高密凤临水岸项目全程策划报告(1)9256.docx

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1、高密凤临水岸项目全程策划报告目录第一部分：定位分分析报告告第二部部分：项目地地块SWWOT分分析报告告第三部部分:消费费者市场场分析报报告第四四部分:房地地产市场场分析报报告第五五部分：项目规规划营销销建议第第六部分分：项目新新楼盘命命名的建建议第七七部分：物业管管理的建建议报告告第八部部分：提升产产品价值值的其它它建议第第九部分分：营销销体系的的建立附件：1、高高密市基基本情况况2、论论顶层阁阁楼的营营销策划划第一部分:定位报报告1、高高密的住住宅市场场不同档档次项目目的竞争争定位以以及尚未未饱和的的空间由由于历史史的原因因高密房房地产市市场20002年年正式启启动，目目前所有有在建项项目仍

2、以以低档商商品房开开发为主主，中档档房为辅辅，没有有高档社社区。各各项产业业政策还还很不完完善，高高密市的的房地产产业还没没有培育育成拉动动高密经经济快速速增长的的支柱型型产业；地方房房地产政政策还干干扰和制制约者当当地商品品的开发发，这从从虽然全全国取消消福利制制度，高高密仍然然允许部部分单位位集资建建房，允允许城市市村庄以以招商引引资的名名字进行行遍地开开花般的的进行旧旧村改造造，20003年年全年开开发了440万平平方米，消消化了330多万万平方米米，今年年政府审审批突然然放量，预预计20004年年的开发发面积在在70多多万平方方米；由由此我们们不难看看出高密密房地产产市场开开发的混混乱

3、。总总体而言言高密房房地产市市场处于于刚刚岂岂不阶段段，房地地产开发发的政策策环境在在逐步规规范，政政府目前前还没哟哟一个完完善的扶扶持和发发展房地地产行业业的计划划，因此此房地产产开发 市场存存在较大大的上升升开发利利润空间间的同时时业包含含者较大大的开发发风险。这从高密的宏观经济等方面也可以验证这个道理。总体来说高密是的经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，但是当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职工人均年收入才8848元，社会需求不足；但是好的一面我们也要肯定，最近这几年高密的经济实现了快

4、速的增长，人民生活质量有了较大的提高，部分消费者开始追求舒适的生活模式，且对未来的市区经济的发展信心十足，随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大的变化。（具体宏观统计数据见2004年高密统计年鉴）综合上述情况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低档商品房可以说毫无市场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有浪费了较多的资源（包括政府东迁带来的升值效应，胶河优美的原生态风景），且我们的开发面积太大本地人群很难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高档房，建立品牌社区引导休闲，舒心的生活模式建立市场差异化，才可能形

5、成便于开发的市场竞争优势，扩大潜在客户群存在的区域，用高品质的物业带来的高附加值，用低开高走营销推广策略逐步提高盈利点，降低开发风险，此计才是开发上策。2、我项目目最佳的的开发定定位项目目最佳的的开发定定位“高密密首席原原生态健健康教育育社区”根据据项目所所在的区区域的地地理位置置和我们们现在的的规划思思路，发发现项目目具有以以下几大大卖点：项目毗毗邻新市市政府，有有着巨大大的政治治，金融融，科技技优势，未未来升值值潜力巨巨大是新新城市生生活中心心；沿河河居住自自然生态态保存完完整，景景观丰富富，适合合休闲和和养老；周边没没有污染染源，空空气清新新，具有有发展健健康住宅宅的条件件；项目目周边规

6、规划了小小学和幼幼儿园，为为了教育育有保证证，如果果能够引引进名牌牌学校或或者引进进特色教教育更可可以满足足家长望望子成龙龙的心情情；项目目要建成成一个高高档小区区，居住住在这里里是一种种身份和和地位的的象征；综合上上述情况况项目的的最终开开发主题题是：“高密首首席原生生态健康康教育社社区”。在在营销策策划推广广上，我我们将主主推河居居文化，因因为人类类的发展展史就是是河居的的历史。所所谓：“仁者乐乐山，智智者乐水水”。得水水而静，得得水而畅畅，水因因其善变变的灵性性创造着着寂静与与平和。通通过引入入西方住住房的高高节奏和和明快舒舒适的居居家理念念又溶入入东方人人尤其是是潍坊人人的宽容容大度的

