某地产上海公司对标报告eqbc.docx

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1、对标报告(2011版)万科上海海公司对对标报告告（20111版）招商地产产上海公公司20111年7月月目 录录1、20011年年经营规规模12、组织织架构13、业务务管理 3 工程管理理3 采购管理理7 设计管理理 9 成本管理理 20 营销管理理 25 客服管理理 30 财务管理理 354、项目目成本对对标报告告（见附件）万科上海海公司对对标报告告（20111版）一、20011年年经营规规模招商地产产上海公公司（考考核目标标）万科上海海公司销售收入入20.88亿125亿亿在建面积积34.88万（含含广富林林二期和和海德22#地块块一期）270万万（119个项项目）可售面积积10.88万100

2、万万（112个项项目）人员编制制114人人310人人在岗人数数（截止55月底）96290人人人均销售售收入21677万元43100万元人均在建建面积0.36625万万0.93310万人均可售售面积0.11125万万0.34448万万说明：从从上表可可以看出出，从规规模指标标和人均均效能指指标来看看两者都都存在相相当大差差距。分分析认为为，从人人均效能能指标来来看，规规模决定定效益，影影响人均均效能的关关键因素素在于土土地的获获取；同同时，组组织类型型以及管管理模式式所带来来的人力力资源配配置也是是影响人人均效能能的重要要因素。通通过对标标我们发发现，万万科着力力于打造造成为资资源整合合型和管管

3、控型公公司。一一方面，整整合行业业优势资资源，最最大化利利用合作作伙伴资资源，非非关键业业务、关关键岗位位大量使使用外包包形式（精精简人员员编制）；另一方面，将内部优势资源聚焦于核心业务环节和内、外部业务管控（职能管理人员比重较大）。分析认为，这是规模发展到一定程度和专业化的必然选择。二、组织织架构招商地产产上海公公司万科上海海公司组织架构构图附图1附图2组织类型型直线职能能制事业部制制（类矩矩阵制）。事业部非项目人员均有职能、业务部门派遣，相关人员双线领导、考核。异地事业部目前原则上则增配综合管理人员和运营管理人员。经营班子子分工1、总经经理1人人，直接接分管成成本部、设设计发展展部、海海德

4、项目目部。2、副总总经理11人（管管理总部部行政与与人力资资源总监监兼任），分分管行人人部、客客服部。3、总经经理助理理2人，11人分管管工程采采购部、海海湾项目目部；11人分管管广富林林项目部部、颛桥桥项目部部。4、营销销副总监监1人，分分管营销销部。5、财务务副总监监1人，分分管财务务部。1、万科科上海公公司共有有6个事事业部，其其中上海海4个，分分别为西西北事业业部、闵闵行事业业部、浦浦东事业业部、滨滨江事业业部；异异地2个个，分别别为嘉兴兴和南通通。2、事业业部总经经理3人人，其中中1人负负责财务务、成本本和1个个异地事事业部，另另2人各各负责11个事业业部。3、副总总经理11人，分分

5、管工程程中心、设设计中心心、采购购部和11个本地地事业部部。4、营销销总监11人，分分管营销销中心和和2个本本地事业业部；5、行政政总监11人，分分管总经经办和客客户关系系中心。6、总经经理1人人，直接接分管项项目发展展部、人人力资源源部和商商业资产产管理中中心。附图1：（招商商地产上上海公司司组织架架构图）总经理总经理助理营销副总监财务副总监副总经理行人部成本部工程采购部营销部广富林项目部颛桥项目部海湾项目部设计发展部客服部财务部海德项目部附图2：（万科科上海公公司组织织架构图图）总经理副总经理营销总监行政总监事业部总经理工程中心设计中心采购部营销中心客户关系中心财务部成本部项目发展部人力资

6、源部商业资产中心总经办本地事业部（4个）异地事业部（2个）三、业务务管理（一）工工程管理理（对标标万科工工程管理理中心）1、主要要职能及及工作开开展情况况（包括括相关业业务权限限对标）主要职能能招商地产产上海公公司万科上海海公司公司管理理部门对对项目部部进度计计划的管管控和支支持工程采购购部负责责各个工工程项目目的项项目开发发进度计计划编编制和审审定、负负责项项目总体体控制计计划、完完成项项目里程程碑节点点计划编编制和审审定。每每月召开开月度项项目工作作调度会会，完成成项目目工作调调度会纪纪要。事业部/项目经经理部根根据公司司经营计计划编制制项目开开发计划划，并推推动和监监控该计计划落实实；项

