房地产会计核算指南1534.docx

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1、房地产会计核算算指南第一章 总 则则1-1 为了加加强成本管理理，规范集团团房地产开发发企业成本核核算，正确计计算开发产品品成本，便于于成本资料的的比较和分析析，根据股股份有限公司司会计制度会计科目和和会计报表及及其附件三“房地产开发发业务会计处处理规定”与我国具体体会计准则等等有关规定，以以及集团财财务管理规则则和会计计管理规则的的要求，制定定本指导。1-2 集团房房地产开发企企业成本核算算的任务是：建立和完善善成本核算基基础工作，严严格遵守成本本开支范围，合合理确定成本本计算对象，正正确归集和分分配开发成本本及费用，及及时、准确、完完整地提供成成本核算资料料，及时发现现成本管理中中存在的问

2、题题，以便寻求求降低成本的的途径。1-3 各房地地产开发企业业，建立成本本核算责任制制，不断完善善成本核算基基础工作，改改进成本核算算办法，严格格按照国家以以及集团成本本管理的要求求，正确组织织成本核算工工作，并自觉觉接受集团的的监督。第二章 成本核核算的基本程程序成本核算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算对象象的确定原则则和项目特点点，确定成本本核算对象。第二步：按成本本核算及管理理的要求，设设置有关成本本核算会计科科目和帐簿，按按成本核算对对象归集开发发成本费用。第三步：按受益益原则和配比比原则，确定定应分摊成本本费用在各成成本核算对象象之间的分配配方法、标准准。第四步：将归集集的开发成

3、本本费用按确定定的方法、标标准在各成本本核算对象之之间进行分配配。第五步：编制项项目开发成本本计算表，计计算各成本核核算对象的开开发总成本。第六步：正确划划分完工和在在建开发产品品之间的开发发成本，分别别结转完工开开发产品成本本，按建筑面面积计算完工工产品单位成成本。第七步：正确划划分可售面积积、不可售面面积(由主管管部门划分提提供)，根据据有关规定分分别计算可售售面积、不可可售面积应负负担的成本，按按与结算销售售收入配比的的原则正确结结转完工开发发产品的销售售成本。第八步：编制成成本报表，根根据成本管理理和核算要求求，总括反映映各成本核算算对象的成本本情况。第三章 成本核核算对象的确确定3-

4、1 成本核核算对象的确确定原则：应应满足成本计计算的需要；便于成本费费用的归集；利于成本的的及时结算；适应成本监监控的要求。3-2 各单位位可根据上述述原则，参照照下列条件，结结合项目开发发地点、规模模、周期、方方式、功能设设计、结构类类型、装修档档次、层高、施施工队伍等因因素和管理需需要等当地实实际情况，确确定具体成本本核算对象。(1) 单体开开发项目，一一般以每一独独立编制设计计概算或施工工图预算所列列的单项开发发工程为成本本核算对象。(2) 在同一一开发地点、结结构类型相同同、开竣工时时间相近、由由同一施工单单位施工或总总包的群体开开发项目，可可以合并为一一个成本核算算对象。(3) 对于

5、开开发规模较大大、工期较长长的开发项目目，可以结合合项目特点和和成本管理的的需要，按开开发项目的一一定区域或部部位或周期划划分成本核算算对象。 成片分期（区区）开发的项项目，可以以以各期(区)为成本核算算对象。 同一项目有有裙房、公寓寓、写字楼等等不同功能的的，在按期(区)划分成成本核算对象象的基础上，还还应按功能划划分成本核算算对象。 同一小区、同同一期有高层层、多层、复复式等不同结结构的，还应应按结构划分分成本核算对对象。 (4) 根据核核算和管理需需要，对独立立的设计概算算或施工图预预算的配套设设施，不论其其支出是否摊摊入房屋等开开发产品成本本，均应单独独作为成本核核算对象。对对于只为一

6、个个房屋等开发发项目服务的的、应摊入房房屋等开发项项目成本且造造价较低的配配套设施，可可以不单独作作为成本核算算对象，发生生的开发费用用直接计入房房屋等开发项项目的成本。3-3 成本核核算对象一般般应在开工前前确定。一旦旦确定，不得得随意改变，以以保证成本核核算的准确性性。第四章 成本费费用项目及核核算内容4-1 开发产产品成本核算算应视开发产产品的具体情情况，按制造造成本法设置置成本项目。成成本项目一般般包括下列六六项：1) 土地征用用及拆迁补偿偿费2) 前期工程程费3) 基础设施施费4) 建筑安装装工程费5) 配套设施施费 6) 开发间接接费4-2 各成本本项目的开支支范围如下：土地征用及

