全国民事审判工作会议纪要29626.docx
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1、全国民事审判工作会议纪要(2011年)2011年全国民事审判工作会议纪要及物权、房地产纠纷部分的律师解评2011年年6 月月22 日至224 日日,最高高人民法法院在杭杭州召开开了全国国民事审审判工作作会议。各各高级人人民法院院和新疆疆生产建建设兵团团分院分分管民事事审判工工作的副副院长和和民一庭庭庭长,解解放军军军事法院院民庭庭庭长,以以及计划划单列市市中级人人民法院院分管民民事审判判工作的的副院长长参加了了会议。最最高人民民法院副副院长奚奚晓明出出席会议议并讲话话。这次次会议是是在社会会主义市市场经济济体制确确立和中中国特色色社会主主义法律律体系形形成的新新形势下下召开的的,它对对我国民民
2、事审判判队伍始始终坚持持社会主主义法治治理念,更更好落实实“为大局局服务,为为人民司司法”工作主主题,更更加充分分发挥民民事审判判工作职职能,为为全面实实施“十二五五”规划、全全面建设设小康社社会提供供有力司司法保障障具有重重要意义义。通过过讨论,与与会同志志对今后后一段时时期如何何更好开开展民事事审判工工作提出出了许多多意见和和建议,并并形成广广泛共识识。现将将有关情情况纪要要如下: 一、民事事审判工工作的总总体要求求1、民事审审判要始始终坚持持“三个至至上”的指导导思想,始始终坚持持社会主主义法治治理念,始始终坚持持公正司司法、能能动司法法,始终终坚持群群众路线线,以人人为本、司司法为民民
3、,深入入推进“三项重重点工作作”,为服服务经济济社会又又快又好好发展、保保障和改改善民生生提供强强有力的的司法保保障。2、民事审审判要适适应社会会主义法法律体系系形成对对工作的的新要求求,要求求全国民民事法官官更加自自觉地加加强学习习,更加加注重对对中国特特色社会会主义法法律精神神的深入入领会,更更加注重重对司法法实践中中新情况况、新问问题的调调查研究究,更加加注重对对与民事事审判工工作相关关联的新新知识的的学习理理解。3、民事审审判要始始终坚持持“调解优优先、调调判结合合”工作原原则,努努力提高高调解质质量,做做好调判判结合;要继续续创新和和完善多多元化矛矛盾纠纷纷解决机机制;要要积极推推广
4、诉调调对接,做做好诉前前调解;要完善善人民调调解协议议司法确确认机制制,推动动人民调调解工作作更大发发展。4、民事审审判要始始终坚持持重心下下移,适适应人民民法院基基层基础础建设对对民事审审判工作作新要求求,把基基层能力力建设放放在更加加突出的的位置,进进一步解解决基层层法院面面临的困困难,进进一步提提高基层层民事法法官的法法律适用用能力,进进一步规规范人民民法庭的的案件审审理,切切实保证证民事审审判固本本强基。5、民事审审判要始始终坚持持改革创创新,全全面加强强对下监监督指导导工作。要要有效解解决实践践中存在在的法律律理解、裁裁判尺度度不统一一问题,切切实提高高一、二二审案件件裁判质质量;要
5、要有效降降低上诉诉、申请请再审、申申诉上访访的比例例,从源源头上预预防和减减少信访访案件,最最大限度度地就近近做好当当事人服服判息诉诉工作;要做好好小额速速裁试点点工作,发发挥小额额速裁机机制在及及时化解解矛盾、提提高司法法效率中中的重要要作用,为为我国民民事诉讼讼法律制制度的不不断完善善,积累累更多更更好的经经验。6、民事审审判要始始终坚持持加强队队伍建设设,进一一步增强强党性观观念,自自觉接受受党的领领导,大大力弘扬扬公正、廉廉洁、为为民的司司法核心心价值观观,大力力加强司司法能力力建设,大大力加强强司法作作风建设设,大力力加强司司法廉洁洁建设。 二、关于于物权纠纠纷案件件7、当事人人请求
6、确确认违法法建筑权权利归属属及内容容的,不不予受理理;已经经受理的的应驳回回起诉。因因违法建建筑的占占有受到到侵害而而产生的的争议,属属于民事事案件受受案范围围。违法法建筑及及其搁置置物、悬悬挂物倒倒塌或者者脱落、坠坠落造成成他人报报害,按按照侵权权责任法法相关规规定处理理。【陈枝辉律律师解评评】违章章建造的的房屋,因因其违反反法律规规定,在在未经主主管部门门处理并并补办合合法手续续之前,不不能产生生房屋所所有权之之法律效效果。买买卖合同同标的房房屋系违违章建筑筑,且当当事人在在一审辩辩论终结结前未补补办相关关手续的的,应认认定合同同无效,出出卖人基基于该无无效协议议收取的的房款应应退还给给买
