三水可行性报告旧版33413.docx

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1、佛山三水项目可行性分析报告 编 写 说说 明本报告从掌掌握佛山市市房地产宏宏观市场环环境、区域域市场状况况入手，通通过实地考考察，重点点对佛山市市南海区罗罗村以及周周边发展状状况和趋势势进行剖析析。u 调研目的通过全面深深入调研，以以获知本项项目地块广东省省佛山市三三水区项目目地块的环环境特征，即即自然环境境、人文环环境、交通通环境、商商业环境及及综合市场场环境，并并以此为基基础，结合合佛山市南南海区房地地产市场整整体操作水水平，从而而为本项目目进行准确确的市场定定位提供有有力的市场场支持。u 信息来源本报告数据据信息主要要来源于佛佛山市统计计局、三水水市国土资资源管理局局、三水市建设设局以及

2、统统计年鉴等等官方数据据，通过对对市场实地地考察获取取真实客观资源源。u 信息整理通过从各个个渠道获取取的原始信息进进行分析、归归纳、总结结，并做进进一步的提提炼，在此此基础上进进行项目总总体功能定定位及市场场定位研究究。u 报告说明本次项目研研究中，对对于未来需需求、市场场发展趋势势等的预测测是对未知事事务的估计计，应被理理解为对未未来可能发发生事务的的预示性估估计，而非非完全确定定的事实。对对这些主要要因素做出出未来预测测的过程包包括了许多多对外界非非常敏感的的变量，任任何改变都都可能对该该报告的结结果造成不不同程度的的影响。我我们在此提提请各位阅阅读者注意意。报 告 摘摘 要第一章 项目

3、背景景分析一、佛山市市状况二、佛山市市经济状况况三、三水区区城市发展展概况四、佛山市市房地产市市场分析五、三水区区域房地产产市场分析析第二章 项目概况况分析一、开发商商简介二、项目概概况介绍三、项目周周边配套四、项目目目标市场群群体结构分分析第三章 项目开发发设计一、规划设设计要求二、规划设设计风格三、规划设设计方案四、项目开开发进度第四章 营销策略略一、项目分分期原则二、项目分分期策略三、市场竞竞争演进与与产品组合合竞争战略略四、推售节节奏与顺序序五、营销风风格第五章 项项目财务分分析一、销售定定价分析二、财务成成本利润测测算三、现金流流量分析四、项目敏敏感性分析析五、资金筹筹措计划 第第一

4、章 项目背背景分析一、佛山市市概况（一）中国国广东省主主要城市地理：佛山山市位于广广东省中南南部，珠江江三角洲腹腹地，东倚倚广州，南南邻港澳，地地理位置优优越。佛山山市现辖禅禅城区、南南海区、顺顺德区、高高明区和三三水区，全全市总面积积38488.49平平方公里。 人口：户籍籍人口3558.066万人，常常住人口5585.883万人。气候：气候候温和，雨雨量充足，四四季如春。属属亚热带季季风性湿润润气候，年年平均气温温22.22C。经济：佛山山是广东省省经济发展展快、经济济总量大、综综合实力强强的地区之之一。20003年以以来，全市市生产总值值年均增长长18.66%，预计计全市生产产总值355

5、88.55亿元，增增长19.2%；按按常住人口口计算，人人均生产总总值609917元（折折合79556美元），增增长18%。；地方财政政一般预算算收入1994.544亿元，增增长23.86%；税收总额额547.7亿元，增增长24.27%；社会消费费品零售总总额9466.8亿元元。 民营经济济高速发展展。20003年以来来，全市规规模以上民民营工业年年均增长330%以上上，20006年全市市规模以上上民营工业业企业完成成工业总产产值34332亿元，增增长32.5%，占占规模以上上工业总产产值的555%。（二）千年年历史的文文化名城佛山“肇迹迹于晋，得得名于唐（公公元6288年）”，距距今已有一一