7、目目工程在在项目开开发计划划基础上上组织编编制工程程进度计计划，并并推动该该计划的的落实。工工程管理理中心发发布各项项目开发发计划执执行情况况信息并并针对重重要问题题提出预预警。事事业部/项目经经理部根根据公司司经营计计划要求求编制项项目开发发计划，经经运营管管理小组组审批后后实施。公司管理理部门对对项目部部工程质质量和安安全的管管控和支支持工程采购购部每月月对项目目工程进进行工程程检查，评评估项目目工程质质量状况况；月度度项目例例行检查查中，对对项目的的安全文文明施工工管理进进行评估估和考核核；为项项目工程程提供技技术支持持和方案案审批；负责召召开项目目工程预预控会。工程管理理中心质质量技术

8、术组每月月对项目目工程进进行工程程检查，评评估项目目工程质质量状况况；月度度项目例例行检查查中，对对项目的的安全文文明施工工管理进进行评估估和考核核；为项项目工程程提供技技术支持持和方案案审批。公司管理理部门对对项目部部工程质质量和安安全的管管控方式式工程采购购部进行行月度工工程巡检检，完成成工程程月报编编制审核核、完成成月度度工程巡巡查记录录，项项目部负负责全面面整改检检查提出出的问题题并书面面回复整整改结果果。区域域管理总总部运营营管理小小组进行行季度工工程巡检检，完成成季度度工程巡巡查记录录，项项目部负负责全面面整改检检查提出出的问题题并书面面回复整整改结果果。工程管理理中心质质量技术术

9、组负责责每月对对项目进进行工程程管理检检查，并并对质量量管理情情况进行行评估与与考核。区区域本部部品质管管理部参参照集团团的产产品质量量评估管管理办法法每季季度对项项目进行行工程管管理检查查，检查查内容包包括项目目质量风风险评估估和质量量实测合合格率；集团工工程与采采购管理理部对区区域评估估结果进进行抽查查复核；项目工工程负责责全面整整改检查查提出的的问题。工程巡查查形式以以及成果果文件上海公司司结合控控股总部部运营管管理中心心工程程管理工工作质量量测评要要点及标标准，每每个月组组织上海海公司各各项目部部模拟自自评，寻寻找工作作差距，以以月度实实战状态态更好的的迎接控控股总部部运营管管理中心心

10、、上海海管理总总部运营营小组的的季度实实际考评评工作。检检查小组组成员由由特邀区区域管理理总部运运营管理理小组领领导、上上海公司司副总、上上海公司司工程采采购部构构成。工程管理理中心质质量技术术组组织织对在建建项目进进行工程程管理检检查；对对各项目目的工程程管理状状况进行行评价与与评级； 项目目工程对对检查中中发现的的问题进进行整改改及封闭闭。主要职能能招商地产产上海公公司万科上海海公司工程巡查查工作程程序1、 巡查交流流流程：首先听听取项目目总和总总监汇报报现场场巡查交交流座谈巡巡查交流流。2、 听取项目目总汇报报：工程概概况、参参建各方方、开工工日期。目前工程形象进度情况。生产经营计划执行

11、情况，与公司考核节点的对比情况。项目工作及工程亮点。目前存在的主要问题及采取的改进措施。（详见附表“工程巡查汇报材料”）3、 听取监理理总监对对项目进进度、质质量、安安全管控控的简要要汇报。4、 现场巡查查交流：对项目目部的检检查依据据为控股股总部运运营管理理中心工工程管理理工作质质量测评评要点及及标准。包包括规范范化建设设、项目目进度管管控、工工程质量量管控、施施工安全全文明管管控、成成本管理理、综合合管理、内内业管理理共7个个方面。1、 工程管理理中心质质量技术术组负责责对所有有在建项项目进行行工程管管理飞行行检查，频频率为每每月一次次；2、 检查小组组成员由由工程管管理中心心质量技技术组

12、、项项目工程程师及监监理代表表构成；3、 检查内容容包括工工作质量量、质量量控制、安安全文明明、计划划评估四四个纬度度；4、 项目风险险及统合合评价：5、 检查后一一周内，工工程管理理中心质质量技术术组提交交被检查查项目的的工程程管理检检查报告告，报报告由推推荐做法法、需整整改内容容、工作作建议与与要求、风风险及综综合评价价等内容容构成；6、 项目工程程根据工工程管理理检查报报告落落实问题题的整改改与封闭闭，并形形成工工程管理理检查报报告回复复；7、 下次检查查过程中中，除常常规检查查外，工工程管理理中心质质量技术术组还需需对上次次检查发发现的重重要问题题进行跟跟踪复查查；2、值得得借鉴与与学