7、的居住情情结，打打开河居居时代的的门，倡倡导“河居文文化”。但如如果仅仅仅把河居居理解为为在河边边居住未未免过于于狭隘，应应该上升升到一种种文化高高度来看看待，它它是休闲闲/健康康/旅游游/观光光等方面面的现代代综合体体。打河河居文化化牌有别别于高密密市场上上的老城城区牌，也也不同于于青岛等等沿海建建筑的观观海牌，容容易树立立市场形形象，便便于寻找找差异化化消费的的置业者者认同并并购买我我们的项项目多种种物业。3、项目初初步市场场定位国际化化景观生生态文化化社区，最最具购买买价值的的新市中中心水景景豪宅所所谓“国际化化”借此提提升高密密居住社社区的档档次品质质，同时时，本项项目以一一种开发发式

8、的态态度，以以市场为为基础，大大胆吸收收国际化化产品理理念、品品牌理念念、文化化理念打打造居国国际化水水准的生生活住宅宅。所谓谓“景观生生态”绝佳生生活福地地，超大大生态社社区-倡导导自然与与人文的的和谐共共融，以以极富特特色的建建筑规划划、优美美舒适的的环境和和超凡脱脱俗的人人文气质质，营造造临水而而居的高高尚生活活社区，创创造纯粹粹纯正的的生态社社区生活活。所谓谓“文化社社区”汲取高高密浓郁郁的历史史文化底底蕴，挖挖掘历史史名人的的典故，展展现历史史，弘扬扬高密文文化，提提升其国国际化影影响力。所谓“最具购买价值”这是本项目对消费者的承诺，将为买家打造低价格、高价值、高附加值的真正物美价廉

9、的产品，为买家构筑超值的生活环境、享受高品质的生活。所谓“新市中心水景豪宅”以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化的水准打造理想中的生活社区。力争打造潍坊首席水景住宅。我国的水景住宅开发，从设计角度来看，有三个方面的趋势：在自然水景的开发上，临湖的设计特别重视水景空间的开发；另外，开发商对水景的开发已经从“观景”向“用景”转变，给居住者的日常休闲带来很多便利，强调居住者与水环境的融合和参与性；第三个方面是与国际接轨的趋势，就是从“人造水景”向“亲自然水景”转变。在亲水设施上，现在的设计在朝着多元化的趋势发展。对于水环境的开发，强调户户见水，并发掘高密的文化传统特色，将文化和景观融为一体；配套

10、上，强调商业和娱乐多元化结合。依托胶河，突出水景的同时，也为城市景观生态建设做出了一定的贡献，成为城市的地标性建筑4、项目形形象定位位项目形形象定位位为纯粹粹纯正的的生态社社区，以以健康、活活力、清清爽、现现代、耳耳目一新新的形象象作为主主导。并并通过规规划设计计、建筑筑单体设设计、园园林景观观设计等等要素充充分表达达出来。5、项目消消费者定定位客户群群定位中上上收入消消费阶层层，二次次置业者者。本项项目的潜潜在消费费群体定定位方位位应该是是立足本本地，辐辐射青岛岛、潍坊坊。高密密市党政政机关、事事业单位位，私营营企业中中高层管管理人员员以及个个体工商商企业主主是我们们的主要要目标市市场。（具

11、具体分析析见“消费者者市场分分析”）第二部分：项目地地块SWWOT分分析报告告根据我我地块的的现状河河设计院院提供的的设计图图稿，可可以把建建设用地地大致分分成五个个区域，现现把整个个地块的的SWOOT分析析如下。1、整个地块的SWOT分析 机会高密房房地产市市场缺少少综合品品质较高高的高端端物业项项目，开开发空间间较大；周边还还没有成成型的大大规模社社区，竞竞争对手手较少；当地居居民有远远离污染染严重老老城区的的置业心心理；高密物物业管理理混乱，可可以引进进品牌物物业，形形成绝佳佳口碑效效应；当地居居民的置置业意识识还是停停留在产产品主义义时代，我我项目可可以从社社区内外外景观和和智能化化等

