房屋买卖合同效力的几个问题20171.docx

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1、房屋买卖合同效力的几个问题一、问题概说 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”民法通则第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是民法通则规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述民法通则所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。房屋买卖合同，是指当事

2、人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守民法通则、合同法等的规定，还应当受城市房地产管理法、土地管理法等的规范和管理。城市房地产管理法第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改

3、土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。实践中房屋屋买卖纠纷时时有发生。房房屋买卖纠纷纷涉及到产权权、价款、面面积、原承租租户的利益等等多种问题，但但都离不开买买卖合同的有有效性问题。那那么，究竟哪哪些房屋买卖卖合同属无效效合同呢？归归纳起来，主主要有以下几几种：1、房地产产分离出卖，合合同无效。由于房屋是是建筑在土地上上的，为土地地的附着物，具具有不可分离离性，因此，房房屋的所有权权通过买卖而而转让时，该该房屋占用范范围内的土地地使用权也必必须同时转让让或随房屋转转移。如果出出卖人将房产产和土地使用用权分别卖与与不同的买受受人，或者出出卖房屋

4、时只只转让房屋所所有权而不同同时转让土地地使用权，买买受人可以提提出这种买卖卖合同无效。2、产权主主体有问题，合合同无效。出卖房屋的的主体必须是是该房屋的所所有权人。非非所有权人出出卖他人房屋屋的，其买卖卖行为一般无无效。房屋的的产权为数人人共有的，必必须征得共有有人同意才能能出卖。出卖卖共有房屋时时，须提交共共有人同意的的证明书。部部分共有人未未取得其他共共有人同意，擅擅自出卖共有有房屋的，其其买卖行为一一般认定无效效。3、侵犯优优先购买权，合合同无效。房屋所有人人出卖共有房房屋时，在同同等条件下，共共有人有优先先购买权。房房屋所有人出出卖租赁房屋屋的，应当在在出卖之前的的合理期限内内通知承

5、租人人，承租人享享有以同等条条件优先购买买的权利。房房屋所有人出出卖房屋时侵侵犯共有人、承承租人优先购购买权的，共共有人、承租租人可以请求求法院宣告该该房屋买卖无无效。4、非法转转让，合同无无效。主要包包括转让（含含买卖）下列列房地产：司法机关和和行政机关依法法裁定、决定定查封或者以以其他形式限限制房地产权权利的；依法收回土土地使用权的的；权属有争议议的；法律、行政法法规规定禁止止转让的其他他情形。关于房屋买买卖合同的效效力问题，司司法实践和法法学理论上常常见的典型争争议有：1、买卖未未依法登记领领取权属证书书的房地产的的合同效力；2、转让建建筑在国有划划拨土地上的的房产是否允允许，违反了了是

6、否必然导导致合同无效效？3、房屋买买卖合同与产产权登记是何何关系，未办办理产权转移移过户登记，是是否影响房屋屋买卖合同的的效力？4、城镇非非农业户口居民民购买农村居民房屋屋的合同是否否有效？下面，笔者者将结合审判判实例就上述述问题进行分分析。二、实例研研析据以研究的的案例一：原原告李某某与与被告日广公公司、福利公公司房屋买卖卖合同纠纷案案基本案情情20022年10月221日，原告告给付被告日日广公司购房房定金5万元元，10月228日，双方方签订房屋买买卖协议书，约约定：原告购购买被告沿街街三层商业楼楼房一栋（原原系被告自他他人处购得），面面积861平平方米，1 580元/平方米，共共计136万

7、万元；原告在在签订协议当当日交定金55万元，200日内交至1100万元，余余款在产权证证交接后155日内结清；房产过户一一切税、费由由双方均担，被被告应在一月月内负责办完完手续；交房房、交款违约约按银行贷款利率率承担违约责责任等。同日日，原告与被被告福利公司司也签订了协协议书，内容容与被告日广广公司的协议议书一致。同同年11月111日，原告告交付被告房房款120万万元，被告日日广公司出具具了收款凭证证。协议书订订立后，被告告没有为原告告办理有关手手续。20002年11月月9日，原告告与案外第三三人杨克成签签订了沿街商商业用房租赁赁协议，约定定将原告与被被告购房协议议书项下的房房产出租给杨杨克成