13、习的的经验（1）万万科工程程管理中中心在每每个月的的工程巡巡查过程程中准确确确定每每个项目目的风险险等级基基本情况况，对项目质质量风险险评估做做出统一一总结，并对项项目列举举安全红红黄牌项项目清单单，很好的的促进了了所辖下下项目的的互相帮帮助共同同进步。（2）万万科工程程管理中中心在每每个季度度的工程程巡查成成果文件件中首先先明确“根据集集团第三三方对各各一线公公司的实实测实量量得分和和对面积积的加权权平均，上上海万科科在当季季度实测测实量中中得分较较上季度趋势势，兄弟弟区域内内排名上上升趋势势，总排名趋势势，很好好的激励励促进了了所辖项项目之间间的斗志志，积极极发挥了了“比、学学、赶、帮帮、

14、超”的内部部学习氛氛围。（3）万万科工程程管理中中心在每每个季度度积极积积累推广广所辖项项目范围围内的优秀图片片及做法法，为团团队的集集体提高高做好的的积极的的基础工工作；同同时也积积累也一一大批经经验教训训，避免免了重复复失误，使使各个项项目部有有良好的的技术支支持宝库库，取之之不尽用用之不竭竭，良好好的经验验得以传传承发扬扬。（二）采采购管理理1、部门门管理架架构及人人力资源源配置招商地产产上海公公司万科上海海公司人力资源源配置部门编制制4人：部门经经理1人人、运营营工程师师1人、采采购工程程师2人人（实际到到岗3人人：部门门经理11人、运运营工程程师1人人、采购购工程师师1人）部门编制制

15、11人人：部门门经理11人、采采购事业业经理110人2、主要要职能及及工作开开展情况况（包括括相关业业务权限限对标）主要职能能招商地产产上海公公司万科上海海公司采购管理理部在公公司架构构中所处处的位置置工程采购购部是直直属招商商地产上上海公司司，并且且由上海海公司总总经理助助理分管管。与招商一一样，万万科采购购管理部部直属万万科上海海公司。采购管理理部在工工作中与与公司各各部门的的关系工程采购购部在单单位考察察过程中中需要财财务部、成成本部、设设计部、营营销部、项项目部共共同参与与考察，并并提交考考察报告告，由“上海公公司成本本小组会会”通过投投标单位位；在各各个招标标项目过过程中由由“设计部

16、部”（建筑筑、景观观、室内内）设计计师或“项目部部”机电工工程师负负责技术术标准和和要求，“招商工程采购部”负责汇总发起招标工作；由“设计部”（建筑、景观、室内）设计师或“项目部”机电工程师的公司分管领导参与技术标评标工作；最终由“成本部”负责商务标分析、定标；“招商工程采购部”负责合同签署工作。单位考察察需采购购、成本本、设计计、项目目部之二二家，并并按照评评估表进进行打分分；招标标时，由由设计提提出需求求，采购购部负责责技术标标准和招招标文件件；定标标由采购购部发起起，技术术标评定定由采购购组织，设设计、项项目等部部门参与与；经济济标分析析由成本本草拟，由由采购部部审定。采购管理理部在工工

17、作中与与上海公公司各个个项目部部的关系系每个项目目启动后后2周内“项目部部”提交“招标采采购计划划”；“招商工工程采购购部”在招标标完成后后，所有有相关资资料交“公司行行政部”归档，另另取一份份招标文文件、中中标单位位投标文文件、询询标文件件、合同同文件到到“项目部部”与项目目总监和和分管工工程师交交底；该该项目实实施过程程中，由由“项目部部”负责季季度评价价；该项项目完成成后，由由“项目部部”完成后后评价。流程与招招商基本本一致。项项目部负负责将公公司批准准后的项项目开发发计划中中的工程程关键节节点、确确认后的的甲供材材料及甲甲分包进进场计划划等落实实到总承承包合同同条款中中。项目目部同时时

