某物业工程部维修管理制度汇编13427.docx

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1、目 录物业工程部维修管理制度(含水电)1维修电工岗位职责 1值班电工岗岗位职责责 1配电房管理理规定/配电房房安全操操作规程程2配电房安全全操作规规程2工程部岗位位职责和和考核细细则3 一、工工程部各各工作岗岗位职责责3 二、设设备管理理班组工工作范围围 4 三、工工程部各各班组工工作细则则 5二次供水管管理规程程6工程值班管管理规定定7工程部运作作程序7工程部职责责 8机电设备的的维修保保养与更更新改造造9日常点检由由操作人人员进行行10主要内容：10高压室送电电操作规规程11弱电系统维维修保养养规程11建筑物易漏漏水部份份及其原原因12高压运行工工岗位职职责12工程部考核核细则13临时用水

2、、用用电管理理规定15水电维修修岗位职职责16设施设备保保养大全全17干式变压器器保养17油浸式变压压器保养养 18风机的保养养 19水泵定期保保养 19柴油发电机机定期保保养20公共天线系系统的维维修保养养 21防盗监控系系统的维维修和保保养 21气体自动灭灭火系统统的保养养 22对讲、防盗盗报警系系统的保保养22疏散出口指指示灯保保养 23烟温感系统统的保养养 23消火栓的保保养 23防火卷帘门门的保养养 23自动喷水灭灭火系统统的保养养 24空调设备的的保养 25自动喷水灭灭火系统统的保养养 26火灾报警控控制系统统的保养养 26物业工程部部工具及及材料管管理制度度27项目物业工工程部材

3、材料管理理制度28物业工程部部维修人人员奖惩惩制度28物业工程部部档案管管理制度度29物业工程部部安全管管理制度度30重要机房门门禁制度度30物业工程部部日常安安全管理理制度31高空及外墙墙擦洗工工作31有毒物品的的处理31密闭地方的的工作31发生意外时时的处理理32质量记录32物业工程部部维修管管理制度度(含水水电)维修班工具具使用管管理办法法、维修修电工岗岗位职责责、值班班电工岗岗位职责责维修班工具具使用管管理办法法 为贯彻彻执行公公司物品品妥善保保管，合合理使用用，有效效控制的的方针，特特制定本本办法。维修班工程程维修使使用工具具分为：共用工工具与私私用工具具。所谓谓共用工工具是指指较大

4、件件工具（如如切割机机、电焊焊机、台台钳、电电钻之类类）私用用工具是是指发放放给个人人的小件件常用维维修工具具。共用工具使使用管理理：1. 共用用工具由由值班人人员保管管，只允允许公司司内部使使用，不不得以个个人名义义转借他他人使用用，如有有特别情情况须由由主管以以上人员员同意，方方能借出出。2. 当值值班人员员下班时时，须在在交接班班记录表表上注明明工具使使用情况况，并由由接班人人员清点点检查工工具使用用情况确确认后签签收。3. 所有有使用工工具的人人必须爱爱惜工具具，遵守守谁损坏坏谁赔偿偿的原则则，由值值班人员员监督。私用工具使使用管理理1. 发放放给个人人的工具具由个人人妥善保保管，并并

5、由个人人在工具具领用表表上签收收，离职职时交还还给公司司。2. 个人人所领取取的工具具，自己己必须爱爱惜，人人为损坏坏由个人人赔偿。3. 个人人所领工工具属常常规性磨磨损折旧旧，日久久不能使使用的，可可申请换换取新的的工具，但但必须提提供旧件件。维修电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度，服从从领导安安排，除除完成日日常维修修任务外外，有计计划地承承担其它它工作任任务。2. 努力力学习技技术，熟熟练掌握握大厦强强弱电设设备，工工作原理理及实操操作与维维修保养养。3. 执行行所管辖辖设备检检修计划划，按时时按量完完成，并并填好记记录表。4. 积极极配合值值班电工工工作，出出现故障