6、千三百多多年的历史史，是中国国的历史文文化名城。早早在唐宋年年间，佛山山的手工业业、商业和和文化已鼎鼎盛南国。明明清时，更更是发展成成商贾云集集、工商业业发达的岭岭南重镇，是是中国历史史上四大名名镇和“四四大聚”之之一。佛山的商业业发展历史史源远流长长，有着“广广纱中心”、“南南国陶都”的的美誉。悠悠久的历史史，孕育了了佛山独具具魅力的岭岭南传统文文化：佛山山是粤剧的的发祥地；是中国饮饮食文化的的主要发源源地；是著著名的武术术之乡，是是中国功夫夫杰出代表表黄飞鸿的故故乡和李小小龙的宗祖祖地。今日的佛山山已成为历历史底蕴和和现代气息息共同交融融、经济与与文化竞相相辉映的现现代化城二、佛山市市经济

7、状况况 20077年，全市市上下坚持持以科学发发展观统领领经济社会会发展全局局，传承历历史，开创创未来，抢抢抓机遇，团团结实干，完完成了年初初市委市政政府提出的的主要预期期目标。经济实力进进一步增强强。预计全市市生产总值值35888.5亿元元，增长119.2%；按常住住人口计算算，人均生生产总值6609177元（折合合79566美元），增增长18%。地方财财政一般预预算收入1194.554亿元，增增长23.86%；税收总额额547.7亿元，增增长24.27%；全社会固固定资产投投资10889.699亿元，增增长19.8%；社社会消费品品零售总额额946.8亿元，增增长22%；进出口口总值377

8、8.5亿亿美元，增增长22.2%，其其中出口2261.99亿美元，增增长23.9%。生态环保建建设成效明明显。创建建国家环境境保护模范范城市通过过国家环保保总局考核核验收。单单位GDPP能耗预计计下降4.36%；主要污染染物二氧化化硫和化学学需氧量排排放量均比比上年下降降10%。 人民生活持续改善。城镇新增就业岗位8万个；城市居民人均可支配收入21754元，增长9.5%；农村居民人均纯收入8958元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额2768.81亿元，比年初增长3.8%。产业结构逐逐步优化。第一产业增加值80.4亿元，增长1；第二产业增加值2327.83亿元，增长22.7；第三产业增加值11

9、80.27亿元，增长14.4。工业继续成为拉动全市经济发展的主要力量，规模以上工业总产值增长30.5。现代农业加快发展。全年累计投入农业园区建设资金5500万元；海峡两岸农业合作试验区建设进展顺利；农业龙头企业有新发展，新增省级农业龙头企业5家。工业结构调整加快。陶瓷、纺织、有色金属等传统产业改造提升取得突破；汽配、液晶显示器件、生物医药、医疗器械、光电子、新能源与环保等新兴产业加快发展。南海奇美项目顺利投产，二期项目获准立项。创意产业、总部经济发展提速。我市首个创意产业园挂牌运作；美的总部大楼和中国陶瓷产业总部基地正式奠基。以金融、物流、会展、商贸、旅游为重点的第三产业发展迅速。广东金融高新

10、技术服务区挂牌运作，美国友邦保险有限公司签约进驻；汇丰集团环球营运佛山中心开业。禅城、南海沃尔玛等国际大型商业连锁企业正式运营。第四届佛山（国际）物流洽谈会签约98项，投资总额235.2亿元。举办了包括物流洽谈会、家电博览会、金属博览会、陶博会、机械装备展览会等多个大型国际展会。成功举办佛山旅游文化节，承办了广东国际旅游文化节闭幕式。全市旅游收入159.78亿元，增长23.41%。内外源型经经济协调发发展，民营营经济加快快发展。全市规模模以上民营营企业完成成工业总产产值48333.799亿元，增增长34.3%。企企业上市步步伐加快，22家企业成成功上市，220余家企企业处于改改制辅导期期。企业

11、参参与联合国国采购积极极，新增联联合国注册册供应商2282 家家。招商引引资成果显显著。举办办了佛山投投资环境推推介暨项目目洽谈会，推推出1699个优质招招商项目，投投资金额4414.117亿元；先后赴日日本、美国国等国家和和地区开展展招商推介介活动。全全市实际外外商直接投投资15.73亿美美元，增长长38.33%；合同同外商直接接投资266.65亿亿美元，增增长50.4%；共共引进投资资超千万美美元项目887个，新新增世界5500强项项目17个个。外贸工工作取得新新进展。出出口产品结结构进一步步优化，机机电产品、高高新技术产产品及传统统大宗商品品出口继续续保持良好好增长势头头。三、三水区区城

