房地产行业某商贸城销售策划报告13927.docx

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1、高安市中山商贸城销售策划报告目 录第一部分 项目目分析及及营销思思路一、项目销销售资料料分析二、高安消消费市场场分析三、项目SSWOTT分析四、项目前前期销售售的主要要症结及及对应营营销思路路第二部分 项目目定位一、项目形形象定位位二、项目价价格定位位三、销售案案例分析析第三部分 销销售推广广一、产品利利益点整整合二、推售计计划三、宣传推推广附表：中山山商贸城城商铺价价目表第一部分 项目目分析及及营销思思路一、项目销销售资料料分析1、项目概概况 中山山商贸城城位于高高安市中中山路与与桥南路路交汇处处西南角角，将开开发成一一个拥有有住宅、临临街商铺铺及专业业市场的的综合性性商住小小区；受受委托内

2、内容要求求，本销销售报告告暂不对对住宅物物业销售售进行分分析，以以下内容容仅涉及及商业部部分。 项目目商业部部分由临临街商铺铺及专业业性市场场二个部部分组成成，共有有商铺5592间间，其中中：临街街商铺共共37间间（为上上下两层层），底底层建筑筑面积为为18550.881 MM2；专业业市场性性市场共共5555间，二二层楼商商铺3330间,底层建建筑面积积90887.771M22，三层层楼商铺铺2255间，底底层建筑筑面积666311.488 M22。所有有商铺合合计底层层建筑面面积为1175770M22，商业业总建筑筑面积4417772 MM2。 项目目内规划划有一纵纵一横二二条商业业步行街

3、街，步行行街道路路宽度为为16MM；另外外车行道道路规划划五纵四四横，道道路宽度度为712MM不等；2、配套设设施 市市场内规规划有220个停停车位，为为小区经经营商户户及往来来人流提提供车辆辆停放； 纵纵横步行行街相交交处为占占地约112000 M22 “明珠广广场”，为人人流循环环及休憩憩之处； 每每铺安装装电话、有有线电视视接口，配配独立卫卫生间、厨厨房及楼楼梯。 3、工程程进度 项项目于220033年111月可完完成主体体工程，220033年122月底全全面竣工工交付使使用，220044年元月月1日正正式开业业。 4、销售售价格 本本项目各各商铺均均按底层层建筑面面积计价价，二三层为为

4、免费赠赠送。 销销售价格格定为66000080000元/M2不等，经经粗略核核算，预预计整体体销售均均价在772000元/MM2左右。 市市场内主主力商铺铺尺寸为为47M，建建筑面积积为288M2，平均均单位商商铺总价价约为220万元元。 5、销售售状况 中山商商贸城于于20003年22月对外外公开推推广，初初期采用用客户登登记方式式进行认认购意向向登记，不不收取认认购金，客客户登记记踊跃；然而过过几个月月后，在在正式对对外销售售并收取取定金时时，交纳纳定金的的却寥寥寥无己，导导致开盘盘销售不不畅。 据了解解，在开开发过程程中，由由于预计计本项目目的销售售会直接接对当地地其他各各楼盘产产生巨大

5、大冲击，外外界散播播着对项项目不利利的种种种流言；加上发发展商自自身内部部管理的的原因，导导致项目目工程进进度缓慢慢，刺激激社会传传言的形形成，其其结果就就是消费费者对本本项目的的信心不不足，直直接影响响项目销销售进度度。 市场规规划业态态不明朗朗，没有有引进专专业经营营管理公公司，经经营户及及投资者者对市场场未来经经营兴旺旺没有充充足的信信心，销销售的进进度和商商业价值值都会受受到一定定影响。二、高安消消费市场场分析 高安市市属于宜宜春地区区的一个个县级市市，全市市辖244个乡镇镇， 其中建建制镇112个。市市区所在在地为筠筠阳镇。全全市总人人口788.577万，其其中农业业人口559.99

6、5万，以以农业人人口为主主。高安安市地方方产业主主要为：建材和和汽运，在在江西省省有着“建材县县”和“汽运乡乡”的美称称。 由于高高安市城城市人口口较少，市市民对商商品房消消费力有有限，其其房地产产业也起起步较晚晚，房价价仅在6600-8000 M22元/之之间，处处于江西西省各地地市中下下游水平平。 房地地产业起起步晚、商商品房价价格低，并并不能说说明高安安市人没没钱，高高安市有有着数十十万的“建材”和“汽运”从业人人员，人人民生活活比较富富裕，市市民有着着较强的的投资欲欲望，这这可从高高安市高高企的商商铺价格格上（最最高售价价120000元元/ MM2）找到到佐证。三、项目SSWOTT分析