8、使用。原原告收取了杨杨克成定金66万元，后该该协议因原告告与被告发生生纠纷未能履履行，原告双双倍返还杨克克成定金122万元。经协协商未果，原原告向R市中中级人民法院院提起诉讼，请请求判令被告告继续履行合合同；双倍返返还定金100万元并赔偿偿原告经济损失8万万元（其中包包括定金损失失6万元和预预计二个月诉诉讼期间的租租赁费收入损损失2万元）。裁判要旨旨R市中级级法院经审理理认为：根据据城市房地地产管理法第第三十七条“未依法登记记领取权属证证书的房地产产不得转让”和山东省省城市房地产产交易管理条条例第十四四条“未登记领取取有关证件的的房地产不得得转让”的规定，涉涉案房地产虽虽然地产进行行了登记，但

9、但是未进行房房产登记，因因此，双方间间的房屋买卖卖协议因违反反法律、法规规的禁止性规规定而无效，对对双方当事人人没有法律约约束力。原告告根据该协议议请求被告继继续履行合同同、双倍返还还定金10万万元，不予支支持，但被告告应当将收取取原告购房款款120万元元和定金5万万元予以返还还。被告作为为经营房地产产的企业，应应当知道其处处分的房地产产状况，应当当知道不允许许转让的房地地产不应转让让而予以转让让，被告对此此负有过错，由由此给原告造造成的损失应应予赔偿。被被告在返还原原告125万万元的同时，还还应根据中国国人民银行规规定的同期银银行贷款利率率赔偿原告占占用该款项的的利息损失。原原告因被告的的过

10、错导致不不能履行与第第三人间租赁赁协议，由此此给原告造成成的损失6万万元被告应予予赔偿。原告告请求被告赔赔偿在诉讼阶阶段中给其造造成的损失22万元没有依依据，不予支支持。依照合合同法第四四十四条、第第五十二条第第一款（五）项项、第五十八八条、城市市房地产管理理法第三十十七条第一款款（六）项的的规定，判决决如下：一、原原告与被告签签订的房屋买买卖协议无效效；二、被告告于判决生后后5日内返还还原告已缴纳纳的购房款1120万元和和定金5万元元；三、按照照中国人民银银行规定的同同期银行贷款款利率被告赔赔偿原告1225万元的利利息损失（自自2002年年10月211日起计算至至本判决执行行之日）；四四、被

11、告赔偿偿原告与第三三人的租房损损失6万元。（诉诉讼费负担略略）宣判后，原原告李某某不不服，上诉于于S省高级人人民法院，二二审以调解方方式结案。法律评析析本案系一一起房屋买卖卖纠纷案，被被告日广公司司虽为房地产产开发商，但但因涉案房产产并非由其自自行开发或委委托他人开发发，而系自他他人处购得，故故一、二审法法院均未将案案由定为商品品房买卖合同同纠纷。本案案案情并不复复杂，但所涉涉法律问题较较为典型，其其中争议焦点点是房屋买卖卖合同的效力力，是否因违违反城市房房地产管理法法第三十七七条“未依法登记记领取权属证证书的房地产产不得转让”的规定而属属无效合同，因因合同不具法法律约束力而而得不到实际际履行

12、；国有有划拨土地上上的房产是否否允许转让；该规定是否否为强制性规规定，违反了了是否必然导导致合同无效效？下面笔者者就此问题略略作评析。（一）不动动产登记与不不动产物权转转移合同的效效力 城市房地地产管理法第三三十七条规定定：“下列房地产产不得转让：（6）未未依法登记领领取权属证书书的。”第三十九条条第一款规定定：“以划拨方式式取得土地使使用权的，转转让房地产时时，应当按照照国务院规定定，报有批准准权的人民政政府审批。”在审判实务中，买买卖未依法登登记领取权属属证书的房屋屋，以及转让让以划拨方式式取得土地使使用权的房产产未先报经有有批准权的人人民政府审批批的，对有关关当事人所签签订的房屋买买卖合

13、同的效力被被轻易否定的的现象十分普普遍，上引案案例所涉房屋屋买卖正是因因为这两个条条件的缺失而而被一审法院院判定合同无无效，房屋买买卖合同未能能得到继续履履行。再如，现现实生活中，AA将其已领取取权属证书的的房屋通过签签订房屋买卖卖合同卖与BB，并将房屋屋实际交付，但但双方未办理理房屋转移登登记，B在使使用一段时间间后，又通过过签订房屋买买卖合同转让让给C，并交交付给C.对对上述交易活活动所涉A与与B间的房屋屋买卖合同的的效力问题多多无歧义，但但BC之间的的房屋买卖合合同的效力则则有分歧：一一种观点认为为，B与A虽虽签订了房屋屋买卖合同且且已实际交付付房屋，但因因未办理产权权过户，故AA仍是该

