莎车商贸城营销企划推案34651.docx

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1、莎车商贸城营销企划推案莎车商贸城城营销企企划推 案案乌鲁木齐市市中地行行营销策策划广告告有限公公司二五年年五月第一部分 项目目调研、分分析一、城市概概况：莎车县是有有20000多年年历史的的文化名名城，莎莎车早在在西周时时已是西西域城邦邦之国，素有“十十二木卡卡姆之乡乡”之称称誉，具具备悠久久深远的的历史、文文化背景景。位于新疆维维吾尔自自治区西西边陲，昆昆仑山西西山麓，塔塔克拉玛玛干沙漠漠西南缘缘。东望塔塔克拉玛玛干大沙沙漠，南南连泽普普、叶城城二县，西西倚昆仑仑山脉，北北与岳普普湖、麦麦盖提、英英吉沙三三县相邻邻。县城城距喀什什市1889公里里，距和和田市3327公公里，距距乌鲁木木齐市1

2、16444公里。城城乡道路路四通八八达，国国道3115线，省道道巴莎公公路贯穿穿全境，交交通通信信便利。是是新疆维维吾尔自自治区棉棉花、粮粮食、牲牲畜及巴巴旦杏的的生产基基地之一一。莎车县总面面积81195.69平平方公里里，平均均海拔为为12331.2米。全县人人口644.6万，其其中988%以上上为维吾吾尔族。2003全全县的国国内生产产总值达达11.08亿亿元，同同比增长长8.77%，全全社会固固定资产产投资22.999亿元，同同比增长长9.33%，社社会消费费品零售售总额11.766亿元，同同比增长长9%，地地方财政政收入完完成55516万万元，同同比增长长14%，农民民人均纯纯收入1

3、13577元。二、莎车县县商业形形态描述述： 随着城市经经济的发发展，及及近年来来莎车县县商业物物业的大大面积开开发，商商场、步步行街、品品牌专卖卖店、超超市等现现代商业业形态已已经进入入市民消消费领域域。但受受商业消消费市场场增长度度、市民民消费意意识所限限，导致致莎车县县部分商商业物业业出现滞滞销、空空置、经经营户的的盈利下下降等现现象。因此，以现现代城市市商业物物业的评评定标准准看，莎莎车县当当下的商商业形态态仍较为为原始，正正处于由由传统商商业向现现代商业业转型阶阶段。商品层次：以中低低档商品品日常消消费品为为主，主主要集中中于日用用百货、小小商品和和农副产产品等。中中高档、品品牌商品

4、品消费力力较弱。商业形态：以集贸贸市场为为主，辅辅以商场场、专卖卖店等现现代商业业模式（如如：开源源商厦、莎莎车第一一街等），此此部分在在整体中中其所占占比例较较小，加加之受当当地消费费水平、意意识所限限，经营营状况大大都不甚甚理想。商业区域： 中高高档商品品消费区区：新城路路、团结结路南段段的商业业区域，集中了莎车县主要的商场和品牌店，如：开源商厦、莎车步行街等。 中低低档商品品消费区区：老城城路、艾艾斯提皮皮尔路方方向为主主的商业业区域，以以集贸市市场、批批发市场场等原始始商业形形态为主主，如：民贸市市场、大大十字市市场等。三、 莎车县商业业物业开开发现状状及趋势势：1、据初步步统计，莎莎

5、车县220033-20004年年度开发发量在1100000平米米以上的的商业项项目共22个。分分别为：开源商商城，开开发面积积1.55万平米米；莎车车步行街街，开发发面积22.3万万平米。就就总人口口达677万的莎莎车县而而言，商商业物业业供给量量小于消消费需求求量。但但此类商商业物业业的经营营状况均均不甚理理想，我我方认为为原因在在于经营营定位与与消费水水平矛盾盾，造成成“水土不不服”的现象象。2、从商业业发展趋趋势判断断，莎车车县商业业区域将将逐渐向向齐乃巴巴格路方方向汇集集，依托托原有成成熟商业业环境，该该区域将将仍以中中高档消消费为主主。按莎莎车现有有的消费费水平统统计，此此类商业业物

