铁岭浅水湾物业管理实施方案(第一太平)gmxh.docx

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1、铁岭浅水水湾物业业管理实实施方案案方案目录录FANGGANMMULUUu 方案编制制说明1u 物业概况况2u 物业管理理思路5u 管理目标标和分项项指标8u 机构设置置和人员员配备11u 物质装备备计划 15u 物业管理理费用及及相关测测算21u 管理措施施33u 员工培训训55u 浅水湾销销售、招招商配合合构想57方案编制制说明FANGGANBBIANNZHIISHUUOMIING一、依据据铁岭岭市城市市住宅区区物业管管理办法法(以以下简称称条例例)及及其实施施细则以以及国家家、省、市市物业管管理有关关法律法法规；二、根据据委托方方提供的的及我公公司目前前所了解解的关于于“浅水湾湾”建筑特特

2、点、物物业规模模、地理理位置、使使用功能能等相关关资料；三、我公公司管理理制度及及ISOO90000质量量体系规规定；四、我公公司历年年丰富的的物业管管理从业业经验。物业概况况 WUYEEGAIIKUAANG浅水湾位位于，占占地面积积平方米米，总建建筑面积积105532000平方方米，共共有住房房68668套。绿化率大于35%，配套有地下停车场约 平方米，共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。浅水湾铺铺设了先先进的光光纤通信信系统，采采用先进进的局域域网技术术，实现现宽带高高速上网网服务。家家居智能能安防系系统、燃燃气远程程抄表、闭闭路监控控

3、、停车车场和门门禁“一卡通通”、离线线式电子子巡更系系统、电电梯运行行监控系系统、可可视楼宇宇对讲系系统等智智能设施施一应俱俱全。先先进的智智能化配配套设施施，使住住户尽享享高科技技、高标标准服务务带来的的安全舒舒适的生生活。物业管理理思路WUYEEGUAANLIISILLU数字化社社区 零零距离服服务浅水水湾物业管理理思路浅水湾是是一个高高规格、高高档次的的住宅小小区，居居住的人人员具有有较高的的文化素素养和生生活品位位。该小小区规划划、设计计、建筑筑上较之之以前均均有新的的突破，所所以，在在物业管管理上，我我们将根根据浅水水湾的综综合情况况，进行行新的突突破。“尊重业业主的需需求和期期望，

4、提提供业主主期待的的服务”是我们们为业主主提供服服务的理理念和质质量方针针，“数字化化社区、零零距离服服务”是我们们管理新新思路的的集中体体现。建立服务务平台，为为业主提提供零距距离服务务建服务平平台，为为业主提提供零距距离服务务是公司司针对浅浅水湾独独特的智智能化、网网络化、科科技化硬硬件条件件，而设设计的独独特服务务。一是在管管理处设设置综合合服务中中心，实实施一站站式管理理，让业业主的入入住装修修、日常常费用缴缴交、投投诉处理理均可在在综合服服务中心心一次性性全部完完成。综综合服务务中心与与前端服服务中心心、一线线服务人人员、数数字化网网络系统统构成一一个系统统服务体体系，是是管理处处服

5、务的的神经中中枢。二是对各各级服务务人员实实行“首问责责任制”，管理理处规定定：管理理处任何何人员，接接到业主主的信息息，不论论时间、地地点、事事由，均均要在最最短的时时间内给给业主有有效的解解决或指指引，否否则责任任均由第第一个接接到信息息者负责责。三是利用用小区网网络增加加服务、沟沟通渠道道，通过过宽频网网络将我我们的服服务与业业主的需需求无时时无刻联联系在一一起，无无论业主主在任何何场地，只只要他愿愿意可随随时满足足他的物物业管理理服务需需求。建数字化化社区，实实施数字字化管理理与服务务浅水湾是是一个智智能化设设备比较较齐备的的小区，浅水湾智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、

