物业设施设备管理基础培训gwsv.docx

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1、第一部分分 物物业设施施设备管管理基础础第1章 物物业设施施设备管管理1.1 物业业设施设设备管理理概述1.1.1 物业设设施设备备1、物业业：物业业是指建建成并交交付使用用的建筑筑物及配配套的设设施、设设备、以以及相关关的场地地。2、物业业管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合用约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理、维维护的物物业区域域内的环环境卫生生和相关关秩序的的活动。3、物业业设施设设备：是是指附属属于房屋屋建筑的的各类设设施设备备的总称称，它是是构成房房屋建筑筑实体的的不可分分割的有有机组

2、成成部分，是是发挥物物业功能能和实现现物业价价值的物物质基础础与必要要条件。4、物业业设施设设备分类类，主要要分为：(1)强强电系统统;(2)电电梯升降降系统;(3)空空调系统统;(4)给给排水系系统;(5)消消防系统统;(6)弱弱电系统统;(7)房房屋与设设施。1.1.2 物业设设施设备备管理物业设施施设备管管理。是是物业服服务企业业，根据据物业服服务合同同的约定定，运用用先进的的技术手手段和科科学的管管理方法法对房屋屋及各种种设施、设设备的使使用、维维护、保保养、维维修实施施管理，保保证房屋屋、设施施、设备备的正常常使用，提提高房屋屋、设施施、设备备的完好好率，延延长房屋屋、设施施、设备备

3、的使用用寿命，以以最大限限度地满满足业主主和使用用人对房房屋、设设施、设设备使用用的需要要，并创创造良好好的经济济效益和和社会效效益。1、物业业设施设设备管理理的意义义物业设设设备管理理的意义义在于以以下几个个方面：(1)良良好的物物业设施施设备管管理可以以为业主主使用人人创造优优美舒适适的环境境和工作作、生活活条件。(2)良良好的物物业设施施设备，是是延长物物业使用用年限、降降低设备备寿命周周期费用用、提高高物业价价值和使使用价值值，使物物业保值值增值的的有效手手段。(3)良良好的物物业设施施设备管管理是城城市经济济和社会会管理及及文明建建设和发发展的需需要。(4)良良好的物物业设施施设备管

4、管理能提提高物业业服务企企业的服服务质量量，为企企业树立立良好的的企业形形象，同同时促进进物业管管理行业业健康发发展。2、物业业设施设设备管理理的目标标物业设施施设备管管理在整整个物业业管理内内上于非非常重要要的地位位，它是是物业动动作的物物质和技技术基础础。(1)用用好管好好维护检检修好，改改造好现现有设施施设备，提提高设施施设备的的利用率率及完好好率，是是物业设设施设备备管理的的根本目目标。具具体为1）保持持设施设设备完好好，满足足使用功功能。2）确保保物业及及使用人人的安全全。3）促进进物业保保值增值值。(2)衡衡量设施施设备管管理质量量的三个个指标：1）房屋屋完好率率：指完完好房屋屋和

5、基本本完好房房屋面积积之和占占房屋总总建筑面面积的百百分率。即：房房屋完好好率（%）=（完完好房屋屋建筑面面积+基基本完好好房屋建建筑面积积）房屋总总建筑面面积%2）危房房率：指指危险房房屋的建建筑面积积占房屋屋总建筑筑面积的的百分率率。即：危房率率（%）=危险房房屋的建建筑面积积房屋总总建筑面面积%3）设备备完好率率：指完完好设备备设施数数量占全全部设施施设备总总数量的的百分率率。即：设备设设施完好好率（%）=完完好设施施设备数数量+设设施设备备总数量量%(3)物物业设施施设备是是否完好好的基本本标准为为：1）零部部件完整整齐全2）设施施设备运运转正常常3）设备备技术资资料及运运转记录录齐全