6、障时无条条件迅速速返回机机房配合合工作。5. 严格格执行设设备管理理制度，做做好交接接班工作作。6. 交班班时发生生故障，上上班必须须协同下下班工作作，排除除故障后后才能离离去。7. 维修修人员外外出巡查查或维修修，必须须随身携携带对讲讲机，随随时随地地与部门门人员保保持联系系。 8. 在巡巡查过程程中，发发现不正正常现象象，应及及时进行行处理，处处理不了了的应做做好记录录，不得得隐瞒故故障现象象。9. 做好好值班室室清洁工工作，填填好工作作记录表表。10. 完完成领导导交办的的其它工工作。值班电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度。2. 努力力学习技技术，熟熟练掌握握本大厦厦

7、供电供供水方式式，线路路管道走走向反设设备的原原理，技技术性能能及实操操作。3. 努力力做好设设备保养养维修工工作，做做好防小小动物工工作，确确保安全全运行。 4. 坚守守岗位，定定时巡视视配电设设备，密密切监视视各仪表表工作情情况，准准确抄录录各项数数据并填填好设备备运行记记录表。5. 对来来人来电电报修应应及时进进行登记记，并处处理。6. 发生生事故时时，值班班人员应应保持头头脑清醒醒，按照照操作规规程及时时排除故故障。7. 事故故未排除除不许进进行交接接班，应应上下两两班协同同工作，直直至排除除故障。一一般性的的故障，应应交待清清楚并做做好记录录。8. 按规规定时间间做好机机房与走走道清

8、洁洁工作。9. 完成成上级交交办的其其它工作作。配电房管理理规定/配电房房安全操操作规程程1. 配电电房是大大厦供电电系统的的关键部部位，应应设专职职电工对对其实行行24小小时运行行值班，未未经主管管人员以以上许可可，非工工作人员员不准入入内。 2. 值班班是必须须持证上上岗，熟熟悉配电电设备状状况，操操作方法法和安全全注意事事项。3. 值班班员必须须密切注注意电压压表、电电流表、功功率因数数表的指指示情况况，严禁禁变压器器、空气气开关超超载运行行。4. 配电电房设备备的倒闸闸操作由由值班员员单独进进行，其其他在场场人员只只作监护护，不得得插手，严严禁两人人同时进进行，以以免发生生错误。5.

9、因故故停电，应应提前一一天向使使用用户户发生停停电通知知，对突突发性停停电事故故，应通通过电话话、口头头通知或或广播向向用户作作出解释释。6. 保持持配电房房消防设设备完好好齐备，保保证应急急灯在停停电状态态下能正正常启用用。7. 严禁禁在配电电房内私私拉乱接接，随意意改变供供电运行行方式。8. 配电电房内严严禁堆放放其它杂杂物。配电房安全全操作规规程1. 严格格执行“操操作票制制度”事事故处理理及单一一刀闸拉拉合时，可可以用操操作票。2. 操作作人和监监护人应应根据模模拟图板板或主结结线对所所填操作作票是否否正确，并并经有关关人员审审核签名名。3. 操作作时必须须按操作作顺序进进行操作作，每

10、操操作一项项做一个个记号，全全部操作作完成后后进行复复查。 4. 下列列项目列列操作票票 A. 应拉拉合的开开关和刀刀闸位置置B. 检查查接地线线是否拆拆除C. 检查查负荷分分配D. 装拆拆接地线线E. 安装装或拆除除控制器器路线或或电压反反感器回回路保险险F. 一切切换顺路路和检查查是否确确无电压压等操作作，应检检查操作作电源是是否正常常供给5. 操作作发生疑疑问，应应立即停停止，并并向有关关人员汇汇报弄清清问题后后再进行行操作，不不准擅自自更改操操作票，严严禁酒后后值班操操作。6. 运行行中电容容开关跳跳闸时，应应退出运运行，经经检查确确认无异异常后，方方可试送送。7. 重要要回路跳跳闸时

11、且且伴随较较大冲击击时，允允许不检检查再强强送一次次，不成成功时，严严禁再次次合用，带带有重合合闸且无无伴随较较大冲击击时，允允许不检检查再强强送一次次，不成成功，严严禁再次次合闸，带带有重合合闸保护护的，应应及时检检明原因因，报告告上级。8. 遥测测电容或或电缆时时前后应应充分放放电。9. 变压压器预备备信号动动作时，应应及时检检明原因因报告上上级。10. 操操作电压压反感器器前，应应考虑相相应的失失压保护护和计置置装置等等。11. 正正常情况况下发电电机应处处于自投投状态，清清洁发电电机及附附属设备备时，应应将功能能选择开开关切断断，工作作完毕后后，恢复复正常。12. 有有高压接接地现象象

