经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究13044.docx

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1、3经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究3.1经济适用房的特征经济适用房是由政府扶持并调控价格，面向中低收入家庭的微利政策性住房，它是顺应在社会主义市场经济条件下使房地产市场成为新的经济增长点，使住宅成为居民消费热点的重要政策构思而形成的具有广阔发展前景的带有商品性质的住房。它除了直接显示其“经济”、“适用”能满足现实家庭生活的基本需要的特征外，还具有以下4个特征：(1)对象象明确经济适用房房是以城城镇中低低收入家家庭的住住房困难难户为配配售对象象，不包包括高、中中高或最最低收入入家庭。经经济适用用房的配配售对象象必须对对其收入入和居住住情况经经过审核核。(2)价格格受控经济适用房房作为微微利

2、住房房其价格格不由开开发商随随行就市市自行确确定，而而必须受受住宅建建设主管管部门和和物价部部门核准准控制，实实行微利利销售、防防止土地地或工程程的转手手加价，确确保中低低收入的的购房家家庭得到到实惠。(3)政府府扶持政府扶持经经济适用用房的一一项重要要政策是是建设用用地实行行行政划划拨、免免收土地地出让金金、人防防工程建建设费、绿绿色新型型墙体材材料保证证全实行行承诺制制、产权权登记、勘勘测收费费优惠及及其它税税费的优优惠，同同时在建建设资金金及个人人购房的的贷款方方面也有有相应支支持。这这些可以以适当降降低经济济适用房房的建设设成本。(4)市场场运作经济适用房房实行社社会化供供应，最最终还

3、是是以配售售方式进进行销售售。中低低收入家家庭在掏掏钱购房房时不仅仅有了完完整的房房地产权权，也有有了自己己的选择择权。因因此，经经济适用用房建设设的规模模大小取取决于配配售量，配配售是建建设的前前提，建建设是配配售的条条件。政政府的指指导性安安排，开开发商的的具体规规划实施施，一切切要以中中低收入入家庭最最终购买买为依据据。3.2经济济适用房房的发展展在经济适适用住房房管理办办法中中明确指指出：经经济适用用房是指指政府提提供优惠惠政策，限限定建设设标准、供供应对象象和销售售价格，具具有保障障性质的的政策性性商品住住房。119911年6月月，国务务院在关关于继续续积极稳稳妥地进进行城镇镇住房制

4、制度改革革（国国发119911300号）文文件中提提出：“大力发发展经济济适用的的商品住住房，优优先解决决无房户户和困难难户的住住房问题题。”这样，就就对经济济适用住住房的建建设在国国家政策策上做了了初步的的定位。119944年7月月国务院院在关关于深化化城镇住住房制度度改革的的决定（国国发119944433号）文文件中提提出：“各地人人民政府府要十分分重视经经济适用用住房的的开发建建设，加加快解决决中低收收入家庭庭的住房房问题。”并对经济适用住房的建设用地进行规定，“批准原则上采取划拨方式供应，对经济适用住房的建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持”。同年，建设部发布了城镇经济适

5、用住房建设管理办法，建立了以中低收入家庭为销售对象，具有社会保障性质的经济适用住房的供应体系，并加强了对经济适用住房的建设管理。在这个时期内，由于各种政策未到位如与之发展相配套的金融、财政、技术等方面，以及对房地产业发展的认识不足，使得经济适用住房处于摸索阶段。1995年年，国务务院办公公厅转发发了国国家安居居工程实实施方案案的通通知（国国办发1999566号），为为此拉开开了我国国以“安居工工程”为主要要形式的的经济适适用房建建设的序序幕。119966年9月月，建设设部提出出“把住宅宅建设当当作新的的增长点点，形成成住房消消费热点点”的观点点在全国国引起强强烈的反反响。119966年，中中央

