人均GDDP元5027753677586006848883888105885126888153337社会消费费品零售售总额亿元25.9929.44533.00737.33643.66472.33484.00198.661城镇消费费品零售售总额亿元8.1889.45510.8812.11513.88423.22635.33542.115社会消费费品零售售总额增增幅%4.86.812.3313.2216.8817

7、.0016.1117.44批发零售售业实现现销售额额亿元19.55521.77734.55339.99565.00976.99089.555餐饮业实实现销售售额亿元1.2221.4771.7442.2885.9226.8558.744城镇居民民人均可可支配收收入元5079957433665997639987555100771115115135003三、如皋皋市商业业经济发发展现状状社会消费费品零售售总额它它反映了了商品流流通行业业的发展展水平，是是衡量人人民生活活水平、社社会消费费品购买买力、货货币流通通等的重重要指标标。城市市的商业业经济发发展水平平可以从从社会消消费品零零售总额额及其相相关

8、指标标进行描描述。改革开放放以后至至19990年代代初，伴伴随着商商品流通通体制改改革的起起步和发发展，如如皋市商商贸流通通业开始始加速发发展。但但由于当当时对商商贸流通通业、乃乃至整个个第三产产业在经经济社会会发展中中的作用用还认识识不足，经经济发展展的重点点放到了了第一、二二产业方方面，而而包括商商贸流通通业在内内的第三三产业发发展仍处处于起步步状态。19922年，中中共中央央、国务务院关于于加快发发展第三三产业的的决定的的发表，标标志着我我国服务务业进入入了一个个全新的的发展阶阶段，中中国新流流通体制制开始成成型。从如皋市市历年消消费品零零售总额额的发展展统计可可以看出出，从119999

9、年开始始，如皋皋市的消消费品市市场出现现连续增增长的势势头，220000-20007年间，社社会消费费品零售售总额增增加值增增长了近近3.6倍，平平均增幅幅达到220.221%。20077年如皋皋市全市市社会消消费品零零售总额额为988.611亿元，比比上年增增长177.4（20006年为844.011亿元），人均社社会消费费品零售售总额669933元。消费拉拉动2.8，与国内中等发发达城市市25的的一般指指标相比比处于较较低水平平。同时，从从横向对对比，通通过如皋皋市与南南通市其其他县市（尤其其是启东东、海门门、通州州三市）的比较较可以看看出，如如皋市商商业经济济发展水水平有待待进一步步提高

10、。总的来说说，目前前如皋市市的商业业发展速速度较快快、势头头较好，虽虽然把商商业作为为重点的的发展起起步较晚晚，但是是未来有有很大的的发展空空间，如如皋市要要充分发发掘潜力力，继续续努力，争争取更好好更快的的进步。四、如皋皋市商业业网点发发展现状状1、商业业网点总总量及规规模结构构分析如皋市现现状商业业网点总总计约996866个，总总营业面面积约1154551955平方米米，其中零零行业网网点约996177个，面面积约99212260平平方米，20007年末常常住人口口为1441.001万人人，人均均营业面面积约00.655平方米米，离中中等发达达国家水水平（人人均11.22平方米米）还有有一

11、定差距距。表1-22 如如皋市现现状商业业网点规规划一览览表分类20000m2以下20000-60000mm260000-1000000m2100000m22以上分类总计计个数营业面积积(m22)个数营业面积积(m22)个数营业面积积(m22)个数营业面积积(m22)个数营业面积积(m22)零售商业业网点超市8273539921024100021500001180000840924992百货及其其它6081135444913780001800002380000608774082291专业店15500100115741160001690002450000155771531157酒店1119918

12、54420113160001980002405000113332673320小计95777675446028751000539200071315500961779212260批发市场场专业市场场261520054900007583000177034400547859905农贸市场场30118005817500064220008900440521615545小计56270110122650001310055002579344401069474450总计96333702447040101660018139770032924994097233186887100占全市比比例(%)99.00737.00