14、房屋屋的真正所有有权人，根据据合同法第五五十一条“无处分权处处分他人的财财产”以及第五十十二条第（五五）项“违反法律、行政法规的强强制性规定”的合同无效效，BC之间间的房屋买卖卖合同违反了了上述规定，是是无效的。另另一种观点认认为，BC之之间的房屋买买卖合同是有有效合同，该该合同是当事事人在自愿、平平等基础上签签订，是当事事人的真实意意思表示，买买卖后的房屋屋产权登记不不是合同生效效的要求，而而是合同一方方当事人应当当履行的义务务，是物权变变动的要求。所所以，是否办办理房屋过户户手续，影响响的是标的物物的所有权是是否依法转移移，而买卖合合同是一种债债权合同，标标的物是否转转移对合同本本身的效力

15、并并无影响。当当然，C为了了实现房屋产产权的有效转转移，尚需办办理产权过户户，但C不能能通过与B签签订的房屋买买卖合同办理理产权过户。在在实际操作中中，A要通过过与B签订的的房屋买卖合合同将房屋过过户给B，BB再通过与CC的房屋买卖卖合同将房屋屋过户给C，通通过该程序，也也避免了国家家税收的流失。笔者同意上上述第二种观观点。另外，补补充两点理由由：一是城市市房地产管理理法的立法法目的是为了了解决房地产产业发展中存存在的房地产产开发和交易易行为不规范范的问题，它它主要调整的的不是民事关关系。该法第第三十七条规规定的目的是是“为了维护房房地产市场秩序，避避免国家收益益的流失，减减少交易纠纷纷”，而

16、不是禁禁止交易或限限制合同自由由。之所以规规定该条第（66）项，是因因为“房地产权属属证书是表彰彰房地产权属属状态的官方方正式有效文文件，未依法法登记领证说说明该房地产产来源不清，归归属不明，如如进入市场流流通则违背了了市场交易的的房地产必须须权属明晰的的规则，不利利于市场秩序序的维护，不不利于对当事事人合法权益益的保护，不不利于国家对对房地产的管管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是

17、指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。二是该条第第（6）项只只是规定“未依法登记记领取权属证证书的”房地产“不得转让”，而未正面面规定转让了了无产权证的的合同无效。尤尤其是20003年6月11日起施行的的最高人民法法院法释2200377号关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释（以以下简称法释释200337号）第第十八条、第第十九条的规规定，体现了了鼓励交易的的指导原则，明明确地告诉我我们：房屋买买卖合同签订订时，尽管该该房屋尚未

18、办办理所有权登登记，合同也也有效。当然然，这些规定定的适用领域域限于房地产产开发企业作作为出卖人、标标的物为尚未未建成的或已已竣工的新建建商品房的买买卖合同（法法释200037号第第一条），对对于前引案例例系争合同等等类型的合同同，最多是类类推适用。根根据新法优于于旧法的规则则，人民法院院在裁判具体体个案时应考考量立法指导导思想上的重重大转变，与与时俱进，鼓鼓励诚实信用用，维护交易易安全，以彰彰显司法的公公平和正义。关于不动产产登记不影响响不动产物权权转移合同的的效力问题，最最高人民法院院1995年年12月277日关于审审理房地产管管理法施行前前房地产开发发经营案件若若干问题的解解释的解答第第

19、十二条规定定：国有土地地使用权“转让合同签签订后，双方方当事人应按按照合同约定定和法律规定定，到有关部部门办理土地地使用权变更更登记手续，一一方拖延不办办，并以未办办理使用权变变更登记为由由主张合同无无效的，人民民法院不予支支持，应当责责令当事人依依法办理土地地使用权变更更登记手续”。最高人民民法院所作的的这一司法解解释，不仅明明确规定了使使用权转让中中登记行为与与转移合同的的关系，认可可了土地使用用权登记不影影响转让合同同生效的理论论，而且彻底底解决了“不动产转移移登记是否属属于不动产物物权转移合同同有效要件”的争议。即即不动产登记记不是不动产产物权转移合合同的有效要要件，而是不不动产物权转

20、转移的要件。买买卖合同的效效力与物权变变动的效力是是相区分的，除除非法律、行行政法规有特特别的规定，登登记只是一种种公示的方法法，房屋登记记与房屋买卖卖合同相结合合才发生不动动产物权变动动的法律效果果，当事人未未办理登记手手续只是不发发生所有权转转移，并不影影响买卖合同同本身的效力力。否则，合合同将成为没没有任何约束束力而可任意意撕毁的废纸纸，合同秩序序将无以维护护。“公示的欠缺缺不能反射到到原因行为之之上而使债权权合同无效，因因为公示不具具有对债的关关系的形成力力，这是各国国物权法理论论公认的基本本原理之一。相相反，登记得本于于债权契约而而强制之，有效的债债权契约是完完成公示的根根据。”此项