12、或雷雨雨天检修修电气设设备时，必必须穿绝绝缘鞋，雷雷雨天气气禁止倒倒闸操作作，巡视视电气设设备不得得靠近避避雷器。13. 变变压器应应保护跳跳闸后（速速断、差差动、油油浸式变变压器，还还有重瓦瓦斯）应应退出检检查。14. 倒倒闸操作作顺序：停电：负荷荷侧断漏漏器负荷荷侧刀闸闸母线侧侧刀闸。送电与之操操作顺序序相反15. 电电气设备备停电后后，即使使是停电电，在未未拉开有有关刀闸闸和做好好安全措措施前，不不得触及及设备与与栅栏，以以防突然然来电。16. 变变压设备备发生接接地时，室室内不得得接近故故障点44m，室室外不得得接近故故障点88m，且且应穿戴戴相应电电压等级级的绝缘缘靴和绝绝缘手套套。

13、17. 巡巡视配电电装置，进进出变压压室，应应随手将将门锁好好，无关关人员未未经批准准不得进进入设备备房。工程部岗位位职责和和考核细细则工程部是实实施楼宇宇设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部管管理具有有严密的的科学性性和较高高的技术术性，它它是为业业主（用用户）创创造安全全、文明明、舒适适、方便便的工作作环境和和生活环环境的基基本保障障和坚强强后盾，是是反映楼楼宇服务务水准、良良好形象象和社会会声誉的的重要标标志。主要职责范范围是：1、负责楼楼宇供（配配）电系系统、电电讯系统统、电梯梯系统、给给排水系系统、空空调系统统的运行行管理，维维护保养养和故障障检修。 2、负负责楼宇宇公共设

14、设施、设设备的维维修保养养。 3、负负责用户户二次装装修的审审批、监监管。 4、负负责对用用户室内内设施、设设备提供供有偿维维修服务务。 5、负责楼楼宇外判判工程的的监管工工作。 一、工工程部各各工作岗岗位职责责 （一）工工程部经经理岗位位职责 1、在在总经理理的领导导下，全全面负责责工程部部的各项项工作。 2、负负责组织织开展楼楼宇工程程设备的的维修、养养护、运运行、管管理。 3、负负责制定定工程部部管理制制度和设设备操作作程序。 44、负责责制定培培训计划划，定期期开展对对本部门门员工的的业务培培训。 5、负负责监督督、检查查、指导导本部门门员工工工作，定定期对本本部门各各岗位进进行考核核

15、。 6、负负责洽谈谈、评估估、监督督工程的的外包项项目，组组织对外外包工程程的质量量验收。 7、负负责审核核用户的的室内装装修。 （二）系系统工程程师岗位位职责 1、在在部门经经理的领领导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。 22、制定定并监督督执行本本系统的的设备定定期保养养规定和和技改项项目方案案。 33、制定定本系统统员工的的安全教教育和业业务培训训计划。 4、填写写本系统统的操作作要求和和工作指指令。 提出本系统统的备仓仓计划，协协助采购购专用性性较强的的工具和和零件。 6、负负责本系系统的外外判项目目（含外外判工程程、代维维工程以以及仪器器、仪表表、工具具送检）的的洽谈审审定，

16、监监督并验验收施工工。 7、负负责与相相关业务务主管部部门进行行业务联联系。 8、负负责本系系统各类类图纸和和资料的的收集、分分类。 9、负负责室内内二次装装修的初初审。（三）班组组长岗位位职责 1、在在系统工工程师的的领导下下，对所所辖设备备及员工工进行管管理。 2、安安排执行行所辖设设备的定定期保养养规定及及参与执执行有关关的技改改项目。 3、监监督执行行部门的的工作指指令。 4、负负责跟进进工程单单的作业业情况。 5、定定期组织织所辖员员工进行行技术和和安全生生产等业业务知识识交流。 66、做好好本班组组的技术术档案、维维修保养养记录和和交接班班记录等等原始记记录。 7、负负责监督督、跟

