重庆经济增长与房地产业发展关系研究hxim.docx

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1、重庆经济济增长与与房地产产业发展展关系研研究摘要：房房地产业业已成为为国民经经济的支支柱产业业，本文文选择重重庆直辖辖以来112年来来房地产产开发投投资、重重庆国民民经济总总量及其其增长率率三个重重要经济济变量，建建立计量量经济模模型。研研究发现现，重庆庆发地产产业对重重庆经济济发展起起着巨大大的推动动作用，应应调整好好房价收收入比、加加强宏观观调控来来保证房房地产业业和经济济的协调调发展。关键词：经济增增长；房房地产业业；计量量分析一引言言 房地产业业是国民民经济的的基本生生产部门门，是现现代经济济大系统统中的一一个重要要的有机机组成部部分。从从发达的的国家或或地区来来看，房房地产业业无一不

2、不是该国国或地区区的先导导产业与与支柱产产业，对对当地经经济发展展起着举举足轻重重的作用用。从我我国的情情况来看看，房地地产业与与经济增增长的关关系也很很密切，房房地产业业的发展展同样有有效地拉拉动了经经济增长长。目前前，重庆庆正处于于“加快建建成长江江上游地地区的经经济中心心”的转型型时期，在在这个转转型过程程中，房房地产业业的发展展显得尤尤为重要要。一些些发达国国家的实实践经验验表明，完完善的和和功能健健全、安安全高效效的房地地产业，对对一个国国家或地地区产业业结构调调整和经经济转型型能起到到重要的的推动作作用。二研究究综述英国学者者Riccharrd BBarrras运运用系统统分析法法

3、，通过过对18855年年到19996年年英国一一个半世世纪经济济增长影影响因素素的分析析，得出出住房建建设投资资对英国国经济增增长作用用的研究究结果。RRichhardd运用经经济增长长函数和和各年的的数据进进行回归归得出结结论：118555年到119244年，住住房建设设投资对对英国国国家经济济发展贡贡献突出出，明显显促进英国国经济的的增长，达达到年贡贡献率22%，119655年之后后，英国国住房问问题基本本得到解解决，住住房建设设投资增增长缓慢慢，国家家的投资资政策转转向了机机械设备备等非住住房资产产，住房房建设投投资对经经济增长长带动作作用不明明显。WWillliamm. CC和Deen

4、isse（119955）经过过17个个国家不不同经济济发展阶阶段房地地产业增增加值和和国民经经济增长长速度的的比较研研究，得得出经济济发达国国家房地地产业与与经济增增长之间间的比例例关系，他他们认为为房地产产业增长长速度与与国民经经济增长长速度应应保持11.4：1的固固定比率率，这样样可以保保持经济济增长的的平稳发发展。美美国学者者G. BBairrd和SS. AA. CChann（19997）以以基础设设施投入入强度作作为独立立变量，研研究基础础设施建建设对国国内生产产总值的的贡献情情况，建建立了线线性回归归模型，通通过988个发展展中国加加经济发发展与基基础建设设投资的的关系的的研究，结结

5、果说明明经济的的发展与与基础设设施建设设投资有有着高度度的相关关性。 顾云昌（119988）通过过定量研研究，认认为住宅宅产业发发展对国国民经济济增长具具有明显显的拉动动效应。他他把住宅宅产业对对国民经经济和社社会发展展所起的的作用概概括为：带动相相关产业业的发展展；带动动消费市市场的开开拓；促促进产业业结构优优化和扩扩大就业业门路；促进社社会稳定定和发展展。王勉勉、唐啸啸峰（119999）就我我国经济济周期和和房地产产投资波波动的关关系进行行了定量量研究，利利用GNNP增长长率和房房地产投投资增长长率进行行线性回回归得出出结论：我国国国民经济济增长率率队房地地产投资资波动具具有决定定性作用用