18、根据甲甲供材料料及甲分分包进场场计划编编制采购购计划，并并将工期期要求落落实在各各材料供供应商和和工程分分包商合合同条款款中。采购管理理部在工工作中如如何落实实执行集集团采购购工作“招商工工程采购购部”负责落落实上海海城市公公司范围围内集团团采购工工作，配配合“成本部部、设计计部、营营销部、项项目部”完成具具体选型型选样，并并完成合合同流程程。流程与招招商相似似，根据据项目需需求完成成选型，并并签署合合同或网网上下单单。集团采购购工作、区区域采购购、城市市公司各各有多少少类、项项，一般般几年进进行修编编工作目前招商商集团采采购主要要有200类，具具体有电电梯、发发电机、开开关面板板、可视视对讲

19、、消消防设备备、户内内配电箱箱、门禁禁系统、厨厨房电器器、硬盘盘录像机机、摄像像机、玻玻璃、内内外墙涂涂料、塑塑料管、内内墙砖、外外墙砖、铝铝型材、洁洁具、龙龙头、卫卫浴五金金、木地地板华东区域域采购有有铝合金金门窗施施工单位位、精装装修样板板房施工工单位、入入户门、精精装修设设计单位位一般2年年进行修修编城市公司司采购还还未开展展，计划划今年开开展厨房房橱柜、室室内衣帽帽间收纳纳系统、监监理、勘勘察单位位集团采购购类别与与招商接接近程度度超过550%，数数量在220-330类之之间。区域采购购数量约约在155-200类。城城市集中中采购约约在155-200类。一般2年年进行修修编。关于招标标

20、权限招商目前前10万以以内可以以直接找找供应商商、施工工单位审审价，220万以以内至少少3家密封封比较，20万以上至少5家单位投标是否招标标不完全全是以金金额大小小为依据据，还要要看市场场资源匹匹配的情情况。可以直接接委托一一家、可可以两家家竞争性性谈判、可可以三家家招标。3、值得得借鉴与与学习的的经验（1）万万科采购购管理部部在负责责整个招招标流程程时，由由设计提提出需求求，采购购部负责责技术标标准和招招标文件件；定标标由采购购部发起起，技术术标评定定由采购购组织，设设计、项项目等部部门参与与；经济济标分析析由成本本草拟，由由采购部部审定。在在联系各各相关部部门、协协调各相相关部门门的工作作

21、中具有有较强的的核心竞竞争力、话话语权和和决策权权，相应应的权利利和义务务比较对对等。（2）万万科采购购管理部部在区域域采购和和城市集集中采购购工作中中投入了了大量的的工作，产产生的成成果数量量与集团团采购数数量相当当，既贴贴近项目目所在地地选取适适合本地地的相关关资源，又又充分利利用集约约化很好好的控制制了成本本，为公公司节省省了成本本，采购购管理创创造了利利润。（3）万万科采购购管理部部在判别别是否招招标不完完全是以以金额大大小为依依据，还还要看市市场资源源匹配的的情况。可可以直接接委托一一家、可可以两家家竞争性性谈判、可可以三家家招标。在在坚持公公司原则则的基础础上更好好的适应应项目所所

22、在地的的政府行行政管辖辖，有利利于项目目更好更更快的开开展进行行；同时时又充分分利用集集约避免免了“店大欺欺客”和“强龙难难压地头头蛇”的实际际困难。（三）设设计管理理1、管理理模式及及人力资资源配置置招商地产产上海公公司万科地产产上海公公司管理模式式 上海公司司设公司司分管领领导，下下设部门门经理负负责； 设计部下下设建筑筑师、景观观设计师师、室内内设计师师三大专专业； 对应项目目，每项项目设一一名项目目建筑师师，景观观、室内内设计人人员根据据阶段不不同穿插插在各项项目部工工作。u 上海公司司副总经经理分管管，设总建建筑师及及部门经经理进行行管理、技术条线双重管理；u 设计部下下设建筑筑设计

23、部部、景观观设计部部、室内内设计部部三大专专业组，分分设专业业组经理理；u 顺应其在在上海的的事业部部管理模模式，设设计部对对应每一一事业部部设事业业部设计计项目经经理，俗俗称大PPM，下下项目设设计经理理对接每每一项目目，俗称称小PMM，事业业部设计计项目经经理同时时需直管管一个具具体项目目。景观观、室内内设计人人员根据据阶段不不同穿插插在各事事业部工工作，具具体在事事业部的的工作由由设计项项目经理理负责指指派，各各项目之之间的调调配协调调由设计计部经理理负责。人员配置置部门编编制122人：部部门经理理1人、建建筑师55人、室室内2人人、 景景观4人人11人人管控44个开发发项目，平平均2.

