上海市金山项目分析报-doc 1532499.docx

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1、上海市x山项目分析报告目 录目 录1一、总论21.11 项目目简介21.1.11项目概概况21.1.22 项目目规划总总体要求求21.1.33 项目目建筑面面积指标标21.2 编编制依据据21.3 主主要经济济技术指指标31.4 结结论3二、市场分分析42.1 宏宏观环境境分析42.1.11 城市概概况42.1.22经济发发展状况况42.1.33 居民民生活水水平52.22、房地产产市场分分析52.2.11 房地地产市场场综述52.2.22 板块块特征62.2.33 未来来发展趋趋势7三、项目周周边环境境73.1 项项目周边边环境分分析73.1.11 周边边环境73.1.22 SWWOT分分析

2、83.2 竞竞争性楼楼盘分析析8四、项目定定位94.1 总总体定位位94.22 产品品定位104.3 客客户定位位104.4 价价格定位位11五、财务效效益125.1 销销售收入入测算125.2 建建设投资资估算125.3 不不确定性性分析135.4 经经济效益益评价13一、总论1.1 项项目简介介1.1.11项目概概况项目地块位位于金山山区金山山新城中中心城区区杭州湾湾大道以以东、卫卫阳南路路以西、龙龙源路以以南、板板桥东路路以北。土土地面积积14228688平方米米，土地地用途为为居住。项目地块所所处区域域属于规规划中的的金山区区城市中中心区，西西北面临临近区政政府、西西面临近近中央大大道

3、，附附近市政政、生活活和商业业配套都都在完善善之中。东东面是山山阳居住住区，邻邻近的有有山鑫联联城花苑苑，现正正在建配配套的菜菜场和商商场。南南面集中中了蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园等多个个中高档档楼盘。1.1.22 项目目规划总总体要求求项目占地面面积14428668平方方米，规规划建设设一个大大型中高高档居住住区，土土地使用用年限为为70年年，规划划容积率率为1.1, 其中多多层1.4, 非独立立式低密密度住宅宅0.77, 建筑密密度多层层30%，非独独立式低低密度住住宅255%，绿绿化率440%。机机动车泊泊位按00.7个个/户配配置。1.1.33 项目目建筑面面积指标

4、标项目总建筑筑面积11801184.8平方方米，住住宅部分分15556544.8平平方米，其其中多层层12445233.8平平方米，别别墅3111311平方米米；车位位部分2230330平方方米，配配套15500平平方米。1.2 编编制依据据本报告根据据目前可可获取的的资料，结结合有关关的政策策法规和和金山区区有关规规划，在在实地考考察与市市场研究究的基础础上，通通过客观观分析和和经济评评估，为为项目投投资提供供科学的的决策依依据。此外，本报报告编制制依据还还有：1、上海市市国有土土地使用用权出让让合同。2、上海市市土地资资源管理理局20003008200号土地地出让公公告。3、上海市市规划管

5、管理局城城市设计计管理技技术规定定关于于住宅小小区建设设项目规规划设计计要点和和土地利利用条件件和要求求。1.3 主主要经济济技术指指标占地面积 14428668m22总建筑面积积18001844.8 m2 其中：住宅 15556544.8 m2 多层层 11245523.8 mm2 叠加加/联排别别墅311131 m2车位 2330300 m22 配套套 15500 m2容积率 11.1建筑密度 300%绿化率440%机动车停车车泊位 9440个1.4 结结论本项目在目目前市场场行情下下，总投投资5555,8889,9366.722元，销销售收入入6588,7884,3392元元，税后后利润

6、444,2221,6955元，投投资收益益率为88.0%。从敏敏感度分分析来看看，本项项目风险险性较大大。故本本项目从从经济上上不可行行。二、市场分分析2.1 宏宏观环境境分析2.1.11 城市市概况金山区位于于上海市市西南，杭杭州湾北北岸，处处在沪、杭杭、甬及及舟山群群岛经济济区域中中心和长长三角都都市圈枢枢纽地带带。西连连浙江省省平湖市市、嘉善善县，东东邻上海海市奉贤贤区，北北接松江江区和青青浦区。全全区陆地地总面积积5866平方公公里，辖辖14个镇镇、1个街道道，现有有人口555万。金山区境内内有沪杭杭高速、同同三高速速、莘奉奉金高速速等高速速公路网网络。沪沪杭铁路路金山支支线直达达金山