6、，国民民经济周周期性波波动是导导致我国国房地产产周期性性波动的的重要因因素，没没有做过过反向的的研究。李李启明（220022）指出出：从投投资的监监督看，近近几年我我国经济济出现了了通货紧紧缩的迹迹象，为为了保持持国民经经济的快快速发展展，必须须扩大有有效需求求。其中中一个重重要方面面就是扩扩大投资资需求，因因为投资资中的440%左左右会转转化为消消费。郑郑思齐（220033）利用用计量经经济学中中的grrangger因因果关系系分析法法，研究究住房投投资与GGDP之之间的动动态联系系，发现现两者之之间存在在着长期期的均衡衡关系。刘刘红（220066）选取取19886-220044年我国国GD

7、PP和房地地产开发发投资的的时序数数据，利利用误差差修正模模型对二二者过细细进行计计量分析析。定量量结果表表明地产产投资是是刺激我我国经济济发展的的重要变变量质疑疑，同时时得出房房地产投投资对我我国经济济增长的的短期波波动和长长期均衡衡各自的的影响程程度。综上，不不管是国国外还是是国内的的研究都都表明房房地产业业发展对对宏观经经济发展展具有重重要意义义，两者者之间存存在着较较强的正正向交互互作用。具具体到重重庆而言言，房地地产业的的高速发发展将在在很大程程度上推推动经济济的发展展，但从从少有用用定量研研究的方方法来研研究两者者准确数数量关系系的研究究。本文文在借鉴鉴前人研研究成果果的基础础上，

8、利利用重庆庆直辖112年来来的相关关数据，建建立线性性回归模模型，探探讨重庆庆经济发发展与房房地产发发展的关关系。三重庆庆经济增增长与房房地产业业发展关关系的计计量分析析（一）选选取变量量及采集集数据本文选用用的主要要变量是是：国内内生产总总值（GGDP）、房房地产开开发投资资额（RREI）、国国内生产产总值增增长率（RRGDPP）。其中，选选择GDDP是因因为它是是宏观经经济的根根本性变变量，最最能代表表一个国国家或地地区经济济发展水水平的综综合指数数；选择择房地产产开发投投资是因因为它是是房地产产业最有代代表性的的指标，能代表表房地产产业的发发展状况况；选择择国内生生产总值值增长率率是因为

9、为它在很很大程度度上代表表了一个个国家或或地区的的经济增增长水平平。表4.11：重庆庆市国民民经济及及房地产产开发投投资的统统计数据据年份GDP（亿亿元）REI（亿亿元）RGDPP（%）年份GDP（亿亿元）REI（亿亿元）RGDPP（%）1997713600.24467.5511.002003322722.822269.511.551998814400.56697.338.42004426922.811405.112.221999914911.999112.57.62005530700.499517.7 11.552000016033.166139.6 8.52006634522.144629

10、.612.222001117655.688196.79.02007741222.511849.9 15.662002219900.011246.010.222008850966.666991.0 14.33数据来源源：重庆庆统计年年鉴20008（本表绝对数按当年价格计算，增长率按不变价格计算）（二）建建立模型型及分析析1. GGDP、RRGDPP与REEI的散散点图分分析 将表4.1的数数据输入入统计软软件evviewws5.0，分分别用国国内生产产总值（GGDP）和国内内生产总总值增长长率（RRGDPP）与房地地产投资资额（RREI）做散点点图以观观察各变变量间的的线性关关系。图二：RGDP

11、与REI散点图图一：GDP与REI散点图2GDDP与RREI线线性模型型分析由图一可可知，GGDP与与REII存在明明显的线线性关系系，由此此，可以以假定一一元线性性模型：GDPP=C+*REEI+。其其中GDDP为被被解释变变量，RREI为为解释变变量，CC为常数数，为随随机项。利用表4.1中的数据对以上模型中的参数C和b在EVIEWS中进行估计，得到表4.2所示结果。表4.22：GDDP对房房地产开开发投资资的计量量模型Depeendeent Varriabble: GDDPMethhod: Leeastt SqquarresDatee: 001/277/100 Timme: 11:00S

