南国新城前期调研定位策划案DOC71(1)15760.docx

《南国新城前期调研定位策划案DOC71(1)15760.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南国新城前期调研定位策划案DOC71(1)15760.docx（94页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、南国新城前期调研定位策划案目 录第一节 长沙市房地产发展形势及政策分析1一、20005年长长沙房地地产市场场运行基基本情况况1二、20006年我我国房地地产业发发展的政政策导向向6三、20006年房房地产发发展趋势势展望8第二节 区区域结构构调查与与城市发发展规划划调查110一、地理位位置及概概况100二、公共设设施状况况100三、交通道道路体系系状况100四、区域性性质与功功能特点点111五、规划展展望111第三节 区区域个案案调查111第四节 项目SWOOT分析析 229第五节 市场需求分分析311第六节 项目思路399第七节 项目定位400一、项目定定位之基基准400二、项目市市场定位位

2、原则422三、市场定定位（开开发档次次）422四、价格定定位455五、客户细细分455六、客户定定位499七、功能定定位522八、建筑规规划设计计建议533九、户型定定位611第八节 开发经营指指导思想想644 第一节 长沙市市房地产产发展形形势及政政策分析析 从全全国来看看，20005年年房地产产市场调调控初见见成效，房房地产开开发投资资过快的的增长势势头得到到一定的的遏制。以以3月17日央央行调整整个人商商品住房房贷款利利率为起起点，以以随后出出台的“国八条条”为标志志，长沙沙市房地地产业进进入了一一个调整整发展的的新时期期。在国国家宏观观调控政政策的影影响下，长长沙房地地产市场场投机苗苗

3、头得到到抑制，普普通住宅宅商品房房政策优优势初现现，商品品房交易易量大幅幅增长，商商品房价价格涨幅幅平稳，二二手房成成交增幅幅减缓，房房地产抵抵押登记记继续攀攀高，房房屋拆迁迁量下降降，国家家宏观调调控效果果开始显显现。随随着中央央稳定住住房价格格各项调调控政策策的逐步步落实，我我市房地地产市场场正朝着着遏制投投机、控控制投资资、引导导合理消消费、稳稳定房价价的预期期目标健健康发展展。一、20005年长长沙房地地产市场场运行基基本情况况 1、务实实基础，固固定资产产投资稳稳步增长长长沙市固定定资产投投资从119988年的1448.443亿元元，大幅幅上升到到20005年的的8811.444亿元

4、（220000年后平平均增长长率为551.88%），成成为推动动长沙经经济增长长的强大大动力。长长沙市加加大固定定资产投投资力度度，交通通、市政政、电力力、邮电电通讯等等城市基基础设施施日趋完完善，城城市功能能明显增增强，城城市规模模初见雏雏型。固固定资产产投资的的增长，改改变了城城市面貌貌，也推推动了房房地产业业的发展展。2、居民收收入的提提高为房房地产发发展提供供了支撑撑在整体经济济发展的的同时，长长沙市城城市居民民生活水水平持续续提高，年年均增幅幅10%左右。220044年长沙沙市城市市居民人人均可支支配收入入达到1110000元，远远远高出出武汉、海海口、河河北、郑郑州、成成都、兰兰州

5、等其其它同等等城市，已已处于中中西部同同类城市市前列。根根据长沙沙市十一一五规划划，预计计到20010年年末，城城市居民民人均可可支配收收入将达达到2001700元。收收入的提提高，为为房地产产的发展展注入了了持续的的动力，成成为房地地产发展展的最大大动力。3、房地产产投资依依然高歌歌猛进自20000年以来来，房地地产开发发投资迅迅速增长长，经济济的发展展和固定定资产投投资的增增长，为为房地产产业的发发展奠定定了坚实实的基础础，房地地产投资资逐年增增长，保保持了良良好的发发展势头头。虽然然受国家家宏观调调控的影影响，220055年开发发投资为为2566.355亿元，同同比增长长46.04。说明