6、4）设备备整洁，无无跑、冒冒、滴、漏漏现象5）防冻冻、保温温、防腐腐等措施施完整有有效1.2 物业业设施的的基础管管理1.2.1 物业设设施设备备的接管管验收物业接管管验收：指物业业服务企企业在承承接物业业时，对对物业的的公共部部位，共共用设施施设备进进行的、以以物业主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验，同时时接受图图纸、说说明文件件等物业业资料，从从而着手手实施物物业管理理。它是是开展物物业管理理必不可可少的主主要环节节，是物物业管理理的基础础工作和和前提条条件，也也是物业业管理工工作真正正开始开开展的首首要环节节。1、物业业接管验验收的目目的和意意义是：(1)明明确

7、建设设单位、施施工单位位、物业业服务企企业的责责、权、利利，维护护各自的的合法权权益。(2)促促使施工工单位提提高建设设质量、加加强物业业建设与与管理的的衔接，提提供物业业管理的的必备条条件，确确保物业业安全和和使用功功能。(1)原原则性与与灵活性性相结合合的原则则所谓原则则性，就就是在物物业接管管验收时时，要坚坚持原则则、实事事求是，严严格按照照标准把把关，做做到铁面面无私，特特别是要要防止为为个人利利益放弃弃原则的的情况发发生。物物业服务务企业人人员应把把在验收收中查出出的各种种问题做做出详细细的记录录，该返返工的要要责成施施工单位位返工。返返工达不不到要求求，不予予验收签签字，直直至达到

8、到要求。所谓灵活活性，就就是在不不违背原原则的前前提下，具具体问题题具体分分析，对对于难免免出现的的一些非非原则性性的不尽尽人意之之处，接接管验收收人员不不必拘泥泥于成规规，要针针对不同同情况分分别采取取措施，通通过协商商或经济济补偿，力力争圆满满的解决决接管验验收中存存在的非非原则问问题。(2)细细致入微微与整体体把握的的原则工程质量量问题对对物业使使用不良良影响的的时间是是相当久久远的，给给管理带带来影响响也是巨巨大的。所所以，物物业服务务企业在在进行物物业接管管验收时时必须细细致入微微，对质质量的任任何一点点疏忽都都会给日日后的管管理带来来无尽的的困难，也也将损害害业主的的利益。如如：给

9、排排水系统统是否畅畅通，供供电线路路及设备备运行是是否正常常，隐蔽蔽工程是是否经过过认真检检查验收收，甚至至室内的的水、电电线路用用材是否否符合规规范要求求等都要要面面俱俱到，认认真细查查。整体上的的把握是是从更高高层次上上去验收收。如：土地规规划使用用情况，市市政公共共设备的的连接，公公共配套套设施是是否完善善，产权权是否明明晰，有有无法律律，经济济纠纷等等综合性性项目的的验收。3、物业业接管验验收的法法律主体体：新建建物业公公共部位位、共用用设施设设备的交交接主体体为：交方：物物业建设设开发单单位收方：物物业管理理单位4、物业业接管验验收内容容：物业业接管验验收应包包括物业业项目规规划设计

10、计的全部部内容。不不仅包括括主体建建筑结构构，附属属设施、配配套设备备，而且且还包括括道路、场场地和环环境绿化化等综合合功能。主主要是：（1）建建筑工程程：所有有规划设设计中的的建筑主主体工程程；（2）建建筑设备备安装工工程；（3）区区内道路路及附属属工程；（4）区区内园林林绿化环环境工程程；（5）所所有工程程的图纸纸、说明明文件和和管理资资料。5、物业业接管验验收的标标准（1）建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准（2）物物业项目目的规划划设计及及引用的的规范标标准（3）企企业合同同约定的的交方标标准6、物业业项目的的交接验验收（1）交交接条件件1）项目目建设工工程按设设计全部部施工完完毕，

11、并并经竣工工验收合合格；2）供电电、供气气、给排排水、电电梯、通通讯、网网络、有有线电视视、市政政、道路路、消防防、安防防监控、标标识、绿绿化等设设施和设设备正常常使用，特特种设备备已获得得特种设设备使用用证；3）房屋屋街牌号号、室内内编号经经有关部部门确认认；4）按规规定配备备物业经经营、管管理用房房及器具具齐全；5）已签签订了物物业服务务合同。（2）接接管验收收应检索索提交的的资料1）产权权资料A、项目目批准文文件；B、土地地批准文文件；C、建设设执照；D、资质质证书；E、房屋屋预售证证；F、拆迁迁安置资资料。2）技术术资料A、竣工工图包括总总平面图图、建筑筑、结构构、设施施、附属属工程及

