海拉尔国贸中心商业策划案2529.docx

《海拉尔国贸中心商业策划案2529.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海拉尔国贸中心商业策划案2529.docx（51页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、海拉尔国贸中心商业策划案（目 录）第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔尔宏观经经济概况况.第二部分 商业业调研篇篇：一、核心商商圈商业业分布图图.二、核心商商圈商业业项目个个案调研研.三、核心商商圈临街街商业及及其他商商业调研研.四、在在售商业业项目调调研.五、区域住住宅状况况调研.六、总结.第三部分 项目目分析篇篇：一、项目现现状.二、项目定定量分析析.三、项目SSWOTT分析.第四部分 总总论：一、总结概概括.二、方案.三、建议.第一部分 宏观观经济篇篇：一、海拉尔尔宏观经经济概况况：4、 地理位置：海拉尔区位位于大兴兴安岭西西麓，是是中共呼呼伦贝尔尔市委员员会、呼呼伦贝尔尔市人民民政府所所在

2、地，也也是呼伦伦贝尔市市政治、经经济、文文化中心心。海拉拉尔区“三山环环抱，一一水中流流”，东山山、西山山、北山山形成一一个簸箕箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。5、 行政区分及及人口结结构：呼伦贝尔市市现辖11个区（海海拉尔区区）、55个市（满满洲里市市、扎兰兰屯市、牙牙克石市市、根河河市、额额尔古纳纳市）、77个旗、449个镇镇、155个乡、99个苏木木、388个街道道办事处处；总面面积2553万万平方公公里；220066年末呼呼伦贝尔尔市常住住总户数数90004866户，总总人口227027万万人。呼呼伦贝尔尔市人民民政府驻驻海拉尔尔区。海拉尔区目目前辖11个镇，77个街道

3、道办事处处，村民民委员会会17个个，社区区居委会会55个个。总面面积14400平平方公里里，城区区面积228平方方公里；20002年全全市有蒙蒙、汉、回回、满、达达斡尔、鄂鄂温克、鄂鄂伦春、俄俄罗斯等等23个个民族，总总人口226.77万。6、 经济发展：2006年年全年海海拉尔地地区生产产总值实实际完成成59.4亿元元，完成成计划的的1044.2%，同比比增长224.11%，其其中第一一产业增增加值完完成3.9亿元元，同比比增长33.7%，第二二产业增增加值完完成166.4亿亿元，同同比增长长49.7%，第第三产业业增加值值完成339.11亿元，同同比增长长18.1%，三三次产业业结构为为6

4、.66：27.6：65.8。财财政总收收入达到到509937万万元，完完成计划划的1221.99，同同比增长长24.9，其其中地方方财政收收入达到到251102万万元，同同比增长长71.6。2006年年城镇居居民人均均可支配配收入1105008元，完完成计划划的1000.33%,同同比增加加12332元；农民人人均纯收收入达到到66449元，完完成计划划的1000.22%,同同比增加加6199元。7、 商业现状：2006年年海拉尔尔区实施施了一大大批重点点商贸项项目，商商贸中心心地位明明显提高高，商贸贸流通业业呈现出出前所未未有的发发展势头头，全年年社会消消费品零零售总额额达到229.66亿元

5、，同同比增长长20.5%，总总量和增增速均排排全市第第一位。友友谊大酒酒店、华华联商厦厦、国贸贸中心、三三角地地地下商城城等大型型商业项项目开工工建设，带带动了海海拉尔区区现代服服务业层层次和水水平的提提升。河西三角地地商圈是是海拉尔尔核心商商业区，其其中商业业中心广广场、三三角地商商场、俄俄罗斯商商城、百百货大楼楼、友谊谊大厦、开开发区商商城、龙龙凤商城城、金龙龙地下商商城等为为典型商商业代表表项目；海拉尔尔友谊公公司、贝贝尔集团团、龙凤凤公司等等较大的的企业不不断增加加投入发发展。友友谊公司司已进入入全国百百强商业业企业的的行列；近年来来吸引了了步森集集团、肯肯德基等等知名企企业来海海拉尔