24、75人人/部门编编制500人：总总建筑师师1人，设设计部经经理1人人49人人管控225个开开发项目目，平均均1.996人/项目2、与设设计管理理相关的的工作业业务功能能对比表表项目/内内容招商地产产上海公公司万科地产产上海公公司业务功能能产品、设设计标准准体系建建设产品定位位设计单位位选择和和管理设计管理理专项设计计管理精装修景景观设计计管理设计变更更管理设计成本本控制材料设备备研究及及选型定定样设计技术术研究与与管理设计配合合设计档案案管理与我公司司设计管管理职能能相同项目全过过程设计计管理前期定位位：参与前前期的市市场及产产品定位位；设计管控控： 设计过程程中设计计风格及及图纸的的质量把把

25、控；报建配合合u 配合各阶阶段报建建过程中中资料准准备及技技术解答答；定版定样样u 所有外饰饰材料的的选定，封封样；施工配合合u 协助解决决施工过过程中的的技术问问题；销售配合合u 配合销售售的模型型制作，提提供楼书书资料。设计变更更u 进行建筑筑景观室室内专业业变更，配合结构机电等专业的变更流程，设计变更流程由项目部主责。前期定位位：参与前前期的市市场及产产品定位位，营销销提供定定位后，对对后期的的设计基基本不介介入；设计管控控： 设计过程程中设计计风格及及图纸的的质量把把控；报建配合合u 配合各阶阶段报建建过程中中资料准准备及技技术解答答，展示区区施工中中均在未未报建状状态下实实施；定版定

26、样样u 所有外饰饰材料的的选定，封封样，万万科的集集采强制制使用的的集中度度较高，简简化定版版定样的的程序；施工配合合u 协助解决决施工过过程中的的技术问问题；销售配合合u 配合销售售的模型型制作，提提供楼书书资料。设计变更更u 进行建筑筑景观室室内专业业变更，结构机电等专业由专业工程师完成变更后流程也有设计部人员发起，设计变更流程由设计部主责。发展可研研工作内容容： 定向勾地地、招排挂挂强排均均有建筑筑师负责责跟进，配配合发展展部进行行方案排排布，提提供数据据支持；人员设置置： 由两位建建筑师负负责，在在遇到生生产任务务紧或者者地块密密集推出出时，临临时调配配其他建建筑师参参与。工作内容容：

27、 除定向勾勾地外，招排排挂强排排均有建建筑师负负责跟进进，配合合发展部部进行方方案排布布，提供供数据支支持；人员设置置： 平均每人人每年完完成2项项目以上上课题研究究工作内容容： 还没具体体开展，初初定为项项目设计计管理及及技术措措施标准准化工作内容容： 专项标准准化工作作3、万科科与我们们的不同同及几点点值得我我们的借借鉴与学学习的经经验（1）设设计节点点问题对于上海海万科和和上海招招商的设设计管理理模式对对比，几几乎雷同同，但非非属巧合合，上述述管理模模式应该该都是顺顺应了快快速开发发的需求求。其中中唯一令令人惊讶讶的是万万科对设设计周期期的重视视度比我我们稍弱，设计人人员的考考核遵循循工

28、作质质量，工工作量统统一考量量，对于于设计节节点的考考核不做做强化处处理，归归入工作作质量类类。（2）万万科有详详尽的产产品系列列标准化化，我们们公司比比较缺乏乏标准化和和住宅产产业化一一直是万万科倡导导的。万万科的标标准化主主要包括括管理标标准化、模模块标准准化、产产品标准准化等几几个方面面。产品标准准化不是是产品的的复制，首首先是对对公司的的目标客客户的选选择，万万科的标标准化战战略中，第第一个业业务战略略就是客客户细分分战略，其其次才是是区域的的选择和和工厂化化生产，其其实这中中间是有有逻辑关关系的，客客户细分分是标准准化的前前提，只只有客户户细分才才能标准准化，标标准化才才能规模模化，

29、规规模化才才能工厂厂化，所所以，万万科的区区域发展展策略上上也是很很有逻辑辑的。从上述上上海几大大分区的的产品可可以发现现一个现现象，万万科相同同的户型型在不同同区域出出现的建建筑风格格有很大大的差异异化，应应该就是是对不同同区域的的客户进进行细分分后，得得出的结结论。标准化可可以加速速万科的的扩张，使使万科快快速复制制了许多多由多层层公寓和和情景洋洋房组成成的住宅宅小区。同时达到提速快速推盘的效果。万科可以根据其已有的几个系列的产品来对其目标地块所处的区域进行项目定位，如其位于城中心的金色家园系列、城郊结合部的琥珀系列、位于远郊的源系列以及占据优势地段及稀缺资源的TOP系列等。在产品标标准化