12、市发展展概况（一）、三三水区概况况三水区位于于佛山市西西北部，地地处珠三角角腹地，毗毗邻珠三角角大中城市市群及港澳澳地区。三三水总面积积874.22平方方公里，三三水籍旅居居海外华侨侨和港澳台台同胞200多万。 三水总面积积874.22平方方公里。辖辖有西南街街道办事处处，白坭、乐乐平、芦苞苞、大塘镇镇和迳口华华侨经济区区。20005年末全全区总户数数为1233952户户，户籍人人口4400000人人，人口出出生率9.97%，死死亡率6.85%，自自然增长率率为3.112%。三三水籍旅居居海外华侨侨和港澳台台同胞200多万人，广广东省著名名侨乡。（二）三水水区经济概概况1、总体经经济优势 国民

13、生生产总值（GDP）自20033年以来，三三水区经济济运行处于于良性快速速发展态势势，国民生生产总值持持续递增，仅仅仅用四年年时间就将将全市的经经济产值翻翻了两翻，2006年佛山GDP达到255.30亿GDP，GDP创13年新高。2007年上半年实现地区生产总值158.29亿元，同比增长25.9；实现社会消费品零售总额37.84亿元，增长21.2。1到5月份，该区实现出口总值2.35亿美元，增长64.8。同时，财税收入也获得超过24的大幅度提升。新签各类招商引资项目79个，项目投资总额98.7亿元，其中超亿元项目有15个。此外，恒益电厂等一批加快推进的重点项目，也成为该区新的经济增长点。上半年

14、，三水区规模以上工业实现产值431.97亿元，增长45.5%，占全区工业总产值93.84%。其中，有92家企业产值超亿元，比去年同期增加34家。全年工业总产值突破1000亿元。2006年年三水人均DGPP高达659951.995元，如如折算成美美元，将超超过84555美元。20007年更更是超过此此数字。 按按照世界发发展银行的的经济发展展理论：当当人均GDDP处于4000080000美元之间间，社会经经济发展处处于平稳增增长期，经经济水平达达中等发达达国家水平平。这意味着三三水整体社社会经济已已处于平稳稳增长的中中等发达国国家水平。2、产业经经济优势产业集群群对房地产产业的拉动动优势明显显全

15、区已形成成饮料食品品、纺织服服装、陶瓷瓷和高级洁洁具等传统统支柱产业业和化工、金金属机械、电电子电器、塑塑料制品等等新兴支柱柱产业。三三水正逐步步形成以制制造业为主主、集群发发展的产业业发展格局局。产业园园区经济的的发展也给给三水带来来大量的外外来人口，这这也促进了了三水的房房地产业的的发展。产业结构：工业发达达，是社会会经济支柱柱三水区统计计局获悉，2007年前三季度区工业产值突破700亿元，GDP增幅26.3%，总量接近去年全年水平。第二产业对国民经济的贡献率达到79.6%。据介绍，22007年年三水加快快产业调整整步伐，整整体经济继继续保持持持续健康的的发展趋势势。前三季季度全区生生产总

16、值比比去年同期期增长266.3%。前前三季度三三水区实现现工业总产产值7022.7亿元元，同比增增长38.5%，增增速比去年年同期提高高6.1个个百分点。规规模以上工工业占全部部工业总产产值93.9%，增增幅41.8%，主主导地位进进一步明显显。199月，全区区新签项目目计划投资资总额1119亿元，项项目投资密密度为1774万元/亩，比去去年提高339万元，其其中超亿元元项目有221个。全全区实际利利用外资22.1亿美美元，同比比增长399.9%。11-8月，全全区出口总总额达4.4亿美元元，同比增增长65.9%。3、城市竞竞争力三水拥有丰丰富的自然然生态资源源及人文资资源，有生生态保持完完好