7、1、项目劣劣势（SS） 地处中山路路东端，商商业氛围围不浓； 由于地块条条件及自自身规划划的原因因，项目目外部昭昭示面狭狭窄，与与中山路路及桥南南路连通通口仅为为16MM宽，不不易吸引引人流和和形成人人流汇集集； 项目工程进进度缓慢慢，部分分建筑仍仍没有开开始施工工； 规划布局不不合理，道道路狭窄窄，建筑筑风格过过时不精精致，不不具备形形成高尚尚专业市市场的基基础条件件； 没有对业态态进行充充分的整整合，前前期营销销概念模模糊，令令消费者者无所适适从； 项目营销方方式完全全不符合合实际，推推广宣传传内容缺缺乏说服服力； 销售资料做做得不到到位，缺缺乏对市市场卖点点深度挖挖掘和针针对目标标客户的

8、的理性宣宣传。2、项目优优势（WW） 中山路作为为当地最最具商业业价值的的道路之之一，项项目虽位位于尾端端，但仍仍为不可可多得的的商业旺旺地； 项目经营规规模相对对于当地地消费市市场来说说，具备备了形成成大型综综合市场场的规模模条件；3、项目威威胁（OO） 项目对角处处的“朝阳批批发市场场”，由于于招商不不成功，导导致大量量商铺闲闲置，成成为当地地最具代代表性的的商业物物业失败败案例，该该项目由由于与本本项目仅仅一街之之隔，容容易引导导消费者者产生本本地段不不适宜做做大型专专业市场场的歧意意； 锦江外滩运运作在前前，吸纳纳了大部部分客源源，导致致市场消消费力不不足；同同时由于于该项目目在规划划

9、及营销销方面强强于本项项目，已已经在消消费者心心目中树树立了高高尚商业业物业的的形象，项项目之间间的竞争争及客源源的争夺夺，本项项目明显显处于下下风； 鞋类、服装装的中高高档品牌牌大部分分已进驻驻锦江外外滩，而而且目前前开发商商正在对对家电商商户进行行重点招招商，由由于当地地经营商商户数量量有限，如如本项目目招商不不成功，项项目的快快速销售售便无从从谈起； 部分商户已已购买了了锦江外外滩商铺铺，为自自己投资资利益考考虑，该该部分商商户会尽尽力传播播有利于于锦江的的信息，从从而稳定定并促进进其他的的进场商商户信心心； 前期不成功功的销售售，带来来的负面面影响是是销售条条件已正正式公布布并很难难进

10、行调调整，销销售状况况不好导导致后期期消费者者售信心心不足； 既没有尽早早组建商商业经营营管理公公司，也也没有引引进知名名的专业业市场经经营管理理公司，未未来市场场经营不不免给人人想象开开发商是是想捞一一笔就走走，根本本不会去去对以后后的市场场经营发发展负责责任； 发展商没有有采用任任何手段段去树立立自身的的品牌形形象，消消费者对对本项目目的发展展商不熟熟悉、不不了解、加加上前期期的负面面影响，项项目在当当地美誉誉度并不不高。 政府的支持持力度明明显不够够，未能能为项目目销售带带来任何何益处。4、项目机机会（TT） “朝阳批发发市场”的失败败，更说说明了招招商的重重要性，可可喜的是是，项目目开

11、发商商已经意意识到了了重新招招商的必必要；我我们认为为，外省省的招商商并不容容易操作作，还是是依托本本地资源源为主较较好，如如果能通通过一些些手段吸吸引商户户踊跃承承租本项项目商铺铺，不仅仅可以为为销售打打下良好好的基础础，更可可以通过过大量的的人气聚聚集来改改变其他他投资者者对该区区域商业业的成见见； 锦江外滩的的运作应应该说是是基本成成功的，通通过适当当的营销销手段，成成功地在在当地树树立高档档时尚的的商业步步行街的的形象；但同时时他也为为后期的的经营留留下隐患患，首先先是二三三个行业业的高档档商户的的进场并并不能支支撑形成成一个市市场，它它的数量量较少，不不能填充充完市场场，市场场还需要

