xx服装城wcy.docx

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1、目 录一、前 言该项目目编制的的依据：1、 xx集集团提供供的项目目资料；2、 进行市市场调研研获得的的第一手手资料；3、 沈阳市市统计局局近三年年年国民民经济和和社会发发展统计计公报；4、 沈阳市市商业联联合会、沈沈阳市商商业经济济学会编编辑的内内部资料料商业业参考。二、项目目概况1、 项目名名称：2、 项目选选址：3、 项目规规模及投投资：4、 项目经经营者：5、 项目经经营方式式：三、项目目经营环环境分析析四、市场场及竞争争对手分分析1市场场分析（1） 社会购购买力分分析。（2） 消费倾倾向分析析（3） 市场容容量分析析2、竞争争对手分分析五、项目目立地条条件分析析1、地理理位置2、 整

2、整合配套套设置六、项目目经营管管理七、项目目市场策策略八、项目目经济效效益分析析九、结 论十、实施施结果一、前 言该该项目编编制的依依据：1、 xx集团团提供的的项目资资料；2、 进行市市场调研研获得的的第一手手资料；3、 沈阳市市统计局局近三年国国民经济济和社会会发展统统计公报报；44、 沈沈阳市商商业联合合会、沈沈阳市商商业经济济学会编编辑的内内部资料料商业业参考。二、项目概况1、 项目名称：xx服装城。2、 项目选址：位于沈阳市皇姑区北行商业中心区，即原沈阳市石棉厂厂址内。南接岐山路、三和百货；北依中国城，距银泰百货1000米，与皇姑副食隔街相望；相邻长江街，与太原街相接。 3、 项目规

3、模及投资：（1） 该项目占地面积1.53万平方米，建筑面积4万平方米，分地上三层，营业面积3万平方米。（2） 项目总投资：2800万元，由盛世集团投资。4、 项目经营者：5、 项目经营方式：采取租凭经营方式，即由盛世集团投资，其子公司租赁经营。三、项目经营环境分析1、项目所在城市-沈阳市是东北地区政治、经济、文化和商贸中心，是东北地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入适度的绿灯区，总体经济发展已进入景气状态。2、沈阳

4、市第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对GDP的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了盛世服装城在沈阳市地区的行业潜力。 3、项目符合沈阳市、皇姑区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于规划、规范和规则市场的基本思

5、路，并且能对皇姑区的商业街区改造起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照三改一加强的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体；继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制；加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。综上所述，

6、沈阳市社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。四、市场及竞争对手分析1市场分析（1） 社会购购买力分分析。沈沈阳市国国民经济济增长稳稳中加快快，经济济效益趋趋向好转转，人民民生活进进步改善善。19999年年全年实实现社会会消费品品零售总总额2663.22亿，同同比增长长10.1%。城城乡市场场分别实实现不同同程度的的发展，市市区实现现社会消消费品零零售总额额2300.1亿亿元，增增长111.2%; 县县及县以以下实现现社会消消费品零零售总额额13.1亿元元

7、，增长长4.55%; 吃、穿穿、用商商品销售售分别增增长9.6%、111.77%和99.6%. 人人民生活活得以改改善，预预计城市市居民人人均可支支配收入入达49950元元，增长长61%；全市市农民人人均纯收收入可达达28770元，增增长199.7%。（2） 消费倾倾向分析析根据沈沈阳市的的统计资资料，从从19997年以以来，沈沈阳市城城乡居民民吃穿消消费全面面增长，恩恩格尔系系数下降降。随着着城乡人人民生活活水平的的不断提提高，消消费观念念发生了了根本性性的变化化，消费费呈现快快速、健健康、简简便、多多样、专专业化的的趋势。人人们对服服装消费费的需求求，特别别是对高高档次、专专业服务务、优雅

8、雅的购物物环境的的需求越越来越高高。19998年年投向衣衣着类的的零售额额为1006.88亿元，比比19997年增增长111.3%，19999年年为1332.88亿元, 比上上年增长长12.6%，占占社会消消费品的的零售总总额的确确22. 6%。（3） 市场容容量分析析我市各各类商品品市场交交易活跃跃，截止止19998年，全全市各类类市场达达5333个，其其中生产产资料市市场711个，消消费市场场4622个。全全市各类类市场成成交额5556亿亿元，同同比增长长4.22%。超超亿元市市场555个, 其中消消费品市市场466个; 超100亿元市市场8个个，其中中多数为为消费品品市场，例例如，五五爱