6、业将将出现过过剩现象象。3、老城路路、齐乃乃巴格路路、艾斯斯提皮尔尔路、新新城路交交汇处已已形成商商场、专专业市场场、集贸贸市场等等多种业业态共存存的商业业区域。该该片区的的商业物物业规模模、竞争争力较强强，已成成为莎车车县的核核心商圈圈。但相相对集中中的开发发量（如如：五一一电影院院改造工工程及开开源房产产开发的的新盛酒酒店），也也给本项项目的销销售带来来一定威威胁与压压力。 四、消费市市场描述述：1、少数民民族占绝绝对比例例（911.2%），但但汉族人人口在城城区增长长迅速。2、中低档档商品仍仍是市场场消费的的主体。3、日用品品等生活活必需品品是消费费的主流流商品4、县城居居民收入入水平逐

7、逐步提高高，随外外来人口口增加，中中高档消消费品总总量将随随之增长长。5、少数民民族消费费群体大大，消费费层次低低。汉族消费群群体小，消消费层次次较高，接接受先进进消费理理念较快快。 五、经营户户状况：据调查，莎莎车县经经营户均均在“看好莎莎车县经经济发展展前景”的同时时，又因因“个别项项目经营营状况不不佳”，使其其“投资信信心不足足”，大都都持“观望”状态。伴伴随着莎莎车县商商业楼盘盘的大量量供给，这这种矛盾盾势必更更加突出出，现经经营户的的利润也也有可能能出现“降低”的现象象。造成这种现现象的主主要原因因是：第第一、商商业物业业的发展展速度远远远超出出了消费费增长的的速度；第二、宏宏观经济

8、济和城市市经济的的发展对对消费的的促进不不能同步步，进而而造成“迟滞效效应”。因此：商户户对经营营商业、投投资物业业获利的的信任度度降低，持持币观望望者增多多。六、当地居居民关于于商业物物业的喜喜好描述述： 1、随随着城市市的开发发，您认认为莎车车县未来来的商业业中心在在哪里？ A、莎莎车第一一步行街街附近 19% B、莎莎车商贸贸城附近近 668%C、开源商商厦附近近 133% 2、现现在，您您为何购购买新莎莎车商贸贸城？ A、自营营 78% BB、投资资 5% C、先自自营以后后租给别别人获利利 177% 3、如如果购买买新莎车车商贸城城，您会会买哪一一层？ A、沿街街门面 663% B、

9、11F 211% C、2FF 10.6% D、-1F 5.44%4、如果在在莎车商商贸城生生意，你你会经营营什么？ A、化化妆品 66% B、超超市 3.66% C、餐餐饮 2.44%D、服装 60% E、布布艺 5.88% F、鞋鞋帽 21%G、箱包 00.2% H、其其他 0.22%备注：“其其他”包含金金银首饰饰加工、药药店、眼眼镜店。5、现在，您您为什么么选择在在莎车商商贸城做做生意（或或投资）？A、是民族族聚居区区 233%B、本地人人长久以以来的习习惯性购购物地 442%C、周边乡乡镇的人人都认可可这里，人人流量大大 332%D、建成后后是当地地的地标标建筑 11.4% DD、商场

10、场经营定定位、布布局规划划合理 1.6%6、选择怎怎样的付付款方式式？A、 一次性付款款 663%B、 按揭 337% 7、对沙车车商贸城城的心理理承受价价格是多多少？ A、沿沿街门面面 8000090000元/ B、1F 555000元/ C、22F 3000040000元/ D、-1FF 440000元/七、当地居居民对本本项目的的问题点点：问 题题 点比 例价格太贵82%现在宣传的的与实际际建成后后相差太太大10.2%开发商信誉誉、口碑碑、实力力11.3%投资回报能能否保证证50%市场容量不不够，空空置太多多，影响响整体生生意50%属于民族区区域，消消费能力力不足8.2%定位太高，没没有