7、受人人。司法实践中中:(一一)包含含违章建建筑的房房屋转让让后,买买受人以以受欺诈诈和显失失公平起起诉撤销销的,法法院根据据价格差差距、签签约情形形等因素素,可能能予以支支持。案案见北京京昌平区区法院2009昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。(二)在无产权证的违章建筑转让情形,法院一般认定合同无效。案见辽宁沈阳中院2007沈民(2)房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案”、辽宁沈阳中院2005沈民(2)房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。(三)对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易,买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的,不予支
8、持。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。(四)买卖违章建筑导致合同无效,双方返还,卖方存在欺诈,买方亦未尽到审查义务,卖方售房给予买方的居住利益,以及买方支付房款的利息损失,可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院2010渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。(五)明知部分房屋系违章建筑仍予购买,对不能顺利办理产权证应有所预见,买受人对法律规定的误解不构成合同法意义上的误解,在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下,买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋
9、买卖合同纠纷上诉案”。相关规定:最高人人民法院院全国国民事审审判工作作座谈会会纪要(1993年11月24日法发199337号)第2条:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷,依法应由有关行政部门处理。”北京高院关于房地产案件受理问题的意见(试行)(1994年4月25日)第9条:“凡属关于违章建筑的认定与处理方面的纠纷,不属法院管辖范围,应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条:“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷,或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷,当事人起诉的,由
10、民庭受理。”广东高院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)(1993年11月4日粤高法发199364号)第22条:“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷,人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷,人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑,经主管部门罚款留用的,法院在处理房屋析产、所有权纠纷中,可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买卖卖合同疑疑难案件件裁判要要点与依依据(法法律出版版社,220122年3月月3月)8、未经抵抵押权人人同意转转让
11、抵押押财产的的,不能能依据物物权法第第一百九九十一条条第二款款规定认认定转让让合同无无效。受受让人因因抵押权权登记未未涂销,请请求解除除合同的的,应予予支持;受让人人要求转转让人承承担相应应民事责责任的,根根据当事事人的过过错程度度等予以以确定。【陈枝辉律律师解评评】根据据物权权法第第15条的的规定,当当事人之之间订立立有关设设立、变变更、转转让和消消灭不动动产物权权的合同同,除法法律另有有规定或或者合同同另有约约定外,自自合同成成立时生生效;未未办理物物权登记记的,不不影响合合同效力力。该规规定确定定了不动动产物权权变动的的原因与与结果相相区分的的原则。物物权转让让行为不不能成就就,并不不必
12、然导导致物权权转让合合同无效效。根据据物权权法第第1911条、担担保法第第49条的的规定,抵抵押期间间抵押人人转让抵抵押物,应应当通知知抵押权权人并经经抵押权权人同意意,否则则转让行行为无效效。但物物权法第第1911条以及及最高人人民法院院关于于适用若干问问题的解解释第第67条还还同时规规定,未未经通知知或者未未经抵押押权人同同意转让让抵押物物的,如如受让方方代为清清偿债务务消灭抵抵押权的的,转让让有效。即即受让方方通过行行使涤除除权涤除除转让标标的物上上的抵押押权负担担的,转转让行为为有效。上上述法律律、司法法解释的的规定,旨旨在实现现抵押权权人、抵抵押人和和受让人人之间的的利益平平衡,既既
