房地产项目全套开发流程及注意事项ceks.docx

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1、房地产开开发流程程 目录第一章：项目决决策阶段段第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权二、征地地拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证三、 规规划设计计四、建设设项目报报建登记记，申请请招标，办办理招标标投标手手续，确确定勘察察五、申办办施工工许可证证六、招标标第三章：工程建建设阶段段1、施工工用水电及通讯讯线路接接通，保保证施工工需要22、施工工场地平平整，达达到施工工条件33、施工工通道疏疏通，满满足施工工运输条条件4、施施工图纸纸及施工工资料准准备5、施施工材料料和施工工设备的的准备66、临时时用地或或临时占占道手续续办理7、施工工许可批批文及办办理开工工手续88、确定定水

2、准点点与座标标控制点点，进行行现场交交验9、组组织图纸纸会审、设设计交底底10、编编制工程程进度计计划111、设计计、施工工、监理理单位的的协调第第四章：项目销销售阶段段一、申办办销售售许可证证二、商品品房销售售及按揭揭办理一、申请请竣工验验收，取取得建建筑工程程竣工验验收备案案证二、申办办建设工工程规划划验收三、进行行权属登登记，取取得商商品房权权属证明明书四、物业业移交第五章：交付使使用阶段段从开发、建建设、经经营、管管理的程程序上讲讲，房地地产开发发一般可可分为五五个阶段段，即可可行性研研究和项项目决策策阶段、建建设前期期准备阶阶段、建建设阶段段、销售售阶段和和交付使使用阶段段。第一一章

3、：项项目决策策阶段房地产产项目可可行性研研究阶段段 房地地产开发发项目经经董事会会批准初初步立项项后，转转由企业业战略发发展研究究室进行行可行性性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分

4、析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的

5、可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘

6、察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研

7、究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权。开发发商获取取土地使使用权的的主要方方式1） 通过行行政划拨拨方式取取得；22） 旧旧城改造造取得中中标地块块国有土土地使用用权；33） 转转让取得得；4） 出让方方式取得得（招标标、拍卖卖、协议议出让三三种方式式）；55） 联联合开发发并报有有关主管管部门立立项、审审批后取取得；66） 通通过司法法裁决取取得；77） 通通过兼并并、收购购等股权权重组方方式取得得。开发发商获取取土地使使用权的的程序土土地使用用权有偿偿出让的的方式出出让方式式是指政政府作为为国有土土地的代代

8、表以什什么形式式或程序序将国有有土地使使用权让让与土地地使用者者。按照照中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例国国有土地地使用权权的出让让方式有有三种：协议、招招标、拍拍卖。协协议出让让指土地地使用权权的有意意受让人人直接向向国有土土地的代代表提出出有偿使使用土地地的愿望望，由国国有土地地的代表表与有意意受让人人进行一一对一的的谈判和和切磋、协协商出让让土地使使用权的的有关事事宜的这这样一种种出让方方式。招招标出让让是指在在指定的的期限内内，由符符合条件件的单位位或者个个人以书书面投标标形式，竞竞投某地地段土地地使用权权，由招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地

9、地使用者者（即土土地使用用权受让让人）的的出让方方式。以以招标方方式出让让土地使使用权，不不仅要明明确合同同双方当当事人的的权利义义务，而而且要明明确投标标的效力力及招标标人在招招标期限限内应负负的责任任等。拍拍卖又称称竞投，有有些地方方也叫“拍让”。它是是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就就所出让让使用权权的土地地公开叫叫价竞投投，按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂

10、牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。土地主管部门（1）土地使用权出让

11、房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 （2）土地使用权划拨 房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。 区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 （3）征用土地 (征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。 （4）地价评估 市房地局负责

12、城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让让土地使使用权申申请程序序 (1) 用地地者见到到招标公公告后到到指定地地点索取取招标文文件。 (2) 用地地者到市市或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况，进行行咨询，并并到出让让地块实实地勘察察，搜集集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合

13、同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投

14、。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、征地地拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证。城城市房屋屋拆迁是是对城市市规划区区内国有有土地上上原有的的房屋及及其附属属物等，不不适应经经济、社社会发展展需要的的部分进进行拆除除重

15、建，使使城市的的整体功功能得到到改善和和提高。 1、拆迁方式：1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项

16、目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1） 填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2） 建设项目批准文件；3） 建设用地规划许可证；4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5） 拆迁代办单位和评估机构资料。6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据武汉市城市房屋拆迁管理实施办法的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7

17、元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证。 三、 规规划设计计建设工工程规划划管理的的主要内内容有：建筑管管理、道道路管理理、管线线管理、审审定设计计方案、核核发建设设工程规规划许可可证。在在已开发发使用的的城镇国国有土地地范围，项项目规划划申报的的基本步步骤是：(1)在项目目建议书书报批或或可行性性研究报报告编制制之前，开开发商要要向规划划局申报报规划要要点，规规划管理理部门应应在要点点通知