9、市场场交易额额已达1110亿亿元以上上。总之之，各类类市场已已经成为为城乡居居民生产产和生活活购物的的主要场场所和空空间，也也培养了了盛世世服装城城潜在在客户群群体。上上述分析析表明，沈沈阳市消消费增长长平稳有有序，需需求有所所回升，社社会购买买力正在在以较快快的速度度增长，为为该项目目的开展展提供了了坚实的的市场基基础。并并且随着着生活水水平不断断提高，沈沈阳居民民正在脱脱离原来来的消费费传统，步步入更高高的消费费层次，人人们将更更多的消消费的在在穿上，而而且追求求更有个个性的高高质量的的服饰（个个性化亦亦为服装装订制业业务提供供了市场场来源）沈沈阳市居居民消费费水平的的提高和和消费习习惯的

10、改改善，为为项目提提供了可可靠的顾顾客来源源。2、竞争争对手分分析盛盛世服装装城的的基本定定位为全全国一流流的实行行标准化化统一管管理和高高水准服服务的服服装（成成衣）批批零、布布料（辅辅料）批批零、服服装（制制服）加加工订制制的商业业中心。基基于此，该该项目构构成市场场竞争接接触点的的有这样样几个目目标。（11）沈阳阳春天-从事事服装（成成衣）零零售。所所经营的的品牌知知名度较较高，与与盛世世服装城城竞争争承租业业户；（22）五爱爱市场-服装装（成本本）、布布料（辅辅料）批批零，所所经营的的服装、布布料档次次混杂且且主要对对外埠具具有较强强的辅射射力，与与盛世世服装城城竞争争的也是是承租业业

11、户；（33）辽展展-服服装（成成衣）以以休闲装装、运动动装为主主打，多多数业户户经营的的是东南南沿海三来一一补企企业为生生产外单单而余下下的尾货货，进货货成本较较低，市市场竞争争力较强强，与盛世服服装城竞争的的是最终终的消费费者。尽尽管存在在竞争对对手，但但盛世服服装城仍仍然有足足够的优优势立于于不败之之地。其其一，沈沈阳春天天和五爱爱市场虽虽有规模模和地利利优势，但但五爱市市场不是是服装专专营市场场，缺乏乏专业优优势；它它们只经经营服装装、布料料批零、缺缺乏服装装订做业业务，功功能单一一，品种种档次不不一；个个别摊主主以次充充好，损损害了市市场形象象；其二二，二者者离盛世世服装城城较远，商商

12、圈不会会重叠；其三，辽辽展等其其它小市市场虽有有价格优优势，但但存在品品种少、规规模小等等缺陷，难难以构成成盛世世服装城城的竞竞争对手手。鉴于于此，盛世服服装城项目在在功能规规划上只只要与上上述竞争争对手进进行错位位设计，不不进行迎迎头竞争争，以现现代化管管理、高高档次、高高质量和和良好的的服务赢赢得顾客客，就要要减低竞竞争风险险，加大大投资回回报，获获取行业业竞争优优势。五五、项目目立地条条件分析析1、地地理位置置 盛世世服装城城处在在沈阳市市三大商商业区之之一的北北行商业业区，该该商业区区域是沈沈阳市按按照发展展区域经经济思路路建设东东北地区区商贸中中心的要要求，加加大市场场体系力力度建设

13、设，于119988年重点点改造完完成的。该该位置享享有最佳佳商业位位置和最最旺商业业传统，交交通四通通八达，有有2155路、2210路路、2228路、3329路路、2442路、2232路路、2331路公公交车通通行市区区五区及及新城子子、于洪洪区，车车程短，运运力强，具具有较强强的辅射射能力。从从西邻的的长江街街至沈阳阳市最大大的商业业中心太太原街仅仅十几分分钟路程程，现在在为一片片棚户区区所阻隔隔。目前前，区委委、区政政府正致致力于这这一棚户户区的改改造，工工程一旦旦实施，则则北行地地区的商商业将与与太原街街、西塔塔街的商商业中心心联成一一体，其其商业机机会将更更为广阔阔。因此此，该项项目具

14、有有优于五五爱市场场、沈阳阳春天或或辽展中中心的地地利之便便。例如如，五爱爱市场由由于市场场占地过过于庞大大、设施施陈旧、管管理滞后后，往往往交易最最活跃时时亦是交交通堵塞塞最严重重的时刻刻，从而而影响其其今后的的发展后后劲。 2、 合合配套设设置除盛盛世服装装城项项目本身身具有的的配套设设置外，该该项目所所处位置置周边环环境已形形成的自自然配置置功能也也十分完完备。如如北侧距距该项目目10000米有有大型综综合百货货店银泰泰市场；南侧有有中型精精品店三三和百货货，具有有十几年年传统和和良好社社会口碑碑的北行行农贸大大厅，北北行皇姑姑副食，西西式快餐餐店麦当当劳、肯肯得基，中中式快餐餐店小小土