12、方面面提升小小区品质质，做成成品牌社社区。当地的的户型设设计不到到位，室室内空间间布局不不合理，使使用空间间浪费严严重；靠近新新市政府府和体育育场，业业主有较较多的活活动空间间；威胁市政府府对面的的项目开开发定位位是高品品质物业业，一段段时间以以内他将将与我项项目将共共同争夺夺有限的的高端客客户置业业群体；政府将将在不久久的将来来把新市市政府周周边用地地继续拍拍卖，竞竞争形式式会越来来越严峻峻；当地的的房地产产开发市市场不够够规范，违违规操作作很多；政府没没有一个个统一的的规划整整个城市市到处搞搞开发；政府允允许单位位联建房房，因此此不利于于商品房房的销售售。预计高高密房地地产的快快速启动动，

13、会有有越来越越多的外外地规模模开发企企业进入入本地开开发，竞竞争形式式非常严严峻优势市政政府要东东迁，项项目周边边将来会会形成新新的行政政、教育育、金融融办公中中心，升升值潜力力巨大地势相相对平坦坦，虽然然项目南南高北低低，但是是高差仅仅为2米米；项目南南临风景景优美的的胶河风风景带，空空气清新新；公司开开挖了人人工湖，在在高密地地区这是是独一无无二的景景观资源源；公司的的员工水水平明显显高于本本地诸多多开发公公司；项目要要进行多多项创新新，可以以形成物物业差异异优势。劣势当地房产市场刚刚启动，本地消费者素质又较低，旧的消费习惯短期内很难消除，他们对新的置业理念有一定的排斥心理，引导有风险；政

14、府什么时间东迁不定，对我项目的营销推广影响很大；吸引外地置业者的只有别墅物业，因此价格是个门槛如果项目不在多个方面创新，将很难吸引众多的消费者，但是这样也间接的加大了开发成本；只有部分当地人认可我下项目所在地，推广难度很大，需要长期引导，倘若不能够借政府东迁之势，公司将投入巨额宣传资金；地块东西长600多米，东西宽为500多米，交通路线长；本地的房产按揭政策过于死板，当地人一次性付款大笔资金难度很大。2、项目各各个区域域价值的的综合分分析2.1、临临湖滨河河区域就就整个地地块而言言，临湖湖区域是是景观资资源最佳佳的位置置，为了了最大化化的利用用这种资资源，显显然把这这里做成成别墅区区是最合合适

15、不过过了；原原因在于于纵观世世界各地地所谓的的“豪宅”，就是是要讲究究物业对对稀缺性性资源独独占性，产产品的创创新和配配置的高高低倒是是次要的的。此处处不仅有有开挖的的蝴蝶湖湖还有滨滨河绿化化带，青青岛设计计院设计计的道路路系统也也便于把把别墅和和消费多多层普通通客户的的居住区区域形成成隐性分分割，优优美的景景色，安安静的环环境，能能够满足足购买别别墅业主主的尊贵贵心理需需求。如如果做成成别墅概概念区，这这里将是是树立小小区高档档小区形形象的关关键，也也是我项项目获得得高额利利润的重重点区域域。2.2、中中心区域域按照青青岛设计计院的设设计理念念，元宝宝内的空空间可以以算是中中心区域域，这里里

16、布置了了大量的的景观小小品，设设计了丰丰富的水水系，且且容积率率也较低低，楼座座全部由由二至三三个单元元而成组组合，在在加上他他在中心心位置，在在加上设设计师精精心布置置的视觉觉走廊，因因此在所所有的多多层住宅宅中，它它的综合合资源价价值是最最高的，因因此这么么好的资资源显然然可以放放在三期期销售，同同来拉升升价格。2.3、西部区域应该承认在所有的资源布局中，这里的资源共享性最差，市政配套的递进性也需要在西部要多次开挖道路铺设管线；为了满足业主的交通需求，西部可能要增设公交路线，以及考虑到外环线近一两人气很难过去，大部分人流到了小区西部就要停止了，因此嘈杂的声污染比较厉害比较。还有一个不利的因

17、素就是为了满足业主的生活需求，我们必须要建一些网点，这些网点的后期经营项目我们很难控制，那么这样事必也要破坏小区的高档品味。综合上述因素，西部必须减少网点的布置，用通透的视野和优美的绿化吸引客户关注的目光，提升小区的休闲，安静的高档氛围；同时还要增加公共活动空间，毕竟这个区域建筑面积要在10万平方米左右。这个区域以多层为绝对主力，辅以少量的别墅物业；如果说在规划批下来之后我项目能够和几个大的单位谈成集团购买的意向，那么就可以沿着西部开发，开发量要结合政府的东迁时间。倘若政府没有具体的东迁时间，我项目也没有谈下一个集团户，那么我们就只能开发沿滨河绿化带的别墅区，吸引高端客户。2.4、东部区域这个