18、书书中对批批复时的的参考依依据；(2)在在项目建建议书批批复后，开开发商应应向规划划局申报报项目选选址、定定点，即即向申请请单位下下发选址址规划意意见通知知书，对对项目用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见，并并须同时时下达规规划设计计条件；(3)规划设设计条件件，是项项目选址址后，由由建设单单位申请请，规划划部门下下达的委委托设计计机构进进行规划划方案设设计的依依据性文文件。开开发商在在完成方方案设计计后，须须向规划划部门提提出审定定申请；(4)通过审审定的设设计方案案，是编编制初步步设计或或施工图图的依据据，也是是取得建建设用地地规划许许可证的的必备条条件；(5)开开发商依

19、依据审定定的设计计方案通通知书和和可行性性研究报报告批复复，并在在规划主主管部门门征询土土地及拆拆迁部门门有关用用地及拆拆迁安置置的意见见后，应应向规划划局申领领建设用用地规划划许可证证，该证证是取得得土地使使用权的的必备文文件；(6)申申领建设设工程规规划许可可证，是是在项目目列入年年度正式式计划后后，申请请办理开开工手续续之前，需需进行的的验证工工程建设设符合规规划要求求的最后后法定程程序，该该证申办办开工的的必备文文件。进进行营利利性的房房地产开开发，必必须取得得国有土土地使用用权才能能进行。根根据城城市房地地产管理理法的的有关规规定，房房地产开开发用地地一级市市场取得得方式有有两种：即

20、出让让和划拨拨。通过过出让方方式取得得使用权权的法律律凭证是是国有土土地使用用权证：通过划划拨取得得土地使使用权的的临时证证件是建建设用地地批准书书或划拨拨决定书书。 11、申办办项目选选址定点点，取得得建设设项目选选址意见见书和和建设设用地规规划许可可证。并并取得建建设项目目选址意意见书的的附件：规划设设计（土土地使用用）条件件1）建建设项目目选址申申请 城城市规划划行政主主管部门门根据全全市经济济社会发发展策略略、城市市总体规规划、分分区规划划、控制制性详细细规划等等各级规规划，按按照国家家城市市规划法法、建建设项目目选址规规划管理理办法等等，考虑虑建设项项目的要要求，在在规定期期限内提提

21、出规划划方面的的初审意意见和选选址意见见。此后后，由城城市规划划行政主主管部门门会同土土地管理理部门并并征求项项目所涉涉及到的的有关部部门的意意见，对对初审意意见及其其选址提提出复审审意见，对对于同意意的项目目报政府府审批后后，在规规定的审审批期限限内核发发项目选选址意见见书。建建设项目目选址意意见书的的主要内内容应包包括：建建设项目目的基本本情况和和建设项项目规划划选址的的主要依依据。22）申办办建设用用地规划划 城市市建设用用地规划划管理的的基本是是依据城城市规划划确定的的不同地地段的土土地使用用性质和和总体布布局，决决定建设设工程可可以使用用哪些土土地，不不可以使使用哪些些土地，以以及在

22、满满足建设设项目功功能和使使用要求求的前提提下，如如何经济济、合理理地使用用土地。城城市规划划行政主主管部门门对城市市用地进进行统一一的规划划管理，实实行严格格的规划划控制是是实施城城市规划划的基本本保证。 3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：1） 建设用地申请；2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；

23、3） 土地使用证或土地权属证明；4） 1：2000地形图。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书。C到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证；2、 持持规划方方案和建建筑方案案图纸到到建管处处申请建建筑方案案报建，取取得建筑筑核位红红线图和和施工图图。建筑筑方案报报建分两两阶段。1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段需要提供的资料为：a1：20

24、00地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工

25、作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。4、 申申办建建设工程程规划许许可通知知书，办办理完毕毕后凭此此通知书书到建管管部门办办理施施工许可可证。建建设工程程施工至至正负零零时，持持通知书书等相关关资料申申办建建设

26、工程程规划许许可证。持持建筑红红线图到到市城管管局固体体废弃物物管理处处缴纳垃垃圾处理理费。申申报建建设工程程规划许许可通知知书应应提交以以下资料料：1） 国有土土地使用用权证；2） 城市基基础设施施配套费费收据；3） 人防费费收据；4） 建设设工程规规划许可可通知书书申请请表；55） 投投资许可可证6） 经放线线的红红线定位位册正正本5、 申办建建设工程程规划许许可证。申申办完毕毕后开发发商持建建设工程程规划许许可证至至建管部部门办理理建设工工程正负负零以上上部分相相关施工工手续；建设工工程竣工工后3个个月内，开开发商持持竣工图图申办建建设工程程规划验验收合格格证。建设工程规划许可证时提交以