6、闭路监控、电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把浅水湾建设成一个数字化社区，实施数字化管理。利用小区区智能化化设备、设设施，管管理处在在浅水湾湾建立物物业管理理系统网网络，并并通过公公司办公公自动化化系统的的支持，管管理处将将实施数数字化管管理与服服务。通过家庭庭数据控控制终端端对浅水水湾所有有家庭进进行安全全监控、自自动抄送送水电气气三表数数据；通通过电子子巡更系系统方式式，随时时了解保保安人员员的执勤勤情况；通过可可视对讲讲系统可可以直接接观看来来访者并并与之通通话

7、；通通过小区区闭路电电视监控控系统对对小区大大门、电电梯、公公共场所所、地下下停车场场等处进进行全天天候监视视，并将将数据进进行存储储处理；通过停停车场管管理系统统的ICC卡和车车辆图像像自动识识别，对对出入小小区车辆辆实行智智能化管管理；通通过使用用具有住住户身份份识别、车车辆进出出识别、门门禁开启启、社区区消费功功能的小小区“一卡通通”，实施施个性化化管理；实施“数数字化数数区，零零距离服服务”是一个个系统管管理工程程，在采采取以上上管理方方式和措措施外，实实施规范范管理是是基础保保障。我我公司的的管理体体系已相相当科学学、完善善，在浅浅水湾的的日常管管理上，我我们将严严格按公公司ISSO

8、9000质量量管理体体系进行行运作。为为让浅水水湾的物物业管理理契合物物业管理理的发展展趋势，在在浅水湾湾实施IISO990000质量管管理体系系的同时时，将在在社区逐逐步推行行实施IISO1140000环境境管理质质量体系系、OHHSASS180000安安全管理理质量体体系，让让浅水湾湾的业主主享受更更高档次次的服务务管理。除除此之外外我们将将在浅水水湾实施施更多的的特色服服务：车车辆管理理采取人人车分流流、ICC卡和车车辆图像像自动识识别；社社区文化化挖掘传传统功能能，突出出多样化化、个性性化。管理目标标和分项项指标GUANNLIMMUBIIAOHHEFEENXIIANGGZHIIBIAA

9、O一、总体体目标在管理合合同期内内把浅水水湾管理理成“安全、文文明、优优美、舒舒适”的住宅宅区。根根据委托托管理事事项和国国家、省省、市物物业管理理分项考考核标准准，在浅浅水湾住住宅区达达到硬件件指标后后，承诺诺：管理合同同生效后后，浅水水湾住宅宅区所有有建筑物物及配套套设施完完善、全全部正式式竣工验验收交付付使用一一年内达达到铁岭岭市物业业管理优优秀小区区的管理理标准，并并获得有有效证书书；三年年内达到到省级或或国家级级物业管管理示范范小区的的管理标标准，并并获得有有效证书书。二、分项项指标为把浅水水湾管理理成为铁铁岭市物物业管理理的典范范，在物物业管理理过程中中，将参参照全全国城市市物业管

10、管理优秀秀物业评评分标准准，结结合所确确定的管管理目标标及质量量方针，将将相应的的保证措措施汇列列如下：序号指标名称称质量标准准承诺标准准指标计算算依据采取的措措施1房屋及配配套设施施完好率率98%99%（完好房房建筑面面积+基基本完好好房建筑筑面积）总的房屋建筑面积100%采用小围围合管理理与管理理中心控控制相结结合的工工作方法法，分区区负责，责责任到人人。建立立完善的的巡查制制度，严严格审批批装修管管理，健健全档案案记录。2房屋零修修、急修修及时率率99%100%100%及时完完成的次次数零修、急急修次数数建立严格格的修缮缮制度，要要求维修修人员接接到急修修请求后后携带工工具五分分钟之内内