11、人敢敢进来消消费怎么么办7%工程进度、交交房时间间78.6%八、莎车商商贸城概概况：莎车商贸城城，位于于莎车县县老城路路、齐乃乃巴格路路、艾斯斯提皮尔尔路、新新城路四四路交汇汇处，占占地面积积80000平方方米，总总建筑面面积3万万平方米米。由一一个8层层星级宾宾馆，一一个2层层的商场场，一个个餐饮广广场，一一个KTTV娱乐乐城，一一条餐饮饮步行街街，一个个民族贸贸易市场场构成。涵涵盖购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、旅游游等多种种业态。满满足莎车车县市民民的基本本需求的的同时，还还可提升升县城整整体商业业形象，扩扩大商业业辐射面面，加速速经济发发展，提提高市政政收入。其建成后将将成为莎莎车县最

12、最具特色色的商业业项目，单单层面积积最大的的商场，客客房最多多的星级级宾馆，88层的高高度更是是当地的的地标性性建筑。九、SWOOT分析析：1、优势与与机会： 1) 商业背背景优势势：项目所所在地为为认可度度最高、最最繁华的的商业区区域；2) 地段段优势：三面邻邻街，处处于大十十字黄金金角，居居于城市市4条主主干道路路（老城城路、齐齐乃巴格格路、艾艾斯提皮皮尔路、新新城路）交交汇处；3) 功能能优势：本项涵盖盖购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、旅旅游等多多种业态态，融多多种功能能于一身身的； 4) 规模优优势：商商业面积积近3000000平米，超超大规模模，地标标建筑，便便于产生生人气聚聚合效应应

13、；5) 潜力力优势：随着城城市经济济的发展展，莎车车已逐渐渐成为喀喀什周边边县市中中发展潜潜力最大大的地区区，投资资开发潜潜力巨大大。此现现状，不不仅代表表莎车县县具备良良好的经经济发展展前景，更更说明土土地、地地产项目目都将有有极大的的升值空空间。6) 政策策优势：第一：随“三农”政策的的落实，作作为有550万农农民的农农业大县县而言，必必将加快快发展速速度；同同时，随随国家给给予农业业项目、农农民的优优惠（减减免税收收）的落落实，农农民收入入也将有有大幅增增长。对对本案而而言，即即说明“农民手手头的钱钱多了，投投资的欲欲望强了了”；第二二：本项项目是莎莎车县政政府头号号形象工工程，将将得到

14、相相关部门门的更多多关注和和支持，并并有望获获得相应应政策倾倾斜。 2、优势发发挥方法法：在项目的运运作过程程中，可可以：1) 充分渲染项项目的区区位优势势、交通通的便利利；2) 强调该区域域的发展展前景和和由此带带来机遇遇； 3) 充分结合政政府对本本项目的的关注，进进行炒作作，以增增加经营营者与投投资者的的信心； 3、劣势与与威胁：1) 体量量较大：以莎车车县现有有经济发发展水平平、城市市规模、居居民消费费水平及及消费人人气聚集集等因素素看，单单靠本地地消化有有一定难难度；2) 民族族性与现现代商业业理念的的矛盾：既要注注重现代代性又要要兼顾民民族性，这这使设计计、规划划和经营营难度增增加

15、，如如何协调调此矛盾盾是关键键所在。3) 同类类产品较较多：周周边现存存的同类类商业项项目较多多，同时时，在未未来6个个月中，仍仍会有22-3个个项目开开始运作作，给本本项目的的销售及及价格均均造成极极大压力力。4）经营劣劣势：开开发商首首次开发发商业项项目，在在经营、管管理方面面缺乏经经验，使使得项目目后续经经营风险险相对较较大；5）竞争激激烈：随着莎车车县经济济的加速速发展，必必将有更更多商家家到此地地投资，不不断出现现新的商商业项目目，将分分散有限限的消费费群体。4、风险回回避方法法：1）对本项项目进行行精准的的市场定定位，明明确目标标客户；2）区分经经营主题题，从而而以有特特色的经经营