17、的云东东海旅游度度假区，以以及荷花世世界、芦苞苞温泉高尔尔夫球场、森森林公园等等旅游胜地地，良好的的自然人文文环境给三三水的房地地产业提供供了广阔的的发展空间间。4、人口与与生活水平平 三水区总面面积8744.22平平方公里 ，20066年全区总总人口522.65万万人 ，其中户户籍总人口口为38.68万人人 。城镇居居民人均可可支配收入入134449元。四、佛山市市房地产市市场分析（一）、22007年年佛山市商商品住宅市市场运行总总体状况n 2007年年佛山商品品房销售均均价及市场场成交量同同比均大幅幅增长，市市场出现一一些不理性性现象，年年底受宏观观调控影响响两者都有有不同程度度的回调。2

18、007年年佛山商品品房成交面面积同比增增长10，达到了了889.63万平平方米，相相对深圳今今年下滑的的市场成交交量，佛山山今年坐稳稳了全省各各市商品房房成交量排排名中的第第二名。商商品住宅成成交7644万平方米米，也比去去年增长了了9。商商品房成交交均价48899元/平方米，同同比增长229，商商品住宅销销售均价44915元元/平方米米，同比增增长34.8。n 佛山五区市市场发展不不平衡，黄黄岐、狮山、罗罗村、西樵樵等南海镇镇街市场成成为市场投投资的热点点区域。佛山20007年禅城城、南海等等五区房地地产市场发发展表现出出不平衡，禅禅城保持稳稳健的发展展态势，成成交均价高高居五区第第一，但成

19、成交套数及及成交面积积在相对去去年有一定定的下降，主主要是受到到禅城高房房价、高总总价的影响响，过高的的房价及面面积大户型型化使得禅禅城的商品品住宅市场场面向的客客户集中在在高端客户户上面，此此层面客户户的减少导导致了成交交量的下降降。三水楼楼市在20007年有有一个爆发发增长，由由于云东海海片区及沙沙头片区形形成两大开开发热点，丽丽日天鹅湖湖、绿湖爱爱伦堡、山山水庄园、恒恒达花园、东东海蓝湾等等楼盘的推推出，改变变了三水长长期只有112个楼楼盘在售的的局面，一一些消费力力得到释放放，销售面面积及成交交均价均大大幅增长。n 2007年年佛山“旧村居、旧旧物业、旧旧城区”三改项目目开始启动动，大

20、批项项目的上市市将影响佛佛山市场的的走向。东华里旧区区改造项目目在10月月底顺利出出让，被瑞瑞安集团以以75亿元元收入囊中中。此项目目的出让标标志着佛山山旧改运动动拉开序幕幕，随后有有东建集团团100万万取得普君君旧改地块块，澜石、南南庄、张槎槎等地的村村居改造也也纷纷浮上上台面。南南海、顺德德、三水等等区的旧改改项目也开开始启动。一一方面带来来了数量不不小的搬迁迁购房硬性性需求，另另一方面由由于这些土土地一部分分是从农村村集体用地地转制而来来，同市场场拍卖地块块相比存在在着很大的的成本优势势，所以这这些项目的的上市将给给佛山20008年的的房地产市市场带来冲冲击。（二）、近近年佛山市市商品住

21、宅宅开发投资资状况分析析n 2007年年佛山个人人购房贷款款增长较快快，年底增增速有所放放缓。2007年年佛山个人人购房贷款款134.05亿元元，同比去去年增长了了1.4倍倍。由于今今年房价的的上涨，个个人购房贷贷款也随之之上升，但但从10月月开始增长长速度有所所放缓，反反映了宏观观调控对市市场的影响响，预计随随着金融政政策的收紧紧，个人房房贷的增长长速度也开开始放慢。n 2007年年佛山房地地产开发投投资3144.02亿亿，同比增增长72.5。2007年年佛山固定定资产投资资总额10089.669亿元，房房地产开发发投资总额额314.02亿元元，占固定定资产投资资的29%。相对去去年，今年年