13、充分保保障抵押押权不受受侵害,又又不过分分妨碍财财产的自自由流转转,充分分发挥物物的效益益。司法实践中中:(一一)出卖卖人转让让已抵押押房屋,应应告知买买受人,在在未告知知受让人人情况下下,合同同是无效效还是有有效,不不能一概概而论。担担保法司司法解释释第677条是否否就是对对担保保法第第49条的的变更或或扩充,在在理论及及司法实实践中并并非毫无无争议。担担保法第第49条第第1款尽管管对抵押押物转让让效力认认定设定定了条件件,理论论及实践践中对此此倾向于于从宽解解释,即即转让已已登记的的抵押物物即使未未经抵押押权人知知晓或未未告知受受让人也也并不必必然导致致合同无无效,依依据就是是最高人人民法
14、院院嗣后发发布的担担保法司司法解释释第677条之规规定。但但在担担保法该该条款未未有明确确解释或或被修订订前,依依据该款款直接判判决无效效仍堪称称有据。案案如云南南昆明中中院220099昆民民一终字字第199号“陈某与与杨某房房屋买卖卖合同纠纠纷”。笔者者认为:关于抵抵押合同同与买卖卖合同相相互关系系,二者者并不一一定相互互冲突,在在已抵押押登记的的情况下下只要买买受人愿愿意接受受已经抵抵押的房房产(或或地产),抵抵押合同同有效,买买卖合同同亦可有有效,但但在未登登记的情情况下抵抵押权人人不得对对抗已办办过户登登记的买买受人。故故,笔者者认为,担担保法第第49条关关于合同同效力的的规定,应应理
15、解为为“效力待待定的合合同”为宜:(1)在受受让人代代为涤除除或出卖卖人主动动涤除抵抵押权负负担的,转转让合同同有效;(2)受让让人或出出卖人不不能涤除除抵押权权负担,转转让合同同无效;(3)无论论受让人人或出卖卖人是否否涤除抵抵押权负负担,抵抵押权合合同因为为已办登登记,皆皆为有效效;(44)在抵抵押权未未办登记记情况下下,后成成立的转转让合同同办理了了过户登登记的,抵抵押人的的债权不不能对抗抗善意买买受人的的物权。此外,笔者者注意到到,民民法通则则司法法解释第第1155条“抵押物物如由抵抵押人自自己占有有并负责责保管,在在抵押期期间,非非经债权权人同意意,抵押押人将同同一抵押押物转让让他人
16、,或或者就抵抵押物价价值已设设置抵押押部分再再作抵押押的,其其行为无无效”与担担保法第第49条如如出一辙辙,但民民法通则则司法法解释第第1155条在20008年12月18日已被最最高人民民法院关关于废止止20007年底底以前发发布的有有关司法法解释(第第七批)的的决定(实实施日期期:20008年年12月24日)废止止,原因因就是“与物权权法有关关规定冲冲突”。而物物权法第第1911条的相相关规定定又是与与担保保法司司法解释释第677条要旨旨相通,故故担保保法第第49条亦亦无有效效存续理理由,修修订或废废止势在在必行、当当在必行行。(二)出卖卖人转让让房产告告知了受受让人,或或法院认认定受让让人
17、明知知或应知知受让房房产的所所有权负负担,买买受人能能否单以以“抵押人人未通知知抵押权权人”为由主主张合同同无效?尚存争争议。实实践中,关关于抵押押人的通通知义务务是必要要的,但但未经通通知,是是否必然然导致转转让合同同无效,担担保法第第49条“抵押人人未通知知抵押权权人或者者未告知知受让人人的,转转让行为为无效”贯彻“缺一不不可”的原则则,然此此原则与与物权权法第第1911条“抵押人人未经抵抵押权人人同意,不不得转让让抵押财财产,但但受让人人代为清清偿债务务消灭抵抵押权的的除外”规定相相冲突。担担保法第第49条依依然有效效,但逻逻辑不严严谨。司司法实践践中为缓缓解此一一矛盾,通通过对“通知”
18、的形式式及时间间点要求求予以解解释,达达到平衡衡的目的的:(11)可以以口头形形式通知知。案见见上海一一中院2004沪一中民二(民)终字第51号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案”。(2)可以随时通知,至迟在转让合同签订之前,故买受人在签订预约合同之后而未签订本约合同之前,以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔,可能构成违约。案见广东佛山中院2004佛中法民五终字第14号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案”。(三)如转转让抵押押房产且且未通知知抵押权权人,买买受人起起诉主张张的是合合同无效效,但裁裁判者认认为是合合同有效效,买受受人只能能在法官官释明的的情况下下,根据据合同同法