30、的的同时，需需要处理理好标准准化与个个性化以以及创新新之间的的关系，客客户的需需求往往往是个性性化的，产产品的标标准化和和个性化化之间往往往是矛矛盾的，万科在解决标准化与个性化以及创新之间的矛盾时，采取的方法还是在于对客户的研究。万科虽然然是典型型的标准准化模式式，但其其内部对对产品的的管理是是分为创创新产品品、成熟熟产品、标标准化产产品和工工厂化产产品四类类，创新新产品是是保证万万科行业业领导地地位的来来源，成成熟产品品是创新新产品的的基础、标标准化产产品的源源头，标标准化产产品是保保障公司司规模扩扩张的核核心，而而工厂化化产品室室产品标标准化基基础上的的工厂化化技术应应用。所所有这一一切的

31、基基础来自自于对客客户需求求的分类类和准确确把握，比比如万科科对客户户的细分分维度和和别的公公司就不不一样，它它是按照照客户的的购买动动机和客客户的生生命周期期来划分分的，和和别的企企业基于于某一具具体客户户形态的的物理属属性的描描述不一一样，基基于客户户价值的的客户细细分模式式能够找找到客户户的共通通需求点点，从而而为标准准化产品品打下基基础，同同时，万万科采用用一种区区域版本本的模式式来达成成标准化化和个性性化之间间的相对对平衡。根据新的的地块所所处的区区域、客客户定位位等方面面的信息息对项目目进行详详细定位位。但同同时又根根据不同同区域、周周边环境境、不同同消费者者来对项项目进行行设计、

32、平平衡标准准化模式式和创新新之间的的矛盾。在产品系系列标准准化中，上上海万科科做了大大量的基基础研究究，900+,1115+等产品品做为一一个标准准模块，对对整个产产品的组组成做了了分解研研究。以最近推推出1115+户户型为例例，万科科用全面面家居解解决方案案的方法法在设计计研发、材料设设备、工程施施工、售售后客服服等方面面进行分分解研究究。115+户型90+户户型在户型设设计上从从90+的U55系统： 玄关关整合系系统、厨房便便捷系统统、卫浴集集成系统统、新收纳纳系统、新厅房房系统升升级为UU8系统统：公共空空间系统统、玄关空空间系统统、卫浴空空间系统统、收纳系系统、家政空空间系统统、厅房空

33、空间系统统、厨房空空间系统统、家居智智能化系系统。具体到设设计细部部，标准准化户型的的研究主主要做了了下列工工作：1、空间间排列组组合原则则2、交交通流线线、生活活流线、访访客流线线、家政政流线33、传统统空间：对于住住宅来说说，客厅厅、卧室室、餐厅厅、书房房为基本本空间。4、功能空间：厨房、卫生间为基本功能空间；生活阳台、工人房为辅助空间。5、设备设计：水系统设计、强弱电、空调、暖通、智能化6、部品设计：门厅柜、衣帽间、浴室柜、橱柜、家具7、人文设计：无障碍、人体工程学、精细化在有了上上述户型型研究成成果后，覆覆以强大大的立面面风格库库，金色色系列、琥琥珀系列列、源系系列才能能在相同同的户型

34、型基础上上呈现截截然不同同的效果果。（3）在在控股提提速提速速再提速速的背景景下，标标准化是是我们设设计管理理提速必必然的选选择和结结果。上海万科科通过推推出几个个系列的的产品，确确立其在在消费者者中的影影响，并并通过对对项目所所处的不不同区域域、目标标客户的的不同，确确定项目目的定位位，确定定标准化化的部品品、部件件。使得得推盘速速度不断断加快。我们根据据自身的的条件，成成立类似似万科客客户体验验中心和和万科住住宅产业业化研究究基地的的这种做做法就目目前来说说还不现现实，我我们可以以根据现现有销售售楼盘收收集的客户体体验信息息、客户户需求的的功能，将将细部的的尺度内内容有效效整合到到产品功功