22、的房地产产开发投资资增长较快快，去年房房地产开发发投资总额额占固定资资产总额的的20%，今今年达到229，房房地产开发发投资已成成为拉动经经济的强劲劲引擎。（三）、佛佛山五区成成交情况2006年年佛山五区区中，南海海商品房成成交面积已已经超过顺顺德，居五五区第一，3336.111万平方方米，同比比增长111；顺德德居次，3330.661万平方方米，同比比增长166；禅城城成交面积积相比去年年有所下降降，1066.43万万平方米，下下降12；而三水水20077年有一个个爆发性的的增长，商商品房成交交面积677.3万平平方米，比比去年增长长了1222；高明明市场容量量进一步萎萎缩，20007年商商

23、品房成交交面积只有有49.119万平方方米。五、三水区区域房地产产市场分析析（一）、房房地产投资资日益扩大大，土地供供应充足整体社会固固投资定投投资总额大大幅扩增长长，房地产产增长速度度不及固定定投资。 随着三水产产业经济的的发展，各各工业园建建设及城市市建设不断断增加，整整体社会投投资总额大大步增长22007年比20003年增增长1577.37。相对固固定资产投投资总额的的快速增长长，三水的的房地产投投资表现较较为平稳，22007年比20003年增增长68.71。土地出让最最多，约5543.559万平方方米；集中中在云东海海及沙头区区域，近几几年土地出出让呈放量量态势，市市场供应充充足。（二

24、）、市市场需求大大，有较大大发展空间间 市场供需对对比近年佛山商商品房需求求大于市场场供应量，整整体市场处处于快速上上升的阶段段。其中，禅禅城、南海海、顺德和和高明的市市场供需比比均大于11，表现出出强劲的市市场需求；而三水22006年年的市场供供需比0.57，略略显疲软，自自其主要原原因在于云云东海概念念盘入市放放量消化滞滞后；20007年上上半年市场场消化率为为0.888，西南区区楼盘交投投活跃，表表明市场需需求较大，商商品房有着着较大的发发展空间。 22.80 33.55 149.28 153.67 53.08 07上半年实际销售68.87 30.34 283.91 303.98 121

25、.52 06年实际销售43.1853.5282.99126.4485.6705年批准预售34.0779.33266.67181.5798.4504年实际销售13.87133.1271.63200.9694.503年批准预售26.33 38.08 112.22 96.13 22.34 07上半年批准预售18.80 53.81 250.72 246.90 92.46 06年批准预售58.0520.7217.6196.8876.8505年批准预售20.0730193.24170.8555.604年批准预售29.6736.3235.4153.99101.5603年批准预售高明三水顺德南海禅城商品房 2

26、007上上半年商品品房销售住宅销售价价格上升幅幅度大，需需求增加200320077年上半年年三水商品品住宅销售售均价变化化1. 商品住宅销销售均价自自20033年以来，三三水的楼市市上扬势头头明显，且且增幅逐年年拉大。2. 自20033年开始，三三水住宅均均价每平方方米从15583元上上升至20006年的的25000元，年均均增幅达115%；3. 20077年上半年年的销售均均价已经达达到33114.299元/，比比20066年销售均均价急速拉拉升了8000元/ ，增增幅高达332%。（三）、三三水区住宅宅市场机会会分析 1、中中国房地产业发发展周期从轨迹上看看，中国的的房地产周周期波动时时间

27、是4-5年。以以此类推，2003年年中国的房地产到达峰值，2005年房地产业跌倒谷底，2006年复苏回升，2007年加速上涨后宏观调控理性回归，2008-2010年从低位调整复苏反弹，2011-2012年将会到达新一轮周期的峰值。2、佛山城城市化进程成为住宅产业发发展的动力 根据佛山现现实状况，基基本属于工工业化加速速发展的后后期阶段，佛佛山的城市市化水平达达 61% 左右,佛山市城城市化进程程已经成为为住宅产业业投资持续续增长的动动力。 3、三水房房地产市场场开发周期期成长期期三水房地产产市场，从从年平均开开发量、开开发企业的的开发水平平及物业管管理水平上上看，三水水市场的总总体房地产产开发