11、赶到现现场，零零修工程程及时完完成，急急修工程程不过夜夜。并建建立回访访制度和和回访记记录。以以优质服服务为本本，实行行24小小时维修修制度。3维修工程程质量合合格率100%100%（报告告期评定定为合格格的单位位工程建建筑面积积）（报告告期验收收鉴定的的单位工工程建筑筑面积）100%分项监督督，工程程维护处处严格把把关，按按照工序序一步到到位，杜杜绝返工工，并及及时回访访，确保保功效。4维修工程程优良率率99%100%维修优优良数维修总总数严格监督督，严格格把关，确确保功效效。5维修工程程质量回回访率100%100%维修租租户满意意人数维修租租户人数数建立维修修回访制制度，及及时征求求意见，

12、保保证反馈馈渠道畅畅通，以以确保维维修服务务质量。6清洁保洁洁率99%99%100%100%已保洁洁的面积积 区内保保洁总面面积区内保洁洁落实到到人，每每天进行行16小小时保洁洁工作，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力，严严格考核核制度，确确保物业业垃圾日日产日清清，设施施完好，无无环境污污染现象象。7化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率99%化粪池池、雨水水井完好好数100%化粪池池、雨水水井总数数每天进行行巡查，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力。100%8大型及重重要机电电设备完完好率99%100%大型机机电设备备完好数数大型及及机电设设备总数数建立完善善的巡查查制度，严严格管理理，健全全

13、档案记记录。9公共文体体设施、休休息设施施及小品品雕塑完完好率98%完好数数 100%公共设设施、雕雕塑总数数每天进行行巡查，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力，确确保设施施完好。10排水管、明明暗沟完完好率99%完好数数 100%排水管管、明暗暗沟总数数每天进行行巡查，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力。100%11道路完好好率95%96%完好道道路面积积 区内道道路总面面积落实责任任人，坚坚持对道道路、路路灯及停停车场等等公用设设施进行行日常巡巡视、检检修和定定期维护护保养，由由维修工工监督执执行，各各主管配配合检查查落实。并并建立健健全档案案记录，确确保公共共设施完完好并正正常使用用。1

14、2停车场、单单车棚完完好率95%96%完好数数 100%停车场场、车棚棚总数100%13路灯完好好率95%99%完好路路灯盏数数 区内路路灯总盏盏数14物业内治治安案件件发生率率11案件发发生次数数区内租租户总人人数 10000实行244小时保保安巡查查，分快快速、中中速、慢慢速巡查查，由中中央调度度中心224小时时值班，接接受报警警及实施施调度，根根据实际际情况，确确立入住住期“人防为为主、技技防为辅辅”，日常常期“技防为为主，人人防为辅辅、全面面防范”的治安安思路。明明确保安安职责，层层层防卫卫，以确确保物业业用户人人身财产产安全。自行车、摩摩托车、汽汽车被盗盗率11车辆总总被盗数数物业登

15、登记车辆辆总数 1000015消防设施施设备完完好率98%99%消防设设备完好好数100%消防设设备数每天进行行巡查，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力，确确保设施施完好。16火灾发生生率101000%0火灾受受灾人数数区内租租户总人人数 全员义务务消防员员制，定定期培训训和演习习，加大大宣传和和检查力力度，由由保安进进行日常常巡视，发发现隐患患及时处处理，确确保物业业安全。17违章发生生率10.51000%0违章发发生次数数区内租租户总人人数建立交叉叉巡视制制度，跟跟踪管理理，及时时发现及及时处理理，加强强宣传工工作，杜杜绝违章章发生并并建立相相应的回回访记录录。18违章处理理率及时时率99

16、%及时处处理数 1000%违章发发生数建立交叉叉巡视制制度，跟跟踪管理理，及时时发现及及时处理理，加强强宣传工工作，杜杜绝违章章发生并并建立相相应的回回访记录录。19管理人员员专业培培训合格格率99%培训合合格数 1000%参加培培训数加强培训训力度，并并对培训训过程进进行有效效的监控控和检查查。20业主有效效投诉率率业主投诉诉处理率率投诉回访访率295%95%2100%100%有效投投诉次数数 区内租租户总人人数 10000完成处处理投诉诉次数有效投投诉次数数 1000%已回访访投诉租租户数投诉租租户总数数 1000%按照政策策规定做做好做细细各项工工作，采采取措施施，加强强与租户户的沟通通