21、原理被被学者称为物物权变动与其其原因行为的的区分原则。该该原则是指发发生物权变动动时，物权变变动的原因与与结果作为两两个法律事实实，他们的成成立生效应依依据不同的法法律根据的原原则。只要双双方签订的不不动产转移合合同依法有效效，当事人双双方就应按合合同约定和法法律规定办理理不动产登记记手续。因合合同一方原因因未办理过户户登记手续的的，人民法院院应责令其继继续履行，办办理过户登记记。如出卖人人不能够转移移房屋所有权权的，买受人人有权基于买买卖合同而要要求出卖人实实际履行合同同或承担违约约责任。上述观点也也已为我国立立法机关所采采纳，今年七七月份公开征征求意见的物物权法草案第第十五条即明明确规定：

22、“当事人之间间订立有关设设立、变更、转转让和消灭不不动产物权的的合同，除法法律另有规定定或者合同另另有约定外，自自合同成立时时生效；未办办理物权登记记的，不影响响合同效力。”（二）关于于城市房地地产管理法第第三十九条第第一款所规定定的转让建筑筑在“划拨方式取取得土地使用用权的”房地产时，未未事先报经“有批准权的的人民政府审审批”，是否影响响房屋买卖合合同的效力问问题笔者认为，该该款规定未正正面规定转让让未经有批准准权的人民政政府审批的建建筑在划拨土土地上的房产产合同无效，且且事实上有批批准权的政府府主要是行使使行政管理职职责，至多只只是合同的效效力待定，而而不能轻易否否定合同的效效力，如起诉诉

23、前经有批准准权的人民政政府批准办理理土地使用权权出让手续或或者决定不办办理土地使用用权出让手续续，并将该房房产占用范围围内的划拨土土地使用权直直接划拨给受受让方使用的的，应当认定定合同有效。22005年88月1日起施施行的法释20055号最高高人民法院关关于审理涉及及国有土地土土地使用权合合同纠纷案件件适用法律问问题的解释第第十一、十二二、十三条即即作了相应的的规定。当然然，笔者认为为，法释2200555号的这种规规定无疑是在在司法上肯认认了城市房房地产管理法法第三十九九条第一款的的规定是效力力性规范，而而非管理性规规范。从某种种意义上讲，笔笔者更认为，这这是一种管理理性规范，而而非效力性规规

24、范。对未经经有批准权的的人民政府批批准的，可以以在办理房地地产权转移过过户时予以审审批准许予否否，并可视情情予以行政处罚，但但不应以行政政强制性规范范过度对私法法领域中的合合同自治进行行强制。 我国学者王王涌博士曾提提出过强烈批批评，认为“中国民法的实践中中，与民法有有千丝万缕的的关系的，并并对民法具有有深刻影响的的法律部门就是是行政法，但是是，由于计划划经济传统之影影响，目前它它对中国民法法的影响在许许多方面是消消极的，说得得严重一点，有有些行政法规规颇似粗暴的的野狼，侵占占着民法的领领域，扭曲着着民法的精神神，使得民法法中的许多原原则在实践中中形同虚设，成成为一堆具文文。”故此，笔者者认为

25、，对转转让建筑在划拨土土地上的房屋屋等建筑物所所有权的合同同，一般情况况下应认定为为有效，如合合同签订后有有批准权的人人民政府未予予批准转让的的，不影响合合同的效力，只只是不发生标标的物所有权权和土地使用用权的转移。最最高人民法院院在关于适适用中华人人民共和国合合同法若干干问题的解释释（一）第第九条中规定定：“依照合同法法第四十四条条第二款的规规定，法律、行行政法规规定定合同应当办办理批准手续续，或者办理理批准、登记记等手续才生生效，在一审审法庭辩论终终结前当事人人仍未办理批批准手续的，或或者仍未办理理批准、登记记等手续的，人人民法院应当当认定该合同同未生效；法法律、行政法法规规定合同同应当办

26、理登登记手续，但但未规定登记记后生效的，当当事人未办理理登记手续不不影响合同的的效力，合同同标的物所有有权及其他物物权不能转移移。”即含有登记记对抗主义的的意思，认为为虽未经登记记，合同本身身仍然是有效效的，只是不不能对抗第三三人。综上可见，我我国诸多房地地产权属登记记法律、法规规、规章，是是按照计划经经济体制的要要求制定的，所所建立的制度度只能满足对对土地、房屋屋进行行政管管理的需要，而而不能满足不不动产进入市市场交易的需需要，更不能能满足依据物物权公示和物物权交易的客客观公正原则则对物权交易易进行保护的的需要。鉴于于房屋所具有有的财产价值值较大和社会会影响颇多的的现实状况，对对房屋买卖合合