28、水平平已经逐步步由起步阶阶段向高速速成长型发发展。市场场发展周期期正处于成成长期，市市场进入壁壁垒仍较低低，是良好好的进入时时机。2000年年到20002年的三三年间，三三水开发楼楼盘每年只只有一个，开开发建筑面面积在100万平方米米左右，22003年年是三水房房地产开发发最多的一一年，有77个楼盘推推出市场，总总建筑面积积43.336万平方方米，但随随后几年，因因为受到土土地停止出出让的影响响，20004年到20006年开发发面积逐年年走低，22005年年开发建筑筑面积只有有9.7万平平方米。三水本土土房地产开开发企业发发展水平偏偏低。20005年底底，三水区区有48家房地地产企业参参加资质

29、年年审，其中中有40家房产产公司年审审合格。其其中有188家房产公公司为四级级资质，22家房产公公司为三级级资质，其其他房产公公司或暂定定或是以项项目成立的的项目公司司。三水物业业管理行业业的起步较较晚，目前前仍处于起起步阶段。三水有项目管理的物业管理公司一共21家，其中具有二级资质的两家，11家三级资质的物业管理公司，其余的是 临时资质和还没有定级的管理公司。三水物业业管理行业业总体水平平不高，物物管收费标标准较低，而而市民物管管消费意识识还较差。4、三水区区房地产市场进入发展机会2007年年上半年三三水楼市升升温甚快，海海畔名苑二二期、成业业汇景苑三三期、绿湖湖爱伦堡、山山水庄园、丽丽日天

30、鹅湖湖、恒达花花园、成业业大厦、东东海蓝湾等等陆续推货货，20007年上半半年三水西西南城区房房地产市场场推出的商商品住宅面面积达到229.888万平方米米，约共22063套套。在产品结构构方面，随随着楼市的的发展，早早期建设的的单体楼逐逐渐淡出，目目前西南房房地产产品品基本以小小高层电梯梯洋房及别别墅产品为为主，部分分多层洋房房产品，楼楼盘的销售售均价同比比有了较大大的提升。产产品素质的的提高是三三水楼市价价格上升的的主要动力力。 20077年上半年年，三水的的房地产市市场急速升升温，商品品住宅销售售面积达229.888万平方米米，成交套套数也达到到了20663套，批批准预售面面积达333.

31、41万万平方米。今今年初，三三水有丽日日天鹅湖、绿绿湖爱伦堡、恒恒达花园、东东海蓝湾、成成业汇景苑苑及千叶花花园的惠兰兰苑等楼盘盘陆续分批批推出新货货供给市场场，竞争相相当激烈市市场上各楼楼盘的产品品的档次明明显提高，别别墅楼盘占占了相当一一部分市场场份额，推推出的普通通商品住宅宅部分也是是二期升级级产品，产产品价格和和产品素质质都有不同同程度的提提升。市场场供应结构构偏向高端端化。水区市场场容量与增增长分析6.05%市场平均增长率6.05%6.05%6.05%市场增长率120.26 113.40 106.93 100.83 市场容量（万m2）20.70 19.52 18.41 17.36 三

32、水人口增加的市场减量（万）99.56 93.88 88.52 83.47 三水市场增量（万）2.47 2.35 2.24 2.14 人均居住面积增长预测(/人)51.90 49.43 47.08 44.84 人均居住面积40.28 39.88 39.49 39.10 人口增长预测（万人）2010200920082007时间由此可见三三水未来市市场容量巨巨大，市场场潜力空间间广阔 三水人均可可支配收入入与增长率率分析9.74%人均可支配收入年平均增长率 13.44%8.96%9.28%7.27%人均可支配收入增长率 20862 18391 16878 15445 人均可支配收入（元）200620

33、0520042003时间30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007时间三水居民2200720100年购买力力情况分析析根据前几年年三水人均均可支配收收入的情况况，预测分分析2000720100年三水的的人均可支支配收入增增长情况。根据上述数数据分析可可知，三水水居民的购购买力将逐逐年增强、消消费潜力巨巨大 。三水房价价收入比预预测分析8.61 7.83 7.11 6.46 房价收入比81 67 56 46 户均房价（万元）161.93 154.22 146.88 139.89 户均面积52 49 47 45 人均居住面积5018.8875436