7、城城区。南南部沿海海申甬车车客渡码码头开辟辟了舟山山、宁波波等地海海运航线线。黄浦浦江支流流贯穿全全区各镇镇，成为为内河运运输主动动脉。到到20005年，金金山将形形成“三纵两两横”五条高高速公路路和“六纵六六横”区域干干线公路路网架。杭杭州湾跨跨海大桥桥建成后后，金山山将成为为浙江快快速进入入上海的的桥头堡堡。嘉金金高速建建成通车车后，金金山北出出上海的的时间将将大大缩缩短。2.1.22经济发发展状况况2004年年1-33季度金金山区完完成国内内生产总总值999.511亿元，按按可比价价格计算算比去年年同期增增长266.1%，增速速比去年年同期高高出7.3个百百分点，预预计全年年增长将将超过

8、224%。结结合20003年年发展情情况来看看，金山山区经济济发展开开始步入入高速增增长期。2004年年1-99月份金金山区完完成全社社会固定定资产投投资755.911亿元，同同比增长长68.1%。1-99月房地地产投资资完成7743775万元元，同比比增长332.00%，占占全社会会固定资资产投资资总额的的9.88%,继继续保持持高速稳稳定增长长的势头头。其原原因主要要是房地地产开发发继续了了去年发发展的势势头，从从今年11-9月月统计数数据反映映，新开开工项目目较多，而而且其规规模较大大，今年年的房地地产投资资形势仍仍较为乐乐观。但但由于受受宏观调调控的影影响下半半年开始始增幅逐逐月下降降

9、。2.1.33 居民民生活水水平2003年年金山区区城镇职职工年平平均收入入185500 元，比比上年增增长8.0；农民人人均收入入48332元，比比上年增增长9.5。年年末居民民储蓄存存款766.7亿亿元，比比上年增增长177.7。农村村养老保保险投保保率933.188。2.2、房房地产市市场分析析2.2.11 房地地产市场场综述2004年年金山区区房地产产业蓬勃勃发展，商商品房继继续保持持旺销势势头。11-9月月份，全全区房地地产开发发投资完完成7.44亿亿元，同同比增长长32.0%。商商品房施施工面积积 1445.336万平平方米，增增长555.6%；商品品房竣工工面积556.224万平

10、平方米，同同比增长长72.7%；商品房房销售额额9.337亿元元，增长长1122.8%，至9月底，空空置房面面积5.63万万平方米米，同比比下降551.55 %。2.2.22 板块块特征根据一手市市场楼盘盘供应情情况来看看，金山山区可以以划分为为三大板板块：石石化板块块、朱泾泾板块、枫枫泾板块块。石化板块该板块由于于区政府府的南迁迁，市政政建设和和房地产产投资迅迅速升温温。20004年年市场供供应量共共计322.188万平方方米，共共27773套，已已销售113.775万平平方米，共共计13319套套，去化化率为447.55%。市市场主要要房型为为1000m2左右的的二房和和1200-1440

11、 mm2 的三房房。该板板块内市市场价格格在35500-45000元/平方米米，均价价在40000元元/平方米米左右。朱泾板块该板块作为为曾经的的区政府府所在地地，房地地产市场场兴起的的最早。2004年市场供应量共计25万平方米，共2492套，已售7.81万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房型为90 m2的二房和110-130 m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均价在3500元/平方米左右。枫泾板块该板块随着着上海市市“一城九九镇”计划的的提出而而备受关关注。220044年市场场供应量量共计663.443万平平方米，共共57770套，已已销售223.448

12、万平平方米，共共计22215套套，去化化率为338%。该该板块的的市场均均价在330000元/平方米米左右。2.2.33 未来来发展趋趋势由于金山区区地处远远郊，房房地产业业的发展展起步较较晚，居居民住房房水平相相对较低低。据220033年物业业统计年年报数据据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方