6、明投资者者普遍看看好长沙沙市场，对对未来市市场充满满信心。4、竣工面面积首次次出现负负增长 200020004年后后长沙房房屋施工工面积和和竣工面面积呈现现同步增增长的趋趋势，220055年施工工面积继继续保持持了稳步步增长，房房屋施工工面积119133.577万平方方米，其其中新开开工面积积7799.544万平方方米，同同比分别别增长330.885、255.211；但但竣工面面积首次次出现负负增长，竣竣工面积积5155.166万平方方米，同同比下降降了122.977。 出出现此种种情况的的主要原原因，一一是由于于近两年年新开工工项目较较多，商商品房施施工量较较大且多多为大盘盘，施工工周期较较

7、长，同同时银行行贷款门门槛提高高，造成成相关增增长速度度放慢。二二是国家家宏观经经济调控控对市场场的牵制制作用。宏宏观调控控使很多多市民持持观望态态度，宏宏观调控控的不确确定性，在在市场不不明朗的的情况下下开发商商对进入入市场十十分谨慎慎。 预预计20066年商品品房竣工工面积将将有较大大幅度增增长。同同时预示示着未来来几年长长沙商品品房供应应量逐年年大幅增增加，将将会有一一个大的的放量期期，未来来商品房房将面临临较大的的销售压压力，市市场竞争争将日趋趋激烈。5、销售面面积首次次超过竣竣工面积积 长长沙市房房地产销销售面积积数量一一直呈平平稳增长长的态势势，但增增长率波波动较大大，呈波波峰波谷

8、谷交替的的现象。2005年长沙市共有584.19万平方米商品房批准预售，同比增长29.94。成交面积639.02万平方米，比去年同期增长41.94，而竣工面积515.16万平方米，销售面积首次超过竣工面积。 出出现此种种现象的的原因，一一是受国国家宏观观调控的的影响；二是220044年开发发过大，尚尚有很大大部分未未消化；三是随随着经济济的发展展，居民民收入的的不断提提高，市市场需求求旺盛，需需求量大大幅增长长。 以以上数据据说明了了长沙市市的房地地产开发发缺乏理理性，跟跟风趋势势较为明明显。市市场火热热时，开开发商就就盲目的的增加市市场供应应量，造造成市场场供大于于求或暂暂时饱和和，就会会出

9、现相相应的停停滞消化化期。旺旺盛的需需求，将将会又一一次刺激激市场，导导致市场场的火热热。可以以预见，06年长沙房地产市场将会迎来另一个高峰。6、商品房房价格平平稳上升升 长长沙市商商品房销销售均价价在20001年年与20002年年之间，出出现停滞滞不增。在在20002年后后，市场场供求矛矛盾发生生变化，导导致20003年年商品房房销售均均价增长长幅度较较大，摆摆脱了220022年以前前的弱势势形态。2002年以后，商品房交易依然保持了强劲上升的劲头，市场需求量旺盛。2005年商品房销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67。 受受国家宏宏观调控控政策的的影响，2005年上半年商品房市场

10、供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，商品房品质不断提高，导致长沙市商品房价格保持了健康合理的上扬。 从从目前在在售的商商品房产产品来看看，小高高层产品品是市场场主流产产品，占占总数的的 400，其其次是多多层和高高层，所所占比例例分别是是24和和22，高高层基本本上集中中在市中中心地带带，从城城市中心心向外延延展，其其产品依依次为高高层、小小高层、多多层和别别墅，符符合市场场发展的的一般规规律。7、二手房房市场增增速放缓缓 二二手房市市场是房房地产市市场的重重要组成成部分，也也是房地地产市场场成熟的的一个重重要标志志之一，二二手房地地产市场场与一手手

11、房市场场相互依依存、彼彼此影响响，二手手房市场场活跃能能促进一一手房市市场的良良性发展展，一手手房市场场发展变变化反作作用于二二手房市市场。 自自19998年以以来，长长沙二手手房市场场交易在在60万平平方米左左右徘徊徊五年之之后，220033年终于于实现了了突破，冲冲破1000万平平方米大大关，之之后成交交面积一一路高歌歌猛进，2005年嘎然而止，与2004年基本持平。2005年二手房交易面积187.54万平方米，比上年同期增长2.67，增幅有所下降。 究究其原因因，一是是上市房房源减少少，新购购商品房房二年内内上市全全额征收收营业税税，使得得进入二二手市场场的房源源减少。二二是新政政的实施