16、方向向带动商商铺的销销售；3）加大推推广力度度，扩大大商铺的的曝光率率与市场场知名度度，增加加项目在在南四县县及喀什什市的宣宣传力度度；4）加大对对项目历历史性、唯唯一性、不不可复制制性、排排他性的的诉求，以以规模优优势、地地段优势势回避同同类产品品的竞争争；5） 积极极引入专专业化管管理团队队，以弥弥补开发发商运营营经验不不足的缺缺陷； 十、项目定定位：1、产品形形象定位位：1） 项目定位：莎车规模最最大、业业态最多多、地段段最好的的综合性性购物广广场 2） 定位原因：u 区域原原有内各各种商业业形态并并不齐全全，经营营模式手手法单一一 本项目目顺应“向综合合性发展展”的现在在商业经经营理念

17、念，集购购物、娱娱乐、餐餐饮、休休闲、旅旅游等多多种功能能于一体体，弥补补莎车县县商业发发展缺失失，引导导商业发发展趋势势，成为为莎车县县商业发发展的“突破口口”。u 区内内缺乏大大型商业业项目，现现有项目目经营无无特色 本项项目需充充分表现现项目建建筑、规规模、规规划等方方面的特特色u 莎车县县良好的的经济发发展预期期，旺盛盛消费能能力，有有待释放放 本本项目应应结合少少数民族族量体大大、消费费层次低低的现状状进行定定位。随随市民收收入的增增加，莎莎车县667万人人口，足足以支撑撑这一代代表商业业升级、消消费增长长的商业业项目；u 投资理理念未成成熟，销销售难度度较大本项目应逐逐步引导导投资

18、意意识，吸吸引有效效客源关关注 u 商商业形态态原始本项目应加加大对地地段优势势的诉求求，体现现核心优优势，突突出与周周边项目目的差异异，造成成规模效效应；2、广告诉诉求定位位： 1）诉求求重点：唯一性性、规模模性、产产权商铺铺、 2）广告告口号：u 生意恒久远远，一铺铺传三代代u 百年老街，赚赚钱金矿矿 地地标建筑筑，财富富王座u 做生意就到到莎车商商贸城！u 投资看地段段，赚钱钱选商贸贸！u 头块金砖，得得个金矿矿！u 莎车商贸城城 VVIP金金卡 身身份象征征，财富富名牌！3、目标客客户定位位：1) 原莎莎车商贸贸城的经经营者；2) 莎车车其他项项目内的的经营者者；3) 看好好本项目目前

19、景的的商铺投投资者；4) 看好好莎车商商业发展展前景及及本项目目升值潜潜力的投投资者，以以喀什市市及周边边南四县县的投资资者、经经营者为为主；5）服饰、餐餐饮等品品牌店的的加盟店店、连锁锁店；4、产品价价格定位位：租金是商业业地产售售价的晴晴雨表！租赁市市场直接接反映供供求关系系，销售售价格曲曲线与租租赁价格格曲线同同步变化化，租赁赁价格是是销售价价格的真真实反映映。以收收益价格格对商业业物业价价格进行行评估，收收益价格格对物业业使用者者和投资资者都是是一个基基本的心心理预期期价格。据调查区域域内商业业物业的的月租金金普遍在在15-55元元/之之间，以以此为依依据，项项目价格格租金初初步定位位

20、为：负负一层及及二层商商铺155元/月，一一层商铺铺35元元/月，沿沿街铺面面55元元/月。A、年收益益： 15元元/月112=1800元； 35元元/月1 12=4200元； 55元元/月1 12=6600元； B、还原原利率：采用中中国人民民银行一一年期存存款利率率综合物物价上涨涨因素和和风险系系数取还还原利率率为8%C、使用年年限：550年D、收益价价格： VV aa/r1-1/(1+rr)n注：V：房房地产的的价格 a：房地产产年纯收收益 r：还原利利率n：未来可可取得收收益的年年经测算可知知，本项项目各部部分的平平均售价价为：测算价格建议价格-1F2205元元/3500元元/1F沿街

21、8085元元/9000元元/内铺5145元元/5500元元/2F2205元元/3000元元/ 5、营销策策略定位位：l 以10为为单位，分割商业整体，“化整为零”；l 出售产权商商铺；l 对餐饮一条条街部分分保留产产权，出出售一定定年限的的经营权权或出租租，以增增加开发发商投资资收益；l 采用VVIP金金卡的促销销方式，促促进销售售；l 结合多种SSP活动动，以扩扩大项目目知名度度，促进进销售；第二部分 项项目推广广执行计计划一、销售执执行策略略设计为了更好的的完成莎莎车商贸贸城的整整体销售售工作，特特制定如如下销销售计划划，以以便在销销售工作作中能结结合当时时的实际际情况有有条不紊紊的执行行