12、及隐蔽管管线的全全套竣工工图纸。B、完整整的全套套竣工资资料：地地质勘查查报告、工工程合同同及开、竣竣工报告告、工程程预、决算，图图纸会审审记录，工工程设计计变更记记录及技技术核定定单（包包括质量量事故处处理记录录），隐隐蔽工程程验收签签证，沉沉降观察察记录，竣竣工验收收证明书书，钢材材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书，新新材料，构构配件的的鉴定合合格证书书，水、电电、采暖暖、卫生生器具、电电梯等设设备的检检验合格格证书，砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告，供供水、供供暖的试试压报告告等。C、设施施设备的的安装、使使用和维维修保养养等技术术资料。D、物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文

13、件件。E、物业业管理所所必须的的其他资资料。（3）交交接程序序1）项目目达到交交接条件件，由物物业的交交方向收收方发出出交接验验收的书书面通知知、并提提交全部部资料。2）收方方按交接接条件进进行审核核，对具具备条件件的，应应在155日内签签发验收收通知并并约定验验收时间间。3）交接接双方按按条件进进行检验验。4）对验验收中发发现的质质量问题题，按“（5）”条处理理。5）经验验收合格格的项目目，双方方应签署署项目合合格证，签签发接管管文件。（4）质质量和使使用功能能的检验验交管双方方根据设设计的要要求、标标准规定定和企业业交房标标准对项项目的主主体建筑筑、结构构、防水水、屋面面、内外外装修、安安

14、装和配配套设施施、设备备、绿化化、道路路、标识识等进行行全面现现场检验验。（5）质质量问题题的处理理1）影响响房屋结结构安全全和设备备使用功功能的质质量问题题，必须须约定期期限由项项目开发发建设单单位责成成施工单单位和供供货商进进行返修修，直至至合格。2）对于于不影响响房屋结结构安全全和设备备使用功功能的质质量问题题，可约约定期限限由项目目开发建建设单位位责成施施工单位位和供货货厂商负负责维修修，也可可双方协协商采取取费用补补偿办法法，由物物业服务务企业处处理。（6）物物业保修修责任1）项目目开发建建设单位位在提交交项目工工程验收收报告时时，应出出具房房屋使用用说明书书、房房屋质量量保证书书。

15、在在两书中中应当按按政府法法规规定定写明建建设工程程的保修修范围、保保修期限限和保修修责任。2）建设设部规定定，在正正常使用用条件下下，建设设工程的的最低保保修期限限为：A、基础础设施工工程、房房屋建筑筑的地基基基础工工程和主主体工程程，为设设计文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限;B、屋面面防水工工程、有有防水要要求的卫卫生间、房房间和外外墙的防防渗漏，为为5年；C、供热热与供冷冷系统，为为2个采采暖期、供供冷期；D、电气气管线、给给排水管管道、设设备安装装和装修修工程为为2年；其他项目目的保修修期限由由发包方方与承包包方约定定。建设工程程的保修修期，自自竣工验验收合格格之日起起计算。3

16、）、建建设工程程在保修修期限内内发生质质量问题题，开发发建设单单位应当当履行保保修义务务，并对对造成的的损失承承担赔偿偿责任。4）项目目开发建建设单位位要严格格按照保保证书的的规定和和双方协协议约定定共同做做好房屋屋保修期期内的维维修工作作，尽快快解决工工程遗留留问题，确确保业主主正常使使用和物物业安全全。1.2.2 物业设设施设备备档案资资料管理理主要包括括设备原原始档案案、设备备技术资资料和政政府职能能部门颁颁发的有有关政策策、法规规、条例例、规程程、标准准等强制制文件、以以及设备备使用、维维修养护护、修理理、改造造的运行行管理档档案。目的：实实现规范范管理、便便于事后后追朔，还可可以作为