12、施，使许许多人认认为房价价会下跌跌，持币币待购的的风气日日浓，造造成成交交量增速速明显放放缓。 220055年二手手房和商商品房成成交面积积比为00.299：1，当这这个比例例达到11：1时，说说明房地地产市场场已经非非常成熟熟，而220055年长沙沙市的这这个比率率离1：1还有很很大距离离，这说说明二手手房市场场仍有巨巨大的发发展空间间。长沙沙今后的的房地产产市场要要实现历历史性的的突破，必必须要刺刺激二手手房的发发展，否否则将会会抑制新新商品房房的发展展。二、20006年我我国房地地产业发发展的政政策导向向中央经经济工作作会议在在全面总总结了我我国20005年年经济工工作的同同时，明明确了

13、宏宏观调控控的继续续加强和和改善仍仍是确保保“十一五五”期间我我国经济济进入良良性循环环的重要要方法和和必要条条件。1、我我国将加加大中小小户型商商品房供供地明年国国土资源源部将继继续严把把土地“闸门”，进一一步增强强参与宏宏观调控控的针对对性和有有效性。为为进一步步地稳定定房价，明明年国家家将继续续加大对对中小户户型、中中低价位位商品房房、经济济适用房房和廉租租房的土土地供应应。我国国明年将将继续做做好各地地开发区区清理整整顿的相相关工作作，巩固固土地市市场治理理整顿成成果。进进一步贯贯彻“有保有有压、区区别对待待”的土地地供应原原则，严严格新增增建设用用地的审审查报批批。同时时，适时时出台

14、新新的禁止止供地和和限制供供地的项项目录，严严格控制制大户型型、低密密度高档档住宅土土地供应应，继续续停止别别墅类用用地的土土地供应应。2、我我国将规规范土地地出让合合同和程程序国土资资源部将将在20006年年继续完完善国有有土地使使用权出出让的细细化规定定，考虑虑将土地地后期开开发的时时间进度度等写入入合同，以以防止开开发商囤囤积土地地；而在在上海，随随着商业业用地完完全实行行公开招招标以后后，有关关政府部部门已基基本明确确了工业业用地也也须进行行公开的的招投标标。国土土资源部部的有关关领导在在20005年地地博会上上就明确确指出：国有土土地使用用权出让让制度依依旧需要要完善，还还有一些些程

15、序性性的深入入要求需需要继续续细化规规定，特特别是考考虑将出出让土地地的后期期开发进进度要求求这个时时间表都都一一写写进出让让合同里里面。3、银银行业放放宽房贷贷业务的的同时加加大房贷贷罚息20006年银银行业为为了发展展和经营营的需要要将加大大对诚信信度高和和项目符符合市场场需求房房地产商商的贷款款规模，对对诚信度度和还款款能力强强的商品品房购买买者也将将加大房房贷的投投资比率率和提高高消费者者购买时时的贷款款比例。而而与此同同时，220066年银行行业上调调房贷罚罚息的利利率，逾逾期不还还将实行行“利滚利利”的计息息。按照照央行规规定：银银行个人人房贷新新老客户户的贷款款逾期罚罚息均要要调

16、整，由由现行按按日0.21计收利利息改为为在借款款合同载载明的贷贷款利率率水平上上加收330%至至50%。各商商业银行行可在规规定的范范围内自自主浮动动罚息利利率。提提高罚息息的主要要目的是是起到警警示作用用，同时时罚息记记录还将将进入个个人的金金融诚信信系统。4、我我国将实实施投投资性房房地产会会计准则则为了规规范房地地产金融融的发展展，我国国财政部部日前颁颁发了投投资性房房地产会会计准则则的征征求意见见稿，该该征求意意见稿中中明确了了企业除除了拥有有自身长长期使用用的房产产和短期期内出售售的房产产外，还还存在用用于出租租和长期期持有获获取增值值收益的的投资性性房地产产，并允允许用公公允价值