13、90.4115.4110.1885.8550.32251.665100100对如皋市市20000平方方米以上上的商业业网点作作规模统统计（表表1-2），从从规模分分布特征征上分析析，如皋皋市的商商业网点点总体上上呈现小小规模网网点偏多多的特征征。以20000平方方米为界界，20000平平方米以以下的小小型商业业网点总总营业面面积为66931160平平方米，共共计96653个个，占全全市营业总总面积的的37.09%，然而而网点个个数却占占全市网点总总的999.211%。即即全市的商业业网点零零散度仅仅37.09（发达达国家一一般控制制在400%550%）。1万平方方米以上上大规模模网点只只有32

14、个，占占全市网点数数的0.23%，平均均每个网网点4338755平方米米，表明明单个网网点的规规模较大大。2、商业业网点空空间布局局分析在空间分分布上，如如皋市市市域的商商业网点点集中于于市区中心和和集镇的的一、两两条街道道上。全全市现有的的20000平方方米规模模以上的的商业网网点布局局主要集集中于市市区，市区内商商业网点点营业面面积占全全市的633%，其其余各镇镇总共仅仅占377%。乡乡镇的商商业网点点发展水水平较低，一一个乡镇镇的商业业网点基基本以一一条百米米来长的的商业街街道形式式，业态态基本为为超市、酒酒店、百百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，规模小，档次低，与市区的商业差距明显。

15、表1-33市区和乡乡镇现状状商业网网点比较较规模市区乡镇营业面积积百分比个数百分比营业面积积百分比个数百分比20000288226022.883468898.33414221067.006165599.5520000-600005300004.2240.74860008.1160.3600000-1000009514405.7120.34456606.060.1100000810338067.33230.7114556018.9990.1合计12466780010035277100621993010061966100如皋市区区的商业业网点分分布也主主要集中中在市区区中心的的几条主主要城市市道路

16、上上，像中中山路、海海阳路、南南大街北北大街、益益寿路、宁宁海路等等道路上上现状都都聚集了了一定规规模的商商业。现现状商业业的同行行业聚集集现象很很明显，即即同一条条街上会会以某种种业态为为主，形形成“特特色街”，如如现状已已经形成成的服装装一条街街、电脑脑软件街街、五金金机电街街、家居居装修街街等。就如皋市市区的商商业网点点总体空空间布局局来说，布布局分散散，商业业业态分分布缺乏乏规划。例例如专卖卖（业）店店比较多多，但布布局分散散，不能能形成凝凝聚力和和影响力力，不少少家居装装修店位位于生活活性的街街道，影影响居民民出行交交通，这这样的自自由分布会会带来不不经济和和低效率率的弊端端。3、商

17、业业网点业业态结构构分析商业业态态的多样样化是为为了适应应不同消消费水平平、消费费结构、消消费心理理的需要要。虽然然近几年年如皋市市各种商商业业态态有所发发展，但但从总体体来看，大大型商业业网点在在定位上上没有明明显的品品牌差异异和特色色差异，商商业投资资的业态态结构欠欠佳。主主要表现现为综合合超市、专专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。超市是新新业态的的代表，它它主要服服务对象象为其周周边的城城市居民民，分析析其比重重可以看看出一个个城市的的商业业业态发展展水平和和城市商商业服务务水平。百百货店则则恰恰相相反

18、，它它是传统统业态的的代表，更更偏向于于为外来来人口服服务，从从它的发发育情况况可以看看出一个个城市的的商业对对外辐射射能力的的大小。表1-44市区500平平方米以以上商业业网点分分业态统统计表（220077年）网点分类类网点数（个个）营业面积积（平方米米）占零售店店比例(%)占所有网网点比例例(%)零售商业业网点超市934400011.9914.111专业店663500021.9987.600百货店22680009.2883.211酒店24164220056.88319.665小计41288990010034.557商品交易易市场专业市场场15263220031.449农贸市场场122835