18、区域相对比较安静，即靠近滨河绿化带，又离学校和幼儿园比较近，湖的北侧有休闲广场，文化长廊和亭台楼榭，因此可以建少量的别墅，虽然景观资源不如中心区域和滨河绿化带的南部区域，但是它明显优于西部和北部区域，鉴于此这个区域应该放在第四期开发比较合适，它的价位可以中心区域持平。从以往多家设计院的设计草图来看，都没有充分挖掘这一区域资源的最大化，活动空间和提升小区品味的休闲小品也不够多，作为一个开发面积近10万平方米的区域这是不要要考虑的，此外为社区居民服务的网点应该放到道路的北侧，而不是放在南侧，否则同样是网点但是价格会大大折扣。2.5、北部区域这个区域北接54米宽的城市主干道凤凰大街，南临中心板块，位

19、置现对一般，因为凤凰大街还没有把项目接壤的地方修好，即便是修好了这里作为城市的主干道噪音污染必然很大，较大的车流量必然会影响出行安全，且项目西北角还有一个天然的大坑，面对这些不利的因素我们当然还能发现一些有利开发的东西，一是利用这个天然大坑做地下停车位，经过4期的开发我项目完全有把握预测到今后几年业主汽车的持有量，二是利用宽阔的凤凰大街，把小区的主入口设置在这里（当然风险也是有的，那就是大门最后一期才形成，对项目的推广有一定的干扰）；三是倘若要开发到这个区域，这个区域已经具备了比较明朗的开发态势，到底是开发一层网点还是二层网点我们心中也有数。综合上述五个区域的多角度分析，我认为项目分成五期开发

20、比较理想，每期各成组团开发面积大约在7万平方米左右，这应该算是每期目前开发面积最大的组团了，根据现在的销售情况6万平方米左右的社区，一年可以消化调80左右，从这个角度来说如此分配开发风险相对较小，因此总的开发面积最好控制在35万平方米左右。第三部分:消费者者市场分分析报告告 1、对项目目潜在客客户群初初步分析析1.11、项目目潜在客客户群购购房消费费的心理理特点分分析高密密作为一一个县级级城市，民民风朴实实，购房房者的心心理比较较复杂，即即看重形形象档次次又深谙谙精打细细算。对对于高密密来说，消消费主力力是从精精神、物物质基础础都能接接受商品品房概念念的人群群。体现现在如下下几个特特点：对价价

21、格敏感感，尤其其对总价价的敏感感性高与与单价，整整体购买买力并非非特别强强；对户型型设计较较为挑剔剔，看重重方正实实用的房房子，对对南北朝朝向非常常在意；对城城市人和和乡下人人的心理理差异大大，郊区区大盘引引导工作作难度大大；硬件条条件是影影响消费费者的重重要决定定因素，软软件次之之；首次置置业比重重较大，但但本项目目更多的的需要二二次置业业者；随着着城市改改造的发发展，市市民对郊郊区购买买欲望逐逐渐增强强；消费者者对本项项目区域域的偏远远意识很很强；消费费者看重重相关的的配套：交通、生生活、教教育等；以三三口之家家为主，年年龄集中中在355500岁；多多数客户户目前没没有私家家车，他他们主要

22、要以自行行车和摩摩托车为为主要交交通工具具，部分分人做公公交车。购房的目的以自住和便于子女成长为主，少数人是为孝敬父母而置业的；多数人对精装修显示了很高的热情。大部分客户购房以三居室为主，辅以少量的四居室和二居室，没有人选择一居室；购房面积集中在80130平方米之间；消费单价普遍偏低，以1200元/平方米以下的选择居多。1.2、潜在客户群不同层面的消费心理分析对比表潜在客户群销售对象分析对比表客户层面家庭收入水平产品类型销售对象核心客户高消费层6-10万，以及10万以上多层、小高层、别墅公务员、教师、医生、金融工作者、个体企业主、企业中高层、商人、投资者重要客户中等消费层3-6万多层个体企业主