12、ampple: 19997 20008Inclludeed oobseervaatioons: 122VariiablleCoeffficcienntStd. Errrorrt-SttatiistiicProbb. C10655.944354.228933519.66344480.00000REI3.877324440.1113388834.11593340.00000R-sqquarred0.99915003 MMeann deepenndennt vvar25255.6337Adjuusteed RR-sqquarred0.99906553 S.DD. ddepeendeent varr1

13、1999.8334S.E. off reegreessiion115.99992 Akaaikee innfo criiterrionn12.4496006Sum squuareed rresiid1345558.2 Schhwarrz ccritteriion12.5576887Log likkeliihoood-72.976634 F-sstattisttic11666.8660Durbbin-Wattsonn sttat2.10021771 Proob(FF-sttatiistiic)0.00000000 通过上上表给出出的EVVIEWWS计算算结果，可可以得到到如下的的回归模模型：GD

14、P = 110655.9443 + 3.87332444*REEI（19.634448）（344.1559344）R2=00.99915003 FF=11166.8600 D.W.=2.11021171由以上计计算结果果可知，调调整的拟拟合度为为0.99906653，说说明回归归模型对对于数据据具有很很高的拟拟合度，且且回归参参数均通通过t检检验，说说明房地地产投资资是影响响国内生生产总值值的重要要因素，而而且回归归方程的的回归效效果显著著。模型型中房地地产投资资的系数数为正，说说明房地地产与GGDP之之间存在在正相关关关系，即即房地产产每增加加投资一一亿元，可可使得GGDP增增加3.8733

15、2444亿元，这这与现实实中房地地产投资资是拉动动经济增增长的重重要动力力这一常常识相吻吻合。3RGGDP与与REII线性模模型分析析由图二知知，RGGDP与与REII同样存存在明显显的线性性关系，可可以假定定一元线线性模型型为RGGDP=C+*REII+，其其中RGGDP为为被解释释变量，RREI为为解释变变量，CC为常数数，为随随机项。通过EVIEWS回归得到表4.3。表4.33：RGDPP对房地地产开发发投资的的计量模模型Depeendeent Varriabble: RGGDPMethhod: Leeastt SqquarresDatee: 001/27/10 Tiime: 122:5

16、44Sampple: 19997 20008Inclludeed oobseervaatioons: 122VariiablleCoeffficcienntStd. Errrorrt-SttatiistiicProbb. C8.399280030.5664544214.88665560.00000REI0.000691180.000117795.866730060.00002R-sqquarred0.77749003 MMeann deepenndennt vvar11.0000000Adjuusteed RR-sqquarred0.75523993 S.DD. ddepeendeent va

17、rr2.42241221S.E. off reegreessiion1.20062445 Akaaikee innfo criiterrionn3.36639114Sum squuareed rresiid14.5550228 Schhwarrz ccritteriion3.44447331Log likkeliihoood-18.183348 F-sstattisttic34.4425228Durbbin-Wattsonn sttat1.52253004 Proob(FF-sttatiistiic)0.00001558通过上表表给出的的EVIIEWSS计算结结果，可可以得到到如下的的回归模模

18、型：RGDPP=8.39228033+0.00069918*REII（14.866656）（5.86773066）R2=00.77749003 FF=344.4225288 DD.W.= 1.52553044由以上数数据可知知，样本本可决定定系数为为0.77749903，因因而模型型与样本本值有较较好的拟拟合效果果，进一一步分析析得，回回归参数数全部通通过t检检验，说说明回归归方程的的回归效效果显著著，也说说明房地地产投资资是影响响RGDDP，即即GDPP增长率率的重要要因素。RREI的的系数为为正，说说明房地地产与RRGDPP之间存存在正相相关关系系，即每每增加一一亿元房房地产的的投资，就就