19、590-33.994总计688356690100如皋市的的大部分分商业网网点规模模偏小，以以500平平方米为为比较口口径。根根据销售售额和营营业面积积两个方方面的统统计（表表1-4），都都显示超超市和专专业店发发达，在在所有零零售业态态中所占占比例较较高。从营营业面积积看，百百货店的比例例很低，只占到零零售业面面积的9.228%。同同时，需需要特别别指出的的是，目目前如皋皋市的大大部分百百货店还还保留着着传统百百货商店店形式，不不是档次次高、商商品丰富富、服务务多样的的新型百百货店。这这种业态态结构说说明目前前如皋市市的商业业还是以以满足本本地居民民的需求求为主，商商业网点点的区域域辐射能能力

20、弱。结论：（1）如如皋市商商业网点点规模小小，数量量多，分分布广泛泛；大型型网点的的数量极极少。这这样的商商业网点点分布形形态缺少少商业凝凝聚力和和吸引力力，是商商业网点点分布的的初级形形式。（2）如如皋市的的商业网网点过度度集中于于市区中中心，各各乡镇的的与市区区商业发发展水平平差距显显著，形形成商业业中心体体系雏形形。（3）市市区的商商业已初初具规模模，但是是缺乏有有影响力力的商业业核心尚尚未成形形；“特特色街”的的发展值值得拓展展，但是是目前特特色街的的特色不不显著。（4）如如皋市的的新兴业业态发展展速度较较快，但但是有档档次、上上规模的的新型百百货店发发展不足足。未来来如皋市市应及时时

21、调整业业态结构构，改造造传统商商业业态态，大力力发展现现代新型型百货业业、大型型综合超超市，加加速往新新型业态态转变，才才能及时时应对零零售市场场的激烈烈竞争，增增强商业业区域辐辐射力、提提升商业业区域影影响力。五、如皋皋市现状状商业发发展特征征1、消费费品市场场迅速增增长20077年消费费品市场场继续保保持了较较快的发发展，全年实实现社会会消费品品零售998.661亿元，比比上年增增长177.4%。另一方方面，从从如皋市市历年地地区生产产总值和和社会消消费品零零售总额额的比较较可以看看出，全全市的社会消消费品零零售总额额随着经经济和城城镇人口口的发展展而增长长，而且且增长速速度与地区生生产总

22、值值的增长长速度不不相上下下，可见如如皋市的的商业发发展具有有良好的的基础。从行业看看，如皋皋市商业业发展中中，批发发零售和和餐饮业业发展突突出，20007年实现现零售额额89.55亿亿元，增增长16.55，占占全市社会消消费品零零售的90.88；餐餐饮业实实现零售售额8.74亿亿元，增增长277.6，占全全市社会消消费品零零售的88.7。从区位来来看，城乡乡消费市市场稳步步增长。220077年城镇镇居民实实现零售售额422.155亿元，增增长199.3，占占全市社会消消费品零零售的442.77，农村村居民实实现零售售额566.466亿元，增增长166.0，比重重达到557.33。2、居民民消

23、费水水平偏低低随着如皋皋市的经经济发展展和居民民生活水水平的提提高，居居民消费费水平和和档次却却没有明明显得到到提高，城城镇住户户人均消消费支出出中，食食品消费费仍占据据主要位位置，其其他各项项消费支支出比重重变化不不大，农农村居民民的消费费支出也也基本类类似。据据统计，22007年城镇镇居民人均均可支配配收入为为135002.667元，人人均消费费支出771111.499元，与20006年相比，均均明显增增长。城城镇居民民消费支支出中家家庭设备备用品及及服务、交交通和通通信占比比有所上上涨，其其余消费费支出占占比略有有下降。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费水平还比较低，消费意识和消费观念还

24、保持着比较传统保守的模式。3、商业业网点建建设档次次逐渐提提升今年以来来，随着着投资环环境的优优化和招招商引资资力度加加大，如如皋市对对于商贸贸服务业业的发展展越来越越重视，商商业网点点建设逐逐步展开开，并具具有规模模大、业业态新、经经营特色色明显的的特征。近近年来，苏苏宁电器器、国美美电器、大大润发超超市等大大型超市市卖场相相继入驻驻，西欧欧国际广广场的营业，光华国际际宾馆的的落成，苏浙商贸城、亿丰商城的开业，包括正在建设的万寿路、李渔路、海阳北路、解放东路，规划设计中的金鼎大酒店以及正在酝酿打造汽车城都见证了如皋市近几年来商业网点建设的蓬勃发展，提挡升级速度明显加快。4、商业业发展潜潜力巨