12、要其他商商业进行行补充；其次是是功能分分区凌乱乱，不利利于行业业形成，即即使经营营起来，无无非又是是一条中中山路的的翻版，与与专业的的市场有有较大的的差距。 虽然中高档档品牌大大部分已已选择了了锦江外外滩，但但仅交纳纳了订金金，并未未签定租租约，而而且订金金仅为220000元左右右，对商商户的限限制不是是很大，如如果我们们能够为为这些商商户提供供相对比比较优惠惠的进场场条件，加加上对未未来市场场良好经经营的准准确阐述述，相信信会有部部分商户户放弃锦锦江来选选择本项项目； 导入投资收收益概念念，并将将此概念念通过科科学合理理的市场场前景及及财务分分析，体体现项目目的物超超所值，从从而支撑撑单位售

13、售价； 引进沿海专专业的物物业管理理公司担担任本项项目的物物业管理理顾问，以以较低的的代价，去去赢得消消费者对对未来长长远持续续经营的的信赖，同同时形成成竞争对对手难以以逾越的的障碍； 全面修正项项目推广广方案及及设计内内容，在在传播销销售信息息的同时时，注重重发展商商基础品品牌功能能的塑造造，使得得发展商商及项目目本身成成为当地地经营商商户谈论论的话题题； 重新挖掘并并整合政政策资源源，利用用项目重重点工程程的政治治优势，来来达成增增强消费费信心的的目的。小结：应该该来说，从从项目现现有的综综合情况况来看，劣劣势远多多于优势势。威胁胁大于机机会，二二者权衡衡，只剩剩下地理理位置的的优势还还比

14、较明明显（或或者说地地段观念念容易扭扭转）。要保证项目目销售销销售的最最终成功功，发展展商必须须摒弃原原有的项项目错误误操作思思路，通通过重塑塑项目形形象、加加大招商商力度、加加快工程程进度、调调整营销销系统结结构来打打造一个个真正值值得消费费者信赖赖的商业业经营体体系。四、项目前前期销售售的主要要症结及及对应营营销思路路通过上述的的分析，我我们可以以看出，项项目在前前期销售售中存在在着一定定问题，而而本章节节，我们们就要将将此一一一分析，并并找出对对应的解解决方案案。 症结一：商商业经营营权与商商业产权权重叠，没没有剥离离u 经营权与产产权是充充满矛盾盾的二个个方面，经经营权与与产权的的有机

15、结结合，可可以稳定定市场、增增加消费费信心；但同时时又会带带来日后后市场管管理无序序、经营营混乱的的局面；解决的的方法就就是将二二者进行行剥离，将将经营权权统一交交由发展展商及专专业公司司协助处处理，这这样既保保障投资资者的预预期利益益，又可可以让经经营户放放心经营营，免除除后顾之之忧。症结二：市市场前景景不明朗朗，投资资回报无无保障 锦江外外滩的招招商在前前，引进进了部分分品牌商商户进场场，加之之本项目目经营业业态定位位不明朗朗，使得得商户对对本项目目的前景景抱有怀怀疑，而而投资者者看不到到有多少少商户进进驻，不不免认为为市场难难以兴旺旺，投资资回报更更无从谈谈起；u 确定业态、尽尽快进入入

16、招商，利利用大量量商户意意向进场场经营来来提升消消费信心心；u 在成功招商商的基础础上，提提供三年年投资回回报，并并且降低低销售门门槛，减减少支付付首期款款的比例例，让投投资商业业成为一一种轻松松的理财财方式。u 为增强消费费信心，维维护市场场长远经经营的利利益，必必须引进进专业的的物业经经营管理理，为市市场的经经营管理理、物流流配送及及市场推推广提供供科学规规范的操操作指导导，让投投资者清清晰地看看到发展展商为本本项目的的长远筹筹划。症结三：企企业内部部体制不不健全，工工程进度度缓慢u 建立部门岗岗位责任任制，完完善与销销售部门门之间的的横向沟沟通，凡凡要事必必以往来来函件的的形式进进行处理

17、理，避免免部门之之间工作作的推委委；u 增加甲方施施工管理理人员，协协调施工工企业，日日夜加班班，以最最快的速速度加快快工程建建设，即即使增加加工程成成本也在在所不惜惜；u 招商的成功功，必须须要工程程进度的的支持，除除非特殊殊原因，一一般商户户不会在在一个连连工程形形象尚不不具备的的市场内内租商铺铺。症结四：项项目及企企业形象象没有树树立，缺缺乏品牌牌传播意意识u 我们发现，中中山商贸贸城在当当地商户户心目中中知名度度不算很很高，而而且绝大大部分商商户不了了解商贸贸城的情情况，更更别说市市场的业业态，项项目在目目标消费费群体中中明显缺缺乏独有有特征及及品牌感感；反而而大家都都认为它它的工程程