6、经济济工作会会议确定定了“把住宅宅建设培培育成为为带动整整个经济济发展的的经济增增长点和和消费热热点”的重大大决策，这这样各部部门、各各地方在在加快住住宅建设设，加速速培育住住宅消费费市场的的思路达达成了共共识。119988年，由由于亚洲洲金融危危机对我我国经济济发展带带来了冲冲击，中中央政府府决定采采取积极极的财政政政策，加加大投资资力度，通通过扩大大内需来来刺激经经济增长长，房地地产业再再次受到到重视。同同时结合合19992年以以后我国国房地产产业存在在的现实实问题，即即仅依靠靠商品房房来解决决居民住住房问题题，尤其其是满足足中低收收入家庭庭的住房房需求，政政府需要要制定相相应的住住房政策

7、策来解决决。19998年年7月，国国务院在在关于于进一步步深化城城镇住房房制度改改革，加加快住房房建设的的通知（国国发119988233号）文文件中明明确提出出“建立和和完善以以经济适适用住房房为主体体的住房房保障体体系”，这样样就确立立了经济济适用住住房在住住房体制制中的重重要地位位。19998年年7月三三部委联联合下发发了关关于大力力发展经经济适用用住房的的若干意意见（建建房1199881554号）,19998年88月又颁颁布了关关于进一一步加快快经济适适用住房房建设有有关问题题的通知知（计计投资19998447号）。这这两个文文件明确确指出，要要支持有有关经济济适用住住房建设设的土地地政

8、策、价价格政策策、税费费政策、房房改政策策，这样样就更加加有力的的推动我我国经济济适用住住房的建建设。119999年，建建设部颁颁布已已购公有有住房和和经济适适用住房房上市出出售管理理暂行办办法（建建设部119999年第669号令令），进进一步完完善了经经济适用用住房的的相关政政策，规规范了经经济适用用住房上上市出售售行为，基基本满足足居民改改善、提提高居住住条件的的需要，也也促进了了房地产产市场的的健康发发展和存存量住房房的上市市流通。220033年8月月国务院院出台的的国务务院关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知（国国发220033188号），文文件进一一步明确确经济适适用住房

9、房的保障障性、政政策性，并并要求加加强经济济适用住住房的建建设管理理。并通通过提供供各种优优惠政策策，切实实降低经经济适用用住房建建设成本本，以降降低经济济适用房房的价格格。20004年年5月四四部委联联合下发发了经经济适用用住房管管理办法法（建建住房200041177号号），再再次严格格界定了了经济适适用住房房的性质质，并明明确了政政府扶持持的各项项优惠政政策。3.3 经经济适用用房与普普通商品品住宅的的主要差差异普通商品住住宅与经经济适用用住宅都都属于商商品住宅宅范畴，其其差别在在于政府府给与优优惠，是是否限定定价格，是是否控制制销售对对象。其其区别如如下：(1)土地地获取方方式不同同经济

10、适用房房的建设设用地实实行行政政划拨方方式供应应，尽量量不占用用或少占占用耕地地。商品品房建设设用地实实现出让让方式供供应，土土地使用用者必须须缴纳土土地出让让金。(2)成本本构成不不同经济适用住住房的成成本包括括征地和和拆迁补补偿费、勘勘察设计计和前期期工程费费、建安安工程费费、住宅宅小区基基础设施施建设费费、管理理费、贷贷款利息息和税金金等7项项因素，利利润控制制在3%以下。商品房的成成本则除除此之外外还包括括行政事事业性收收费、土土地出让让金等因因素，其其利润不不受限制制，由市市场决定定。(3)租售售政策不不同我国目前经经济适用用房采取取只售不不租的政政策，而而商品房房不受限限制，根根据

11、市场场情况，可可以出售售，也可可以出租租。(4)购买买条件和和对象不不同经济适用住住房的供供应对象象为中低低收入家家庭，各各个地区区、各个个时期都都有相应应的收入入标准来来确定具具体对象象，如重重庆市在在重庆庆市经济济适用住住房管理理暂行办办法中中规定三三类家庭庭或人员员可购买买经济适适用房，不不是任何何人都能能在市场场上自由由获得。而而商品房房销售对对象相当当宽泛，包包括所有有具有购购买能力力的公民民。(5)价格格政策不不同经济适用房房出售实实行政府府指导价价，不得得擅自提提价；商商品房的的出售价价格完全全由市场场决定。经济适用房房是由国国家推出出带有半半福利社社会保障障性的住住房，建建房所