17、为管理的的证据。1、物业业设施设设备档案案的建立立：（1）新新建物业业项目设设备、设设施基础础管理档档案的建建立1）设施施设备原原始技术术档案的的建立设施设备备原始技技术资料料收集。主主要是在在物业项项目设施施设备和和系统承承接查验验双方交交接时由由交验方方提交的的竣工图图纸、竣竣工资料料和技术术资料、生生产厂家家的安装装、维护护、使用用说明书书和合同同书等，承承接方应应安排专专人按有有关规范范和制度度的规定定进行分分类整理理建档，永永久保存存，按借借阅制度度供查阅阅使用。2）设施施基础管管理档案案的建立立设施设备备的基础础管理档档案是随随设施设设备同寿寿命保存存。它主主要包括括：设设备登记记

18、卡、设设备清单单、设设备台帐帐、设设备卡等。表1-11 设设备登记卡名称编号出厂时间间型号号码启用时间间生产厂家家安装地点点随机资料料装箱单图纸其它说明书合格证价格随机附件件、专用用工具1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.表1-22 设 备 台台 帐 登 记记 表部门： 设备备系统： NOO：电子编号号设备名称称设备编号号设备型号号出厂编号号使用门部部制造厂家家安装地点点制造年月月主要用途途启用时间间电机功率率设备现状状主要参数数设备年检检、修理理、改造造记录序号项 目内容日期报告单编编号实施人填表/审审核1234567891011121314151617181920212

19、22324填表人： 填表表时间：（2）设设施设备备使用管管理档案案1）设施施设备运运行维护护档案设施设备备使用维维护档案案的保存存年限一一般为33年至55年，可可定期处处理。主主要是：设备运运行日志志、故障障处理记记录、巡巡检记录录、事故故处理报报告、维维修保养养计划、维维修保养养报告、设设备完好好率检查查评定、设设备系统统状态参参数测定定记录、设设备、系系统的专专业安全全检验报报告等。2）设施施设备修修理、改改造档案案设备系统统修理、改改造档案案主要是是：设备备、设施施、系统统的专项项修理、大修、中修、改造计划，实施合同、实施报告、验收报告。3）设施施设备报报废档案案设施、设设备报废废档案主

20、主要是：设备、设施的的报废申申请、评评估、报报废记录录等。2、物业业设施设设备档案案的管理理原始档案案资料的的管理应应统一编编号、规规范管理理、分类类归档、严严格管理理、原件件不得带带出资料料室，由由资料员员保管和和复制供供应，其其他要求求与档案案管理的的规定一一样。设备档案案资料按按每台单单机整理理，存放放在设备备资料档档案内，档档案编号号与设备备编号一一致，按按编号顺顺序排列列，定期期进行登登记和资资料归档档，要求求做到：（1）明明确设备备档案管管理责任任到人；（2）明明确设备备档案的的归档路路线，包包括资料料来源，归归档时间间、交接接手续，资资料登记记等；（3）明明确设备备档案的的内容和

21、和负责人人；（4）明明确设备备档案的的借阅办办法，防防止丢失失和损坏坏；（5）明明确重点点设备档档案、做做到资料料齐全，登登记及时时、正确确。1.2.3 实施标标准化管管理1、导入入国际标标准管理理体系标准化管管理是为为设备职职能实施施提供共共同的行行为准则则和标准准，同时时也是为为设备的的技术经经济活动动提供基基本的依依据和手手段。主主要包括括：在管管理中导导入ISSO90001，1140001，1180001的质质量、环环境、健健康安全全国际标标准管理理体系，建建立和完完善各类类物业管管理标准准（如上上海市办办公楼物物业服务务标准等等），制制定房屋屋、设备备完好率率标准等等。2、规章章制度

22、的的建立。主主要包括括：责任任制度、运运行管理理制度、维维修制度度、安全全管理制制度、节节能管理理制度、设设施设备备管理制制度和奖奖惩制度度等。（1）制制定物业业设施设设备管理理制度现代物业业管理都都是专业业化管理理，最主主要的内内容就是是要建立立一套完完整的管管理制度度。物业业管理的的规章制制度有下下列三大大类：1）工程程技术规规程方面面的制度度；A、物业业设备接接管验收收制度；B、物业业设备的的安全操操作规程程；C、物业业设备的的保养维维修规程程；2）管理理工作方方面的制制度A、物业业设备预预防性计计划维修修保养制制度；B、设备备运行管管理制度度：包括括巡视抄抄表制度度、安全全运行制制度，