18、进度非非常慢，公公司有点点问题。u 必须确立项项目的形形象定位位，在目目标消费费群体中中树立强强烈特征征，可以以从经营营业态的的特点及及项目自自身的规规划特点点进行分分析；u 调整现有广广告设计计，所有有广告宣宣传分招招商及销销售二个个阶段执执行，整整个推广广必须加加强品质质属性及及集中性性，不追追求持续续性的推推广，采采用短期期内集中中式的轰轰炸，以以达到对对消费者者的心理理震撼及及打竞争争对手一一个措手手不及；u 在招商期间间不谈销销售，而而在销售售期内，成成功招商商及稳定定长远的的投资回回报是诉诉求重点点。症结五：政政策资源源利用不不充分，没没有准确确把握消消费脉搏搏u 任何一个新新市场

19、的的成立都都需要时时间来慢慢慢培育育，但如如果有了了政府政政策的倾倾斜，兴兴旺的时时间就可可以大大大缩短，而而本项目目前期只只是空洞洞的提出出了“重点工工程”及“划行入入市”的概念念。u 消费者关心心的是自自身经营营的行业业能否得得到政府府支持、进进驻本项项目能否否得到工工商税费费的优惠惠、在市市场能否否长久经经营等问问题；我我们必须须在政府府相关部部门取得得明确的的答复（招招商报告告中已经经提到）；u 利用政府出出面的招招商新闻闻发布会会及相关关政策条条件，在在所有销销售信息息中进行行强化，高高安不大大，人群群传播远远远强于于媒体传传播，大大家都在在议论政政府对项项目的支支持，将将引导大大量

20、经营营户踊跃跃购买本本项目商商铺，更更会增强强投资者者的信心心，侧面面形成对对商业价价值的支支持。 第二部分 项目目定位一、项目形形象定位位定位基础：u 项目地处高高安市城城市中心心繁华地地段，紧紧邻中山山路；u 项目规划二二条商业业步行街街，一个个中心广广场，具具备休闲闲购物的的空间及及环境条条件；u 业态丰富，是是综合性性的专业业市场；u 用“购物公公园”来体现现商铺的的品位，提提升商铺铺形象。u 高安当地缺缺乏同类类商业，树树立独有有特征。二、项目价价格定位位1、销售政政策设定定 为为保证商商铺的顺顺利销售售，我们们提出了了“返租三三年，年年回报77%”、“买铺即即收三年年租金，一一次性

21、赚赚足211%”（三年年租金一一次性返返还给买买铺的客客户，从从首期款款中扣除除）的销销售政策策。该销销售政策策的制订订对于本本项目的的销售有有着以下下几个方方面的促促进作用用： 采用返租33年的销销售政策策，有利利于开发发商获取取市场商商铺的统统一经营营权，取取得了实实现市场场分区招招商和培培育市场场的主动动权，取取得了市市场能得得以做旺旺的先决决条件。 采用返租33年、固固定回报报的销售售政策，打打消了商商铺购买买者“市场能能不能做做旺，投投资收益益有没有有保障”的疑虑虑。因为为开发商商承担了了所有前前期市场场培育的的风险，和和保障了了商铺购购买者在在市场培培育期的的投资收收益，投投资者要

22、要考虑的的只是33年过后后租金能能收多少少的问题题了。经经过市场场前期的的火爆招招商和33年的市市场培育育期，相相信高安安市大部部分投资资者会认认为市场场会做起起来的。 关于7%的的年投资资回报。商商铺的购购买者不不管是经经营户还还是纯粹粹投资者者，其商商铺购买买本身都都属于一一种投资资行为，商商户要分分析是自自己买铺铺经营划划算，还还是租赁赁店面经经营划算算；投资资者要分分析，投投资商铺铺所获取取的收益益与投资资其它渠渠道所获获取的收收益哪一一样更高高、风险险更小。就就商户而而言，77%的回回报率，不不考虑租租金递增增，相当当于用114年租租金买间间50年年产权的的商铺，这这对于商商户而言言