17、值模式核核算投资资性房地地产，从从而改变变了过去去统一按按成本法法核算投投资性房房地产的的方式。采采用公允允价值模模式核算算投资性性房地产产的两大大特点：其一是是投资性性房地产产不计提提折旧和和摊销；其二是是投资性性房地产产每年公公允价值值的变动动将计入入经营损损益。从从根本上上改变房房地产业业的格局局，使我我国的房房地产商商从建造造商转为为开发商商，从注注重住宅宅销售转转为关注注所开发发项目的的整体增增值和长长远增值值。5、我我国将推推出住住宅性能能评定标标准建设部部将从220066年3月1日开始始实施国国家标准准的住住宅性能能评定标标准。该该国家标标准适用用于我国国城镇新新建和改改建住宅宅

18、的各项项相关的的性能评评定，而而不是单单纯的评评优标准准，反映映的是住住宅的综综合性能能水平，体体现了新新时期我我国的节节能、节节地、节节水和节节材等的的产业技技术政策策，倡导导一次装装修，引引导住宅宅开发和和住房理理性消费费，鼓励励我国的的房地产产开发商商提高住住宅性能能等。三、20006年房房地产发发展趋势势展望1、大大长沙的的城市规规划，将将促进长长沙房地地产的全全面升级级。近年来来，大长长沙的城城市规划划为房地地产的全全面升级级提供了了更高的的平台。长长株潭经经济的一一体化，带带动了南南长沙房房地产的的全面启启动与升升温；湘湘江沿江江风光带带和橘子子洲远景景规划逐逐步带动动了江岸岸板块

19、的的发展；河西大大学城片片区、长长沙东区区开发的的升级换换代，为为近郊大大盘的大大显身手手提供了了绝佳的的机遇。2、大大动作调调控政策策将暂时时告一段段落，但但仍将出出台一系系列规范范市场的的政府监监管细则则。20005年出出台的政政策主要要以“稳定房房价”为导向向，预计计20006年将将继续贯贯彻落实实加强房房地产调调控的政政策，以以调整供供应结构构为重点点，控制制房地产产投资规规模，切切实稳定定房价。大大动作调调控政策策将暂时时告一段段落，但但仍将会会有一系系列规范范市场、促促进房地地产市场场健康发发展的文文件陆续续出台。3、商商品房供供应量将将有较大大幅度增增长，商商品房销销售面临临一定

20、压压力。由于去去年新开开工项目目较多，商商品房施施工量较较大且多多为大盘盘，且有有部分开开发商因因为资金金问题造造成施工工周期变变长，有有很大一一部分项项目将于于20006年竣竣工，商商品房的的上市量量将比220055年有较较大幅度度增长，商商品房销销售可能能会面临临一定压压力。4、市市场需求求继续坚坚挺，房房地产发发展前景景广阔。根据2003至2020年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15%（据统计局数据），按3人/户，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米住房需求；2000年

21、至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，房地产发展前景广阔。5、商商品房价价格仍将将稳中有有升。20006年，受受国家宏宏观调控控和市场场需求及及国内大大环境影影响，长长沙市价价格较高高、面积积较大的的高档住住房价格格有下降降的趋势势，表现现为房价价震荡；价格较较低、小小面积的的中低档

22、档住房、商商业用房房价格将将稳中有有升。6、二二手房成成交增幅幅将会大大于去年年，成交交价格仍仍将上涨涨。20005年受受“国八条条”等政策策波动的的影响，长长沙二手手房成交交量虽略略有增长长，但增增幅明显显小于220044年。随随着20006年年政策的的逐步稳稳定， 58号号文件的的继续深深入执行行，促进进住房二二级市场场新政策策的出台台，二手手房成交交增幅将将有较大大幅度的的增长，成成交价格格也会稳稳步上升升。7、“品质住住宅”建设将将成为220066年房地地产开发发的重点点。20006年将将以“品质住住宅”建设为为契机，提提高住宅宅质量，同同时改善善小区环环境、物物管等综综合配套套，从整