25、大大，对外外辐射力力有待加加强从地理区区位上说说，如皋皋市在上上海市2200公公里都市市圈辐射射范围之之内，苏苏锡常1100公公里都市市圈辐射射范围之之内。与与苏南的的张家港港市隔江江而望，位位于沿江江开发的的前沿阵阵地。随随着通往往如皋、洋洋口港的的疏港铁铁路建设设，连申申线航道道的升级级，如皋成为为重要的的长江港口口城市和重重要的水水陆联运运枢纽，在南通通六县市市中具有有相当竞竞争力。目目前，如如皋市的的大部分分服装、食食品、百百货批发发都从上上海和苏苏南引进进，但是是没有充充分利用用好这一一优势，受受大中心心辐射拉拉动的作作用尚不不明显，在在苏中地地区的影影响力和和辐射力力不够。另一方面

26、面，如皋皋市区作为为市域的中心心，应该该在全市市商业体体系发展展中起着着领头羊羊的作用用。然而而市区周围围乡镇商商业的发发展水平平还比较较落后，乡乡镇经济济随市区区经济的的发展而而发展的的趋势不不明显，仅呈现中心越来越强，周边几乎不动的发展格局。在全市的带动作用尚且不强，就更不要说对周边市市的影响力了。所以，如皋市作为一个区域中心的商业发展带动职能有待加强。第二章 商商业网点点规划影影响因素素分析一、区域域位置区域位置置决定资资源优势势，为商商业发展展奠定基基础；区区域位置置明确周周边环境境，决定定商业发发展环境境和发展展范围。城城市在区区域中的的位置，对对其商业业发展的的定位、方方向、重重点

27、等具具有重大大的影响响作用。总总体上，在南通市域范围内如皋是南通北、西、西南三个方向的门户，因此如皋必然成为南通承接苏南产业转移的前哨站，从空间格局上来看如皋以长江港口、宁通高速、沿海高速和新长铁路为发展依托。根据总体规划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。因此，如皋市的商业定位和总体发展应当充分考虑其濒临长江、衔接苏南的地理位置相适应，并与周边的城市商业发展形成协作、共进的良好发展关系。二、城市市交通体体系城市商业业的发展展与完善善的交通通网络有有着密切切的关系系，许多多商业网网点直接接依托交交通网络络布局发发展，商商业网点

28、点的规划划必须充充分分析析现有交交通条件件，并参参考各项项交通规规划进行行布局。大大型零售售网点一一般布局局于城市市生活性性干道和和地铁沿沿线附近近，批发发市场一一般布局局于城区区交通干干道附近近和城郊郊交通主主干线的的出入口口位置，商商业街往往往也是是市区交交通通达达性较高高的地域域，物流流基地更更是依赖赖交通条条件，一一般都布布局在铁铁路、公公路、港港口、机机场等对对外交通通节点上上。由于于二者的的天然共共生关系系，城市市商业网网点的发发展必然然受到交交通网络络变化的的深刻作作用。如皋市的的区位优优势决定定了它高高效的交交通体系系，总体体规划提提出了“一一港两网网”的城城市交通通体系，“一

29、港港”即如如皋港。“二二网”即即陆上交交通网（铁铁路、高高速公路路、市域域公路网网和城市市道路网网络）和和内河航航运网，形形成覆盖盖全市域域，联系系苏南、苏苏北、通通江达海海的现代代化综合合交通体体系。对对商业网网点的发发展主要要有以下下几个方方面的支支撑。港口及航航道：如如皋港深深水岸线线的占南南通市深深水岸线线拥有量量的三分分之一，可可建设万万吨级泊泊位，利利于大宗宗货物中中转，是是优良的的避风港港，发展展潜力大大。规划提升升连申线线为三级级航道，市市域的通通扬运河河、如海河河、如泰泰运河、焦焦港、司司马港将将提升为为三级航航道，同同时规划划建设“焦焦港船闸闸”、“如如皋港船船闸”。铁路：