23、、市区及外地高收入者潜在客户其他消费层6-10万多层外地商，以及外企员工1.3、目标客户职业特征各种经济类型的企业经理、企业家；改革开放以来涌现出的高素质私营企业主行政或公共事业专职管理者；具有中高级职称的教、工程师，以及各类市场匮乏的高级专业技术人才；各级政府机构的高级别公务员；金融工作者、医疗机构；商业、服务业中的佼佼者；三资、外资企业中的各级各类白领；传媒、文艺界人士等；项目周边的村镇的二委领导和集体企业负责人；青岛和潍坊的高端物业投资者；青岛和潍坊的追求舒适生活格调和受低廉房价房价吸引的人。2、根据官官方统计计资料（统统计局）对对消费者者消费能能力和消消费心态态的分析析2.11、对房地

24、地产行业业最近二二年的统统计资料料分析类类别20002年20003年增长幅幅度房地地产开发发投资总总额2.007亿元元3.11亿亿元550.66%固定定资产投投资总额额26.89亿亿元552.994亿元元966.9%从上表表的统计计数据分分析来看看，虽然然20003年比比20002年的的房地产产开发投投资总额额幅度增增长很快快，涨幅幅达到了了近500.6，但是是总额并并不大，也也就是平平均高密密市每家家房地产产公司，也也不过是是近2000030000万元元。因此此预计近近二年房房地产投投资放量量的可能能性非常常大。22.2.对高密密市我项项目潜在在客户群群体的统统计分析析高密人人均收入入对比表

25、表类别20002年20003年增长幅幅度全部部职工年年平均工工资73445元/人881699元/人人100.7%在岗职职工年平平均工资资80005元/人888488元/人人100.5%农民人人均纯收收入34222元/人337555元/人人9.1%按按照在岗岗职工的的年平均均工资数数，以每每家三口口人，二二人上班班计算，家家庭年收收入在1176996元，扣扣调日常常开支和和人情事事故的费费用能够够有1万万元的节节余的理理想结果果计算，他他们工作作3年左左右年就就应该有有购房需需求，如如果他们们做银行行按揭，可可以不依依靠其它它人的经经济帮助助购买110115万一一套的房房子，这这也是为为什么现现

26、在高密密市100155万/套套热销的的原因。按按照统计计统计的的职工工工资数额额市平均均了普通通工人和和企业管管理层的的平均数数额，因因此可以以预见企企业管理理层的员员工的工工资可以以支付的的总房款款也就是是在155200万/套套之间；部分效效益较好好的企业业和有摸摸高心理理的消费费群体总总购放款款应该在在2025万万/套之之间。22.3、全市不同行业的单位的职工统计和薪酬情况总计单位个数人员职工工资总额（千元）职工平均工资（元）企业150301522286786542事业单位4211669217330710643机关14443215248411949从上表我们不难发现，企业的工作人员和党政机

27、关事业单位的工作人员的薪金差距较大，从固定工资而言几乎差了一倍，此外在福利待遇和补助津贴的差距更大，虽然党政机关的福利待遇和补助津贴各个单位不一样也从对外公布，但是通常这部分人工作一定年限之后工资是基本不花的，可见这笔隐形收入还是非常大的；而企业的职工虽然有福利待遇但是数额很少，相比之下企业的高级管理人员的收入要相对多些但是通常也就是普通职工工资的1倍差距而已；因此在高密市比较有消费实力的人还是党政机关事业单位及企业的高级管理人员。2.4.不同单位的收入差别对比表单位单位从业人员（人）职工平均工资（元）金融机农业发展银行2515000农业银行高密支行16811631工商银行高密支行156186

28、59构中国建设银行高密支行7811515中国银行高密支行7117809人民银行高密支行3913907高密市农村信用联社5108742事业单位邮政局局194479994气象局局13147769地方税税务局（事事业）15331668700国家税税务局21881551388市工商商局22771003300市公安安局51221449788市公安安局交警警大队199985538市规划划国土资资源局94113364市建设设局56138889市司法法局27118852市卫生生局33174444市房产产管理局局49134469市民政政局26134400市林业业局42127707市交通通局20221112000