17、进进相关外外判工程程的进展展情况。 88、及时时反馈常常用物料料、维修修零件、工工具等材材料的品品质情况况。 （四）技技工岗位位职责 11、在领领班的领领导下，具具体执行行工程设设备设施施的运行行、保养养和维修修。 按照工作指指令和有有关规程程进行下下列工作作： 对设备备实施常常规保养养和维修修。 监管设设备的运运行。为用户提提供维修修、安装装服务。 填写好好各种原原始记录录。 3、参参加公司司内部组组织的有有关学习习和培训训。 （五五）文员员岗位职职责 1、在在部门经经理的直直接领导导下，负负责处理理本部门门的日常常事务。 22、负责责部门工工作会议议的记录录整理。 33、负责责打印、收收集

18、、整整理工程程部的文文件。 44、负责责工程档档案、资资料、图图纸的管管理工作作。 5、负负责查核核工程部部员工每每月的出出勤情况况，汇总总上报。 6、负负责每月月统计发发放工程程部员工工的各项项劳保福福利用品品。 7、负负责接待待用户、来来访人员员的咨询询、投诉诉等。 二二、设备备管理班班组工作作范围 强电组： 1、负负责高低低压配电电房、高高压电房房、发电电机房、冷冷冻机房房、电梯梯机房、楼楼层配电电房及冷冷却塔的的日常运运行、维维修和保保养。 2、负负责非办办公时间间楼宇所所有设备备的应急急维修。 33、负责责楼宇公公共照明明、室外外照明灯灯具的启启、停。 （二）弱弱电组： 11、负责责

19、楼宇内内工作电电压366V以下下的弱电电系统的的日常运运行、维维修、保保养。 2、负负责楼宇宇电话、闭闭路电视视、宽带带网等专专线的开开通与维维修。 33、负责责室外弱弱电设备备的维修修。 （三三）维修修组： 11、负责责公共区区域供水水系统、供供电系统统、楼宇宇设备层层设备的的日常巡巡查、运运行、维维修和保保养。 2、负负责业主主单元水水电及自自用设备备的入室室维修服服务。第 66 页 共 70 页 3、负负责公共共区域设设施设备备的巡查查、维修修。 负责消防设设备的巡巡查、维维修、保保养。 三、工工程部各各班组工工作细则则 （一）强强电组工工作细则则 11、每班班每小时时一次巡巡查高压压室

20、； 2、每每班每小小时一次次巡查低低压室； 3、每每班每小小时一次次巡查发发电机房房； 4、每每班每小小时一次次巡查变变压室； 55、每班班每小时时一次巡巡查冷冻冻机房和和控制室室； 66、每班班一次巡巡查电梯梯机房； 7、每每月一次次巡查楼楼层配电电房，并并负责有有关设备备大的保保养； 8、每每班一次次巡查冷冷却塔； 9、每每班按时时间表启启停室外外、公共共区域照照明、电电梯及空空调； 10、负负责非办办公时间间的紧急急维修； 11、负负责供配配电中心心、冷冻冻机房、控控制室各各类设备备的保养养及所属属设备的的检修； 122、保持持供配电电中心、冷冷冻机房房及控制制室环境境清洁，每每天打扫扫

21、一次；各配电电箱、电电柜表面面每天清清洁一次次； 133、每班班一次防防火安全全检查； 14、每每月一次次发电机机试运行行。 （二）弱弱电组工工作细则则 1、负负责楼宇宇客户直直线电话话、专线线的开通通及维修修； 22、每班班巡查消消防监控控中心设设备一次次； 33、负责责楼宇公公共区域域工作电电压366V以下下设备的的维修和和保养； 44、负责责为客户户室内工工作电压压36VV以下设设备提供供有偿维维修服务务； 55、每班班一次防防火安全全检查； 6、每周周一次按按责任范范围巡查查责任设设备； 7、每每天清洁洁一次工工作区域域内环境境卫生。 （三三）维修修组工作作细则 11、每天天二次巡巡查