17、，定期期走访租租户，征征求管理理意见，强强化服务务意识，提提高员工工素质，及及时为租租户排忧忧解难。投投诉处理理有结果果，有记记录和回回访。21业主对物物业管理理的满意意率95%95%100%调查租租户满意意人数调查租租户人数数采用现代代化的科科学管理理手段，开开展温馨馨服务，亲亲情服务务、助残残服务，个个性社区区服务，在在日常工工作中注注意收集集业主的的广泛意意见，加加强住管管双方的的沟通交交流，以以确保业业主对物物业管理理工作的的满意。22绿化完好好率95%99%100%完好绿绿化覆盖盖面积区内绿绿化总面面积建立专业业绿化养养护队伍伍，责任任到人，片片区负责责与巡视视制度相相结合，发发现问

18、题题及时修修补，确确保物业业公共绿绿化无破破坏、无无践踏、无无黄土裸裸露。23机电设备备完好率率95%100%100运行完完好台数数计划运运行台数数完善机电电设备的的运作制制度和维维护保养养制度，配配备专业业工程技技术人员员，所有有维修人人员全部部持证上上岗，实实行244 小时时专人值值班，出出现故障障及时排排除。24应急反应应速度接到信息息后900秒模拟测试试应急反应应分队由由巡逻人人员组成成,受中中央调度度中心统统一调度度,熟悉悉物业内内任一治治安角落落,在接接到信息息后,由由最临近近事件发发生位置置的岗位位人员分分队及时时到达现现场处理理。机构设置置和人员员配备JIGOOUSHHEZHH

19、IHEERENNYUAANPEEIBEEI一、机构构设置根据浅水水湾的实实际情况况，成立立了浅水水湾客户户服务中中心，具具体的机机构和人人员安排排如下：二、人员员配备及及素质要要求机构设置置和人员员配备资料管理2人强电10人三班11人一班11人绿化消杀2人经理助理1人前台兼信息4人经理助理1人楼宇20人管理处经理1人安全部主管1人办公室主办1人工程部主管1人客户服务主管1人社区文化1人环境部主管1人水暖5人二班11人土建给排水5人弱电10人后勤兼仓管1人财务管理2人人事管理1人品质管理1人电梯1人地面外围4人G管理员5人（一） 管理人员员(9人人)岗位人数工作职责责文化素质质专业素质质主任1全

20、面负责责小区物物业管理理工作本科工程师副主任1分管小区区物业的的各项工工作大专经济师物业助理理1大专前台文员员2接待业主主日常咨咨询、投投诉、修修、办理理入伙、车车位办理理、回访访、特约约服务、各各类证件件办理工工作；大专出纳兼资资料员1负责管理理处的财财务收支支、办理理住户托托收、管管理业主主档案和和住宅技技术档案案资料管管理等工工作。大专助理会计计师饮事员2负责管理理处膳食食和食堂堂的管理理。高中二级厨师师注：以上上人员全全部持物物业管理理上岗资资质证书书。（二） 工程技术术组人员员(166人)岗位人数工作职责责文化素质质专业素质质网络工程程师1分管小区区计算机机网络系系统、小小区网站站和

21、家庭庭智能化化系统建建设、维维护、运运行等工工作。本科工程师机电运行行人员7负责小区区机电设设备、消消防设施施的正常常运行，监监察运行行状况和和及时处处理设备备的一般般故障。本科2名名大专5名名工程师11人高级电工工3人中级技工工3人维修工6负责小区区公共设设施的维维修养护护及业主主室内有有偿维修修服务，前前期主要要是负责责保修服服务。 大专1人人中专5人人中级电工工4人中级技工工2人（三）公公共秩序序组人员员(266人)岗位人数工作职责责文化素质质专业素质质队长1全面负责责小区的的治安、消消防和车车辆管理理。大专助理经济济师助理1协助队长长负责小小区的管管理。均有专业业上岗证证书班长3负责当