23、显然是是不具备备足够吸吸引力的的，因此此在宣传传推广过过程中，我我们要引引导客户户，中山山商贸城城拥有巨巨大的生生意机会会，一定定会取代代胜利路路成为高高安市的的商业地地王，租租金一定定会不停停的涨，55年内超超过胜利利路，以以目前的的价格购购买中山山商贸城城商铺，仅仅相当于于该商铺铺10年年甚至88年的租租金。对对于投资资者而言言，目前前没有任任何投资资渠道与与投资中中山商贸贸城商铺铺相比收收益会更更高，锦锦江外滩滩目前提提供6%的年投投资回报报，不管管是从年年投资回回报还是是商铺的的升值空空间而言言，锦江江外滩与与中山商商贸城没没得比。 采用买铺即即收三年年租金，三三年租金金从首期期款中扣

24、扣除的销销售政策策，可以以大大降降低商铺铺购买者者的投资资门槛，减减少了首首付款（从从原来的的40%降低到到19%），扩扩大了购购买层面面，让更更多的投投资者能能买得起起中山商商贸城的的商铺。 22、返租租价格的的测算为保证商铺铺销售价价值的充充分实现现，和实实现开发发商利润润最大化化，我们们在价格格设定上上将3年年返租回回报金额额中开发发商补贴贴部分全全部计入入销售价价格成本本。对于沿街商商铺我们们实际上上只有66个月的的免租期期，现在在我们将将沿街商商铺也统统一按118个月月免租期期进行计计算，沿沿街商铺铺少减免免的122个月的的租金，可可用于补补贴针对对品牌商商户招商商中多优优惠部分分，

25、多余余部分可可用于市市场推广广或作为为开发商商额外利利润按年租金回回报7%、返租租贴补118个月月计算，价价格折扣扣为100.5%。1）、基准准价格设设定A、租金水水平确定定 在中中山商贸贸城招商商策划报报告中中我们将将中山商商贸城租租金定位位为： 二层商商铺租金金：400元/MM2.月 三层商商铺租金金：455元/MM2.月 沿街商商铺租金金：455元/MM2.月之后通过和和开发商商讨论及及针对商商户进行行补充调调查，我我们讨论论后重新新将商铺铺租金定定位为： 二层层商铺租租金：440元/M2.月 三层层商铺租租金：445元/M2.月 沿街街商铺租租金：550元/M2.月 考虑虑到三层层商铺

26、位位置差异异性较大大，我们们将三层层商铺租租金作了了进一步步细分为为： 沿沿步行街街三层商商铺租金金：500元/MM2.月 沿沿副街三三层商铺铺租金：40元元/M22.月 三三层商铺铺平均租租金为：45元元/M22.月B、租金推推算售价价 推算算公式：月租金金*122个月/回报率率 440元/M212月月7%=68557元/M2 445元/M212月月7%=77114元/M2 550元/M212月月7%=85771元/M2推算价格：二层商商铺单位位平均销销售价格格为68857元元/M22 三三层商铺铺单位平平均销售售价格为为77114元/M2 沿街街商铺单单位平均均销售价价格为885711元/

27、MM2C、以第三三年租金金回报反反推中山山商贸城城的商铺铺的平均均价格为为： 68857元元/M2290887.771 MM2+77714元元/M2266331.448M22+85571元元/M2218550.881 MM2175570 M2=73361元元/M22 2）商铺价价格修正正 上上述基准准价格是是市场内内商铺第第三年租租金对应应的价格格，在返返租期后后我们是是在第四四年将商商铺交还还给客户户，第四四年租金金按逻辑辑应该比比第三年年有所上上升，我我们预计计中山商商贸城第第四年租租金租金金上涨110%（二二层商铺铺租金达达到444元/MM2.月，三三层商铺铺租金达达到500元/MM2.

28、月，沿沿街商铺铺租金达达到555元/MM2.月），则则商铺第第四年售售价也就就上升110%。正因为我们们是第四四年才将将商铺交交给客户户，因此此我们商商铺的售售价也可可按第四四年商铺铺升值后后的租金金对应计计算商铺铺的销售售价格。 修正后后的商铺铺均价为为： 73661元/M21100%=880977元/MM2 修正后后的两层层商铺单单位均价价为：775422元/MM2修正后的三三层商铺铺单位均均价为：84885元/M2 修正正后的沿沿街商铺铺单位均均价为：94228元/M23）、销售售价格预计本项目目平均销销售价格格为80097元元/M22，扣除除18个个月返租租补贴，实实际实收收底价为为：