6、落落户；呼呼和浩特特华联集集团等大大型企业业已经在在海拉尔尔落户。8、 旅游事业： 海海拉尔区区素有“草原之之都”之称，是是呼伦贝贝尔市旅旅游集散散中心，已已被自治治区确定定为内蒙蒙古东部部旅游中中心城市市。海拉尔区及及周边地地区旅游游资源富富集，形形成了以以草原、森森林、湖湖泊、冰冰雪为自自然主题题和以民民俗历史史文化为为人文主主题的特特色品牌牌。市内内景区主主要有以以樟子松松林为主主体的西西山国家家森林公公园、侵侵华日军军海拉尔尔要塞北北山遗址址、东山山乐园滑滑雪场等等。这里里夏季气气候清新新凉爽，是是避暑的的胜地；冬季银银装素裹裹，是开开展冰雪雪活动的的极佳场场所。目目前，海海拉尔区区有

7、旅行行社444家，其其中国际际社3家；有有国家AAAA级级和AAA级景区区各1处；有有星级饭饭店8家。海海拉尔民民航、铁铁路、公公路运输输便捷，通通讯和旅旅游综合合服务等等条件日日趋完善善。20005年年，海拉拉尔共接接待国内内外旅游游者977.4万万人次，旅旅游收入入达7.29亿亿元。9、 招商引资：2006年年共引进进市外（国国内）资资金188.6亿亿元，同同比增长长36.2，完完成固定定资产投投资244.4亿亿元，同同比增长长10.6。全全年计划划开工项项目1441个，计计划当年年完成投投资344.7亿亿元,实际开开工1116个，项项目开工工率为882.33%，完完成投资资率为770%。

8、外外贸进出出口总额额达到556688万美元元，同比比增长332.55，直直接利用用外资112700万美元元。10、 2007年年海拉尔尔区国民民经济和和社会发发展目标标：地区生产总总值722亿元,同比增增长211.2%，三次次产业比比重为55.9:31:63.1；财政总收入入6.11亿元，同同比增长长20；社会消费品品零售总总额355.6亿亿元,同比增增长200%；城镇居民人人均可支支配收入入120000元元，同比比增长114.22%，农农民人均均纯收入入74447元，同同比增长长12%。总结：从20066年计划划执行情情况看，海海拉尔区区各项指指标保持持了稳定定增长，整整体经济济向积极极方向

9、持持续、快快速、良良好发展展。但总总体来说说城市经经济基数数低，随随呈递增增趋势，但但人均收收入总体体较低，消消费力薄薄弱；新区发展现现在尚处处于起步步阶段，短短期内商商业中心心不会发发生改变变；呼伦贝尔市市总面积积较大，随随以海拉拉尔为重重点商业业中心，但但商业辐辐射力较较弱（如如满州里里的消费费人群就就不会来来海拉尔尔消费）；海拉尔旅游游产业发发展相对对较好，但但总体来来说无大大型支柱柱产业；铁路局局下岗职职工较多多，就普普遍导致致了出租租车行业业一家两两口轮换换出车工工作；十一五计划划再次确确定并规规划重点点发展核核心商业业区域三角角地商圈圈的总体体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励

10、发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；第二部分 商业业调研篇篇：一、核心商商圈商业业分布图图：51本案草市街北 斜 街西 大 街交 界 街礼 拜 寺 路中 央 街桥 头 街兴 安 路龙凤商场原剧场在建项目友 谊 大 厦温州市场步森百货大楼第二百货供销大楼开发区商城新丰服装超市中心家具市场新丰市场友谊商城俄罗斯商城三角地商场伊士丹商场金龙地下天信家具市场二、核心商商圈商业业项目个个案调研研：河西区为海海拉尔核核心商业业区，区区域商业业以商场场和市场场类物业业为主，临临街商业业为辅，具具体商业业情况如如下：区域百货