13、米。甚至和西部比还相差4.45平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面，从从近年房房地产业业投资情情况看，金金山区的的房地产产投资呈呈逐年高高速增长长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，而金山区为10.5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方方面看，金金山区房房地产业业的投资资能量、

14、需需求潜力力、发展展趋势是是好的良良好。三、项目周周边环境境3.1 项项目周边边环境分分析3.1.11 周边边环境项目地块处处于金山山区规划划的中央央城区的的核心位位置。北北面临近近金山区区政府，西西面是规规划的中中央城区区的中央央大道，东东面是正正在建设设中的山山阳居住住区，南南面是聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园等多多个楼盘盘的中高高档居住住区。本项目交通通便捷。西西面紧邻邻的杭州州湾大道道贯通金金山区可可直达市市区；北北面临近近的金山山大道紧紧倚区政政府，贯贯穿金山山卫镇和和漕泾镇镇，规划划中的轨轨道交通通将经过过附近；南面有有连接金金山石化化与上海海火车站站的铁路

15、路线；南南面杭州州湾距离离本项目目车程在在10分钟钟之内。本项目周边边生活配配套完善善。规划划中的中中央大道道将建设设成为金金山区商商业步行行街，邻邻近的蒙蒙山路和和卫清路路口有乐乐购购物物中心，邻邻近的山山鑫联城城花园有有配套的的大菜场场和商业业配套。蒙蒙山路和和卫清路路附近有有幼儿园园、小学学和中学学。3.1.22 SWWOT分分析Strenngthhn n 地理理位置得得天独厚厚，处于于规划的的城市中中心位置置，紧邻邻区政府府n n 交通通便捷，水水、陆、轨轨道交通通立体化化交通格格局即将将形成n n 周围围居住区区气候逐逐渐形成成，生活活配套逐逐渐完善善Weakn n 北面面是一片片尚

16、未开开发的农农田，容容易造成成荒凉的的感觉n n 地块块中间有有一个污污水处理理厂和高高压电线线，在一一定程度度上影响响项目形形象Opporrtunnityy n n 北面面临近老老龙泉港港，可以以引入至至小区内内作水景景n n 金山山区房地地产市场场仍处于于上升势势头，未未来走势势较为乐乐观Threaatn n 周边边竞争性性项目较较多，本本项目面面临销售售压力n n 宏宏观经济济政策存存在较多多变数，可可能对房房地产市市场的走走势产生生影响。3.2 竞竞争性楼楼盘分析析项目周边地地区聚集集了蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园、三岛岛龙洲苑苑、棕榈榈湾花园园以及山山鑫联城城花园等

17、等多个项项目。其其中，与与本项目目可比性性较强的的有蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园、三岛岛龙洲园园、棕榈榈湾花园园等。周边竞争性性楼盘列列表名称地址物业类型建筑面积(m2)总户数户型面积 （m2）均价 (元/m22)开盘日期销售情况蓝堡爱琴海海杭州湾大道道/卫清清路独立/联排排别墅184175-1195/3033-46674800Jun-004售完金海岸花园园杭州湾大/龙胜路路多层/小高高层18000001366101-1111/1433-14444200Jul-004剩50套大大三房海上明珠园园杭州湾大道道/隆安安路多层/小高高层/高高层100000077492/133040

18、00Aug-004超过60%三岛龙洲苑苑蒙山路/板板桥路多层/小高高层1800000858104/1113/12884200Aug-00450%棕榈湾花园园蒙山路/卫卫清路多层/小高高层180000132100-1102/1255-15554100Aug-004基本售完蓝堡爱琴海海是一中中档别墅墅项目，该该案总户户数1884户，户户型面积积1755-4007平米米，由独独栋和联联体别墅墅组成，容容积率00.7, 20004年年6月28日开开盘，销销售状况况较好，仅仅余一套套联体别别墅。金金海岸花花园由110幢小小高层和和30幢多多层组成成，内部部配有 1万平平米的会会所、11万平米米的中庭庭花