23、整体上提提高长沙沙房地产产开发水水准，为为老百姓姓提供物物美价廉廉的居所所 。第二节 区区域结构构调查与与城市发发展规划划调查一、地理位位置及概概况 南南国新城城案位于于新开铺铺路西侧侧。东起起新开铺铺路，西西至液化化气公司司，南距距二环线线高架桥桥约1000米，北北靠湖南南有色地地质医院院。毗邻邻南郊公公园，远远眺湘江江及岳麓麓山美丽丽风景。 本本案在长长沙城区区11个板板块中隶隶属于南南郊公园园板块。本本板块曾曾是长沙沙的南大大门，随随着城市市的发展展这里已已成为新新城与老老城的交交界。其其自然环环境优美美，交通通设施方方便，既既没有老老城的喧喧哗吵闹闹，也没没有新城城的寂静静空旷，有有着

24、平实实的生活活气息。特特别是近近年来随随着城市市基础设设施建设设力度的的不断加加大、城城市经济济实力不不断提高高、“拓南”的发展展格局不不断升温温，板块块已改变变了人们们心中脏脏、乱、差差的形象象，取而而代之的的是万事事佳景园园、翡翠翠林居、白白沙花园园、湖凯凯逸景苑苑、华丽丽家族、金金碧文华华等十多多个个案案的开发发与建成成，使板板块迅速速成为大大众楼盘盘最集中中的片区区。但板板块内金金融商务务、商业业贸易相相对落后后，且其其平实的的个性使使得各盘盘的价格格偏低。 总总体来说说，本案案位于板板块交通通最便利利，人气气最旺盛盛，环境境最优美美的核心心位置。二、公共设设施状况况 商业贸贸易：兴兴

25、万家超超市、新新一佳超超市、万万事佳超超市、金金沙超市市、金盆盆岭超市市 金融机机构：中中国建设设银行、中中国工商商银行、交交通银行行、中国国邮政储储蓄 文化教教育：理理工大学学、铁道道学院、新新开铺小小学、第第四十二二中学 医疗保保健：有有色金属属地质医医院、长长沙1995医院院 餐饮酒酒店：联联天宾馆馆、新开开大酒店店、顺心心山庄 休闲娱娱乐：南南郊公园园、沿江江风光带带、理工工大学旁旁众多小小型娱乐乐场所 企业实实体：湖湖南二机机厂、湖湖南开关关厂、长长沙客车车厂、湖湖南线材材厂等三、交通道道路体系系状况 书书院路、新新开铺路路段自220044年开始始拓宽改改建，现现已全线线完工，已已成

26、为长长沙南北北定向的的一条主主干道。二二环线环环绕城区区，连接接东西两两岸，出出行及其其便利。 公公交线路路：9002、1500、4、1344、1044、1222、9122、8044、6033、1522路等 近近年来长长沙公交交打破垄垄断，涌涌入了许许多新的的生力军军，如本本路段的的9022、9122等。公公交线路路的增多多使业主主出行更更为方便便。四、区域性性质与功功能特点点 本本区域为为大众楼楼盘最为为集中的的片区，其其定位为为平实的的日常生生活区。 区区域内设设施主要要是为满满足居民民日常生生活的小小型购物物场所及及小型娱娱乐场所所。五、规划展展望由于区域开开发是朝朝着大型型生态生生活区

27、迈迈进，因因此将来来区域居居民将会会越来越越多。物物质需求求也会日日渐增多多，为了了满足居居民的日日常生活活需求，部部分大型型的生活活超市及及一些专专卖场将将会进驻驻本区域域。而大大的金融融商务场场所、娱娱乐休闲闲场所等等将不会会太受重重视。第三节 区区域个案案调查 目目前，在在项目周周边有万万事佳景景园、翡翡翠林居居、富绿绿新村、湖湖凯.逸景苑苑、华丽丽家族、金金碧文华华、华菱菱香墅美美地、湘湘银佳苑苑、华盛盛家园、天天翔新新新家园等等已建或或在建项项目。这这些项目目一方面面是本项项目的营营销推广广的竞争争对手，另另一方面面则与本本项目一一起营构构成熟的的住宅小小区的区区域氛围围，形成成板块