29、市水利利局96118875市农业业局10221004188高密市市公路局局16001773388市农业业机械局局45125533市级机机关后勤勤处60121150医医疗机构构市人民民医院62221332811市立医医院13661338077市中医医院23111002233第二人人民医院院96127719市妇幼幼保健医医院10551113566市卫生生防疫站站12771334522开发区区医院78132282市计划划生育服服务站54139981文文教市第一一实验小小学16551222000市第二二实验小小学12331113033市育才才实验中中学88134437市第一一中学30441116644

30、市第二二中学23351109996市第三三中学23331555277市第四四中学20221008688市第五五中学19661119644市文化化馆31108800市档案案局20126600市艺术术剧院5480221市成人人中专25551112977高密中中专18991118866新华书书店58169948企企业烟草草公司70166667高密市市政工程程处13441660799省石化化公司高高密分公公司123387707高密市市通信公公司（地地方）22221334322高密市市高源企企业集团团13449777022高密市市供电公公司48771007922高密市市自来水水公司34331115866

31、高密市市邮政局局194479994高密市市菲达巴巴士公司司222275568雪龙皮皮革公司司208881188家乐佳佳超市有有限公司司69149954孚日家家纺股份份有限公公司74116888933高密化化纤股份份有限公公司22336777800从上表表各个不不同性质质的单位位和人员员构成来来看，党党政机关关和事业业单位以以及金融融机构和和教育系系统以及及垄断性性质的国国企人均均年收入入都在11万余元元左右，属属于我项项目的潜潜在购买买者，这这部分可可能绝大大部分都都有住房房，他们们如果要要买房的的话应该该是二次次置业，因因此需求求特征比比较明显显:大面面积的房房子，户户型设计计适当超超前，对

32、对置业的的位置比比较敏感感，追求求生活舒舒适度，他他们不仅仅关注小小区内部部的景观观设计和和布局，更更关心子子女求学学受良好好教育的的问题，此此外对物物业管理理的收费费和提供供的服务务内容也也非常重重视。2.55、从高密密市参加加养老保保险的人人数统计计资料分分析市区区在职人人数20003年年全市有有7544个单位位参加了了养老保保险，参参保人数数达到6613336人，其其中包含含退休的的132215人人。也就就是高密密市有66万多人人可以通通过公积积金的形形式来投投资置业业，从这这个数据据也可以以显示目目前高密密市真正正有购买买实力的的单位职职工也就就在6万万人左右右，可见见他们的的数量是是

33、非常小小的。20003年各各类金融融机构发发放的消消费信贷贷的贷款款余额达达到2.9亿元元，从这这个数字字我们也也可以解解读出高高密房地地产按揭揭贷款的的比例也也是非常常低的，通通过市场场调查许许多小楼楼盘为了了快速回回笼资金金往往不不接受客客户贷款款，在客客户一次次性付款款之后给给个比较较大的销销售折扣扣。3、青岛的的代理公公司对消消费者市市场的市市调报告告汇总根根据多家家代理公公司对潜潜在客户户的调查查，我们们可以发发现高密密本地我我项目潜潜在客户户的诸多多共性。.（略）第四部分:房地产产市场分分析报告告1、房房地产市市场发展展概述11.1、市市场发展展历程220022年是高高密市房房地产

34、发发展的里里程碑高密市市的房地地产发展展正式启启动实在在20002年，那那是最活活跃的就就是沿街街商铺开开发，市市场上很很少有商商品房在在售，且且市场接接受度业业不高，房房价多数数在1000元/平方米米以下，销销售情况况一般，KKK商贸贸城就是是在那时时进入这这个市场场的，留留给高密密房地产产却是挥挥之不去去的伤痛痛。20003年年是高密密房地产产市场试试探发展展的一年年20003年高高密的房房地产市市场吸引引了众多多开发商商关注的的目光，政政府审批批允许开开工的项项目，建建筑面积积达到了了40余余万平方方米，当当年实现现了800以上上的消化化率，大大大增强强了所有有开发商商的信心心。市场场的

35、商品品房全部部是多层层，小区区规划设设计初步步得到了了重视，政政府开始始尝试采采用揭标标的方式式运作土土地，“密密水景苑苑”项目目就是第第一个吃吃螃蟹的的人，可可惜美中中不足的的是该项项目是由由青岛的的开发公公司运作作的，这这说明本本地的开开发企业业对房地地产市场场良好的的走向缺缺乏信心心。20003年年中心区区域和南南部区域域是房地地产发展展的热点点区域，根根据地理理位置，价价格，产产品等特特点，高高密市的的房地产产板块格格局初步步形成，可可以划分分为四个个板块，分分别是北北部板块块，中心心板块，南南部板块块，经济济技术开开发区板板块；房房地产价价格略有有提成，相相比去年年平均涨涨幅2000