35、能空间间中，结结合产品品的性能能和设备备，参照照万科的的U8系系统：对对户型的的公共空空间系统统、玄关空空间系统统、卫浴空空间系统统、收纳系系统、家政空空间系统统、厅房空空间系统统、厨房空空间系统统、家居智智能化系系统进行行全面重重点研究究，形成成我们自自身的标标准产品品。（4）研研究统一一技术标标准，有有利于控控制成本本及施工工控制已研究案案例：万万科工程程统一技技术标准准相关案案例案例例：万科科建筑节节能工程程统一技技术标准准案例：万科各各类建筑筑防水施施工统一一技术标标准案例例：万科科多层、高高层项目目统一构构造做法法与施工工统一技技术标准准案例：万科各各类住宅宅水暖工工程设计计与施工工

36、统一技技术标准准案例：万科铝铝合金门门窗与塑塑钢门窗窗工程统统一技术术标准案案例：万万科内、外外墙涂料料及外墙墙腻子工工程统一一技术标标准案例例：万科科钢质进进户门与与木质户户内门技技术标准准案例：万科楼楼梯踏步步砖与阳阳台露台台砖、水水泥瓦工工程统一一技术标标准案例例：万科科工程统统一技术术标准：安防系系统工程程、边坡坡支护案案例：万万科工程程统一技技术标准准：铝合合金栏杆杆、护栏栏、百页页案例：万科工工程统一一技术标标准：绿绿化工程程、水景景工程、道道路工程程、车库库案例：万科工工程统一一技术标标准：卫卫生洁具具及洁具具配件安安装工程程案例：万科工工程统一一技术标标准：太太阳能热热水系统统

37、技术标标准案例例：万科科工程统统一技术术标准：室内外外电缆敷敷设工程程、室外外给排水水管网工工程案例例：万科科工程统统一技术术标准：室外灯灯具采购购、住宅宅电梯采采购、入入户门锁锁案例：万科工工程统一一技术标标准：开开关插座座技术标标准案例例：万科科工程统统一技术术标准：木构件件（花架架、扶手手、百叶叶）案例例：万科科工程统统一技术术标准：会所与与商业空空调系统统配置案例：上上海万科科产品体体系：经过二十十年的发发展，上上海万科科目前已已经有了了非常成成熟的产产品系列列，最近近成熟运运用的有有如下产产品系列列。1成熟熟的城市市住区模模式：金金色系列列；2、城郊郊住区模模式；琥琥珀系列列3、远郊

38、郊住区模模式：源源系列;4、TOOP系列列：万科科翡翠等等金色家园园系列，提提供位于于城市中中的住宅宅金色系列列是近几几年上海海万科主推推的一个个产品体体系，揭揭开了万万科在城城市近中心区区的住宅宅开发的的序幕。在在有限的的土地局局限下，规规划出良良好的居居住环境境对于万万科来说说又是一一个新的的挑战。（1）产产生年代代：近几几年推出出的一个个产品系系列，是是上海万万科住宅宅开发的的首个进进城作品品。（2）项项目位置置：近城市中中心区或或新城区区内。周周边交通通设施便便利，配配套商业业、服务务设施齐齐全。（3）产产品结构构：金色色系列产产品以高高层、小小高层、洋洋房、公公寓等高高档住宅宅为主。

39、（4）覆覆盖地区区：从上海海、南京京、苏州州等城市市。（5）客客户定位位：金色色家园系系列为现现代时尚尚的风格格，主要要面向主主城区精精英人群群，目标标客户需需具备一一定的消消费能力力，在主主城区内内工作的的白领、中中产阶级级、小康康之家等等是主要要客户群群体。（6）综综合分析析：金色色家园系系列均位位于城市市中心区区或新城城区的高高端定位位产品，万万科更注注重于环环境的改改善，给给住户提提供一个个优质、舒舒适的居居住环境境。定位位以舒适适为主，致致力于营营造氛围围及归属属感，打打造适合合都市人人的成熟熟居住模模式。典型项目目介绍：地处浦东东大三林林，位于御御水路1150弄弄，项目目临近中中环

40、，近近傍中环环线匝口口，距离离外环线线仅2公公里距离离，临近近沪南路路 地处浦东东大三林林，东临临浦三路路、南到到高青公公路、西西至盛苑苑路、北北至高雅雅绿化带带。位于浦东东卢浦大大桥下济济阳路边边，距世世博园区区仅1.5公里里，浦东新区区，近中中环线浦东新区区，近中中环线浦东新区区，近中中环线高层联排别墅墅、高层层公寓小高层公公寓、双双拼、洋洋房1399万平米米10.44万平米米1.6万万平米风格经典典，面向向城市中中具备一一定的消消费能力力的中高高收入人人群，在在中心城城区内工工作的白白领、中中产阶级级、小康康之家等等是主要要的客户户群体。金色系列列均位于于接近中中环线的的浦动新新区内，交