22、。（一） 产品形象推推广期（20055年4月5日20005年44月30日日）1、 形象象推广期期的目的的： 通过莎车商商贸城VIPP预购金金卡的的发放，营营造声势势，拦截截目标客客源； 短期内迅速速扩大莎莎车商贸贸城在莎莎车当地地的及南南四县、喀喀什市的的知名度度，同时时收集客客户信息息资料，了了解客户户心理； 修正广告策策略与销销售方向向，掀起起VIIP预购购金卡购买高高潮，造造成有意意购买者者的心理理恐慌，以以便提升升销售价价格； 吸引观望望客户进进场，达达到轰动动开盘的的效果；2、 VIPP预购金金卡的的作用： 能从VIIP预购购金卡的发放放中获得得目标客客户，从从而更清清楚掌握握客户的

23、的购房意意向及市市场需求求。 让客户认识识了解莎莎车商贸贸城，为为项目起起到宣传传造势作作用。 能在正式销销售前圈圈住相当当一批客客户，只只要有足足够的人人预约认认购，就就可在开开盘之日日制造出出热销的的大好形形象，即即使有部部份客户户退卡，但但已达到到营造良良好销售售气氛的的目的。3、 预定前销售售工作准准备：1） 销售道具进进场：u 销售海报、DDM、VVCD宣宣传片、信信纸、信信封和手手提袋、沙沙盘模型型u 销售人员胸胸卡、名名片、统统一服装装2） 答客问制作作：3） 销售售现场表表现：4） 价格格表和价价格策略略拟订5） 销售售讲习和和业务培培训：A 人员对抗性性训练B 销售流程演演练

24、C 销控练习D 销售技巧和和谈判心心理E 客户分类和和常规术术语运用用 6）项项目导视视系统的的确定：工地现场场包装l 工地围墙l 工地主入口口l 工地标语、横横幅、指指引牌、旗旗帜（彩彩旗、罗罗马旗）l 工地周围户户外广告告的设计计（大型型路牌、道道旗、罗罗马旗）售楼中心心l 售楼中心内内外部环环境、看看板、灯灯箱、指指引牌、引引导旗l 售楼中心用用品（桌桌椅、烟烟灰缸、垃垃圾桶、资资料陈设设架等）4、应变方方案： 1） 客客户追踪踪加大力力度，统统一说辞辞及时加加强。针针对已产产生抗性性问题作作较具说说服力的的解释。 2）进一一步加强强案场的的气氛，形形成案场场强大逼逼迫力，必必要时可可通

25、过各各种辅助助手段来来完成预预期目标标。5、建立销销售通路路：客群性质身份特征DS市场拜拜访拟订订目标自营客1、一直从从事商业业经营的的人群；2、原莎车车商贸城城的经营营户； 3、喀什市市及南四四县商业业项目的的经营者者；1、原莎车车商贸城城的经营营户；2、莎车其其他商业业项目；3、喀什市市及南四四县商业业项目，如如：环疆疆购物中中心、第第一步行行街等；4、国家公公务机关关、喀什什市、叶叶城、麦麦盖提、兵兵团系统统等在职职而具有有较宽裕裕现金流流的客群群。5、当地及及周边地地区各商商会组织织会员投资客1、国家公公务机关关人员2、城区的的富裕阶阶层3、优秀企企业的高高级主管管4、富裕有有投资观观

26、念的本本地人5、地产物物业投资资客1、当地及及周边地地区银行行、电信信、铁路路、石化化、钢铁铁、航空空、邮电电等单位位2、国家公公务机关关、喀什什市、叶叶城、麦麦盖提、兵兵团系统统等在职职而具有有较宽裕裕现金流流的客群群。3、目前再再售的投投资型商商业的地地产物业业投资客客 4月25日日销售中中心对外外 利用已有客客户资源源上门DDS 、电电话DSS 在喀什、莎莎车召开开小型产产品说明明会 新闻稿、专专栏、软软文宣传传、手机机短信 报媒、CFF配合 SP造势（二） 开盘强销期期（20055年5月1日20005年77月30日日）1、销售策策略： 1） 采取先先大户、后后小户，先先品牌户户、后一一