36、元/平方米米，让当当地的消消费者初初步感受受到了房房产经济济的“魅魅力”。2004年是高密房地产市场蓬勃发展的一年2004年房地产的土地供应量、开发量，消化量突然得到释放，从政府有关部门获悉，今年政府预计开发量在7080万平方米。产品的综合品质有了明显的提高，产品的建筑规划设计，户型设计，社区景观的文化内涵，社区综合配套，建筑风格，单体外力面，都有了较大改善。从营销角度来看，所有的开发公司都认识到竞争的残酷，因此加强了对营销工作重视力度，青岛的代理公司纷纷进入高密本地市场，代理公司有上海鹏祥，青岛和志行，青岛世纪恒昌，青岛昊海代理公司的介入在提升本地房地产营销水平的同时，也带来了房价炒作的空间

37、，使房价基本符合价值。今年房价预计在均价在14001500元/平方米左右，与去年同期相比涨幅预计在300元左右。几年的房地产市场还未出现小高层和高层住宅，但是已经在新行政中心出现了由上海某房地产开发的少量单体别墅，高端市场竞争正在初露端倪。1.2、市场特征高密房地产市场经过多年的发展，初步形成以下的特征：市场供应量猛增，多层住宅是市场上的绝对主力，未出现小高层和高层住宅；小区规模普遍不大，零星住宅单体开发较多，56万平方米的小区已经算是目前较大的开发规模；开发项目多集中在中心区域和南部地区，北部地区次之；房地产公司开始加大提升开发项目的综合品质的工作力度，产品有所创新；高密本地市场还是属于卖方

38、市场，客户需求不明显，购房心理不成熟，没有投资意识和旅游度假意识；虽然房地产价格涨幅较大，但是销售周期普遍较短市场上鲜见小户型开发的项目，大面积户型是绝对被消化主力；物业管理落后，没有服务意识，虽然物业管理收缴率较高达到90，但是收费较低普遍是0.15元/平方米，低廉的费用不足以吸引外地品牌物业公司的介入。 2、不同板板块竞争争项目的的市场分分析2.1、中中心板块块竞争格格局区域域界定：高密市市振兴街街以南，城城南街以以北，交交通路以以西，西西关路以以东区域域。区域域环境：本区域域为高密密市市政政府所在在地，也也是高密密市人口口最密集集的区域域，主要要的政府府部门都都在这个个区域，市市政配套套

39、完善，交交通便利利。区域域内的商商业地产产发育的的较好，氛氛围较浓浓，大配配套成熟熟，交通通便利，大大型购物物广场多多座落在在本区域域，也是是新建商商品房比比较集中中的区域域。案名名位置总开发发量平均单单价主力户户型主力面面积主力总总价密水水景苑利群路路和凤凰凰大街交交界处608800平平方米15000元/平方米米三室室二厅二二卫1131平平方米18.4万元元碾头小小区顺和路路以东，农农丰街以以南480000平平方米13224元/平方米米二室室二厅一一卫887平方方米112.55万元莲莲花苑利群路路和立新新街交界界处200000平平方米14888元/平方米米二室室二厅一一卫996平方方米115

40、.22万元凤凤凰公寓寓古城路路中段80000平方方米113800元/平平方米二室二二厅一卫卫900平方米米133.8万万元醴泉泉商住楼楼人民大大街和利利群路交交界处108800平平方米13994元/平方米米三室室二厅二二卫1130平平方米14.1万元元中心区区域板块块是高密密市房地地产发展展最快的的区域，房房产均价价也最高高，也是是外来势势力介入入最多的的，开发发的商品品房的档档次明显显高于其其它板块块；从整整体规划划来看，新新建项目目注重了了小区内内部景观观的营造造，出现现了休闲闲广场，健健身场所所，中心心广场，喷喷泉水景景等，有有了人车车分流的的概念，建建筑风格格突破了了原来“鸽子笼笼”宿