27、同不宜过多多地宣告无效效。否则，“合同过多地地被宣告无效效，还会造成成契约订立、履履约以及纠纷纷解决费用的的大量浪费；还导致人们们对合同的不不信任，滋长长诈欺、背信信者的侥幸心心理。”此外，也不不利于发挥合合同法鼓励交交易的功能。前前引案例中原原、被告之间间的买卖关系系是合法有效效的，如果原原告请求被告告交付该讼争争房屋，则人人民法院应当当责令被告继继续履行其合合同，并责令令被告协助原原告办理房屋屋过户手续。理理由是：民民法通则第第五十七条规规定：“民事法律行行为从成立时时起具有法律律约束力。行行为人非依法法律规定或者者取得对方同同意，不得擅擅自变更或者者解除。”原、被告买买卖房屋签订订合同时

28、都具具有相应的民民事行为能力力，意思表示示真实，合同同内容为买卖卖被告已取得得国有划拨土土地使用权的的房屋，且对对办理房产、土土地过户等手手续作了约定定，不损害国国家和社会公公共利益，因因此，双方所所签合同依法法成立，对双双方当事人具具有法律约束束力，任何一一方未取得对对方同意，都都不能擅自解解除该合同。只只是在未办理理有关手续之之前，不具有有将合同指向向的房产权属属变更的效力力。双方当事事人应当按照照法律的规定定和合同的约约定，为办理理权属变更手手续履行自己己的义务。据以研究的的案例二：相相某与李某买买卖房屋合同同纠纷案。基本案情情20022年8月3日日，李某与相相某签订房屋屋买卖协议，约约

29、定：相某将将自建私房一一处作价144 000元元出卖给李某某，上交所在在村委的款项项由李某负担担；相某将房房屋的土地使使用证、契证证交付给李某某，相某协助助办理过户，费费用由李某负负担；一方如如有反悔应赔赔偿对方损失失3 0000元。合同签签订后，李某某支付相某购购房款14 000元，相相某交付了房房屋和土地使使用证、契证证，但未交付付房屋所有权权证。同年88月14日，李李某向村委会会交付了“村政管理费费”3 0000元，并实际际居住使用该该房屋。嗣后后，由于相某某一直未提供供房屋所有权权证，也未协协助李某办理理产权过户手手续，李某遂遂起诉至R市市某区法院，要要求相某交付付房屋所有权权证，协助

30、办办理过户手续续，并赔偿经经济损失3 000元。相相某主张李某某为城市居民民，其无权购购买自己的农农村私房。双双方之间的房房屋买卖合同同损害了社会会公共利益，应应为无效合同同。裁判要旨旨R市某区区法院经审理理认为，双方方讼争的焦点点是房屋买卖卖合同是否有有效。虽然相相某提供了国国办发19999399号国务院院办公厅关于于加强土地转转让管理严禁禁炒卖土地的的通知（以以下简称国办办发1999939号号），但该通通知是针对当当时一些农村村地区存在用用地秩序混乱乱、非法转让让土地使用权权等问题，特特别是出现了了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土土地、非法集集资的情况，所所作出的政策策性规定，该该通知的

31、目的的在于加强对对农民集体土土地的转让管管理，严禁非非法占用农民民集体土地进进行房地产开开发。李某购购买相某的农农村私房用于于个人居住，并并非炒卖获取取非法利益，且且该通知不属属于行政法规规的表现形式式。李某、相相某在平等自自愿协商基础础上签订的房房屋买卖协议议，系双方当当事人的真实实意愿，相某某将自己的私私房出卖给李李某，系对其其私有财产的的合法处分，不不违背国家法法律的强制性性规定，应认认定为有效行行为。相某所所在村委会向向李某收取了了管理费，实实际认可了李李某、相某之之间的房屋买买卖行为。相相某主张双方方房屋买卖无无效，于法无无据，不予支支持。李某、相相某在私房交交易后应当共共同到房屋和