27、般户的的招商策策略； 2） 针对目目标客户户展开广广告、推推广和促促销； 3） 销售率率争取达达到500%以上上； 2、制造造销售火火爆策略略：1) 销售中心随随时准备备运用各各项方案案的执行行策略，并并适时制制定并完完成销售售指标，销销控可选选择价格格、数量量搭配进进行的策策略，并并配合适适当的报报媒炒作作，做为为销售宣宣传推升升的主力力措施，同同时不断断检讨后后续销售售的应变变措施。2) 将销售套数数控制在在较少的的量体上上，制造造“供小于于求”的现象象，凭借借“抢购不不到物件件”的心理理策略，及及媒体强强力的渲渲染、宣宣传，以以促成“抢铺”现象。3) 借由同业、投投资客抄抄楼花的的投机（

28、资资）的心心理需求求基础下下，销售售量体即即将售罄罄消息稿稿、报媒媒、发布布通告，敬敬告广大大消费者者刊登隆隆重致歉歉。3、 销售售空窗期期应对原原则：1）当客源源层累积积不如预预期状态态下，必必须在短短期内寻寻求其他他可替代代方案，执执行之，如如商业合合作同盟盟、团沟沟渠道等等。对可可行性的的团购企企业或单单位，进进行深度度接触。同同时提报报执行要要点作充充分说明明后成立立专案组组执行。2）切实加加强DSS执行力力度，特特定区域域的客源源锁定强强攻、扩扩大DSS客源区区域。如如高档消消费场所所，特定定客户聚聚集处宣宣传引导导。3）对主要要报媒执执行检讨讨，现场场销售问问题点排排除，业业务员销

29、销售心理理策略调调整，本本案销售售卖点的的强化。4） 推案案策略调调整，切切实掌握握市场需需求量体体，视具具体情况况修改促促销方案案和制造造可行性性新闻事事件。4、 销售售通路完完善： NP、MGG（航空空类）硬硬广、软软文发布布 SP产品说说明会、地地方商业业前景研研讨会、政政府公关关新闻炒炒作 户外POPP 车载 扩大DS发发放范围围主要要针对喀喀什市、南南四县县县城 网络信息适适时更新新（三） 持续期（20055年8月1日20005年110月30日日）配合付款优优惠策略略，抓住住8、99月房产产销售旺旺季，持持续推出出两波销销售。1、视具体体情况一一定数量量商铺，每每波可实实际推出出房源

30、1100套套。2、乐观预预计可售售总销的的70%；（四） 收尾期（20055年111月1日20005年112月中旬）乐观预计可可租售总总体的885%以以上。二、项目各各阶段系系列推广广策划说说明 由由于莎车车商贸城城销售周周期的特特殊性，实实际销售售周期不不宜过长长，因此此适时阶阶段性调调整的推推广策划划对保持持项目持持续热销销起到举举足轻重重的作用用。（一）形象象推广期期时间节点安安排： 20005年44月5日20005年44月30日日媒体安排原原则：五五次软新新闻、一一轮CFF电视广广告、一一次VVIP金金卡认认购SPP活动、五五次报媒媒平面推推广、五五次DMM直投广广告、五五次手机机短信

31、广广告、户户外看板板七块（喀喀什环疆疆、飞机机场各一一块、莎莎车县入入口一块块、泽普普县城、油油田各一一块、叶叶城一块块、麦盖盖提一块块，合计计七块）媒体选择：喀什什日报新新疆经济济报喀喀什电视视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视视台、短短信、金金洋广告告（DMM直投）发布频率：整个内内部认购购期需作作5次媒媒体平面面推广和和软新闻闻，为正正式开盘盘作推广广宣传。同同时为了了很好地地营造VVIP金金卡认购购的现场场气氛，需需结合CCF电视视广告的的制作，适适当提前前发布二二次软新新闻来进进行推广广宣传，金金卡预定定SP活活动时间间可在开开盘155天进行行。目 的：期期望通过过在VIIP金卡卡预定