41、舍楼楼窠臼，引引进了现现代海派派风格和和欧路风风情，并并加了一一些智能能化设备备，采用用了部分分新材料料，新的的施工工工艺，建建筑成本本略高于于其它板板块。可可以说该该板块是是高密房房产的领领跑者，从从销售角角度看，本本区域的的房产多多是在220033年年末末至20004年年年初开开始推广广的，楼楼盘多数数属于短短平快的的小项目目，销售售周期普普遍很短短，个案案达到了了较高的的销售率率，开发发商短期期内获得得了较高高的开发发利润。2.2、北北部板块块的竞争争格局区区域界定定：振兴兴街以北北区域，交交通路以以西，铁铁道二侧侧区域环环境：本本区域为为高密市市火车站站，长途途汽车站站，100条公交交

42、总站所所在地，交交通虽然然便利，但但是路况况较差，生生活配套套不完善善，是高高密市传传统的工工业区，环环境较差差。案名名位置总开发发量平均单单价主力户户型主力面面积主力总总价交运运小区健康路路与经贸贸街交界界180000平平方米12000元/平方米米二室室二厅一一卫881.66平方米米9.8万元元华达新新苑振兴街街与交通通路交界界300000平平方米11335元/平方米米二室室二厅一一卫889.88平方米米100.2万万元北王王新区顺和路路以东，站站北街二二侧280000平平方米11223元/平方米米二室室二厅一一卫889.99平方米米100.1万万元北部部板块在在所有的的板块中中算是发发展相

43、对对比较缓缓慢的，这这和他的的最初的的城市定定位工业园园区导致致的，这这里的周周边环境境差，污污染企业业多，配配套不全全，消费费者多是是收入较较低的工工薪阶层层有很大大的相连连关系，因因此本区区域的价价格多数数在9000112000元/平平方米之之间，主主力户型型总房款款控制在在10万万元左右右，开发发的商品品房全部部是低档档物业，消消费者多多是周边边工作的的人群，虽虽然在建建项目销销售率较较高但是是消化周周期普遍遍较长，产产品缺乏乏特色，市市场接受受度不高高，产品品去化抗抗性较大大。 2.3、南南部区域域竞争格格局分析析区域界界定：城城南街以以南，康康成大街街二侧，交交通路以以西，西西关路以

44、以东的区区域。区区域环境境：本区区域为新新兴的城城区，交交通便利利，路况况较好，空空气清新新，但是是市政配配套不完完善，生生活成本本略高于于中心板板块。案案名位置总开发发量平均单单价主力户户型主力面面积主力总总价中国国北方鞋鞋城西关路路与城南南二街交交界处10075二室一一厅一卫卫966100.3康康成花园园康成大大街西段段13350三室二二厅一卫卫1000.66133.1翠翠华庭康成大大街以北北，国税税据以西西12278三室二二厅一卫卫922.411.5华易易家园康成大大街以南南。国税税据以东东12280三室二二厅一卫卫1000112.88南湖小小区南湖路路以西，康康成大街街以南15590三

45、室二二厅一卫卫888133.5文文苑小区区康成大大街与南南湖路12200三室二二厅一卫卫900100011.8南部部区域是是高密市市房地产产发展较较早的区区域，本本区域住住宅项目目自规划划和景观观绿化设设计道建建筑户型型结构设设计，处处处体现现了中档档社区的的应有理理念，从从户型比比例分析析来看以以三房居居多，主主力户型型的面积积但是并并不大，集集中在9901100平平方米左左右，因因此可以以判断出出本区域域的客户户群的消消费能力力一般。2.4、经济技术开发区板块房地产竞争格局分析本区域房地产起步较晚，在2003年才出现商品房，售价在9001100元/平方米左右，在售项目较少，较大规模的社区是紫薇花园，周边市政配套不到位，销售周期较长，销售律不高；但是随着市政东迁的力度的加大，区域成长空间较大，这里必将成为高密高端物业集中的板块，也是竞争最激烈的板块。第五部分：项目规规划理念念营销建建议“规划是是房地产产开发的的第一生生产力”。通过过严格、科科学、准准确的市市场调研研，定位位为符合合市场需需求的规规划，把把本项目目做成“深思熟熟虑的具具有创新新意识的的产品”。1、总平平面规划划设计11.1、设设计思路路构筑建建筑生态态、环境