32、和土地管理部部门办理房屋屋所有权和宅宅基地使用权权过户手续，李李某要求相某某协助办理产产权过户手续续，应予支持持。由于双方方未对房屋产产权证的交付付期限和协助助办理产权过过户的期限作作出明确约定定，李某主张张相某违约并并赔偿30000元，缺乏乏有效证据，不不予支持。依依照中华人人民共和国合合同法第六六条、第八条条、第四十四四条、第六十十条、第一百百零七条之规规定，判决：一、相某于于判决生效后后10日内协协助李某办理理房屋所有权权和土地使用用权过户手续续。二、驳回回李某其他的的诉讼请求。（诉诉讼费负担部部分略）相某不服该该民事判决，向向R市中级法法院提起上诉诉称，根据国国办发19999399号第

33、二条“农民的住宅宅不得向城市市居民出售，也也不得批准城城市居民占用用农民集体土土地建住宅，有有关部门不得得为违法建造造和购买的住住宅发放土地地使用证和房房产证”的规定，农农民的住宅不不得向城市居居民出售系强强制性规定，不不因城市居民民购买目的差差异或其他因因素的存在而而可以变通。李李某身为城市市居民，其购购买农村私房房的行为属于于该通知中的的禁止行为。双双方违反通知知中的上述禁禁止性规定签签订房屋买卖卖合同，侵犯犯了社会公共共秩序，损害害社会公共利利益，依法应应当认定该合合同无效。请请求依法撤销销原判，另行行改判。R市中级法法院审理认为为：房屋管理理部门的登记记档案材料证实涉案案房屋系相某某于

34、19955年6月份提提出登记申请请，同年7月月份予以批准准，办理了城城市私房所有有权登记。双双方讼争房屋屋的性质属于于城市私有房房屋，并非相相某所主张的的农民住宅，现现有法律、行行政法规对此此没有禁止性性规定不得买买卖。双方当当事人之间的的买卖房屋协协议符合民事事法律行为的的有效要件，该该协议可以并并应当履行。相相某的上诉理理由不成立，其其上诉请求不不予支持。终终审判决驳回上上诉，维持原原判。法律评析析上引案例例所涉纠纷虽虽以二审维持持原判结案，但但从判案理由由明显可见，二二审改变了一一审的判案理理由，一审以以李某购买相相某的“农村”私房系用于于个人居住，并并非炒卖获取取非法利益，且且国办发1

35、1999339号通知不不属行政法规规的表现形式式。相某将自自己的私房出出卖给李某，系系对其私有财财产的合法处处分，不违背背国家法律的的强制性规定定，故应认定定为有效。二二审改变了一一审对相某的的私房性质的的认定，即该该房并非农村村私房，而是是办理了所有有权登记的城城市私房，从从而回避了城城镇居民能否否购买农村村村民房屋以及及所签订的房房屋买卖合同同是否具有法法律效力的问问题。（一）何为为“农村村民”我国的法律律条文中关于于“村民”的规定五花花八门，根本本找不到对村村民的明确界界定。例如，按按照宪法的规定，村村民是“农村居民”；在19998年11月月4日正式颁颁布实施的村村委会组织法法中，除了了

36、“村民”外，涉及到到“村民”名称的规定定还有“（本村）村村农民”、“年满十八周周岁的村民”、“本村十八周周岁以上的村村民”、“有选举权和和被选举权的的村民”、“有选举权的的村民”、“本村有选举举权的村民”、“被依法剥夺夺政治权利的村村民”等。事实上上，弄清村民民的概念，就就是要弄清“本村村民”这一概念，具具备什么条件件才能成为本本村村民？全全国人大、民民政部等有关关部门编写的的中华人民民共和国村委委会选举规程程、村委委会组织法学学习读本中中，对“本村村民”作了专门规规定：“本村村民，地地域性户籍概概念。专指具具有农业户籍、生生活在某一村村庄，并与该该村庄集体财财务有密切联联系的中华人人民共和国

37、公公民。”实际上，多多数地方法规规也是以农业业户籍作为判判断村民的基基本依据。由由于我国的农农民是与土地地及其它集体体财产紧密相相连的，村民民的经济利益与村村集体息息相相关，一旦具具有了本村的的村民资格，就就拥有了包括括土地承包权权、宅基地申申请权、村集集体经济收益益分配权在内内的一切村民民经济权益。王王禹博士认为为：“所谓村民，也也就是农民，但但农民属于社社会学上的概概念，而不是是法律上的概念念。村民是法法律概念，法法律上的村民民概念是指具具有农村户口口的公民。凡凡是具有本村村农业户口的的，都是本村村村民。”“村民资格格的认定，应应当从实质上上加以认定，所所谓实质，是是指是否与本本村的公共事