19、第第54条规规定以欺欺诈主张张撤销权权。如买买受人坚坚持合同同无效的的诉讼请请求,则则可能导导致诉讼讼请求被被全部驳驳回的风风险。(四)二手手房买卖卖合同虽虽约定了了标的房房屋设定定抵押则则为欺诈诈,出卖卖人应双双倍返还还定金,但但该约定定在房屋屋买卖合合同因转转让抵押押物未通通知抵押押权人被被认定无无效时,作作为从合合同的定定金合同同条款,亦亦自始无无效,不不产生双双倍返还还的法律律效果。案案如云南南昆明中中院220099昆民民一终字字第199号“陈某与与杨某房房屋买卖卖合同纠纠纷”。(五)故意意隐瞒所所售商品品房已抵抵押事实实,导致致与买受受人所签签售房合合同解除除或被撤撤销的,买买受人可
20、可以请求求出卖人人返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失,并可可以请求求出卖人人承担不不超过已已付购房房款一倍倍的赔偿偿责任。(六)以涤涤除标的的房屋上上设定的的抵押为为付款条条件的买买卖合同同,收款款对象为为抵押权权人,而而在合同同签订后后,未办办理产权权变更登登记前,该该房被第第三人作作为诉讼讼保全对对象,这这样就不不仅存在在合同履履行上的的障碍,而而且很可可能丧失失对案涉涉房屋的的所有权权,在主主张债权权时,只只能针对对出卖人人,而无无法向已已收款的的原抵押押权人索索赔。给给出去的的是现钱钱,买卖卖落空还还不能向向收钱的的人追回回。故,买买卖抵押押房之前前,需先先核实房房屋除抵抵押权之
21、之外是否否存在其其他财产产所有权权纠纷,预预先了解解实际办办理产权权过户手手续存在在的障碍碍,一旦旦签约,及及时办理理过户登登记手续续,如签签约后不不能及时时办理,则则依据物物权法新新规定,申申请预告告登记,同同样能产产生不动动产变动动的公示示效果。(七)被执执行人将将其名下下需办理理过户登登记的财财产出卖卖给第三三人,第第三人已已支付部部分或全全部价款款并实际际占有该该财产,但但尚未办办理产权权过户登登记手续续的,人人民法院院可以查查封、扣扣押、冻冻结;第第三人已已经支付付全部价价款并实实际占有有,但未未办理过过户登记记手续的的,如第第三人对对此没有有过错,人人民法院院不得查查封、扣扣押、冻
22、冻结。故故对买受受人而言言,为避避免此种种情形下下的争端端,签订订购房合合同后,应应及时办办理交付付,取得得实际占占有的效效果,并并及时过过户手续续,或办办理预告告登记。 88.适用用民法法通则第第1133条,以以不享有有所有权权的抵押押行为被被认定无无效,海海南海口口中院2002海中法民终字第209号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案”并非此类案件的典型,只能是购房人的美好愿望。按照物权法规定的原则,不动产的公示公信原则,能够保护第三人取得的抵押权,即买受人在先取得的所有权不具有对抗善意第三人的效力。参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买卖卖合同疑疑难案件件裁判要要点与依依据(法法律出版版社,2201
23、22年3月月3月)9、转让人人转让登登记在其其个人名名下的共共有物不不符合对对共有物物处分约约定的,原原则上应应当认定定该转让让行为有有效。受受让人虽虽然知道道转让标标的物为为共有,但但其有理理由相信信转让人人的处分分是共有有人共同同意思表表示的,可可以认定定转让行行为有效效。另一种意见见:转让让人转让让登记在在其个人人名下的的共有物物不符合合对共有有物处分分约定的的,按照照物权法法第一百百零六条条有关善善意取得得的规定定处理。【陈枝辉律律师解评评】夫妻妻共同共共有及其其他法定定共有房房屋仅登登记在其其中部分分共有人人名下,未未经占份份额三分分之二以以上的按按份共有有人或全全体共同同共有人人同
24、意的的登记人人,或者者,依法法律规定定或合同同约定非非属实际际权利人人的登记记人,擅擅自以自自己名义义处分房房屋的,除除非受让让人受让让该房屋屋时系善善意且支支付了合合理的价价格并办办理了转转移登记记,否则则不发生生买受人人善意取取得的法法律效果果。夫妻一方作作为无权权处分人人在售房房合同失失效的情情况下,理理论上及及实践中中存在这这样的争争议:产产生的是是缔约过过失责任任还是违违约责任任?合同同无效时时定金返返还或者者是违约约双倍赔赔偿?因因违约责责任产生生的夫妻妻一方返返还、赔赔偿责任任是否作作为夫妻妻共同债债务?实实践中均均存在不不同的判判例。司法实践中中,与登登记的产产权人签签订房屋屋
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