7、拆迁迁补偿费指为取得土地开开发使用权而而发生的各项项费用，主要要包括以下内内容：(1) 土地征征用费：支付付的土地出让让金、土地转转让费、土地地效益金、土土地开发费，交交纳的契税、耕耕地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价、补补偿合作方地地价、合作项项目建房转入入分给合作方方的房屋成本本和相应税金金等。(2) 拆迁补补偿费：有关关地上、地下下建筑物或附附着物的拆迁迁补偿支出，安安置及动迁支支出，农作物物补偿费，危危房补偿费等等；拆迁旧建建筑物回收的的残值应估价价入帐，分别别冲减有关成成本。(3) 市政配配套费：指向向政府部门交交纳的大市政政配套费，征征用生地向当当地市政公司司交纳的红线

8、线外道路、水水、电、气、热热、通讯等的的建造费、管管线铺设费等等。(4) 其他：如土地开发发权批复费、土土地面积丈量量测绘费等。前期工程费指在取得土地开开发权之后、项项目开发前期期的筹建、规规划、设计、可可行性研究、水水文地质勘察察、测绘、 “三通一平”等前期费用用。主要包括括以下内容：(1) 项目整整体性批报建建费：项目报报建时按规定定向政府有关关部门交纳的的报批费。如：人防工程建建设费、规划划管理费、新新材料基金(或墙改专项项基金)、教教师住宅基金金(或中小学学教师住宅补补贴费)、拆拆迁管理费、招招投标管理费费等。 (2) 规划设设计费：项目目立项后的总总体规划设计计、单体设计计费、管线设

9、设计费、改造造设计费、可可行性研究费费(含支付社社会中介服务务机构的市场场调研费)，制制图、晒图费费，规划设计计模型制作费费，方案评审审费。(3) 勘测丈丈量费：水文文、地质、文文物和地基勘勘察费，沉降降观测费，日日照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、放放线费、建筑筑面积丈量费费等。(4) “三通通一平”费：接通红红线外施工用用临时给排水水(含地下排排水管、沟开开挖铺设费用用)、供电、道道路(含按规规定应交的占占道费、道路路挖掘费)等等设施的设计计、建造、装装饰和进行场场地平整发生生的费用(包包括开工前垃垃圾清运费)等。(5) 临时设设施费：工地地甲方临时办办公室，临时时场地占用费

10、费，临时借用用空地租费，以以及沿红线周周围设置的临临时围墙、围围栏等设施的的设计、建造造、装饰等费费用。临时设设施内的资产产，如空调、电电视机，家具具等不属于临临时设施费。(6) 预算编编、审费：支支付给社会中中介服务机构构受聘为项目目编制或审查查预算而发生生的费用。(7) 其他：包括挡光费费、危房补偿偿鉴定费、危危房补偿鉴定定技术咨询费费等。基础设施费指项目开发过程程中发生的小小区内、建筑筑安装工程施施工图预算项项目之外的道道路、供电、供供水、供气、供供热、排污、排排洪、通讯、照照明、绿化等等基础设施工工程费用，红红线外两米与与大市政接口口的费用，以以及向水、电电、气、热、通通讯等大市政政公

11、司交纳的的费用。主要要包括以下内内容：(1) 道路工工程费：小区区内道路铺设设费。(2) 供电工工程费：变（配配）电设备的的购置费，设设备安装及电电缆铺设费，供供（配）电贴贴费、电源建建设费，交纳纳的电增容费费等。(3) 给排水水工程费：自自来水、雨（污污）水排放、防防洪等给排水水设施的建造造、管线铺设设费用，以及及向自来水公公司交纳的水水增容费等。(4) 煤气工工程费：煤气气管道的铺设设费、增容费费、集资费，煤煤气配套费，煤煤气发展基金金、煤气挂表表费等。(5) 供暖工工程费：暖气气管道的铺设设费、集资费费。(6) 通讯工工程费：电话话线路的铺设设、电话配套套费，电话电电缆集资费，交交纳的电