22、班班小区的的治安和和车辆管管理。(1人/班)道口6负责小区区2个出出入口的的治安和和车辆进进出(发发卡等)。(11人/口口)楼内巡逻逻3 负责楼宇宇内各层层的公共共安全巡巡视等，地下停车车场巡逻逻6负责地下下停车场场的巡视视和车辆辆管理(夜班抽抽调出11人来加加强地面面和道口口。 地面巡逻逻3负责小区区的巡视视和治安安。值班室3监控中心心值班,负责安安防、消消防、机机电运行行的监控控和调度度（四）环环境管理理组人员员(100人)岗位人数工作职责责文化素质质专业素质质队长1全面负责责小区的的清洁、消消杀、二二次供水水。高中助理医师师1人园艺技工工人室内保洁洁员6负责小区区公共走走廊、二二边楼梯梯

23、、室内内公共设设施、电电梯内外外、天面面日常保保洁。室外保洁洁员1负责小区区绿化带带、公共共走廊、路路面、散散水波、雕雕塑、广广告牌、地地下室、地地下停车车场、裙裙楼、管管理处办办公室的的保洁。垃圾清运运及消杀杀员1负责室内内、地下下室、外外围除“四害”工作，二二次供水水水池清清洗、加加药。绿化工1负责小区区绿地修修剪、除除草、养养护（五）机机电组人人员(33人)岗位人数工作职责责文化素质质专业素质质电梯技术术员1负责小区区全部电电梯的验验收和检检测，定定期进行行维修和和抢修工工作。大专中级电梯梯工1人人电器技术术员1负责小区区全部供供配电设设备和消消防设施施的验收收和检测测，定期期进行维维修

24、和抢抢修工作作。大专助工1人人给排水技技术员1负责小区区供水设设备和设设施的验验收和检检测，定定期进和和维修、清清洗和抢抢修工作作。大专助工1人人物质装备备计划WUZIIZHUUANGGBEIIJIHHUA一、现代代化管理理设备类类序号名称数量单价合计(元元)用途或备备注1计算机7台70000490000办公自动动化2不间断电电源UPPS8台500400003交换机1台15000150004双绞线300MM26005打印机AA3幅面面1台40000400006网络相关关软件1套2000002000007物业管理理软件1套100000010000008非接触式式IC卡车车辆管理理系统1套1500

25、0001500000车辆管理理9全自动摄摄像跟踪踪识别系系统1套20000002000000自动监控控小计5291100二、办公公用品序号名称数量单价合计(元元)用途或备备注1办公桌、椅椅21套5001050002主任办公公桌、椅椅1套30000300003会议室会会议台1张30000300004折叠椅50张68340005办公大堂堂沙发1张30000300006柜式空调调2台600001200007电话6部300180008传真机1部30000300009保险柜1个150001500010点钞机1台130001300011验钞机2台9018012复印机1台10000010000013业主资料

26、料柜6个6303780014文件柜12个6307560015资料柜自做4000016文具一批10000017业主档案案袋21000个24200018投影仪1部150000150000社区文化化活动用19摄像机1部500005000020数码相机机1部500005000021音响1套20000020000022彩电299寸1台300003000023交通车1辆1000000100000024宿舍寝具具52套50026000025厨房装备备用具1套400000400000小计2962220三、清洁洁绿化工工具序号名称数量单价合计(元元)用途或备备注1吸尘机1台15000150002剪草机1台340

27、00340003绿篱修剪剪机1台18000180004机动喷雾雾器1台20000200005手动喷雾雾器2台501006垃圾车3部10000300007绿化清运运车1台1651658楼层垃圾圾桶158个个50790009果皮箱20个3060010清洁工具具9套3002700011绿化工具具1套500500小计236665四、维修修工具序号名称数量单价合计用途或备备注1电焊机1台8008002切割机1台15000150003手提砂轮轮机1台2602604疏通机1台3503505冲击钻1台15000150006手电钻1台5005007潜水泵1台120001200084M铝合合金梯1部1501509