28、的的整体吸吸引力。 项项目周边边的楼盘盘是本项项目定位位的主要要参考和和研究对对象，为为此，我我们对周周边项目目进行专专项研究究与分析析，以为为本项目目定位提提供参考考依据。一、万事佳佳景园 项目背背景：长长沙华昌昌房地产产开发有有限公司司开发 长沙沙土木建建筑工程程有限公公司建设设 项目位位置：长长沙市天天心区新新开铺路路1788号 建筑规规模：aa、占地地面积：331172.5 b、建建筑面积积： 9938331 c、规规划8栋12FF 规划用用途：普普通住宅宅 商业楼楼 销售价价格：起起价：220800元/ 均价价：22200元元/ 银行行按揭：工商 银行7成20年 折扣扣：9.8折 面

29、积户户型：面面积范围围： 标准准层9441500、复复式：11492800、商商业房：963000 主力力面积：13001500 户型型：2*2*11 3*22*2 44*2*2等 总供供应量：6288 建筑装装修标准准： 外墙：-进口高高级外墙墙涂料、局局部面砖砖内墙：-8888涂料地面：-水泥找找平楼梯间：-高级级防滑地地面砖门： -入户门门为名牌牌豪华防防火防盗盗门窗： -塑钢窗窗镶配淡淡绿色玻玻璃阳台： -生活活阳台和和观景阳阳台水泥泥砂浆找找平地面面，艺术术造型玻玻璃栏板板厨房： -水泥泥砂浆卫生间：-水泥泥砂浆空调位：-每户户所有卧卧室与客客厅都设设有空调调机位 配套设设施： 电梯

30、：-韩国国现代电视：-客厅、主主卧室设设有插口口电话：-客厅、主主卧均设设预留电电话接口口宽带网：-宽带带网入户户液化气： -管管道煤气气入户供水： -新型型PVCC，预留留接口供电： -每户户均设IIC磁卡卡电表安全系统：-家庭庭安防报报警系统统停车：-有独立立车库和和停车位位 小结结：万事佳景景园由长长沙华昌昌房地产产公司开开发，周周边自然然环境优优美，交交通便利利。作为为独立的的生活小小区，其其拥有区区域浓厚厚的生活活氛围，和和较完善善的生活活机能；区内多多个生活活小区相相辅相成成，人气气聚升。本本案先由由深圳怡怡安信GG-ESSTAEE策划代代理，后后由盛意意廊广告告代理整整合推广广。

31、20002年年开始销销售，至至20004年完完工时以以基本售售磬，销销售情况况较为理理想；能能有如此此销售情情况主要要有以下下原因：自然环境境优美、景景观好：可俯视视南郊公公园、湘湘江美景景；可远远眺麓山山景色；周边绿绿色植被被也比较较多。其18880元/的起起价，折折后仅116000多元/，作作为此中中规模较较大的小小高层个个案单价价偏低，市市场吸引引力强。其931500/2*2*114*22*2的的面积和和户型，基基本适合合消费市市场的需需求。其区别于于其它个个案水泥泥阳台的的全玻璃璃阳台结结构，颇颇具现代代感，新新颖别致致。商业用房分分为两层层，1FF为沿街街店面，2F可商可住，置业者购

32、买时须两层一起购买。项目立面采采用墙漆漆，几年年之后将将褪色变变旧，将将严重影影响个案案档次。其其户型设设计不佳佳，动静静不太明明确，且且通风采采光不太太好。开开发商由由于资金金问题，导导致售楼楼部等受受到破坏坏，给销销售带来来了严重重的负面面影响。二、翡翠林林居 项目背背景：湖湖南省天天心润丰丰园置业业有限公公司开发发 沙坪坪建筑公公司建设设 项目位位置：长长沙市天天心区新新开铺路路1744号 建筑规规模：占占地面积积：4224100 建筑筑面积：12111800 规划划21栋611FF 规划用用途：普普通住宅宅、商业业楼 销售价价格：住住宅：起起价：117488元/ 均价价：20020元元