12、话增增容费等。(7) 电视工工程费：小区区内有线电视视(闭路电视视)的线路铺铺设和按规定定应交纳的有有关费用。(8) 照明工工程费：小区区内路灯照明明设施支出。 (9) 绿化工工程费：小区区内人工草坪坪、栽花、种种树等绿化支支出；绿地建建设费。(10) 环卫卫工程费：指指小区内的环环境卫生设施施支出。如垃垃圾站(箱)、公厕等支支出。(11) 其他他：小区周围围设置的永久久性围墙、围围栏支出、园园区大门、园园区监控工程程费、自然下下沉整改费等等。建筑安装工程费费指项目开发过程程中发生的列列入建筑安装装工程施工图图预算项目内内的各项费用用 (含设备备费、出包工工程向承包方方支付的临时时设施费和劳劳

13、动保险费)，有甲供材材料、设备的的，还应包括括相应的甲供供材料、设备备费。发包工工程应依据承承包方提供的的经甲方审定定的“工程价款结结算单”来确定。主主要包括以下下内容：(1) 土建工工程费 基础工程费费：土石方、桩桩基、护壁(坡)工程费费，基础处理理费、桩基咨咨询费。 主体工程费费：即土建结结构工程费（含含地下室部分分）。 有甲供材料料的，还应包包括相应的甲甲供材料费。 (2) 安装工工程费 电气(强电电)安装工程程费：主体工工程内的照明明等电气设施施安装费，有有甲供材料、设设备的，还应应包括相应的的甲供材料、设设备费。 电讯(弱电电)安装工程程费：主体工工程内的通讯讯、保安监视视、有线电视

14、视系统等电讯讯设施安装费费。 给排水安装装工程费：主主体工程内的的上下水、热热水等给排水水设施安装费费。 电梯安装工工程费：主体体工程内的电电梯及其安装装、调试费。 空调安装工工程费：主体体工程内的换换热站、冷冻冻站、风机盘盘管控制、楼楼宇自控系统统等空调设施施安装费。 消防安装工工程费：主体体工程内的自自动喷洒、消消防栓、消防防报警系统等等消防设施安安装费。 煤气安装工工程费：主体体工程内的煤煤气管线等燃燃气设施安装装费。 采暖安装工工程费：主体体工程内的水水暖、汽暖等等供热设施安安装费。 上述各项如如有甲供材料料、设备，还还应分别包括括相应的甲供供材料、设备备费。(3) 装修工工程费：内外

15、外墙、地板(毯)、门窗窗、厨洁具、电电梯间、天(顶)蓬、雨雨蓬等的装修修费，有甲供供材料的，还还应包括相应应的甲供材料料费。(4) 项目或或工程监理费费：指支付给给聘请的项目目或工程监理理单位的费用用。(5) 其他：工程收尾所所发生的零星星工程费和乙乙方保修期后后应由开发商商承担的维修修费（零星工工程费和乙方方保修期后应应由开发商承承担的维修费费能够归类的的，应按从属属主体原则归归类计入上述述相应费用中中），现场垃垃圾清运费、工工程保险费等等。配套设施费指房屋开发过程程中，根据有有关法规，产产权及其收益益权不属于开开发商，开发发商不能有偿偿转让也不能能转作自留固固定资产的公公共配套设施施支出。

16、该成成本项目下按按各项配套设设施设立明细细科目，具体体核算内容可可区别以下情情况：(1) 在开发发小区内发生生的不会产生生经营收入的的不可经营性性公共配套设设施支出，如如建造消防、水水泵房、水塔塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚、景观(建建筑小品)、环环廊、街心公公园、凉亭等等设施的支出出。(2) 在开发发小区内发生生的根据法规规或经营惯例例，其经营收收入归于经营营者或业委会会的可经营性性公共配套设设施的支出，如如建造幼托、邮邮局、图书馆馆、阅览室、健健身房、游泳泳池、球场等等设施的支出出。(3) 开发小小区内城市规规划中规定的的大配套