28、2.5MM铝合金金梯1部120120101.5MM铝合金金梯2部11022011电工工具具1套60060012管道工工工具1套909013木工工具具1套30030014瓦工工具具1套20020015高空作业业工具1套100001000016空调工工工具1套100001000017常用材料料备件1批100000100000小计197990五、治安安、交通通、消防防管理装装备序号名称数量单价合计用途或备备注1无线对讲讲系统1套1000025000025机2警棍10根303003警示牌25块100250004车辆减速速驳16块100001600005消防云梯梯1套15000150006推车式1121

29、11灭火器器2套10000200007消防斧头头2把501008专用消防防扳手2把30609防毒面具具20套1202400010钢盔20套1002000011消防靴20套801600012手提式112111灭火器器200支支20040000013训练器材材1套100000100000小计1034460物业管理理经费及及相关测测算WUYEEGUAANLIIJINNGFEEIJIIXIAANGGGUANNCESSUANN一、浅水水湾物业业管理经经费收费费原则：1、严格格按照铁铁岭市物物业管理理行业收收费标准准收取；2、按照照管理费费“收支平平衡、略略有节余余”原则收收取；3、定期期公布管管理费收收

30、支状况况，接受受业主监监督。二、浅水水湾物业业管理经经费来源源：管理服务务费、智智能化维维护费、公公用设施施专用基基金、住住宅维修修基金（本本体基金金）、商商业用房房租金、物物业管理理有偿经经营收入入等。1、管理理服务费费在对浅水水湾实行行“数字化化社区、零零距离服服务”，保障障服务质质量的情情况下，浅浅水湾物物业管理理收费标标准，具具体标准准暂拟为为：多层住宅宅物业： 11.0元元/平方米米月高层住宅宅物业： 11.5元元/平方米米月商业物业业： 22.0元元/平方米米月别墅物业业： 22.5元元/平方米米月2、公用用设施专专用基金金按照条条例及及其实施施细则以以及市住住宅相关关规定，发发展

31、商在在浅水湾湾物业移移交时，应应一次性性向业主主委员会会划拨专专用基金金。基金标准准为：开开发物业业除地价价以外的的建设总总投资的的2%。此基金由由区住宅宅局设立立专帐管管理，专专款专用用于住宅宅区内重重大设施施改造。需需使用时时，由物物业公司司申请，经经业主管管理委员员会核准准后执行行。（具体执执行及相相关细节节均遵照照以上政政府文件件及法规规）4、房屋屋本体维维修基金金 按照照条例例及其其实施细细则规定定，此项项收费在在物业入入住一年年后（即即保修期期满后），由由管理处处向业主主收取。标准为：0.225元/月。5、车辆辆保管费费、车辆辆场地使使用费按条例例规定定，停车车场按照照产权分分离的

32、原原则，即即由物业业管理公公司对辖辖区停车车场进行行管理，同同时按照照相关规规定收取取车辆停停放费用用，所得得收入计计入管理理经费，用用于管理理开支。按按照深圳圳市住宅宅区车辆辆停放费费用收取取最新规规定，收收取标准准为：地下车库库： 1000元/年年.车；6、向业业主(住户)提供多多种有偿偿便民服服务费及及其它政政策规定定应收取取的费用用。三、管理理亏损的的解决方方法在保持本本方案优优质物业业管理服服务水准准的情况况下，根根据目前前测算，浅浅水湾每每月管理理费用总总收入为为18.8555万元，总总支出为为35.4244万元，每每月实际际亏损约约16.5699万元。为解决管管理亏损损，保持持浅