30、新新长铁路路（新沂沂长兴兴）为国国家级级干线，南南北向纵纵贯全市市，并在在市区东侧侧、白蒲蒲镇及长长江镇设设置客货货混合站站，可形形成铁路路与公路路、港口口之间的的联合运运输。公路：宁宁通高速速公路东东西贯穿穿市域南南部，设设有九华华、二案案、葛市市立交；沿海高高速公路路南北贯贯穿市域域东部，设设有东陈陈、丁堰堰、白蒲蒲立交。在市域形形成“八八横八纵纵”公路路网，“八横”即丁柴柴公路、搬东线、新东线、334省道、蒲黄线、江平公路、宁通高速公路、沿江公路，“八纵”即江曲线、搬石线、新204国道、如港公路、老204国道、白雪线、沿海高速公路、新双线。三、城市市空间布布局城市的空空间布局局主要包包括

31、城市市的交通通构架、用用地布局两个个方面，是是商业网网点规划划的基底底和依据据。城市市交通格格局对城城市商业业网点发发展产生生深刻影影响。城城市商业业网点布布局在城城市总体体规划划划定的商商业用地地、文化化娱乐用用地内进进行。1、市域域如皋市市城市总体体规划（修修编）22005520020依据市域两主两副的发展策略，结合市域其他地区的发展情况，规划在市域形成“一城一区四板块”的市域空间结构格局。一城如城是是全市政政治经济济文化中中心，承承担市域域主要的的居住、商商贸和公公共服务务功能，同同时也承承担市域域相当一一部分工工业特别别是轻工工业职能能。如城城旅游资资源丰富富，随着着水绘园园、定慧慧寺

32、等文文化旅游游资源的的开发，旅旅游业将将成为第第三产业业发展的的亮点和和重点产产业。一区位于如如皋南部部，包括括如皋港港区、长长江镇等等沿江一一带地区区。是如如皋市经经济腾飞飞的希望望所在，是是全市开开发的前前沿阵地地，拥有有丰富的的得天独独厚的港港口岸线线资源、土土地资源源、淡水水资源以以及良好好的生态态资源，同同时区位位优势明明显，是是如皋市市同苏南南地区联联系的桥桥头堡。中北经济济板块产业业方面可可凭借经经济开发发区的产产业平台台、花木木种植业业的良好好基础以以及旅游游资源大大力发展展轻工业业、外向向型农业业和旅游游业，加加强商贸贸物流业业和专业业市场建建设。城城市化方方面则以以劳动密密

33、集型产产业发展展和市场场建设带带动人口口向如城城的集中中，城市市化人口口的流向向以如城城为主。南部经济济板块配合合如皋港港的石油油化工、钢钢铁工业业、造船船业、物物流业等等产业，以以及港区区的人口口集聚，形形成以港港区工业业配套、港港区生活活配套为为主的产产业体系系。城市市化方面面则以如如皋港区区吸纳就就业情况况，形成成生产生生活配套套中心。东部经济济板块以沿沿海高速速为发展展轴线，打打造丁堰堰和白蒲蒲这两个个中心。其其中丁堰堰镇应强强化化工工专业镇镇的地位位，注重重产业集集群的发发展；白白蒲则应应作为综综合性城城镇，以以机械制制造和商商贸流通通为发展展方向。西部经济济板块以江江曲线为为发展轴