19、能带来来0.00069918个个百分点点的GDDP的增增长。这这是由于于投资的的乘数效效应发挥挥作用，从而拉动经济加速增长而导致的。通过建立立的模型型以及分分析可以以看出，直直辖以来来，重庆庆的房地地产业以以及经济济总体上上呈现稳稳步增长长的趋势势，而且且重庆的的经济增增长与房房地产业业发展之之间存在在显著的正正相关性性，即两两者之间间相互影影响，相相互促进进。因此此，完善善的和健健全房地地产业，使使其稳步步高效的的发展对保保证重庆庆经济快快速协调调发展有有着重要要意义。四 促进重庆庆经济增增长与房房地产业业协调发发展的对对策措施施以上研究究表明，重重庆房地地产业与与经济增增长之间间关系密密切

20、，房房地产投投资能够够促进经经济的发发展。然然而，由由于近几几年来房房地产投投资增长长过快，在在促进国国民经济济发展的的同时，也也存在投投资结构构不合理理的问题题。它不不仅影响响房地产产业本身身的健康发发展，还还对国民民经济带带来不少少负面的的影响。众所周知知，房地地产市场场在我国国是高利利润行业业，由于于我国金金融市场场不完善善，房地地产投资资于是成成了众矢矢之的，这这就直接接导致了了大量闲闲置资金金涌入房房地产市市场。同同时，银银行也愿愿意为房房地产开开发商融融资，因因而许多多不具有有开发实实力的投投资者也也盲目跟跟进，使使房地产产投资的的整体效效率下降降。因此此，为了了规范房房地产市市场

21、，国国家各部部门出台台了许多多相关文文件，力力求将房房地产行行业引人人健康的的发展轨轨道。鉴于房地地产投资资在我国国宏观经经济中的的重要地地位，以以及它对对宏观经经济运行行产生的的影响，本本文结合合重庆的的实际与与所做的的研究，提提出如下下一些建建议：（一）调调整房价价收入比比美国房地地产业次次贷危机机引发的的全球性性金融危危机告诫诫我们，房价收入比虚高达到一定程度会引发房地产泡沫，从而诱发金融危机和经济危机，最终危机甚至破坏国民经济协调健康发展。联合国人人居中心心认为，房房价收入入比为22-3倍倍比较合合理，当当房价收收入比超超过5时时，大多多数人就就会买不不起房子子。世界界银行专专家Haa

22、merr通过对对世界550多个个城市的的调查，认认为房价价收入比比为4-6倍是是比较理理想的。18这里的房价收入比，即住房价格与收入比例是指一套住房的自由市场中位价格与中位年住户收入之比。19中国的房价收入比已经高于国际公认标准的3-6倍20，尽管各地区房价收入比的差异很大，但重庆房地产业在经历了直辖以来的迅猛发展之后，其房价收入比已远偏离了国际公认标准，因而调整其比例关系就显得迫在眉睫了。与全国相相似，重重庆“房价收收入比”问题产产生的直直接原因因有三个个:一是是居民住住房由实实物分配配到货币币分配转转变；二是国国家长期期以来实实行的(城镇)居民低低工资制制；三是国国有土地地由无偿偿使用到到

23、有偿使使用转变变。因而而要想将将房价收收入比调调整到适适当水平平并非一一朝一夕夕之功，必必须是至至上而下下的全面面政策调调整，以以及从下下到上的的良好执执行力，才才能达到到理想的的效果。这这里提出出一些浅浅显的建建议以供供参考：例如控控制商品品住宅价价格过快快上涨，如如完善住住房保障障体系，提提供适量量的经济济适用房房，防止止房价的的虚高；保持城城镇居民民可支配配收入的的持续增增长，增增加居民民购买力力；大力力发展住住房二级级市场，一方面面可以增加加住房供供给量，降降低房价价，另一一方面使使购房者者增加了了更多的的选择机机会，可可以买到到自己满满意的住住房。（二）强强宏观调调控重庆的房房地产业