12、占占土地由由政府统统一划拨拨，国家家对其基基本建设设成本有有所规定定，减免免了一些些税费；而且对对于开发发建设经经济适用用房的开开发商，限限制微利利，因此此经济适适用房的的最终售售价应该该比市场场上同类类型、同同档次的的商品房房便宜的的多。而而商品房房则没有有这些优优惠和限限制，相相应的售售价是随随行就市市确定的的。(6)建设设标准不不同经济适用住住房具体体的建设设标准，严严格控制制在中小小户型，中中套面积积在800平米左左右，小小套面积积在600平米左左右，重重庆市经经济适用用住房管管理办法法中规规定经济济适用房房建筑面面积控制制在600平方米米，房屋屋的挑选选余地比比较小。而而商品房房的灵

13、活活性较大大，房屋屋可根据据市场需需要营建建不同标标准，不不受具体体条件限限制，能能满足不不同住户户的各种种需求。3.4 经经济适用用房在住住宅市场场中的地地位与作作用(1)完成成了住宅宅市场中中非市场场和市场场的自然然衔接经经济适用用房是介介于完全全市场化化的商品品住宅和和非市场场化的廉廉租房之之间的、政政府提供供扶助的的微利普普通商品品住宅。因因此，经经济适用用房完成成了住宅宅市场中中非市场场和市场场的自然然衔接，符符合住宅宅市场和和住宅消消费梯级级发展的的规律，对对于建立立稳定协协调的住住宅市场场具有重重要意义义。(2)具有有市场调调控功能能经济适用住住房是政政府调控控住房市市场的重重要

14、手段段。经济济适用住住房的市市场调控控功能主主要表现现为：首首先经济济适用住住房的投投放量会会影响住住房市场场的供求求关系，从从而具有有平抑房房价，稳稳定房市市的功能能。另一一方面，经经济适用用住房能能调控住住房供给给结构。中中低收入入阶层占占总人口口的比例例最大，这这一阶层层是住房房市场的的消费主主体。经经济适用用住房推推出的目目的是为为了解决决中低收收入者的的住房问问题，政政府通过过投放经经济适用用住房，并并且不断断加大投投放力度度，逐渐渐建立合合理的住住房供应应结构。(3)具有有保障功功能经济适用住住房政策策是政府府为了解解决中低低收入者者的住房房问题而而推出的的福利性性政策。经经济适用

15、用房以低低于普通通商品住住宅的价价格销售售给中低低收入者者，因而而福利性性是经济济适用住住房区别别于普通通商品房房的最大大特性，因因此经济济适用住住房在功功能上就就必然具具有社会会保障功功能。是整体体住宅供供给的重重要组成成部分从从经济发发达国家家和地区区的发展展经验来来看，虽虽然随着着各国或或地区社社会经济济的发展展，经济济适用房房建设的的绝对数数量和相相对比例例有所调调整，但但经济适适用房始始终是住住宅供给给的重要要类型。3.5 重重庆市经经济适用用房发展展及市场场分析重庆市经济济适用住住房从其其开始建建设以来来就受到到国家、部部、市领领导的重重视。市市政府把把它作为为推动城城镇住房房制度

16、改改革，加加速住房房新体制制的建立立而采取取的一项项重大举举措，也也作为解解决中低低收入家家庭住房房问题、逐逐步实现现住房商商品化而而采取的的重要手手段。为为此，重重庆市政政府先后后下发关关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知（渝渝府发19997443号文文件）、重重庆市安安居工程程管理（暂暂行）办办法（渝渝府发19995665号令令）和关关于贯彻彻落实国国务院关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知的实施施意见（渝渝府发20003118号文文件），系系统地提提出了“建立和和完善以以经济适适用住房房为主体体的住房房供应体体系”的政策策，并由由市住房房委员会会统一