22、水泵泵房，并并负责室室内设备备的维修修；泵体体、地面面每周清清洁一次次；控制制室柜内内每月一一次清洁洁除尘。 22、每天天二次巡巡查排污污泵，并并负责设设备维修修；每月月一次清清洁控制制柜灰尘尘。 3、每每天二次次巡查泵泵房，并并负责室室内设备备维修；每周一一次清洁洁地面、设设备表面面。4、每二周周一次巡巡查消防防水泵房房，每周周一次清清洁地面面、设备备表面。 5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 9、每每周一次次巡查公公共区域域空

23、调器器，并负负责维修修。 10、为为客户室室内设备备提供有有偿服务务。二次供水管管理规程程1. 目的的 保证证大厦二二次供水水水质符符合卫生生检验标标准，保保障用户户身体健健康。2. 适适用范围围 适适用于各各管理处处二次供供水的管管理。 3. 职责责31 管理处处负责制制订年度度水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划，并并监督实实施。322 管管理处给给排水管管理员负负责水池池（箱）的的管理，水水池（箱箱）的清清洗、消消毒及水水样抽取取和送检检工作由由水处理理公司负负责进行行，工程程部负责责监管。333 管管理处管管理员负负责出停停水告示示，并通通知业主主。44 工作作规程41 二次供供水管理理的要

24、求求 4111 二次供供水由指指定的给给排水管管理员负负责管理理。4412 给排排水管理理员负责责水池（箱箱）的管管理工作作，要求求每个水水池（箱箱）结构构完整，加加盖、加加锁，水水口干净净，并申申办二次次供水卫卫生合格格证。4113 新新建、扩扩建和改改建二次次供水设设施，须须经供水水管理机机构和卫卫生防疫疫站认可可。42 年度水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划实实施前224小时时出停水水告示，通通知大厦厦用户。43 放水为为确保用用户的正正常供水水，放水水工作必必须提前前到清洗洗、消毒毒水池（箱箱）的前前3小时时进行，并并记录开开始放水水时间和和结束放放水时间间。44 二次供供水清洗洗、消毒

25、毒4411 工具、用用具的准准备：工工作服、扫扫把、尼尼龙刷、铁铁铲、消消毒药物物、安全全照明灯灯具、水水泵、鼓鼓风机、口口罩、眼眼镜等。4422 安全须须知444211 电源源：水池池内作业业电源要要用隔离离变压器器变为336V以以下安全全电压作作为工作作照明，最最好用手手电、应应急灯，三三相水泵泵要装有有漏电开开头。44422 缺缺氧；有有些水池池长期封封闭，空空气流通通差，可可在水箱箱口处连连接鼓风风机吹风风，约33小时通通风时间间，然后后选用如如下试验验：把燃燃着的蜡蜡烛放入入水池，如如不熄灭灭说明水水池内不不缺氧。否否则须继继续通风风直到没没问题为为止。44423 注注意事项项：在清

26、清洗水箱箱的过程程中，消消毒人员员须带护护眼镜、口口罩，如如在水箱箱内感到到身体不不适，产产生头晕晕、眼睛睛酸痛、心心闷、气气紧，要要马上离离开水池池，用清清水冲洗洗眼睛，呼呼吸新鲜鲜空气即即可恢复复。4443 除杂杂物和清清池时，先先用铁铲铲铲出池池内泥砂砂及各种种沉积物物，然后后用扫把把或尼龙龙刷从水水池（箱箱）的顶顶部四周墙墙壁水池（箱箱）底顺顺序，依依次反复复刷洗。刷刷洗完毕毕用水整整体冲洗洗一遍，排排出污水水。4444 消毒毒44441 用11100的的灭菌净净（一般般为漂白白精粉）水水溶液进进行消毒毒，用扫扫把或尼尼龙刷依依次反复复刷洗消消毒，并并将水池池（箱）盖盖好，封封闭半小小

27、时后排排出消毒毒水。44442水池池（内）注注入适量量自来水水，用清清水将上上述位置置反复清清洗，冲冲洗出消消毒药水水。4445 注水水：在清清洗工作作彻底完完成后，开开闸向水水池（箱箱）注水水，达到到标定的的水位高高度，并并加盖加加锁。 45 取样样送检; 4451 水样样抽取及及送检工工作由水水处理公公司完成成。4522 水样抽抽取地点点应从底底层水池池和顶层层水箱抽抽样二支支。4453 盛放放水样的的容器为为经消毒毒处理的的取样瓶瓶，盛容容量为5500毫毫升的水水，并在在瓶外贴贴上送样样单位及及送样日日期。454 在取取水样的的的当天天应工程程部安排排将水样样送至卫卫生防疫疫站受检检，并