23、经经济运行行制度，文文明运行行制度等等；C、物料料、工具具领用保保管制度度；3）责任任方面的的制度A、各专专业、技技术工种种及管理理岗位责责任制度度；B、值班班制度；C、交接接班制度度；D、报告告记录制制度；4）实行行专业化化、制度度化的物物业设备备管理A、物业业设备管管理的要要求及标标准企业负负责热管管理职责责设备管管理部门门及其人人员配备备健全必必要的管管理制度度。B、技术术经济指指标应达达到同行行业或上上级主管管部门规规定的要要求设备技技术与经经济管理理，包括括：设备备前期管管理、固固定资产产管理、设设备技术术管理、设设备经济济管理。设备使使用与维维护管理理，包括括：设备备运行管管理、设

24、设备检修修管理、机机房管理理、特种种设备管管理。C、设备备管理现现代化，包包括：采用计计算机辅辅助管理理；采用设设备状况况监测和和故障诊诊断技术术实行预预防性维维修方式式；设备在在维修和和改造中中采用新新材料，新新工艺，新新技术；逐步实实行全员员化，社社会化，规规范化的的方向努努力。3、人力力资源管管理。一是设设备管理理人员要要持证上上岗，取取得从业业资格证证，特别别是特种种设备的的运行，维维修人员员一定要要具有特特种设备备操作证证方能作作业;二二是要对对设备部部门的员员工开展展业务培培训工作作，提高高专业技技术水平平。（1）物物业设备备管理的的机构和和职责1）机构构设置：符合需需要，责责任明

25、确确，精简简高效；2）物业业设备管管理人员员岗位职职责；A、工程程部经理理是对物业业设备进进行管理理、操作作、保养养、维修修、保证证设备正正常运行行的主要要负责人人。B、各专专业技术术主管（工工程师或或技术员员）负责所管管辖的维维修班组组的技术术、管理理工作、并并负责所所编制所所分管的的机电设设备的保保养、维维修计划划、操作作规程及及有关资资料，协协助部门门经理完完成上级级主管部部门布置置的工作作。3）物业业设备管管理人员员岗位职职责A、维修修人员（技技术工人人）；B、保管管员；C、资料料统计员员。1.3 物业业设施设设备的使使用与维维护1.3.1 物业设设施备的的运行管管理1、使用用管理概概

26、述物业设施施设备的的运行管管理实际际上包括括了物业业设备技技术运行行管理和和物业设设备经济济运行管管理两部部分。应应取得两两方面的的成果：（1）设设备的运运行在技技术性能能上始终终处于最最佳状态态，确保保安全运运行，满满足用户户需求。针针对设备备的特点点，制定定科学，严严密且切切实可行行的操作作规程和和运行方方案。（2）运运行成本本管理1）能源源消耗的的经济核核算2）操作作人员的的配置3）维修修费用的的管理2、合理理使用设设备（1）合合理配置置设备：根据生生产工艺艺和用户户需求及及设备性性能、科科学配置置。（2） 合理配配置人员员：根据据设备数数量，技技术操作作复杂程程度、生生产安排排和用户户

27、需求及及环境变变化，合合理配置置和调整整操作及及维修人人员。（3）为为设备提提供良好好的工作作条件，如如机房、操操作间、值值班室、照照明、通通风、空空调、通通道等。（4）建建立健全全管理制制度，如如：责任任制、规规程、程程序、维维修保养养手册、作作业指导导书、应应急预案案等。3、设备备投入使使用前的的准备工工作（1）管管理制度度、技术术资料的的编制；（2）管管理、操操作、维维修人员员的培训训，合格格上岗；（3）能能源、安安全装置置齐全；（4）备备件、附附件、工工具齐全全；（5）全全面检查查设备安安装精度度、性能能完全达达到标准准；（6）清清理现场场环境。4、设备备使用守守则（1）定定人、定定岗