33、水湾湾高水准准物业管管理良性性循环，拟拟提出如如下解决决方法：1、管理理单位强强化内部部管理，采采取增效效节能措措施，降降低管理理成本。2、按条条例规规定，切切实保证证“两房、一一金”落实到到位。四、浅水水湾管理理费用测测算表浅水湾管管理费用用测算汇汇总表序号项 目目月费用(万元)数据来源源(附后后)1总收入18.8855收入测测算表2总支出35.4424=(1)+(110)(1)人员工资资8.51146人员工工资测算算表(2)办公费用用10.2251办公费费用测算算表(3)公共设备备设施维维修养护护费3.6661公共设设施设备备维修养养护费测测算表(4)清洁卫生生费0.91118清洁卫卫生费

34、测测算表(5)绿化养护护费0.16629绿化养养护费测测算表(6)公共秩序序管理费费1.4441公共秩秩序管理理费测算算表(7)公用电费费5.1公用电电费及其其它费用用测算表表(8)其它费用用0.62277公用电电费及其其它费用用测算表表(9)物业管理理佣金3.0667公用电电费及其其它费用用测算表表(10)税收1.68868公用电电费及其其它费用用测算表表3结余负16.5699=总收入入-总支支出收入测算算表类别：收收入（万万元/月)）序号项目测算依据据测算式测算结果果占总%备注1住宅管理理费面积6112199.522M2,每平米米1.77元,入住率率96%612119.5521.77元96

35、%9.9992住宅空置置管理费费面积6112199.522M2,每平米米1.77600%元,空置率率4%6121159.521.002元4%0.24491.7元元60%3商业用房房管理费费面积36600MM2,每平米米4.22元360004.22元1.5111.7元元上浮1150%4管理处商商铺租赁赁费总建筑面面积6112199.5222=1222.4MM2,每平米米租金665元122.4665元0.7995停车位费费总车位3306个个,每个车车位200元,收费率率80%118002550元855%4.89966临时停车车位30位/天3055元30天0.4557戏水池经经营综合测算算90000

36、元/月90000元0.9000 8有偿服务务综合测算算700元/月700元元0.077总收入1+818.8855注：空置置房管理理服务费费是根据据深住19997116号关关于住宅宅区物业业管理接接收程序序和管理理收费有有关事项项的通知知第六六条第(二)项制定定。商业用房房管理服服务费是是根椐深深物价199971141号号关于于下达我我市物业业管理服服务收费费指导标标准的通通知第第七项。根据铁铁岭市住住宅区物物业管理理办法第第二十条条，高层层住宅区区总建筑筑面积的的千分之之二的比比例提供供部分商商业用房房人员工资资测算表表类别：支支出（万万元/月）序号项目测算依据据测算式测算结果果占总%备注1主

37、任、副副主任主任1人人,副主任任1人,每人月月总工资资50000元50000元21.0000 2物业助理理1名助理理,每人月月总工资资18000元18000元10.1883房管员名事务员员,1名出出纳,每人月月总工资资18000元18000元10.1884机电运行行技术员员2名,每每人月工工资15500元15000元20.35维修工2名,每每人月工工资1500元15000元20.36炊事员2名,每每人月总总工资11300元13000元20.2667清洁绿化化人员9名,每每人月总总工资9900元元900元元90.8118保安人员员正副队长长2名,每人月月工资22500元,保安244名,每人月月工

38、资111000元25000元2+11000元243.1449工资附加加费人员工资资总额的的40%=社保保18.5%+福利基基金144%+工工会2%+教育育1.55%+加加班2%万元338%2.34446一、人员工资资小计（其中网网络人员员，设备备维护技技术员工工资已算算在相关关的维护护费中，此此处不计计）8.51146注：工资资标准按按行业从从业人员员中等水水平测定定。办公费用用测算表表类别：支支出(万元/月)序号项目测算依据据测算式测算结果果占总%备注1交通通讯讯交通车11部25000元/月,电话6部,每部4000元/月,传真机机5000元/月,差旅费费、通信信费人均均50元,共30人25000元1+4000元6+5000元1+50元元3000.6992低值易耗耗,办公,水电,业务费费,培训费费综合测算算名管理理人员人人均月消消耗2220元220元元3000.1998