17、计计划、部部署，连连续1年年将经济济适用房房住房建建设纳入入市委、市市政府的的一级目目标进行行管理，严严格执行行。3.5.11重庆市市经济适适用房发发展阶段段自19955年起，重重庆市就就积极开开展经济济适用住住房建设设，重庆庆市经济济适用房房大致经经历了起起步、初初步发展展、深入入发展和和调整完完善4个个发展阶阶段，在在每一个个历史时时期都取取得了积积极成果果。第一阶段，119955年到220000年。这这一阶段段主要是是在贯彻彻国务院院关于深深化城镇镇住房制制度改革革的决定定精神基基础上，及及时出台台关于于进一步步深化城城镇住房房制度改改革加快快住房建建设的通通知，重重庆市经经济适用用住房

18、建建设主要要集中在在实施安安居工程程方面。119955年，国国家下达达重庆市市经济适适用房建建设计划划近7005万平平方米，投投资规模模近566亿元重重庆市其其中组织织了洋河河花园住住宅小区区等安居居工程建建设。到到20000年，重重庆市累累计批准准安居工工程1008个，建建设规模模达6997.77万平方方米。开开工建设设安居工工程为4488万万平方米米竣工面面积3009万平平方米，销销售面积积2944万平方方米，销销售率达达95，全市市共有中中低收入入家庭约约370000户户喜迁新新居。重重庆市的的安居工工程在这这一时期期及时缓缓解了部部分居民民住房的的问题，也也推动了了重庆市市住房商商品化

19、的的进程，加加快了重重庆市住住房制度度改革的的步伐，有有效促进进了城镇镇居民住住房消费费观念的的转变。第二阶段，220011年到220033年。这这一阶段段主要是是在贯彻彻国家住住房政策策的基础础上出台台重庆庆市经济济适用住住房管理理办法。这这时期的的经济适适用房建建设进一一步推动动重庆市市住房制制度改革革，加快快城镇住住房建设设，也进进一步满满足城镇镇居民日日益增长长的住房房需求。同同时，逐逐步开始始构建以以经济适适用房为为主体的的重庆市市住房保保障体系系。在此此期间重重庆市相相继出台台经济适适用房有有关的各各项管理理措施，明明确经济济适用房房的管理理机构及及相关职职责，对对经济适适用住房房

20、建设从从政策上上予以保保证。这这一阶段段，重庆庆市经济济适用房房建设的的范围及及内涵也也得到了了进一步步的拓展展，即在在原有的的基础上上，初步步形成了了以企事事业单位位组织职职工集资资建房为为主，同同时增加加部分面面向社会会公开发发售经济济适用住住房的供供应格局局。从220011年至220033年3年年间，重重庆市经经济适用用住房建建设完成成总投资资40.06亿亿元，开开工9443.772万平平方米，竣竣工3880.336万平平方米，销销售面积积3588万平方方米，解解决了44万多户户中低收收入家庭庭的住房房困难，确确保了住住房新旧旧体制的的平稳过过渡，经经济适用用住房也也成为重重庆市居居民住

21、房房消费的的有机组组成部分分。第三阶段，从从20004年到到20007年110月，重重庆市采采取措施施加大经经济适用用住房保保障力度度，同时时发挥经经济适用用住房市市场调控控功能，出出台重重庆市人人民政府府关于解解决城市市低收入入家庭住住房困难难的实施施意见（渝渝府发200071136号号）、重重庆市经经济适用用住房管管理暂行行办法（渝渝建发200072223号号）。这这一阶段段工作的的重心主主要集中中在以下下两个方方面，一一是调增增经济适适用住房房建设计计划，增增大面向向社会公公开发售售的量；二是进进一步明明确了经经济适用用住房建建设标准准、申购购条件、交交易限制制和申购购程序，规规范销售售

22、行为。这这一阶段段基本奠奠定了经经济适用用住房建建设、管管理的制制度化、规规范化基基础。大大规模的的经济适适用住房房建设，使使得大量量低收入入家庭住住房问题题得以有有效解决决，提高高了社会会满意度度。同时时住房供供应结构构也得以以改善，供供需矛盾盾得到缓缓解，房房价涨幅幅减缓。第四阶段，从从20007年111月开开始至今今。这一一阶段出出台重重庆市经经济适用用住房管管理暂行行办法，和和老办法法相比，新新办法在在户型面面积、申申购条件件和交易易限制等等方面作作了更为为严格的的规定。经经济适用用住房的的建设和和发展由由此进入入到了一一个关键键的调整整与完善善时期。重庆市作为为我国西西部唯一一的直辖