17、设施施项目不能有有偿转让和取取得经营收益益权时，发生生的没有投资资来源的费用用。(4) 对于产产权、收入归归属情况较为为复杂的地下下室、车位等等设施，应根根据当地政府府法规、开发发商的销售承承诺等具体情情况确定是否否摊入本成本本项目。如开开发商通过补补交地价或人人防工程费等等措施，得到到政府部门认认可，取得了了该配套设施施的产权，则则应作为经营营性项目独立立核算。开发间接费指房地产开发企企业内部独立立核算单位为为组织和管理理开发产品的的开发建设而而发生的各项项费用。开发发间接费的内内容包括：(1) 现场管管理费用：内内部独立核算算的、开发项项目现场管理理的人员工资资及福利费、工工会经费、职职工

18、教育经费费、修理费、办办公费、办公公用水电费、差差旅费、市内内交通费、运运输费、通讯讯费、业务交交际费、劳动动保护费、低低值易耗品摊摊销、周转房房摊销等。(2) 利息并并借款费用：直接用于项项目开发所借借入资金的利利息支出、汇汇兑损失，减减去利息收入入和汇兑收益益的净额。(3) 固定资资产投资方向向调节税：按按规定应计缴缴的固定资产产投资方向调调节税。(4) 物业管管理基金、公公建维修基金金或其他专项项基金：按规规定应拨付给给业主管理委委员会的由物物业管理公司司代管的物业业管理基金、公公建维修基金金或其他专项项基金。(5) 质检费费：包括按规规定支付给质质检部门的质质量检验费，项项目发生的材材

19、料、设备质质量检验费、工工程质量自检检费、工程竣竣工验收费等等质量鉴定性性费用。(6) 其他：项目交付使使用后发生的的，按规定或或协议应由开开发商承担、补补贴给物业管管理公司的水水、电、煤气气、暖气等价价差，以及其其他应计入开开发间接费的的费用。4-3 开发企企业期间费用用的开支范围围为：营业费用指在开发产品销销售环节发生生的各项费用用。包括：(1) 已完开开发产品销售售以前的改装装修复费，开开发产品看护护费及按规定定或协议应交交物业管理公公司的空房物物业管理费，根根据规定或协协议应承担的的按单位、面面积分摊的空空房和自留、自自用物业水电电费等。(2) 小区内内、主体外临临时样板房、售售楼处的

20、设计计、建造、装装饰等费用。样样板房、售楼楼处内的资产产，如空调、电电视机等资产产性购置支出出不得在销售售费用列支。主主体内临时样样板房、售楼楼处的设计、建建造、装饰等等费用在房屋屋开发成本中中列支。(3) 开发产产品销售、转转让、出租过过程中发生的的广告审批费费、广告制作作费(含资料料制作费)、广广告宣传费、展展览费、销售售模型(沙盘盘)制作费、代代销手续费、销销售服务费、咨咨询费、办销销售许可证时时向政府部门门交纳的物业业管理启动金金、商品房注注册登记费、产产权交易费(或商品房交交易手续费）、房房屋面积审核核费、房屋评评估费、诉讼讼费、中介佣佣金、销售许许可证、外销销费等。(4) 专设销销

21、售机构的职职员工资、工工会经费、福福利费、折旧旧费、修理费费、差旅费、办办公费、培训训费、业务交交际费以及其其他经费。管理费用指企业行政、财财务、人事等等行政管理部部门，为组织织和管理房地地产开发经营营活动而发生生的各项费用用。包括：(1) 行政管管理部门人员员的工资、福福利费，办公公费、差旅费费、运输费（包包括驾驶员保保险费）、折折旧费、修理理费、低值易易耗品摊销、办办公用水电费费等。(2) 工会经经费和职工教教育经费。(3) 财产保保险费、劳动动保险费、待待业保险费、医医疗保险费、失失业保险费。(4) 税金：指按照规定定支付的房产产税、车船使使用税、土地地使用税(金金、费)、印印花税等。(

22、5) 审计费费、咨询费、聘聘请中介机构构费、诉讼费费、业务招待待费、董事会会费、公司活活动费等。(6) 无形资资产及长期待待摊费用摊销销。(7) 坏账损损失及存货盘盘亏、毁损损损失。(8) 环境费费：支付清洁洁工的工资、摆摆花费、租花花费等(9) 租金：包括房屋租租金、车库租租金等。(10) 分摊摊上级管理部部门和总部的的管理费以及及其他管理费费等。财务费用指企业为筹集开开发经营所需需资金而发生生的各项费用用。包括利息息净支出（减减去利息资本本化部分）、汇汇兑净损失、金金融机构手续续费(含票据据工本费)，以以及企业筹集集资金发生的的其他财务费费用。会计科目与帐簿簿设置 5-1 “开发发成本”科