29、72246.7元/M2。项目销售价价格按一一层建筑筑面积为为计算基基础，所所有单位位二三三层赠送送。3、单位商商铺价格格差异性性定价 加价部部分：沿沿步行街街的商铺铺在标准准价格基基础上加加价155%；沿中山路商商铺加价价10%；沿市场主街街的商铺铺在标准准价格基基础上加加价100%；靠入口处的的商铺在在标准价价格基础础上最高高加价220%；广场边上商商铺在标标准价格格基础上上加价110%；两条道路交交汇处的的双开门门商铺在在标准价价格基础础上加价价15%。 降价价部分：沿副街街商铺在在标准价价格基础础上降价价20%；靠近市场南南面商铺铺在标准准价格基基础上降降价100%。 最后再再根据商商铺

30、的具具体位置置的差异异、商铺铺面积的的大小制制订出单单个商铺铺的销售售价格。4、调整后后的中山山商贸城城商铺价价目表 见附表表调整后中山山商贸城城商铺面面价均价价为： 880622元/ M25、付款方方式及公公共折扣扣设定本项目目商铺的的付款方方式有二二种：一次性付款款、六成成十年按按揭付款款付款方式一次性付款款银行按揭折扣95折98折签约时付定金10,0000元十五天内付付（含定金）90%房款款（预留100%至小小区入伙伙时交纳纳）40%（含含定金）办理最高66成100年银行行按揭发出入伙伙通知书书五日日内付10%6、销售折折扣控制制方案1）公共折折扣：由由销售人人员直接接面对客客户发放放。

31、按揭付款 98折折（600%） 一次次性付款款 995折（440%）2）开盘优优惠折扣扣：针对对“已租赁赁商铺的的商户”和“开盘前前的内部部认购期期交纳优优选金客客户”统一发发放，在在开盘公公开选铺铺日统一一执行，开开盘日之之后第二二日调升升2%，第第三日取取消。开盘日在公公共折扣扣基础下下调5%，即按按揭933折、一一次性付付款900折。第二日在公公共折扣扣基础下下调3%，即按按揭955折、一一次性付付款922折。3）经理折折扣：由由案场经经理控制制发放，控控制比例例30%（原则则上在开开盘优惠惠期经理理折扣不不予发放放）。在公共折扣扣基础下下调1%4）高层折折扣：由由发展商商高层通通知项目

32、目案场经经理控制制发放，控控制比例例20%（原则则上在开开盘优惠惠期该折折扣不予予发放，特特殊情况况可予发发放1%）。在公共折扣扣基础下下调1%平均价格折折扣： 如开盘全部部售完，平平均价格格折扣为为91.8折 如开盘销售售70%，平均均价格折折扣为993.55折 如开盘销售售50%，平均均价格折折扣为994.55折 是否实实行销控控，控制制比例如如何，请请发展商商结合自自身资金金流量安安排提出出意见后后，再对对价格折折扣及售售价进行行修正。三、销售案案例分析析我们以C33-8商商铺为例例，商铺铺面积225.776M22，售价价53000元/M2，做如如下投资资分析，来来从中发发掘中山山商贸城

33、城商铺投投资价值值：案例：总价价13337977元，银银行提供供六成十十年按揭揭。 定定金1万万元，首首期款：537797元元（含定定金）一次性返还还3年租租金211%：2280997元首期：2557000元按揭贷款：8万元元 十十年按揭揭月供8850元元 保保守估计计第四年年该商铺铺租金收收益为444元/M2.月（合合计月租租金为111333元），租租金抵月月供尚有有赢余。 100年后中中山商贸贸城旺过过目前高高安胜利利路，该该商铺租租金达到到2000元/MM2.月，440年租租金超过过二百万万元。25.766M22000元/MM2.月40年年12个个月/年年=2,4722,9660元 从以

34、上上分析可可以看出出，只要要首期拿拿出2万万元余元元，即可可轻松拥拥有一间间50年年产权商商铺，同同时如果果市场经经营规范范，租金金收益足足够支付付每月银银行按揭揭款，并并且还有有赢余，随随着时间间的推移移和高安安市经济济的不断断发展，位位于高安安市黄金金商圈的的龙头商商铺中山山商贸城城的租金金必然会会节节高高升，达达到甚至至超过目目前南昌昌市洪城城大市场场租金标标准，今今后500年的租租金收益益将不可可限量，“一万博百万，十万博千万”将不再是梦想。第三部分 销销售推广广一、产品利利益点整整合 1、问问题的核核心A、“中山山商贸城城”作为规规模化的的专业市市场，面面对购买买力有限限的高安安市场