28、、定定机、凭凭证上岗岗操作；（2）建建立交接接班制度度，制定定各项规规程；（3）建建立设备备的“三好”、“四会”、“五项纪纪律”；A、三好好是：管管好、用用好、维维护好设设备；B、四会会是：会会使用，会会维护保保养、会会检查、会会排出故故障。C、五项项纪律是是：1）凭证证使用设设备，遵遵守安全全规程；2）保持持设备清清洁，并并按规定定维护，加加油；3）遵守守各项规规章制度度；4）管好好工具、零零、附件件不得丢丢失；5）发现现异常，及及时排除除或报告告。1.3.2 物业设设备设施施的维修修养护管管理1、物业业设施设设备维修修养护概概述设施设备备在使用用过程中中会发生生污染、松松动、泄泄露、堵堵塞

29、、磨磨损、振振动、发发热、压压力异常常等故障障，影响响设备的的正常使使用，严严重时会会造成设设备事故故。（1）维维修养护护方式：主要是是“清扫、紧紧固、润润滑、调调整、防防腐、防防冻及外外观表面面检查对对设备进进行日常常养护，以以维持设设备的性性能和技技术状况况，称为为设施设设备维修修养护。要要求达到到：清洁洁、整齐齐、润滑滑良好、安安全。对对长时期期运行的的设备要要巡视检检查，定定期切换换，轮流流使用，进进行强制制保养。（2）内内容包括括：日常常养护，日日常维护护、定期期检查、精精度检查查、润滑滑和冷却却系统的的维护检检查等。（3）设设备维护护要做到到：制度度化，工工艺化、规规范化。（4）设

30、设备的三三级保养养制度1）日常常维护保保养,一一般分为为：日常常保养和和周保养养，由操操作工完完成。2）一级级保养：以操作作工为主主，维修修工协助助3）二级级保养，以以维修工工为主，操操作工协协助（5）设设备的维维护保养养一定要要按设备备保养手手册实施施，严格格执行安安全操作作规程。（6）特特种设备备的维修修保养必必须严格格执行国国家有关关法律，法法规的规规定，确确保其安安全，正正常运行行和使用用。（7）设设备管理理和使用用部门要要制定设设备保养养的考核核制度，并并严格检检查考核核。2、设施施设备的的巡检设施设备备的巡检检就是对对设施设设备有针针对性的的检查。设设施设备备巡检时时可以停停机检查

31、查，也可可以随机机检查。设设施设备备的巡检检包括日日常巡检检及计划划巡检。（1）设设备的日日常巡检检由操作作人员随随机检查查日常巡检检内容主主要包括括：运行状状况及参参数；安全保保护装置置；易磨损损的零部部件；易污染染堵塞，需需经常清清洗更换换的部件件；在运行行中经常常要求调调整的部部位；在运行行中经常常出现不不正常现现象的部部位。（2）设设备的计计划巡检检一般以以专业维维修人员员为主，操操作人员员协助进进行。计划巡检检内容有有：记录设设备的磨磨损情况况，发现现其他异异常情况况；需要更更换零部部件；确定修修理的部部位，部部件及修修理时间间；安排检检修计划划。（3）物物业设备备的计划划检修性性保

32、养对在用设设备，根根据运行行规律及及计划点点检的结结果可以以确定其其检修间间隔期。以以检修间间隔期为为基础，编编制检修修计划，对对设备进进行预防防性修理理，这就就是计划划检修性性维修保保养。维修保养养计划见见下表。表1-33 年设施施设备维维修保养养计划部门： 计划有有效期限限： 年年 月 日至至 年年 月 日 NO：序号设备名称称维修保养养内容实施单位位实施月份份预算费用用备注编制人： 编制制日期： 审审核： 审批批：根据年计计划再制制定月度度维保计计划，按按月实施施，并认认真填写写维修保保养任务务（记录录）单，归归档保存存。按计计划实行行预防性性维修保保养，可可以在设设备发生生故障之之前就