23、辖市，以以及城乡乡统筹综综合试验验区，经经济适用用房的开开发建设设将迎来来了难得得的机遇遇，重庆庆市经济济适用房房的开发发建设和和资金投投入在重重庆市经经济长期期稳步增增长的情情况下，将将迎来一一个更高高发展前前景；其其次是经经济适用用房价格格偏低，刚刚性需求求充足，销销售优于于商品房房，房地地产开发发企业将将投资转转向经济济适用房房，促进进重庆市市经济适适用房大大力发展展；最后后政府对对民生的的关注，扩扩大对保保障性住住房的投投资以及及一系列列优惠政政策的出出台，为为经济适适用房的的发展壮壮大提供供了良好好的政策策环境。3.5.22重庆市市经济适适用房的的开发投投资情况况重庆市住宅宅与经济济

24、适用住住房新开开工面积积（万MM2）如如图所示示：以上图表根根据重庆庆市统计计年鉴历历年统计计数据制制成。从从上图可可以看出出，经济济适用房房新面积积的比例例、实际际开发量量的趋势势都是逐逐年上升升的。重重庆市在在20001年正正式启动动经济适适用房，所所以在开开始时期期经济适适用住房房开发量量大幅上上升。在在20004年、220055年较这这一时期期比例有有所下降降。20005年年、20006连连续两轮轮出台房房地产宏宏观调控控政策，重重庆市加加大了经经济适用用房建设设的政策策引导和和房地产产市场管管理，加加快解决决中、低低收入家家庭的住住房问题题，在220077年重庆庆市经济济适用房房开工

25、面面积创新新高。在国务院院关于解解决低收收入群体体住房困困难的若若干意见见的指指导下，重重庆市住住宅市场场积极响响应，反反映经济济适用房房建设情情况的各各项指标标在20007、220088年出现现全面领领先的局局面。尤尤其是220088年重庆庆市完成成经济适适用房投投资511.722亿元，同同比增长长43.47%，高出出商品房房投资增增速244.777个百分分点，已已成为重重庆市房房地产投投资的一一大亮点点。重庆庆经济适适用房投投资总额额具体数数据如图图所示：以上图根据据重庆市市统计年年鉴历年年统计数数据制成成。可以以看出，重重庆近几几年来的的经济适适用房投投资额度度正逐渐渐增大，政政府加强强

26、宏观调调控、关关注民生生的决心心已越来来越明显显。重庆庆市政府府20001年开开始启动动经济适适用住房房项目，以以后随着着政策的的日趋发发展与完完善，到到20008年，经经济适用用房投资资达511.722亿元，占占住宅总总投资6619.53亿亿元的88。重重庆经济济适用房房的大量量供应，有有效调整整房地产产市场供供求关系系，对平平抑房价价起到一一定的推推动作用用。但其其总的供供应量较较之中低低收入者者这一旁旁大的消消费群体体而言，这这一投资资额仍需需提高。3.5.33重庆市市经济适适用房价价格分析析3.5.33.1重庆庆市经济济适用住住房历年年价格走走势重庆市经济济适用住住房历年年价格走走势从

27、重重庆市物物价局了了解到220033年至220088年部分分经济适适用房的的价格，需需要说明明的是，从从重庆市市物价局局了解到到的都是是销售基基准价格格，且有有上浮幅幅度和下下浮幅度度的限制制，一般般上浮比比例为110%，特特殊的可可上浮到到20%或155%，下下浮比例例不限。但但由于经经济适用用房总价价比商品品房便宜宜很多，加加之僧多多粥少，抢抢购者众众多，因因此，在在实际销销售过程程中，大大多数楼楼盘的价价格均是是上浮的的。从图中可以以看出，经经济适用用房价格格基本上上每年都都在小幅幅攀升，但但是涨幅幅还算合合理。3.5.33.2重庆庆市经济济适用住住房价格格影响因因素分析析通过对经济济适