11、类类商业：友谊大大厦、步步森百货货大楼、伊伊仕丹；区域市场类类商业：友谊商商城、新新丰批发发市场、新新丰服装装超市、开开发区商商城、温温州城、龙龙凤商场场、金龙龙地下街街、第二二百货、供供销大楼楼、俄罗罗斯商城城、人民民商场；天信家家具市场场、地下下家具广广场、中中心家具具、郭氏氏家具城城。百货类商商业：友谊大厦建筑层数地面五层建筑情况感应电梯，商商场建筑筑为前后后接体楼楼，外立立面从下下而上呈呈阶梯状状，临街街有两个个旋转门门出入口口，落地地橱窗，没没有临街街店面。前前楼有中中空大厅厅面积为为1633平方米米。卖场场主通道道2.55米，辅辅通道22米。五五楼通道道1.55米。 单层建面F1：

12、46600平平方米F2：46600平平方米F3：46600平平方米F4：46600平平方米F5：23300平平方米项目规模207000平方米米项目定位中高档百货货商场硬件设施电梯、空调调业态分布F1：食品品超市、化化妆品、珠珠宝、眼眼镜F2：日用用品超市市、男装装F3：女装装、内衣衣、饰品品、羊绒绒羊毛制制品F4：男女女皮鞋、运运动休闲闲、床上上用品、童童鞋F5：家电电、文化化用品、数数码产品品品牌商家F1：周大大福、六六福珠宝宝、欧柏柏莱、欧欧莱雅、玉玉兰油F2：蓝豹豹、凯迪迪东尼、玛玛亚诺、铁铁狮东尼尼、英国国克劳拉拉尔、哈哈雷纳金金狐狸F3：圣诺诺兰、诺诺琪、君君帛、黛黛布拉芳芳、爱美美

13、丽文胸胸、阿勒勒锦、依依瑶F4：巴黎黎世家、苹苹果、依依伴、爱爱步、千千百度、耐耐克、阿阿迪达斯斯、背靠靠背、匡匡威F5：松下下、索尼尼、东芝芝、惠普普、菲利利普、海海尔、LLG、IBMM标铺面积（使使用面积积）50平方米米总商户数量量223户扣点情况扣点25%-226%经营状况较好总结：友谊谊商业集集团为当当地最大大的商业业体，友友谊大厦厦长期以以来在消消费者心心中树立立了良好好的认同同度吸引引了大量量的消费费者，超超市的经经营状况况好于商商场。l 步森百货大大楼步森百货大大楼项目位置海拉尔区中中央大街街1号项目定位中高档百货货商场建筑楼层地面6层建筑情况整体结构采采用中国国传统古古典建筑筑

14、风格、外外立面为为全玻璃璃结构；上下感感应电梯梯各3部部、观光光梯2部部、集体体供暖。单层建筑面面积F1：42200F2：42200（空置置6000左右右打算做做手机卖卖场）F3：42200F4：22200F5：18800F6：8000项目总规模模174000楼层业态分分布F1：超市市（15500左右）、珠珠宝工艺艺品、化化妆品、箱箱包、音音像；F2：男装装、针织织用品、床床上用品品、童装装；F3：女装装、毛杉杉、羽绒绒服、小小家电、皮皮鞋运动动鞋；F4：电脑脑器材、办办公、文文体用品品；F5：餐饮饮；F6：家具具；单层商户数数量F1：珠宝宝工艺品品20个个、化妆妆品5个个、箱包包10个个、音

15、像像1个；F2：男装装40个个、针织织6个、床床品6个个、童奘奘1个；F3：女装装羽绒330个、电电器1个个、皮鞋鞋类500个；F4：电脑脑器材440个；F5：餐饮饮；F6：家具具6个；总商户数216户标准铺位使使用面积积F1：255；F2：300；F3：女装装羽绒服服30、鞋220；F4：500；F6：700；招商政策保底租金332元元/天，押押金为年年保底租租金的220%，固固定扣点点15%，另扣扣营业额额的1%作为广广告推广广费；备注工作人员工工资3000元+1%提提成。男装品牌：恒源祥祥、龙达达飞、九九鹿王、步步森、庄庄爵、鳄鳄鱼、萨萨尔雷斯斯尼罗菲菲、雅鹿鹿、乔夫夫、雪中中飞；女装及