15、豆老四四季面条条，许许家鸡味味抻面；金龙建建筑装饰饰市场、家家具大卖卖场距此此也仅220000米；建建行、交交行、工工商行、招招商行、农农行都有有专门的的营业网网点密布布左右。总总之，已已形成了了良好的的社会商商业环境境和氛围围，这是是其他竞竞争者所所不具备备或不完完全具备备的优势势。3、客客流量分分析总之之，根据据皇姑区区人口数数、人员员结构及及客流量量已大大大超过同同时段的的其他竞竞争对手手来看，北北行作为为商业中中心的位位置是不不容置疑疑的，说说明该项项目所处处的地理理位置十十分优越越，具有有商业旺旺铺具备备的基本本条件。 盛世服装装城项目目附近客客流量图图例（车车流不计计）测算地点点与

16、盛氏项项目距离离测算时间间客流量（次次/分钟钟）银泰百货货10000米 20000年100月133日144：00098北行轻工工 500米米20000年100月133日155：000122北行书店店500米米 20000年100月144日100：000120北行商场场800米米20000年100月144日111：000133麦当劳快快餐店800米米20000年100月144日100：00092六、项目目经营管管理1、功功能规划划全全国一流流的实行行标准化化统一管管理和高高水准服服务的服服装（成成衣）批批零、布布料（辅辅料）批批零、服服装（制制服）加加工订制制的商业业中心。摊位设置：按9平米/摊

17、位的国际标准，设置摊位3000个。F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服）加工订制：F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售；F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；2、项目目硬环境境（1）该该项目从从设计的的主导思思想上注注重空间间流畅的的行为学学理念。总总体布局局具有较较强的前前瞻性，内内部通行行便利，有有三个主主通行口口，另设设货物进进出口一一处，设设置滚梯梯四部、客客梯三部部、货梯梯三部； （22）在地地上二层层设有1110000平方方米的共共享大厅厅，设置置侧面采采光窗，空空间通透透；（33）每层层设置卫卫生间两两处、休休息椅多多处；（44） 各各层将按按防火分分区要求求

18、，设置置防火卷卷帘及相相应的中中央监控控系统和和自动报报警、喷喷淋设施施；（55） 设设置集中中供暖和和冷气设设备；（66） 采采用双回回路供电电；（77） 设设置电子子保安系系统；（88） 设设置行政政用房和和工商、税税务、银银行、邮邮政、民民航、铁铁路客货货运代办办；（99） 装装修标准准；外部部：铝合合金饰面面板、塑塑钢窗、玻玻璃板门门；内部部：花岗岗岩地面面、吊顶顶、中央央灯带；卫生间间：三星星级酒店店标准。3、项目目经营管管理（11） 经经营管理理策略：借助于于盛世集集团的综综合功能能，将牧牧业管理理与商业业服务紧紧密结合合，采用用国际化化的商业业服务标标准，并并按国际际惯例组组织经

19、营营，重点点宣传顾顾客（承承租业户户）满意意。 （2）经经营管理理模式：对经营营利润实实行目标标管理，把把企业业目标、部部门目标标和个人目目标密密切联系系起来，达达到同径径效果，使使下接目目标能保保证上位位目标的的完成。也也就是说说形成开开发投资资者、目目标管理理者、具具体承租租户之间间三位一一体的利利益链，建建立市场场规则下下的一一荣俱荣荣、一损损俱损利益关关系。见见下图：总之之，盛盛世服装装城项项目须在在投资者者对整个个项目进进行充分分掌控的的前提下下通过具具有较高高水平的的经营管管理机构构，充分分发挥领领导统御御技巧和和沟通协协调能力力在运营营上对基基本业绩绩、商品品定位、招招商谈判判、

20、销售售促进、人人员管理理的方面面制定十十分理性性和持续续发展的的计划；确立具具有操作作性的流流程和规规则使各各项业务务有章可可循，从从而使人人事、财财务、商商品和卖卖场管理理按既定定流程规规则推动动和发展展。七、项项目市场场策略11招商渠渠道F11（地上上一层）的的租用者者应该是是：（11）原南南二市场场布料市市场业户户；（22）五爱爱市场、西西柳市场场业户；（3）北北行轻工工大厅二二楼服装装加工户户、大南南酒店用用品市场场从事服服装加工工业户；（4）原原在市内内各大型型市场（商商业城、中中兴-沈阳商商业大厦厦）从事事服装加加工业户户；（55）沈阳阳、大连连品牌厂厂家（黎黎富、富富田洋服服、赛