35、，在在价格确确立中又又处于高高价位商商业的范范畴，针针对狭窄窄而又竞竞争激烈烈的商业业环境，只只有扎扎扎实实地地在商业业运营上上下真工工夫、做做大文章章，才有有可能扭扭转目前前被动的的局面，重重新赢得得消费者者的青睐睐；B、商业物物业属于于典型的的投资理理财项目目，所有有商业物物业的成成功都离离不开诱诱人可观观、但又又有一定定依据的的投资回回报预期期，给予予投资者者（无论论是经营营户还是是投资客客）可预预期的美美好投资资前景，再再辅以眼眼前实实实在在的的投资回回报，再再理智的的消费者者也容易易失去冷冷静的判判断。C、投资前前景再好好，如果果设置门门槛过高高，还容容易导致致客户在在交钱时时候犹豫

36、豫；为解解决这个个问题，我我们建议议发展商商尽可能能地提高高银行按按揭成数数及年限限（在江江西按揭揭一般为为六成十十年），争争取到七七成十五五年或二二十年，同同时，采采用租金金抵冲首首期款及及首期款款分期支支付的方方式，降降低投资资者交纳纳定金的的心理阻阻力，将将大金额额的交易易转化为为轻松的的数字往往来。D、商业物物业的销销售不同同于住宅宅物业的的销售，不不可能文文火慢煎煎，让你你细细的的把所有有卖点慢慢慢逐一一阐述。必必须在成成功招商商的基础础上，整整合项目目的二到到三个强强势利益益点（独独特的），采采用短期期内密集集攻势，从从而激发发市场兴兴奋点，模模糊消费费理智，产产生投资资冲动，从从

37、而迅速速引爆市市场。根据上述理理由，我我们设计计下列“中山商商贸城”的利益益点。 2、利利益点设设计 A、二万万元抢占占高安商商业制高高点 二万万元即可可购买一一间高安安市核心心商圈旺旺铺，在在很多人人看来是是不太可可能的事事情。在在高安首首个一站站式购物物公园、高高安市商商业制高高点中山商商贸城你你就能做做到，首首付一万万元，即即能成为为龙头旺旺铺业主主，坐享享商铺升升值和超超额租金金回报。如如此低的的门槛势势必引发发市民抢抢铺热潮潮，抢到到就是赚赚到。 类似的推推广语还还有： 二二万元抢抢占中山山路龙头头商铺 二二万元抢抢做高安安龙头商商铺房东东 二二万元抢抢占高安安龙头商商铺，实实现永续

38、续经营梦梦想B、一万博博百万、十十万博千千万 用南南昌洪城城大市场场租金作作比较，110年内内商铺投投资者，用用租金抵抵月供尚尚有赢余余，100年后中中山商贸贸城租金金超过目目前胜利利路的租租金水平平达到2200元元/ MM2.月，一一间200余 MM2商铺剩剩余400年租金金收益，将将超过1100万万元。类似推广语语还有：投资一万元元，富足足三代人人今日投资一一万元，明明日富裕裕全家人人一间好旺铺铺，三代代人的摇摇钱树穷人靠劳力力赚钱，富富人靠钱钱生钱买中山商贸贸城龙头头铺，财财源滚滚滚三代富富C、买铺即即收3年年租金，一一次性赚赚足211% 客客户在购购买商铺铺时，开开发商一一次性将将3年

39、收收益返还还给客户户，每年年7%，33年就是是21%。类似推广语语还有： 买买铺即收收3年租租，500年租金金赚翻天天 D、高安安收租王王 中中山商贸贸城位于于高安市市黄金商商圈，众众商追捧捧，前33年7%稳定回回报，随随着商铺铺升值，商商铺租金金还会不不断攀升升，租金金收益有有保障，小小投入，大大回报，当当之无愧愧的“高安收收租王”。 类似推推广语还还有： 高安最最大的摇摇钱树二、推售计计划一）、推售售顺序1) 进场商户优优先购买买；2) 交纳优选金金客户选选铺；3) 没有交纳优优选金客客户选铺铺。 二）、推推售形式式1）采用集集中排队队选购的的销售方方式（先先到先排排队，按按排队顺顺序选铺