24、业是国民民经济增增长的一一个重要要因素，是是必须始始终坚持持发展的的一个关关键产业业。结合合重庆现现状，金金融危机机前房地地产市场场的主要要问题是是房地产产业固定定资本投投入过度度，这就就要求政政府首先先在源头头上控制制固定资资本投入入规模，提高房房地产业业资本进进入门槛槛。中央央及时出出台相关关政策法法规，使使房地产产投资降降温，房房地产业业的过度度膨胀情情况得到到了缓解解。20088年，随随着金融融海啸席席卷全球球，中国国经济受受到了不不小的冲冲击，其其中房地地产业倍倍受打击击，重庆庆也不例例外。因因此，当当务之急急不再是是如何控控制房地地产过度度膨胀，而而是加强强政府的宏宏观调控控，采取

25、取必要措措施，防防止房地地产市场场受金融融危机打打压陷入入低迷，以以及引导导房地产产业向科科学健康康的方向向发展。首先，应应树立正正确的投投资观，这这是解决决问题的的根本所所在。房房地产投投资当前前在重庆庆发展很很快，这这主要是是房地产产作为城城市发展展的基础础性、先先导性产产业的性性质决定定的，是是城市自自身经济济发展的的需要，是是要为城城市经济济发展提提供基础础性、先先导性服服务的，而而不是用用来繁荣荣经济的的工具。现现代经济济增长理理论表明明，经济济增长的的最终依依靠是知知识、技技术和人人力资本本的增加加与积累累，树立立正确的的房地产产投资观观念，进进而合理理控制房房地产相相关行业业投资

26、，将将房地产产投资为为经济增增长服务务作为其其主要作作用，保保持与整整体经济济运行相相协调的的发展幅幅度。其次，政政府应引引导开发发商根据据社会消消费水平平和市场场即期需需求，合合理确定定房地产产投资类类型，不不同档次次商品房房之间的的供应数数量，实实现供给给结构和和需求结结构的基基本吻合合。针对对目前部部分城市市的商业业地产开开发过度度问题，政政府应从从宏观调调控的角角度出发发，适当当控制部部分小区区的商业业配套面面积，对对于原有有的商业业网点规规划面积积过大的的，应根根据实际际情况予予以调整整；另外外，改变变商业地地产的开开发模式式，转变变成只租租不售或或整体出出售的模模式，把把开发商商的

27、利益益与商业业地产运运营捆绑绑在一起起，可以以有效解解决商业业地产开开发不顾顾市场需需求的问问题。最后，结结合重庆庆实际情情况，政政府应引引导房地地产商对对中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房的投资资，切实实增加中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房供供应。要要重点明明确廉租租住房、经经济适用用住房、限限价商品品房和中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房的的结构比比例、建建设规模模。另外外，政府府要对房房地产投投资进行行规范的的引导，无无论是在在住宅投投资还是是商业地地产上的的投资，都都能给市市民提供供一个公公开透明明的信息息服务。参 考 文 献献1RRichhardd Baarraa

28、s. Thee Reeal Esttatee Ecconoomy andd Deesiggn oof RRusssiann Hoousiing Refformm JJ.UUrbaan SStuddiess, 119955(322):9974-9755 2CC. WWillliamm, DD. DDeniise. Hoousiing Proobleem aand Houusinng PPoliicy J.Joournnal of Socciall Pooliccy, 19998(226):38883GG. BBairrd, S. A. Chaan EEnerrgy. Coost of Houus

29、e andd Liightt Coonsttrucctioon BBuilldinng aand Remmodeelinng oof EExisstinng HHousseJJ,NNew Zeaalannd EEnerrgy Ressearrch andd Deevellopmmentt Coommiitteee, 20000(776):89-954QQuiggleyy JMM. RReall esstatte ppricces andd ecconoomicc cyyclees. Intternnatiionaal RReall Esstatte RReviiew,19999(11):11-

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