16、羽绒绒品牌：鄂尔多多斯、庄庄子、梦梦特娇、雪雪中飞、波波斯登。总结：其前前身为海海拉尔第第一百货货大楼，220033年122月步森森集团出出资40000多多万元并并购了百百货大楼楼，重组组为呼伦伦贝尔市市步森百百货大楼楼有限公公司，成成为步森森集团下下属企业业之一。 20004年投投入11100万万元对大大楼进行行了全面面装修改改造，并并投入1100多多万元建建造了两两部观光光电梯，于于20004年112月11日正式式开业。装装修的同同时，大大楼着重重调整经经营结构构，对经经营项目目细分为为百货、男男装、女女装、针针织、鞋鞋帽、超超市、电电脑、餐餐饮等88块。目目前该商商场为区区域经营营较好的

17、的百货商商场之一一，但建建筑格局局比较不不规整、再再加上导导视系统统做的不不完善，让让新顾客客进去之之后很容容易迷路路；商场场在今年年8月底底会进行行装修和和商户调调整，详详细方案案目前未未出。l 伊仕丹商场场伊仕丹商场场建筑层数地面五层建筑情况商场为长方方形建筑筑，外立立面为玻玻璃装饰饰，底层层出入口口为旋转转门，上上有玻璃璃挑檐长长约3米，临临街面落落地玻璃璃墙，临临街门面面有东侧侧肯德基基，面积积约2000平方方米，西西侧农业业银行，上上下两层层，面积积约为1144平平方米。卖卖场有齐齐齐哈尔尔电梯厂厂生产的的建华牌牌感应电电梯。单层建面1200平平方米项目规模6000平平方米项目定位中

18、高档百货货商场业态分布F1：男装装、男式式用品、眼眼镜、化化妆品F2：男装装、男式式佩饰F3：少淑淑装、内内衣、饰饰品F4：女装装、皮草草F5：男女女鞋标铺面积（使使用面积积）30平方米米总商户数量量90户扣点情况扣点25%经营状况一般总结：商场场总规模模较小，无无法与友友谊相抗抗衡。市场类商商业：l 温州城温州城项目位置海拉尔区北北大街建筑楼层地面两层市场风格室内步行街街、精品品店格局局；单层建筑面面积F1：40000F2：1000000项目总规模模140000楼层业态分分布F1：时尚尚男女服服装F2：时尚尚男女服服装单层商户数数量F1：1000个F2：1880个总商户数280个标准铺位使使

19、用面积积16225租金水平F1个人租租金：554元元/天；F2市场租租金：112元元/天；个个人租金金：3元元/天。备注F1铺位于于20004年全全部出售售（终身身使用权权），FF2铺位位出售660%；出售价格667万/铺；水电供暖费费共03元/天天。F2一166铺带带货转让让3万元元（含一一年租金金）。经营情况良良好。总结：呼盟盟海拉尔尔区服装装集散地地。本区区域最具具代表性性的时尚尚服装卖卖场，为为室内步步行街形形式，不不过二层层横向过过长，易易使消费费者产生生逛街疲疲惫和心心理疲惫惫；主要要针对学学生群体体，经营营情况良良好；l 开发区商城城开发区商城城项目定位低档百货批批发市场场建筑楼

20、层地面三层硬件设施上下电梯单层建筑面面积F1：50000；F2：50000；F3：20000。项目总规模模120000楼层业态分分布F1：床上上用品、小小百货、鞋鞋、男女女服装；F2：男女女服装、饰饰品；F3：男女女服装、饰饰品工艺艺品。单层商户数数量F1：400家床上上用品、220家小小百货、550家鞋鞋（400家柜台台、100家铺位位）、221家服服装（55家柜台台、166家房间间）；F2：1552家服服装（1100个个6、552个440）、330家饰饰品（柜柜台）；F3：300家服装装、300家饰品品（柜台台）。总商户数373家标准铺位使使用面积积F1：床上上用品和和小百货货40、鞋架架