19、园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基

20、本售完。四、项目定定位4.1 总总体定位位 引领住宅时时尚、开开创新生生活模式式定位诠释：n n 崭新新生活模模式摆脱目前许许多个案案片面的的“随大溜溜”、“形式主主义”的误区区，在开开发中强强调物业业内涵的的同时，更更注重功功能延伸伸，向金金山区市市民展示示一种新新的居住住理念、新新的生活活态度和和方式。以以完备的的设施和和功能配配套及营营销理念念相互融融合，给给目标客客户展现现一种求求新、唯唯美、崇崇尚健康康的生活活方式。n n 引领领市场发发展本案位于山山阳镇，规规划中的的山阳居居住区发发展方兴兴未艾，此此所谓“生逢其其时”。另外外小区的的产品是是与国际际大都市市所同步步的，充充分尊重重

21、建筑与与人的共共鸣，体体味其人人性品位位，并与与环境有有机的共共融。同同时内部部有大面面积集中中绿化，再再结合各各组团主主题景观观，节点点小品等等组成多多方位景景观系统统。景观观在本案案中不是是一种美美化和附附属，而而是一种种与自然然相安共共存的概概念。n n 紧凑凑型高品品质生活活社区针对目标客客户创造造符合其其需求的的高品质质产品。户户型紧凑凑但科学学合理（总总价相对对较低），建建筑风格格简朴但但大气，精精心于细细部设计计的推敲敲，从房房型、外外观、观观景设计计、组团团绿化、公公建配套套等，都都将体现现本案中中低价楼楼盘高档档化社区区形象。通过建筑各各项要素素与个人人生活有有机结合合可引伸

22、伸出许多多推广主主题，有有利于本本案的各各项要素素进行生生动、全全面的诉诉求。以以此完成成以小见见大、提提高推广广立意的的目的。强强调本案案产品理理念的领领先性和和公司实实力的雄雄厚性。4.2 产产品定位位项目周边在在售楼盘盘中，小小高层占占主流，其其次是多多层，高高层比较较少。这这代表了了城市住住宅未来来发展的的趋势，小小高层和和高层在在楼盘品品质和舒舒适度上上均优于于多层，但但造价稍稍高。而而郊区发发展规划划时，则则往往限限制小高高层和高高层住宅宅的发展展。周边边别墅仅仅有蓝堡堡爱琴海海，以独独立别墅墅为主，少少量联排排别墅，从从市场需需求来看看，去化化较快。结合本项目目规划要要求，本本项

23、目宜宜以多层层为主，辅辅以少量量叠加和和联排别别墅，充充分利用用规划要要求的容容积率，实实现利润润最大化化。4.3 客客户定位位通过对周边边金海岸岸花园、三三岛龙洲洲等楼盘盘的调查查了解，结结合本项项目的特特点，本本项目客客户定位位如下： 客户户以金山山本地客客户为主主，以在在金山工工作的外外地人为为辅； 客户户年龄跨跨度较大大，255-500岁的为为主力范范围； 客户户的家庭庭结构以以二代同同住为主主，房型型要求为为两房和和三房； 客户户接受的的主力总总价在335万-500万左右右； 房屋屋单户面面积需求求在8551300m2之间居居多； 客客户的主主要职业业是为工工薪一族族或小业业主，如如

24、金山石石化和其其关联企企业员工工、在金金山石化化工作和和生活的的外地人人等等； 目标客客户对金金山石化化的生存存依赖度度较高；4.4 价价格定位位本项目采用用市场比比较法定定价，选选取相类类似项目目作为参参照，比比较本项项目和参参照项目目的优劣劣，进行行价格修修正，从从而得出出本项目目相对于于市场在在售项目目的参考考价格。根据相似原原则和可可比原则则，选取取金海岸岸花园、三三岛龙洲洲苑和海海上明珠珠园作为为本项目目多层部部分参照照项目。比较内容权重金海岸花园园三岛龙洲苑苑海上明珠园园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置15%1.10.16551.10.16551.10.16

25、55外部环境25%1.10.27551.20.31.10.2755社区环境10%10.110.10.90.09发展规划20%0.90.1810.20.90.18房型设计10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主题提炼5%10.051.10.05551.20.06合计100%/1.04/1.1/1.02通过上面的的比较可可以得出出下表，从从表中可可以看出出，本项项目多层层部分的的市场参参考价在在38118-440388元/平方米米之间，取取其均值值39000元/平方米米。比较项目ABC比较系数1.041.11.02比较价格420042004000市