40、铺）；2）原则上上商铺不不做销控控，一次次性全部部推出销销售；3）销售开开盘时间间确定于于20003年110月118日（周周六）；4）争取在在20003年110月底底前完成成60%商铺销销售，112月底底完成880%销销售，并并于春节节期间展展开尾盘盘的促销销。 三三）、销销售进度度安排1）自100月1日日起，公公布销售售价格，开开始接受受投资客客户购买买商铺交交纳优选选金，每每户诚意意金10000元元（不做做具体选选号），正正式定购购在经营营租户选选购之后后；2）10月月116日日，已租租商户优优先购铺铺，交纳纳定金、签签合同； 33）100月188日，正正式开盘盘销售；四）、阶段段销售计计

41、划及回回款计划划1）、销售售筹备期期（99月255日9月331日）准备工作： 现场售楼部部内外包包装全部部更换销销售信息息完成； 销售资料制制作准备备完成； 项目导示系系统制作作完成； 户外广告牌牌制作完完成； 自己组建或或聘请专专业经营营管理公公司管理理（顾问问）确定定； 销售许可证证的取得得； 每个商铺准准确面积积确定完完成。销售方式：1） 接待已租赁赁商户，发发放销售售资料，告告之购买买优惠条条件，不不透露具具体销售售价格。2） 接待来访投投资客户户，发放放销售资资料，不不公布价价格，进进行意向向登记。告告之客户户10月月1日起起开始进进行优选选金认购购，届时时公布销销售价格格。3） 1

42、0月188日上午午已交纳纳优选金金客户进进行选铺铺，选中中商铺，补补足1000000元定金金，签认认购书，若若没有选选中，110月225日起起到售楼楼处退还还优选金金；4）优优选金客客户选铺铺，实行行先到先先得；55）没有有交纳优优选金的的客户在在已交纳纳优选金金后开始始选铺。2）、认购购期（100月1日日10月月18日日）准备工作：所有媒媒体整合合完成； 销销售价格格及销售售政策确确定；高安市内及及各乡镇镇商铺销销售工作作全面展展开。推出单位：已租铺铺商户可可优先选选购所租租赁商铺铺。除此此之外的的其它形形式选铺铺只做优优选金登登记，不不确定商商铺号，于于10月月18日日统一按按排队先先后顺

43、序序进行选选铺。销售方式：1） 接待来访购购买者，进进行意向向登记，并并可收取取10000元优优选金（可可退），告告之客户户于100月188日进行行公开选选铺（先先到先选选，选不不中可退退还优选选金）及及可享受受5%额额外优惠惠；2） 通知经营承承租户在在10月月1日起起至166日优先先购买自自己租赁赁的商铺铺，100月1日日16日日租赁商商户购买买自己租租赁商铺铺可享受受额外55%优惠惠，过期期不买视视同投资资客户一一样排队队购买，购购买优惠惠和投资资客户一一样。3） 10月188日上午午已交纳纳优选金金客户进进行选铺铺，选中中商铺，补补足1000000元定金金，签认认购书，若若没有选选中，

44、110月225日起起到售楼楼处退还还优选金金；4） 优选金客户户选铺，实实行先到到先得；5） 没有交纳优优选金的的客户在在已交纳纳优选金金排队客客户选铺铺完后开开始选铺铺。目 的：为避免免其他楼楼盘对项项目销售售客源的的竞争，尽尽早吸纳纳客户资资源，配配合一定定的宣传传，对市市场进行行预热。 策 略：利用品品牌商户户的进驻驻及优选选金可退退还，来来刺激加加快意向向客户的的尽快认认购，；本期重点：迅速扩扩大登记记客户的的诚意认认购，完完成销售售单位1150%以上的的诚意认认购。3）、开盘盘强销（110月118日10月月31日日）销售方式：通知所所有优选选金客户户于100月188日上午午9：000

45、起开开始以先先到先排排队的原原则，按按排队先先后顺序序，自110月118日99：000起，采采用100人一组组，按排排队顺序序进场选选购商铺铺并签定定合同。推出单位：除品牌牌商户购购买（预预留）、发发展商自自留单位位外及经经营商户户已购单单位之外外，所有有商铺一一次推出出销售。策 略略：1） 利用前期市市场炒作作发布销销售信息息“10月月18日日下定优优惠5%，100月199日下定定优惠33%，110月119日后后下定取取消优惠惠”，配合合现场人人气的相相互促进进，刺激激客户购购买欲望望及加强强紧迫感感，大力力促进110月118日、119日快快速大量量成交；2） 统一返租三三年，一一次性返返还三年年租金。本期重点：实现660%以以上的