32、SSP活动动认购期期内网聚聚到足够够的消费费群体基基数，并并结合平平面广告告推广的的宣传策策略，来来为莎车车商贸城城开盘作作宣传；同时希希望在本本案正式式开盘前前后能够够形成一一个销售售高潮。广告方向： 第一一波形象象海报：主题：生意意恒久远远，一铺铺传三代代 针对对周边县县市的DDM主题：a、项项目形象象 b、政政策导向向 商场场平面图图册 售楼楼现场包包装：内容：a、模模型的制制作 b、灯灯箱 c、销销控台d、售楼处处内悬挂挂喷绘 e、案名用用霓虹灯灯制作f、售楼处处外制作作部分休休闲长椅椅供路人人休憩，以以聚集人人气 工地地现场的的包装内容：围墙墙广告，以以形象广广告为主主，加以以销售策

33、策略、理理性投资资理念的的引导。（二）内部部认购及及强销期期在开盘期内内利用媒媒体宣传传和主题题推广活活动相结结合的形形式来进进一步加加强对市市场的强强势宣传传。时间节点安安排：220055年5月1日20005年77月30日日媒体安排原原则：三三次SPP活动、开开辟经济济报系做做专栏专专题2次次软新闻闻、喀喀什日报报五次次NP、户户外POOP（含含工地）、车车载、手手机短信信广告、短短信、金金洋广告告（DMM直投）广告方向： 商铺现现销海报报 主题题：a、做生生意，就就要在莎莎车步行行街！b、3万元元抱个金金饭碗 投资白白皮书内容：a、莎莎车现有有商业项项目分析析b、莎车商商贸城商商业环境境分

34、析c、莎车商商贸城商商业投资资经济效效益分析析d、龙头市市场的绝绝对优势势e、引导经经营户由由租向买买转变 业主资资讯内容：最新新销售资资讯与动动态（销销售状况况、招商商情况、工工程进度度）、客客户解疑疑、教育育辅导、销销售协助助媒体选择：喀什什日报新新疆经济济报喀喀什电视视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视视台、短短信、金金洋广告告（DMM直投）发布频率：由于本本项目的的特殊性性（政府府扶持），除除了利用用SP活活动的举举办来烘烘托开盘盘期内的的热烈气气氛以外外，更需需要通过过媒体的的强势宣宣传来达达到预期期的推广广效果；因此在在媒体推推广方面面应安排排数次主主题平面面推广、多多次软新新闻跟踪

35、踪报道（电电视、报报纸）。媒体选择：喀什什日报新新疆经济济报喀喀什电视视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视视台、短短信、金金洋广告告（DMM直投）目 的：通通过不同同方式的的推广宣宣传来为为本案造造势，主主要是以以在报纸纸上合理理安排平平面推广广宣传，并并利用DDS的大大范围派派发来吸吸引周边边地区的的市民对对本案的的关注，便便于使本本案项目目在开盘盘期内获获得足够够的市场场轰动效效应和客客户基数数；同时时利用软软新闻为为辅助宣宣传，加加上适当当穿插SSP活动动的开展展来渲染染气氛，为为销售造造势，以以期吸引引目标消消费群体体的注意意力，促促进销售售。而SSP活动动的开展展是为了了达到在在正式开

36、开盘期内内能够汇汇聚到足足够的人人气，便便于营造造开盘当当日现场场的热闹闹气氛。（三）持续续期时间节点安安排：220055年8月1日20005年110月30日日媒体安排原原则：三三次SPP活动、开开辟经济济报系做做专栏专专题2次次软新闻闻、喀喀什日报报五次次NP、户户外POOP（含含工地）、车车载、手手机短信信广告、短短信、金金洋广告告（DMM直投）广告方向：后街22层部分分现销海海报主题：a、 同样的的价格，同同样的面面积享受不一样样的两层层立体空空间 b、少少少10万万元，买买一个空空中楼阁阁媒体选择：喀什什日报新新疆经济济报喀喀什电视视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视视台、短短信、金金洋