21、055X15米、鞋鞋铺位330、服服装铺位位15；F2：400、66、柜柜台05X115米米；F3：服装装铺位440、柜柜台05X115米米。租金水平F1：15元/天/；F2：大房房间2元元/天/；小小房间333元元/天/；F3：柜台台1000元/个个/月、房房间08元/天/。备注业态混乱，布布局混乱乱；税费费等05元/天/。总结：定位位为低档档百货批批发市场场，但因因区域商商业辐射射范围有有限，批批发行业业并不乐乐观，因因此该市市场商户户目前逐逐步转向向以零售售为主，但但因其一一直属于于批发市市场范畴畴，零售售产品价价格提升升不上去去，因此此在该市市场经营营的商户户资金实实力和经经营状况况都

22、比较较一般；l 新丰批发市市场新丰批发市市场（4418）项目定位低档综合百百货批发发建筑楼层地下1层，地地面3层层建筑风格店中店格局局、空间间狭窄、进进深过长长单层建筑面面积2000项目总规模模8000楼层业态分分布B1：空置置；F1：男女女服装；F2：女装装（200个）、鞋鞋（200个经营营、200个空）、小小百货（333个）；F3：小百百货、针针织、工工艺品饰饰品；单层商户数数量F1：1220家；F2：服装装20家家、鞋220家、小小百货333家；F3：800家总商户数273家标准铺位使使用面积积F1：8；F2：服装装15，鞋112（步步步高鞋鞋业广场场），小小百货112；F3：155。租

23、金水平F1：33元/天天；F2：1元元/天；F3：1元元/天；备注F1转让费费30000元/铺。总结：除FF1外，二二层和三三层业态态和布局局都比较较混乱，一一层以服服装零售售为主，二二楼以综综合零售售为主（鞋鞋区空置置近5000），三三楼主要要为小百百货批发发；经营营状况一一般。l 新丰服装超超市新丰服装超超市项目定位低档综合市市场建筑楼层地下1层，地地面2层层建筑情况两个小型中中庭单层建筑面面积B1：20000；F1：20000；F2：10000。项目总规模模5000楼层业态分分布B1：服装装卖场（自自营）；F1：综合合农贸市市场；F3：美食食城。备注因其只是一一个低档档综合农农贸市场场，

24、服装装部分为为自营，因因此被摈摈弃不做做参考。总结：典型型的低档档综合市市场，其其一层农农贸市场场生意较较好，但但总体环环境脏乱乱差；该该市场地地下一层层有单独独的进出出口，地地下为自自营敞开开式服装装卖场，环环境相对对不错。l 金龙地下商商城金龙地下商商城建筑层数地下一层建筑情况各个出口连连接市中中心繁华华街道和和商业建建筑。各各商铺砖砖墙分隔隔，门口口为落地地玻璃。项目规模100000平方米米项目定位中低档服装装市场运营模式租赁硬件设施步行梯业态分布服装、小百百货标铺面积（使使用面积积）21平方米米总商户数量量服装1844户、小小百货559户，共共2433户产权售价（使使用面积积）1270

25、00元/平平方米租金水平临418商商场附近近区域 27元/天/平方米米临市中心和和各大商商场附近近区域 33元/天/平方米米经营状况良好总结：该市市场经营营一般，市市场建筑筑档次较较其他当当地市场场高，依依地形而而建，商商品没有有特色，市市场内没没有导视视标牌，而而且通道道不正，各各店铺风风格相似似，难以以区分。电电梯没有有运营。l 龙凤商场龙凤商场建筑层数地下一层地地面六层层单层建面B1：12200平方方米F1：29900平平方米F2：29900平平方米F3：29900平平方米F4：8000平方米米F5：8000平方方米项目规模115000平方米米项目定位中低档市场场运营模式租赁业态分布B1