28、用房房的价格格构成分分析，价价格的影影响因素素主要是是成本，其其次是有有关外部部条件，表表现为税税金和利利润。(1)土地地征用及及拆迁补补偿费用用经济适用房房建设土土地虽是是政府无无偿划拨拨，但土土地上面面建筑物物的拆迁迁却是由由开发商商负责。有有的政府府部门在在划拨土土地时把把经济适适用房建建设土地地安排在在拆迁成成本高的的地方，有有的政府府部门对对拆迁不不闻不问问，加大大了拆迁迁成本。重重庆市现现行经济济适用住住房的价价格与普普通商品品房相比比，土地地征用及及拆迁补补偿费中中与普通通商品房房基本相相同形成成了现行行较高的的经济适适用住房房价格与与群众期期待的低低房价的的矛盾。(2)建设设标

29、准关于经济适适用住房房的套型型和标准准，重庆庆市政府府文件重重庆市经经济适用用住房管管理办法法中明明确规定定每户建建筑面积积不超过过60平平方米，其其它方面面则缺少少严格、具具体的量量化标准准。重庆庆市现有有新开发发经济适适用房项项目大多多地点偏偏远，没没有地理理位置、交交通条件件方面的的优势，使使得项目目本身缺缺乏吸引引力。有有的项目目开发商商为了提提升整个个楼盘的的价值，拿拿配套设设施做文文章，营营造比较较好的小小区环境境，形成成新的卖卖点，超超标准、超超面积建建设经济济适用住住房。提提升档次次的同时时，也增增加了经经济适用用住房的的开发成成本，使使得其售售价偏高高，经济济适用房房失去了了

30、“经济”的意义义。重庆市前几几年有部部分经济济适用房房小区配配套设施施豪华，内内设有齐齐全的康康乐健身身设施、宽宽敞的休休闲空间间、羽毛毛球场以以及全面面细致的的绿化景景观，甚甚至设有有游泳池池和停车车库。这这样不难难发现开开发商的的建设成成本与周周围高档档商品房房相当，而而只获得得比同类类商品房房低的净净销售面面积。无无形中抬抬高的单单位销售售面积的的开发成成本，导导致销售售单价高高涨。(3)优惠惠政策重庆市经济济适用住住房建设设用地实实行行政政划拨，对对经过批批准的行行政事业业性收费费实行减减半征收收。相对对于重庆庆市中低低收入者者的收入入来说，这这些行政政事业性性收费减减免力度度过小，在

31、在实际操操作中还还时有存存在落实实不到位位的情况况，直接接影响了了经济适适用住房房的价格格。在行情低迷迷情况下下，商品品房可降降价促销销，经济济适用房房却不理理会楼市市“表情”，家家家楼盘都都在上浮浮高限开开盘，销销售不完完也不考考虑降价价出手。相相对于商商品房的的开发商商经济适适用房开开发商承承受的压压力和风风险要小小得多：一是地地价相对对便宜，使使得总价价较低；二是风风险较小小，基本本上只赚赚不亏，如如果卖不不出去，开开发商就就另寻其其他出路路，比如如成为政政府的安安置房或或补交土土地出让让金转为为商品房房。其次，国家家规定经经济适用用房的利利润是成成本的33%，属属于微利利，如果果真正按

32、按照国家家的程序序去开发发，开发发商追求求利润，不不愿意去去开发；另外，因因为经济济适用房房要讲求求适用，比比商品房房低一个个档次，企企业的品品牌和形形象会受受到影响响。所以以很多开开发商在在经济适适用房建建设之初初就是按按照商品品房的档档次来开开发，这这样在销销售是刻刻意隐瞒瞒住宅性性质，抬抬高房价价。(4)宏观观经济环环境首先，近几几年国家家宏观经经济保持持又快又又稳增长长，房地地产伴随随着经济济增长而而增值既既是经济济发展的的必然，又又是市场场选择的的结果。房房价也必必将围绕绕经济增增长曲线线上下小小幅波动动，而总总体呈现现上涨趋趋势。经经济适用用房作为为房地产产市场的的一个组组成部分分