23、目：核算算在房屋等产产品开发过程程中所发生的的各项费用。各各级明细科目目的设置详见见“房地产成本本核算科目明明细表”。5-2 “开发发间接费”科目：归集集和分配在房房屋等产品开开发过程中，本本单位项目、设设计、工程、预预算、材料等等业务部门为为组织与管理理开发项目建建设而发生的的各项费用。(这类费用由由本科目归集集并按一定方方法、标准分分配后，再计计入各成本核核算对象的“开发间接费费”成本项目中中去)。各级级明细科目的的设置详见“房地产成本本核算科目明明细表”。5-3 “预提提费用”科目：核算算按权责发生生制原则和受受益期限、对对象，应由本本受益期、受受益对象承担担的尚未支付付的成本、费费用。

24、本科目目一般应按费费用的内容设设置二级科目目进行核算。应预提的费用一一般包括：配配套设施费；与合作单位位共建项目应应负担的由合合作单位垫付付的费用；租租金；保险金金；借款利息息；修理费用用及应由本受受益期、受益益对象承担的的尚未支付的的地价等。费用预提的时间间：应由房屋屋等开发产品品负担的费用用，应在结转转房屋等开发发产品时预提提。配套设施费的预预提范围、条条件、依据和和计算方法：范围：开发小区区内不能有偿偿转让的配套套设施将发生生的费用。能能有偿转让的的配套设施将将发生的费用用不得预提。条件：配套设施施费的预提条条件为：房屋屋与配套设施施非同步开发发(有前有后后、穿插进行行)；先建房房屋，后

25、建配配套设施。依据：拟建配套套设施的预算算成本或计划划成本。计算方法：某成本核算对象象应 该项开发产产品预算 配套设施费费 = *预提的配套设施施费 成本(或计计划成本) 预 提 率率配套设施 该配套套设施的预算算成本(或计计划成本 = - *100%费预提率 应负担该配配套设施费各各开发产品的的 预 算 成 本（或或计划成本）式中应负担该配配套设施费的的开发产品一一般应包括房房屋、能有偿偿转让的小区区内大配套设设施。5-4 “待摊摊费用” 科目：核核算按权责发发生制原则和和受益期限、对对象在本期发发生但应由本本期及以后各各期共同负担担的、分摊期期限在一年以以内的费用。如如：项目开发发前期为项

26、目目开发而发生生的贷款利息息支出(分摊摊期限为预计计项目开发期期，项目开发发期超过一年年的列“长期待摊费费用”)、广告费费、低值易耗耗品摊销、预预付保险费、预预付报刊费等等。本科目一一般应按费用用的内容设置置二级科目进进行核算。 5-5 “开发发产品”科目：核算算已开发完成成并验收合格格的开发产品品的实际成本本。各级明细细科目的设置置详见“房地产成本本核算科目明明细表”。各单位在在进行“开发产品”核算的同时时，应收集、整整理具体到每每户的可售面面积构成、销销售及其回款款情况的详细细资料。 房地产成本核算算科目明细表表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象象土地

27、征用及拆迁迁补偿费按前述明细完工转开发产品品（各住宅小区、配配套设施）前期工程费同上基础设施费同上建筑安装工程费费同上配套设施费同上开发间接费自一级科目待分摊征地及拆拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入入待分摊前期工程程费同上待分摊基础设施施费同上待分摊配套设施施费同上开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成成本有关部门办公费用差旅交通费修理费通讯费周转房摊销利息并借款费用用质量检验费物业管理基金其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数数的数量金额额帐第六章 成本费费用的归集与与分配土地征用及拆迁迁补偿费6-1 一般能能分清成本核核算对象的，可可直接计入房房屋等成本核核算对象的成成本项目