26、场参考价价格4038 3818 3922 对于别墅部部分，本本项目与与蓝堡爱爱琴海相相比，在在整体上上不及其其纯别墅墅的项目目定位，故故售价调调低2000元/平方米米。因此此，本项项目别墅墅的市场场参考价价定位在在46000元/平方米米。五、财务效效益5.1 销销售收入入测算u u 根据前前面的定定价，多多层按照照39000元/平方米米，别墅墅按照446000元/平方米米测算；u u 车库地地上部分分按照2240000元/个计算算，地下下部分按按照3660000元/平方米米计算；u u 计算建建筑面积积按照11571155平平方米计计算。销售收入估估算表序号项目名称金额（元）面积（m22）单价

27、（元/m2）备注一、住宅部分多层485,6642,9766 124,5524 3,9000 别墅143,2202,4166 31,1331 4,6000 小计628,8845,3922 155,6655 二、车位部分地下车位23,0330,0000 23,0330 1,0000 35m2/个地上车位6,9099,0000 9,8700 700 35m2/个小计29,9339,0000 三、合计658,7784,3922 根据销售收收入估算算表可以以看出，整整个项目目销售收收入共计计6588,7884,3392元元。5.2 建建设投资资估算投资估算表表序号项目金额（元）单价（元/m2）计算面积(

28、m2)备注一、土地费用211,0042,1611 1,3433 157,1155 1、土地出让费费182,1156,7000 1,2755 142,8868 85万/亩亩，2115亩2、契税5,4644,7001 3、土地使用金金10,0000,7760 142,8868 70年，11元/年年/m224、带征地费用用13,4220,0000 22万/亩亩，611亩二、前期费用69,1448,2200 440 157,1155 1、前期规费52,1775,4460 332 157,1155 2、前期工程费费用13,0443,8865 83 157,1155 3、其他前期费费用3,9288,877

29、5 25 157,1155 三、建安工程172,8870,5000 1,1000 157,1155 1、土建与装修修125,7724,0000 800 157,1155 2、设备及安装装工程47,1446,5500300157,1155四、公共基础配配套费1,8855,8660 12 157,1155 五、公共基础设设施费54,6889,9940 348 157,1155 六、后期成本5,3433,2770 34 157,1155 小计514,9979,9311 七、间接费用40,9110,0006 1、不可预见费费15,4449,3398 (一)(六)的3%2、财务费用25,4660,660

30、8 60%,一一年,88%利率率八、合计555,8889,9377 3,5377 157,1155 u u 财务费费用按照照建设总总成本的的60%的贷款款额度，贷贷款利率率8%，贷贷款一年年计算。根据建设投投资估算算表可以以看出，整整个项目目建设总总投资共共5555,8889,9937元元。5.3 不不确定性性分析敏感度分析析采取销销售价格格和销售售成本在在分别变变动100%和20%情况下下的项目目收益情情况。由由敏感度度分析表表可以看看出，只只有当销销售价格格上升到到42990元/平方米米以上或或者建设设总成本本降低110%以以上时本本项目才才可行。因因此，本本项目的的风险性性较大。敏感度分

31、析析表销售价格（元元/m2）4680429035103120销售收入(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）127,5555,2855 85,8888,4490 2,5544,8999 -39,1111,8966 投资收益率率22.9%15.5%0.5%-7.0%建设总成本本(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）-30,2267,5577 6,9777,0669 81,4666,3320 118,7710,9466 投资收益率率-4.5%1.1%16.3%26.7%5.4 经经济效益益评价从损益表可可以看出出，本项项目在目目前市场场行情下下，总投投资5555,8889,9366.722元，销销售收入入6588,7884,3392元元，税后后利润444,2221,6955元，投投资收益益率为88.0%。从敏敏感度分分析来看看，本项项目风险险性较大大。故本本项目从从经济上上不可行行。损益表序号项目金额（元）一、销售收入658,7784,3922 二、建设总投资资555,8889,9377 三、销售税金及及附加36,8991,9926 四、税前利润66,0002,5529 五、所得税21,7880,8835 六、税后利润44,2221,6695 七、投资收益率率8.0%