37、广告告（DMM直投）发布频率：由于该该时段既既处于房房地产销销售旺季季又为旅旅游旺季季，因此此必须适适量增加加强销期期内DSS的频率率，而发发送的范范围应有有所选择择，基本本上应向向来人来来电较多多的地区区派送；同时在在报刊媒媒体上的的刊登频频率也应应有所增增加，因因为随着着工程进进度的逐逐步推进进，有更更多的实实景可以以通过制制作精美美的平面面广告来来向市场场进行展展示宣传传。目 的的：既然然作为持持续期，但但广告攻攻势仍可可少，而而加大媒媒体宣传传频率不不仅仅是是为了吸吸引客户户的来访访，更是是希望通通过推广广宣传来来进一步步扩大本本案项目目在市场场上的知知名度，以以此树立立发展商商自身的

38、的品牌效效应，从从而进一一步奠定定起本案案项目在在市场上上的品牌牌形象。（四）尾盘盘冲刺期期说明：把握握本案最最后的销销售节奏奏，预告告销售顺顺利告捷捷；同时时鉴于本本阶段在在具体的的操作工工作中存存在一个个季节性性的问题题，因此此在时间间节点的的安排上上必须抓抓紧时间间促销，以以便更好好地完成成项目销销售、开开发任务务。时间节点控控制： 20005年111月1日20005年112月中旬媒体安排原原则：一一次SPP促销活活动、一一次软新新闻、一一次CFF电视广广告媒体选择：喀什什日报新新疆经济济报喀喀什电视视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视视台、短短信、金金洋广告告（DMM直投）发布频率： 由

39、于于DS夹夹报的投投入成本本相对较较低，所所以可适适当加大大投递次次数，而而分发区区域应根根据现场场销售统统计按区区域性、时时段性进进行；同同时根据据正常的的施工进进度，本本阶段应应已具备备进行现现场部分分实地拍拍摄和举举办SPP活动的的条件，因因此希望望通过这这样互相相穿插的的媒体推推广活动动来为销销售营造造声势，以以便尽早早达到预预期的销销售业绩绩。目 的：无无论是从从季节气气候还是是市场特特性来分分析，本本阶段处处于一个个相当有有利的销销售周期期之内，因因此期望望通过媒媒体的交交叉推广广和SPP活动的的开展来来尽最大大可能地地再一次次网聚人人气，希希望在清清盘阶段段再掀销销售高潮潮，进而

40、而促成项项目顺利利完销。第三部分 44月-55月广告告宣传预预算以下数据为为我方针针对4-5的广广告投放放所作的的初步预预算，仅仅供参考考，广告告具体实实施时，将将会有所所变动。类别名称数量金额（元）户外看板喀什市市内内1块/年300000元喀什市飞机机场1块/半年年750000元麦盖提县城城1块200000元莎车县（公公路）2块200000元泽普县城1块200000元泽普油田1块200000元叶城县城1块200000元工地围墙广告约3005500元元销售现场5000元元售楼处外部部包装5000元元项目模型（沙沙盘）300000元印刷品第一波海报报400000份160000元商场平面图图200

41、0份份6000元元业主资讯1000份份500元投资白皮书书3000份份1000元元现销海报400000份160000元报纸、直投投广告报纸NP（整整版、彩彩）5次630000元软文（1/2版）5次280000元DM直投5次500000元CF制作费（拍拍摄、剪剪辑）500000元播放费1000000元SP活动征名活动1000元元儿童绘画大大赛5000元元小寿星征集集活动5000元元工地电影展展播3000元元慰问孤儿院院2000元元其他活动5000元元产品说明会会100000元其他销售彩车制制作1辆1000元元总计：66630000元说明：由于于项目后后期的广广告投放放计划需需据当时时具体销销售情况况而定，在在此不加加以详细细说明。11.19.202216:5116:51:3822.11.194时51分4时51分38秒11月. 19, 2219 十一月 20224:51:38 下午16:51:382022年11月19日星期六16:51:38- 27 -乌鲁木齐中地行营销策划广告有限公司