28、负负责取回回卫生生检测结结果报告告单。4555 如如卫生生检测结结果报告告单结结果为不不合格时时，应重重新取样样化验，如如再不合合格应安安排重新新清洗和和消毒水水池（箱箱），必必要时请请卫生防防疫部门门派人监监督全过过程，直直至检测测合格为为止。466 记记录和报报告4461 管理理处给排排水管理理员负责责记录清清洗、消消毒水池池（箱）的的全过程程，并经经机电主主管审核核，管理理处经理理签字后后，交资资料员存存档。4622 卫生防防疫站的的卫生生检测结结果报告告单由由管理处处资料室室存档。500 相相关文件件和记录录a）生生活饮用用水二次次供水设设施管理理制度（附附后）bb）水水池（箱箱）清洗

29、洗消毒记记录表工程值班管管理规定定为了保证工工程部的的人员调调动、车车辆安排排及时，提提高工作作效率，确确保各管管理处房房屋设施施、设备备的维修修保养工工作及时时、有序序地开展展，能在在紧急情情况下及及时组织织人员迅迅速赶赴赴现场，排排除故障障，特制制定本规规定。1、 工工程部员员工必须须配备必必要的通通讯工具具，任何何时候必必须保证证通讯工工具的畅畅通。2、 总总值班室室设在公公司工程程部，由由工程部部管理组组负责安安排值班班人员，实实行244小时值值班； 3、 值值班人员员应坚守守岗位，做做好设备备故障情情况的登登记和各各管理处处的报修修情况登登记，以以及本部部门维修修人员的的跟踪记记录。

30、4、 根根据相关关记录，分分清轻重重缓急，合合理安排排人员、机机具、材材料、车车辆，并并组织实实施。5、 未未能得到到及时处处理的报报修项目目，应及及时反馈馈信息给给主管、工工程部经经理，以以便依照照相关批批示安排排人员抢抢修。6、 遇突发发性事故故应及时时跟总值值班室人人员取得得联系，总总值班室室人员应应迅速向向经理和和主管汇汇报，以以便及时时组织抢抢修，维维修人员员接到指指令后，应应以最快快的速度度赶赴现现场处理理事故，使使损失减减至最小小。工程部运作作程序10 目的：为了了工程部部的工作作开展有有序、高高效，确确保房屋屋、机电电设备、设设施正常常运行，维维修保养养及时。200 范范围：

31、21 工程程部的日日常管理理工作，房房屋修缮缮及公共共设施、设设备的维维修保养养。222 管管理处负负责房屋屋、公共共设施、设设备日常常巡查和和住户设设施的维维修30 运作程程序 管管理组的的运作程程序： 3111 根据总总值班室室的报告告，合理理调配维维修人员员、机具具、材料料、车辆辆，进行行房屋修修缮及公公共设施施、设备备的维修修保养。3112 根根据房屋屋及公共共设施、设设备状况况编制维维修保养养计划和和相应的的材料、机机具计划划，报经经理及主主管领导导批准后后，组织织实施。3133 负责相相关的法法律、法法规和文文件、技技术资料料的收集集、整理理、归档档、保存存和发放放工作。3144

32、发生紧紧急情况况时，根根据主管管、经理理的指示示，迅速速组织人人员、车车辆和物物资进行行抢修工工作，并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录3315 负责责维修保保养工作作的质量量检查和和员工的的培训考考核。322 总总值班室室的运作作程序： 3321 总值值班室由由管理组组负责管管理安排排人员值值班，保保证244小时有有人接听听电话。3322 负责责记录各各管理处处的报修修和维修修组的维维修保养养情况，并并向管理理组转报报。3233 负责记记录各部部室、管管理处的的求援电电话，并并向管理理组报告告。3324 发生生紧急情情况时，根根据经理理和管理理组的指指示下达达通知，调调动人员员、车辆辆、