28、中；如果分不清清成本核算对对象，须两个个或两个以上上的成本核算算对象负担时时，可先在“开发成本土地开发土地费用”科目进行归归集，再将其其分配计入有有关成本核算算对象的开发发成本；也可可以直接分配配计入“开发成本-有关成本本核算对象-土地地拆迁及补偿偿费”。有关分配配方法为：按土地面积计征征地价、进行行补偿、缴纳纳市政配套费费时：方法一：先按小小区的占地面面积将地价和和拆迁补偿费费分配到各小小区；再将分分配到各小区区内的地价和和拆迁补偿费费，按小区内内房屋等成本本核算对象和和道路、广场场等公用场所所的占地面积积进行直接分分配；然后将将分配到小区区内道路、广广场等公用场场所占地面积积的地价和拆拆迁

29、补偿费，按按房屋等成本本核算对象的的占地面积进进行间接分配配，计入房屋屋等成本核算算对象的的开开发成本；房房屋等成本核核算对象的直直接分配数加加间接分配数数，即为该房房屋等成本核核算对象应负负担的地价和和拆迁补偿费费。方法二：也可将将公用占地面面积先分摊到到房屋等成本本核算对象的的占地面积上上，房屋等成成本核算对象象自身的占地地面积加分摊摊的公用占地地面积，再乘乘以单位面积积的地价及拆拆迁补偿费来来分配。 按建筑面积计征征（或补偿）时时：不论是公共用地地还是房屋等等成本核算对对象自身用地地发生的“土地征用及及拆迁补偿费费”成本项目内内的费用，均均应按房屋等等成本核算对对象的建筑面面积来分摊。

30、前期工程费6-2能够分清清成本核算对对象的，可直直接计入房屋屋等成本核算算对象的“前期工程费费”成本项目；应由两个或或两个以上的的成本对象负负担的前期工工程费，可通通过“开发成本 土地开发发前期工程费费”科目归集，再再按建筑面积积(包括在建建及未建面积积)分配计入入各成本核算算对象的成本本项目。基础设施费6-3一般能够够区分成本核核算对象的，应应直接计入房房屋等成本核核算对象的“基础设施费费”成本项目中中；如果在开开发的建设场场地上有多个个开发项目，不不能区分成本本核算对象时时，其基础设设施费应先在在“开发成本土地开发基础设施费费”科目进行归归集，待基础础设施建设完完毕后，将归归集的费用按按建

31、筑面积(包括在建及及未建面积)分配计入有有关成本核算算对象的“基础设施费费”成本项目中中。建筑安装工程费费6-4 一般应应在与承包单单位进行工程程价款结算时时，按承包单单位根据当月月实际完成工工作量提出，经经甲方审定、双双方确认的“已完工程月月报表”、“工程价款结结算单”所确定的工工程价款，直直接计入房屋屋等成本核算算对象的“建筑安装工工程费”成本项目。6-5 预付给给承包单位的的工程款和备备料款，不能能直接作为建建筑安装工程程费支出，计计入“开发成本”科目，应先先在“预付帐款预付承包单单位款”科目核算，待待工程价款结结算时，再从从实际应付工工程款中扣回回。6-6 对几个个工程一并招招标出包且

32、按按标价结算的的，应在工程程完工结算工工程价款时，按按每个工程(或成本核算算对象)的预预算造价占各各项工程预算算造价之和的的比例，计算算各自的标价价即实际建筑筑安装工程费费。根据经计计算得出的建建筑安装工程程费，计入有有关房屋等成成本核算对象象的“建筑安装工工程费”成本项目。计计算公式为：某项工程的实际际 该项工程预预算造价 = 工程标价* -建筑安装装工程费 各项工程程预算造价合合计 配套设施费6-7 凡是不不能有偿转让让的开发小区区内配套设施施所发生的支支出，均应计计入房屋等成成本核算对象象的“配套设施费费”成本项目：(1) 配套设设施和房屋等等开发产品同同步建设的情情况下： 能分清成本本

33、核算对象的的，应直接计计入房屋等成成本核算对象象的“配套设施费费”成本项目。 不能分清成成本核算对象象的，应先由由“开发成本配套设施开开发”科目的相应应成本项目进进行归集，再再分配计入房房屋等成本核核算对象的“配套设施费费”成本项目。(2) 配套设设施和房屋等等开发产品非非同步建设(有前有后、穿穿插进行)的的情况下： 应先通过“开发成本配套设施开开发”科目进行归归集，待配套套设施完工后后，再按房屋屋等成本核算算对象的建筑筑面积和分项项平行结转法法，分配计入入房屋等成本本核算对象的的成本项目。(3) 先开发发房屋等开发发产品，后建建配套设施；或房屋等开开发产品已开开发完工移交交或出售，而而配套设