21、诗诗哲服装装厂、派派羽服饰饰、荣仕仕、惠英英旗袍等等）；（66）散落落于市内内各区从从事洋裁裁的服装装业户。F2、F3（地上二、三层）的租用者应是：（1）在沈阳春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户；（2）在五爱市场中从事较高档次品牌，但由于五爱市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户；（3）在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户；（4）在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻皇姑（北行）商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户；（5）其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大

22、市场份额的业户。2、招商商方式：租赁形形式根据据沈阳春春天（每每个单位位-99平方米米60000元/月）、五五爱市场场（每个个单位-9平平方米445000元/月月），建建议档口口费为每每个单位位-99平方米米30000元-35500元元/月，押押金1000000元。合合作形式式：对于于能够一一次性租租赁30000-50000平平方米的的业户，可可以洽谈谈合作。专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销；从而创立盛氏春天项目的自营品牌。3、市场场推广根根据盛世世服装城城项目的的目标客客户，以以如下手手段予以以市场推推广（与与该项目目工程筹筹备同时时开始）：（1）形形象宣传传-着着力

23、于政政府和媒媒体关注注的地方方，突出出卖点，予予以宣传传；（22）实用用宣传-针对对承租潜潜在客户户，以散散发宣传传单的形形式予以以宣传；（3）媒媒体宣传传-以以沈阳阳晚报、辽辽沈晚报报、华华商晨报报、时时代商报报及辽辽宁、沈沈阳电视视台为主主要媒体体展开多多渠道宣宣传，突突出置置业首选选、黄金金升值的卖点点；（44）公关关活动。八、项目经济效益分析1、项目的盈亏平衡分析成本项目明细表 固定成本本项目金额变动成本本项目金额上交租金金前期推推广费管管理费用用（工资资、办公公费等）15000万元1100万万元2994万元元税金及附附加213112元元合计18944万元213112元元总固定成成本=

24、上上缴租金金+前期期推广费费+管理理费用（工工资、办办公费等等）=115000+1000+2294=18994万元元上缴租租金：115000万元/年。前前期推广广费：形形象宣传传、媒体体宣传、公公关等费费用，计计1000万元。工资：按月平均工资1000元/人月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。办公费用：15000元/月，全年共18万元。总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%=2131.2元保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位实现目标利润1000万元的出租摊位

25、数：摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位租金收入和成本（万元）2、有关关敏感性性分析固固定成本本增加110%，利利润交下下降199%；每每个摊位位租金增增加100%，利利润将增增加300%；摊摊位数增增加100%，利利润将增增加299%。从从以上分分析可以以看出，只只要出租租5222个摊位位便可实实现盈亏亏平衡，按按平均每每个摊位位9平米米计，共共46998平米米，只占占总面积积的166%；而而只要出出租7998个摊摊位，就就可实现现利润110000万元，而而7988个摊位位共71182平平米，只只占总面面积的224%，完完全有可可能租出出去，因因此一年

26、年实现110000万元的的利润是是可行的的。九、结结 论地地处沈阳阳市三大大商业区区之一-北行行商业区区的盛世世服装城城，依托托于精良良的硬件件设施、完完善的服服务功能能和先进进的管理理手段，以以正在逐逐渐回升升的宏观观经济形形势和迅迅速增长长的社会会购买力力、市场场需求作作保证，必必将产生生十分良良好的经经济效益益。即使使规划出出租摊位位只实现现1/44可实现现赢利110000万元的的目标。因因此，该该项目在在经济效效益上是是可行的的。在社社会效益益方面，该该项目的的实现，一一是能促促进沈阳阳市商品品批零市市场的进进一步完完善；二二是能促促进人们们消费水水平的提提高，从从而拉动动经济增增长；

27、三三是满足足人们多多层次的的物质生生活需要要，提高高人们的的物质生生活质量量；四是是增加社社会就业业，服装装城需要要大量管管理人员员和服务务人员，可可解决大大批下岗岗人员再再就业问问题。从从该项目目的社会会背景、市市场条件件以及经经济和社社会性效效益分析析中，可可以得出出这样的的结论，即即以年租租金15500万万元的价价格，经经营盛世世服装城城是完全全可行的的。十、实实施结果果盛世世服装城城项目目经营可可行性报报告得到到各方批批准，目目前已进进入实施施阶段。进进展如下下：1、 项目筹筹备小线线已搭建建；2、 已按项项目选址址确立规规划用地地，即期期开工；3、 先期建建设资金金已到位位；4、 招商工工作已开开展。