26、：数码码广场F1：服装装F2：服装装F3：家电电（自营营）F4：家电电（自营营）F5：家具具（自营营）标铺面积（使使用面积积）30平方米米总商户数量量91户租金水平D1：数码码广场（自自营）F1：49元F2：2.1元F3：2元元F4：自营营F5：自营营经营状况一般备注各层有步行行梯连接接，直梯梯连接各各层，直直达六楼楼。总结：低档档市场，店店铺多为为个人所所有，自自主出租租，业态态划分依依习惯而而定，分分布混乱乱。l 友谊商城友谊商城建筑层数地面三层单层建面1500平平方米项目规模4500平平方米项目定位中低档市场场硬件设施电梯业态分布F1：化妆妆品、服服装、小小家电F2：男装装F3：女装装标

27、铺面积（使使用面积积）F1：100平方米米F2F33：30平方方米总商户数量量98户租金水平F1：4.8元/天/平方米米F2：4元元/天/平方米米F3：4.6元/天/平方米米经营状况较好备注商场外立面面为墙砖砖装饰，长长方形建建筑，临临街有门门面出租租个人产产权。商商场内硬硬件为步步行梯，中中心有一一部滚梯梯为上楼楼用，没没有下楼楼电梯。商商场主通通道2米、辅辅通道11.5米米。总结：该市市场为友友谊集团团下属商商场，定定位中低低档面向向低收入入者，与与友谊大大厦的定定位形成成互补，依依托友谊谊集团的的品牌影影响力，经经营良好好。l 三角地商场场三角地商场场建筑层数地面四层单层建筑面面积200

28、0平平方米总规模8000平平方米备注目前商场已已经倒闭闭，没有有商户经经营,政府计计划拆迁迁。l 俄罗斯商城城俄罗斯商城城项目定位低档旅游产产品专业业市场附附加其他他业态（窗窗帘、家家具）建筑情况四层俄式建建筑、二二层以上上中空回回廊, 无任何何现代化化硬件设设施单层建筑面面积F1：70000平平方米F2：40000平平方米F3：40000平平方米F4：40000平平方米项目总规模模190000平方米米楼层业态分分布F1：旅游游产品，俄俄、蒙、韩韩工艺品品F2：窗帘帘、床上上用品；F3：家具具、沙发发F4：家具具、沙发发单层商户数数量F1：铺位位54个个，柜台台1000个 F2：房间间32个个

29、，实际际经营225户左左右 F3：房间间32个个，实际际经营66户 F4：房间间32个个，实际际经营22户总商户数约140户户左右标准铺位使使用面积积F1：800平方米米；F2：1220平方方米；F3：1220平方方米F4：1220平方方米产权归属100%个个人买断断产权，880%以以上自营营租金价格一层铺位44-5元元/平米米/天，年年付（向向个人租租） 柜柜台5元元/天，可可月付（向向市场租租）二层房间00.6元元/平米米/天（行行情价格格无人出出租）三层房间00.4元元/平米米/天（行行情价格格无人出出租）四层房间00.4元元/平米米/天售价在1万万元/平平米以上上，（行行情价格格无人出

30、出售，因因为即将将拆迁）其他费用标准铺位，每每月大约约国地税税3000元、工工商管理理费2000元、水水电费2200元元、取暖暖费2000元,共计9900元元经营状况一层旺季(6-99月)月月毛利11-2万万元，淡淡季保本本经营二层以上生生意萧条条，保本本经营备注三四层其余余房间出出租给美美容院、音音像店等等,或做做库房，不不计算在在内总结：一层层是本市市最大的的旅游产产品专业业市场，具具有相对对比较高高的租金金承受能能力，该该市场预预计在近近一两年年拆除。二二、三、四四层经营营低档窗窗帘、家家具，业业态不同同导致租租金差距距大。l 供销大楼：供销大楼项目定位小型综合商商场，供供销大楼楼面向三

31、三角地部部分分楼楼层整租租建筑楼层地面四层，无无空调、电电梯单层建筑面面积600平方方米项目总规模模2400平平方米楼层业态分分布F1：眼镜镜、家电电、钟表表、小百百、食品品、办公公用品F2：鸿博博工艺礼礼品批发发市场F3、F44家具卖卖场（装装修中）单层商户数数量F1：8家家； FF2：11家；总商户数9家标准铺位使使用面积积F1：600平方米米；租金水平F1：3元元/平米米/天备注供销大楼整整租给个个人后，个个人可以以随意分分租，无无业态划划分总结：小型型综合卖卖场，无无任何业业态划分分，一层层统一配配备营业业员，统统一收银银。二层层业主自自今年起起整租三三年，有有意分租租。l 第二百货第