27、下资料：1）建设工程规划许可通知书2）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；3）经正负零验线、盖章的核位红线图；4）垃圾处理费联系单。建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1） 变更申请；2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；3） 开发商资质证明；4） 土地变更批复；5） 变更后的土地使用证；6） （土地批租费、使用费）收据；7） 原建设工程规划许可证；8） 建筑红线图；9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；10） 法院裁决项目还应提交判决书。四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：实施单位位 流程内内容

28、 承办办单位建设单单位建建设项目目报建登登记武汉汉市建设设工程交交易中心心各有关关管理机机构建设单位位审核“一费制制”收费认认定费、核核发缴款款通知各各有关管管理机构构武汉市市建设工工程交易易中心招标申请请人建建设单位位招标申申请招标标投标监监督管理理机构招标申请请人对对招标申申请人资资格审查查招标投投标监督督管理机机构招标人编编制与备备案招标标文件招招标投标标监督管管理机构构发布招标标公告武武汉市建建设工程程交易中中心投标申请请人投标标申请人人投标报报名武汉汉市建设设工程交交易中心心招标人投投标申请请人招标标人对投投标人资资格预审审武汉市市建设工工程交易易中心招标人招标咨咨询及答答疑会招招标

29、投标标监督管管理机构构投标人投投标人投标人人编制与与递交投投标文件件招标投投标监督督管理机机构招标人组织评评标委员员会招标标投标监监督管理理机构武武汉市建建设工程程交易中中心招标人投投标人开标招招标投标标监督管管理机构构武汉市市建设工工程交易易中心评标委员员会、招招标人评标招招标投标标监督管管理机构构武汉市市建设工工程交易易中心评标委员员会、招招标人定标招招标投标标监督管管理机构构武汉市市建设工工程交易易中心招标人核核准招标标投标情情况报告告招标投投标监督督管理机机构各各收费单单位武汉汉市建设设工程交交易中心心招标人中中标公示示，发出出中标通通知书招招标投标标监督管管理机构构武汉市市建设工工程

30、交易易中心招标人、中中标单位位签订订合同合合同备案案管理机机构武汉汉市建设设工程交交易中心心招标人、中中标单位位领取取施工许许可证武武汉市建建设工程程交易中中心中标单位位施工管管理武汉汉市建设设工程交交易中心心依法必须须进行招招标的项项目范围围和规模模标准，按按照湖北北省人民民政府的的规定执执行。施施工单项项合同估估算价在在50万万元人民民币以上上或建筑筑面积达达到10000mm2的建建设工程程新建、扩扩建和改改建的建建筑的建建设工程程必须进进行招标标。工程程建设项项目必须须在发包包前,由由建设单单位或其其委托代代理机构构到市交交易中心心进行报报建。应应当报建建而未报报建的工工程项目目，不得得

31、进行招招投标。报报建时须须交验工工程建设设项目以以下文书书:立项项的批准准文件、银银行出具具该工程程项目资资信证明明、经批批准的建建设用地地证明和和规划审审批文件件等。 工工程建设设项目的的报建内内容主要要包括:工程名名称、建建设地点点、投资资规模、资资金来源源、当年年投资额额度、工工程规模模、拟开开工与竣竣工日期期、发包包方式、工工程筹建建情况。工程建设项目报建程序：1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表。2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同

32、报建表同时提交。4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。 1、建设项目报建登记凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。工作内容：填报武汉市建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民营、合

33、资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理： 1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）； 2、在交易中心媒介上发布报建信息； 3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。2、审核一费制收费认定表、核发缴款通知填报武汉市建设工程一费制收费认定表按下列程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各执收执罚单位办事窗口办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中心（咨询台）开具的武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

34、3、投标申请人投标报名（一）投标申请人应是中国武汉建设网网员，并事先（7个工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照； 2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料。（二）网上投标报名。网址www.CNWHJS.com4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审

35、格式文件；（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。5、投标标文件的的编制、内内容、递递交和接接收工作作内容：（一一）招标标文件编编制投标人人应根据据招标文文件和招招标工程程图纸以以及工程程技术规规范范要求，结结合踏勘勘施工现现场和招招标答疑疑会所了了解的情情况，编制制投标文文件和工工程预算算。投标标文件编编制完成成后应仔仔细细校核，按按招标文文件的规规定打印印、装订订、密封封和标志志，并满足足招标文文件要求求的份数数。采用用标准保保密化评评审技术术标