33、其价格格也会随随着大环环境呈上上涨趋势势。其次，重庆庆市直辖辖以来，随随着宏观观经济的的增长，居居民财富富增加，推推动重庆庆住房需需求结构构的升级级。特别别是重庆庆城乡统统筹，成成立城乡乡综合配配套改革革试验区区，大大大了吸引引农村人人口进入入城市，购购房人群群明显增增加，刚刚性需求求拉动经经济适用用房的价价格上涨涨。再次，建安安成本上上升。由由于近两两年主要要建材如如钢材、水水泥价格格上涨及及人工费费用大幅幅上涨，导导致建设设成本增增加。同同时国家家各种宏宏观政策策的调控控举措频频繁出台台，连续续加息引引导房地地产软着着陆。对对于经济济适用住住房而言言，加息息提高了了贷款利利息，会会直接导导

34、致经济济适用住住房成本本的上升升。作为为成本定定价导向向的经济济适用住住房，其其价格必必将上升升。(5)监管管经济适用房房使用政政府指导导价的定定价原则则，在理理论上是是合理的的，但实实际上政政府部门门对整个个经济适适用房的的公示量量不够大大，公示示不够广广，很多多消费者者不知道道有这种种项目，中中低收入入家庭得得知有经经济适用用房项目目的途径径太少，使使得他们们失去购购买机会会另外，也也很少有有开发商商把经济济适用房房项目公公示在市市场上，更更有甚者者会刻意意隐瞒住住宅性质质。这种种信息不不对称也也会间接接影响到到经济适适用房的的价格。由于政府部部门监管管不到位位，部分分开发商商会在在在建设

35、成成本上做做手脚有有。一些些经济适适用房开开发商为为获得政政府更高高的核准准销售价价，想方方设法虚虚报成本本。所以以在这种种情况下下，即使使国家有有优惠政政策，有有利润率率限制，但但只要成成本虚高高，照样样能使经经济适用用房价格格疯涨，开开发商从从中获得得巨大的的利润。另外，我国国个人诚诚信系统统与税收收信息系系统尚未未健全的的情况下下，无法法对经济济适用住住房申请请对象信信息的真真实性进进行有效效审查，使使得部分分富人进进入经济济适用房房市场伪伪装成为为了一部部分具有有有效需需求的消消费者，而而且他们们能够接接受在中中低收入入家庭看看来较高高的价格格，这种种投资渠渠道被他他们看好好。这样样也

36、会间间接的影影响到经经济适用用房的售售价。3.5.33.3重庆庆市经济济适用住住房价格格预测房地产价格格的波动动，在短短期内难难以看出出其变动动规律和和发展趋趋势，但但从长期期来看，会会显现出出一定的的变动规规律和发发展趋势势。因此此，当需需要评估估或预测测某宗某某类房地地产的价价格时，可可以收集集该类房房地产过过去较长长时期的的历史价价格资料料，并按按时间先先后顺序序将其编编排成时时间序列列，从而而找出该该类房地地产的价价格随时时间变化化的而变变动的过过程、方方向、程程度和趋趋势，然然后进行行外延或或类推，这这样就可可以作出出对该类类房地产产价格为为来比较较肯定和和科学的的判断。长长期趋势势

37、法是对对房地产产价格在在过去一一段时间间内形成成的变动动规律作作出判断断，借助助历史数数据和现现实调查查资料来来预测未未来，通通过对这这样的统统计、分分析得出出一定的的变动规规律，并并假定其其过去形形成的趋趋势在未未来继续续存在。通过预测经济适用房价格如下图：由此可见，经经济适用用房的价价格还会会不断攀攀升，对对于重庆庆的经济济收入水水平仍然然偏高。本项目是安安置房项项目，其其主要目目的是安安置拆迁迁片区的的群众。项目的的开发将将得到财财政资金金的支持持，项目目建成后后供应给给原拆迁迁片区拆拆迁户居居住，销销售价格格不会成成本项目目的主要要问题，因因此本项项目市场场风险小小。建议项目建建设单位位要注重重产品的的合理规划划设计和和品牌建建设，在在户型设设计上要要紧凑舒舒适、经经济适用用、注重重细节、创创造品质质优越的的安置房房。另外外要加强强成本控控制，提提高项目目竞争力力，达到到取得良良好的社社会效益益提高项项目影响响力的预预期目标标。