33、/ 银行行按揭： 银行7成20年 商业业用房：起价：54888元/ 均均价：554888元/ 银银行按揭揭：银行行5成10年 面积户户型：面面积范围围： 标准准层：9941422、商商业房：963000 户型型：2*2*22 3*22*2 44*2*2等 总供供应量：8088 建筑装装修标准准： 外墙：-高级瓷瓷砖内墙：-砂浆抹抹面地面：-水泥砂砂浆找平平楼梯间：-花岗岗岩地面面、高级级地板砖砖地面门： -高级防防火防盗盗入户门门窗： -塑钢玻玻璃窗阳台： -封闭闭阳台 配套设设施： 电梯：-有电视：-有线电电视入户户电话：-电话线线预埋宽带网：-广达达液化气： -煤煤气管道道安全系统：-电子

34、子对讲，24小时保安停车：-地下停停车场 小结：翡翠林居由由湖南省省天心润润丰园置置业有限限公司开开发，是是一个由由住家和和商业用用房构成成的中档档住家个个案，位位于新开开铺，其其区域环环境较好好，周边边生活气气息浓厚厚，居住住环境较较好，日日常生活活配套设设施齐全全，各生生活机能能较完善善。本案由鼎嘉嘉企划代代理销售售，自220033年公开开销售至至今以全全部售磬磬。之所所以有如如此好的的情况，主主要因为为其面积积、户型型设计合合理，适适合目前前区域人人居需求求。多层层以14488元元/的起起价、小小高层以以15888元/的起起价，针针对个案案来说，相相对校低低，对市市场有一一定吸引引力。且

35、且其规模模较大、市市场竞争争力强。项目两面临临路和一一座立交交桥，噪噪声严重重，灰尘尘也较多多；其立立面设计计呈暗红红色，现现代感不不强。广告主诉求求：新长长沙，新新方向三、湖凯逸景苑苑 项目背背景：湖湖南湖凯凯房地产产开发有有限公司司开发 湖南南省朝辉辉建设开开发有限限公司建建设 项目位位置：长长沙市书书院南路路78号 建筑规规模：占占地面积积：1110000 建筑筑面积：381128 规划划2栋13、17FF 规划用用途：普普通住宅宅 销售价价格：住住宅：起起价：225800元/ 均价价：27750元元/ 银行行按揭： 银行7成20年 面积户户型：面面积范围围： 标准准层：8892277

36、户型型：2*2*22 3*22*2 55*3*2等 总供供应量：2466 建筑装装修标准准： 外墙：三层层采用仿仿麻石面面砖，其其它主墙墙面采用用浅色面面砖或外外墙涂料料；天花及内墙墙：8888仿瓷瓷涂料刮刮白地面：-水泥砂砂浆找平平楼梯间：-地面面砖、铁铁栏杆门： -新型高高级防火火防盗入入户门，户户内预留留门洞；窗： -高档名名牌喷塑塑铝合金金窗阳台：采用用铁艺栏栏杆 配套设设施：电梯：奥的的斯有线电视：-客厅厅、主卧卧室预埋埋接口电话：外线线入户，客客厅卧室室均有接接口可接接驳IDDD数据据点，每每户100M宽带带信息网网信箱：为住住户配备备高级私私家信箱箱水表：独立立水表电表：独立立电