33、对对它进行行修理，使使设备一一直处于于完好能能用状态态。表1-44 设设备设施施维修保保养任务务（记录录）单下达人： 下达时时间： 受理人人：维修保养养内容：工程地点点：时间进度度要求：维修保养养记录：维修保养养人员： 日期期：验收意见见：验收负责责人： 日期：通过科学学有效的的维修保保养，可可以保持持设施设设备良好好的技术术状态，使使设备安安全、高高效运行行、提高高设备的的运行效效率，最最大限度度地满足足用户需需求，还还可以有有效延长长设备大大、中修修周期，甚甚至可以以避免设设备大修修，从而而最大限限度的降降低设备备寿命周周期费用用，为业业主创造造价值，为为社会创创造效益益，真正正体现物物业

34、管理理的社会会价值。3、设施施设备故故障与事事故管理理（1）设设施设备备故障及及故障处处理：1）设施施设备故故障：设设施设备备或系统统在使用用过程中中，因某某种原因因失去了了使用功功能或减减低了效效能时的的状态，称称为设施施设备故故障。2）设施施设备的的故障管管理：为为了减少少和消灭灭故障，必必须了解解，研究究故障发发生的宏宏观规律律，分析析故障形形成的微微观规律律，采取取有效的的措施和和方法，控控制故障障的发生生，就是是设施设设备的故故障管理理。3）设施施设备故故障管理理的重要要性a、可以以提高生生产效率率和经济济效率b、减少少和消除除事故、确确保安全全，有利利于节能能、环保保c、改善善设备

35、技技术状况况，延长长设备使使用寿命命。d、设施施设备故故障全程程管理见见图设备故障现场紧急修理故障信息的收集故障现场调查修理记录日常和定期检查记录故障信息的储存（电子计算机）故障统计(报印报表输出)故障分析(定期或不定期)计划处理(改善性维修，加强管理)处理效果评价信息反馈设计主管部门改进设计、提高设备可靠性故障机理和可靠性、维修性研究设计制造单位1）故障障信息的的收集：A、收集集方式：主要是是操作、维维修工人人填写故故障信息息表，做做到全面面、准确确、可靠靠。B、收集集的内容容：故障障的时间间、现象象、部位位、原因因、性质质等。2）故障障信息的的存储、统统计：可可使用人人工统计计存储，最最好

36、是采采用计算算机存储储信息，开开发管理理软件，便便于统计计分析。3）故障障分析：A、故障障分类a、按故故障发生生状态，可可分为：突发性性和渐发发性故障障；b、按原原因可分分为：设设备固有有的薄弱弱性、操操作维护护不良性性和磨损损老化性性故障；c、按故故障结果果可分为为：功能能性和参参数性故故障；d、按危危险程度度可分为为：安全全性和危危险性故故障；e、按功功能丧失失和完全全丧失性性故障；4）故障障模式，即即故障特特征。主主要有：震动、变变形、腐腐蚀、疲疲劳、破破裂、渗渗漏、堵堵塞、发发热、烧烧毁、各各种绝缘缘、油质质材质的的劣化、噪噪声、脱脱落、短短路等。B、故障障机理：指诱发发零件、部部件、

37、设设备发生生故障的的物理、化化学和机机械的过过程。C、故障障应力：是指由由于工作作条件，环环境条件件等方面面的能量量积累超超过了设设备零、部部件所能能承受的的界限。这这些工作作、环境境条件称称为故障障应力。它它是故障障发生的的外力；在外部部应力的的作用下下，对故故障的抑抑制和诱诱发起重重要作用用的是内内应力。矿障应力力、故障障机理、故故障模式式是密切切相关的的。故障设备生产操作操作不当维护不良拼设备安排不当制造不良结构不合理加工精度差淬火不合格润滑不良修理质量差零件不合格备件维修5）故障障分析的的方法：根据计计算机收收集、汇汇总、统统计结果果，分析析矿障频频率、故故障强度度率，可可采用直直方图

38、、因因果图等等方法，全全面分析析故障机机理、原原因、找找出故障障规律，提提出对策策。见图图1-22。6）故障障处理是是在故障障分析的的基础上上，根据据故障原原因和性性质，暂暂时地或或较长时时间的排排除故障障。处理理方法主主要有：A、重复复性故障障采用用项目修修理、改改造、改改装的方方法。B、多发发性故障障采用用大修、更更新或报报废的方方法C、对于于先天不不足造成成的故障障采用用技术改改造或更更换元气气件的方方法D、因操操作不良良造成的的故障应通通过员工工技术培培训来解解决。2、设施施设备事事故管理理（1）设设施设备备事故及及其分类类：设施施设备故故障所造造成的停停机时间间或修理理费用达达到限定