38、务和公公益事业形成成切身的利害害关系，是否否承担了村民民的义务。”从长远发展展的眼界考虑虑，王禹博士士关于应从实实质上认定村村民资格的观观点无疑是具具有进步意义义的，但在当当前形势下，全全国人大和民民政部对村民民范围的界定定还是符合客客观实际的，也也是较有利于于保护祖祖辈辈辈生活居住住在一定农村村区域的村民民利益的。 （二）城镇镇非农业户口口居民购买农农民居民房屋屋合同效力的判判断近年来，农农村的房地产产市场逐渐活跃跃，特别是毗毗邻城郊的部部分农村，本本集体经济组组织以外的外外村村民、城城镇非农业户户口居民购买买农村居民房房屋的日益增增多，因此而而产生的纠纷纷不少已诉至至人民法院。受案案法院在

39、房屋屋买卖合同效效力的确认上上认识不一：认定合同无无效的理由主主要是违反了了土地管理理法规定的的“农民集体所所有土地的使使用权不得出出让、转让或或者出租用于于非农业建设设”和国办发11999339号中“农村房屋不不得向城市居居民出售”的规定；认认定合同有效效的理由主要要是出于当事事人真实意思思表示而订立立的房屋买卖卖合同是依法法成立的合同同，对当事人人具有法律约约束力。当事事人应当按照照约定履行自自己的义务，不不得擅自变更更和解除合同同。对于相同同的法律事实实，却出现了了截然相反的的判决，这种种同案不同判判决的现象不不但无法起到到定纷止争的的作用，而且且将损害司法法部门的权威威，造成极大大的负

40、面影响响。笔者认为，虽虽然农民村民民对其依法申申请审批取得得的集体建设设用地使用权权上建造的房房屋拥有一定定的所有权，但但这也是一种种不完善的受受限制的所有有权，即原则则上只能向本本集体经济组组织以内的村村民出售，不不得向本集体体经济组织以以外的外村村村民、城镇非非农业户口居居民出售。国国家政策明确确禁止农民住住房的买卖、抵抵押、流通，其其目的是防止止集体土地流流失，保障农农民的基本生生存权利不受受侵害。但现现实中却是农农房买卖，特特别是城乡结结合部的农房房买卖禁而不不止。这种隐隐形市场交易易与法律形成成了矛盾，亟亟需解决！土地管理理法第六十十二条规定：“农村村民一一户只能拥有有一处宅基地地，

41、其宅基地地的面积不得得超过省、自自治区、直辖辖市规定的标标准；农村村村民出卖、出出租住房后，再再申请宅基地地的，不予批批准。”第六十三条条规定：“农民集体所所有的土地使使用权不得出出让、转让或或者出租用于于非农业建设设。”为进一步加加强农村宅基基地管理，国国发2000428号号国务院关关于深化改革革严格土地管管理的决定规规定：“禁止擅自通通过村改居等方式将农农民集体所有有土地转为国国有土地。禁禁止农村集体体经济组织非非法出让、出出租集体土地地用于非农业业建设。改革革和完善宅基基地审批制度度，加强农村村宅基地管理理，禁止城镇镇居民在农村村购置宅基地地。”国土资源部部国土资发220042234号关

42、关于加强农村村宅基地管理理的意见第第（五）款规规定：“农村村民一一户只能拥有有一处宅基地地，面积不得得超过省（区区、市）规定定的标准。农村村民民将原有住房房出卖、出租租或赠与他人人后，再申请请宅基地的，不不得批准。”第（十三）款款重申：“严禁城镇居居民在农村购购置宅基地，严严禁为城镇居居民在农村购购买和违法建建造的住宅发发放土地使用用证。”有人认为，该该种规定在文文字表面含义义上似乎并不不能直接得出出农村村民将将农村私房出出售给城镇居居民的合同当当然无效的结结论，因为其其中的“他人”并未明确不不包括城镇居居民，且农村村村民出售住住房后，只是是不能再申请请宅基地罢了了，而购买房房屋的城镇居居民可

43、以行使使房屋的居住住使用权，但但不能取得土土地使用证和和房产证。笔笔者认为，这这种认识是极极为片面和有有害的，通常常情况下，当当事人出售自自己所有的财财产在法律上上并无任何障障碍，但是由由于农村房屋屋买卖的特殊殊性，必须考考虑与土地权权属相关的法法律政策（包包括党和政府府部门的政策策）规定，只只要是非集体体组织成员或或者是城市居居民，非经法法定程序，均均不得享受农农村的宅基地地使用权。房房屋不是空中中楼阁，而是是依附于一定定土地之上的的，即便是可可以移动的活活动房屋，它它也与一定范范围内的土地地分不开的。农农村宅基地属属于农民集体体经济组织所所有，能享有有宅基地使用用权的必须是是集体经济组组织