33、物资资，保证证通信畅畅通。并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录。 房屋修缮组组、机电电维修组组的运作作程序： 3331 对于于管理处处不能完完成的房房屋修缮缮及公共共设施、设设备的维维修保养养，经管管理处报报修，由由工程部部房屋修修缮组、维维修组负负责，各各管理处处运行组组配合，共共同完成成。3322 工程部部房屋修修缮组、维维修组负负责按管管理组编编制的维维修保养养计划对对房屋、设设施、设设备进行行维修保保养，发发现问题题及时处处理。3333 维维修组人人员应长长驻总部部，保持持通信224小时时畅通，接接到突发发事故的的报告后后，应迅迅速集中中，赶赴赴现场进进行抢修修。3344 维修组组

34、人员下下班后离离开驻地地应向组组长报告告去向，以以便紧急急情况下下能及时时调度。344 工工程部经经理负责责全面管管理工作作以及对对外协调调联系，每每月组织织相关人人员对房房屋及机机电设备备、设施施进行一一次全面面的巡视视检查。在在房屋、公公共设施施、设备备的维修修保养时时，应参参见机机电设备备管理工工作手册册、房房屋及公公共场地地管理工工作手册册等相相关规定定和相关关程序的的要求。工程部职责责1、 认认真贯彻彻执行国国家和地地方有关关工程、设设备管理理的法规规和政策策及公司司制定的的机电电设备管管理工作作手册，执执行公司司的有关关规章制制度，确确保房屋屋、设施施、设备备处于安安全、良良好的运

35、运行状态态。22、 负责责对公司司所辖房房屋设施施、设备备进行维维修保养养,。3、 制制订公司司各管理理处大型型设备、设设施的中中修、大大修计划划，并组组织实施施。4、 熟悉公公司各管管理处的的通讯、自自控、智智能化、电电梯、发发电机、供供配电、给给排水、通通风、空空调、建建筑结构构（含房房屋装修修）等方方面的设设备、设设施安装装及运行行情况，为为各管理理处设备备管理工工作提供供有力的的技术支支持，并并负责大大型设备备、设施施的更新新改造工工作。5、 组组织抢修修公司各各管理处处重大设设备、设设施的突突发故障障，使之之尽快恢恢复正常常运行，并并为事后后分析故故障原因因、总结结经验教教训提供供技

36、术意意见。6、 负负责工程程施工合合同、预预算编制制、审核核，为公公司领导导决策提提供可靠靠依据。7、 负负责与水水、电、燃燃气、电电话、电电视等单单位保持持良好的的协作关关系，协协助各管管理处进进行相关关业务的的联系及及经济运运行方案案的制订订，降低低管理成成本。88、 参与与各管理理处房屋屋二次装装修工程程的审核核；参与与公司分分包工程程的施工工监理及及工程验验收。99、 配合合相关部部门做好好新接物物业的接接管验收收。110、 负负责组织织对公司司所辖物物业各种种工程技技术资料料、设备备说明书书、维修修保养记记录的收收集、整整理、存存档、建建立基础础设施与与设备台台帐；11、 负负责公司

37、司设施、设设备维修修材料及及备品备备件的采采购、贮贮存、发发放的管管理工作作122、 协助助公司办办公室进进行工程程人员的的招聘及及工程人人员的岗岗位培训训工作，提提高工程程人员的的业务素素质。13、 完完成公司司安排的的其他各各项任务务。机电设备的的维修保保养与更更新改造造1、设备的的维护保保养设设备在使使用过程程中会产产生污染染、松动动、泄漏漏、堵塞塞、磨损损、振动动、发热热、压力力异常等等各种故故障，影影响设备备正常使使用，严严重时会会酿成事事故。因因此应经经常对使使用的设设备加以以检查、保保养和调调正，随随时改善善设备的的技术状状态，防防患于未未然。（11）维护护保养的的方式： 主要要

38、方式有有：清洁洁、紧固固、润滑滑、调正正、防腐腐、防冻冻及外观观表面检检查；对对长期运运行的设设备要巡巡视检查查、定期期切换、轮轮流使用用，进行行强制保保养。清清洁：大大气中的的灰尘进进入设备备内，会会加快设设备的磨磨损和局局部的堵堵塞，还还会造成成润滑剂剂的恶化化和设备备的锈蚀蚀，促使使设备的的技术性性能下降降，噪声声增加，所所以设备备的清洁洁工作看看似简单单，是维维护保养养的一种种主要方方式。 紧固固：设备备运转达达相当一一段时间间后，因因多次启启停和运运行时的的振动，地地脚螺栓栓和其他他连接部部分的紧紧固件可可能会发发生松动动，导致致更大的的振动，使使螺帽脱脱落，连连接尺寸寸错位和和设备