34、4.2537953300平均房价94389 86015 78381 71426 家庭年收入（按户均3.12人计）30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007时间结论：根据据国际经验验理论和中中国国情，市市场对房价价的承受能能力是在房房价收入比比在6-112之间；按照目前前三水的收收入、居住住水平和家家庭收入增增长计算，在在未来的33年内依然然保持在66-8.66之间，预预示着三水水未来市场场的发展前前景健康，住住宅产业发发展的空间间巨大。三水房地地产市场正正处在高速速成长期。三水房地产市场总体发展趋势持续走高，供应量增大，楼价持续走高，为中高端产

35、品的发展提供良好的市场基础。外来开发发商加大对对三水市场场的进驻力力度。目前前已有雅居居乐、深业业等外来发发展商带来来中高端品品质产品，而而三水的消消费力走强强正为众多多外来开发发商提供发发展机会。但但目前大型型外来开发发商如万科科、金地、中中海等尚未未进驻，抢抢先进驻正正是好时机机，高品质洋洋房产品相相对紧缺。目前，三水市场上推出的产品多以别墅为主，而适合中高消费群体的高品质洋房相对紧缺。这个产品的空白点也是进驻三水市场的机会。 第第二章 项目概况分析一、开发商商简介广州市时代代发展企业业集团有限限公司是一一家大型民民营企业， 主要业务务涉及房地地产业和旅旅游度假及及相关配套套产业。目目前从

36、事房房地产开发发的员工约约有2000人，物业业管理6000人。预预计到20008年底底，从事房房地产开发发的队伍将将壮大到4400人，物物业管理队队伍将壮大大达到15500人。公司自19994年成成立始从事事房地产开开发建设，11997年年成立了多多家项目公公司，开发发了一系列列房地产项项目，20000年成成立了广州州市时代发发展企业集集团有限公公司,注册册资本9000万万元。集团团近年业务发发展迅猛，连连续3年获获得年度“广州最具具竞争力房房地产企业业30强”,连续22年获得“广州百强强民营企业业”称号从单一的开开发建设，再再到精品路路线、多项项目跨领域域的成功开开拓，直至至人文地产产的品牌

37、确确立，时代代发展集团团属下的广广州市时代代地产投资资有限公司司，是集团专专门开发房房地产项目目的子公司司，现已经经成为房地地产界的中中坚力量。22007年时代地地产实现销销售额200亿元，公公司列位广广州房地产产的前十强强，广州十十大最受欢欢迎发展商商，中国房房地产百强强企业。今年来，公公司成功开开发的多个个具有影响响力的楼盘盘：晓安苑苑、翠逸家家园、时代代花园、时时代玫瑰园园、时代廊廊桥、依云云小镇、时代倾城城、时代花花生时代玫瑰园为年轻的心而存在。设计现代、前卫、年轻、更注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。时代玫瑰园园实景图时代廊桥花园又是一个演绎风情万种的

38、东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。 时代依云花园是艺术家的家，是生活艺术家的小镇，这里处处流露着一种别样的资情。让人陶醉其中。 时代依云花花园实景图图时代花生整体规划错落有致，建筑风格沿用北欧功能主义理念，充分体现在整个花生外立面简约而质朴，南北对立的户型更是保证了光照和通风，让人生活得舒适健康。 二、项目概概况介绍位于佛山市市山水区对对外经济开开发区西区区B1号、BB2.B33号、9.10号、CC号地块。项目所在西南片区为三水区的政治、经济和文化中心和佛山构建组团城市（2+5）的一个组成部分。，着力发展商住以及大型配套设施项目；辖区面积234.64平方公里，

39、常住人口20.3万，其中城区人口13.6万。三、项目周周边配套1、交通环环境状况本项目地块块交通条件件十分优越越，地处三三水区中心心，距广州州30公里里，佛山244公里，毗毗邻港澳，地地理位置得得天独厚，广广三高速公公路、广肇肇高速公路路、广三铁铁路、三茂茂铁路贯通通全境；流流经境内伯伯西江、北北江黄金水水道，上可可通广西、桂桂林，下可可达港澳等等地；以街街道办事处处所在地为为中心，330公里范范围内有机机场、港口口、码头，是是连接粤北北、粤西乃乃至广西等等地的交通通枢纽。为三水进入广广佛经济圈圈提速。“六纵六横横”路面的规规划宽度从从40米到120米米，目前，部部分主干道道已正在改改造、动工