32、二百货项目定位中低档综合合商场建筑情况地面四层, 上下下电梯单层建筑面面积F1：12200平平方米；F2：12200平平方米；F3：12200平平方米；F4：12200平平方米。项目总规模模4800平平方米楼层业态分分布F1：珠宝宝、工艺艺品、家家具、小小百货F2：服装装F3：鞋F4：家具具单层商户数数量F1：100个F2：1个个F3：1个个F4：2个个总商户数14家标准铺位使使用面积积F1：珠宝宝2000平米，家家具3000平米米，其余余平均440平米米F2：单层层整租 F3：单层层整租F4：2家家分租租金水平F1：柜台台形式、带带货出兑兑10元元/柜台台/天二层整租448万/年，11.3元

33、元/平米米/天建建面 备注单层整租，不不对外分分租，二二层在88月份开开业总结：有着着40多多年悠久久历史的的百货大大楼，国国营制商商业经营营不善，现现一层多多为百货货大楼员员工承包包柜台，销销售百货货大楼的的存货，其其余楼层层整租，二二三四层层形成专专业卖场场，每个个楼层承承租人负负责解决决几个百百货大楼楼老员工工的工作作问题。l 人民商场人民商场已已倒闭，现现该建筑筑除部分分租给太太阳电子子科技园园和圣力力大药房房外，其其余将一一层门面面房出租租给东泰泰、红太太阳等手手机卖场场及手机机维修店店，楼上上空置。太阳电子科科技园建筑情况地上二至五五层，无无空调、电电梯单层建筑面面积F2：8000

34、平方方米；F3：6000平方方米；F4：4000平方方米。项目总规模模1800平平方米楼层业态分分布F2：电脑脑配件、办办公耗材材F3：电脑脑配件、办办公耗材材F4：电脑脑桌椅F5：电脑脑培训学学校单层商户数数量F2：188个F3：122个铺位位，199个柜台台F4：2个个总商户数51个标准铺位使使用面积积F2：355平米F3：铺位位35平平米，柜柜台21.55米F4：500平米、3350平平米租金水平F2：1.3元/平米/天F3：0.7元/平米/天柜台 66元/天天备注市场统一出出租，未未出售总结：本市市唯一相相对较为为集中的的电脑配配件和办办公耗材材市场，虽虽然规模模不大，但但经营项项目齐

35、全全，基本本能满足足本市在在这些产产品上的的低端需需要。另另有圣力力医药有有仙公司司使用一一至四层层，单层层面积5550平平米，一一层圣力力大药房房，二层层药品批批发，三三四层为为仓库。l 天信家具市市场天信家具市市场项目定位中低档家具具市场建筑楼层地面两层建筑风格F1为高间间格局，FF2敞开开式经营营；简单单装修；硬件设施上下电梯各各一部；未开；单层建筑面面积1200项目总规模模2400楼层业态分分布家具（F11暂时未未开业，装装修中）单层商户数数量F1：100家；FF2：55家。总商户数15家标准铺位使使用面积积F1：600； F22：1550。租金水平F1：066元元/天/；F2：056

36、元元/天/；备注经营情况较较差总结：总体体规模太太小且环环境一般般，经营营情况较较差，一一层现处处于全部部空置状状态，打打算最近近开业；l 开发区地下下家具城城开发区地下下家具城城项目定位低档家具市市场建筑楼层地下一层单层建筑面面积1600项目总规模模1600楼层业态分分布家具市场单层商户数数量5家总商户数5家标准铺位使使用面积积180租金水平083元元/天总结：地下下敞开式式简易市市场，紧紧邻一农农贸市场场；生意意冷淡；l 中心家具城城中心家具城城项目定位中低档家具具市场建筑情况地面四层，玻玻璃外立立面, 无电梯梯、空调调单层建筑面面积F3：30000平平方米F4：30000平平方米项目总规