41、交通便利利，设施施齐全。中中高端定定位产品品，要求求目标客客户具备备一定的的收入和和消费能能力。万万科更注注重利用用周边的的环境，改改善提高高，为住住户提供供优质、舒舒适的居居住环境境。琥珀系列列，提供供位于城城郊的住住宅（1）产产生年代代：近几几年推出出的一个个产品系系列，是是上海万万科城郊郊住宅开开发的升升级作品品。（2）项项目位置置：项目目位于城城郊，交交通便利利，。（3）产产品结构构：琥珀珀系列产产品主要要以多层层、叠加加及联排排别墅为为主。（4）覆覆盖城市市：琥珀珀系列产产品现主主要应用用于上海海宝山区区域。（5）客客户定位位：城市市花园系系列产品品均位于于城郊，适合居住，退可享受住

42、区的宁静，进可拥有都市的繁华。 （6）综综合分析析：万科科琥珀系系列主要要位于城城郊结合合部，但但是交通通便利，产产品结构构多以小小高层和和高层为为主，周周边均有有非常完完善的配配套商业业设施。典型项目目介绍：地处在宝宝山的美美兰湖住住区，项项目临近近沪太路路，距离离外环线线仅5公里距离离。地处在宝宝山的美美兰湖住住区，项项目临近近沪太路路，距离离外环线线仅5公里距离离。与琥琥珀郡园园一河之之隔地处在宝宝山的美美兰湖住住区，项项目临近近沪太路路，距离离外环线线仅5公里距离离。宝山区，外外环外，美美兰湖版版块宝山区，外外环外，美美兰湖版版块宝山区，外外环外，美美兰湖版版块多层公寓寓叠加别墅墅、平

43、层层公寓联排、叠叠加别墅墅18万平平米15万平平米1.8万万平米主要客户户群体是是具备一一定的收收入白领领、中产产阶级等等群体。针对客户所处的不同人生阶段，度身打造与之匹配的舒适居所解决方案。大到规划设计，小到材质的考虑，都确保符合不同人群的生活方式和需求，整个系列产品满足首置、首改、高端客户的不同需求。位于发展展潜力较较大的城城郊结合合部，地地理位置置优越，交通便利，自然环境均较好。可享受城郊的宁静生活，并根据项目所处之位置打造出独特的英式风情的住区模式。源系列，提提供位于于郊区的的住宅近年，万万科进入入远郊的的新系列列产品。（1）产产生年代代：近年年，为拓拓展市场场，上海海万科开开始对远远

44、郊城镇镇进行开开发，锦锦源、尚尚源、晶晶源是这这个系列列产品的的代表。（2）项项目位置置：项目目均位于于郊区、致致力于打打造远郊郊高端住住宅。（3）产产品结构构：源系列产品品多以联联排、叠叠加别墅墅等为主主。（4）覆覆盖城市市：源系列产品品主要覆盖盖上海青青浦区。（5）客客户定位位：主要要面向乐乐于居住住在郊区区，静享田园园生活的的都市人人打造，项项目多为为联排、叠叠加别墅墅，需要要目标客客户具备备一定的的支付能能力。 （6）综综合分析析：项目目均位于于郊区新新城镇，充充分利用用周围自自然环境境，注重重景观和和生态的的综合效效应,营营造出纯纯朴自然然的都市市田园风风情。注注重绿化化、环境境和社

45、区区文化的的营造，项项目整体体风格更更为成熟熟和细致致。典型项目目介绍：位于青浦浦区赵巷镇镇位于青浦浦区赵巷镇镇项目位于于青浦区区重固镇镇万科晶源源，位于于虹桥西西，佘山山北，赵赵巷国际际生态社社区。万科锦源源是万科科在赵巷巷板块的的又一重重要项目目，位于于A9赵赵巷出口口附近项目位于于青浦区区赵巷北北，近赵赵巷国际际生态社社区。联排、叠叠加别墅墅联排、叠叠加别墅墅、花园园洋房联排、小小高层3万平米米4.6万万平米15万平平米主要面向向乐于居居住在郊郊区，静静享田园园生活的的都市人人打造，项项目多为为别墅及及花园洋洋房，需需要目标标客户具具备非常常强的支支付能力力。项目均位位于郊区区城镇，充分利利用周围围自然环环境，注注重景观观和生态态的综合合效应,营造出