39、的的位移以以及密封封接触不不严形成成泄漏等等故障，因因此必须须经常检检查设备备的紧固固程度，热热胀冷缩缩也会使使紧固件件发生松松动。润滑：润滑是是正确使使用和维维护设备备的重要要环节。润润滑油的的型号、品品种、质质量、润润滑方法法、油压压、油温温及加油油量等都都有严格格的规定定。要求求做到“五五定”即即定人、定定质、定定时、定定点、定定量，并并制定相相应的管管理制度度。调正正：设备备零部件件之间的的相对位位置及间间隙是有有其科学学规定的的，因设设备的振振动、松松动等因因素，零零部件之之间的相相对尺寸寸会发生生变化，容容易产生生不正常常的错位位和碰撞撞，造成成设备的的磨损、发发热、噪噪声、振振动

40、甚至至损坏，因因此必须须对有关关的间隙隙、位置置进行调调正，再再加以紧紧固。外外观表面面检查： 设备的的外表面面有无损损伤裂痕痕；磨磨损是否否在允许许范围内内； 防防护罩等等安全装装置是否否完整、齐齐全； 温度压压力运行行参数是是否正常常； 电机是否超超载和过过热； 传动动皮带是是否过松松、断裂裂或脱落落； 振动动和噪声声是否异异常； 设设备密封封面的泄泄漏状况况； 设备油漆是是否脱落落，外表表面是否否锈蚀； 设备的防腐腐、保温温层是否否损坏。（2）维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。 日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运

41、行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。设备的定定期维护护保养，以以管理处处操作人人员为主主、检修修人员协协助。有有计划地地将设备备停止运运行进行行维护保保养，需需要对设设备进行行部分解解体，并并做好以以下几项项工作： a、对对内外彻彻底清扫扫、擦洗洗、疏通通； b、检检查运动动部件运运转是否否灵活及及其磨损损情况； c、调调正配合合间隙； d、检检查安全全装置； e、检查润润滑油系系统油路路和油过过滤器是是否堵塞塞； f、清清洁油箱箱、检查查油位指指示器，换换油； gg、检查查电气线线路和自自动控制制的元器器件的动动作是否否正

42、常； 作用用：清除除事故隐隐患，减减少磨损损，延长长设备寿寿命，发发挥设备备的技术术功能和和经济特特性。（3）设备备的点检检：对设设备有针针对性的的检查。日常点检由由操作人人员进行行内容是：运行状状况及参参数；安全保护护装置； 易磨损损的零部部件；易污染染堵塞，经经常清洗洗更换的的部件；在运行中中经常要要求调正正的部位位；在运行行中经常常出现不不正常的的部位。计计划点检检，一般般由工程程部专业业维修人人员为主主，管理理处操作作人员协协助，主要内容：记录设备备的磨损损情况，发发现其他他异常情情况；更换零零部件； 确定修修理的部部位、部部件及修修理时间间； 安排检修修计划。2、设备的的计划检检修根

43、据据设备的的运行规规律及计计划点检检的结果果可以确确定其检检修间隙隙期，由由工程部部编制检检修计划划，对设设备进行行预防性性修理。（1）计计划检修修的种类类：小修修、中修修、大修修和系统统大修四四种。小修：主要是是清洗、更更换和修修复少量量易损件件，并作作适当的的调正，紧紧固和润润滑工作作，小修修一般由由维修人人员负责责，操作作人员协协助； 中修：除小修修内容外外，对设设备的主主要零部部件进行行局部的的修复和和更换； 大修：对设备备进行局局部或全全部的解解体，修修复或更更换磨损损或腐蚀蚀的零部部件，力力求使用用设备恢恢复到原原有的技技术特性性。在修修理时，可可结合技技术进步步，对设设备进行行技术改改造；系统大大修：检检修方式式是一个个系统或或几个系系统直至至整个企企业性的的停机大大检修，多多个