34、轴线，强强化如皋皋与靖江江、江阴阴之间的的经济联联系和协协作，强强化搬经经镇、江江安镇的的中心地地位，实实现产业业和人口口的集中中，大力力发展特特色农产产品产业业。搬经经以发展展电器、皮皮革和商商贸为主主，江安安则继续续加强原原有的肉肉制品加加工、毛毛巾制造造两大产产业门类类。2、市区区如皋市市城市总总体规划划（修编编）2000520220确确定城市市建设用用地主要要向现建建成区的的南部和和东部拓拓展。南南部以新新行政中中心建设设为契机机，建设设城南新新城组团团；北部部调整开开发区用用地布局局，提高高开发区区建设水水平；东东部跨越越新长铁铁路建设设铁东工工业组团团；西部部以城西西组团的的旧城改

35、改造为主主，优化化城市内内部结构构。规划划形成“六六组团”空空间结构构，即：老城核核心组团团、城北北组团、城城西组团团、城东东组团、城城南组团团、铁东东工业组组团。利利用现状状地貌的的区隔，在在组团间间形成分分隔和过过渡，使使每个组组团既相相互联系系又相对对独立。市级商业中心位于老城核心组团；行政中心南迁至海阳南路和惠政路的交叉口。四、人口口分布和和城市化化发展一方面，商商业网点点规划要要与城市市人口分分布和城城市发展展的水平平相适应应，另一一方面，商商业网点点规划可可以引导导人口分分布，推推动城市市发展。如皋市现现状城市市化水平平约为30%，其中中市区人人口明显显多于重重点镇人人口，城城镇体

36、系系的首位位度较高。有研研究表明明，当城城市化水水平为330左左右时，商商业网点点呈现向向心集聚聚，当城城市化水水平达到到70时，商商业网点点则会出出现离心心集聚。这这表明商商业网点点的发展展和人口口城市化是是同步的的，所以以需要进进行合理理的布局局和引导导，才能能促进城城市的健健康发展展。根据如如皋市城城市总体体规划（修修编）22005520020，如皋市的城市性质：如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美、历史积淀深厚的宜居城市。远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，城市化水平达60%。2020年市区总人口42万人，建设用地规模4850公顷。表2-11 20020年年市区及及

37、各镇城城镇人口口预测序号城镇规模模等级城镇名称称镇域现状状人口（万人）城镇体系系规划预预测人口（万万人）镇区总体体规划预预测人口（万万人）1一城一区区如城镇25.22742422长江镇6.94410103重点镇搬经镇8.6113554丁堰镇5.5443555磨头镇8.2663546吴窑镇6.4443547白蒲镇8.2443558石庄镇6.5553549江安镇9.266353.510一般镇九华镇7.63312511下原镇6.111123.212郭园镇5.655122.813高明镇5.44412314柴湾镇5.23312315袁桥镇4.955122.516东陈镇4.82212317常青镇4.833

38、122.518桃园镇4.633122.519林梓镇4.566122.820雪岸镇3.655121.5合计142.6190114.3商业网点点的完善善与否是是居住质质量和生生活便利利性的决决定性因因素，因因此，通通过对商商业网点点合理有有序的建建设来解解决人口口不断增增加带来来的城市市物资供供应需求求的增长长，完善善与城市市生活、生生产的配配套发展展是进行行商业网网点规划划的重要要意义所所在。根据人口口和城市市化预测测，未来来十几年将将是如皋皋市区市化化快速发发展的阶阶段，如如皋市区区、长江镇、搬经经镇、丁丁堰镇、白白蒲镇、江安镇等是人口最集中、全市未来最重要的发展地区。这就要求我们重点发展相应

39、的中心商业网点的建设与之配套，尤其是市区和重点中心镇的商业网点建设。五、城市市居民消消费需求求城市居民民是城市市商业的的主要服服务对象象，商业业网点规规划必须须与城市市居民的的消费水水平相适适应，同同时满足足不同层层次的消消费需求求。1、城市市居民消消费水平平从消费结结构上看看，目前前如皋市市的消费费仍然集集中食品品、交通通通讯、教教育文化化娱乐、衣衣着上，尤尤其以食食品消费费占据最最主要位位置。由由此可以以看出，如如皋市区区镇居民民的消费费层次还还不丰富富，消费费水平还还比较低低，消费费意识和和消费观观念还保保持着比比较传统统保守的的模式。从消费能能力上看看，20007年，在在江苏省省52个