34、施尚尚未全部完工工的情况下： 可按配套设设施的预算成成本(或计划划成本)进行行预提，并归归集在“开发成本配套设施开开发”科目的相应应成本项目，再再按房屋等成成本核算对象象的建筑面积积，分配计入入房屋等成本本核算对象的的“配套设施费费”成本项目。预预提数与实际际数的差额，应应在配套设施施完工时调整整房屋等成本本核算对象的的“配套设施费费”成本项目。 如果预提的的配套设施费费含有多种配配套设施项目目，应在每项项配套设施完完工时，逐项项结转并随时时调整房屋等等成本核算对对象的“配套设施费费”成本项目，不不得等全部配配套工程竣工工后一次调整整。6-8 凡是能能有偿转让的的配套设施（包包括经营性和和非经

35、营性的的）支出，不不得计入房屋屋等成本核算算对象的成本本，能有偿转转让的配套设设施应分配的的其他配套设设施费，应计计入其开发成成本的“开发成本配套设施开开发配套设施费费”项目中。开发间接费6-9 应先通通过“开发间接费费”科目归集，于于每季末根据据实际发生数数按建筑面积积分配计入各各项目的各成成本核算对象象，一般不得得以计划数计计入开发成本本。如根据开开发特点，确确需采取预提提开发间接费费办法时，预预提数与实际际支出数之间间的差额应于于年度终了时时一次进行调调整。6-10 成本本应计入房屋屋等开发产品品的不能有偿偿转让的配套套设施、留作作自用的固定定资产，均不不分配开发间间接费。6-11 如果

36、果有周转房，每每月应计入开开发间接费的的周转房摊销销，可比照房房屋类固定资资产的折旧年年限采用平均均年限法进行行摊销，并按按周转房造价价4%计算残残值。关于借款费用资资本化 6-12 借款款费用资本化化的期限：可可自房地产产产品开发投入入起至完工交交付时止，其其间开发商主主动实施的停停工其间不包包括在内；6-13 可资资本化的借款款费用包括：与开发项目目直接相关的的借款利息支支出、汇兑损损失、债券溢溢价，减去债债券折价、利利息收入、汇汇兑收益以及及借款到位后后、使用前的的其他投资收收益，如利息息收入等减项项微小也可直直接计入财务务费用。可资资本化的借款款费用不包括括借款手续费费及佣金等；6-1

37、4 可确确定借款用途途并专款专用用的，可将借借款费用直接接计入受益的的成本核算对对象；不能分分清具体用途途的借款费用用，可采用各各项目累计投投资额、各项项目缺口资金金等标准在受受益的各成本本核算对象间间分摊；如果果一次性利息息数额较大时时，也可先通通过“待摊费用”归集后，再再分配计入各各成本核算对对象的“开发间接费费”。 某成本计算算对象完成投投资额分配比例 = - 100% 项目完成成投资总额第七章 成本报报表报表种类：7-1 各房地地产开发企业业应按要求编编报成本报表表。成本报表表主要包括：(1) “房地地产成本结转转情况表”；(2) “房地地产成本比较较分析表”；(3) “开发发间接费明

38、细细表”；(4) “房地地产项目综合合情况表”；(5) “房地地产成本合同同执行情况表表”；编报时间: 77-2 成本本报表报送时时间为每季后后10日内，年年度报表时间间以决算通知知为准，另外外总部可根据据项目开发的的不同阶段要要求报送有关关成本报表。编报要求： 77-3 详见见总部财务部部统一印发的的表样及各表表的说明。第八章 附 则则8-1 本指导导适用于集团团所属的控股股经营和受托托非控股经营营的房地产开开发企业。各各房地产开发发企业可根据据自身开发项项目情况，进进行补充完善善并制定本单单位成本核算算的具体规范范。8-2 本指导导未涉及或未未尽的成本核核算事项，按按国家或集团团有关成本管管理的规定执执行。本指导导由总部财务务部负责解释释和修订。22