36、标的（暗暗标）严严格按武武建招办办字220022188号文件件规定执行行。（二）投投标文件件的内容容1、投投标函；2、施施工组织织设计或或者施工工方案；3、投投标报价价；4、招招标文件件要求提提供的其其他材料料。（三）投投标文件件的递交交和接收收1、投投标文件件的递交交投标人人应在招招标文件件要求提提交投标标文件的的截止时时间前 ，将投投标文件件密封送送达投标标地点。在在投标截截止时限限以前，投投标人可可以对所所递交的的投标文文件进行行补充、修修改 或或撤回，补补充、修修改的内内容为投投标文件件的组成成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。2、投标文件的接收 在投标截止时间前，招标人

37、应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。 6、组织评标委员会工作内容：（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字20017号文），并提供以下资料：1、武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表；2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的一费制收费项目的缴款凭据。（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；（三）武汉市

38、建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。 7、开 标工作内容 ： （一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；（四）设有标底的公布标底；（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。（六）招投标监督管理机构进行监督管理8、定 标工作内容：按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法和武建招办字200118号文件武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规

39、定进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。 9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容容：招标人人应当自自确定中中标人之之日起115日内内，向招招标投标标监督管管理机构构提交招招标投标标情况的的书面报报告。在在向招标标投标监监督管理理机构提提交招投投标情况况书面报报告核准准时，应应提交下下列资料料： 11、由各各收费单单位确认认的武武汉市建建设管理理收费认认定表；2、由由代理银银行代收收专柜开开具的以以中标价价为计算算基数的的一费费制收费费项目的的缴款凭凭据。同时时，向武武汉市建建设工程程交易中中心提交交拟发布布的中标标通

40、知书书，并填填写中中标公告告公示、发发布登记记表，按按规定在在武汉市市建设工工程交易易中心媒媒介上公公示、公公告中标标结果。招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。10、签订工程承发包合同招标人和和中标人人应当自自中标通通知书发发出之日日起300日内，按按照招标标文件和和中标人人的投标标文件订订立书面面合同；招标人人和中标标人不得得再行订订立背离离合同实实质性内内容的其其他协议议。订立立书面合合同后77日内，中中标人应应当将合合同送管管理机构构备案。 招标条件件：1）勘勘察、设

41、设计招标标，应当当取得该该项目的的建设用用地规划划许可证证，并办办理建设设用地手手续和立立项审批批手续；2）建建设工程程全过程程监理招招标，应应当完成成立项审审批手续续；建设设工程施施工阶段段监理招招标，应应当完成成勘察和和设计工工作；33）施工工招标，应应当完成成立项审审批手续续，建设设资金已已经落实实，按规规定应当当实行建建设监理理的工程程已签订订建设监监理合同同；4）材材料、设设备招标标，应当当完成设设计工作作，材料料设备的的技术性性能已经经确定，所所需资金金已经落落实；55）法律律、法规规、规章章规定的的其他条条件。公开开招标工工程应实实行资格格预审，邀邀请招标标工程可可实行资资格预审

42、审，也可可实行资资格后审审，但资资格预审审和资格格后审不不能同时时进行。施施工招标标项目需需要划分分标段和和确定工工期的，招招标人应应当合理理划分标标段、确确定工期期，并在在招标文文件中载载明。应应积极推推行总承承包负责责制，不不得将一一个单位位工程主主楼、附附楼、分分部工程程分开招招标，严严禁招标标人肢解解工程或或中标人人将中标标工程违违法转包包、分包包，如分分部工程程专业性性较强需需要另行行选择承承包人的的，必须须进入有有形建筑筑市场通通过招标标投标方方式确定定。任何何为招标标项目的的前期准准备或者者监理工工作提供供设计、咨咨询服务务的法人人及其附附属机构构（单位位），均均不得参参加该招招

43、标项目目的投标标。招标标方式：开发建建设工程程招标投投标可以以采取公公开招标标、邀请请招标和和协商议议标等几几种方式式： (1)公开招招标 由由招标单单位通过过报刊、广广播、电电视等转转播媒介介发布招招标通告告，公开开请承包包者参加加投标竞竞争。凡凡具备规规定条件件的单位位都可自自愿参加加投标。在在众多的的投标单单位中选选择报价价合理、工工期较短短、信誉誉良好的的承包商商。这种种公开招招标方式式，由于于参加投投标的单单位较多多，所以以审查投投标资格格及其标标书的工工作量较较大，招招标费用用开支较较多。根根据市建建委关关于建设设工程项项目施工工招标投投标人资资格审查查有关规规定（试试行）的的通知

44、，实实行公开开招标工工程应实实行投标标人资格格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。 (2)邀请招标 招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工

45、作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标 由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，

46、在造价上一般都偏高。招标投标基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。 (1)工作程序 审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。 (2)应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，