40、个县市中，社社会消费费品零售售总额排排名第110位；在南通通市6个个县市中，社社会消费费品零售售总额排排名第44位。说说明了如如皋市的的总体消消费需求求旺盛，消消费市场场较大。随着城镇镇居民总总体收入入增加，居居民间收收入差距距也在扩扩大，这这使得消消费需求求逐渐出出现层次次化，既既需要高高端消费费市场，也也需要低低端消费费市场，各各类商业业网点需需要针对对不同消消费阶层层进行定定位。结论：如如皋市目目前的消消费需求求旺盛，但但消费水水平较低低，层次次不明显显，在商商业网点点总量、档档次及业业态类型型的规划划引导时时应充分分考虑怎怎样通过过合理的的商业网网点规划划和档次次提升商商业影响响力和促

41、促进居民民消费质质量的提提高。2、居民民消费结结构从如皋市市的城乡乡居民消消费对比比情况来来看，一一方面（表2-2），2007年，城镇人口57.25万人，人均生活消费7111.49元，农村人口83.76万人，人均生活消费3908.64元，占全市40.6%的人口消费支出占到全市的55.4%，城镇居民是主要消费者，城镇居民和农村居民的消费水平差距较大；另一方面（表2-3），从城乡居民人均消费结构来看，城镇居民和农村居民的消费结构基本差别不大，食品、交通通讯、教育文化娱乐、仍然是居民的主要消费支出项目，消费水平和需求的水平还比较低。表2-22 城镇与与农村居居民消费费支出比比较区位人口（万万人）比重

42、（%）消费支出出（万元元）比重（%）城镇57.22540.6640.77155.44农村83.77659.4432.77445.66合计141.0110073.445100表2-33 居民人人均消费费结构消费项目目城镇居民民消费支支出（元元）比重农村居民民消费支支出比重（%）食品27111.15538.11214933.39938.221衣着738.0510.338218.65.599居住594.698.366413.3310.557家庭设备备用品及及服务385.195.422213.135.455交通和通通讯880.8112.338534.1413.667教育文化化娱乐11077.89915

43、.558679.1717.338医疗保健健402.235.666291.927.477其他商品品及服务务291.474.10064.9961.666合计63888.08810039088.644100第三章 总总 则一、规划划范围与与规划期期限1、规划划范围规划范围围包括区区域范围围、业态态范围。 （1）区区域范围围城市商业业网点规规划是城城市总体体规划的的专项规规划，本本次规划划的区域域范围为为如皋市市全市域域，包括括如皋市市区（含含如城镇镇）和119个镇镇，总面面积约114777平方公公里；主主要规划划范围为为如皋市市区，总总面积约约48.5平方方公里。（2）业业态范围围根据如皋皋市经济济

44、发展的的实际情情况，本本次城市市商业网网点规划划的工作作重点在在大中型型网点：大型百百货店、大大型酒店店、大中中型综合合超市、专专业店、大大型购物物中心等等零售商商业网点点以及大大中型批批发市场场、商业业街、物物流园的的宏观规规划。居居住片区区（社区区）商业业网点规规划应根根据国家家城市市居住区区规划设设计规范范要求求配置，通通过控制制性详细细规划来来落实；工业片片区商业业网点按按片区就就业人口口配置。小小型商业业网点的的配置主主要通过过市场经经济行为为来调节节控制。 2、规划划期限近期：22008820010；远期：20111220200。二、规划划依据1、中中华人民民共和国国城乡规规划法（220088）2、城城市规划划编制办办法（220066）3、城城市商业业网点规规划编制制规范（商商建发200041180号号）4、关关于城市市商业网网点规划划工作的的指导意意见（国国经贸贸贸易(220011) 7789号号）5、城城市商业业网点规规划资料料汇编（商商建字20004663号）6、如如皋市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年计计划纲要要7、如如皋市城城市总体体规划（22005520020）8、如如皋市城城镇体系系规划（220033-20020）9、如如皋市