40、工建设，“六纵六横横”路网投入入使用后，三水将全方位融入中心组团，同时进入广州“半小时经济圈”。2、周边区区域组团1） 中心组团：为区域内内地区性中中心；三水水规划入中中心组团，目目标为制造造业基地，城城市新住区区。2） 云东海组团团：目标职职能为全市市重要的新新兴产业基基地和区域域性科研教教育基地，全全市重要的的客运铁路路枢纽，区区域性休闲闲度假、会会议基地。 3、城市景景观建设本项目所在在的西南街街道生态环环境优美，自然资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善；辖区内法制健全，治安良好；政府服务、公共服务体系健全；文化、教育和卫生事业全面发展；社会文明程度不断提高，综合竞争力不断增强。本项

41、目距离离三水森林林公园2公公里，总面面积33666亩，11995年年被评为广广东省市级级风景名胜胜区，20001年依依法设立为为三水生态态保护区。 森林公园园以闻名海海外的世界界第一大卧卧佛、汉藏藏佛文化艺艺术殿堂,华南地区区最大的孔孔圣园，以以鳄鱼为主主题的动物物园-鳄鱼湖、集集湖光山色色于一体的的无情谷、鸳鸳鸯湖、宣宣言广场、情情人谷，返返朴归真的的重阳古道道以及800%的林木木覆盖，而而成为旅游游胜地。森林公公园拥有完完善的配套套设施，包包括酒店、度度假村、会会务中心、滑滑草场、卡卡丁赛车场场、烧烤场场等，是各各方游客悠悠闲度假、陶陶冶情怀的的绝妙之地地。三三水森林公公园，用山山水构建骨

42、骨架，用文文化附丽灵灵魂，用真真情演译人人生，堪称称现代经经典！4、宗地价价值小结地块紧靠三三水城区，位位于城区通通往镇区的的交通要道道，区位价价值高。现现三水规划为为三水区的的政治、经经济和文化化中心和佛佛山构建组组团城市（22+5），是是最有潜力力融入城市市发展的镇镇区，加上上政府大力力进行景观观规划建设设，有利于于提升镇区区居住环境境。地块处于核核心地块，交交通便利，生生活便利，是是三水新城区区域的黄金金商业地带带，具有发发展商业的的基本条件件。现项目目所在的西西南街道地地段目前的的公共交通通状况已经经初具规模模，现在到到南海桂城城、狮山；广州芳村村窖口客运运站；广州州地铁坑口口站的专线

43、线车均经过过本项目。四、项目目目标市场群体结结构分析核心区域 - 三水西南南城区高偏偏中等收入入居民 企业管理理层及高级级技术人员员、专业人人员及政府府部门驻三三水省直单单位工作人人员、私营营企业企业业主、自创创业人员次核心区域域 -三水水中心城区区周边镇区区，包括芦芦苞、乐平平等 公司职职员厂企企骨干中中小个体户户周边居居民辐射区域 -外辐辐射高要、四四会、肇庆庆以及南海海临近街镇镇 公公司准白领领厂企骨骨干市场场投资客以需求为导导向的市场定位分析析 区位印印象：工厂厂区、存在在污染、缺缺乏社区商商业配套和和居住氛围围核心价值值 区区域定位：西南居住住新区 区区位特点：城市东西西向中心城城区

44、居住发发展带 外外部环境：依托云东东海、接壤壤西南中心心城区、工工厂搬迁 开开发规模：超大型市市区盘开发发，总建筑筑面积接近近100万平平方米 品品牌价值：时代品牌牌 第第三章 项目开发设设计一、规划设设计要求本项目共四四块土地，具具体情况如如下;序号证号面积容积率建筑面积12007111021101711433.61.961413115.066220071110211061095225.32.372593004.455320071110288552131116.71.523243110.422420071110288521119990.81.711913223.544总计5057776.49162553.477 目前申请请贷款的项目土