37、表燃气：管道道燃气入入户公共设施：小区内内设背景景音乐及及紧急广广播系统统保安设施：1、四周周围墙增增设050MM红外线线报警系系统；22、公共共区域及及电梯间间增设电电视监控控系统；3、增设设停车场场智能化化管理系系统；44、增设设电子门门禁系统统；5、设可可视/非可视视对讲系系统，可可视线路路到户，但但可视机机住户自自备供电：专用用变压器器双电源源供电，每每户容量量（小户户型6KKW，大大户型88KW12KKW）；室内电电路采用用多回路路设计供水：大型型水池及及自来水水加压泵泵房变频频供水 小结： 湖凯逸景景苑是由由湖南湖湖凯房地地产开发发有限公公司开发发，位于于芙蓉南南路，地地理位置置优

38、越，周周边环境境优雅，交交通便利利生活配配套设施施齐全，居居家方便便。本案开始由由长沙零零点商务务咨询有有限公司司策划销销售，后后由大匠匠企画进进行策略略推广。项项目于220033年开始始建设至至今，销销售率为为90。项项目定位位为环保保型伴山山亲水雅雅宅，建建筑风格格简约现现代，大大量使用用了节能能、环保保材料，并并引进了了家庭供供暖系统统德国威威能，在在长沙尚尚属首家家；户型型设计得得体，复复式户型型带有空空中花园园，赢得得部分置置业者喜喜爱。其其地势高高，却作作为了主主卖点之之一，但但距离小小区大门门过长的的路和过过高的坡坡度同样样使得销销售受到到影响。项项目面积积、户型型为899227

39、7、2*2*225*33*2选选择空间间较大，但但大面积积的户型型较多，超超出了区区域人居居需求，因因此使得得销售受受到影响响，房屋屋至今仍仍未全部部售磬。其其25880元/的起起价和227500元/均价价也相对对同地段段、同档档次基本本持平。广告主诉求求：芙蓉蓉南半山亲水社社区座拥都市繁繁华,俯看山山水湘城城四、华丽家家族 项目背背景：湖湖南天晟晟房地产产开发有有限公司司开发湖南省华龙龙建筑工工程总公公司、长长沙友仁仁建筑工工程有限限公司、长长沙建设设工程集集团有限限公司建建设 项目位位置：新新开铺路路2277号 建筑规规模：占占地面积积：1880788 建筑筑面积：534400 规划划9栋

40、716FF 规划用用途：普普通住宅宅、商业业楼 销售价价格：住住宅：起起价：119888元/ 均价价：27778元元/ 银行行按揭： 农业银银行7成20年 商业业用房：起价：57000元/ 均均价：660000元/ 银银行按揭揭：农业业银行55成10年 写字字楼：均均价：440000元/ 面积户户型：面面积范围围： 住宅宅：7441388、商商铺：11803100、写写字楼：58005900 户型型：2*2*11 3*22*2 等 总供供应量：3399 建筑装装修标准准： 外墙： 高高级外墙墙砖 地面： 水水泥砂浆浆找平 楼梯间： 大理石石 门： 入户户高级防防火防盗盗门、室室内预留留门洞 窗

41、： 塑钢钢玻璃推推拉窗 阳台： 高高级铁艺艺护栏 厨房： 水水泥砂浆浆 卫生间： 水泥砂砂浆,预留给给排水管管道接口口 空调位： 预留 配套设设施：电梯： 上上海永大大日立电电梯 有线电视： 国安 电话： 电电信 宽带网： 电信 液化气： 新奥燃燃气 安全系统： 高级电电子对讲讲门铃 供水： 市市政供水水 供电： 市市政供电电 小结：华丽家族有有由湖南南天晟房房地产开开发有限限公司开开发，是是较大型型居住个个案，带带有少量量商铺和和写字楼楼。其设设计较好好，物业业管理及及配套设设施完善善，其周周边生活活、文化化气息浓浓厚，交交通便利利，生活活机能完完善，是是居家的的好场所所。个案由长沙沙凹凸广广告策划划有限公公司进行行整合推推广，自自20003年开开始推出出一期66栋多层层已全部部售磬，现现在正推推出二期期三栋高高层和多多层，销销售情况况良好。其其建筑风风格融典典雅的湖湖湘文化化及儒雅雅的欧式式后现代代于一体体；面积积、户型型以7441388/2*2*11、3*22*2为为主，符符合目前前区域人