39、定者为设设施设备备事故。其其分类如如下1）一般般事故：修理费费用一般般设备在在500050000元，重重要设备备在10000100000元元，造成成停电，停停水，停停气，停停冷暖11030分分钟时，为为一般事事故。2）重大大事故：修理费费用一般般设备在在50000元以以上，重重要设备备在1000000元以上上，造成成停电，停停水，停停气，停停冷暖330分钟钟以上时时，为重重大事故故。3）特大大事故：修理费费用一般般设备在在10万万元以上上，或造造成停电电、停水水、停气气、停冷冷暖两天天以上时时，为特特大事故故。（2）设设施设备备事故的的性质：1）责任任事故：由于人人为原因因造成的的事故，责责任

40、事故故；2）质量量事故：因设备备的设计计制造，维维修质量量不良和和安装，调调试不当当引起的的事故；3）自然然事故：因各种种自然灾灾害造成成的事故故。（3）设设施设备备事故的的调查分分析及处处理1）设施施设备事事故发生生后，应应立即切切断电源源、水源源、保护护现场，逐逐级上报报，及时时进行调调查，分分析和处处理。A、事故故的分析析要客观观、全面面、实事事求是。B、事故故的处理理要遵循循“三不放放过”的原则则，即：a、原因因分析不不清不放过；b、任者者和群众众未受到到教育不放放过；c、防范范措施不放放过；C、设施施设备事事故损失失的计算算：事故故损失费费=停产产损失费费+ 修修理费；D、设施施设备

41、事事故报告告及原始始资料：发生设施施设备事事故的单单位或部部门应在在三日内内认真填填写事故故报告单单，上报报设施设设备管理理部门。并并按有关关规定上上报。事事故处理理和修复复后应填填写记录录，计算算维修费费，和原原始资料料归档保保存，并并统计上上报。1.3.4 设施设设备的润润滑管理理机械设备备在使用用过程中中，磨损损是机构构设备失失效最主主要的原原因之一一。保持持其良好好的润滑滑条件是是其正常常运转的的基本条条件。设备润滑滑是设备备管理和和维护工工作中极极其重要要的组成成部分和和关键环环节。合合理的润润滑设备备，可以以使设备备经常处处于良好好的润滑滑状态。相相反，设设备润滑滑不良，导导致设备

42、备出现故故障，甚甚至破坏坏设备的的精度和和性能。搞搞好设备备的润滑滑的关键键是抓好好设备润润滑的管管理工作作。1、设备备润滑管管理的目目的和任任务（1）润润滑管理理的意义义1）设备备润滑是是防止和和延长零零件磨损损和其他他形式失失效的重重要手段段之一。润润滑管理理是设备备工作的的重要内内容之一一。2）润滑滑在机械械传动中中和设备备保养中中均起着着重要作作用，润润滑能够够影响到到设备性性能、精精度和寿寿命。对对在用的的设备，按按技术规规范的要要求，正正确选用用润滑材材料，并并按规定定的润滑滑时间、部部位、数数量进行行润滑，以以降低摩摩擦、减减少磨损损，从而而保证设设备正常常运行、延延长设备备寿命、降降低能耗耗、防止止污染，以以达到提提高经济济效益的的目的。（2）设设备润滑滑：将具具有润滑滑性能的的物质施施人机器器中做相相对运动动的零件件的接触触而止，以以减少接接触表面面摩擦、降降低磨损损的方式式，称为为设备润润滑。（3）摩摩擦学：润滑与与摩擦、磨磨损有着着密切的的关系。人人们把研研究相互互作用的的表面作作相对运运动时所所产生的的摩擦、磨磨损和进进行润滑滑这三个个方面有有机的结结合起来来，称为为摩擦学学。（4）润润滑的作作用一般般可归结结为：控控制摩擦擦、减少少磨损、降降温冷却却、可防防止摩擦擦面锈蚀蚀、冲洗洗作用、密密封作用用、减振振作用（阻阻尼振动动）等。