37、模模6000平平方米楼层业态分分布F3：家具具F4：家具具单层商户数数量F3：3个个F4：2个个 总商户数5个标准铺位使使用面积积1200平平方米租金水平F3 1-11.2元元/天/平方米米；F4 0.44元/平平米/天天一年合同，月月付，押押金2万万元备注1-2层作作为门面面房已出出售给个个人，铺铺位紧张张难租。总结：小型型家具卖卖场，承承受租金金能力低低，100月1日日市场将将重新装装修改为为酒店。l 郭氏家具城城郭氏家具城城建筑楼层地上四层单层建筑面面积880平米米项目总规模模3520平平方米楼层业态分分布家具总商户数10个租金水平F1：0.7元/平米/天F2：0.5元/平米/天F3：0

38、.3元/平米/天F4：0.2元/平米/天以上均为建建筑面积积计算总结：低档档家具市市场，本本市唯一一的单一一经营家家具的市市场，硬硬件设施施极其简简陋、陈陈旧，经经营商户户固定。备注：以上上个案面面积均为为估算值值，部分分商业项项目因楼楼体建设设不规整整，估算算与实际际可能存存在少量量误差；三、核心商商圈临街街商业及及其他商商业调研研：1、临街商商业调研研：l 海拉尔市中中心商业业区主要要商业街街道有：中央街街、桥头头街、北北斜街、西西大街；l 中央街临街街店铺以以经营建建材产品品为主，约约有1334户，平平均经营营面积为为60平平方米；l 桥头街伊敏敏河西岸岸部分以以运动休休闲服装装为主，约

39、约16家家，平均均经营面面积为440平方方米；l 北斜街临街街店铺以以经营服服装为主主，多为为专卖店店和零散散服装产产品。约约93户户，平均均经营面面积为440平方方米；l 西大街商业业以家具具产品为为主，约约12户户，平均均经营面面积为1100平平方米；l 临街商业门门市多为为个人持持有，因因此租金金水平无无规律可可言，正正常临街街门市使使用面积积租金在在12元/天/平平方米，供供销大楼楼门市达达5元/天/平平方米，中中心家具具城门市市555元/天天/平方方米；l 区域门市建建筑面积积售价在在70000元左左右/平平方米；2、其他商商业调研研：l 河东区胜利利市场项目位置河东区胜利利街建筑楼

40、层地上二层，二二层中空空回廊单层建筑面面积F1：28800平平米F2：23300平平米项目总规模模5100平平米楼层业态分分布F1：农副副产品、服服装、小小百货F2：服装装、旅游游产品单层商户数数F1：农副副产品775户，其其余100户F2：服装装50户户，旅游游产品66户总商户数141户标准铺位使使用面积积F1：100平米F2：300平米租金水平F1：3元元/平米米/天F2：2.5-33元/平平米/天天备注基本无摊位位出租总结：河东东唯一的的、典型型的低档档综合市市场，业业态混乱乱、设施施简陋，为为河东区区固定居居民提供供基本生生活需求求用品。四、在建在在售商业业项目调调研：海拉尔商业业步行

41、街街：项目位置桥头街和东东大街交交叉口西西南角（东东临东大大街、北北依桥头头街、南南隔居住住区临近近北大街街、西隔隔住宅区区与北斜斜街临近近、）建筑楼层地下1层，地地面6层层建筑形态A、B、CC共3座座商厦为为主题，步步行街贯贯穿连接接；框架剪力墙墙结构，884米米柱距；有中庭庭；用地面积A：130000平平方米；B：94000平方方米；C：45000平方方米； 合合计：2269000平方方米总建筑面积积A：611118平平方米；B：590003平平方米；C：293379平平方米； 合合计：11495500平平方米备注容积率：AA：40 B：411 C：422建筑密度：A：66888% BB：8997% CC：9332%商业总建筑筑面积112万平平方米左左右；总结：该项项目地块块前身为为文化宫宫，目前前正在拆拆迁阶段段，具体体价格和和业态分分布未定定，预计计今年77月份入入市。l 华联商厦：项目位置