44、的成员，且且一户只能享享有一处。如如果房屋的买买卖成立，也也将与房屋不不可分割的宅宅基地使用权权一并进行转转让，这势必必将宅基地使使用权的主体体扩大化。农农村的宅基地地具有政策保保障性，农民民作为中国最最大的基础人人口和弱势群群体，其经济济能力和地位位明显低于城城市居民，国国家通过政策策审批无偿分分配给宅基地地供其建房居居住，而限制制流通也是为为了防止土地地流失和使农农民在困苦境境况下仍居有有定所。新近公布的的物权法草草案第一百百六十二条第第一款规定：“宅基地使用用权人经本集集体同意，可可以将建造的的住房转让给给本集体内符符合宅基地使使用权分配条条件的农户；住房转让时时，宅基地使使用权一并转转

45、让。禁止城城镇居民在农农村购置宅基基地。”第二款规定定：“农户依照前前款规定转让让宅基地使用用权的，不得得再申请宅基基地。”这一规定首首次明确了农农户使用集体体所有的土地地建造房屋，可可以转让给本本集体内符合合宅基地使用用权分配条件件的农户，城城镇居民不能能在农村购置置宅基地。据据此，应当能能够得出城镇镇居民不能在在农村购买农农户住房的结结论。笔者完完全赞同这种种规定，因为为这毕竟是符符合当前及今今后相当长一一段时间内我我国农村村民民生存保障及及农户住房建建造及使用宅宅基地的实际际状况。农地地在一个相当当长时期内仍仍将是大部分分地区、大部部分农民获取取收益和维持持生存保障的的基石。虽说说宪法强

46、调保护护公民的合法法的私有财产产，但同时又又规定国家建建立健全同经经济发展水平平相适应的社社会保障制度度。我国农村村农户的社会会保障水平与与城镇居民相相比还是处于于较低水平的的，农村土地地所发挥的社社会保障作用用是不容忽视视的，否则，大大刀阔斧式的的土地制度及及农户住房制制度改革，所所带来的负面面影响是不容容低估的。正正如田有成先先生所言：“无论立法多多么神明，法法律始终是有有局限性，法法律的不合目目的性、不周周延性、模糊糊性和滞后性性是人类社会会面临的基本本事实，有限的法律和无限的事实实之间、稳定定的法律和多多变的现象之之间、滞后的的法律和超前前的社会之间间，这是任何何一个国家所所面临的棘手

47、手问题。”综上所述，笔笔者认为，城城镇居民未经经有批准权的的人民政府批批准不得购置置农村宅基地地，也不得购购买农户住房房，相关当事事人之间所签签订的农户房房屋买卖合同同依法应认定定为无效，而而不能拘泥于于现行法律法法规中未明确确规定这类合合同无效而片片面地从尊重重当事人的契契约自由及鼓鼓励交易、物物尽其用原则则出发，确认认合同有效。就就前引案例而而言，二审法法院依据查明明的事实认定定双方讼争的的房屋并非农农村私房，而而是办理了所所有权登记的的城市私房，故故而维持了一一审判决，无疑疑是正确的，只只是未从正面面回答城镇非非农业户口居民民购买农村房房屋合同的效力，不不能说不是一一个遗憾。 根据合同同

48、法第五十十一条：“无处分权的的人处分他人人财产，经权权利人追认或或者无处分权权的人订立合合同后取得处处分权的，该该合同有效”的规定，非非房屋所有权权人出卖他人人房屋的，买买卖合同并不不必然无效，而而是处于效力力待定状态。参见最高人人民法院关于于贯彻执行若干问问题的意见（试试行）第889条的规定定。参见合同同法第二百百三十条。应秀良：违违反行政法强制性性规定的合同同效力探讨以房地地产管理法为研研究对象，载载法律适用22004年第第3期，第448页。梁书文、回回沪明、马建建华主编：房房地产法及配配套规定新释释新解（上上），人民法法院出版社11998年44月第1版，第第444页。史尚宽先生生指出，“强行法得为为效力规定与与取缔规定，前前者着重违反反行为之法律律行为价值，以以否认其法律律效力为目的的；后者着重重违反行为之之事实行为价价值，以禁止止其行为为目目的。强行规规定，是否为为效力规定抑抑为取缔规定定，应探求其其目的以定之之。”参见史尚宽宽：民法总总论，中国国政法大学出出版社20000年版，第第330页。参见董安生生著：民事事法律行为，中中国人民大学学出版社20002年122月第1版